第七章-房地產(chǎn)交易制度與政策

房地產(chǎn)法律制度與政策

第七章房地產(chǎn)交易制度與政策第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理一、房地產(chǎn)交易管理的概念房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門(mén)及其他相關(guān)部門(mén)以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。在《城市房地產(chǎn)管理法》第二條當(dāng)中，把房地產(chǎn)交易分為了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種方式。二、房地產(chǎn)交易中的基本制度在《城市房地產(chǎn)管理法》當(dāng)中，有五項(xiàng)基本制度，分別是國(guó)有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。房地產(chǎn)交易中的基本制度則包括上述五項(xiàng)基本制度當(dāng)中的第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)。（一）房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度房地產(chǎn)成交價(jià)格不僅關(guān)系當(dāng)事人之間的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，而且也關(guān)系著國(guó)家的稅費(fèi)收益。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。”房地產(chǎn)管理部門(mén)在接到價(jià)格申報(bào)后，如發(fā)現(xiàn)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知交易雙方，并不要求交易雙方當(dāng)事人更改合同約定的成交價(jià)格，但交易雙方應(yīng)當(dāng)按不低于稅務(wù)部門(mén)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格繳納了有關(guān)稅費(fèi)后，方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書(shū)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以申報(bào)的房地產(chǎn)成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。”如果交易雙方對(duì)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格有異議，可以要求重新評(píng)估。交易雙方對(duì)重新評(píng)估的價(jià)格仍有異議，可以按照法律程序，向人民法院提起訴訟。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行申報(bào)管理，既能防止房地產(chǎn)價(jià)格不大起大落，又能有效防止交易雙方為偷逃稅費(fèi)對(duì)交易價(jià)格做不實(shí)的申報(bào)，保證國(guó)家的稅費(fèi)不流失。（二）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性，其價(jià)格也是個(gè)別形成的，而不是在全國(guó)范圍內(nèi)形成統(tǒng)一價(jià)格，因此需要專(zhuān)業(yè)的估價(jià)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。”那么，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格又應(yīng)當(dāng)從何而來(lái)呢？《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”（三）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度國(guó)家鑒于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)與公共利益、金融活動(dòng)等社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)密切相關(guān)，是為公眾提供服務(wù)并且直接關(guān)系公共利益的行業(yè)，需要具備特殊信譽(yù)、特殊條件或特殊技能，在《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條中規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度?！敝挥型ㄟ^(guò)考試取得了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格并在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)人員才能從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估工作，關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試及注冊(cè)的內(nèi)容會(huì)在第九章中提到。三、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)主要是指由國(guó)家設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門(mén)及其授權(quán)的機(jī)構(gòu)，包括國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)即住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，省級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)即各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳和直轄市房地產(chǎn)管理局，各市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)以及房地產(chǎn)管理部門(mén)授權(quán)的房地產(chǎn)交易管理所（房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)管理處、房地產(chǎn)交易中心等）。房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)主要職責(zé)是：（1）執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)交易管理的法規(guī)，并制定具體實(shí)施辦法；（2）整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對(duì)房地產(chǎn)交易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；（3）辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù)；（4）協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款；（5）為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)；（6）發(fā)布市場(chǎng)交易信息，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)。

第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念在《城市房地產(chǎn)管理法》中對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的定義是：“房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”在《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中的第三條對(duì)于“其他合法方式”做了進(jìn)一步的解釋。“其他合法方式”包括：①以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；②一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；③因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；④以房地產(chǎn)抵債的；⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類(lèi)：按轉(zhuǎn)讓的對(duì)象分，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以分為地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無(wú)建筑物的轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄓ址Q(chēng)“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”）。根據(jù)土地使用權(quán)獲得方式分，有出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，分為有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)ɡ纾嘿I(mǎi)賣(mài)、入股）和無(wú)償轉(zhuǎn)讓?zhuān)ɡ纾嘿?zèng)與、繼承）。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件是禁止條件，只要不在禁止條件之列，就屬于允許轉(zhuǎn)讓的情況。以下房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)海?）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定的條件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；(3)房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)，7日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理；(4)房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；(6)房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)載明下列主要內(nèi)容：1．雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)、住所；2．房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱(chēng)和編號(hào)；3．房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；4．土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得方式及年限；5．房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；6．成交價(jià)格及支付方式；7．房地產(chǎn)交付使用的時(shí)問(wèn)；8．違約責(zé)任；9．雙方約定的其他事項(xiàng)。（五）商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本近年來(lái)，消費(fèi)者對(duì)商品房投訴較多，投訴的主要問(wèn)題有：虛假?gòu)V告、一房多售、面積縮水、質(zhì)量問(wèn)題、延期交房、產(chǎn)權(quán)糾紛等。出現(xiàn)這些問(wèn)題，有制度不健全、管理不到位的原因，也有合同簽定不規(guī)范的原因。這些問(wèn)題的出現(xiàn)不僅損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，而且也影響到社會(huì)穩(wěn)定。為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，進(jìn)一步規(guī)范商品房交易行為，規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為，完善各種公示制度，切實(shí)解決老百姓購(gòu)房的后顧之憂(yōu)，

