第4章-城市地籍管理

城市土地管理

第4章城市地籍管理本章要點(diǎn)地籍管理不僅是國家行政管理的重要內(nèi)容，也是國家土地管理的基礎(chǔ)性工作，搞好地籍管理對于合理、有效地利用有限的國土資源，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。城市地籍管理是按照管理對象的不同分類，針對城市范圍內(nèi)土地進(jìn)行管理的一個(gè)部分。本章介紹了地籍的基本概念、分類與功能，地籍管理的主要內(nèi)容，遵循原則與采用方法，介紹了土地調(diào)查的內(nèi)容、方法與程序以及土地登記的原則、內(nèi)容與程序等。本章重點(diǎn)是城市地籍管理的基礎(chǔ)理論與土地登記的主要內(nèi)容，以及開展土地調(diào)查的一般程序與開展城鎮(zhèn)土地分等定級的方法。通過本章學(xué)習(xí)，需要了解城市地籍管理的基本概念，熟悉土地調(diào)查的分類內(nèi)容與程序，掌握城鎮(zhèn)土地分等定級的方法，具備土地登記工作的能力。4.1城市地籍管理概述4.1.1城市地籍1.地籍含義地籍中地是指土地，為地球表層的陸地部分，包括海洋灘涂和內(nèi)陸部分，籍有簿冊、清冊、登記之說，地籍最簡要的說法就是土地登記冊。地籍一詞在國外最早來自拉丁文的“caput”和“capitastrum”，即“課稅對象”和“課稅對象登記簿冊”。我國辭海中把地籍稱為：“中國歷代政府登記土地作為田賦根據(jù)的冊籍”。在我國歷史上就有“稅由籍來，籍為稅設(shè)”的說法。因此，最初設(shè)立地籍就是為征稅而建立的一種田賦清冊或者簿冊，即按田畝征稅課目而設(shè)置的簿冊，其主要內(nèi)容是應(yīng)納稅的土地面積、土壤質(zhì)量及土地稅額的登記。在美國，地籍是關(guān)于一宗地的位置、四至、類型、所有權(quán)、估價(jià)和法律狀況的公開記錄。日本則認(rèn)為地籍是對于每筆土地的位置、地號、地類、面積、所有者的調(diào)查與確認(rèn)的結(jié)果加以記載的簿冊。國際地籍與土地登記組織提出的地籍含義是：在中央政府控制下根據(jù)地籍測量測得的宗地登記圖冊。隨著社會(huì)的發(fā)展，地籍的內(nèi)容已經(jīng)有很大擴(kuò)展，現(xiàn)代地籍已經(jīng)超出了僅作課稅對象的登記清冊之用，包括了土地產(chǎn)權(quán)登記、土地分類面積統(tǒng)計(jì)和土地等級、土地價(jià)格等也成為清冊的重要內(nèi)容。因此，地籍在課稅為目的的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大為土地產(chǎn)權(quán)登記和土地利用的重要依據(jù)。同時(shí)，隨著科學(xué)技術(shù)水平的發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步的要求，現(xiàn)代地籍已經(jīng)逐步向運(yùn)用電子計(jì)算機(jī)技術(shù)建立地籍信息系統(tǒng)的方向發(fā)展。從以上地籍?dāng)⑹龅幕A(chǔ)上，可以把地籍概念歸納如下：地籍是指國家為了一定的目的而對土地的位置、界址、權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量、地價(jià)和用途等基本情況進(jìn)行記載的圖簿冊。2.地籍分類隨著地籍使用范圍的不斷擴(kuò)大，地籍的內(nèi)涵也更加寬廣，類別的劃分也更趨于合理。一般來說，地籍按照發(fā)展階段、對象、目的和內(nèi)容進(jìn)行分類。（1）按照地籍的發(fā)展階段，劃分為稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍和多用途地籍稅收地籍是發(fā)達(dá)國家早期建立的主要是為課稅服務(wù)的登記簿冊，稅收地籍僅僅具有為稅收服務(wù)的功能。稅收地籍記載的主要內(nèi)容包含納稅人的姓名、地址和納稅土地面積以及為確定稅率的土地等級等。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地買賣日益頻繁和公開化，促使稅收地籍向產(chǎn)權(quán)地籍發(fā)展。產(chǎn)權(quán)地籍也稱法律地籍，是為保障土地權(quán)益進(jìn)行的土地產(chǎn)權(quán)登記的簿冊，最重要的任務(wù)是保護(hù)土地所有者、使用者的合法權(quán)益和防止土地投機(jī)。產(chǎn)權(quán)地籍記載的主要內(nèi)容為宗地的界線和界址點(diǎn)的精確位置以及產(chǎn)權(quán)登記的準(zhǔn)確面積等。多用途地籍，也稱現(xiàn)代地籍，是稅收地籍和產(chǎn)權(quán)地籍的進(jìn)一步發(fā)展，不僅為課稅和產(chǎn)權(quán)登記服務(wù)，更重要的是為各項(xiàng)土地利用和土地保護(hù)，為全面、科學(xué)管理土地提供信息服務(wù)。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，特別是電子計(jì)算機(jī)和遙感技術(shù)的發(fā)展和廣泛應(yīng)用，地籍的內(nèi)容及其應(yīng)用范圍也大為擴(kuò)展，遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了稅收地籍和產(chǎn)權(quán)地籍的局限，并逐步走向技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律綜合方面發(fā)展，其手段也逐步被光電、遙感、電子計(jì)算機(jī)和縮微技術(shù)等所代替。（2）按地籍的特點(diǎn)和任務(wù)，可分為初始地籍和日常地籍土地的數(shù)量、質(zhì)量、杠屆及其空間分布和利用、使用狀況，都是動(dòng)態(tài)的，地籍必須始終保持現(xiàn)勢性。根據(jù)土地恃性和地籍連續(xù)性的待點(diǎn)．為了經(jīng)常保持地籍資料的現(xiàn)勢性，國家必須建立初始地籍和日常地籍。所謂初始地籍是指在某一時(shí)期內(nèi)，對縣以上行政轄內(nèi)全部土地進(jìn)行全面調(diào)查后，最初建立的圖冊．而不是指歷史上的第一本簿冊。日常地籍是針對土地?cái)?shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬及其分布和利用、使用情況的變化．以初始地籍為基數(shù)，進(jìn)行修正、補(bǔ)充和更新的地籍。初始地籍是基礎(chǔ)，日常地籍是對初始地籍的補(bǔ)充、更新和修正，初始地籍和日常地籍是地籍不可分割的完整體系。（3）按地籍行政管理的層次，分為國家和基層地籍一般將縣級以上各級土地管理部門所從事的地籍工作稱為國家地籍，基層地籍是指縣級以下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所和村級生產(chǎn)單位以及其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)單位所從事的地籍工作。國家地籍是以集體土地所有權(quán)單位的土地和國有土地的一級土地使用權(quán)單位的土地為對象的地籍，而基層地籍是以集體土地使用者的土地和國有土地的二級使用者的土地為對象的地籍。從地籍的作用來說，基層地籍主要服務(wù)于對土地利用或使用的指導(dǎo)和監(jiān)督，國家地籍則主要服務(wù)于土地權(quán)屬的國家統(tǒng)一管理，他們之間相互銜接、相互補(bǔ)充，形成一個(gè)完整體系。（4）按照地域可劃分為城鎮(zhèn)地籍和農(nóng)村地籍根據(jù)城鎮(zhèn)土地和農(nóng)村土地的職能、特點(diǎn)和權(quán)屬的區(qū)別，地籍可以分為城鎮(zhèn)地籍和農(nóng)村地籍兩種類型。城鎮(zhèn)地籍的對象是城市和建制鎮(zhèn)的城區(qū)土地以及獨(dú)立于城鎮(zhèn)以外的工礦企業(yè)、鐵路、交通等用地，城鎮(zhèn)地籍是在城鎮(zhèn)地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上，開展城鎮(zhèn)用地土地登記后建立的地籍，以宗地作為地籍單元。農(nóng)村地籍的對象是城鎮(zhèn)郊區(qū)及農(nóng)村集體所有土地，國營農(nóng)場使用的國有土地和農(nóng)村居民點(diǎn)用地等。