政府機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)服務(wù)管理方案

XX市XX辦公樓物業(yè)管理方案第一章XXXXXXXXX公司簡介第二章XX市XXX辦公樓概況及管理特點(diǎn)分析第三章XX市XXX辦公樓物業(yè)管理效勞思路第五章前期物資裝備一覽表第六章物業(yè)管理效勞費(fèi)用測算下簡稱“XX辦公大樓〞〕提供全委托物業(yè)管理效勞。針對該辦公樓的特點(diǎn)，制定本方案。第一章XXXXXXXXX公司簡介理著社區(qū)高檔住宅及商業(yè)物業(yè)工程公司大力拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，以物業(yè)管理為主導(dǎo)，保潔效勞、綠化效勞、維修效勞、家政效勞以及代租代售等為一體，形成多元化的效勞體系。公司下設(shè)綜合事物部、品質(zhì)管理部、物業(yè)管理處、財(cái)務(wù)部。公司一方面確立“寓管理于效勞之中，寓效益于效勞之中〞的效親情效勞〞的公司品牌，即：全方位近間隔、全過程專業(yè)化、一站XXX㎡XXX㎡XXX㎡第二章XX市XXX辦公樓概況及管理特點(diǎn)分析2.1XX市XXX辦公樓概況2.3業(yè)務(wù)群體分析物業(yè)管理的對象是房地產(chǎn)——不動(dòng)產(chǎn)，效勞對象那么是具有不同政治素質(zhì)、文化背景和社會閱歷的個(gè)體。要做好物點(diǎn)。年，XX辦公大樓是XXXXXX。其地處黃金地理位置、莊嚴(yán)俊朗的樓宇外觀、完善的配套設(shè)施以及獨(dú)特的設(shè)計(jì)等，無不彰顯散發(fā)著“人民代表為人民〞的現(xiàn)代政務(wù)效勞機(jī)構(gòu)的氣息。根據(jù)對上述辦公樓的分析，XX辦公大樓的業(yè)戶群體具有如下的特征：樓內(nèi)辦公人員具有較高的文化素質(zhì)和一定的社會地位，擁有較強(qiáng)的政治素養(yǎng)，追求平安、舒適、安靜的辦公生活和會議環(huán)境，注重管理的品位和質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)效勞的安靜性和尊貴性，對物業(yè)管理效勞有著極高的要求。業(yè)戶分析的結(jié)論，是我們設(shè)定管理形式、設(shè)計(jì)效勞工程、確定效勞標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的客觀根據(jù)。秉承“效勞業(yè)戶，報(bào)效業(yè)戶〞的核心理念，我們著力在XX辦公大樓營造一個(gè)“平安、安靜、舒適、幽雅、清潔優(yōu)美、尊貴〞的辦公生活和會議環(huán)境，并通過持續(xù)的改良和提升，使物業(yè)保值增值，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)的辦公理念與現(xiàn)代政務(wù)辦公、會議及工作方式的高度共融。要想成功到達(dá)上述目的，我們擬在XX辦公大樓建立以人性化管理和個(gè)性化效勞為根底的物業(yè)管理形式，并通過對管理效勞流程的持續(xù)改善，不斷超越業(yè)戶的需求期望。同時(shí)，我們大膽設(shè)想，基于工程所具有特殊性和特色性，運(yùn)用嚴(yán)格的管理文化理念滲入日常管理和效勞之中。我們將在管理效勞中著力于以下四個(gè)方面：倡導(dǎo)“全員參與〞的管理文化；推廣“尊貴互動(dòng)〞的效勞文化；營建“和諧親切〞的政務(wù)大樓文化；塑造“親和人文〞的環(huán)境文化。2.5.1大樓設(shè)備設(shè)施較多，容易產(chǎn)生管理及維護(hù)盲點(diǎn)XX辦公大樓不同于純寫字樓或住宅小區(qū)，除設(shè)有供配電、給排水、消防、等系統(tǒng)之外，還裝備多間會議設(shè)備系統(tǒng)、供冷空調(diào)系統(tǒng)、監(jiān)控、微機(jī)等智能系統(tǒng)。對這樣一個(gè)設(shè)備數(shù)量較多，智能程度較高的政務(wù)會議辦公樓，一旦出現(xiàn)設(shè)備故障或停機(jī)，無疑將會對用戶的日常工作造成嚴(yán)重的影響及后果，如何消除維修保養(yǎng)上的管理盲點(diǎn)，確保設(shè)施設(shè)備的良好運(yùn)行狀態(tài)，將是XX辦公大樓物業(yè)管理的重點(diǎn)。2.5.2辦公、會議、開會的人員眾多，車輛駛?cè)搿⑼７艑⒋嬖谶`章、搶占等違章行為根據(jù)XX辦公大樓外院內(nèi)大門前的道路及停車場地現(xiàn)狀，車輛駛?cè)腭偝?、停車、存車必將給車輛管理帶來一定的矛盾，如何化解違章及平安停放問題，將是物業(yè)管理人在管理中需解決難點(diǎn)XX辦公大樓分幾棟，所處地理位置是繁華的XX路，噪音污染直接影響樓內(nèi)的正常辦公環(huán)境，加之夏天的外掛空調(diào)噪音與冷凝水的排放問題直接導(dǎo)致噪音環(huán)境管理上的缺陷，如何解決缺陷，如何將上述影響缺陷減至最少，是物業(yè)管理中不可回避的一個(gè)問題。