【規(guī)避和控制房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的對策探析11000字（論文）】

MACROBUTTONAcceptAllChangesInDoc雙擊此處鍵入本章題目

錯誤！未找到引用源。

規(guī)避和控制房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的對策分析

摘要

隨著國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，本世紀(jì)中葉之前，我國仍然會對國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在財力、技術(shù)和政策方面的傾斜和大力支持，國內(nèi)購房群體大都處于剛性需求的狀態(tài)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的黃金期還在持續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)商在對企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險分析和把控上雖然十分謹(jǐn)慎，但是面對豐厚的利潤和收益，他們?nèi)匀恍判氖愕膶⒋罅康馁Y金和精力投入到房地產(chǎn)行業(yè)，以求不斷擴(kuò)大經(jīng)營的規(guī)模和運(yùn)營效益。然而，眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)同時又是一個收益與風(fēng)險并存，收益越大，風(fēng)險就會越大。為了有效防范和控制由房地產(chǎn)行業(yè)帶來的市場風(fēng)險，我國政府已經(jīng)陸續(xù)頒布并實施了一攬子貨幣政策和財政措施，力爭讓房地產(chǎn)行業(yè)安全度過艱難期，此時，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著最大的經(jīng)營風(fēng)險較大概率來自于財務(wù)風(fēng)險。所以，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險問題分析已然成為國內(nèi)熱議的經(jīng)濟(jì)問題。本文就是通過分析房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一些主要財務(wù)風(fēng)險類型及其造成這些風(fēng)險的成因開始，通過從專業(yè)、全面和客觀的視角出發(fā)，逐一問題進(jìn)行專門的剖析，找出問題的根源，最后匯總出一系列規(guī)避和控制相關(guān)風(fēng)險的對策和建議。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；成因；對策

目錄

16535

1引言

1

26162

2財務(wù)風(fēng)險的理論基礎(chǔ)

1

4798

2.1財務(wù)風(fēng)險的概念

1

26225

2.2財務(wù)風(fēng)險的成因

2

2820

2.2.1財務(wù)風(fēng)險的外因

2

31548

2.2.2財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)因

2

6642

3房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險類型

2

5157

3.1籌資風(fēng)險

2

30012

3.2投資風(fēng)險

3

10963

3.3經(jīng)營風(fēng)險

3

26537

3.4存貨管理風(fēng)險

3

8134

3.5流動性風(fēng)險

4

21827

4房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險成因分析

4

24128

4.1政策性觸發(fā)的財務(wù)風(fēng)險

4

15900

4.2工作失誤引發(fā)的財務(wù)風(fēng)險

5

2174

4.3工程管理觸發(fā)的財務(wù)風(fēng)險

6

7209

4.4成本管理誘發(fā)的財務(wù)風(fēng)險

6

13985

5規(guī)避和控制房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的對策

7

7425

5.1政策性風(fēng)險控制與對策

7

26104

5.1.1建立健全銀行貸款風(fēng)險監(jiān)控體系

7

32385

5.1.2拓寬融資渠道

7

19877

5.2策劃定位風(fēng)險控制與對策

8

5151

5.3工程管理的風(fēng)險控制與對策

9

277

5.4成本管理的風(fēng)險控制與對策

9

19701

6總結(jié)

10

30011

參考文獻(xiàn)

11

1引言

房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)就是大量的資金投入，較高的多因素風(fēng)險和較高資金回報率。其中，較高的經(jīng)營風(fēng)險已經(jīng)成為行業(yè)顯著之處。有不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有完全預(yù)估到此行業(yè)的高風(fēng)險而只是憑借粗淺的認(rèn)知而輕率的進(jìn)行土地開發(fā)權(quán)搶拍及規(guī)劃，從而承擔(dān)了較重的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，等重新審視自己的“可行性報告”時才恍然大悟。在下一步的開發(fā)過程中，同樣會受到多種因素引發(fā)的財務(wù)風(fēng)險，主要的誘發(fā)因素有市場定位不準(zhǔn)、合同糾紛較多以及中介企業(yè)之間的各種糾紛等。一旦這些經(jīng)營性的風(fēng)險處理不好，進(jìn)而還會導(dǎo)致一系列漫長的關(guān)系糾紛和嚴(yán)重的公共關(guān)系危機(jī)；另外一些房地產(chǎn)企業(yè)深陷的行業(yè)危機(jī)則是來自于購房業(yè)主的些許職責(zé)和消費(fèi)投訴。所以，對于剛剛涉入房地產(chǎn)行業(yè)的新興企業(yè)，經(jīng)過一段時間的經(jīng)營和管理后，都會不約而同的感到來自行業(yè)的高風(fēng)險性和很多危機(jī)的不確定性。這些感觸都非空穴來風(fēng)的，都是經(jīng)過了企業(yè)艱難的經(jīng)營以后而得到的教訓(xùn)【1】。對于這些新興房地產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)務(wù)之急就是要盡快學(xué)會風(fēng)控常識，來客觀的、科學(xué)的來面對該行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險性問題，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)風(fēng)險和來自于企業(yè)財務(wù)管理方面的風(fēng)險，都是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不解決的核心和關(guān)鍵。

