產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策及關(guān)注話題

1/1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策及關(guān)注話題深圳工改工相關(guān)政策梳理CentalineConsultants本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。

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目錄TABLEOFCONTENTS問題梳理及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)21工改工政策梳理核心問題梳理3Codeofthisreport|3CopyrightCentalineGroup,2016《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》1、1號(hào)《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）》2、2號(hào)《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）》3、3號(hào)《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》4、4號(hào)《加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房的意見》5、5號(hào)《深圳市宗地地價(jià)測(cè)算規(guī)則（試行）》6、6號(hào)深圳市關(guān)于貫徹執(zhí)行〈閑置土地處置辦法〉的實(shí)施意見（試行）》1、3號(hào)文件實(shí)施細(xì)則《〈深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）〉實(shí)施細(xì)則》的通知》2、《關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事宜的通知》3、《深圳市綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造操作指引（試行）》主文件附屬文件補(bǔ)充文件工業(yè)用地作為未來城市建設(shè)的重要來源2013年政府出臺(tái)了1+6文件及后續(xù)出臺(tái)相關(guān)補(bǔ)充文件，對(duì)工改工項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范政策體系：

2013年，深圳市政府陸續(xù)出臺(tái)1+6文件并提出M0（新型產(chǎn)業(yè)用地），后續(xù)出臺(tái)相關(guān)補(bǔ)充政策政策背景分析Codeofthisreport|4CopyrightCentalineGroup,2016差別化供地、差別化地價(jià)、差別化管理模式：

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等符合深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)，在地價(jià)政策、配套用房、土地供應(yīng)等方面，除了優(yōu)先供地外，還能最高得到50%的地價(jià)優(yōu)惠，同時(shí)對(duì)不同產(chǎn)業(yè)用地供給方式和供地年限實(shí)行差別化管理；企業(yè)可以通過租賃、購(gòu)買、合作等方式解決生產(chǎn)及配套的問題，并根據(jù)政策給予創(chuàng)新性企業(yè)租金補(bǔ)貼或優(yōu)惠；同時(shí)對(duì)工業(yè)樓宇進(jìn)入市場(chǎng)提出三限政策：

限制銷售對(duì)象，限制銷售價(jià)格，限制二次轉(zhuǎn)讓周期；修訂工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法以進(jìn)一步放開工業(yè)廠房的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，使工改工項(xiàng)目占城市更新比重更大；同時(shí)以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格向新興產(chǎn)業(yè)和企業(yè)提供優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)用房；建立全市統(tǒng)一、公開的空間供需服務(wù)平臺(tái)來平衡企業(yè)需求；通過創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地分類、鼓勵(lì)土地混合使用、提高產(chǎn)業(yè)用地容積率上限、預(yù)留產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間資源、集約布置配套設(shè)施、規(guī)范土地的彈性引導(dǎo)與量化控制等措施，來滿足重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求；完善土地整備政策，盤活工業(yè)樓宇資源，鼓勵(lì)社區(qū)股份公司參與，提高工改工項(xiàng)目比例，構(gòu)建更合理的工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓制度。

政策背景分析M0用地政策文件：

政策文件從差別化供地、房地并舉、促進(jìn)流轉(zhuǎn)、節(jié)約集約及存量挖掘方面鼓勵(lì)工改工項(xiàng)目并促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展差別化房地并舉促進(jìn)流轉(zhuǎn)文件解讀節(jié)約集約存量挖掘Codeofthisreport|5CopyrightCentalineGroup,2016政策要點(diǎn)政策核心要點(diǎn)70%主導(dǎo)功能分割銷售30%配套指標(biāo)物業(yè)比例地價(jià)測(cè)算企業(yè)自用銷售限制銷售方式銷售對(duì)象限制政策要點(diǎn)：

