房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法重點(diǎn)預(yù)習(xí)

考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對市場法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度?？荚囈?．熟悉市場法的含義；2．了解市場法的理論依據(jù)；3．掌握市場法適用的估價對象和條件；4．熟悉市場法估價的操作步驟；5．了解搜集大量交易實(shí)例的必要性；6．熟悉搜集交易實(shí)例的途徑；7．掌握搜集交易實(shí)例的要求；8．了解建立交易實(shí)例庫；9．了解選取可比實(shí)例的必要性；10．掌握選取可比實(shí)例的要求；11．熟悉建立比較基準(zhǔn)；12．熟悉交易情況修正的含義；13．熟悉造成成交價格偏離正常市場價格的因素；14．掌握交易情況修正的方法；15．熟悉市場狀況調(diào)整的含義；16．掌握市場狀況調(diào)整的方法；17．熟悉房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義；18．掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容；19．掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路；20．掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法；21．熟悉求取單個可比實(shí)例比準(zhǔn)價格的方法；22．了解求取最終比準(zhǔn)價格的方法。二、內(nèi)容講解第六章市場法及其運(yùn)用本章介紹房地產(chǎn)估價三大基本方法之一的市場法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容。第一節(jié)市場法概論一、市場法的含義市場法也稱為比較法、市場比較法、交易實(shí)例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)進(jìn)行比較，對它們的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。上述選取的符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，通常稱為可比實(shí)例，也稱為可比房地產(chǎn)（comparablepropefty），是指交易實(shí)例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與估價時點(diǎn)接近、成交價格為正常市場價格或者可以修正為正常成交價格的類似房地產(chǎn)。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把市場法測算出的價值簡稱為比準(zhǔn)價格。由于市場法是利用實(shí)際發(fā)生、已被市場“檢驗(yàn)”的類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值，按理說，它是一種最直接、最有說服力的估價方法，其測算結(jié)果最容易被人們理解、認(rèn)可或接受。二、市場法的理論依據(jù)市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。該原理已在本書第五章第六節(jié)“替代原則”中作了論述。正是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價格形成中有替代原理的作用—“同一種商品在同一個市場上有相同的市場價格”，所以估價對象的未知價格（價值）可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。當(dāng)然也應(yīng)注意到，在具體的一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關(guān)系，有特殊的動機(jī)或偏好，對交易對象或市場行情缺乏了解，導(dǎo)致成交價格可能會偏離正常市場價格。但是只要搜集了較多的交易實(shí)例，對其成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚砗笏玫降慕Y(jié)果，可以作為正常市場價格的最佳參照值。三、市場法適用的估價對象和條件來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)（一）市場法適用的估價對象市場法適用的估價對象是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是存量成套住宅，由于數(shù)量較多、可比性較好，最適用市場法估價，相對而言也是最容易、最簡單的一種房地產(chǎn)估價。②寫字樓。③商鋪。④標(biāo)準(zhǔn)廠房。⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。下列房地產(chǎn)難以采用市場法估價：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，例如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；③可比性很差的房地產(chǎn)，例如在建工程等。（二）市場法估價需要具備的條件市場法估價需要具備的條件是在估價時點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場不夠發(fā)育或者類似房地產(chǎn)的交易較少的地區(qū)，就難以采用市場法估價。房地產(chǎn)市場在總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不適用。例如，可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長的時期內(nèi)很少發(fā)生房地產(chǎn)交易。值得指出的是，以下情況不能成為不采用市場法估價的理由：在估價對象所在地實(shí)際上存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易，而由于估價機(jī)構(gòu)和估價師沒有勤勉盡責(zé)地去搜集交易實(shí)例，造成不能采用市場法估價。另外，運(yùn)用市場法估價需要把類似房地產(chǎn)的各種實(shí)際交易情況，例如急于出售或急于購買等造成的可能是不正常的成交價格，修正為正常市場價格；需要把類似房地產(chǎn)在其成交日期時的價格，調(diào)整為在估價時點(diǎn)時的價格；需要把類似房地產(chǎn)在其自身房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。