農(nóng)村地籍是在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的基礎(chǔ)上建立的地籍，以地類和土地權(quán)屬作為地籍單元。3.地籍的功能（1）服務(wù)于國家土地管理地籍資料記錄了土地的數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬狀況等的信息，是合理組織土地利用與調(diào)整土地關(guān)系的基本依據(jù)，因此地籍是土地管理的基礎(chǔ)。地籍所提供的土地使用狀況與界址界限資料是合理配置土地資源的基本依據(jù)；地籍所提供的土地?cái)?shù)量、質(zhì)量及其分布變化情況的資料是編制土地利用總體規(guī)劃、合理組織土地利用的基礎(chǔ)。地籍提供的土地面積、質(zhì)量、等級、價(jià)格、位置等方面的資料是征收土地稅收的根本。（2）保障土地產(chǎn)權(quán)權(quán)益地籍的核心是土地權(quán)屬，地籍管理的核心是土地權(quán)屬管理。地籍所記載的土地權(quán)屬界址線、界址點(diǎn)、權(quán)屬來源及其變更資料是調(diào)解土地糾紛、化解土地沖突、維護(hù)社會(huì)主義土地公有制與保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)合法權(quán)益的基礎(chǔ)資料。（3）為國家生產(chǎn)建設(shè)服務(wù)地籍為編制國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃提供基礎(chǔ)資料，進(jìn)行土地利用方面的產(chǎn)出效能的效益分析，據(jù)此指導(dǎo)國家的生產(chǎn)和建設(shè)。地籍所記載的有關(guān)土地資源的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地?cái)?shù)量、質(zhì)量及其分布狀況與變化的資料圖件，為編制國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和土地使用年度計(jì)劃提供了基礎(chǔ)資料。（4）為土地使用制度的改革服務(wù)為改革與完善土地使用制度提供基礎(chǔ)資料。我國土地使用制度改革的第一步是變無償、無限期、無流動(dòng)的土地使用方式為有償、有限期、有流動(dòng)的土地使用制度。為保證土地有償使用制度的順利推進(jìn)，合理制定各項(xiàng)土地使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和土地課稅額的大小是一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作，這些完全需要依據(jù)完整的地籍資料。反映宗地的面積大小、用途、等級狀況的地籍，為改革與完善土地使用制度提供了基礎(chǔ)資料。（5）為城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易服務(wù)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易以房產(chǎn)的買賣和租賃為主。土地及其土地上的房屋建筑都屬于不動(dòng)產(chǎn)。地籍對于房產(chǎn)的認(rèn)定、買賣、租賃及其他形式的轉(zhuǎn)讓活動(dòng)，都是不可少的依據(jù)。同時(shí)，地籍還為建立和健全房產(chǎn)檔案、解決房產(chǎn)爭執(zhí)和處理房產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)的某些不公平現(xiàn)象等提供了參考依據(jù)。4.1.2城市地籍管理1.地籍管理的概念地籍管理是國家為建立地籍和研究土地的自然、權(quán)屬和經(jīng)濟(jì)狀況而開展的包括地籍調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)和土地分等定級為主要內(nèi)容的一系列工作措施的總稱。地籍管理是地籍工作體系的總稱。地籍管理的核心是土地權(quán)屬管理。所謂土地的自然狀況主要指土地的位置、四至、形狀、地貌、坡度、土壤、植被、面積大小等；土地權(quán)屬主要包括權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來源、權(quán)屬界址、權(quán)利狀況等；土地的經(jīng)濟(jì)狀況主要指土地等級、評估地價(jià)、土地用途等。地籍工作體系主要包括土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)、地籍信息系統(tǒng)等。地籍管理是國家為獲得地籍資料而采取的一項(xiàng)運(yùn)用行政、技術(shù)、法律等手段的綜合性國家措施，在不同國家、不同歷史時(shí)期，地籍管理所承擔(dān)的歷史使命是不同的，因此，地籍管理帶有鮮明的階級性，是一項(xiàng)服務(wù)于體現(xiàn)國家統(tǒng)治階級意志的土地制度。在我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，地籍管理的主要任務(wù)是：為鞏固和維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制原則，保護(hù)土地所有者和使用者的合法土地權(quán)益，促進(jìn)土地的合理開發(fā)、利用、整治、保護(hù)，編制土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，制定和實(shí)施土地的法律法規(guī)和土地政策等提供土地自然、經(jīng)濟(jì)、法規(guī)方面的基礎(chǔ)資料和依據(jù)。2.地籍管理的原則為保證地籍管理工作的順利進(jìn)行，取得預(yù)期的效果，地籍管理必須遵循以下基本原則：（1）統(tǒng)一性原則地籍管理必須按照國家有關(guān)土地管理和地籍管理方面的統(tǒng)一法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范進(jìn)行，地籍管理的內(nèi)容和方法由國家統(tǒng)一制定，內(nèi)容和方法的統(tǒng)一，政策和要求的統(tǒng)一，標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的統(tǒng)一，即地籍的圖、表、卡、冊的格式、項(xiàng)目、內(nèi)容、分類體系、申報(bào)程序等都要按照國家統(tǒng)一要求，有關(guān)土地的分類系統(tǒng)及標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)計(jì)、登記的單位和程序等服從國家統(tǒng)一規(guī)定。（2）連續(xù)性和系統(tǒng)性原則地籍資料是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的資料，土地面積、用途、利用狀況隨時(shí)可能發(fā)生變化，土地的權(quán)屬狀況也會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，保持地籍資料的連續(xù)性、系統(tǒng)性和現(xiàn)勢性是開展地籍管理的基礎(chǔ)。所謂連續(xù)性是要求地籍管理的基本文件應(yīng)該是有關(guān)土地?cái)?shù)量、質(zhì)量和權(quán)屬等狀況的連續(xù)記載資料。系統(tǒng)性要求各時(shí)期地籍資料相互聯(lián)系，形成體系，無中斷，無割裂?，F(xiàn)勢性要求地籍資料根據(jù)變更情況及時(shí)更新，準(zhǔn)確反映當(dāng)前實(shí)際的地籍要素狀況。（3）可靠性和精確性原則地籍資料是有關(guān)土地所有者、土地使用者權(quán)益及利害沖突關(guān)系的根本資料，是確認(rèn)土地權(quán)屬、調(diào)解土地糾紛、化解土地沖突的基礎(chǔ)資料和根本依據(jù)，帶有法律文件的屬性，因此，保證地籍資料的可靠性十分重要。地籍基礎(chǔ)資料必須是具有一定精度要求的測量、調(diào)查和土地分等定級的成果資料，宗地的界址線、界址拐點(diǎn)的位置，土地登記的面積等必須要求精確無誤，并與實(shí)地相互一致。