（定稿）我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策分析

第1章緒論1.1課題研究的背景和意義1.1.1研究背景2003年，建設(shè)部《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的公告》表明，房地產(chǎn)是重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步明確了中國(guó)房地產(chǎn)改革發(fā)展的市場(chǎng)方向。這項(xiàng)政策的出臺(tái)將使房地產(chǎn)行業(yè)非常興奮。但是，從“18號(hào)文”開始，仍需保留資源，以供未來討論中國(guó)房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的定位，利弊之用，住房公共產(chǎn)品的特征薄弱，房?jī)r(jià)仍在上漲。從那時(shí)起，房地產(chǎn)進(jìn)入了森林時(shí)代，從開發(fā)的主要成功來看，房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資比2003年增長(zhǎng)了3.75倍，商業(yè)建筑的銷售面積比2003年增長(zhǎng)了2.11倍。房地產(chǎn)供應(yīng)急劇增加，居民生活水平不斷提高，可以改善所有生活條件和環(huán)境促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響，促進(jìn)就業(yè)增長(zhǎng)，城市發(fā)展等，表明房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著舉足輕重的作用。開始消費(fèi)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也是房地產(chǎn)金融業(yè)快速發(fā)展的廣泛分支。中國(guó)已經(jīng)建立了房地產(chǎn)金融體系，商業(yè)銀行是房地產(chǎn)開發(fā)和住房服務(wù)的主要提供者。房地產(chǎn)金融業(yè)在支持居民購(gòu)房，鼓勵(lì)住房投資，擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮著積極作用。在金融財(cái)產(chǎn)快速發(fā)展的過程中，金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)是不確定的。單一金融渠道以及創(chuàng)造弱勢(shì)產(chǎn)品的能力等一系列問題已經(jīng)暴露出來。特別是一方面，當(dāng)前的租金收入高于銀行存款利率和個(gè)人抵押貸款利率，而房?jī)r(jià)繼續(xù)急劇上漲，CPI指數(shù)繼續(xù)上漲。不斷地在投資渠道不暢的情況下，許多社會(huì)基金可以維持價(jià)值并增加價(jià)值。轉(zhuǎn)向購(gòu)房的目的會(huì)增加房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。1.1.2研究意義房地產(chǎn)業(yè)與金融和房地產(chǎn)，相互依存和影響密切相關(guān)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要渠道是融資，銀行貸款和融資，融資，投資，房地產(chǎn)基金等融資方式，所占比例很小。因此，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在當(dāng)前的中國(guó)特殊金融體系下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者，例如政府，房地產(chǎn)開發(fā)商，商業(yè)銀行和投機(jī)者，不會(huì)為了自己的利益而使用公共銀行系統(tǒng)。但是，積累的銀行系統(tǒng)的巨大風(fēng)險(xiǎn)最終將發(fā)生在每個(gè)人身上。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是歷史的重大轉(zhuǎn)折。傳統(tǒng)商業(yè)模式和利潤(rùn)模式將發(fā)生深刻變化因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)是重要的支持和保證，所以房地產(chǎn)金融應(yīng)該是一條創(chuàng)新的發(fā)展道路。2008年金融危機(jī)的爆發(fā)使我們意識(shí)到房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和該國(guó)經(jīng)濟(jì)的深遠(yuǎn)影響。因此，筆者選擇了“探索中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展”是一個(gè)具有重要的理論和實(shí)踐意義的研究課題。1.2文獻(xiàn)綜述1.2.1國(guó)內(nèi)研究社會(huì)科學(xué)院中國(guó)金融研究所的易憲容博士（2018）認(rèn)為，中長(zhǎng)期房地產(chǎn)規(guī)劃的財(cái)務(wù)政策應(yīng)從以下幾點(diǎn)入手：關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)和研究并建立中國(guó)住房制度的適用性，房地產(chǎn)金融制度體系改革并創(chuàng)造了住房金融市場(chǎng)在中國(guó)新的認(rèn)真嚴(yán)格減少對(duì)住房投機(jī)和房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的需求，建議居民購(gòu)買合理住房，并通過住房貸款政策有序釋放住房需求。同時(shí)，有必要建立一套制度，以監(jiān)測(cè)和防范住房金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，并加快建立現(xiàn)行的抵押風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度，以確保房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定性。住房金融和中國(guó)建設(shè)銀行天津分行個(gè)人貸款部的鄭銀霞和邵思華（2011）認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)金融發(fā)展應(yīng)建立以客戶為中心的信用產(chǎn)品創(chuàng)新系統(tǒng)住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展調(diào)整機(jī)構(gòu)，制定政策的銀行，旨在制定和完善符合國(guó)際慣例和國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的住房金融法律。1.2.2國(guó)外研究英格蘭的早期房地產(chǎn)融資“臨時(shí)互助住房協(xié)會(huì)（TBS）”是一種社區(qū)財(cái)務(wù)解決方案，其主要機(jī)制是在協(xié)會(huì)成員的建設(shè)完成后，將城市社區(qū)的私人儲(chǔ)蓄收集在一起，創(chuàng)建共同基金等。此后，美國(guó)的房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，并在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域進(jìn)行了研究。Rimsup一直是世界領(lǐng)先者，WilliamB.Brueggeman和JeffreyD.Fisher研究了住宅房地產(chǎn)融資，有利可圖的房地產(chǎn)融資以及主要的房地產(chǎn)市場(chǎng)融資項(xiàng)目。199位2014年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者（威廉·夏普）和米勒（默頓·米勒）。兩位學(xué)者認(rèn)為，資產(chǎn)到財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是該行業(yè)的未來發(fā)展趨勢(shì)。全球房地產(chǎn)金融，金融重組支持資產(chǎn)證券化的主要內(nèi)容是金融業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。

