企業(yè)、單位或個(gè)人住房出租取得收入要繳哪些稅費(fèi)

會(huì)計(jì)實(shí)操文庫(kù)企業(yè)、單位或個(gè)人住房出租取得收入要繳哪些稅費(fèi)企業(yè)、單位或個(gè)人住房出租收入主要涉及增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅等。住房有哪些稅收優(yōu)惠政策？本文結(jié)合現(xiàn)行稅收政策分析如下：一、增值稅出租房屋取得的收入按“現(xiàn)代服務(wù)-租賃服務(wù)”繳納增值稅。為支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，單位或個(gè)人住房出租增值稅繳納區(qū)分以下六種情況：1.企業(yè)將房屋出租給本單位員工?！皢挝换蛘邆€(gè)體工商戶(hù)為聘用的員工提供服務(wù)”屬于“非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”，雖然有償提供了服務(wù)，但不屬于增值稅征稅范圍，因此，企業(yè)將房屋出租給本單位員工收到的租金無(wú)須繳納增值稅。2.住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房。住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)進(jìn)行開(kāi)業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅；住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。在不含稅計(jì)稅依據(jù)得確定上，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于二手車(chē)經(jīng)銷(xiāo)有關(guān)增值稅政策的公告》(財(cái)政部稅務(wù)總局公告2020年第17號(hào))規(guī)定，納稅人減按0.5%征收率征收增值稅，并按下列公式計(jì)算銷(xiāo)售額：銷(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+0.5%)。同時(shí)明確，該公告發(fā)布后出臺(tái)新的增值稅征收率變動(dòng)政策，比照上述公式原理計(jì)算銷(xiāo)售額。住房租賃企業(yè)優(yōu)惠政策出臺(tái)是在該文件之后，因此，住房租賃企業(yè)減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，相應(yīng)不含稅銷(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+1.5%)。3.非住房租賃企業(yè)向非本單位員工出租住房：非住房租賃企業(yè)一般納稅人出租住房適用一般計(jì)稅方法，適用稅率為9%（一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額）；非住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房按5%征收率計(jì)算繳納增值稅。未達(dá)到增值稅起征點(diǎn)的，免征增值稅。增值稅“起征點(diǎn)”：月應(yīng)稅銷(xiāo)售額不超10萬(wàn)，以1個(gè)季度為1個(gè)納稅期的，季度應(yīng)稅銷(xiāo)售額未超過(guò)30萬(wàn)元。注意：小規(guī)模納稅人采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入不能分?jǐn)偟矫吭逻m用增值稅起征點(diǎn)優(yōu)惠。4.經(jīng)營(yíng)公租房。對(duì)經(jīng)營(yíng)公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，或者市、縣人民政府批準(zhǔn)建設(shè)（籌集），并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建?！?010〕87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公租房。應(yīng)當(dāng)注意：公租房經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公租房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征增值稅優(yōu)惠政策。5.個(gè)體工商戶(hù)住房出租。個(gè)體工商戶(hù)出租住房（不區(qū)分用途），應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，不含稅銷(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+5%)。對(duì)小規(guī)模納稅人的個(gè)體工商戶(hù)未達(dá)到增值稅起征點(diǎn)的，免征增值稅。增值稅“起征點(diǎn)”：月應(yīng)稅銷(xiāo)售額不超10萬(wàn)，以1個(gè)季度為1個(gè)納稅期的，季度應(yīng)稅銷(xiāo)售額未超過(guò)30萬(wàn)元。注意：個(gè)體工商戶(hù)采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入不能分?jǐn)偟矫吭逻m用增值稅起征點(diǎn)優(yōu)惠。6.其他個(gè)人住房出租。其他個(gè)人出租住房（不區(qū)分用途），應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，不含稅銷(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+5%)。注意：其他個(gè)人，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^(guò)10萬(wàn)元的，免征增值稅。二、房產(chǎn)稅1.對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對(duì)利用非居住存量土地或非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，在取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，在出租時(shí)比照適用上述房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策，減按4%稅率征稅?，F(xiàn)行政策：小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)享受“六稅兩費(fèi)優(yōu)惠”，其中包括房產(chǎn)稅，因此，小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)出租住房房產(chǎn)稅在4%基礎(chǔ)上再減半，即實(shí)際稅負(fù)為2%。2.對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門(mén)向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶(hù)發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。3.對(duì)公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公共租賃住房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。4.對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅?，F(xiàn)行政策：小規(guī)模納稅人享受“六稅兩費(fèi)優(yōu)惠”，其中包括房產(chǎn)稅，因此，個(gè)人出租住房房產(chǎn)稅在4%基礎(chǔ)上再減半，即實(shí)際稅負(fù)為2%。三、城鎮(zhèn)土地使用稅公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。四、個(gè)人所得稅對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房取得的所得，月租金收入減除實(shí)際繳納增值稅額后，按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，自2001年1月