政策文件主要體現(xiàn)在物業(yè)比例、銷售限制、地價(jià)測(cè)算、增值收益四個(gè)方面核實(shí)方式增值收益核定方式Codeofthisreport|6CopyrightCentalineGroup,2016政策要點(diǎn)解析1、城市更新項(xiàng)目，工業(yè)配套建面一般不超過30%。

《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法》（試行）城市更新項(xiàng)目中作為工業(yè)配套設(shè)施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施其建筑面積一般不得超過項(xiàng)目總建筑面積的30%。

物業(yè)比例：

工改工項(xiàng)目配套建筑面積一般不得超過項(xiàng)目總建面的30%，需按規(guī)定根據(jù)區(qū)位差異配建一定比例創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房解讀工改工之可售形式與補(bǔ)地價(jià)城市更新項(xiàng)目配套設(shè)施最多占總建面的30%；工改工項(xiàng)目按照規(guī)定根據(jù)不同區(qū)位需配建一定比例創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建確定（《項(xiàng)目創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建比例暫行規(guī)定》草案）I.一類地區(qū)為福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)的轄區(qū)范圍，基準(zhǔn)比例為12%；II.二類地區(qū)為寶安區(qū)新安街道、西鄉(xiāng)街道、龍華街道等區(qū)域范圍內(nèi)，基準(zhǔn)比例為8%；III.三類地區(qū)為全市除上述一、二類地區(qū)以外的區(qū)域范圍，基準(zhǔn)比例為5%；IV.項(xiàng)目位于市政府確定的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)配建比例在基準(zhǔn)比例的基礎(chǔ)上核增5%；V.項(xiàng)目范圍內(nèi)含有非農(nóng)建設(shè)用地的，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建比例在按照上述比例配建后，可按非農(nóng)建設(shè)用地占比核減5%；2、工改工項(xiàng)目根據(jù)區(qū)位不同需配建一定比例創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房。

Codeofthisreport|7CopyrightCentalineGroup,2016注冊(cè)企業(yè)準(zhǔn)入行業(yè)企業(yè)有購(gòu)買資格企業(yè)受到購(gòu)買限制，受眾客群極具針對(duì)性，需層層圈定，客群范圍較狹隘。

《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法》第5條工業(yè)樓宇的受讓人須是經(jīng)依法注冊(cè)登記的企業(yè)。

用地批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)出讓合同約定或市政府規(guī)定受讓人準(zhǔn)入條件的工業(yè)樓宇的轉(zhuǎn)讓，受讓人必須符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件并通過各區(qū)（新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門依法進(jìn)行的資格審查。

行業(yè)篩選資格審查銷售對(duì)象（產(chǎn)業(yè)用房及配套）：

工業(yè)樓宇及配套設(shè)施的受讓人必須為符合項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，給個(gè)人購(gòu)買增加了難度工業(yè)樓宇及配套設(shè)施的銷售對(duì)象必須為企業(yè)，且須符合產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)條件；解讀工改工之銷售限制政策要點(diǎn)解析Codeofthisreport|8CopyrightCentalineGroup,20162、創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房?jī)r(jià)格限制：

政府回購(gòu)：

城市更新項(xiàng)目配建的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房免繳地價(jià)，建成后由政府回購(gòu)，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。

回購(gòu)價(jià)格按照創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房本體建造成本加百分之三的利潤(rùn)執(zhí)行。

轉(zhuǎn)讓規(guī)定：

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房原則上限定自用；購(gòu)買創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的企業(yè)確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)相關(guān)管理主體批準(zhǔn)后方可轉(zhuǎn)讓，優(yōu)先由政府回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)不高于原售價(jià)減折舊價(jià)；政府不回購(gòu)的，在市土地房產(chǎn)交易中心按政府?dāng)M定的基準(zhǔn)價(jià)格以公開方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，次受讓方也應(yīng)符合創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房準(zhǔn)入條件，經(jīng)相關(guān)管理主體資格審查合格后方可參與競(jìng)買。