XX辦公大樓既有一般寫字樓的共性、又有其自身的特殊性，根據(jù)對工程管理特點(diǎn)及難點(diǎn)的分析，我們將在XX辦公大樓的管理效勞中全面導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量管理、ISO14001環(huán)境管理兩大體系，并結(jié)合實(shí)地考察和研究，我們提出如下的管理措施，以求針對性地解決上述各項(xiàng)問題。2.6.1因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)，消除設(shè)備設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)盲點(diǎn)堅(jiān)持“因地制宜、科學(xué)管養(yǎng)〞的方針，編制科學(xué)的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)方案并合理組織施行，力求到達(dá)如下目的：延長物業(yè)的物質(zhì)壽命，滿足用戶的正常使用功能；延長物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，到達(dá)保值增值的效果；降低管理本錢支出，減輕業(yè)戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。A.技術(shù)力量裝備，在前期介入接收階段，我們將派各類包括土建、機(jī)電、智能化等專業(yè)的工程技術(shù)人員到工程現(xiàn)場，以滿足物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的需求。同時(shí)，加強(qiáng)維修技術(shù)工人的培訓(xùn)工作。通過開展長期連續(xù)的專項(xiàng)培訓(xùn)，促使維修技工不斷進(jìn)步維修工作技能，純熟掌握共用部位，設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容、周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；B.制度保證。我們將結(jié)合實(shí)際情況編制?設(shè)備設(shè)施維固物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的制度保證；C.建立和完善各部位，設(shè)施設(shè)備的維修檔案。我們將對物業(yè)的各部位、設(shè)施設(shè)備進(jìn)展統(tǒng)一編號，建立相應(yīng)的檔案卡片和臺帳〔包括登記臺帳、分室、分層臺帳，分類匯總臺帳〕，并將全部資料、信息輸入電腦，利用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)展登記、查詢和控制，全面掌握設(shè)備設(shè)施的使用〔運(yùn)行〕狀況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供科學(xué)的參考根據(jù)；D.嚴(yán)格按照我們在理論中總結(jié)出來的九字訣，即“看、聽、聞、摸、查、測、試、比、記〞進(jìn)展操作，確保物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的施行效果；E.定期開展物業(yè)各部位，共用設(shè)施設(shè)備完好率的統(tǒng)計(jì)工作，以此作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的工作導(dǎo)向。2.6.2預(yù)防為主，嚴(yán)格管理，減少平安及消防隱患A.防范策略：強(qiáng)調(diào)“外緊內(nèi)松、預(yù)防為主〞的原那么，全力將有不良動(dòng)機(jī)的嫌疑人擋在大樓門以外，不給其可乘之機(jī)；通過固定崗的嚴(yán)密監(jiān)控及巡邏，震懾不法分子不敢作案；與周邊區(qū)域聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮綜合整治的群防優(yōu)勢。強(qiáng)調(diào)護(hù)衛(wèi)效勞的零干擾，不給業(yè)戶造成心理壓力和“草木皆兵〞的感覺。么，在確保24小時(shí)不連續(xù)監(jiān)控和巡邏的根底上，充分發(fā)揮紅外線、攝像監(jiān)控等智能系統(tǒng)的工作，建立立體穿插的平安防范體系。C.素質(zhì)管理：對固定崗施行準(zhǔn)軍事化管理，做到“五統(tǒng)一〞和“三集中〞，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。同時(shí)努力培養(yǎng)固定崗的效勞意識，改變原來固定崗單一的護(hù)衛(wèi)機(jī)統(tǒng)一體。