第2章相關(guān)理論概述2.1房地產(chǎn)的概念及特征根據(jù)2003年6月1日實(shí)施的《建設(shè)部發(fā)布的符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的公告》（《房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)術(shù)語》），房地產(chǎn)是指：永久性土地和已開發(fā)建筑物。（包括實(shí)體）和下屬機(jī)構(gòu)企業(yè)利益作為一種產(chǎn)品，與其他產(chǎn)品相比，房地產(chǎn)的屬性存在明顯差異。這體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：通常，房地產(chǎn)是固定的，因?yàn)樗荒芤苿?dòng)。首先是土地位置是固定的，土地的緯度和經(jīng)度不能改變。城市規(guī)劃的改善和城市建設(shè)的發(fā)展只會(huì)改變相關(guān)的位置，交通條件的改善只會(huì)改變其出入2購(gòu)房限制造成的購(gòu)房限制。土地和限制土地購(gòu)買有兩個(gè)原因：首先，受地理區(qū)域限制。在任何地區(qū)的土地不得超過第二的面積將土地利用總體規(guī)劃，城市規(guī)劃和年度計(jì)劃轉(zhuǎn)讓的限制。這是關(guān)于有限數(shù)量房地產(chǎn)目的的公告3.耐久性：通常，房地產(chǎn)的使用將是長(zhǎng)期的，并且在房屋建造完成后，只要房屋沒有因自然災(zāi)害而被移動(dòng)，破壞或破壞即可。使用時(shí)間長(zhǎng)達(dá)十年或數(shù)百年4.開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資規(guī)模大從研究項(xiàng)目的可行性到項(xiàng)目的完成和交付，房地產(chǎn)開發(fā)公司通常需要3年以上的時(shí)間才能獲得使用土地的權(quán)利，以進(jìn)行土地和建筑物的開發(fā)和建設(shè)。財(cái)政批次因此，房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的時(shí)間和資金；5.高價(jià)值的商品單位房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格為每平方米幾千元，每套的價(jià)格超過幾十萬元，高于其他一般商品的價(jià)格，房地產(chǎn)的最高財(cái)產(chǎn)使居民依靠財(cái)政支持消費(fèi)房地產(chǎn)。2.2房地產(chǎn)金融的概念及特征房地產(chǎn)金融是指通過貨幣流通以及房地產(chǎn)開發(fā)，流通和消費(fèi)周圍的貸款渠道為融資和相關(guān)金融服務(wù)而進(jìn)行的一系列金融活動(dòng)。與其他金融業(yè)務(wù)相比，房地產(chǎn)具有以下特點(diǎn)：1.房地產(chǎn)融資的實(shí)時(shí)融資房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)。建設(shè)過程，聯(lián)系方式等諸多不可預(yù)測(cè)的因素，因此需要花費(fèi)較長(zhǎng)的資金，相應(yīng)的貸款期限也將更長(zhǎng)。對(duì)于房地產(chǎn)居民：大多數(shù)抵押貸款必須在償還一次貸款后的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)償還本金和利息。因此，房地產(chǎn)融資具有還款期長(zhǎng)的特點(diǎn)；2.房地產(chǎn)金融融資規(guī)模大，無論是發(fā)展公司的房地產(chǎn)公司還是居民消費(fèi)的住房，都比較困難。依靠自己的能力，在房地產(chǎn)開發(fā)公司的拍賣，注冊(cè)，建造和安裝房地產(chǎn)項(xiàng)目，公共設(shè)施成本，銷售和稅收支出等方面投資房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)。所有相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過房地產(chǎn)開發(fā)公司募集。不動(dòng)產(chǎn)100億元和數(shù)億元的融資，因此開發(fā)公司的融資額非常大，對(duì)于消費(fèi)者，住房，購(gòu)房來說是生活中的重要事件。這個(gè)目標(biāo)很難實(shí)現(xiàn)，因此，一般而言，房地產(chǎn)消費(fèi)者依賴大量的資金和可靠的房地產(chǎn)金融債權(quán)。由于房地產(chǎn)是一種具有保值和抗通脹能力的房地產(chǎn)，因此金融機(jī)構(gòu)通常愿意為尋求房地產(chǎn)基金的人提供抵押貸款，因?yàn)樗麄儞碛邪踩煽康膫鶆?wù)以確保穩(wěn)定的收入。

第3章我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展歷程及存在的問題3.1房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中，二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢在中國(guó)房地產(chǎn)金融的主要市場(chǎng)中，無論是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)還是購(gòu)房者，其資金的主要來源是信貸基金。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是中國(guó)唯一支持整個(gè)房地產(chǎn)金融業(yè)的銀行系統(tǒng)。二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未出現(xiàn)。銀行的長(zhǎng)期抵押貸款不能通過二級(jí)市場(chǎng)出售。沖突無法解決，這會(huì)增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是固定成本較高的行業(yè)。它既是周期性產(chǎn)業(yè)，又是政策和法律變化的產(chǎn)業(yè)，因此，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)很高。此外，中國(guó)的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)是不平等的，建筑團(tuán)隊(duì)的轉(zhuǎn)讓，一些經(jīng)營(yíng)村莊，城市村莊和私人所有者村莊的公司以及經(jīng)營(yíng)不善的土地都依賴原始土地進(jìn)行開發(fā)。這些投資機(jī)構(gòu)的資本實(shí)力不平等，管理水平參差不齊，有些公司具有投機(jī)性。