政府不回購(gòu)：

政府不回購(gòu)的，產(chǎn)權(quán)歸原所有人，但需按政府?dāng)M定的基準(zhǔn)價(jià)格和準(zhǔn)入條件租售。

回購(gòu)價(jià)格由審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)后確定。

租售價(jià)格原則上應(yīng)為同片區(qū)同檔次產(chǎn)業(yè)用房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的50%-70%，具體由市發(fā)展改革部門牽頭擬定。

1、創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房企業(yè)準(zhǔn)入條件：

行業(yè)限定：

互聯(lián)網(wǎng)、生物、新能源、新材料、文化創(chuàng)意和新一代信息技術(shù)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)；先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)及我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中重點(diǎn)支持的其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

企業(yè)規(guī)模：

最近3年的年均主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率在30%以上；最近1年實(shí)際繳納入庫(kù)的企業(yè)所得稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅3項(xiàng)的地方分成部分合計(jì)超過200萬元深圳市重點(diǎn)引進(jìn)的重大項(xiàng)目依托企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)，條件可適當(dāng)放寬，經(jīng)報(bào)請(qǐng)市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)和管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，可申請(qǐng)購(gòu)買創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房。

銷售對(duì)象（創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房部分）：

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房具有企業(yè)準(zhǔn)入限制，政府優(yōu)先以成本價(jià)回購(gòu)且再次轉(zhuǎn)讓受到限制城市更新中創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，具有企業(yè)準(zhǔn)入條件；建成后政府優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)買的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房限制轉(zhuǎn)讓；即使需要轉(zhuǎn)讓，政府優(yōu)先回購(gòu)且回購(gòu)價(jià)格較低；政府不回購(gòu)的情況下出售，受讓方也需符合條件。

解讀工改工之銷售限制政策要點(diǎn)解析Codeofthisreport|9CopyrightCentalineGroup,2016深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）第九條：

城市更新項(xiàng)目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓。

城市更新項(xiàng)目中作為工業(yè)配套設(shè)施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施可分割轉(zhuǎn)讓，其建筑面積一般不得超過項(xiàng)目總建筑面積的30%；本條規(guī)定的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施分割轉(zhuǎn)讓時(shí)，按照下列規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)：

1.改造后適用《深圳市城市更新辦法》第三十八條第一款及第三款規(guī)定的地價(jià)政策的建筑面積中，屬于工業(yè)樓宇的，應(yīng)按照工業(yè)和辦公公告基準(zhǔn)地價(jià)的平均值補(bǔ)繳地價(jià)；屬于配套設(shè)施的，應(yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)；2.適用其他地價(jià)政策的建筑面積不再補(bǔ)繳地價(jià)；本辦法實(shí)施前已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的城市更新項(xiàng)目，按照本條第三款的規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)后，項(xiàng)目實(shí)施主體可向市規(guī)劃國(guó)土主管部門申請(qǐng)對(duì)改造后的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。

城市更新項(xiàng)目配套設(shè)施最多占總建面的30%，在按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)地價(jià)后，可分割銷售。

解讀工改工之可售形式與補(bǔ)地價(jià)銷售方式-產(chǎn)權(quán)分割：

城市更新項(xiàng)目改造后形成的工業(yè)樓宇可以分割轉(zhuǎn)讓，但需按規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)政策要點(diǎn)解析Codeofthisreport|10CopyrightCentalineGroup,2016特殊規(guī)定：

1.允許預(yù)售：

城市更新重建的工業(yè)樓宇可根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》進(jìn)行預(yù)售，但受讓人須是符合辦法經(jīng)依法注冊(cè)登記的企業(yè)；2.回遷房無再轉(zhuǎn)讓限制：

回遷戶取得安置回遷的工業(yè)樓宇之后首次轉(zhuǎn)讓的，不受轉(zhuǎn)讓后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的限制；3.特殊情況免繳納增值收益：