即運(yùn)用市場法估價需要消除以下三個方面的不同所造成的類似房地產(chǎn)的成交價格與估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價值的差異：①實(shí)際交易情況與正常交易情況的不同；②成交日期與估價時點(diǎn)的不同（本質(zhì)上是這兩個時間上的房地產(chǎn)市場狀況不同）；③可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況的不同。上述這些對類似房地產(chǎn)成交價格進(jìn)行的修正和調(diào)整，分別簡稱為交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整。在進(jìn)行這些修正和調(diào)整時，應(yīng)盡量分解各種房地產(chǎn)價格影響因素，并盡量采用定量分析來量化這些因素對類似房地產(chǎn)成交價格的影響程度。但由于許多因素對類似房地產(chǎn)成交價格的影響程度無法采用定量分析予以量化，主要是估價師以其扎實(shí)的估價理論知識、豐富的估價實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及對估價對象或類似房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查了解作出相關(guān)判斷。因此，如果估價師沒有扎實(shí)的估價理論知識、豐富的估價實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對估價對象或類似房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)市場行情和交易習(xí)慣等不夠熟悉，則難以運(yùn)用市場法得出客觀合理的估價對象價值。還需要說明的是，市場法求得的價值有時并不一定合理、真實(shí)，因?yàn)樵谑袌鰠⑴c者群體非理性的情況下，房地產(chǎn)價值也可能被市場高估或低估，造成房地產(chǎn)市場價格偏離了房地產(chǎn)本身的價值。（三）市場法的其他用途市場法中比較分析的原理和方法，也可以用于房地產(chǎn)市場租金及收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法中經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、入住率、報酬率、資本化率、收益乘數(shù)、重新購建價格、房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分（如土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)利潤等）、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、入住率、報酬率、資本化率、收益乘數(shù)、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)經(jīng)營期等的求取。四、市場法估價的操作步驟運(yùn)用市場法估價—般分為以下4大步驟：①搜集交易實(shí)例，即從現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場中搜集大量的實(shí)際成交的房地產(chǎn)及其成交日期、成交價格、付款方式等情況。②選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實(shí)例。③對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?。根?jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。價格換算主要是對可比實(shí)例成交價格的表現(xiàn)形式進(jìn)行處理，即對價格表達(dá)方式進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)化”，使其之間的口徑一致、形式相同、相互可比。這種處理稱為建立比較基準(zhǔn)。價格修正是把可比實(shí)例的不正常的成交價格處理成正常市場價格，即對可比實(shí)例的不正常的成交價格進(jìn)行“改正”。這種處理稱為交易情況修正。價格調(diào)整是對價格“參考系”的調(diào)整，即從可比實(shí)例“參考系”下的價格調(diào)整為估價對象“參考系”下的價格?！皡⒖枷怠庇惺袌鰻顩r和房地產(chǎn)狀況兩種，這兩種處理分別稱為市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。④求取比準(zhǔn)價格，即把對多個可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行處理所得到的多個價格綜合成一個價格。第二節(jié)搜集交易實(shí)例一、搜集大量交易實(shí)例的必要性運(yùn)用市場法估價需要擁有大量的交易實(shí)例。只有擁有了估價對象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例，才能把握估價對象所在地的正常的房地產(chǎn)市場價格行情，從而保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍；才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)從而保障根據(jù)這些可比實(shí)例評估出的估價對象價值更加精準(zhǔn)而不會出現(xiàn)較大誤差。因此，估價機(jī)構(gòu)和估價師應(yīng)盡力搜集較多的交易實(shí)例。搜集交易實(shí)例盡管是市場法中的一個步驟，但對于估價機(jī)構(gòu)和估價師而言，是一個不斷積累的過程，平時就應(yīng)留意搜集，不能等到需要采用市場法估價時才去做。這樣，一旦需要采用市場法估價時，就已經(jīng)有了足夠多的交易實(shí)例可供選取，從而可以較快地完成估價工作。當(dāng)然，在需要采用市場法估價時，也可以根據(jù)估價對象、估價時點(diǎn)等情況，有針對性地搜集一些交易實(shí)例。二、搜集交易實(shí)例的途徑交易實(shí)例不會自己跑到估價師手中。估價師應(yīng)當(dāng)視為自己要買賣、租賃房地產(chǎn)那樣去調(diào)查、了解市場行情，去了解當(dāng)?shù)厮鸭灰讓?shí)例的途徑，掌握相應(yīng)的搜集技巧，盡力地搜集交易實(shí)例。搜集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有：（1）走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，了解其房地產(chǎn)成交價格及有關(guān)交易情況。來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)（2）訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、相關(guān)律師、注冊會計(jì)師及向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況?，F(xiàn)在，越來越多的房地產(chǎn)交易是通過專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人促成的。