由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)基金不愿企業(yè)家支付建筑中介機(jī)構(gòu)的預(yù)付款，出售前收取的銷售押金和住房資金，因此，他們大多依靠銀行貸款和該公司自己的業(yè)務(wù)很小。自有資金統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該銀行通過各種渠道從中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的資本化比率占資產(chǎn)的60％，而實(shí)際資本化比率僅為18％（2005年）并且有所增加。房地產(chǎn)市場(chǎng)水平穩(wěn)步提高，發(fā)展貸款水平不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金鏈越來越關(guān)注資產(chǎn)尋找和風(fēng)險(xiǎn)的增加。董事長(zhǎng)劉明康進(jìn)行了深入的風(fēng)險(xiǎn)分析。面對(duì)銀行業(yè)在談到對(duì)沖房地產(chǎn)貸款時(shí)，他指出應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)貸款的壓力進(jìn)行新一輪的測(cè)試。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金結(jié)構(gòu)發(fā)生了不少變化。國(guó)內(nèi)信貸所占比例繼續(xù)下降，自籌資金所占比例繼續(xù)增加。表3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年度資金來源在對(duì)銀行和資本市場(chǎng)進(jìn)行購(gòu)買的嚴(yán)格規(guī)定和限制（IPO，額外發(fā)行，發(fā)行權(quán)利，債券）和其他一般金融渠道的背景下，已經(jīng)確定了房地產(chǎn)行業(yè)和信托的主要障礙，私人財(cái)產(chǎn)基金和外國(guó)基金無用的選擇來補(bǔ)充現(xiàn)金流根據(jù)2019年9月底的不完全統(tǒng)計(jì)，值得信賴的房地產(chǎn)正在蓬勃發(fā)展。值得信賴的房地產(chǎn)價(jià)值約3,770億元人民幣，占2018年所有金融機(jī)構(gòu)的10％以上。即使信托公司僅投資10％的資金，信托房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)行也僅超過人民幣400億元。在全面控制政策的背景下，商業(yè)銀行的規(guī)模在資本水平方面而言，信托業(yè)務(wù)的中等規(guī)模，信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并未減少，而是響應(yīng)可靠房地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)而增加的。是的，在2019年第三季度，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的通知》?？煽康墓尽瓣P(guān)于2562年12月8，每人分到一個(gè)值得信賴的公司。法規(guī)和風(fēng)險(xiǎn)狀況了解合理的擴(kuò)張并就過度業(yè)務(wù)增長(zhǎng)可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)提出建議。同時(shí)，Zero2IPO研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年將有28只新的房地產(chǎn)基金。同比增長(zhǎng)180％0％，創(chuàng)歷史新高，募集資金數(shù)量為26只，披露總金額為29.65億美元。在2011年的前11個(gè)月中，有26項(xiàng)可以在中國(guó)大陸投資的私人房地產(chǎn)投資基金。募集資金3.642十億美元，35在大陸市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資已完成。其中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和運(yùn)營(yíng)的投資為31個(gè)，對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)和物業(yè)管理的投資為另一個(gè)。但是，房地產(chǎn)基金存在很多弊端：首先，目前大多數(shù)房地產(chǎn)基金都是私募股權(quán)基金，具有短期性，規(guī)模小，投資目標(biāo)要求高的特點(diǎn)。其次，房地產(chǎn)金融很難真正地打開債券和資本市場(chǎng)并建立合理的聯(lián)系，特別是對(duì)于房地產(chǎn)基金。第三，僅依靠DaoFundManagers或PropertyManagers的房地產(chǎn)基金不足以建立品牌和信譽(yù)。商業(yè)個(gè)人抵押也有風(fēng)險(xiǎn)。一種是個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橹袊?guó)正在建立個(gè)人信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)。因此商業(yè)銀行目前無法確定申請(qǐng)人的還款能力，這給銀行貸款帶來了風(fēng)險(xiǎn)。第二是家庭債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高。由于房?jī)r(jià)過高而無法超過同期居民的收入水平，因此存在一種現(xiàn)象，即每個(gè)家庭都擁有并仍然用積蓄來代代買房。當(dāng)家庭收入波動(dòng)時(shí)，將導(dǎo)致購(gòu)房者無法按時(shí)償還貸款，從而導(dǎo)致逾期貸款。第三是財(cái)務(wù)欺詐風(fēng)險(xiǎn)。“假抵押”和其他直接提取的有害行為對(duì)商業(yè)銀行有害（70個(gè)假抵押開發(fā)商將低風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人抵押貸款轉(zhuǎn)換為高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。由于中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)仍處于探索階段建設(shè)銀行于2005年12月15日發(fā)行的個(gè)人住房抵押債券“建元”股票發(fā)行價(jià)為30.17億元。中國(guó)暫未發(fā)行新產(chǎn)品。二級(jí)市場(chǎng)的缺乏縮小了房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資路徑，無法增加基金的流動(dòng)性，也無法分散一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。3.2房地產(chǎn)金融政策缺乏戰(zhàn)略性、系統(tǒng)性自2003年以來，房地產(chǎn)開發(fā)已顯示出“熱門”房地產(chǎn)投資的跡象正在迅速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，沖突的特點(diǎn)是異常的房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)家政策控制。定期2003年6月，2004年發(fā)布《加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理》；2005年，發(fā)布《商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理辦法》；9月，出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。