以下兩種特殊情況下免繳增值收益：

城市更新項(xiàng)目已按照市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收地價(jià)的工業(yè)樓宇配套設(shè)施首次轉(zhuǎn)讓的；用于安置回遷的工業(yè)樓宇登記至回遷戶的。

城市更新工業(yè)樓宇可根據(jù)細(xì)則，實(shí)現(xiàn)工業(yè)樓宇預(yù)售，且回遷部分不受轉(zhuǎn)讓后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的限制；特殊情況免繳納增值收益。

解讀工改工之預(yù)售及轉(zhuǎn)讓限制銷售方式-特殊規(guī)定：

根據(jù)細(xì)則，城市更新形成的工業(yè)樓宇可預(yù)售，且回遷部分不受轉(zhuǎn)讓后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的限制政策要點(diǎn)解析Codeofthisreport|11CopyrightCentalineGroup,2016工業(yè)區(qū)--升級(jí)改造（限定自用）《城市更新辦法》第38條、《暫行措施》工業(yè)區(qū)--升級(jí)改造（分割銷售）《工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓辦法》第九條、《暫行措施》情形補(bǔ)交原則及標(biāo)準(zhǔn)公式示意原有合法建筑面積免交地價(jià)0增加建筑面積部分基準(zhǔn)容積率以內(nèi)公告基準(zhǔn)地價(jià)的50%基準(zhǔn)地價(jià)修正體系50%超過基準(zhǔn)容積率部分2倍公告基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)修正體系2創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房免交地價(jià)0合計(jì)以上四項(xiàng)合計(jì)結(jié)果情形補(bǔ)交原則及標(biāo)準(zhǔn)公式示意工業(yè)樓宇部分基準(zhǔn)容積率以內(nèi)工業(yè)與辦公基準(zhǔn)地價(jià)的平均值工業(yè)50%+辦公50%超過基準(zhǔn)容積率2倍工業(yè)與辦公基準(zhǔn)地價(jià)的平均值工業(yè)50%2+辦公50%2配套部分市場(chǎng)地價(jià)3+1模式，市場(chǎng)地價(jià)85%創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房免交地價(jià)0合計(jì)以上三項(xiàng)合計(jì)結(jié)果備注：

1、土地使用期限為50年，如確因發(fā)展需要，改造為物流用地，土地使用年限為30年；2、超過基準(zhǔn)容積率除住宅外其他功能按照2倍基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算2、基準(zhǔn)容積率計(jì)算公式：

其中，《實(shí)施細(xì)則》第十二條第一款規(guī)定，拆遷用地面積大于10000平方米，基準(zhǔn)移交率為30%；根據(jù)深標(biāo)，一類密度分區(qū)工業(yè)類項(xiàng)目容積率為6.0地價(jià)測(cè)算：

工改工項(xiàng)目根據(jù)物業(yè)自持與分割銷售不同，補(bǔ)繳地價(jià)方式存在差異政策要點(diǎn)解析Codeofthisreport|12CopyrightCentalineGroup,2016城市更新改造后形成的工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益，在超過規(guī)定比例限制時(shí)按要求上交30%-100%城市更新工改之增值收益繳納城市更新改造后形成的工業(yè)樓宇首次轉(zhuǎn)讓的，其增值收益按以下方式繳納：

1.工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額未超過扣減總金額30%的部分，免收土地增值收益；2.工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額超過扣減總金額30%但未超過50%的部分，按50%的比例上繳；3.工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額超過扣減總金額50%未超過100%部分，按60%的比例上繳；4.工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額超過扣減總金額100%部分，按100%的比例上繳；《〈深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）〉實(shí)施細(xì)則》（深規(guī)土〔2013〕721號(hào)）第十四條增值收益：

城市更新類的工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓兩類計(jì)收方式城市更新改造后形成的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施首次轉(zhuǎn)讓的，屬于配套設(shè)施的部分，按照市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收地價(jià)，免繳增值收益；屬于工業(yè)樓宇的部分，相關(guān)憑證缺乏者依通知要求繳納增值收益。