（4）概括性和完整性原則地籍資料的概括性和完整性是根據(jù)屬地管理的原則，要求地籍管理的對象必須是完整的土地區(qū)域空間，包括管轄范圍內(nèi)的全部土地。如全國的地籍資料必須覆蓋全國土地；省級、縣級和縣級以下的地籍資料的覆蓋面，必須分別是省級、縣級和縣級以下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的行政區(qū)域范圍內(nèi)的全部土地，宗地或地塊的地籍也必須保持一宗地或一個(gè)地塊的完整性。地籍資料應(yīng)包括國家所規(guī)定的全部資料，要求地區(qū)之間或地塊間的地籍資料不應(yīng)該出現(xiàn)間斷、重復(fù)或遺漏的現(xiàn)象。3.地籍管理的內(nèi)容地籍管理的內(nèi)容是與一定社會(huì)生產(chǎn)方式相適應(yīng)的，一方面取決于社會(huì)生產(chǎn)水平及與其相適應(yīng)的生產(chǎn)關(guān)系的變革，同時(shí)與一個(gè)國家土地制度的歷史演變息息相關(guān)。在一定的社會(huì)生產(chǎn)方式條件下，地籍管理作為一項(xiàng)國家的地政措施，有特定的內(nèi)容體系?，F(xiàn)階段，根據(jù)我國的國情和建設(shè)的需要，地籍管理主要內(nèi)容包括土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)、土地分等定級和地籍檔案管理。（1）土地調(diào)查土地調(diào)查是以查清土地的數(shù)量、質(zhì)量、分布、使用和權(quán)屬狀況以及土地要素的動(dòng)態(tài)變化而進(jìn)行的調(diào)查。根據(jù)土地調(diào)查內(nèi)容的惻重點(diǎn)不同，可以分為土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、地籍調(diào)查和土地條件調(diào)查。（2）土地登記土地登記是國家按照法律規(guī)定的程序?qū)⑼恋貦?quán)屬、土地用途、面積、使用條件、等級、價(jià)格等情況記錄于專門的簿冊的一種法律行為。按照法律的規(guī)定，我國的土地登記主要開展國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)以及土地他項(xiàng)權(quán)利的登記工作。按照登記類型的不同，可以分為初始登記和變更登記。（3）土地統(tǒng)計(jì)土地統(tǒng)計(jì)是國家對土地的數(shù)量、質(zhì)量、分布、利用和權(quán)屬狀況等進(jìn)行系統(tǒng)、全面、連續(xù)的調(diào)查、分類、整理和分析，提供土地統(tǒng)計(jì)資料的制度。土地統(tǒng)計(jì)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)中的一個(gè)重要組成部分，但由于統(tǒng)計(jì)對象的不同又有別于一般生產(chǎn)資料的統(tǒng)計(jì)。土地統(tǒng)計(jì)的基本任務(wù)是對土地權(quán)屬、利用類別、土地質(zhì)量和土地面積等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為國家提供統(tǒng)計(jì)資料，實(shí)行統(tǒng)計(jì)監(jiān)督。（4）土地分等定級土地分等定級是在土地利用分類和土地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的自然、經(jīng)濟(jì)條件，運(yùn)用地租、地價(jià)理論確定各類土地的等級和基準(zhǔn)地價(jià)的過程。土地分等定級可為合理制定土地稅費(fèi)、確定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、制定土地經(jīng)濟(jì)政策和合理組織土地利用提供科學(xué)的依據(jù)。（5）地籍檔案管理地籍檔案管理是指以地籍管理活動(dòng)的歷史記錄、文件、圖冊為對象所進(jìn)行的收集、整理、鑒定、保留、統(tǒng)計(jì)、提供利用和編制等各項(xiàng)工作的總稱。凡是在地籍活動(dòng)中直接形成的，以文字、數(shù)字、圖表、聲像等形式反映地籍管理活動(dòng)，具有保存價(jià)值的歷史記錄，都是地籍檔案。地籍管理的內(nèi)容不是一成不變的，其各項(xiàng)內(nèi)容也不是相互孤立的，而是需要相互聯(lián)系和銜接的。地籍管理內(nèi)容將隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和國家對地籍資料需求的增長而不斷變化和完善。4.地籍管理的方法（1）行政方法為了保證地籍管理各項(xiàng)措施的實(shí)施，國家不僅要強(qiáng)化行政手段，促進(jìn)地籍管理工作的規(guī)范化、制度化和科學(xué)化，而且還要制定必要的政策、規(guī)章等。所謂行政手段就是依靠行政機(jī)構(gòu)的權(quán)威，發(fā)布規(guī)定、條例、規(guī)程等，并按照行政系統(tǒng)和層次進(jìn)行管理活動(dòng)。實(shí)質(zhì)是通過行政組織中的行政主導(dǎo)力和行政執(zhí)行力來進(jìn)行管理。如《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》、《土地登記規(guī)則》、《土地統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》等都屬于行政手段的范疇。（2）經(jīng)濟(jì)方法經(jīng)濟(jì)方法是依據(jù)客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運(yùn)用各種經(jīng)濟(jì)措施，調(diào)節(jié)各種不同經(jīng)濟(jì)利益主體之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，以求獲取最佳的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的一種手段。常用的經(jīng)濟(jì)手段有價(jià)格信號、稅收杠桿、信貸政策、行政罰款等。同時(shí)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段要兼顧國家、集體、個(gè)人三者利益以及中央與地方之間的利益，并與其他行政、法律、技術(shù)等手段相結(jié)合。（3）法律方法法律方法的本質(zhì)是上層建筑通過體現(xiàn)統(tǒng)治階級的意識，反向作用于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，通過地籍管理方面的立法方式來實(shí)現(xiàn)。如在1998年12月修訂的《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》中設(shè)立了有關(guān)土地調(diào)查、土地登記、土地確權(quán)、土地統(tǒng)計(jì)、土地動(dòng)態(tài)監(jiān)測等條款，先后制定了《土地登記規(guī)則》、《確定土地所有權(quán)的若干規(guī)定》等。2007年3月第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過的《中華人民共和國物權(quán)法》，其中涉及專項(xiàng)的不動(dòng)產(chǎn)登記條款，以及中華人民共和國國土資源部令第40號，于2008年2月開始實(shí)施的《土地登記辦法》。（4）技術(shù)方法地籍管理中的地籍測量、地籍調(diào)查、航片的調(diào)繪和轉(zhuǎn)繪、面積測算、繪制地籍圖和宗地圖、土地利用動(dòng)態(tài)監(jiān)測以及建立地籍信息系統(tǒng)等，都離不開測繪、遙感和計(jì)算機(jī)等技術(shù)手段。當(dāng)前的技術(shù)方法主要包括測繪方法、圖冊方法和電子計(jì)算機(jī)方法。上述各種方法在地籍管理中應(yīng)當(dāng)綜合應(yīng)用、相互補(bǔ)充。