中原地產(chǎn)發(fā)布：對(duì)樓市調(diào)控后市政策走勢(shì)的研判教程

對(duì)樓市調(diào)控后市政策走勢(shì)的研判東莞中原研究部

2012年2月引言：2012年，在春節(jié)之后全國(guó)樓市延續(xù)刺骨的寒風(fēng)，業(yè)界對(duì)未來(lái)的走勢(shì)極度悲觀之時(shí)，政策的任何風(fēng)吹草動(dòng)都引起極度關(guān)注，各地政府小動(dòng)作頻繁，或可以看出一絲端倪！目錄Contents全國(guó)樓市現(xiàn)狀各地方政府動(dòng)作頻繁234未來(lái)政策走勢(shì)5全國(guó)經(jīng)濟(jì)、銀根、政策現(xiàn)狀1政策轉(zhuǎn)向預(yù)期對(duì)市場(chǎng)影響經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀：2012年,中央政府經(jīng)濟(jì)工作重心從“控通脹”向“穩(wěn)增長(zhǎng)”偏移，地方調(diào)控政策松動(dòng)預(yù)期抬頭。2011年，GDP47.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.2%；其中，一季度增長(zhǎng)9.7%，二季度增長(zhǎng)9.5%，三季度增長(zhǎng)9.1%，四季度增長(zhǎng)8.9%，逐季下降，預(yù)計(jì)將會(huì)在2012年一季度觸底。全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)增加值，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)13.9%

，工業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)下降。對(duì)經(jīng)濟(jì)增速下滑擔(dān)憂，地方政府依靠房地產(chǎn)穩(wěn)增長(zhǎng)預(yù)期抬頭。央行提出滿足首次置業(yè)剛需房貸回歸基準(zhǔn)利率下調(diào)存款準(zhǔn)備金率2012年2月，央行在金融市場(chǎng)工作座談會(huì)上透露，將繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求。2011年底-----2012年初，全國(guó)部分一些、二線城市首套房貸回歸基準(zhǔn)利率，甚至部分銀行的優(yōu)質(zhì)客戶可以打95折。2011年12月5日，央行3年來(lái)首次下調(diào)大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5%降至21%，中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將降至17.5%。銀根現(xiàn)狀：2011年底，央行3年來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率；2012年初，央行透露滿足首次房貸需求。政府、央行重提對(duì)剛需、首次置業(yè)的支持，成為樓市發(fā)展趨勢(shì)的基調(diào)。政策現(xiàn)狀：10年4月17日11年3月11年4月上旬11年5月新國(guó)十條公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)國(guó)務(wù)院督察組調(diào)研各地樓市調(diào)控深圳、增城限價(jià)令11年2-3月限購(gòu)席卷全國(guó)30多城市11年1月26日新國(guó)八條11年10月11日佛山放松限購(gòu)被叫停！！12年1月上海提高普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、中山限價(jià)令門(mén)檻提高、南京公積金政策放寬！12年2月9日蕪湖放松調(diào)控政策！12日被叫停。嚴(yán)厲》延續(xù)》微調(diào)》放松？住建部要優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。2012年，住建部、央行再次提出保證剛性需求貸款需求，同時(shí)上海、中山、南京調(diào)整相關(guān)政策，最新蕪湖也蠢蠢躍動(dòng)被叫停。雖然中央保持調(diào)控基本面不變，但各地政府動(dòng)作接連不斷。目錄Contents各地方政府動(dòng)作頻繁34未來(lái)政策走勢(shì)5全國(guó)經(jīng)濟(jì)、銀根、政策現(xiàn)狀1全國(guó)樓市現(xiàn)狀2政策轉(zhuǎn)向預(yù)期對(duì)市場(chǎng)影響樓市成交▲屢創(chuàng)新低2011年，北京、上海、廣州、深圳等一、二線城市成交大幅下滑，甚至低于2008年的冷清局面，特別是進(jìn)入2012年1月，創(chuàng)下幾年來(lái)的新低。土地供需▲出讓金大幅縮水2011年，由于樓市調(diào)控政策的緊繃，銀根愈發(fā)收緊，開(kāi)發(fā)商拿地意愿低下，大部分城市土地出讓金收益下滑30%-40%，土地財(cái)政吃緊。房產(chǎn)企業(yè)▲債臺(tái)高筑2011年，銀行貸款融資無(wú)門(mén)之后，信托也被限制，房企債臺(tái)高筑，資產(chǎn)負(fù)債率越過(guò)紅線，杭州綠城首當(dāng)其沖。2012年，迎來(lái)債務(wù)償付高峰，信托總還款額約2500億元。購(gòu)房心態(tài)未來(lái)供應(yīng)樓市冰封冰封全國(guó)樓市現(xiàn)狀：全國(guó)樓市成交持續(xù)低位徘徊，房企資金壓力與日俱增。全國(guó)樓市現(xiàn)狀：被限購(gòu)、限貸政策所深深抑制，并且對(duì)未來(lái)投資前景看空，無(wú)情離場(chǎng)。觀望濃郁，購(gòu)房計(jì)劃容易被外界干擾推遲，需求被抑制。被調(diào)控政策誤傷，并已經(jīng)觀望多時(shí)，急切期望降價(jià)。觀望成交當(dāng)前樓市出現(xiàn)最頻繁的名詞。目錄Contents4未來(lái)政策走勢(shì)5全國(guó)經(jīng)濟(jì)、銀根、政策現(xiàn)狀1全國(guó)樓市現(xiàn)狀2各地方政府動(dòng)作頻繁3政策轉(zhuǎn)向預(yù)期對(duì)市場(chǎng)影響上海、北京上調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：城市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整北京1上海