城市更新工改之增值收益繳納城市更新改造后形成的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施首次轉(zhuǎn)讓的，屬于配套設(shè)施的部分，按照市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收地價(jià)，免繳增值收益；屬于工業(yè)樓宇的部分，增值收益按照《細(xì)則》第十四條規(guī)定的方式繳交，無法提供工程造價(jià)或者扣減稅費(fèi)的相關(guān)憑證導(dǎo)致增值收益無法正確計(jì)算的，按照以下累進(jìn)方式繳交：

（一）成交價(jià)格或者計(jì)稅參考價(jià)格（取價(jià)高者）未超過二萬元/平方米的部分，免繳增值收益；（二）成交價(jià)格或者計(jì)稅參考價(jià)格（取價(jià)高者）超過二萬元/平方米但未超過四萬元/平方米的部分，按照百分之二十五的比例繳交增值收益；（三）成交價(jià)格或者計(jì)稅參考價(jià)格（取價(jià)高者）超過四萬元/平方米的部分，按照百分之四十的比例繳交增值收益。

《深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事宜的通知》（2014.8.8）政策要點(diǎn)解析Codeofthisreport|13CopyrightCentalineGroup,20161、地價(jià)優(yōu)惠：

相對(duì)較低的地價(jià)成本使得后期可銷售物業(yè)相比商/住性質(zhì)土地的物業(yè)擁有較大的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；2、產(chǎn)權(quán)分割：

新政策對(duì)按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳后的物業(yè)可以分割進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書，有利于減少銷售難度；3、銷售方式：

城市更新類工改項(xiàng)目對(duì)按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳后的物業(yè)可以申請(qǐng)預(yù)售，加快資金回籠速度。

政策利好：

主要針對(duì)地價(jià)優(yōu)惠、產(chǎn)權(quán)分割、銷售方式三個(gè)方面政策利空：

主要為銷售對(duì)象限制、轉(zhuǎn)讓限制以及收益分成三個(gè)部分1、銷售對(duì)象限制：

銷售對(duì)象限制定向行業(yè)企業(yè)，個(gè)人投資客戶受貸款、公司資格審批等影響很難進(jìn)行購(gòu)買，客戶面狹窄；2、轉(zhuǎn)讓限制：

對(duì)二次轉(zhuǎn)讓的嚴(yán)格的增值稅征收，使得工改項(xiàng)目基本不具備投資價(jià)值，客戶購(gòu)買基本只能作為自用，客戶購(gòu)買驅(qū)動(dòng)力單??；3、收益分成：

政府通過征收增值稅參與收益分成，企業(yè)收益率減少。

工改工項(xiàng)目在地價(jià)優(yōu)惠、產(chǎn)權(quán)分割、銷售方式三個(gè)方面存在利好，銷售對(duì)象限制、轉(zhuǎn)讓限制以及收益分成三個(gè)部分存在利空政策總結(jié)目錄TABLEOFCONTENTS問題梳理及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)21工改工政策梳理核心問題梳理3Codeofthisreport|15CopyrightCentalineGroup,2016問題梳理及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)指標(biāo)運(yùn)用及功能轉(zhuǎn)換戶型設(shè)計(jì)銷售定價(jià)研發(fā)辦公大體量存在去化難度，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目30%配套上限；部分項(xiàng)目考慮主導(dǎo)功能轉(zhuǎn)換使用功能，但新規(guī)下實(shí)現(xiàn)具有難度對(duì)于研發(fā)辦公、人才公寓市場(chǎng)需求面積市場(chǎng)表現(xiàn)如何指導(dǎo)項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)銷售限制對(duì)于客戶心理預(yù)期價(jià)格確定增值收益對(duì)于開發(fā)商收益影響客戶特性研發(fā)辦公客戶特性如何促進(jìn)銷售去化人才公寓客戶特性如何促進(jìn)銷售去化問題梳理銷售問題銷售門檻突破、銷售流程優(yōu)化、合作銀行工業(yè)類項(xiàng)目存在以下問題Codeofthisreport|16CopyrightCentalineGroup,2016問題梳理及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)指標(biāo)運(yùn)用及功能轉(zhuǎn)變：