2財務(wù)風(fēng)險的理論基礎(chǔ)

2.1財務(wù)風(fēng)險的概念

財務(wù)風(fēng)險的含義是來自企業(yè)錯誤的財務(wù)構(gòu)成、急具較大風(fēng)險的籌措資金的方式等因素導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)常性的不能及時償還所欠債務(wù)而最終影響到該企業(yè)的盈虧收益甚至是企業(yè)是否還能持續(xù)經(jīng)營下去。面對財務(wù)風(fēng)險，不能虛報瞞報、弄虛作假，最好的辦法就是企業(yè)積極應(yīng)對，認(rèn)真梳理自身的財務(wù)管理不足和漏洞，進(jìn)行科學(xué)的原因分析和指導(dǎo)，不斷改善和修復(fù)企業(yè)財務(wù)管理過程中的錯誤和失誤，最終達(dá)到防范和控制企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的。在一般企業(yè)經(jīng)營的思維認(rèn)知里，總會有風(fēng)險與收益始終是呈正比例關(guān)系，風(fēng)險越大，企業(yè)收益就會越高。在現(xiàn)代化企業(yè)財務(wù)管理思維下，這種觀點(diǎn)卻是一種較為極端的誤區(qū)和錯誤解讀。

財務(wù)風(fēng)險的概念解釋同樣存在廣義學(xué)說和狹義學(xué)說兩種。典型的狹義學(xué)說代表就是決策理論派，它將企業(yè)的一切財務(wù)損失和成本的消極變動才是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險；還有一類狹義的財務(wù)風(fēng)險論指出，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險相比于來自于盡可能多的企業(yè)財務(wù)損失和成本的消極變動，企業(yè)盈利的未知性才是最重要的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。然而，在此歸納企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險，更加傾向于廣義的財務(wù)風(fēng)險范圍即無論是企業(yè)成本的消極變動和財務(wù)損失，還是企業(yè)經(jīng)營盈利能力的未知性，均屬于廣義的財務(wù)風(fēng)險。

從廣義的層面來看，造成房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險問題的因素主要來自于企業(yè)的籌資方式、項目的施工管理、企業(yè)宣傳和公關(guān)策劃以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的財務(wù)管理能力和水平等。

2.2財務(wù)風(fēng)險的成因

一般企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險誘發(fā)因素多種多樣，也較為復(fù)雜。在諸多的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因中，我們可以將它們劃分為內(nèi)因和外因兩大類。內(nèi)因是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要原因，外因起到了進(jìn)一步加速和惡化企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的作用。

2.2.1財務(wù)風(fēng)險的外因

良好的企業(yè)財務(wù)管理秩序需要有一個與之相適應(yīng)的外部環(huán)境。企業(yè)生存和發(fā)展的外部環(huán)境往往是瞬息萬變的，譬如國家的政策法規(guī)、競爭對手的惡性或良性競爭、地域文化差異、社會道德準(zhǔn)則以及環(huán)境保護(hù)可持續(xù)發(fā)展等，都會在一定程度上影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理經(jīng)營性風(fēng)險。

2.2.2財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)因

風(fēng)險意識不足是產(chǎn)生企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的共同點(diǎn)。企業(yè)的財務(wù)管理對這一風(fēng)險的客觀性理解偏差和存在誤區(qū)。財務(wù)風(fēng)險是無可回避的客觀存在，財務(wù)風(fēng)險伴隨著企業(yè)的所有財務(wù)活動相依相生的。然而在現(xiàn)實的企業(yè)活動中，大多企業(yè)的財會人員明顯缺乏財務(wù)風(fēng)險的分析和防范意識。

混亂的企業(yè)內(nèi)部財務(wù)關(guān)系是產(chǎn)生企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的另一個重要內(nèi)因，企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)內(nèi)部的所有部門相互之間在處理資金和使用企業(yè)資金時，包括所得收益如何分配的問題上，不斷會滋生出產(chǎn)權(quán)不夠清晰、分配不夠合理、管理不夠科學(xué)的問題，相互消極影響而致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率和企業(yè)效益嚴(yán)重受損，企業(yè)難以獲得資金回流，很容易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈的斷裂，出現(xiàn)嚴(yán)重經(jīng)營危機(jī)。在一般財務(wù)管理思維里，如果企業(yè)對財務(wù)管理的每一個環(huán)節(jié)和模塊缺乏行之有效的監(jiān)管和科學(xué)約束的話，該企業(yè)存在經(jīng)營性財務(wù)風(fēng)險的概率無疑是很高的。