保障交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，切實(shí)維護(hù)公平公正的商品房交易秩序，貫徹《合同法》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)和部門(mén)規(guī)章，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局關(guān)于印發(fā)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》的通知（建房[2014]53號(hào)）要求，從2014年4月9日起使用新的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（現(xiàn)售）示范文本》（GF-2014-0172）。簽訂本合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示有關(guān)證書(shū)和證明文件，就合同重大事項(xiàng)對(duì)買(mǎi)受人盡到提示義務(wù)。買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)審慎簽訂合同，在簽訂本合同前，要仔細(xì)閱讀合同條款，特別是審閱其中具有選擇性、補(bǔ)充性、修改性的內(nèi)容，注意防范潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易風(fēng)險(xiǎn)。出賣(mài)人與買(mǎi)受人可以針對(duì)本合同文本中沒(méi)有約定或者約定不明確的內(nèi)容，根據(jù)所售項(xiàng)目的具體情況在相關(guān)條款后的空白行中進(jìn)行補(bǔ)充約定，也可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時(shí)認(rèn)真核對(duì)，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，出賣(mài)人和買(mǎi)受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。二、不同土地使用權(quán)取得方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓規(guī)定1．使用年限的規(guī)定以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。2．改變土地用途的規(guī)定以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。3．原合同中權(quán)利義務(wù)的規(guī)定以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。（二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓規(guī)定1．辦理出讓手續(xù)的情況以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。2．不辦理出讓手續(xù)的情況以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。（三）已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給，已購(gòu)公有住房的土地使用權(quán)絕大部分也是劃撥供給的，原先的政策對(duì)這兩類(lèi)住房的上市有較嚴(yán)格的限制性規(guī)定。1999年4月，原建設(shè)部發(fā)布了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（原建設(shè)部令第69號(hào)）頒布實(shí)施，標(biāo)志著上市限制的取消。為鼓勵(lì)住房消費(fèi)，國(guó)家對(duì)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市從營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、土地收益等方面均給予了減、免優(yōu)惠政策，以及對(duì)上市條件予以放寬。各地又在此基礎(chǔ)上出臺(tái)了一些地方優(yōu)惠政策，大大活躍了存量房市場(chǎng)。三、商品房預(yù)售（一）商品房預(yù)售的概念依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的解釋?zhuān)唐贩款A(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

（二）商品房預(yù)售條件在《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條中，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。（三）商品房預(yù)售許可商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：（1）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；