2北京市享受優(yōu)惠政策普通住房的價(jià)格上限是：四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)為38880元／平方米、南部地區(qū)為34560元／平方米，四至五環(huán)北部地區(qū)為32400元／平方米、南部地區(qū)為28080元／平方米，五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元／平方米、南部地區(qū)為21600元／平方米，六環(huán)外地區(qū)為17280元／平方米。內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià)調(diào)整為330萬(wàn)元/套以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整為200萬(wàn)元/套以下，外環(huán)以外調(diào)整為160萬(wàn)元/套以下。上海、北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的提高，降低買賣雙方交易成本，有利于促進(jìn)市場(chǎng)信心的恢復(fù)。案例：在上海老閔行地區(qū)，總價(jià)160萬(wàn)元、房齡超過(guò)5年的非普通住宅，原先賣方需要繳納5.5％的差額營(yíng)業(yè)稅，買房需要繳納3％的契稅，上調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后，營(yíng)業(yè)稅可以免除，而契稅下調(diào)至1.5％，購(gòu)房成本減少2.4萬(wàn)元。中山提高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：中山提高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，舒緩部分樓盤(pán)被限制簽約的困境。概況：2012年1月22日，中山市國(guó)土資源局已在其網(wǎng)簽系統(tǒng)中對(duì)房屋“限價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行上調(diào)，由之前的5800元/平方米，調(diào)整至6590元/平方米，上調(diào)幅度為790元/平方米。限價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)由：2011年中山一手住宅均價(jià)5936元/平方米，同比上漲約12.6%，低于GDP13.5%的漲幅，完成了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。這次中山執(zhí)行新限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)6590元/平方米，比2011年均價(jià)上漲11%，這是沿用2011年房?jī)r(jià)調(diào)控思維，漲幅低于GDP增幅。南京公積金貸款放松：南京公積金貸款政策松綁調(diào)整，對(duì)合理的住房需求給予支持。調(diào)整時(shí)間調(diào)整內(nèi)容調(diào)整背景2005年12月1日10萬(wàn)/人提高至12萬(wàn)/人鼓勵(lì)消費(fèi)2006年8月1日12萬(wàn)/人提高至15萬(wàn)/人鼓勵(lì)消費(fèi)2008年2月18日15萬(wàn)/人提高至20萬(wàn)/人鼓勵(lì)消費(fèi)2008年11月17日20萬(wàn)/人提高至30萬(wàn)/人鼓勵(lì)消費(fèi)2009年10月10日個(gè)人還貸能力系數(shù)由0.45下調(diào)至0.3，二次申貸可貸額度減半應(yīng)對(duì)瘋狂樓市2010年2月23日30萬(wàn)/人降低至20萬(wàn)/人，叫停二次申貸公積金資金壓力過(guò)大，為樓市降溫2011年10月24日20萬(wàn)/人恢復(fù)至30萬(wàn)/人，放開(kāi)二次申貸公積金資金充裕，扶助中低收入家庭南京公積金政策歷次調(diào)整一覽佛山、成都、蕪湖蠢蠢躍動(dòng)：2011年10月，佛山放松“限令購(gòu)”被緊急叫停，成為史上最短命新政；2011年11月，成都放松限購(gòu)政策，將限購(gòu)范圍從家庭為單位放松至以個(gè)人為單位被叫停；2011年11月，重慶主城區(qū)購(gòu)買住房可實(shí)行購(gòu)房退稅，也被緊急叫停；2012年2月，蕪湖放松樓市調(diào)控政策，再次被叫停；地方政府動(dòng)作頻頻，雖然未能順利實(shí)現(xiàn)，但松動(dòng)預(yù)期仍然不斷增強(qiáng)。……目錄Contents全國(guó)經(jīng)濟(jì)、銀根、政策現(xiàn)狀1全國(guó)樓市現(xiàn)狀2各地方政府動(dòng)作頻繁3政策轉(zhuǎn)向預(yù)期對(duì)市場(chǎng)影響4未來(lái)政策預(yù)期5政策轉(zhuǎn)向預(yù)期對(duì)市場(chǎng)影響：政策轉(zhuǎn)向的預(yù)期不斷增強(qiáng)，有利于打破觀望氛圍，增加樓市活躍度。一、對(duì)購(gòu)房者：央行、政府明確表示支持居民首次自住購(gòu)房需求，這是樓市政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變的提前示好，將增強(qiáng)部分觀望良久的潛在目標(biāo)客戶入市信心，從近期上門(mén)量回升就一窺端倪。二、對(duì)開(kāi)發(fā)商：增強(qiáng)其推盤(pán)意愿，隨著3月、4月的到來(lái)，開(kāi)發(fā)商會(huì)借助各種公積金政策的利好、銀行對(duì)首次置業(yè)貸款的支持，加大中小戶型的產(chǎn)品發(fā)售，從而促進(jìn)市場(chǎng)的交投氣氛。打破觀望、促進(jìn)成交增加推盤(pán)、主打剛需目錄Contents全國(guó)經(jīng)濟(jì)、銀根、政策現(xiàn)狀1全國(guó)樓市現(xiàn)狀2各地方政府動(dòng)作頻繁34未來(lái)政策預(yù)期5政策轉(zhuǎn)向?qū)κ袌?chǎng)影響