3房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險類型

3.1籌資風(fēng)險

籌資風(fēng)險實質(zhì)上是因為資金供給與需求關(guān)系的變化以及市場宏觀條件的變化，企業(yè)在獲取資金過程中遭遇的不確定性。籌資風(fēng)險的類型主要有再融資風(fēng)險、匯率和利率風(fēng)險、財務(wù)杠桿效應(yīng)以及消費(fèi)能力引發(fā)的風(fēng)險等。當(dāng)前，有大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在其資金的運(yùn)作和財務(wù)管理方面呈現(xiàn)粗放型的管理模式，根本意識不到籌資方案合理與否對企業(yè)資本構(gòu)成的影響。另外，企業(yè)對規(guī)范和優(yōu)化籌資渠道和結(jié)構(gòu)，缺乏理性思維與科學(xué)剖析，也缺少了對各種籌資方式和渠道的細(xì)致比較，沒有挖掘出它們之間的本質(zhì)區(qū)別。房地產(chǎn)企業(yè)的最可怕風(fēng)險在于缺乏對資金使用率最大化問題的估計，對企業(yè)的項目利潤也沒有大致的估算，單憑經(jīng)驗、無視市場規(guī)律的籌資方案最終只會遭到市場的懲罰。譬如：在統(tǒng)計銀行的房地產(chǎn)企業(yè)貸款中，資產(chǎn)負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)最易忽略的一項重要指標(biāo)，比較權(quán)益籌資和債務(wù)籌資，居于首要地位的籌資形式更多的傾向于債務(wù)籌資，主要是由于沒有哪個企業(yè)甘心把利潤流給其他人或企業(yè)，這也就成為房地產(chǎn)企業(yè)自有資金匱乏的根本因素。為了解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金困境，除了優(yōu)化企業(yè)的融資渠道之余，最根本的還是重視融資決策的科學(xué)性、企業(yè)管理的精準(zhǔn)化以及增強(qiáng)企業(yè)自身的抗風(fēng)險化能力【2】。

3.2投資風(fēng)險

企業(yè)投資風(fēng)險主要包括來自于市場經(jīng)濟(jì)體制失靈導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)通脹、企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大再生產(chǎn)、合作伙伴的道德責(zé)任和違約損失以及銀行匯利率不穩(wěn)定等因素產(chǎn)生的風(fēng)險。企業(yè)存在投資風(fēng)險就意味著企業(yè)投入大量的資金以后，因內(nèi)部管理或者市場情況有變而對企業(yè)的預(yù)期收益和最終的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生消極影響。企業(yè)對外投資又可以分為直接投資和間接投資。根據(jù)《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，直接投資的其中一種條件就是股東必須擁有25%的企業(yè)股權(quán)才算直接投資。間接投資又主要分為對企業(yè)的股票和債券的投資兩種形式。股票投資風(fēng)險很大但收益也比較高，債券投資比較穩(wěn)妥但收益不高且固定，只是定期收取固定的利息。

3.3經(jīng)營風(fēng)險

經(jīng)營風(fēng)險也叫營業(yè)風(fēng)險，它是由企業(yè)在整個產(chǎn)、供、銷的過程中由于每一個環(huán)節(jié)都發(fā)生的不確定性產(chǎn)生的，主要表現(xiàn)形式是企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)遲緩滯后，停滯不前等。經(jīng)營風(fēng)險的種類也是多種多樣，主要涉及到原材料的采購過程、產(chǎn)品的生產(chǎn)過程、庫存管理和財務(wù)管理過程等。采購過程中產(chǎn)生的風(fēng)險自然被稱為采購風(fēng)險，采購風(fēng)險主要由于原材料供應(yīng)商的不確定性和由于信用關(guān)系缺乏而產(chǎn)生的付款方式、付款期限以及平均付款結(jié)算的周期等問題的不一致性；生產(chǎn)風(fēng)險和庫存風(fēng)險主要是由于生產(chǎn)過程中和庫存過程中所需的人、財、物這些方面的不確定性所導(dǎo)致的生產(chǎn)和庫存環(huán)節(jié)不能有效的積極影響企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益；再者，市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，每一個企業(yè)的市場情況和消費(fèi)者群體一方面是固定，另一方面又是隨著外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境的共同影響而可能瞬息萬變的，市場中上下游合作商以及消費(fèi)者群體的不確定性也會造成來自于市場的財務(wù)風(fēng)險。