（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書(shū)；

（3）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；

（4）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；

（5）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；

（6）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。（四）商品房預(yù)售合同登記備案商品房預(yù)售，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。（五）商品房預(yù)售行為監(jiān)管《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定：違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款１%以下的罰款。為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，完善商品住房預(yù)售制度，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（2010年4月13日下發(fā)，建房[2010]53號(hào)）規(guī)定，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷(xiāo)活動(dòng)。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權(quán)初始登記前對(duì)外銷(xiāo)售，不得采取返本銷(xiāo)售、售后包租的方式預(yù)售商品住房，不得進(jìn)行虛假交易?！蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》還規(guī)定，嚴(yán)肅查處捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為。各地要加大對(duì)捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度。對(duì)已經(jīng)取得預(yù)售許可，但未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售或未將全部準(zhǔn)售房源對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售，以及故意采取畸高價(jià)格銷(xiāo)售或通過(guò)簽訂虛假商品住房買(mǎi)賣(mài)合同等方式人為制造房源緊張的行為，要嚴(yán)肅查處。四、商品房現(xiàn)售（一）商品房現(xiàn)售的條件根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件：(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；(2)取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(4)已通過(guò)竣工驗(yàn)收；(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；(6)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。其中，《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》、《土地使用權(quán)證書(shū)》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是我們常說(shuō)的“五證”，商品房現(xiàn)售時(shí)必須具備這“五證”。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)除了掛出這五個(gè)證外，還會(huì)加上《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《商品房銷(xiāo)售許可證》或《商品房預(yù)售許可證》，組成七個(gè)證。（二）商品房銷(xiāo)售中禁止的行為1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人。以上這種情況實(shí)際上屬于開(kāi)發(fā)商的“一房多售”行為，這是由于信息不對(duì)稱(chēng)引起的，房子有沒(méi)有賣(mài)出，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商知道，而購(gòu)房者卻一無(wú)所知，如何才能避免這種情況呢？我們可以參見(jiàn)《物權(quán)法》的第二十條，預(yù)告登記的內(nèi)容。在簽訂完購(gòu)房合同后，就可以去登記機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)告登記，以確保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。返本銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買(mǎi)受人返還購(gòu)房款的方式銷(xiāo)售商品房的行為。售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為?！胺当句N(xiāo)售”和“售后包租”的承諾是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商吸引購(gòu)房者的一種宣傳手段，但其中也存在著信任風(fēng)險(xiǎn)，在沒(méi)有賣(mài)出前，開(kāi)發(fā)商會(huì)承諾百分之多少的回報(bào)，一旦賣(mài)出，就很難實(shí)現(xiàn)承諾。3．商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。分割拆零銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買(mǎi)受人的方式銷(xiāo)售商品住宅的行為。成套商品住宅是功能完整的，如果分割拆零銷(xiāo)售必然會(huì)出現(xiàn)不完整功能的情況，登記機(jī)關(guān)也不會(huì)給這種不完整功能的住宅發(fā)證。4．不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。銷(xiāo)售商品房必須是在現(xiàn)售條件或預(yù)售條件都滿(mǎn)足的情況下才可以進(jìn)行，如果未滿(mǎn)足條件，開(kāi)發(fā)商很可能在沒(méi)有投入一分錢(qián)的情況下攜款潛逃，或是把所收到的預(yù)訂款項(xiàng)用于該項(xiàng)目之外，購(gòu)房者的利益將會(huì)受到極大的損害。（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同1．合同的主要內(nèi)容根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

(1)當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；

(2)商品房基本狀況；

(3)商品房的銷(xiāo)售方式；

(4)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

(5)交付使用條件及日期；

(6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

(7)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

(9)面積差異的處理方式；

(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

(11)解決爭(zhēng)議的方法；

(12)違約責(zé)任；

(13)雙方約定的其他事項(xiàng)。2．計(jì)價(jià)方式《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十八條規(guī)定：商品房銷(xiāo)售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。3．面積誤差的處理方式這里要先給大家介紹一下面積誤差比的概念，它是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為：根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十條的規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。3．中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。（四）交付使用在《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中，對(duì)商品房交付使用方面有如下規(guī)定：1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買(mǎi)受人。2．銷(xiāo)售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》，向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。(五)對(duì)于商品房銷(xiāo)售違法違規(guī)行為的處罰未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自銷(xiāo)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，擅自銷(xiāo)售商品房的，責(zé)令停止銷(xiāo)售活動(dòng)，處５萬(wàn)元以上１０萬(wàn)元以下的罰款。在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處２萬(wàn)元以上３萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在商品房銷(xiāo)售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以１萬(wàn)元以上３萬(wàn)元以下罰款:1．未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；