行政手段能夠自上而下地保證法律、經(jīng)濟(jì)、計(jì)算手段的貫徹執(zhí)行、法律手段為其他手段的運(yùn)用提供了保證作用，維護(hù)了各權(quán)利人的合法權(quán)益；經(jīng)濟(jì)手段能促進(jìn)土地的合理利用、開發(fā)、保護(hù)與整治，取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益；技術(shù)手段能保證獲取的信息資料更加的準(zhǔn)確、可靠，保證其他各項(xiàng)方法手段的運(yùn)用更加科學(xué)、合理。4.2土地調(diào)查4.2.1土地調(diào)查概述改革開放以來,隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐加快,全國土地資源利用狀況有了很大變化,但仍存在著土地分類標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、土地信息不健全等問題。土地調(diào)查是摸清我國土地家底的國情國力調(diào)查,也是進(jìn)一步加強(qiáng)和改善土地管理的基礎(chǔ)工作。因此,通過土地調(diào)查,全面查清全國土地利用狀況,掌握真實(shí)的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)尤為重要。首先，土地調(diào)查為科學(xué)制定發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃、促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展提供依據(jù)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我國人多地少的矛盾日益沖突。為保障可持續(xù)發(fā)展,必須統(tǒng)籌考慮吃飯和建設(shè)的問題。搞好土地調(diào)查,摸清全國土地利用狀況,是合理利用和有效保護(hù)土地資源的基礎(chǔ)。其次土地調(diào)查為嚴(yán)格土地管理加強(qiáng)土地調(diào)控提供依據(jù)。掌握真實(shí)可靠的土地?cái)?shù)據(jù),既是當(dāng)前落實(shí)最嚴(yán)格土地管理制度的需要,也是促進(jìn)耕地和基本農(nóng)田保護(hù)的需要,還是把好土地閘門、加強(qiáng)宏觀調(diào)控的需要。再次，土地調(diào)查為合理使用土地、優(yōu)化空間布局提供依據(jù)。通過土地調(diào)查,查清各類土地使用情況,既可以為節(jié)約集約用地打下基礎(chǔ),也能掌握土地利用程度和承載能力,為合理劃分主體功能區(qū)劃提供依據(jù)。最后，土地調(diào)查為完善市場經(jīng)濟(jì)體制、理順土地權(quán)屬關(guān)系提供依據(jù)。土地市場是要素市場的重要組成部分。通過土地調(diào)查,弄清農(nóng)村和城市土地所有權(quán)使用權(quán)的歸屬,有利于規(guī)范和發(fā)展現(xiàn)代土地市場,提高土地資源的配置效率。科學(xué)、有效地組織實(shí)施土地調(diào)查是保證土地調(diào)查數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和及時(shí)性的基礎(chǔ)。土地調(diào)查的內(nèi)容主要包括三項(xiàng)內(nèi)容：土地利用現(xiàn)狀及變化情況,包括地類、位置、面積、分布等狀況；土地權(quán)屬及變化情況,包括土地的所有權(quán)和使用權(quán)狀況；土地條件,包括土地的自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件等狀況。土地調(diào)查采用全面調(diào)查的方法,綜合運(yùn)用實(shí)地調(diào)查統(tǒng)計(jì)、遙感監(jiān)測等手段。為實(shí)現(xiàn)全面查清土地利用狀況,掌握真實(shí)的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù),滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展及國土資源管理需要的目標(biāo)，土地調(diào)查需要采用全面調(diào)查的方法，充分應(yīng)用航空、航天遙感技術(shù)手段。土地調(diào)查采用《土地利現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)程和按照國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)制作的調(diào)查基礎(chǔ)圖件。土地調(diào)查成果包括數(shù)據(jù)、圖件、文字、數(shù)據(jù)庫成果。土地調(diào)查按照調(diào)查內(nèi)容的不同可分為地籍調(diào)查、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和土地條件調(diào)查，其任務(wù)是為土地管理提供基礎(chǔ)資料。4.2.2城市地籍調(diào)查1.地籍調(diào)查的概念地籍調(diào)查是按照國家的法律規(guī)定，運(yùn)用科學(xué)的方法，調(diào)查土地及其附著物的位置、權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量和利用情況，以圖、簿表現(xiàn)，用以滿足土地登記的需要的一項(xiàng)調(diào)查工作。城市地籍調(diào)查也稱城鎮(zhèn)地籍調(diào)查，是對城鎮(zhèn)、村莊范圍內(nèi)部土地的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用狀況等進(jìn)行調(diào)查。土地是國家實(shí)行宏觀調(diào)控，編制國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的基本依據(jù)與基礎(chǔ)，保持土地資料的現(xiàn)勢性，科學(xué)、合理、有效的搞好土地管理工作，必須按規(guī)定的程序和方法建立起科學(xué)的地籍制度，開展地籍調(diào)查工作。地籍調(diào)查是對宗地基本信息的收集工作，反映的現(xiàn)狀信息最基本的主要是兩個(gè)方面：一是土地的數(shù)量及其在國民經(jīng)濟(jì)各部門，各權(quán)屬單位間的分配狀況；二是土地的質(zhì)量及其使用情況。地籍調(diào)查是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的工作，根據(jù)調(diào)查時(shí)間及任務(wù)的不同，分為初始地籍調(diào)查和變更地籍調(diào)查。初始地籍調(diào)查是指對調(diào)查區(qū)范圍內(nèi)全部土地在初始登記之前進(jìn)行的地籍調(diào)查。初始地籍調(diào)查一般要在無地籍資料或地籍資料比較散亂、嚴(yán)重缺乏、陳舊的狀況下，以縣為單位進(jìn)行的調(diào)查工作，不是特指歷史上的第一次地籍調(diào)查。變更地籍調(diào)查是指為了保持地籍的現(xiàn)勢性和及時(shí)掌握地籍信息的動(dòng)態(tài)變化而進(jìn)行的經(jīng)常性的地籍調(diào)查，是在初始地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是地籍管理的經(jīng)常性工作。2.地籍調(diào)查的內(nèi)容地籍調(diào)查的單元是宗地，宗地是地籍管理的基礎(chǔ)單位，所謂宗地是指被同一權(quán)屬界址線包圍而在功能上具有獨(dú)立性的土地面積單元。宗地的劃分原則為方便權(quán)屬管理，一般一宗地由一個(gè)土地使用單位使用。如果一個(gè)相對獨(dú)立的自然地塊同時(shí)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的土地使用者共同使用，其間又難以劃分界線，這種情況下把這個(gè)地塊確認(rèn)為一宗地，稱為混合宗。地籍調(diào)查的內(nèi)容可概括為土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測量。土地權(quán)屬調(diào)查是針對土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的申請，對土地位置、界址等使用情況進(jìn)行實(shí)地核定、調(diào)查和勘丈。