3.4存貨管理風(fēng)險

凡是為工程項目施工而展開的各種流動性較慢的大體量，嚴(yán)重消耗企業(yè)資金的所有存貨項目，都可以視為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨的管理，包括對各種企業(yè)庫存、辦公消耗品、購進(jìn)的大型設(shè)備和生產(chǎn)原料、在建和在售的開發(fā)品目等的管理水平，將能夠直接決定該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活力和資金利用率，也是企業(yè)實現(xiàn)高盈利能力必不可少的環(huán)節(jié)【3】?？偠灾?，任何一個發(fā)展較好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，重視和做好企業(yè)存貨管理工作都具有舉足輕重的作用。最近這幾年，由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)輕度的通脹狀態(tài)，造成房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)和項目施工的工程造價居高不下，這是導(dǎo)致眼下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)存貨管理風(fēng)險的重要原因。這一不利因素又會造成企業(yè)經(jīng)營的循環(huán)惡化，即這種存貨管理風(fēng)險勢必要引起購房市場的供需變化和價格變動，供求和價格的波動對整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，無疑會產(chǎn)生地震級的影響。

3.5流動性風(fēng)險

流動性風(fēng)險指向的是企業(yè)不能順暢和確定性的流動資金的可能性，即企業(yè)的資金流動性差，不能很好的發(fā)揮其付現(xiàn)功能。站在這樣的視角來看，房地產(chǎn)企業(yè)的流動性風(fēng)險實質(zhì)上是出現(xiàn)在企業(yè)的變現(xiàn)能力和償付能力兩個指標(biāo)上。變現(xiàn)力風(fēng)險主要體現(xiàn)在企業(yè)的資金轉(zhuǎn)移和周轉(zhuǎn)的失靈。房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)資金占有時間較長，產(chǎn)品開發(fā)的周期也比較長，企業(yè)資金密集且呈階段性的積累和變化。目前，房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得稍長一點(diǎn)期限的資金仍然逃脫不了短期資金的本質(zhì)。由房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)可以看出，受到企業(yè)財務(wù)杠桿的影響，短期資金是最能吸引房地產(chǎn)企業(yè)的，甚至產(chǎn)生較強(qiáng)的依存。流動性風(fēng)險的出現(xiàn)就是由房地產(chǎn)企業(yè)對資金的長期性需求和短期性供給偏好之間的矛盾造成的?！?】。這種風(fēng)險的解決之道在于平衡好房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流之間的流入和流出。從我國國內(nèi)房地產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)特征出發(fā)，引起企業(yè)流動性財務(wù)風(fēng)險的因素還有土地資源的盲目儲備和無計劃式的擴(kuò)張。解決這一點(diǎn)困境的辦法就是提升企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速度和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

4房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險成因分析

我國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在投資經(jīng)營中面臨的財務(wù)風(fēng)險及其誘發(fā)因素，主要有以下幾個方面：

4.1政策性觸發(fā)的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策性風(fēng)險主要跟企業(yè)對于國家相關(guān)的法律法規(guī)和政策是否能夠做到正確解讀和領(lǐng)會實施有很大關(guān)系。善于學(xué)習(xí)黨和國家對于房地產(chǎn)行業(yè)實施的法規(guī)和制度的企業(yè)，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險就會很小，反則反之。我國社會主義的市場經(jīng)濟(jì)體制的優(yōu)越性就在于將市場經(jīng)濟(jì)體制與國家的宏觀調(diào)控進(jìn)行有效的銜接。當(dāng)價值規(guī)律這只看不見的手發(fā)揮失靈的時候，國家的宏觀調(diào)控就將在防范和控制房地產(chǎn)行業(yè)各企業(yè)的政策性風(fēng)險方面發(fā)揮重要的作用。再次以房地產(chǎn)企業(yè)的依法融資來看，國家統(tǒng)計局公布的2019年4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)報告顯示，1月至4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金11443億元，同比增長47.3％。其中，國內(nèi)貸款累計達(dá)到1250億元，同比增長60.3％，是增幅最大的資金類型。到2020年4月，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到18357億元，占商業(yè)銀行各項貸款余額的17.6％，其中個人住房貸款余額為9246億元，占商業(yè)銀行各項貸款余額的8.9％。這些年來，各大銀行向房地產(chǎn)行業(yè)注入了大量的資金和投入，無論是對居民的購房需求還是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大再生產(chǎn)來說，都起到了極大的鼓舞和推動作用。但是，這種資金投入具有很大的不均衡性和突發(fā)性較強(qiáng)，據(jù)顯示，在國內(nèi)全部的9000多億房貸里，有八成以上集中在最近的兩個年間。然而，依據(jù)全球性的共同問題來看，很多的問題型個人房屋貸款在近幾年出現(xiàn)了井噴式的惡化趨勢，而且在未來的五到十年間具有愈演愈烈之勢，各種房貸違約率居高不下，可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對著購房市場的信用危機(jī)，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險系數(shù)也越來越高【5】。