市場(chǎng)上項(xiàng)目以30%配套指標(biāo)做滿，同時(shí)考慮70%指標(biāo)建筑形式功能轉(zhuǎn)換，如M1用地的花樣年拾樂府及M0用地的萊蒙創(chuàng)智谷及峰薈創(chuàng)智特區(qū)花樣年拾樂府功能轉(zhuǎn)變：

項(xiàng)目為建筑新規(guī)實(shí)施前設(shè)計(jì)，1層6米、2-4層5.9米，主導(dǎo)廠房功能轉(zhuǎn)變?yōu)長(zhǎng)OFT居??；M170%指標(biāo)功能轉(zhuǎn)變M0花樣年拾樂府萊蒙創(chuàng)智谷萊蒙創(chuàng)智谷功能轉(zhuǎn)變：

1.3萬LOFT4.5米層高商務(wù)公寓，可商可住，主導(dǎo)研發(fā)用房功能轉(zhuǎn)變?yōu)長(zhǎng)OFT公寓；Codeofthisreport|17CopyrightCentalineGroup,2016問題梳理及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)戶型設(shè)計(jì)研發(fā)辦公：

市場(chǎng)上研發(fā)辦公功能分割最小面積約90平米，如滿京華SOHO藝巒用地性質(zhì)寫字樓名稱主力戶型（㎡）M1（建筑新規(guī)前報(bào)批）深圳軟件產(chǎn)業(yè)園基地少量200-400，其余半層起售深業(yè)U中心294-583（銷售）M0滿京華.SOHO藝巒90-460（銷售）建筑設(shè)計(jì)規(guī)范廠房建筑（M1）的設(shè)計(jì)單元內(nèi)建筑面積不宜小于500㎡。

新型產(chǎn)業(yè)建筑（M0）的設(shè)計(jì)參照辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范及相應(yīng)的消防規(guī)范執(zhí)行，無明確最小面積分割限制。

市場(chǎng)層面Codeofthisreport|18CopyrightCentalineGroup,2016用地性質(zhì)產(chǎn)業(yè)型公寓項(xiàng)目主力戶型產(chǎn)品特點(diǎn)M1（建筑新規(guī)前報(bào)批）深圳軟件產(chǎn)業(yè)基地40-106㎡的一房、兩房及三房有陽(yáng)臺(tái)，通燃?xì)馍顦I(yè)U中心42-60㎡的一房少量戶型有陽(yáng)臺(tái)，不通燃?xì)釳0同泰時(shí)代中心52-76㎡的一房和兩房有陽(yáng)臺(tái)，通燃?xì)馊R蒙創(chuàng)智谷40-60㎡一房有陽(yáng)臺(tái)問題梳理及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)戶型設(shè)計(jì)配套公寓：

市場(chǎng)上公寓以一房及兩房產(chǎn)品為主，一般有設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái)，部分早期預(yù)埋管道可通燃?xì)馐袌?chǎng)層面：

以一房及兩房產(chǎn)品為主，以陽(yáng)臺(tái)達(dá)到居住化設(shè)計(jì)，部分早期預(yù)埋管道通燃?xì)饨ㄖO(shè)計(jì)規(guī)范單間式宿舍除陽(yáng)臺(tái)以外的戶內(nèi)建筑面積不得超過35㎡，套間式宿舍不得超過70㎡；且宗地內(nèi)所有套間式宿舍規(guī)定建筑面積之和不得超過宿舍總規(guī)定建筑面積指標(biāo)的30%。