過去的200年中，通過各種措施在房地產(chǎn)金融政策中實(shí)施了“部分商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)通知的公告”，例如提高商業(yè)銀行的利率，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)貸款的條件，向商業(yè)銀行提供流動(dòng)性貸款并管理房地產(chǎn)公司2007年的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?？刂普吒呶Φ膶傩缘呢?cái)務(wù)狀況。除了一年內(nèi)提高利率六次外，還有兩項(xiàng)加強(qiáng)國(guó)際投資管理的政策，要求第二次抵押首付不少于40％。貸款利率不低于同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)利率的1.1倍2008年上半年，在國(guó)家調(diào)控政策的指導(dǎo)下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將由2007年的過熱狀態(tài)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楹侠淼氖找鏍顟B(tài)。3.3尚未形成專業(yè)且獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融服務(wù)支持體系金融支持系統(tǒng)應(yīng)包括政府監(jiān)督和金融中介服務(wù)。與國(guó)際房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相比，中國(guó)房地產(chǎn)金融體系不健全，組織結(jié)構(gòu)不健全。目前，中國(guó)有國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，中國(guó)人民銀行，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)和中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)來審查房地產(chǎn)市場(chǎng)。不同的這種長(zhǎng)期的管理模式不僅但只落后于市場(chǎng)變化但是，仍然存在一個(gè)遵循事實(shí)[3H]的低效率體系，在金融監(jiān)管，房地產(chǎn)方面，當(dāng)前離散控制的形式是中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)。中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)和中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)已設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。缺乏完全整合的責(zé)任機(jī)制可能導(dǎo)致分散的監(jiān)督和無效的監(jiān)督。此外，中國(guó)銀行和各種金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，特別是中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)。缺乏有效的溝通機(jī)制。還必須提高主管的素質(zhì)。在財(cái)務(wù)監(jiān)督中，參與財(cái)務(wù)監(jiān)督的人員應(yīng)具有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)和廣泛的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。尤其是，在為實(shí)現(xiàn)監(jiān)管目標(biāo)而加速金融全球化和出現(xiàn)金融創(chuàng)新的期望下，不可避免地會(huì)提出更高的要求。和財(cái)務(wù)經(jīng)理的素質(zhì)但是，流量與不合格標(biāo)準(zhǔn)之間仍然存在一些差距，影響財(cái)務(wù)監(jiān)督的嚴(yán)重性、深度。就現(xiàn)在來看，中國(guó)房地產(chǎn)金融的支持系統(tǒng)里面只擁有非專業(yè)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。也就是說專業(yè)性高的住房金融機(jī)構(gòu)，以及為住房貸款提供擔(dān)保和保險(xiǎn)評(píng)級(jí)的機(jī)構(gòu)都是要沒有跟上節(jié)奏發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)變強(qiáng)的過程里需要存在的重要力量就是專業(yè)的房地產(chǎn)金融中介服務(wù)。能看到房地產(chǎn)抵押、投資、擔(dān)保機(jī)構(gòu)等在量上的不足，加上缺乏專業(yè)性的脆弱房地產(chǎn)金融服務(wù)。脆弱并獨(dú)立的房地產(chǎn)金融中介在它已經(jīng)有了八年時(shí)間的房地產(chǎn)牛市中，由于銀行，股票市場(chǎng)和其他金融渠道不斷為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，金融服務(wù)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注度不高，值得緩慢發(fā)展。但是，隨著宏觀調(diào)控的深入，房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)代將不再受到貨幣的影響，整個(gè)行業(yè)將更加重視房地產(chǎn)金融所需的服務(wù)業(yè)。

第4章我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的對(duì)策4.1我國(guó)“雙線并行”的房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)金融政策取決于該政策，并為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供服務(wù)。在定義房地產(chǎn)金融政策之前，請(qǐng)選擇適合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)政策，尤其是中國(guó)的住房政策。在這里，必須考慮三個(gè)基本國(guó)情。該國(guó)的第一個(gè)基本情況是人口眾多，許多中低收入家庭。人與土地之間的成功沖突。截至2018年底，中國(guó)城市人口約2億，家庭人口約2.1億，其中約40％的中低收入家庭（例如8400萬家庭）使用政府資料來控制這一問題。居住地在此期間“十二五”規(guī)劃中，通過建設(shè)各種類型的貴重房屋，城市低收入家庭的住房問題，“十二五”規(guī)劃，全國(guó)1140萬人和360萬低收入家庭?！爸袊?guó)計(jì)劃在當(dāng)年建造新的經(jīng)濟(jì)適用住房3600萬套，大約是過去十年建設(shè)的兩倍。無論其他因素如何變化，仍然有33項(xiàng)計(jì)算。通過這種方式，為9735萬個(gè)家庭戶和住房不能得到保證。因此，有必要適當(dāng)增加社會(huì)保障房的建設(shè)。但是不能將政府主導(dǎo)的安全模型用作主要的采購(gòu)方法另外，由于中國(guó)“農(nóng)田紅線”的局限性，人地矛盾十分突出。由于土地稀缺，應(yīng)建立現(xiàn)代土地系統(tǒng)并采取集約化土地使用政策，以確保正常流通和有效的土地購(gòu)買。