央行一系列政策提高了房地產(chǎn)開發(fā)門檻，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。央行的一系列調(diào)控政策，特別是121號文，對高檔商品房、別墅開發(fā)，對房地產(chǎn)開發(fā)的流動資金貸款、建筑企業(yè)的貸款和土地儲備機(jī)構(gòu)的貸款等都有相應(yīng)的規(guī)定，這些規(guī)定直接或者間接地增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，有利于抑制房地產(chǎn)開發(fā)中的過度投機(jī)行為，將資金規(guī)模小、資質(zhì)不健全、管理不規(guī)范的開發(fā)企業(yè)擋在市場之外。這些規(guī)定也有利于房地產(chǎn)市場的資源整合，會培育一批資產(chǎn)規(guī)模雄厚、管理規(guī)范、競爭實力強(qiáng)的公司，在中國加入WTO協(xié)議全面實施后，迎接國內(nèi)外大公司的挑戰(zhàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

4.2工作失誤引發(fā)的財務(wù)風(fēng)險

產(chǎn)品策劃與定位的不足，不單單體現(xiàn)在產(chǎn)品的行銷方案和宣傳方案的失敗上，還會直接反映到企業(yè)產(chǎn)品的各項銷售指標(biāo)中。傳統(tǒng)的品牌策劃主要包括外包裝的創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)意的突破和推廣方式方法的革新。在一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，就僅僅為了一個項目的名稱而集思廣益甚至大傷腦筋，與周邊競爭對手的項目名稱暗自較勁，似有一較高下的感覺。還有一些開發(fā)商在項目名稱上走起了風(fēng)水之說，迷信于測字、測生辰八字、測與老板的命理是否相合等等，有無效果且不多說，實實的為策劃案名的代理公司帶來一筆很可觀的收入。然而，真正可取的方法應(yīng)該是要多考慮項目名稱與企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)，能夠有利于關(guān)聯(lián)和助推集團(tuán)的整體、長遠(yuǎn)和健康的持續(xù)發(fā)展，即以項目名稱來提升企業(yè)的品牌形象和社會形象。

產(chǎn)品從立項到對購房者的交付的整個過程之間的宣傳和推廣活動總稱為產(chǎn)品策劃。通過近幾年舉行的房交會流露的信息來看，較多開發(fā)商的宣傳理念有了大幅度的創(chuàng)新：綠色環(huán)保為主題的、養(yǎng)老養(yǎng)生為主題的、商圈繁華為主題以及學(xué)區(qū)優(yōu)勢教育資源為主題的。這些創(chuàng)新的背后體現(xiàn)出來的是如今開發(fā)商意識的覺醒，明白了產(chǎn)品市場定位和目標(biāo)市場分割的重要性。但是，也有很多的開發(fā)商因為宣傳包裝走樣，虛假宣傳、名不副實來欺騙購房者，導(dǎo)致最終被購買者按到被告席上，接受法律制裁的風(fēng)險。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真的制定科學(xué)的、準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位與包裝宣傳，依靠高品質(zhì)的產(chǎn)品質(zhì)量和優(yōu)秀的宣傳包裝文案獲取購房者的青睞，才能獲得強(qiáng)有競爭力的賣點(diǎn)，從而來規(guī)避因為工作失誤、因為市場定位和產(chǎn)品包裝宣傳失誤而引發(fā)的財務(wù)風(fēng)險【7】。

4.3工程管理觸發(fā)的財務(wù)風(fēng)險

工程管理不善造成的風(fēng)險大多指開發(fā)商的內(nèi)在風(fēng)險因素。此種風(fēng)險主要來自于管理方面的失誤和技術(shù)層面的不確定性。技術(shù)層面的不確定性已經(jīng)得到房地產(chǎn)開發(fā)商的高度重視，譬如開發(fā)商在合作伙伴的甄選、對設(shè)計院設(shè)計方案的評審和進(jìn)一步完善等。工程管理引發(fā)的行業(yè)風(fēng)險也被成為負(fù)技術(shù)風(fēng)險，主要受制于各項國家強(qiáng)制性執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和地方性執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。與此同時，在此類風(fēng)險中的正技術(shù)風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)商們盡管也都意識到其不可忽視的重要性，但在實際的經(jīng)營中，因此而導(dǎo)致的管理風(fēng)險也是很致命的【8】。

再有產(chǎn)品容積率的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商也不可以盲目的對待容積率的運(yùn)用，應(yīng)該摒棄對容積率的足額使用觀念，容積率的指標(biāo)運(yùn)用講究的是最佳的融合比率。在容積率方面，最敏感、最現(xiàn)實的焦點(diǎn)就是公共面積分?jǐn)偙壤拇笮。獙崿F(xiàn)公共面積功能最大化的作用，務(wù)必要圍繞可行性報告研究目標(biāo)客戶的定位，讓購買者在公共面積的分?jǐn)偵峡吹拿靼住⑺愕那宄?、買的放心。在公攤面積的使用上，開發(fā)商切忌為了一味的奢侈和豪華而加重對購買者公攤面積的無謂使用。