通過對宗地權(quán)屬及其權(quán)利所及的界限的調(diào)查，在現(xiàn)場標(biāo)定宗地界址位置，繪制宗地草圖，調(diào)查用途，填寫地籍調(diào)查表，為地籍測量提供工作草圖和依據(jù)。土地權(quán)屬調(diào)查內(nèi)容主要包含土地權(quán)屬性質(zhì)、土地權(quán)屬信息、土地的位置、土地權(quán)利的限制情況等。地籍測量是在土地權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)上，借助儀器，以科學(xué)方法，在區(qū)域內(nèi)測量每宗地的權(quán)屬界線、位置、形狀、及地類界線等，計(jì)算面積，繪制地籍圖，為土地登記提供依據(jù)。地籍測量的主要內(nèi)容有地籍控制測量、界址測量、地籍圖測繪和面積量算，其實(shí)質(zhì)是解決土地及其附著物的空間定位和數(shù)量問題。3.地籍調(diào)查的程序地籍調(diào)查是一項(xiàng)綜合性的系統(tǒng)工程，政策性、法律性和技術(shù)性都很強(qiáng)，工作量大，難度高，必須在充分準(zhǔn)備、周密計(jì)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行。要結(jié)合本地的實(shí)際提出任務(wù)，確定范圍、選用方法、經(jīng)費(fèi)落實(shí)、人員組織、時(shí)間安排和實(shí)施步驟。地籍調(diào)查的實(shí)施可大體分為五個(gè)階段：（1）準(zhǔn)備工作①組織準(zhǔn)備。開展地籍調(diào)查的市（縣）有必要成立以主管市（縣）長為組長的的地籍調(diào)查、土地登記的領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)地籍調(diào)查、登記工作，研究地籍調(diào)查、土地登記中的重大問題．特別是研究、確定、仲裁上地權(quán)屬問題。②收集資科。將原有資料盡量收集齊全．并對其進(jìn)行分析整理，要收集的主要資料有：原有的地籍資料，經(jīng)過初審的土地申報(bào)材；測量控制點(diǎn)資料，已有的大比例尺地形圖、航攝資料；土地利用現(xiàn)狀調(diào)查，非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地清查資料；房屋普查及工業(yè)普查中有關(guān)土地的資料；土地征用、劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓等檔案資料；土地登記申請書及其權(quán)屑證明材料；其他有關(guān)資料。③調(diào)查范圍的確定。城鎮(zhèn)、村莊地籍調(diào)查范圍要與土地利用現(xiàn)狀調(diào)查范圍相互銜接，不重不漏，所以調(diào)查范圍應(yīng)以明顯地物為界，并在比例尺為1：2000一1：10000的地形圖上標(biāo)繪出來。若有較大比例尺航片，應(yīng)在航片上勾劃調(diào)查范圍。④調(diào)查技術(shù)設(shè)計(jì)。技術(shù)人員應(yīng)根據(jù)已有資料和實(shí)地調(diào)查的情況進(jìn)行地籍調(diào)查項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)。主要內(nèi)容包括：調(diào)查地區(qū)的地理位置和用地特點(diǎn)；地籍調(diào)查工作程序及組織實(shí)施方案；地籍控制網(wǎng)點(diǎn)的布設(shè)和施測方法，以及坐標(biāo)系統(tǒng)的選擇；地籍圖的規(guī)格、比例尺和分幅方法的選定；地籍測量方法的選用；地籍調(diào)查成果的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、精度要求和依據(jù)的確定。⑤表冊、儀器和工具準(zhǔn)備。按照規(guī)程要求的統(tǒng)一格式準(zhǔn)備所需表格及簿冊（加地籍調(diào)查表、測量記錄表等）。所需儀器和用品取決于所采用的地籍測量方法，若有新拍攝的大比例尺航片或新測的大比例尺地形圖，地籍測量任務(wù)又比較簡單，可以準(zhǔn)備使用較簡單的工具（如鋼尺或皮尺、卡規(guī)、比例尺等）。在無圖或圖已較陳舊的情況下要準(zhǔn)備采用地籍測量方法，則需準(zhǔn)備全站儀等。⑥技術(shù)培訓(xùn)。培訓(xùn)的主要內(nèi)容是：有關(guān)地籍的政策法規(guī)、技術(shù)規(guī)程，明確調(diào)查任務(wù)，學(xué)習(xí)調(diào)查方法、要求和操作要領(lǐng)、以確保地籍調(diào)查的質(zhì)量。（2）外業(yè)調(diào)查外業(yè)調(diào)查包括權(quán)屬調(diào)查和地籍測量兩項(xiàng)內(nèi)容。權(quán)屬調(diào)查是根據(jù)土地登記申請人（法人、自然人）的申請和對申請材料初審的結(jié)果而進(jìn)行的調(diào)查、即對土地的位置、界址、權(quán)屬、用途等進(jìn)行實(shí)地核定、調(diào)查和勘丈。外業(yè)調(diào)查結(jié)果的記錄，須經(jīng)土地登記申請人的認(rèn)定。根據(jù)調(diào)查依法認(rèn)定的權(quán)屬界址和使用現(xiàn)狀，必須按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》要求進(jìn)行實(shí)地的勘丈或測量，并確定各地籍要素的空間位置。（3）內(nèi)業(yè)工作在外業(yè)工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)行室內(nèi)量算面積，繪制宗地圖和地籍圖，整理地籍檔案資料。（4）檢查驗(yàn)收檢查驗(yàn)收是地籍調(diào)查工作的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，其任務(wù)在于保證地籍調(diào)查成果的質(zhì)量并對其進(jìn)行評定。檢查驗(yàn)收實(shí)行作業(yè)人員自檢、作業(yè)組互檢、作業(yè)隊(duì)專檢、上級主管部門驗(yàn)收的多級檢查驗(yàn)收制度。自檢按照作業(yè)工序分別進(jìn)行，每完成一道工序即隨時(shí)對本工序進(jìn)行全面檢查?；z的主要檢查項(xiàng)目與自檢相同，先進(jìn)行內(nèi)業(yè)檢查，后進(jìn)行外業(yè)檢查。專檢是指對經(jīng)過自檢和互檢的調(diào)查成果進(jìn)行全面的內(nèi)業(yè)檢查和外業(yè)檢查。檢查驗(yàn)收需對成果質(zhì)量進(jìn)行評定。首先對文字材料、權(quán)屬調(diào)查、控制測量、細(xì)部測量和地籍圖等五部分資料進(jìn)行評定，然后按各單項(xiàng)檢查得分合計(jì)評定成果等級。（5）成果資料地籍調(diào)查成果應(yīng)包括：地籍調(diào)查技術(shù)設(shè)計(jì)書；地籍調(diào)查表及調(diào)查草圖（附界址點(diǎn)間距，丈量原始記錄）；地籍平面控制測量原始記錄，控制點(diǎn)網(wǎng)圖、平差計(jì)算資料及成果等；地籍勘丈原始記錄；解析界址點(diǎn)成果表；地籍原圖；地籍復(fù)制圖（著墨二底圖）；宗地圖；地籍圖分幅接合表；以街道為單位宗地面積匯總表；城鎮(zhèn)土地分類面積統(tǒng)計(jì)表；地籍調(diào)查技術(shù)報(bào)告；檢查驗(yàn)收報(bào)告。4.2.3土地利用現(xiàn)狀調(diào)查1.土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的概念土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是指以縣域?yàn)閱挝?，查清各類用地的面積、分布和利用狀況，并自下而上，逐級匯總為省級、全國土地總面積及其分類面積而進(jìn)行的土地資源調(diào)查。土地利用現(xiàn)狀調(diào)查分概查和詳查兩種。