通過一層商業(yè)指標(biāo)預(yù)留燃?xì)饨涌?，早期預(yù)埋管道實(shí)現(xiàn)可通燃?xì)狻?/p>

Codeofthisreport|19CopyrightCentalineGroup,2016問題梳理及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)銷售定價(jià)：

城市更新類項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)兼顧客戶心理價(jià)格接受預(yù)期及增值收益綜合考量，給出項(xiàng)目定價(jià)片區(qū)項(xiàng)目研發(fā)辦公人才公寓研發(fā)辦公銷售價(jià)格周邊價(jià)格價(jià)格實(shí)現(xiàn)人才公寓銷售價(jià)格周邊價(jià)格價(jià)格實(shí)現(xiàn)科技園片區(qū)深圳灣科技生態(tài)園3.5-3.7萬/平米4.5-5萬/平米75%5.8萬/平米6.5-14萬元/平米40%-90%深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地3.5萬/平米4.5-5萬/平米70%3.5萬/平米4.5萬/平米75%寶安片區(qū)深業(yè)U中心1.8-2萬/平米2.1-2.3萬/平米3.7萬/平米55%-60%市場(chǎng)定價(jià)體系市場(chǎng)定價(jià)趨勢(shì)：

研發(fā)辦公：

根據(jù)市場(chǎng)上研發(fā)辦公物業(yè)價(jià)格一般為周邊辦公物業(yè)價(jià)格70%左右；人才公寓：

人才公寓定價(jià)一般為同檔次公寓或住宅價(jià)格的55%-90%。

深圳U中心訪談：

考慮增值收益，開發(fā)商自己算了一筆賬，索性讓利給客戶，價(jià)格定到上限2萬元/平米，加快去化；公寓也提供裝修（投資客戶對(duì)裝修會(huì)更喜歡），但只是收回了一個(gè)成本價(jià)，沒有產(chǎn)生溢價(jià)，這和很多項(xiàng)目通過提供裝修來突破限價(jià)是很大的不同目錄TABLEOFCONTENTS問題梳理及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)21工改工政策梳理項(xiàng)目核心問題梳理3Codeofthisreport|21CopyrightCentalineGroup,2016土地維度：

人才公寓及商業(yè)建議積極與政府溝通補(bǔ)繳地價(jià)分割銷售，降低風(fēng)險(xiǎn)且快速回現(xiàn)保證項(xiàng)目快速開發(fā)根據(jù)土地出讓合同，本地塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)用房（不含創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房）可分割轉(zhuǎn)讓、配套單身宿舍及商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施限自用；地價(jià)內(nèi)涵方向二：

以租代售方向一：

帶產(chǎn)權(quán)分割銷售人才公寓商業(yè)地價(jià)按照市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)扣減人才公寓部分已補(bǔ)繳低價(jià)計(jì)算，相對(duì)來說低價(jià)成本高價(jià)格實(shí)現(xiàn)周邊同物業(yè)價(jià)格50%-90%，溢價(jià)水平高；能快速回現(xiàn)客戶具有產(chǎn)業(yè)限制、必須以企業(yè)為單位購(gòu)買，但后期可通過注冊(cè)公司，拓寬產(chǎn)業(yè)類型解決優(yōu)點(diǎn)配套部分無需繳納增值收益，可分割產(chǎn)權(quán)銷售，快速回現(xiàn)，價(jià)格相比以租代售較高缺點(diǎn)需補(bǔ)地價(jià)，客戶有產(chǎn)業(yè)及企業(yè)限制；產(chǎn)權(quán)歸客戶不能抵押無需再補(bǔ)繳地價(jià)一般為周邊同類型物業(yè)價(jià)格的40-60%；能快速回現(xiàn)無特殊門檻限制，簽訂長(zhǎng)租合同無特殊產(chǎn)業(yè)限制，可以個(gè)人客戶購(gòu)買，不用補(bǔ)繳地價(jià)；獨(dú)立大產(chǎn)權(quán)可作抵押；是簽訂長(zhǎng)租協(xié)議；價(jià)格相對(duì)低，客戶抗性大（政府監(jiān)管嚴(yán)），品牌要求高方向三：