“建的成、賣的出、留的用”的原則才是商業(yè)用房整體設(shè)計和管理的原則【9】。有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商沒有對周邊的競爭對手和附近商圈進(jìn)行綜合分析和調(diào)研，盲目的大規(guī)模投建大量商業(yè)用房，一味迷戀于商業(yè)用房“多投資、多收益”的認(rèn)知誤區(qū)。在現(xiàn)實的商業(yè)用房租賃市場中，商用房租金一直處于低迷狀態(tài)，購房者也是屈指可數(shù)，而且租用者中更多的是作為倉庫來使用，大材小用、價格低廉。所以，規(guī)避工程管理風(fēng)險還要對購買后市場做出正確、客觀的價值評估。

4.4成本管理誘發(fā)的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在工程項目上投資的多少往往會直接關(guān)系到該項目能夠給企業(yè)帶來收益的多少，也會間接地作用在商品房銷售價格的高低和銷售狀況好壞。其實，房地產(chǎn)開發(fā)商在工程項目上的資金投入大多時候處于模糊不清的狀態(tài)，更談不上投入資金的賬目詳細(xì)細(xì)分，缺乏采用科學(xué)的企業(yè)成本控制法來進(jìn)行企業(yè)成本管理分析，尤其是很少采用成本定量分析對企業(yè)項目做好可行性工作報告。由剛開始的企業(yè)項目單項成本的失控，到單個項目的部分總成本的管理數(shù)據(jù)混亂和失真，最終導(dǎo)致該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本的負(fù)擔(dān)過重，嚴(yán)重影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。

在房地產(chǎn)行業(yè)日益成熟以及行業(yè)法律法規(guī)逐步完善的今日，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用價格戰(zhàn)或者采取無端提升商品房市場售賣價格的措施來緩解企業(yè)資金壓力，不惜犧牲市場占有率份額和市場美譽(yù)度、忠誠度來換得一時成本風(fēng)險的做法無異于涸澤而漁，會帶來新一輪的更大風(fēng)險產(chǎn)生。

造成房地產(chǎn)企業(yè)投資成本管理風(fēng)險的因素有很多種，譬如對項目可行性的綜合測評不夠客觀、準(zhǔn)確，盲目投資所帶來的后果。可行性報告必須具有較深遠(yuǎn)的強(qiáng)度和寬度，實質(zhì)上反映的是房地產(chǎn)企業(yè)的總投資成本分析，也是企業(yè)財務(wù)管理較為核心的數(shù)據(jù)文件。房地產(chǎn)企業(yè)切不可在企業(yè)成本管理已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重漏洞和失控后，再想到去做各種調(diào)研和診斷，對企業(yè)可行性報告的調(diào)研和梳理工作重視與否就成為房地產(chǎn)企業(yè)之間發(fā)展?jié)摿Φ闹匾獏⒖贾笜?biāo)【10】。

5規(guī)避和控制房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的對策

風(fēng)險控制的目的就是在對風(fēng)險識別和評估的基礎(chǔ)上采取各種防范措施規(guī)避、轉(zhuǎn)移、降低風(fēng)險，最終減輕由于風(fēng)險的發(fā)生給開發(fā)商造成的損失。具體對策體現(xiàn)在以下幾個方面：

5.1政策性風(fēng)險控制與對策

針對房地產(chǎn)企業(yè)的政策性風(fēng)險，由于產(chǎn)生此風(fēng)險的主要因素是對國家法律法規(guī)和政策的及時學(xué)習(xí)與解讀有關(guān)，所以，提前預(yù)防的話，不容易實現(xiàn)，企業(yè)往往采取的只能是事后調(diào)整和控制損失減小到最低程度。這些措施，在企業(yè)的可承受范圍之內(nèi)，是可以較快化解房地產(chǎn)企業(yè)的政策性風(fēng)險所帶來的損失和實現(xiàn)扭虧為盈狀態(tài)的，最終達(dá)到整個地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)、良性健康的發(fā)展。

5.1.1建立健全銀行貸款風(fēng)險監(jiān)控體系

就目前地產(chǎn)的買賣市場分析來看，無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是項目的施工企業(yè)以及購房個人等所用資金最終都離不開銀行發(fā)放的各項貸款。但凡銀行方面的金融政策發(fā)生變化，譬如實施財政政策的收緊方案，于是，項目施工企業(yè)方也好、購買房屋的個人也好，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會遭受到嚴(yán)重的貸款性財務(wù)風(fēng)險。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要盡快建立和完善自身的銀行貸款風(fēng)險檢測系統(tǒng)。銀行一方，大力強(qiáng)調(diào)銀行對企業(yè)的風(fēng)險測評和監(jiān)管，離不開對房產(chǎn)的經(jīng)營運(yùn)作方式和日常管理能力的掌控，這些都距離企業(yè)的政策性財務(wù)風(fēng)險影響很近。