通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，可以獲得大量及時、真實(shí)的交易實(shí)例。（3）查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。例如，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時向政府有關(guān)部門申報的成交價格資料，政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)的價格資料，政府或者其授權(quán)的部門確定、公布的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格及房地產(chǎn)市場價格資料。（4）向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購買房地產(chǎn)價格資料。現(xiàn)在，出現(xiàn)了一些以營利為目的專門從事房地產(chǎn)價格等信息搜集、整理、分析和提供的機(jī)構(gòu)。（5）同行之間相互提供。估價機(jī)構(gòu)或估價師之間可以建立某種協(xié)作關(guān)系，相互提供其搜集的交易實(shí)例和經(jīng)手的估價案例資料。（6）與房地產(chǎn)出售者或者其代理人，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得房地產(chǎn)的要價等資料；查閱報刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料；參加房地產(chǎn)交易展示會，了解房地產(chǎn)市場價格行情，索取有關(guān)資料，搜集有關(guān)信息。要價、標(biāo)價、掛牌價、報價等雖然不是成交價格，一般不能反映真實(shí)的市場價格行情，不應(yīng)作為交易實(shí)例，但與成交價格之間有一定的關(guān)系，在一定程度上可以作為了解市場行情的參考。三、搜集交易實(shí)例的要求搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價精度的一個基本保證。在搜集交易實(shí)例時應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例房地產(chǎn)的基本狀況，例如名稱、坐落、四至、面積、用途、權(quán)屬、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境和景觀等；②交易雙方，例如賣方和買方的名稱，賣方和買方之間的關(guān)系；③成交日期；④成交價格，包括總價、單價及計(jì)價方式（例如是按建筑面積還是按套內(nèi)建筑面積、使用面積、套計(jì)價等）；⑤付款方式，例如是一次性付款還是分期付款（包括付款期限、每期付款額或付款比率）、貸款方式付款（包括首付款比例、貸款期限）；⑥交易情況，例如交易目的（賣方為何而賣，買方為何而買），交易方式（如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等），交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式（如買賣雙方是依照規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣各自繳納自己應(yīng)繳納的，還是全部由賣方負(fù)擔(dān)，或者全部由買方負(fù)擔(dān)等），有無利害關(guān)系人之間的交易、急于出售或急于購買等特殊交易情況。為了避免在搜集交易實(shí)例時遺漏重要的內(nèi)容并保證所搜集內(nèi)容的統(tǒng)一性和規(guī)范化，最好事先將房地產(chǎn)分為不同的類型，如分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、體育和娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等，根據(jù)不同類型房地產(chǎn)的特點(diǎn)，將需要搜集的內(nèi)容制作成相應(yīng)的統(tǒng)一表格。此表格可命名為“房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表”。表6-l是一種示意性、簡化的“房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表”，僅供參考。房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表表6-1房地產(chǎn)基本狀況名稱坐落四至規(guī)模用途權(quán)屬交易基本情況賣方買方成交日期成交價格總價單價付款方式交易情況說明房地狀況說明區(qū)位狀況說明實(shí)物狀況說明權(quán)益狀況說明位置示意圖外觀圖片其他圖片搜集交易實(shí)例時按照事先制作好的“房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表”填寫，不僅能夠避免遺漏重要的內(nèi)容，而且很方便。在實(shí)際工作中，估價機(jī)構(gòu)還可以安排有關(guān)人員專門從事交易實(shí)例搜集工作。為了保證所搜集的交易實(shí)例及其內(nèi)容的真實(shí)性，對于搜集到的每一個交易實(shí)例、每一項(xiàng)內(nèi)容，都應(yīng)進(jìn)行核查，盡量做到準(zhǔn)確無誤。四、建立交易實(shí)例庫房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易（包括買賣、租賃）實(shí)例庫。建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫不僅是運(yùn)用市場法估價的需要，而且是從事房地產(chǎn)估價及相關(guān)咨詢、顧問業(yè)務(wù)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)核心競爭力的重要手段之一。建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫有利于交易實(shí)例資料的保存和在需要時查找、調(diào)用，能有效地提高估價工作效率。建立交易實(shí)例庫的最簡單做法，是將搜集交易實(shí)例時填寫好的“房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表”及有關(guān)資料（如照片等），以交易實(shí)例卡片或檔案袋的形式，一個交易實(shí)例一張卡片或一個檔案袋，分門別類地保存起來。有條件的，應(yīng)開發(fā)或購買有關(guān)計(jì)算機(jī)軟件，將所搜集到的交易實(shí)例信息輸入計(jì)算機(jī)中進(jìn)行管理。第三節(jié)選取可比實(shí)例一、選取可比實(shí)例的必要性雖然搜集的交易實(shí)例或者交易實(shí)例庫中存儲的交易實(shí)例較多，但針對某一具體的估價對象及估價目的、估價時點(diǎn)，其中的某些交易實(shí)例可能不適用。