2．未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案的；

3．返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售商品房的；

4．采取售后包租或者變相售后包租方式銷(xiāo)售未竣工商品房的；

5．分割拆零銷(xiāo)售商品住宅的；

6．不符合商品房銷(xiāo)售條件，向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的；

7．未按照規(guī)定向買(mǎi)受人明示《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的；

8．委托沒(méi)有資格的機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售商品房的。第三節(jié)房地產(chǎn)抵押管理一、房地產(chǎn)抵押概述（一）房地產(chǎn)抵押的概念《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條都對(duì)房地產(chǎn)抵押作出了定義。房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。兩種特殊情況下的房地產(chǎn)抵押。在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押（按揭）是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。（二）房地產(chǎn)抵押合同根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同是債權(quán)債務(wù)合同的從合同。債權(quán)債務(wù)的主合同無(wú)效，抵押這一從合同也就自然無(wú)效。房地產(chǎn)抵押是一種標(biāo)的物價(jià)值很大的擔(dān)保行為，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同。”根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十六條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：（1）抵押人、抵押權(quán)人的名稱(chēng)或者個(gè)人姓名、住所；（2）主債權(quán)的種類(lèi)、數(shù)額；（3）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱(chēng)、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；（4）抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；（5）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；（6）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（7）抵押權(quán)滅失的條件；（8）違約責(zé)任；（9）爭(zhēng)議解決方式；（10）抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；（11）雙方約定的其他事項(xiàng)。如抵押物須保險(xiǎn)，應(yīng)在合同中約定抵押權(quán)人作為保險(xiǎn)賠償金的優(yōu)先受償人。有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。二、房地產(chǎn)抵押的條件對(duì)于房地產(chǎn)抵押的條件，在《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中都有規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十八條規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)?！薄段餀?quán)法》第一百八十條規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分可以抵押的財(cái)產(chǎn)有：（1）建筑物和其他土地附著物；（2）建設(shè)用地使用權(quán)；（3）以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（4）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（6）交通運(yùn)輸工具；（7）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將上述所列財(cái)產(chǎn)一并抵押?！段餀?quán)法》第一百八十四條規(guī)定，不得抵押的財(cái)產(chǎn)有：（1）土地所有權(quán)；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：（1）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定1．以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。2．鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。3．房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。以?xún)勺谝陨戏康禺a(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押物，在抵押關(guān)系存續(xù)期間，其承擔(dān)的共同擔(dān)保義務(wù)不可分割，但抵押當(dāng)事人另有約定的，從其約定。4．以享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。5．國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。6．以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。7．以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有約定的除外。8．以股份有限公司，有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有約定的除外。9．以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意。10．預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。11．企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利與義務(wù)由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔(dān)。12．抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。13．訂立抵押合同時(shí)，不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)人尚未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容。14．抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)，抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?5．學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。16．訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書(shū)面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。17．抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。四、房地產(chǎn)最高額抵押為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押是限額抵押，是為將來(lái)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，是對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)做擔(dān)保。最高額抵押所擔(dān)保的最高債權(quán)額是確定的，但實(shí)際發(fā)生額不確定。設(shè)定最高額抵押權(quán)時(shí)，債權(quán)尚未發(fā)生，為擔(dān)保將來(lái)債權(quán)的履行，抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議確定擔(dān)保的最高數(shù)額，在此額度內(nèi)對(duì)債權(quán)擔(dān)保?！段餀?quán)法》規(guī)定，最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)事人另有約定的除外。最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過(guò)協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：約定的債權(quán)確定期間屆滿(mǎn)；沒(méi)有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿(mǎn)二年后請(qǐng)求確定債權(quán)；新的債權(quán)不可能發(fā)生；抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押；債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷(xiāo)；法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。五、房地產(chǎn)抵押的效力抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)闪碛幸?guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書(shū)面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。