出租運(yùn)營(yíng)無需再補(bǔ)繳地價(jià)租金收益為主，回收期長(zhǎng)無特殊門檻限制，但招商運(yùn)營(yíng)能力要求高無特殊產(chǎn)業(yè)限制；獨(dú)立大產(chǎn)權(quán)可作抵押；未來長(zhǎng)期收入穩(wěn)定前期投入大，現(xiàn)金回流難；對(duì)運(yùn)營(yíng)能力要求高核心問題梳理Codeofthisreport|22CopyrightCentalineGroup,2016產(chǎn)業(yè)維度：

驗(yàn)證項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向可行性、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)定位到產(chǎn)品落位核心問題梳理項(xiàng)目已批復(fù)產(chǎn)業(yè)定位方向?yàn)榇蛟煨履茉?、新材料研發(fā)基地產(chǎn)業(yè)方向原則1：

符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)；符合國(guó)家、深圳產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展布局原則2：

符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位及上層次規(guī)劃的要求原則3：

符合與周邊園區(qū)產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)、錯(cuò)位發(fā)展的需要原則4：

以區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力和產(chǎn)業(yè)吸引力為衡量標(biāo)準(zhǔn)原則5：

對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備帶動(dòng)性產(chǎn)業(yè)定位一般性原則：

對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)方向研判主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)辦公產(chǎn)品定位產(chǎn)業(yè)落位客戶研究主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)客戶研究：

客戶需求，客戶痛點(diǎn)市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究：

市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)空間載體形式，典型項(xiàng)目研究，未來發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)業(yè)定位到產(chǎn)品落位問題Codeofthisreport|23CopyrightCentalineGroup,2016物業(yè)產(chǎn)品維度-功能轉(zhuǎn)換：

研發(fā)辦公功能上轉(zhuǎn)變?yōu)長(zhǎng)OFT產(chǎn)品從建筑可行性、溢價(jià)、去化速度、產(chǎn)品可行性方面均具有可行性，關(guān)鍵難點(diǎn)在于項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建以及轉(zhuǎn)換體量論證核心問題梳理百葉排水管道管道嘉霖.華禧遠(yuǎn)洋新干線萬科天譽(yù)商業(yè)指標(biāo)、辦公+公寓指標(biāo)改成loft公寓，預(yù)留上下水管道、燃?xì)饨涌凇⒃O(shè)獨(dú)立洗手間和百葉商業(yè)性辦公用地的辦公產(chǎn)品通過預(yù)埋和二次裝修改造成4.5米loft公寓，產(chǎn)品是32-65㎡2-5房，迎合市場(chǎng)空白，銷售良好商業(yè)性辦公改成loft公寓，通過預(yù)留供水主管，同時(shí)廚房、衛(wèi)生間等上下水管一致等手段解決上下水問題電梯無差異：

辦公產(chǎn)品改成公寓產(chǎn)品在電梯設(shè)施方面形成的梯戶比對(duì)產(chǎn)品的影響無差異獨(dú)立洗手間+排水同層排水：

以往辦公樓采用垂直排水系統(tǒng)，目前多采用同層排水，可有效解決每戶排水問題排污、燃?xì)忸A(yù)埋接口：

提前每戶分割時(shí)期預(yù)埋接口，方便日后二次改造時(shí)期增加通燃?xì)舛窝b修嘉霖華禧本項(xiàng)目研發(fā)辦公27.39萬平米，且區(qū)域辦公市場(chǎng)不成熟，市場(chǎng)消化及接受存在一定的難度，因此可考慮功能是否具備轉(zhuǎn)變?yōu)長(zhǎng)OFT的可能性研發(fā)辦公Codeof