因此，需要從中選取符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。這些符合一定條件、可以作為參照比較的交易實(shí)例簡稱可比實(shí)例。二、選取可比實(shí)例的要求（一）選取可比實(shí)例的數(shù)量要求從理論上講，只要是對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行了“適當(dāng)”的處理，通過一個可比實(shí)例的成交價格就可以得出估價對象的價值。但在實(shí)際估價中，因信息不完全等，對可比實(shí)例成交價格的處理不可能做到完全“適當(dāng)”。因此，為了減小估價的誤差，要求選取多個可比實(shí)例，并且從理論上講，選取的可比實(shí)例越多越好。但如果要求選取的可比實(shí)例過多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是造成后續(xù)處理的工作量很大，因此從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在精而不在多，一般選取3個以上（含3個）、10個以下（含10個）的可比實(shí)例即可。（二）選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場法評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：1.可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)由于類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或者相似的房地產(chǎn)，所以選取的房地產(chǎn)具體應(yīng)滿足下列6個條件：（1）可比實(shí)例在區(qū)位上應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)。具體地說，可比實(shí)例與估價對象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。拿北京市來說，如果估價對象是坐落在王府井地區(qū)的一個商場，則選取的可比實(shí)例也最好位于王府井地區(qū)；而如果在王府井地區(qū)內(nèi)可供選取的交易實(shí)例不多，則應(yīng)選取像東單、西單這類鄰近地區(qū)或同等級別商業(yè)區(qū)中的交易實(shí)例。如果估價對象是坐落在北京市區(qū)某個住宅小區(qū)內(nèi)的一套商品住房，則選取的可比實(shí)例也最好是同一個住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例；而如果在同一個住宅小區(qū)內(nèi)沒有合適的交易實(shí)例可供選取，則應(yīng)選取位于北京市區(qū)類似地區(qū)、規(guī)模、檔次的住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例。（2）可比實(shí)例在用途上應(yīng)與估價對象的用途相同。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。小類用途可參見本書第二章第三節(jié)“房地產(chǎn)的種類”。（3）可比實(shí)例在規(guī)模上應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。例如估價對象為一宗土地，則選取的可比實(shí)例的土地面積應(yīng)與該宗土地的面積差不多大小，既不能過大也不能過小。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0．5～2倍范圍內(nèi)，即（4）可比實(shí)例在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。這里的建筑結(jié)構(gòu)相同主要指大類建筑結(jié)構(gòu)相同，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。（5）可比實(shí)例在檔次上應(yīng)與估價對象的檔次相當(dāng)。檔次是指按照一定標(biāo)準(zhǔn)分成的不同等級，例如賓館劃分的五星級、四星級、三星級等，寫字樓劃分的甲級、乙級等。這里的檔次相當(dāng)主要指在設(shè)施設(shè)備（如電梯、空調(diào)、智能化等）、裝飾裝修、周圍環(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度應(yīng)相當(dāng)。（6）可比實(shí)例在權(quán)利上應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。當(dāng)兩者不相同時，一般不能作為可比實(shí)例。例如，國有土地與集體土地的權(quán)利性質(zhì)不同；出讓建設(shè)用地使用權(quán)與劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同；商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用住房、房改所購住房的權(quán)利性質(zhì)不同。因此，如果估價對象是出讓的建設(shè)用地使用權(quán)或出讓建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則應(yīng)選取出讓建設(shè)用地使用權(quán)或出讓建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例，不宜選取劃撥建設(shè)用地使用權(quán)或劃撥建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例。2.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易有買賣、租賃等類型，其中又可分為協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式。如果是為買賣目的估價，則應(yīng)選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例；如果是為租賃目的估價，則應(yīng)選取租賃實(shí)例為可比實(shí)例。在實(shí)際估價中，包括為抵押、折價、變賣、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r，多數(shù)是要求選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實(shí)例。但當(dāng)選取國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓實(shí)例為可比實(shí)例時，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實(shí)例。