第二個(gè)基本國(guó)情是較大的社會(huì)分化，2019年，中國(guó)的平均價(jià)格收入比為7.76，接近適當(dāng)水平，略高于全國(guó)平均水平但是，中國(guó)的房?jī)r(jià)與收入比之間的社會(huì)差距正在擴(kuò)大，2000年，最低收入家庭的收入比是高收入家庭的五倍，到2000年擴(kuò)大到8.5倍。2003年和2006年的9陪，指標(biāo)仍然相差8.91倍，反映出中國(guó)目前的收入差距仍然很大不斷增加從國(guó)際比較的角度來看，高收入家庭與低收入中國(guó)家庭之間的差距遠(yuǎn)高于外國(guó)平均水平，中低收入家庭的購(gòu)買力低于這一水平。非常國(guó)際化因此，中國(guó)住房的主要問題是購(gòu)買力的社會(huì)差距過大，而根本原因是收入差距過大。保護(hù)基本住房權(quán)利和調(diào)整購(gòu)房能力的社交場(chǎng)所需要政府制定住房政策。第三個(gè)基本國(guó)情是抵押信息系統(tǒng)不完善，居民與政府之間無法進(jìn)行有效的監(jiān)督。此時(shí)，信用報(bào)告系統(tǒng)的創(chuàng)建主要受到兩個(gè)方面的影響。首先，跨部門部門很多，與住房和購(gòu)房有關(guān)的數(shù)據(jù)分布在住房，城市建設(shè)，民政，公共安全，財(cái)政等部門。各個(gè)部門的工作需要時(shí)間。因此，各個(gè)部門之間的數(shù)據(jù)共享已被阻止。第二，它應(yīng)覆蓋許多地區(qū)，由于各省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，具體條件各異，信用信息系統(tǒng)必須與全國(guó)連接。揭示有效的公共信息上述因素限制了中國(guó)信用報(bào)告系統(tǒng)的創(chuàng)建，這使整個(gè)抵押貸款報(bào)告系統(tǒng)不完整。目前，大多數(shù)中國(guó)金融機(jī)構(gòu)依靠人民銀行建立的銀行業(yè)個(gè)人信用信息系統(tǒng)查詢住房貸款。但是，該系統(tǒng)的個(gè)人信息不完整，不能準(zhǔn)確計(jì)算家庭的家庭狀況，不能準(zhǔn)確，充分地記錄和反映家庭成員的相關(guān)信息，因此不能成為有效的工具。4.2堅(jiān)持房地產(chǎn)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)是一種生產(chǎn)或生產(chǎn)有形產(chǎn)品并為住宅的生產(chǎn)或服務(wù)提供直接服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。多數(shù)虛構(gòu)的經(jīng)濟(jì)體是指以資本運(yùn)營(yíng)為核心的經(jīng)濟(jì)體。實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“影子經(jīng)濟(jì)”房地產(chǎn)行業(yè)不僅這是一個(gè)僅對(duì)國(guó)家穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而言必不可少的產(chǎn)業(yè)。也是與人們生活息息相關(guān)的民用制造業(yè)通過這種控制和控制房地產(chǎn)的方式，過去的房地產(chǎn)功能將發(fā)生變化，并且使房地產(chǎn)業(yè)從經(jīng)濟(jì)義務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)義務(wù)的重要性在于回歸房地產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦紅提供住房產(chǎn)品和滿足社會(huì)需求，指出房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是耕種。新貨新投資產(chǎn)品的市場(chǎng)或市場(chǎng)中國(guó)十二年計(jì)劃“生命與生活”是確保人民生計(jì)和創(chuàng)建社會(huì)全面繁榮的當(dāng)務(wù)之急。住房租賃系統(tǒng)計(jì)劃在未來五年中將經(jīng)濟(jì)適用房的覆蓋率提高到20％。換句話說，政府將在未來五年內(nèi)建造3600萬套新的經(jīng)濟(jì)適用房。如此龐大的建設(shè)資金需求已成為專家學(xué)者的熱門話題。在滿足專業(yè)和最新住房需求的同時(shí)，它將減少用于投機(jī)和快速房?jī)r(jià)的購(gòu)房投資。房地產(chǎn)金融如何為商品住宅建設(shè)基金和房地產(chǎn)消費(fèi)基金開發(fā)更多產(chǎn)品，以將資金轉(zhuǎn)移到適當(dāng)?shù)馁Y源分配上。為了更好地服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)的房地產(chǎn)金融必將走創(chuàng)新之路。但是，如果虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)分開并獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，或者虛擬經(jīng)濟(jì)控制實(shí)體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營(yíng)，則會(huì)增加潛在風(fēng)險(xiǎn)。從美國(guó)次貸危機(jī)中吸取的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，應(yīng)作為歐洲債務(wù)危機(jī)的參考。甚至發(fā)達(dá)國(guó)家也無法擺脫實(shí)體經(jīng)濟(jì)并發(fā)展“影子”經(jīng)濟(jì)，美國(guó)總統(tǒng)巴拉克·巴拉克·奧巴馬（BarackObama）于2019年8月11日簽署了《美國(guó)生產(chǎn)促進(jìn)法》，以幫助制造業(yè)降低成本?；謴?fù)競(jìng)爭(zhēng)力并創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)。歐洲債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后，歐洲國(guó)家制定了一項(xiàng)全面的戰(zhàn)略，以實(shí)現(xiàn)真正的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和促進(jìn)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整議程上的“轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)”因此，中國(guó)的房地產(chǎn)金融應(yīng)通過發(fā)展房地產(chǎn)金融，依靠金融作為創(chuàng)新的工具和方法，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)現(xiàn)和結(jié)構(gòu)調(diào)整，最終促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)發(fā)展云古中國(guó)：空虛，毛以一，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展與財(cái)政支持是分開的。真正的金融經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)應(yīng)該共同促進(jìn)和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)雙贏。