女性實(shí)行代叫出租車護(hù)送效勞〕A.工作方針：堅(jiān)持“預(yù)防為主、防消結(jié)合〞的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火平安責(zé)任制，并樹立“全員防消〞的管理理念，施行全員義務(wù)消防員制。B.防火宣傳：在大樓宣傳欄內(nèi)采取宣傳季、宣傳周和消防宣傳日等方式傳播消防知識，并定期邀請消防隊(duì)前來舉辦消防知識講座。在每個(gè)科室發(fā)放一冊?消防知識手冊?強(qiáng)化全員防火意識，按消防標(biāo)準(zhǔn)在指定區(qū)域、地點(diǎn)及相關(guān)部位配置足數(shù)的滅火器材。C.培訓(xùn)演練：施行全方位消防管理，定期檢查消防設(shè)施，保持良好運(yùn)作。同時(shí)，重點(diǎn)加強(qiáng)固定崗的消防實(shí)戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和XX機(jī)關(guān)局部人員參與的消防演練，進(jìn)步全員的“自救〞意識和才能、防患于“未然〞。D.建立XX辦公大樓消防快速反響分隊(duì)。2.6.3既有監(jiān)視，又有合作，創(chuàng)造雙贏場面對辦公樓區(qū)求“靜〞與接待中心情況復(fù)雜的矛盾，我們解決思路是在辦公、會議、客房、休閑等正常使用的前提下，按照相關(guān)規(guī)定控制和約束來下榻人員的不良行為，如噪音、垃圾、違規(guī)效勞等。平安管理。定期對重點(diǎn)部位進(jìn)展檢查和督導(dǎo)，確保各通道內(nèi)的消防系統(tǒng)、滅火器材完好無損，消防通道暢通無阻。背平安及消防法規(guī)的行為。2.6.4通過嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的管理，減少車輛停放、噪音、環(huán)境污與甲方協(xié)商溝通。通過對大樓后院的停車位及大樓右側(cè)的場地進(jìn)展改造后，減少內(nèi)部及來訪車輛停放困難的場面。通過嚴(yán)格的車場管理措施，解決好內(nèi)部車輛停車車位的問題，同時(shí)減免停車違規(guī)行為。建議大樓的空調(diào)冷凝水集中管線排放，控制冷凝水給環(huán)境帶來污染。對外部的汽車噪音，通過與公交、城管、環(huán)保、公安交警等部門溝通協(xié)調(diào)，采取減少控制鳴笛停車等措施，減免噪音干擾和影響。質(zhì)，逐步建立起具有XX市XXX工作特點(diǎn)的禮儀化效勞系統(tǒng)。本單位，以黨員為核心，以內(nèi)部思想政治教育為主，建立起具有XX“優(yōu)化形象專業(yè)與政治共建〞將XXX物業(yè)成熟的禮儀化效勞系對于區(qū)政府來說，物業(yè)管理公司所表達(dá)和代表的是機(jī)關(guān)的管理與須服從與政府的統(tǒng)一指導(dǎo)和指揮，在政治上必須與政府保持高度一為保證政治上的高度一致，嚴(yán)防與杜絕政治錯(cuò)誤，要求物業(yè)公司定期的學(xué)習(xí)黨的道路、方針和政策，進(jìn)展經(jīng)常性的思想政治教育，發(fā)物業(yè)管理公司員工除了執(zhí)行本崗位的職能外，同時(shí)也是區(qū)政府機(jī)員、固定崗人員、維修工、還是普通清潔工都要進(jìn)步警覺，嚴(yán)防不法分員通過精心養(yǎng)護(hù)保障各種材質(zhì)的光潔如新，且在此根底上盡量節(jié)能降制的問題，更將清潔打破至新的層面，不僅僅要做到整潔如新，還要考核標(biāo)準(zhǔn)對各區(qū)域、各從業(yè)人員進(jìn)展考核，另一方面，還要加強(qiáng)培訓(xùn)第四章物業(yè)管理效勞承諾4、較為復(fù)雜的維修工程，事先應(yīng)制訂詳細(xì)的工作方案，火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總?cè)胱魯?shù)×100%＜0.1%保證措施>95%>98%>95%>95%保證2、設(shè)立征詢意見箱和投訴受理。每半年向業(yè)主作一措施保證措施證2、市政工程進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)施工，管理處派人跟蹤協(xié)助管施保證措3、強(qiáng)調(diào)理論與理論相結(jié)合，培訓(xùn)與考核相結(jié)施性的“啄木鳥式〞培訓(xùn)方法，不斷進(jìn)步員工的工作才能與保1、制訂嚴(yán)密的檔案管理制度，裝備兼職人員管證的檔案儲存設(shè)施及場所，加強(qiáng)檔案資料的搜集、分類和歸施2、采用原始資料與電腦磁盤雙軌制，確保檔案資料的平安可>99%>99%>98%>98%保證措施施措施>98%證2、每月定期清理、檢查雨水井、污水井，發(fā)現(xiàn)不通，及時(shí)處>98%>98%第五章前期物資裝備一覽表機(jī)機(jī)1套第六章物業(yè)管理效勞費(fèi)用測算物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)安XXX/㎡/月收取，地面停XX元/月，車庫衛(wèi)生費(fèi)XX元/月，非機(jī)動(dòng)車自行車X元/輛/月，電動(dòng)車X元/輛/月，摩托車X元/輛/月。