5.1.2拓寬融資渠道

房地產(chǎn)開發(fā)是資金周轉(zhuǎn)期長、投資大、風(fēng)險高的投資行為。全球地產(chǎn)業(yè)來看，房地產(chǎn)資金的融資模式有企業(yè)上市的融資、企業(yè)發(fā)行的債券、銀行的信用貸款以及信托投資基金等。但是，在我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)營中，與國外還有一定的差距，房地產(chǎn)開發(fā)融資模式較為單一，大多都是采用銀行信用貸款或抵押貸款。所以，我們需要大力進(jìn)行金融市場體制的改革，大膽創(chuàng)新，不斷拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道和模式，一定程度上化解和分散企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)可以大膽嘗試對企業(yè)的法人治理構(gòu)成以及股權(quán)組成進(jìn)行改組或者重組，改變以前的銀行貸款資金占絕大比例的困境，去吸納更多的優(yōu)質(zhì)民間資金運(yùn)用到企業(yè)的經(jīng)營和管理中來，有利于企業(yè)資金投入的快速回報和回流【11】。譬如在美國，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都很青睞于個人債券投資和基金方式的募股資金，因為這些資金投入給企業(yè)帶來的收益和利潤空間要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于企業(yè)從銀行或者其他專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)得到資金的獲利能力，這就是最根本的原因所在，也注定了國外的很多房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金構(gòu)成是債券投資和基金募集資金來源。

相較于國外的企業(yè)籌資方式和渠道，我國國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道和方式明顯存在單一、僵化和缺乏創(chuàng)新機(jī)制，尤其是太過于依賴銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金投入，這些資金的占有比例過高，會直接導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營和盈利水平受制于后期對金融機(jī)構(gòu)的償還事務(wù)紛繁復(fù)雜的干擾和償債能力的反復(fù)評估，而大大忽視了其他更為便捷、更為奏效的資金融通渠道和方式。所以，欲讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活力和盈利能力提升起來，減少政策性財務(wù)風(fēng)險，就必須進(jìn)行融資渠道的內(nèi)部改革和創(chuàng)新，實施籌資渠道的多樣化、多元化，解決企業(yè)的融資困境，就等于一定程度上防范和有效遏制了房地產(chǎn)企業(yè)的政策性財務(wù)風(fēng)險。

5.2策劃定位風(fēng)險控制與對策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行公關(guān)策劃亦或是對外宣傳，均應(yīng)該參考企業(yè)本身的實際和市場上呈現(xiàn)的實際特點(diǎn)出發(fā)，先要分析清楚企業(yè)的市場定位和目標(biāo)消費(fèi)者群體，然后才是詳細(xì)的制定企業(yè)的短期、中期和長期的策劃計劃書或者系統(tǒng)的計劃文案。所有的策劃計劃書中均應(yīng)該含有市場活動分析、產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)圖、市場競爭對手的SWOT剖析和地域文化以及消費(fèi)習(xí)慣差異的剖析。

再次提到企業(yè)針對項目的可行性報告和研究中長期的對策和方案，對于房地產(chǎn)企業(yè)防控策劃定位失誤帶來的企業(yè)風(fēng)險具有重要的作用。如果企業(yè)的公關(guān)策劃條件和實力足夠具備，可以考慮單獨(dú)成立市場開發(fā)中心進(jìn)而增調(diào)專一的市場專員，專門進(jìn)行企業(yè)項目和產(chǎn)品的市場活動分析和競品信息的收集，全方位做好本企業(yè)的產(chǎn)品調(diào)研和宣傳策劃。在此的企業(yè)市場開發(fā)中心或者市場開發(fā)部與傳統(tǒng)的企業(yè)市場開發(fā)部或者市場經(jīng)營部是有本質(zhì)區(qū)別的，它不單單是停留在譬如項目和產(chǎn)品的審核、出具或者修訂市場報告等單純的文職類工作內(nèi)容。新型市場開發(fā)中心的核心工作應(yīng)該是不斷持續(xù)的關(guān)注和收集有關(guān)自我項目和產(chǎn)品相關(guān)的市場活動信息，競品的營銷方案和特色活動以及其他動態(tài)化有效信息的收集整理，最終為企業(yè)開拓市場的活動策劃和產(chǎn)品宣傳方案策劃提供準(zhǔn)確的第一手資料信息，有效阻止盲目而空想式的市場定位和市場策劃給企業(yè)帶來的巨大經(jīng)營風(fēng)險。