否則，即使您短期內(nèi)獲得了高額利潤(rùn)，也將失去發(fā)展的基礎(chǔ)和動(dòng)力。因此，金融業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“催化劑”，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融支持，加快金融創(chuàng)新，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和核心服務(wù)，加強(qiáng)金融監(jiān)管，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。金融有助于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。4.3實(shí)行差異性房地產(chǎn)金融政策作為一種特殊的產(chǎn)品，如果住房市場(chǎng)充裕，則不能保證低收入群體的基本生活條件，從而導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定。因此，政府應(yīng)通過建立針對(duì)房地產(chǎn)政策的金融機(jī)構(gòu)，通過特殊條件提供低收入金融服務(wù)。2011年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出了國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《住房公積金保護(hù)范圍》公積金將從“全額保險(xiǎn)”是“全額保險(xiǎn)”，關(guān)于為各種所有制的組織支付員工公積金的規(guī)定嚴(yán)格，以擴(kuò)大支付范圍。因此，按照政策實(shí)施房地產(chǎn)融資已經(jīng)具有一席之地。在中國(guó)，還有一項(xiàng)以德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄制度為基礎(chǔ)的住房?jī)?chǔ)蓄政策2004年2月15日，中國(guó)建設(shè)銀行和德國(guó)住房銀行Swabihar共同在天津成立了中德儲(chǔ)蓄銀行，這是中國(guó)唯一的住房?jī)?chǔ)蓄銀行。固定利率和住房貸款的利率為基礎(chǔ)，首先是存款利率，然后是放貸，包括特殊資金。作為安全可靠的住房金融工具，住房?jī)?chǔ)蓄將包括積累您自己的資金和將短期資金轉(zhuǎn)換為長(zhǎng)期資金的融資方法。這不僅會(huì)改善居民的生活條件，而且會(huì)減慢購(gòu)房的欲望。但是要繼續(xù)投資，將積蓄的住房?jī)?chǔ)蓄用于住房行業(yè)經(jīng)濟(jì)，并促進(jìn)該國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展您可以考慮使用抵押貸款政策，通過使用參與性住房貸款來滿足中等收入家庭不斷增長(zhǎng)的需求，來保護(hù)低收入群體的基本需求。使用商業(yè)融資消費(fèi)者需求結(jié)構(gòu)一流的房地產(chǎn)金融這樣，可以建立穩(wěn)定的抵押融資來源，以商業(yè)方式支持住宅市場(chǎng)的發(fā)展，并為特定群體提供住房融資。（例如中低收入人群）通過在多個(gè)層面創(chuàng)建房地產(chǎn)融資而不僅但是將保護(hù)對(duì)正常合理住房的需求但也可以暫停投資投機(jī)能夠平衡人們的經(jīng)濟(jì)和福祉，并易于以平衡的方式處理人際關(guān)系，從而避免短期影響。房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)使用不同的財(cái)務(wù)政策。區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)，例如建造經(jīng)濟(jì)適用房，建造中小型商業(yè)住宅，創(chuàng)建高端住宅或別墅以及嚴(yán)格執(zhí)行不同的房地產(chǎn)金融政策。這東西不僅但是促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)以實(shí)現(xiàn)政府房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)還要促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)運(yùn)行效率的提高。同時(shí)，應(yīng)促進(jìn)利率市場(chǎng)化。一方面，應(yīng)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房制度和商品住房制度相結(jié)合，體現(xiàn)保障居民基本住房的財(cái)政政策。利率的影響，發(fā)揮利率在調(diào)節(jié)金融市場(chǎng)中的作用。4.4改革房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，創(chuàng)新金融工具，建設(shè)多元化的融資渠道以房地產(chǎn)投資管理公司或房地產(chǎn)基金為中心，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)到房地產(chǎn)投資的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)融資的來源已從銀行貸款變?yōu)楦鞣N資金來源。因此，有必要逐步建立一個(gè)多層次，綜合的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，而不僅僅是間接金融信貸市場(chǎng)。為了認(rèn)真發(fā)展直接金融資本市場(chǎng)，改變當(dāng)前直接融資和間接融資之間的不合理結(jié)構(gòu)，加快債券市場(chǎng)的發(fā)展，必須在一級(jí)市場(chǎng)提供直接金融服務(wù)。二級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)已轉(zhuǎn)換為證券（已證券化）應(yīng)該有一個(gè)二級(jí)市場(chǎng)存在一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)而不僅僅是但是可以通過金融創(chuàng)新來加速創(chuàng)建富裕的房地產(chǎn)金融工具，例如投資基金，可信賴證券，指數(shù)證券等，以解決不匹配的問題。抵押資金，交易規(guī)模和流動(dòng)性問題使用不同的金融方法，不同的金融產(chǎn)品和不同的金融市場(chǎng)，以滿足多層住房融資的需求。目前，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)上的融資非常有限，這不僅僅是企業(yè)因自身問題而無法滿足上市條件的原因。而且由于國(guó)家宏觀調(diào)控部門的影響，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)的融資為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)采取不同的政策逐步擴(kuò)大房地產(chǎn)公司的資本比率。要擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的金融渠道，應(yīng)探索引入保險(xiǎn)資金的可能性。例如，在美國(guó)，美國(guó)人壽保險(xiǎn)公司是僅次于商業(yè)銀行和共同基金的第三大機(jī)構(gòu)投資，并且自19世紀(jì)中葉以來一直從事商業(yè)綜合體投資。例如辦公樓和百貨商店。