土地利用概查是為滿足國家編制國民經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)規(guī)劃、制定農(nóng)業(yè)區(qū)劃和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)劃的急需而進(jìn)行的土地利用現(xiàn)狀調(diào)查。土地利用詳查是為國家計(jì)劃部門提供各類用地的詳細(xì)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，為土地管理部門提供基礎(chǔ)資料而進(jìn)行的調(diào)查。2.土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的內(nèi)容土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的基本單元是圖斑。所謂圖斑是指在實(shí)地屬于同一種土地利用類型、屬于同一權(quán)屬單位、同在一個(gè)圖輻內(nèi)且外圍為固定實(shí)物界線的封閉地塊。圖斑是地類劃分的最小范圍，在量算面積時(shí)，圖斑又是最小的量算單位和量算單元。土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是以縣（市）為單位進(jìn)行的，主要任務(wù)是分縣（市）查清各權(quán)屬單位的土地總面積和分類面積及其分布狀況，并逐級匯總各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）、縣（市）行政區(qū)的土地總面積和分類面積及其分布狀況，為建立土地登記、統(tǒng)計(jì)制度和科學(xué)管理土地提供依據(jù)。根據(jù)調(diào)查的目的，土地利用現(xiàn)狀調(diào)查主要包括：①查清村和農(nóng)、林、牧、漁場以及廠礦、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校等企事業(yè)單位的土地權(quán)屬界線和村以上各級行政轄區(qū)范圍界線。②查清土地利用類型及分布，并量算出各地類面積。③按土地權(quán)屬單位及行政轄區(qū)范圍匯總面積和各地類面積。④編制分幅土地權(quán)屬界線圖和縣、鄉(xiāng)兩級土地利用現(xiàn)狀圖。⑤調(diào)查、總結(jié)土地權(quán)屬及土地利用的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，提出合理的土地利用建議。3.土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的程序土地利用現(xiàn)狀調(diào)查工作是一項(xiàng)龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，為確保工作符合技術(shù)規(guī)程要求的精度及速度，必須有條不紊地按內(nèi)容的先后順序開展工作，才能達(dá)引頂期目的。按照縣級土地利用現(xiàn)狀詳查工作的特點(diǎn)和規(guī)律，將其工作分為四個(gè)階段進(jìn)行。第一階段為準(zhǔn)備工作階段；第二階段為外業(yè)工作階段；第二階段為內(nèi)業(yè)工作階段；第四階段為成果檢查驗(yàn)收階段。（1）準(zhǔn)備工作階段調(diào)查的準(zhǔn)備工作包括；調(diào)查申請、組織準(zhǔn)備．資料準(zhǔn)備和儀器設(shè)備準(zhǔn)備等內(nèi)容。①調(diào)查申請。具備了調(diào)查條件的縣（市），由縣級土地管理部門編寫《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查任務(wù)申請書》，也可與初始土地登記、初始土地統(tǒng)計(jì)一并申請，編寫《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和登記、統(tǒng)計(jì)任務(wù)申請書》，其主要內(nèi)容包括：全縣基本情況；需用哪些圖件資料；組織機(jī)構(gòu)及技術(shù)力量情況；調(diào)查計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算等。申請書要經(jīng)縣級人民政府同意，然后報(bào)上級土地管理部門審批，經(jīng)批準(zhǔn)后立即著手組織其他工作的準(zhǔn)備。②組織準(zhǔn)備。包括建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、組織專業(yè)隊(duì)伍、開展技術(shù)培訓(xùn)、建立工作責(zé)任制等內(nèi)容。領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)組織專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍、籌集經(jīng)費(fèi)、審定工作計(jì)劃、協(xié)調(diào)部門關(guān)系、裁定土地權(quán)屬等重大問題。專業(yè)隊(duì)伍由專業(yè)技術(shù)人員組成，進(jìn)行必要的分工，形成技術(shù)指導(dǎo)組、工作作業(yè)組、面積統(tǒng)計(jì)組、圖件遍繪組等。為增強(qiáng)工作人員的責(zé)任感，要建立各種工作責(zé)任制，如技術(shù)承包責(zé)任制、資料保管責(zé)任制、階段檢查驗(yàn)收制、資料保管責(zé)任制等。同時(shí)，調(diào)查開始前要進(jìn)行必要的培訓(xùn)，學(xué)習(xí)技術(shù)規(guī)程，掌握調(diào)查過程、作業(yè)方法和技術(shù)方法，掌握調(diào)繪方法，熟練操作技術(shù)。③資料準(zhǔn)備。包括收集、整理、分析各種圖件資料、權(quán)屬證明文件以及社會(huì)、自然、經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料。常見的圖件資料有航片、地形圖、影象平面圖、彩紅外片和大像幅多光譜航片等。權(quán)屬證明文件的收集材料包括土地權(quán)屬文件、征用土地文件、清理違法占地的處理文據(jù)、用地單位的權(quán)源證明等。為便于分析土地利用現(xiàn)狀及劃分土地類型，應(yīng)向有關(guān)業(yè)務(wù)部門收集各種專業(yè)調(diào)查資料、社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面的統(tǒng)計(jì)資料和土地利用的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)等資料。④儀器和設(shè)備的準(zhǔn)備。調(diào)查前要準(zhǔn)備好調(diào)查必需的儀器、工具和設(shè)備。包括配備必要的測繪儀器、測繪工具、計(jì)算工具等；印制各種調(diào)查手簿、表格；準(zhǔn)備必要的生活、交通和勞動(dòng)用品等。（2）外業(yè)工作外業(yè)工作包括調(diào)繪前的準(zhǔn)備工作、航片的室內(nèi)預(yù)判、外業(yè)調(diào)繪、外業(yè)補(bǔ)測、航片的整飾與接邊等內(nèi)容。調(diào)繪前的準(zhǔn)備工作和航片的室內(nèi)預(yù)判，都是為了減少野外工作量，保證野外調(diào)繪和補(bǔ)測工作的順利進(jìn)行。調(diào)繪、補(bǔ)測是外業(yè)工作的核心，是對變更的權(quán)屬界線及各種地物要素進(jìn)行繪注和修補(bǔ)測等工作。航片的整飾和接邊是對經(jīng)外業(yè)調(diào)繪和補(bǔ)測的航片進(jìn)行整飾拼接工作，是內(nèi)業(yè)工作的基礎(chǔ)。①調(diào)繪前的準(zhǔn)備工作。調(diào)繪前的準(zhǔn)備工作包括：同名地物點(diǎn)的選刺、調(diào)繪面積線的劃分和預(yù)求航片平均比例尺等。同名地物點(diǎn)指分別在航片及地形圖上的相同地物點(diǎn)，如現(xiàn)狀地物交會(huì)點(diǎn)、獨(dú)立地物點(diǎn)等，留作內(nèi)業(yè)轉(zhuǎn)繪的糾正點(diǎn)使用。②航片的室內(nèi)預(yù)判。