2保險(xiǎn)補(bǔ)貼費(fèi)用2800元700元*4人/月會客證?方可引導(dǎo)進(jìn)入小區(qū)，對推銷產(chǎn)品、貼小廣告或其它閑雜人員4、上崗前檢查滅火器或消防帶情況，遇火災(zāi)發(fā)生時(shí)持滅火裝備，快6、值班人員應(yīng)文明執(zhí)勤，糾正違章時(shí)應(yīng)先戶〕提出的批評、意見或建議，接到投訴時(shí)應(yīng)在第一時(shí)間反響給相關(guān)8、增強(qiáng)責(zé)任心，結(jié)實(shí)樹立“為轄區(qū)平安，讓業(yè)戶放心的思想〞，遵車輛管理--------維護(hù)交通秩序，l嚴(yán)密巡查，根據(jù)制定所有巡邏道路，并按規(guī)定道路和時(shí)間實(shí)行24非常氣候時(shí)，注意防風(fēng)、防水等問題，宣傳、檢查、關(guān)好大樓門3、向右〔左〕轉(zhuǎn)：右〔左〕腳跟為軸，向右〔左〕轉(zhuǎn)90°,重心移向右〔左〕4．對講機(jī)使用應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定頻率正確操作，嚴(yán)禁固定崗6．警棍是固定崗制服犯罪分子以及自衛(wèi)的武器6、要給郵局辦理簽收的郵件，應(yīng)參照?信件收發(fā)管理〔入口入口〕碼、車輛進(jìn)場時(shí)間，交車主〔或輸入車牌號建委系統(tǒng)指導(dǎo)職工:禮貌問好，遇指定人員時(shí)敬禮或行注目禮.其別人員:嚴(yán)禁社會閑雜人員入場，遇突發(fā)時(shí)間及時(shí)向第八章保潔效勞方案84、同事之間應(yīng)團(tuán)結(jié)互助,不鬧矛盾,不打擊挖苦先進(jìn)工作者。杜絕吵9、未經(jīng)分管人員同意,不準(zhǔn)私自關(guān)鎖洗刷間門和小廁所門,地漏蓋保10、墻壁保持整潔,不能有粘貼臟物及亂刻畫,瓷片不能有銹堿,頂棚等邊角不能有蛛網(wǎng)灰。洗刷間、廁所內(nèi)玻璃干凈透亮,門工作范圍:公共區(qū)域垃圾桶、箱內(nèi)垃圾的搜集、清運(yùn)，垃圾中轉(zhuǎn)站的第九章緊急事件處理規(guī)程絡(luò)，以求同伴的快速支援，并通知相關(guān)固定崗加強(qiáng)戒備，親密注意事態(tài)開展。事件處理后，相關(guān)的平安崗也應(yīng)及時(shí)將處理結(jié)果反為了明確緊急突發(fā)事件的應(yīng)急處理程序，保證轄區(qū)平安，特制訂搶、偷等〕威脅公務(wù)人員人身財(cái)產(chǎn)平安的犯罪行為時(shí)，要實(shí)在履行護(hù)2、當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時(shí)，要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服犯罪，同時(shí)立即3、本管理效勞中心所有持有對講機(jī)的固定4、假設(shè)犯罪分子逃跑，一時(shí)又追捕不上時(shí)，要看清人數(shù)、穿著、相身體特征，所有交通工具及特征等，并及時(shí)報(bào)告管理效勞中心，重大5、有案發(fā)現(xiàn)場的〔包括盜竊、搶劫現(xiàn)場〕要保護(hù)現(xiàn)場擅自挪動(dòng)任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得6、在?報(bào)案情況記錄表?記錄受害人提供的所有情況，包括損失情7、假設(shè)是運(yùn)動(dòng)過程作案，沒有固定現(xiàn)場的種物品、作案工具等，應(yīng)用鉗子或其它工具提取，然后放進(jìn)塑料袋內(nèi)妥3、迅速報(bào)告管理效勞中心經(jīng)理，由管理效勞中心出2、巡邏執(zhí)勤如發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí)，要審查其證件，必要時(shí)通3、發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要堅(jiān)決制止，情節(jié)細(xì)器、車輛行駛道路，勿阻擋闖關(guān)車輛。到警方人員到場后，將以上情況向其提供，并協(xié)助警方人員處理，記錄到達(dá)警方人員情況，以備后對自身或其別人員造成傷害，固定崗應(yīng)及時(shí)對其采取控制和監(jiān)視措將值班人員在執(zhí)勤中，假設(shè)遇到不愿出示證件強(qiáng)行進(jìn)入、強(qiáng)行在不2、對不聽勸阻者，要查清姓名、單位，如實(shí)記理3、發(fā)現(xiàn)糾紛時(shí)，要沉著