債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。六、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。第四節(jié)房屋租賃管理一、房屋租賃的概念及政策根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條，房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。我國(guó)采取住宅用房與非住宅用戶(hù)區(qū)別對(duì)待，分別管理的作法。在《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五中規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”《商品房屋租賃管理辦法》由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第6號(hào)發(fā)布，自2011年2月1日起施行?！豆沧赓U住房管理辦法》由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第11號(hào)發(fā)布，自2012年7月15日起施行。二、商品房屋租賃（一）商品房屋租賃的條件公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。在《商品房屋租賃管理辦法》第六條中規(guī)定了不得出租的房屋包括：（1）屬于違法建筑的；（2）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；（3）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；（4）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。（二）商品房屋租賃合同根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。”這里所說(shuō)的“租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任”也是房屋租賃合同的四大必備條款。根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第七條的規(guī)定，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括（1）房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱(chēng)）和住所；（2）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；（3）租金和押金數(shù)額、支付方式；（4）租賃用途和房屋使用要求；（5）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；（6）租賃期限；（7）房屋維修責(zé)任；（8）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；（9）爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任；（10）其他約定。（三）商品房屋租賃關(guān)系保護(hù)租賃合同一經(jīng)簽訂，租賃雙方必須嚴(yán)格遵守。《商品房屋租賃管理辦法》對(duì)于商品房屋租賃關(guān)系進(jìn)行了特殊保護(hù)，具體規(guī)定如下：（1）商品房屋租賃期間內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。（2）承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。（3）房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（四）商品房屋租賃合同登記備案商品房屋租賃合同簽訂后，要向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案，只有經(jīng)過(guò)登記備案的租賃關(guān)系才能受到法律的保護(hù)。《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定：“房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)辦理房屋租賃登記備案。房屋租賃當(dāng)事人可以書(shū)面委托他人辦理房屋租賃登記備案?！薄渡唐贩课葑赓U管理辦法》第十五條規(guī)定：“辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（1）房屋租賃合同；（2）房屋租賃當(dāng)事人身份證明；（3）房屋所有權(quán)證書(shū)或者其他合法權(quán)屬證明；（4）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)規(guī)定的其他材料。房屋租賃當(dāng)事人提交的材料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料。”（五）商品房屋轉(zhuǎn)租商品房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的商品房屋再出租的行為?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第十一條規(guī)定：“承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書(shū)面同意。承租人未經(jīng)出租人書(shū)面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失?！鞭D(zhuǎn)租合同也必須按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同是租賃合同的從屬合同，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。（六）《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(自2009年9月1日起施行)的主要內(nèi)容1．本解釋所稱(chēng)城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。2．出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。3．出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。4．當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。5．房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。6．出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（3）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。7．承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。8．因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（1）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；（2）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（3）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。9．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。10．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。11．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（1）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（2）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；（3）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（4）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。12．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。13．承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。14．承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（1）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；（2）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。15．承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。16．出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。17．因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。18．房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。19．承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶(hù)或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。20．租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（1）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。21．出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。22．出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院應(yīng)予支持。23．出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。24．具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：（1）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；（2）出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（3）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；（4）第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。25．本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。三、公共租賃住房管理（一）公共租賃住房的概念根據(jù)《公共租賃住房管理辦法》第三條的解釋?zhuān)沧赓U住房，是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房。由此可知，公共租賃住房是專(zhuān)門(mén)針對(duì)性一個(gè)特殊群體的，即“夾心層”群體，這個(gè)群體一方面沒(méi)有達(dá)到廉租房的入住標(biāo)準(zhǔn)，另一方面在短期內(nèi)又無(wú)經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)置商品房。公共租賃住房通過(guò)新建、改建、收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會(huì)力量投資。公共租賃住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。（二）申請(qǐng)公共租賃住房的條件申請(qǐng)公共租賃住房，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；（2）收入、財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；（3）申請(qǐng)人為外來(lái)務(wù)工人員的，在本地穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到規(guī)定年限。具體條件由直轄市和市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門(mén)根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施并向社會(huì)公布。（三）公共租賃住房輪候和配租1．公共租賃住房輪候?qū)ο蟮拇_定市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)，對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核。經(jīng)審核，對(duì)符合申請(qǐng)條件的申請(qǐng)人，應(yīng)當(dāng)予以公示，經(jīng)公示無(wú)異議或者異議不成立的，登記為公共租賃住房輪候?qū)ο?，并向社?huì)公開(kāi)；對(duì)不符合申請(qǐng)條件的申請(qǐng)人，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知并說(shuō)明理由。申請(qǐng)人對(duì)審核結(jié)果有異議，可以向市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門(mén)申請(qǐng)復(fù)核。市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行復(fù)核，并在15個(gè)工作日內(nèi)將復(fù)核結(jié)果書(shū)面告知申請(qǐng)人。2．公共租賃住房輪候期直轄市和市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和公共租賃住房需求，合理確定公共租賃住房輪候期，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施并向社會(huì)公布。輪候期一般不超過(guò)5年。3．公共租賃住房配租方案公共租賃住房房源確定后，市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定配租方案并向社會(huì)公布。配租方案應(yīng)當(dāng)包括房源的位置、數(shù)量、戶(hù)型、