3.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點(diǎn)這里的所謂“接近”是相對而言的，如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例可能仍然有參考價值，也可選為可比實(shí)例；但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實(shí)例才有說服力。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價時點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)樵谶@種情況下難以進(jìn)行市場狀況調(diào)整。有時即使勉強(qiáng)進(jìn)行市場狀況調(diào)整，也可能會出現(xiàn)較大的偏差。4.可比實(shí)例的成交價格應(yīng)盡量為正常市場價格這是要求可比實(shí)例的成交價格是正常市場價格，或者能夠修正為正常市場價格。（三）選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題選取可比實(shí)例時，估價對象為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實(shí)例；估價對象為土地的，應(yīng)選取類似土地的交易實(shí)例；估價對象為建筑物的，應(yīng)選取類似建筑物的交易實(shí)例。選取可比實(shí)例還有所謂“分配法”，其主要內(nèi)容是：如果估價對象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，而缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，但有類似的土地與建筑物綜合體的交易實(shí)例時，則可將此土地與建筑物綜合體及其成交價格予以分解（進(jìn)行價值分配），提取出與估價對象同類型部分的土地或建筑物及其價格，再將此作為可比實(shí)例。例如，估價對象為土地，而在同一供求范圍內(nèi)沒有類似土地的單獨(dú)交易實(shí)例，但有包含與該土地同類型土地的房地交易實(shí)例且其他條件也符合采用市場法的條件時，則可以從該房地成交價格中扣除建筑物價格，剩余部分即為土地價格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后再對該土地價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，即可以求得估價對象土地的價值。例如，需要評估某宗居住用地的價值，在附近有一幢住宅買賣，成交總價為100萬元，其中建筑物的價格為60萬元（用成本法求得），則土地的價格為40萬元，再以此40萬元的地價為基礎(chǔ)，通過修正、調(diào)整等適當(dāng)處理，得出該宗居住用地的價值。特別需要指出的是，當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時，應(yīng)選取其中與估價對象最為類似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，而不能“劣勝優(yōu)汰”，例如不能在區(qū)位上“舍近求遠(yuǎn)”，不能為了迎合委托人等的“高估”要求而普遍選取那些成交價格明顯偏高的交易實(shí)例，或者為了迎合委托人等的“低估”要求而普遍選取那些成交價格明顯偏低的交易實(shí)例。更不能為了迎合委托人等的“高估”、“低估”要求，有符合可比實(shí)例要求的交易實(shí)例不選取，而將那些明顯不符合可比實(shí)例要求的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。在現(xiàn)實(shí)估價中，甚至有虛構(gòu)可比實(shí)例的行為。這些都違背了估價師的職業(yè)道德，從而應(yīng)當(dāng)禁止。第四節(jié)建立比較基準(zhǔn)選取了可比實(shí)例之后，一般應(yīng)先對這些可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行換算處理，使它們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，為后續(xù)的有關(guān)比較、修正和調(diào)整建立一個共同的基礎(chǔ)。建立比較基準(zhǔn)一般要做以下工作：①統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍；②統(tǒng)一付款方式；③統(tǒng)一價格單位。一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍針對某些估價對象，有時難以直接選取到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能選取“主干”相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。所謂范圍不同，是指“有”與“無”的差別，而不是范圍相同下的不同。范圍相同下的不同，是指大家都有，僅是彼此之間有“好”與“壞”或者“優(yōu)”與“劣”、“新”與“舊”等的差別。因此，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進(jìn)行“有無對比”并消除由此導(dǎo)致的價格差異。房地產(chǎn)范圍不同的情況在實(shí)際估價中主要有以下3種：①帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。例如，估價對象是“干凈”的房地產(chǎn)，選取的交易實(shí)例是設(shè)立了抵押權(quán)，有拖欠建設(shè)工程價款，或者由買方代付賣方欠繳的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、通信費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、房產(chǎn)稅等費(fèi)、稅的房地產(chǎn)交易實(shí)例；或者相反。②含有非房地產(chǎn)成份。例如，估價對象是“純粹”的房地產(chǎn)，選取的交易實(shí)例是有附贈家具、家用電器、汽車等的房地產(chǎn)交易實(shí)例；或者相反。③房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同。例如，估價對象為土地，選取的交易實(shí)例是含有類似土地的房地交易實(shí)例。估價對象是一套封陽臺的住房，選取的交易實(shí)例是未封陽臺的住房；或者相反。估價對象是一套不帶車位的公寓，選取的交易實(shí)例是一套帶車位的公寓；或者相反。