消費(fèi)住房抵押由于保險(xiǎn)基金，特別是人壽保險(xiǎn)基金，有義務(wù)積累大量穩(wěn)定的長(zhǎng)期貨幣，因此，他們的投資是尋找安全穩(wěn)定的收入。使用保險(xiǎn)基金可以有效地促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展。在住房貸款的使用上，我們應(yīng)該發(fā)明金融手段，改進(jìn)金融產(chǎn)品，適當(dāng)建議居民合理消費(fèi)。根據(jù)消費(fèi)者群體的各種特征，出現(xiàn)了細(xì)分市場(chǎng)，以創(chuàng)建以不同速度發(fā)展的金融產(chǎn)品系統(tǒng)。同時(shí)推薦社會(huì)資金有序合理地參與房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)新華社2011年2月28日?qǐng)?bào)道：“到2019年，中國(guó)城鄉(xiāng)居民的人民幣儲(chǔ)蓄將達(dá)到30,332.02萬億元?！睋?jù)中國(guó)人民銀行第四季度的一項(xiàng)調(diào)查。在2019年?！巴顿Y而非儲(chǔ)蓄是中國(guó)人的首選。在重要的投資方式中，“房地產(chǎn)投資”仍然是居民投資的首選，其價(jià)值高達(dá)26.1％?！坝捎谥袊?guó)人民的投資渠道較少，因此要遵守嚴(yán)格的投資規(guī)則。僅中文解決居民投資房地產(chǎn)的狀況，以維持貨幣持有量并進(jìn)一步提高CPI，因此，根據(jù)不同的風(fēng)險(xiǎn)，收入和不同的信貸條件，促進(jìn)可靠性的發(fā)展。房地產(chǎn)和投資基金（REITS），抵押貸款（MBS）和私募股權(quán)基金。能夠引導(dǎo)私人資本正確參與房地產(chǎn)開發(fā)但仍然能夠籌集穩(wěn)定的資金用于房地產(chǎn)建設(shè)這樣，資源可以合理化并可以有效地改善，金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)可以蓬勃發(fā)展。4.5加強(qiáng)宏觀管理，完善金融法律體系和監(jiān)管機(jī)制，防范金融風(fēng)險(xiǎn)如果市場(chǎng)無處不在，也就是說，信息將是完整且對(duì)稱的，則使用“隱形之手”是調(diào)整住房金融市場(chǎng)資金配置的有效選擇。但是，市場(chǎng)情況并不普遍，尤其是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的長(zhǎng)期流通，導(dǎo)致數(shù)據(jù)不完整和不對(duì)稱。住房市場(chǎng)的后果是“市場(chǎng)失靈”是巨大的，將直接導(dǎo)致住房金融市場(chǎng)的崩潰。因此，政府必須管理房地產(chǎn)融資。首先，我們需要加快建立法律制度的過程，加大房地產(chǎn)金融法律的力度，通過法律手段界定房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的職責(zé)和利益。遵守市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，充分考慮中國(guó)國(guó)情，制定和更新房地產(chǎn)金融市場(chǎng)法律法規(guī)。盡快發(fā)布（（《房屋法》，《財(cái)產(chǎn)抵償，抵押》和《財(cái)產(chǎn)評(píng)估法》）以及其他相關(guān)法律法規(guī)，以控制市場(chǎng)參與者的行為，確定和改善個(gè)人貸款，為居住地?fù)?dān)保，經(jīng)營(yíng)，金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)，管理等方面的房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，包括建筑，房地產(chǎn)金融法律和房地產(chǎn)金融監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理維護(hù)各方的合法權(quán)益。其次，應(yīng)建立單獨(dú)的監(jiān)管框架以創(chuàng)建單獨(dú)的有效監(jiān)管機(jī)制。加強(qiáng)各部門之間的政策協(xié)調(diào)，以確保流程中的順暢聯(lián)系，避免政策沖突和分歧。實(shí)際上，在履行政府的計(jì)劃和治理職責(zé)的同時(shí)建立中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該在政府的投資中發(fā)揮主導(dǎo)作用，采用市場(chǎng)導(dǎo)向的方法來指導(dǎo)政府。社會(huì)投資逐步建立政府需要使用市場(chǎng)營(yíng)銷和社會(huì)指導(dǎo)，工作機(jī)制來提高價(jià)格，以鼓勵(lì)組織變得自律和對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，以改變異常高昂的執(zhí)法成本。有效地運(yùn)用法律并促進(jìn)成熟的市場(chǎng)生存機(jī)制適者生存最后，建立和完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。首先，面對(duì)證券化趨勢(shì)，應(yīng)逐步建立證券化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。從發(fā)達(dá)國(guó)家成功進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制的案例來看，制度建設(shè)是“第一防火墻”，當(dāng)金融市場(chǎng)中的所有風(fēng)險(xiǎn)都在預(yù)警和控制范圍之內(nèi)時(shí)，將提高金融市場(chǎng)的效率并降低風(fēng)險(xiǎn)，這將減少政府通過簡(jiǎn)單干預(yù)后的高成本干預(yù)輝格二是加強(qiáng)系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督。在資產(chǎn)證券化的過程中，如果存在問題，將會(huì)擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)并產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此，不僅在某些步驟中會(huì)忽略系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。三是加強(qiáng)道德風(fēng)險(xiǎn)和信息不平衡的監(jiān)管，資產(chǎn)證券化的“破產(chǎn)分離”特征使銀行在出售貸款后可以完全轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。因此，在授予信貸和資產(chǎn)證券化的過程中存在道德風(fēng)險(xiǎn)和不必要的選擇。在遵守的基礎(chǔ)上保護(hù)支持者（銀行）的道德風(fēng)險(xiǎn)“風(fēng)險(xiǎn)分離”發(fā)起人應(yīng)提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的百分之一，這將增強(qiáng)發(fā)起人與特殊目的工具之間的利益關(guān)系。最后，加強(qiáng)對(duì)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。在評(píng)級(jí)過程中保持信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，明確其職責(zé)并確保評(píng)級(jí)過程的質(zhì)量。