5.3工程管理的風(fēng)險控制與對策

越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始關(guān)注由于工程管理問題而給企業(yè)帶來的經(jīng)營風(fēng)險。企業(yè)的技術(shù)投入無外乎對各方面技術(shù)予以支持和保證的投入以及對各類展業(yè)技術(shù)人員技能培訓(xùn)的投資。當(dāng)下，地產(chǎn)開發(fā)商因自身工程項目管理而產(chǎn)生的經(jīng)營性風(fēng)險已有較為清醒的認(rèn)知，其最大軟肋在于企業(yè)技術(shù)部門的管理人員管理能力不足和技術(shù)工作人員的技術(shù)水平有限。

由于企業(yè)管理部門的管理者出現(xiàn)工作不當(dāng)而引起的經(jīng)營風(fēng)險，可以充分依靠引進(jìn)和采納企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人管理模式來進(jìn)行防范和控制。這一模式的廣泛應(yīng)用可以最大化的解決企業(yè)傳統(tǒng)的一言堂的獨(dú)裁陋習(xí)。這一問題的根本解決，其他很多問題諸如領(lǐng)導(dǎo)的暗示和不當(dāng)施壓、誤導(dǎo)和挑撥等不良工作和管理惡習(xí)都可以迎刃而解，免去過去企業(yè)管理部門管理者內(nèi)心壓力巨大、管理力度難斷、忍氣吞聲而最終又事倍功半的尷尬窘境。

有關(guān)企業(yè)內(nèi)部技術(shù)管理人員技術(shù)水平有限而導(dǎo)致的企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，可以通過重點(diǎn)和優(yōu)先提升企業(yè)內(nèi)部技術(shù)管理人員的技能培訓(xùn)和綜合素養(yǎng)的提升來規(guī)避風(fēng)險，尤其是企業(yè)技術(shù)員的個人品行、行業(yè)道德操守以及業(yè)內(nèi)的專業(yè)技術(shù)能力的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。另外，在對企業(yè)技術(shù)人員的工作分配上，不要指望技術(shù)人員很綜合化，能夠面面俱到，畢竟企業(yè)的所有技術(shù)人員隊伍的定位就比較專業(yè)化、單一化，各司其職、各盡所能，事事有專人干、人人有特定的事做，最終實現(xiàn)職權(quán)劃分明確，不失位、不串位、不越位的良性關(guān)系。在工程項目的實施過程中，技術(shù)工作人員按照各自所負(fù)責(zé)范圍，分別做好合同文案、招投標(biāo)、采購以及財務(wù)管理等各方面的工作，避免出現(xiàn)有問題相互推諉責(zé)任，不斷累計糾紛的惡果。針對企業(yè)規(guī)模和實力比較強(qiáng)的開發(fā)商完全可以實施“三全管理法”的全員管理制度來實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的防范和控制。

5.4成本管理的風(fēng)險控制與對策

財務(wù)風(fēng)險管理的核心問題就是成本管理。建立成本管理細(xì)則和綜合體系，對企業(yè)成本進(jìn)行定期檢查和復(fù)核，強(qiáng)化對企業(yè)成本的跟蹤與有效控制，是目前房地產(chǎn)開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。在成本管理上，美國的全面質(zhì)量管理學(xué)家戴明博士提出來要進(jìn)行全員管理、全過程管理和全方位的管理，為此，成本管理不能只停留在表面做文章，要引起企業(yè)上下的高度重視，切實深入下去從每一個細(xì)分項目和指標(biāo)上分析和控制企業(yè)的成本。

一切堅持“開源節(jié)流，科學(xué)合理利用資金”的指導(dǎo)思想，房地產(chǎn)開發(fā)商在與各個上下游合作企業(yè)的談判過程中要講究自身的談判技巧，對建筑承包商的算計和商業(yè)技巧做好充分的思想準(zhǔn)備和專業(yè)技術(shù)方面的論證，切勿被建筑承包商牽著鼻子走。譬如其中的一個細(xì)節(jié)“施工合同”條款的研究和預(yù)防，都有很多方面需要我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引起重視的。

合同管理已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)開發(fā)商比較棘手的地高難問題。在常規(guī)的合同鑒定和管理過程中，往往會出現(xiàn)一人或少數(shù)人談判、一堆人簽訂合同的亂象，這個是首先要解決的合同管理問題，讓全員參與、全員管理以及全員監(jiān)督。具體來講，作為地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)該把重點(diǎn)放到日常的辦公費(fèi)用和市場營銷的預(yù)算費(fèi)用的控制上，尤其是新建售樓部的布置和裝飾裝潢費(fèi)用以及營銷中的各種形式的廣告成本控制。由于現(xiàn)在的廣告業(yè)經(jīng)營也比較混亂、缺乏行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化，存在很多值得深思的東西?？刂品康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)無謂的廣告宣傳形式和費(fèi)用，正確、合理的使用企業(yè)資金，制定預(yù)算計劃和投資計劃，正確的細(xì)分各支出項目和運(yùn)用途徑，提升