在上述第一種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)，并利用下列公式對價格進(jìn)行換算處理：房地產(chǎn)價格＝帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格－債權(quán)＋債務(wù)如果是估價對象帶有債權(quán)債務(wù)的，在市場法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價值后，再加上債權(quán)減去債務(wù)，就可得到估價對象的價值。在上述第二種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對價格進(jìn)行換算處理：房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成份的價格如果是估價對象含有非房地產(chǎn)成份的，在市場法最后步驟求出了不含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價值后，再加上非房地產(chǎn)成份的價值，就可得到估價對象的價值。在上述第三種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍，補(bǔ)充可比實(shí)例房地產(chǎn)缺少的范圍，扣除可比實(shí)例房地產(chǎn)多出的范圍，相應(yīng)地對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行加價和減價處理。二、統(tǒng)一付款方式房地產(chǎn)由于價值量大，其成交價格的付款方式往往采取分期支付方式。而且付款期限長短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布等的不同，導(dǎo)致實(shí)際價格也會有所不同。估價中為便于比較，價格通常以一次性付清所需支付的金額為基準(zhǔn)，因此，需要將分期支付的可比實(shí)例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現(xiàn)計(jì)算。[例6-1]某宗房地產(chǎn)成交總價為30萬元，其中首付款20%，余款于半年后一次性支付。假設(shè)月利率為0．5%，請計(jì)算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格。［解］該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格計(jì)算如下：在例6-1中，如果已知的不是月利率，而是：①年利率r，則算式中的（1＋0．5%）6就變?yōu)椋?＋r）0．5；②半年利率r，則算式中的（1＋0．5%）6就變?yōu)椋?＋r）；③季度利率r，則算式中的（14－0．5%）6就變?yōu)椋?＋r）2。三、統(tǒng)一價格單位（一）統(tǒng)一價格表示單位統(tǒng)一價格表示單位可以是總價，也可以是單價，但一般是采用單價。在統(tǒng)一采用單價時，通常是單位面積的價格。例如，房地及建筑物通常為單位建筑面積或者單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價格；土地除了單位土地面積的價格，還可為單位建筑面積的價格，即樓面地價。在這些情況下，單位面積是一個比較單位。根據(jù)估價對象的具體情況，還可以有其他的比較單位，例如倉庫通常以單位體積為比較單位，停車場通常以每個車位為比較單位，旅館通常以每個客房或床位為比較單位，影劇院通常以每個座位為比較單位，醫(yī)院通常以每個床位為比較單位，保齡球館通常以每個球道為比較單位，等等。在此還需要說明的是，有些可比實(shí)例宜先對其總價進(jìn)行某些修正、調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。因?yàn)檫@樣處理時，對可比實(shí)例成交價格的修正、調(diào)整更容易、更準(zhǔn)確。例如，估價對象是一套門窗有損壞的商品住宅，選取的可比實(shí)例的門窗是完好的，成交總價為20萬元。經(jīng)調(diào)查了解得知，將估價對象的門窗整修或更新所需的正常費(fèi)用為0．5萬元。則宜先將該門窗是完好的可比實(shí)例的成交總價20萬元，調(diào)整為門窗是損壞的總價19．5萬元（20－0．5＝19．5），然后再將此總價19．5萬元轉(zhuǎn)化為單價進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。（二）統(tǒng)一幣種和貨幣單位在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的匯率。在通常情況下，是采用成交日期時的匯率。但如果先按照原幣種的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，則對進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的價格，應(yīng)采用估價時點(diǎn)時的匯率進(jìn)行換算。匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價的賣出、買入中間價。在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。（三）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價、有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價，也有按使用面積計(jì)價的。由于在面積單位方面，中國內(nèi)地通常采用平方米（土地面積單位除了平方米，有時還采用公頃、畝），而中國香港地區(qū)和美國、英國等習(xí)慣采用平方英尺，中國臺灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。由于1公頃＝10000平方米＝15l畝＝666．67平方米1平方英尺＝0．09290304平方米1坪＝3．30579平方米所以，將公頃、畝、平方英尺、坪下的價格換算為平方米下的價格如下：平方米下的價格＝公頃下的價格÷10000平方米下的價格＝畝下的價格÷666．67平方米下的價格＝平方英尺下的價格÷0．09290304平方米下的價格＝坪下的價格÷3．30579［例6-2］搜集了甲、乙兩個交易實(shí)例。甲交易實(shí)例房地產(chǎn)的建筑面積200㎡，成交總價80萬元人民幣，分3期付款，首付款16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。乙交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積2500平方英尺，成交總價15［解］對該兩個交易實(shí)例進(jìn)行建立比較基準(zhǔn)處理，包括統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一價格單位。具體的處理方法如下：（1）統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時人民幣的年利率為8%，則：②統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實(shí)例的美元換算為人