未來(lái)政策預(yù)期：政策微調(diào)稅收政策契稅營(yíng)業(yè)稅銀行信貸利息、首付主基調(diào)：中央對(duì)投資、投機(jī)需求，以及豪宅市場(chǎng)的調(diào)控會(huì)持續(xù)，但對(duì)首次購(gòu)房的剛性合理需求重新支持。未來(lái)政策“定向放松”，將通過(guò)稅收、信貸2個(gè)方面微調(diào)逐漸展開(kāi)。通過(guò)稅收政策、銀行信貸兩個(gè)途徑區(qū)別對(duì)待。具體操作通過(guò)減少契稅、營(yíng)業(yè)稅、銀行房貸利率等手段，降低購(gòu)房成本。未來(lái)政策預(yù)期：政策路線圖：先是微調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金貸款額度，然后逐漸涉及契稅、營(yíng)業(yè)稅、房貸利率，時(shí)機(jī)成熟最后才是針對(duì)中小戶型首付的合理回歸。調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金貸款額度，支持剛需、首次置業(yè)。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金契稅、營(yíng)業(yè)稅、利率首付123目前主要的方式，仍然是通過(guò)契稅、營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠，以及房貸利率回歸基準(zhǔn)利率，甚至部分銀行95折來(lái)實(shí)現(xiàn)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著樓市調(diào)整逐步到位，樓市大幅上漲的因素消之殆盡，并恢復(fù)健康、穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)，時(shí)機(jī)成熟之后，不排除部分中小戶型產(chǎn)品回歸2成首付。逐漸展開(kāi)對(duì)開(kāi)發(fā)商的啟示：長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略推售產(chǎn)品推售時(shí)機(jī)宣傳口徑客戶溝通順應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，推出符合市場(chǎng)需求的中低端中小戶型剛需產(chǎn)品。把握市場(chǎng)的瞬息萬(wàn)變，提前作出判斷，利用各個(gè)有利的