為減少外業(yè)調(diào)繪的工作量，在外業(yè)調(diào)繪之前，應(yīng)根據(jù)航片上的地物標(biāo)志，與熟悉當(dāng)?shù)厍闆r的人一同進(jìn)行室內(nèi)預(yù)判，并可通過透明薄膜把航片上反映出來的土地權(quán)屬界線、行政界線、居民地外圍、各地類界線蒙繪出來。③外業(yè)調(diào)繪。外業(yè)調(diào)繪是土地利用現(xiàn)狀調(diào)查外業(yè)的主要工作，包括境界和土地權(quán)屬界的調(diào)查、地類和線狀地物調(diào)繪等。通過外業(yè)調(diào)繪和補(bǔ)測，將地類界線、權(quán)屬界線、行政界線、地物界線以及線狀地物等調(diào)繪到航片上。外業(yè)調(diào)繪時(shí)所用的圖件多為航片和地形圖。航片調(diào)繪是指在研究航片影像與地物、地貌內(nèi)在聯(lián)系的基礎(chǔ)上進(jìn)行的判讀、調(diào)查和繪注等工作。④外業(yè)補(bǔ)測。當(dāng)?shù)匚锇l(fā)生變化或出現(xiàn)新增地物時(shí)，為了保持圖件的現(xiàn)勢性，需要進(jìn)行野外簡易測量，成為外業(yè)補(bǔ)測。當(dāng)?shù)匚?、地貌變化范圍不大時(shí)采用一般補(bǔ)測；當(dāng)?shù)匚?、地貌變化范圍超過1/3以上時(shí)，則需進(jìn)行重測或重?cái)z。在實(shí)際的工作過程中，外業(yè)補(bǔ)測與外業(yè)調(diào)繪是結(jié)合進(jìn)行的。在外業(yè)調(diào)繪與補(bǔ)測取得階段成果后，需要填寫外業(yè)調(diào)查手簿，記錄內(nèi)容一般有：輔以必要附圖的外業(yè)調(diào)查內(nèi)容；土地的權(quán)屬性質(zhì)以及利用狀況；小于最小調(diào)繪圖斑的地類實(shí)際面積；線狀地物實(shí)測數(shù)據(jù)以及歸屬問題。⑤航片的整飾與接邊。調(diào)繪補(bǔ)測好的航片均應(yīng)整飾,并根據(jù)實(shí)際地形將航片拼接。（3）內(nèi)業(yè)工作土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的內(nèi)業(yè)工作，包括航片成圖、面積量算、成果整理等。航片轉(zhuǎn)繪和面積量算是內(nèi)業(yè)工作的中心內(nèi)容。成果整理包括面積的匯總統(tǒng)計(jì)、土地利用現(xiàn)狀圖、權(quán)屬界線圖的編制及土地利用現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告或者說明書的編寫等。①航片成圖。航片成圖就是將標(biāo)繪在航片上的外業(yè)調(diào)繪與補(bǔ)測成果，按照土地利用現(xiàn)狀調(diào)查規(guī)程規(guī)定的精度及方法，消除航片上的影像誤差和投影誤差并按一定的比例尺，將航片繪制成地形圖或平面圖。繪制的圖件經(jīng)過檢查符合精度要求后，便可作為量算面積和編繪土地利用現(xiàn)狀圖及分幅土地權(quán)屬接線圖的工作底圖。②土地面積量算。在底圖上，量算每個(gè)土地權(quán)屬單位的土地總面積及各類地類面積。土地面積量算包括控制面積量算、碎部面積量算和面積統(tǒng)計(jì)匯總?cè)?xiàng)工作。③編繪圖件。在底圖上，進(jìn)行土地利用現(xiàn)狀圖和分幅土地權(quán)屬界線圖的編繪。④編寫土地利用現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告或說明書。土地利用現(xiàn)狀調(diào)查工作結(jié)束后，需編寫土地利用現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查說明書，它們是對土地利用現(xiàn)狀調(diào)查情況的說明，也是調(diào)查工作的總結(jié)和結(jié)果的分析應(yīng)用。（4）成果檢查驗(yàn)收階段土地利用現(xiàn)狀調(diào)查成果驗(yàn)收的一般內(nèi)容包括：外業(yè)調(diào)繪與補(bǔ)測、航片成圖、面積量算、統(tǒng)計(jì)匯總、圖件繪制、調(diào)查報(bào)告和檔案材料整理等項(xiàng)目。土地利用現(xiàn)狀調(diào)查成果實(shí)行省、縣、作業(yè)組三級檢查和省、縣二級驗(yàn)收制度。首先由作業(yè)組自檢和互檢，然后縣對作業(yè)組成果檢查驗(yàn)收，最后省檢查驗(yàn)收縣的成果。土地利用現(xiàn)狀調(diào)查成果的檢查驗(yàn)收必須以土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程及其補(bǔ)充規(guī)定的各項(xiàng)規(guī)定為準(zhǔn)。凡按規(guī)程進(jìn)行調(diào)查，作業(yè)項(xiàng)目達(dá)到規(guī)定精度要求的成果即為合格成果。4.2.4土地條件調(diào)查1.土地條件調(diào)查概述土地能作為資源被人類加以利用，主要是因?yàn)橥恋赜幸欢ǖ馁|(zhì)量表現(xiàn)。土地質(zhì)量是土地相對于特定用途表現(xiàn)出效果的優(yōu)良程度。土地質(zhì)量總是與土地用途相關(guān)聯(lián)的，其適宜的用途受土地本身的性狀和環(huán)境條件的影響。土地性狀是指土地在自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)方面的性質(zhì)與狀態(tài)，是判斷土地質(zhì)量水平的依據(jù)。土地開發(fā)和利用的評價(jià)、土地生產(chǎn)潛力的評價(jià)、土地等級的評價(jià)都必須以土地性狀為基礎(chǔ)。土地性狀通常以土地的一些可度量或可測定的屬性作為指標(biāo)衡量，土地的屬性包括土地的自然屬性和土地的社會(huì)屬性。土地條件調(diào)查，也稱土地質(zhì)量調(diào)查，指對土地的自然條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的調(diào)查，并據(jù)此評定土地質(zhì)量，進(jìn)行土地分等定級和估價(jià)。2.土地條件調(diào)查的內(nèi)容城市土地是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，是自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各種要素綜合影響的產(chǎn)物。城市土地社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件調(diào)查的主要內(nèi)容包括地理位置、繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境條件等。調(diào)查的方法主要是到政府各有關(guān)職能部門收集資料并加以分析利用，對個(gè)別不足部分可配合對方做補(bǔ)充調(diào)查。①地理位置。調(diào)查收集有關(guān)土地相對于城市中心、城鎮(zhèn)、工礦區(qū)、風(fēng)景區(qū)、港口、車站的位置與大致距離的資料。②繁華程度。繁華程度是土地區(qū)位的重要因素之一，主要調(diào)查內(nèi)容包括商服中心的位置、數(shù)量和范圍，商服務(wù)中心的商店總數(shù)、零售額、利潤值、占地面積、職工人數(shù)等。③交通條件。包括對道路狀況、公共交通條件和對外交通條件的調(diào)查。④基礎(chǔ)設(shè)施條件。城市基礎(chǔ)設(shè)施條件指供水、排水、供電、供氣、電信和供暖等設(shè)施的條件調(diào)查。⑤環(huán)境條件。環(huán)境條件調(diào)查主要包括對城市污染狀況調(diào)查、自然地理?xiàng)l件調(diào)查以及綠地覆蓋程度調(diào)查。⑥人口狀況。主要調(diào)查人口狀況、勞動(dòng)力數(shù)量、人均土地?fù)碛辛?、人口密度等資料。3.土地條件調(diào)查的程序（1）準(zhǔn)備工作①確定調(diào)查對象、目的和范圍。在開展土地條件調(diào)查任務(wù)之前,首先應(yīng)明確所調(diào)查土地對象的用途,區(qū)分工業(yè)、商業(yè)、住宅用地，針對不同對象，選擇對應(yīng)的調(diào)查方法。在明確調(diào)查目的以后，還要確定被調(diào)查土地區(qū)域的范圍以及調(diào)查成果所要達(dá)到的精度，為制定工作計(jì)劃、擬訂技術(shù)規(guī)程、合理配置人員以及設(shè)備奠定基礎(chǔ)。