合眾地產(chǎn)中介讓賣家簽委托合同

合眾地產(chǎn)中介讓賣家簽委托合同在中介公司簽訂賣房委托協(xié)議時(shí)需要注意的問題一、委托協(xié)議書要寫明委托人以及受委托人的相關(guān)信息。主要就是要出售房產(chǎn)的房產(chǎn)證登記的情況，有沒有抵押、查封情況，有沒有租客，有沒有共有人等基本信息，和有可能對(duì)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生影響的信息，這是業(yè)主委托交易的信息披露義務(wù)。二、委托合同是指受托人為委托人辦理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬或不支付報(bào)酬的合同。委托合同可以采用書面的委托也可以是口頭的委托，實(shí)際上XXX市《XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》，只是要求委托人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所必需的材料，并對(duì)所提供材料的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)，該辦法中并沒有某中介公司在通知業(yè)主時(shí)所稱的該辦法規(guī)定“經(jīng)紀(jì)方不得發(fā)布沒有業(yè)主簽署委托的房源廣告”，夾帶私貨，這是不是有點(diǎn)意思。業(yè)主出售房產(chǎn)和中介公司簽訂委托服務(wù)合同，依據(jù)XXX市二手房的交易慣例一般情況下是不需要支付報(bào)酬的，應(yīng)該由業(yè)主支付的傭金，在買賣雙方和中介公司簽訂居間合同時(shí)，會(huì)約定本次交易的傭金全部由買家承擔(dān)，中介方基本上是免傭代理業(yè)主出售房子。這就要求，業(yè)主在和中介公司簽訂委托時(shí)尤其要注意是不是免傭金代理，在傭金支付的地方要寫明白，不要留有空白。在以后簽訂買賣合同和居間合同在一塊的合同版本的時(shí)候，要注意居間費(fèi)用的承擔(dān)情況，以前我碰見過中介公司在前面承諾的是免傭代理，而在隨后簽訂買賣合同時(shí)，賣家疏于防范，結(jié)果在合同上約定賣家也需要承擔(dān)一定比例的傭金。三、要明確委托的期限，尤其要注意約定清楚是獨(dú)家委托還是一般委托。約定清楚委托的期限可以促使中介公司在該段時(shí)間內(nèi)積極的推廣你的房產(chǎn)。對(duì)委托的方式要有個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，獨(dú)家代理就意味著在一段時(shí)間內(nèi)你只能在這一家中介公司掛盤銷售，不能再另外委托其他中介公司銷售，這樣做也有一定的好處，就是避免多家中介同時(shí)打電話的騷擾?，F(xiàn)在有些簽獨(dú)家代理的中介公司，會(huì)給業(yè)主一定的保證金，在約定的時(shí)間內(nèi)沒有按照業(yè)主要求的價(jià)格和條件找到合適的買家，則該保證金歸業(yè)主所有，業(yè)主支付的對(duì)價(jià)就是如果在委托期限內(nèi)經(jīng)由其他中介成交，則需按照條款賠償一定的違約金。要根據(jù)自己的實(shí)際情況，選擇采取什么樣的委托方式，在我律師看來(lái)，獨(dú)家委托沒有大家想的那么好，中看不中用，還是選擇一般委托好些，通過這種委托方式可以進(jìn)行比價(jià)，挑選最合適的買方成交。尤其需要注意的是，不管是獨(dú)家委托還是一般委托，業(yè)主均有權(quán)隨時(shí)書面通知終止雙方的委托關(guān)系。依據(jù)合同法的規(guī)定，委托合同的委托人是隨時(shí)可以解除委托的，只不過是受托人可以要求委托人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，但該賠償責(zé)任以實(shí)際損失為限，也就是說(shuō)中介公司要舉證合同簽訂后他們的實(shí)際損失，這很困難。《合同法》第四百一十條“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。因解除合同給對(duì)方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由以外，應(yīng)當(dāng)賠償損失?！彼?、約定清楚中介公司受托的權(quán)限和意向價(jià)格及出現(xiàn)差價(jià)的處理。業(yè)主掛盤時(shí)只是委托中介公司有推廣自己房源的權(quán)利，僅此而已。不要賦予中介公司作為自己的代理人代為出售房產(chǎn)的權(quán)利，要正確的區(qū)分這二種委托的區(qū)別，你在給中介公司的權(quán)限里面授權(quán)中介公司有權(quán)代表你簽訂買賣合同，就不是委托掛盤這么簡(jiǎn)單的事了。此時(shí)中介公司可以直接以你的代理人身份和買家簽訂買賣合同，該買賣合同的法律后果有你承擔(dān)，中介公司此時(shí)從事的不是居間服務(wù)，而是單純的委托代理服務(wù)。不想被玩ABC單，被吃差價(jià)就不要授權(quán)他們有代表你簽署買賣合同的權(quán)利。也不要賦予中介公司轉(zhuǎn)委托的權(quán)利。更不要賦予中介公司有代表你收取意向買家定金的權(quán)利，你授權(quán)中介公司在意向價(jià)范圍內(nèi)有收取買家定金的權(quán)利，很容易在合同最終沒有簽訂成功的時(shí)候和買家發(fā)生訴訟糾紛，實(shí)際上授權(quán)中介公司代為收取定金，就是變相的賦予其簽訂買賣合同的權(quán)利，這是個(gè)大的陷阱，一定要注意。意向價(jià)格之外的差價(jià)部分，在法律意義上歸業(yè)主所有，中介公司只是賺取自己的傭金，這要在合同中約定，當(dāng)然為了中介公司全心全意的推廣自己的房產(chǎn)，可以給與一定的分成，記得沒有關(guān)于差價(jià)本分約定時(shí)，多出意向價(jià)的部分全部歸業(yè)主所有。所謂的吃差價(jià)，實(shí)際上指的是中介公司吃業(yè)主的意向價(jià)和實(shí)際出售價(jià)之間的差價(jià)，現(xiàn)實(shí)生活中，很多買家指責(zé)中介公司吃差價(jià)，這是對(duì)吃差價(jià)的法律性質(zhì)不了解，吃差價(jià)只是業(yè)主和中介公司的事，和買家沒有任何關(guān)系，中介公司不存在吃買家差價(jià)的問題。我不明白，有些買家在和業(yè)主簽訂買賣合同后，知道業(yè)主掛牌價(jià)低于成交價(jià)，指責(zé)中介公司吃差價(jià)的法律基礎(chǔ)來(lái)自哪里。五、要約定清楚中介公司存在吃業(yè)主差價(jià)或其他隱瞞、提供虛假信息損害業(yè)主合法權(quán)益情況下的違約責(zé)任。實(shí)際上，中介公司讓業(yè)主簽訂的委托協(xié)議，基本上只有業(yè)主的義務(wù)和中介公司的權(quán)利內(nèi)容，關(guān)于業(yè)主的權(quán)利和中介公司的義務(wù)部分，要么干脆沒有，要么一筆帶過。實(shí)際上中介公司提供只有中介公司權(quán)利沒有義務(wù)的委托合同，出現(xiàn)訴訟的時(shí)候，很容易被法院認(rèn)定為格式合同，約定的條款無(wú)效。委托代理合同中涉及“獨(dú)家委托”的條款和排除或限制消費(fèi)者權(quán)利、加重消費(fèi)者責(zé)任的條款要以顯著方式標(biāo)識(shí)，提請(qǐng)消費(fèi)者注意并予以解釋說(shuō)明，如字體加大標(biāo)粗、以紅色字體顯示或在條款旁讓消費(fèi)者簽字確認(rèn)等，并在簽訂合同時(shí)向消費(fèi)