結(jié)語改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民住房發(fā)展中發(fā)揮了重要作用于斌（2009）經(jīng)濟(jì)研究與發(fā)展委員會(huì)國(guó)務(wù)院宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)，占該國(guó)GDP的6.6％，占投資行業(yè)的四分之一。直接相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)火熱的60不但。但是關(guān)系到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展但這也關(guān)系到成千上萬個(gè)家庭的遠(yuǎn)景，因此具有可持續(xù)和健康的發(fā)展非常重要。在當(dāng)前國(guó)家財(cái)產(chǎn)調(diào)控的環(huán)境下，一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)根據(jù)人們的生活基本需求回歸自然；相反，房地產(chǎn)金融必須加快改革創(chuàng)新和發(fā)展的步伐?！笆谷藗兏鞓?，更光榮在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的原則下，使社會(huì)更加公平，和諧的目標(biāo)，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產(chǎn)體系建設(shè)中，應(yīng)該有一個(gè)多層次，綜合性的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，以使社會(huì)資金參與房地產(chǎn)建設(shè)，并通過以下產(chǎn)品合理地滿足不同層次消費(fèi)者的購(gòu)買需求。區(qū)別對(duì)待，加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的監(jiān)督和保護(hù)。資金有序流動(dòng)

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四年的學(xué)習(xí)生活，讓我想起小時(shí)候聽過的一首歌曲：“感謝明月，照亮了夜空；感謝朝霞，捧出了黎明；感謝春風(fēng)，融化了冰雪；感謝大地，撫育了生靈。”感謝無私奉獻(xiàn)和甘為人梯精神的老師們。您們用人類最崇高的感情——愛，來播種春天，播種理想，播種力量，不計(jì)辛勞，不計(jì)嚴(yán)寒。您們不僅是知識(shí)的傳播者，更是心靈世界的開拓者、情感意志的塑造者。我們忘不了老師的諄諄教導(dǎo)，忘不了老師風(fēng)霜漸凍的鬢發(fā)，忘不了老師飽含期待的眼神。您們沒有索求，您們的笑容在桃李滿天下時(shí)最美。有人說老師似春蠶，將縷縷銀絲奉獻(xiàn);有人說老師是蠟燭，將滴滴蠟油燃盡。正所謂“春蠶到死絲方盡、蠟炬成灰淚始干”。

四年的學(xué)習(xí)讓我對(duì)自己本專業(yè)的知識(shí)有了更新的認(rèn)識(shí)，也對(duì)未來的工作充滿憧憬，希望自己能將所有的技能都投入到未來的工作之中，發(fā)揮自己的能力，為公司，為自己，為周圍的人創(chuàng)造價(jià)值，從而獲得更多的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)和知識(shí)。有位名人說“知識(shí)改變命運(yùn)”，雖然我已經(jīng)畢業(yè)在即，但是學(xué)習(xí)這件事情，我會(huì)不放棄，不會(huì)忘記，我會(huì)繼續(xù)學(xué)生生涯的學(xué)習(xí)習(xí)慣，繼續(xù)堅(jiān)持學(xué)習(xí)下去，點(diǎn)滴積累一定會(huì)有收獲。感謝我的老師四年中給予我的教誨，讓我對(duì)人生有了新的感悟和計(jì)劃安排。讓我真正的成為一個(gè)三觀正能量滿滿的人。感恩。

畢業(yè)設(shè)計(jì)如何搜集資料一、搜集資料的作用1.了解進(jìn)行中的工作自己所要開展的項(xiàng)目，可能別人也在進(jìn)行，通過文獻(xiàn)調(diào)研，可以直接或間接地了解目前在何處、由何人、以何種規(guī)模與方式進(jìn)行，在哪一方面已取得成果等。這些信息可以幫助學(xué)生在畢業(yè)設(shè)計(jì)中獲得有效的合作。2.擴(kuò)大知識(shí)面學(xué)生從一些通用課程的學(xué)習(xí)直接轉(zhuǎn)入到專題性很強(qiáng)的畢業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)，往往會(huì)感到無所適從，這需要有一個(gè)過渡，其中最為有效的方法就是查閱文獻(xiàn)。這一過程不但可以進(jìn)一步豐富自己的基礎(chǔ)知識(shí)，而且還可以深入理解開展此工作的目的。3.掌握信息動(dòng)向，避免無效和低水平重復(fù)通過查閱文獻(xiàn)，了解自己的課題在專業(yè)領(lǐng)域目前發(fā)展的狀況。對(duì)于一個(gè)課題，如果不了解目前已取得的成果，所采用的最新設(shè)計(jì)手段和方法，就勢(shì)必使自已依然用陳舊的方法研究淘汰的課題，既是-一種低水平重復(fù)，又造成人力。財(cái)力和時(shí)間的浪費(fèi)。4.避免走不必要的彎路對(duì)于某些工作，在工作方法和思路上前人已有過一些失敗的教訓(xùn)，并證明行不通，通過查閱文獻(xiàn)加以了解以后，就可以避免再走不必要的彎路。二、搜集資料需把握的原則在今天信息大爆炸的時(shí)代里，文獻(xiàn)資料可稱得上是浩如煙海。那么，怎樣才能快速找到符合自己需要的文獻(xiàn)資料呢？這需要把握一個(gè)正確的原則，否則無異于大海撈針。搜集資料必須首先確定好搜集的方向，這樣才不至于將自己陷于資料的汪洋大海之中，被一堆冗余資料淹沒，茫茫然不知彼岸。本著搜集的資料盡可能全面、充分的原則，開始階段資料方向盡量要定得寬-一些，要照顧到縱橫兩個(gè)方向一縱向是指始終以所定課題為主線搜集資料，查找與課題有關(guān)的歷史、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，不偏離課題；橫向是指廣泛涉獵各種各樣與論題有關(guān)聯(lián)的專題資料，以避免孤陋寡聞，知識(shí)單一，造成主觀片面。橫向拓展能使我們思路開。闊，使我們獲得新的刺激和深層啟發(fā)，從而達(dá)到新的高度?？v橫方向范圍的確定，可以在自已選題基礎(chǔ)上制定，最好征求指導(dǎo)教師的意見。三、搜集資料的方法搜集資料過程中，還要根據(jù)學(xué)科專業(yè)特點(diǎn)、性質(zhì)和基礎(chǔ)，選擇正確合適的搜集方法。不同的課題有不同的搜集方式，方法得當(dāng)，可省時(shí)省力，事半功倍。通信專業(yè)學(xué)生獲取畢業(yè)設(shè)計(jì)材料的來源不外乎兩個(gè)方面，一個(gè)是從學(xué)生本人的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐中獲取，即第一手直接資料；一個(gè)是通過在圖書館、資料室或網(wǎng)絡(luò)中，利用文獻(xiàn)檢索獲得當(dāng)前專業(yè)發(fā)展信息和前人的研究成果，即間接資料。1.文獻(xiàn)檢索文獻(xiàn)檢索就是文獻(xiàn)資料的查找，是指在圖書館、資料室、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)上找出自已所需的文獻(xiàn)資料的過程和方式途徑。（1）根據(jù)書名或篇名檢索。根據(jù)所要查找的圖書的書名或文章的篇名，在相應(yīng)的目錄（索引）工具書中，按字順查找。中文書名或篇名的字順，有的按首字筆畫多少排列，有的按首字拼音音序排列；西文書名或篇名的字順