物業(yè)管理權(quán)交接方案

物業(yè)管理權(quán)交接方案物業(yè)管理權(quán)交接方案提要：更換正在實施管理的物業(yè)管理公司是一件艱巨的事務(wù)，除需要發(fā)展商和業(yè)主委員會的支持，原物業(yè)管理公司的有效支持配合物業(yè)管理權(quán)交接方案

更換正在實施管理的物業(yè)管理公司是一件艱巨的事務(wù)，除需要發(fā)展商和業(yè)主委員會的支持，原物業(yè)管理公司的有效支持配合，更需要接管單位有策略有步驟的實施運作。我公司在"更換"問題上，有著深入的研究，并有多次案例和實踐，從九九年至今，親歷的更換事件，便有七起，并全部參與了更換方案的制訂。

根據(jù)我司以往經(jīng)驗，在更換前首先將必須考慮如下幾個重點：

一、程序的合法性

物業(yè)管理委員會是代表物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負責(zé)監(jiān)督檢查物業(yè)管理工作的非法人社團，是解決物業(yè)管理問題的關(guān)鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會合法的法律地位。另一個是有關(guān)更換事宜，要經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會通過。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下召開產(chǎn)權(quán)人大會，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。

二、協(xié)調(diào)相關(guān)方面的關(guān)系，取得中正第三方的支持

協(xié)調(diào)相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)委會、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能得取得一致性意見，對于順利更換，尤為重要。

中正方的支持主要是指：

法律顧問，提供法律支持。

物管顧問、財務(wù)顧問，提供專業(yè)支持。

政府主管部門，提供政策支持，取得指導(dǎo)、支持，不可忽視。

三、具體交接工作安排

1．發(fā)展商負責(zé)書面通知，現(xiàn)在管物業(yè)公司解除合同日期，確認后與新入駐物業(yè)公司簽署物業(yè)管理合同。

2．雙方物業(yè)公司確認交接步驟及內(nèi)容。

3．以書面形式發(fā)給每位業(yè)主更換物業(yè)通知。

4．在最大限度減低對客戶服務(wù)影響的情況下，按步驟進行物業(yè)交接工作，并由第三方進行監(jiān)督。

5．發(fā)展商與原物業(yè)公司的合同繕后事宜。

四、交接內(nèi)容

交接中涉及的內(nèi)容繁多：設(shè)計方案，配套設(shè)施，運行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費余額及管理基金等等。具體大塊如下：

（一）工程交接

1．成立接收小組，由交、接雙方專業(yè)人員組成，指定工程驗收負責(zé)人及各專業(yè)交驗人員，一般由以下專業(yè)人員組成：電氣、暖通、給排水、土建、電梯（如有）、鍋爐（如有）。

2．召開工作會議，布置各專業(yè)組接收要求及具體事項。

3．接收工作要求

參照國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范及設(shè)計要求，對接收工作內(nèi)容中各條款逐項核對，確保文件資料手續(xù)齊備，工程質(zhì)量及各項技術(shù)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。

4．物業(yè)交接工作程序

（1）接雙方簽定物業(yè)接收委托書，確定接收程序接收人員及接收時間。

（2）交方應(yīng)提供的資料、文件。

1）圖紙資料、文件、交接清單。

2）設(shè)備清單。

3）能源消耗情況（列表、雙方共同確認電表水表、燃氣表、熱水表、熱力表等計量儀表交接時的表計數(shù)字）。

4）住戶交納能源費情況統(tǒng)計表。

5）備品備件、材料物品庫存登記表。

6）設(shè)備運行記錄。培訓(xùn)、考核，使其達到上崗要求，確保服務(wù)質(zhì)量，維護物業(yè)管理公司的聲譽。對于員工的合理流動，積極做好人事的各環(huán)節(jié)工作，手續(xù)齊備、快捷。做到"留者安心，離者舒心"。

３．勞動關(guān)系

對考核及經(jīng)培訓(xùn)考核通過達到上崗要求的人員，應(yīng)辦理相關(guān)的人事手續(xù)，即終止與原物業(yè)管理公司的勞動關(guān)系，與均豪物業(yè)管理公司簽定勞動合同，并根據(jù)我公司的整體工作布置，安排在原項目部或我公司其它項目部的相應(yīng)工作崗位。

關(guān)于接管工作的其它說明

1．接管工作需提前一個月進行安排，其中

二周時間進行接管機構(gòu)、干部的組建抽調(diào)員工招聘等籌備工作。

二周時間的全員培訓(xùn)。

2．崗位移交在二個工作日以內(nèi)完成，移交保駕需3-5個工作日。

3．物資文檔等其它交接約需5個工作日完成。

4．財務(wù)交接按劃線制進行交接，我司承諾可進行全程顧問，所需時間暫無法確定。

5．我司同意接收開辦費所購置的固定資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)。

風(fēng)險防范

更換物管企業(yè)的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)的"風(fēng)險"有5種情況：

（1）原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進入。

（2）原物管企業(yè)提出高額補償。

（3）交接不配合，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。

（4）因管理真空導(dǎo)致部分業(yè)主對