②制定技術(shù)規(guī)程。根據(jù)土地條件調(diào)查的要求、區(qū)域特點(diǎn)以及調(diào)查精度要求，需要制定一個(gè)技術(shù)上有統(tǒng)一規(guī)定、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，需參加調(diào)查人員共同遵守的規(guī)程。技術(shù)規(guī)程主要包括：a.調(diào)查的性質(zhì)、規(guī)模和精度要求b.確定土地條件調(diào)查項(xiàng)目、指標(biāo)以及指標(biāo)的技術(shù)性規(guī)定c.預(yù)期成果內(nèi)容與基本要求d.工作需要的儀器設(shè)備等裝備要求e.擬訂工作時(shí)間進(jìn)度、日程安排以及經(jīng)費(fèi)預(yù)算等。③收集分析資料。收集調(diào)查區(qū)內(nèi)的自然因素資料、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平統(tǒng)計(jì)資料、各類成果資料，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行必要的提取、匯總、統(tǒng)計(jì)、分析等工作，獲取指標(biāo)評價(jià)階段所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，保證調(diào)查工作的順利進(jìn)行。④組織專業(yè)隊(duì)伍。由于土地條件調(diào)查具有較強(qiáng)的專業(yè)性，若要保證高質(zhì)量地完成任務(wù)，必須組建專業(yè)調(diào)查隊(duì)伍。根據(jù)調(diào)查對象不同，專業(yè)調(diào)查隊(duì)伍應(yīng)由相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員組成，一般包括土地、土壤、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)及計(jì)算機(jī)應(yīng)用方面的專業(yè)人員。（2）外業(yè)調(diào)查外業(yè)調(diào)查主要是在已收集的相關(guān)資料圖片的基礎(chǔ)上，運(yùn)用外業(yè)觀測、實(shí)地調(diào)查、走訪問卷等形式對資料進(jìn)行補(bǔ)充、完善和驗(yàn)證。土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件調(diào)查以收集、分析相關(guān)資料、圖件為主，外業(yè)調(diào)查通過走訪、問卷方式進(jìn)行。土地條件調(diào)查重點(diǎn)應(yīng)選擇調(diào)查區(qū)內(nèi)具有代表性的地段做典型調(diào)查，將現(xiàn)有資料與待調(diào)查區(qū)的情況進(jìn)行對比，依據(jù)實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)對已有資料進(jìn)行修訂。（3）資料和基礎(chǔ)圖件的確定通過收集資料和外業(yè)調(diào)查階段的工作，已獲取大量土地自然條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的第一手資料，需要進(jìn)行整理，去偽存真、去粗取精、歸納分類。同時(shí)，充分利用現(xiàn)有的地形圖、影像圖、土地利用現(xiàn)狀圖、土壤圖、土地類型圖等資料，結(jié)合外業(yè)調(diào)查結(jié)果，清繪、編制土地條件調(diào)查底圖，以此作為土地條件調(diào)查的配套成果資料。（4）提供調(diào)查成果提交土地條件調(diào)查成果具體內(nèi)容主要包括：①根據(jù)土地條件調(diào)查的目的和要求，結(jié)合不同地區(qū)特點(diǎn)，選擇土地條件調(diào)查項(xiàng)目。②編制土地條件調(diào)查成果圖件。③撰寫土地條件調(diào)查報(bào)告。4.3土地分等定級4.3.1土地分等定級概述1.土地分等定級概念土地分等定級是在特定的目的下，對土地的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級化的過程，是以獲得土地質(zhì)量狀況為目的的一項(xiàng)地籍管理工作。按照城鄉(xiāng)土地的不同特點(diǎn)，土地分等定級可以分為城鎮(zhèn)土地分等定級和農(nóng)用土地分等定級。城鎮(zhèn)土地分等定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩個(gè)方面的屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位和作用，綜合評定和劃分城鎮(zhèn)土地等級。城鎮(zhèn)土地等級是揭示城鎮(zhèn)不同區(qū)位條件下，土地價(jià)值的差異規(guī)律的表現(xiàn)形式。為了反映土地質(zhì)量的差異，土地分等定級采用“等”和“級”兩個(gè)層次的劃分體系。城鎮(zhèn)土地等反映全國城鎮(zhèn)之間土地的地域差異。它是將各城鎮(zhèn)看作一個(gè)點(diǎn)，研究整個(gè)城鎮(zhèn)在各種社會(huì)、自然、經(jīng)濟(jì)條件影響下，從整體上表現(xiàn)出的土地差異。土地等的順序在全國范圍內(nèi)的各城鎮(zhèn)之間統(tǒng)一排列。城鎮(zhèn)土地級反映城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地區(qū)位條件和利用效益的差異。它是將每個(gè)城鎮(zhèn)看作一個(gè)面，通過分析投資于該城鎮(zhèn)內(nèi)部不同地段的土地上的資本、自然條件、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)程度和頻率等條件得到的土地收益的差異，并據(jù)此劃分出土地級別的高低。土地級的順序在每個(gè)城鎮(zhèn)內(nèi)部排列，不同城鎮(zhèn)的土地級別不具有可比較性。2.土地分等定級的原則為了使土地分等定級在理論上體現(xiàn)科學(xué)性、方法上體現(xiàn)合理性、成果應(yīng)用上體現(xiàn)使用性和易操作性，土地分等定級工作應(yīng)遵循以下原則：（1）綜合分析原則土地分等定級應(yīng)對影響土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析，按照差異劃分土地等級，使劃分的土地等級既要反映土地在經(jīng)濟(jì)效益上的差異，也要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)等綜合效益的差異。（2）主導(dǎo)因素原則土地分等定級應(yīng)根據(jù)影響土地優(yōu)劣的因素種類及其作用的差異，重點(diǎn)分析對土地等級起控制作用和主導(dǎo)作用的因素，突出主導(dǎo)因素的影響來評定土地等級。（3）地域分異原則土地的地域差異規(guī)律是土地的自然和社會(huì)各個(gè)因素不同組合的結(jié)果，它反映了地域間土地生產(chǎn)力或利用效益上的差別。在土地分等定級中應(yīng)掌握土地區(qū)位條件和特性的分布與組合規(guī)律，并分析各個(gè)由于區(qū)位條件不同而形成的地域分異狀況，將類似地域歸同一土地等級。（4）級差收益原則土地分等定級是對土地質(zhì)量、土地價(jià)值等級化的結(jié)果，土地等級應(yīng)具有等級間差異的顯著性。這就要求在初步劃分的土地等級上對有關(guān)行業(yè)進(jìn)行級差收益的測算，以級差收益測算值作為確定土地等級數(shù)目和了解行業(yè)級差收益的重要參考依據(jù)。（5）定性與定量相結(jié)合的原則土地分等定級盡量把經(jīng)驗(yàn)性的、定性的分析進(jìn)行量化，以定量計(jì)算為主，必要時(shí)才對某些現(xiàn)階段難以定量的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素采用定性分析，減少認(rèn)為的隨意性，增加科學(xué)性，提高土地分等定級的精確度。3.城鎮(zhèn)土地分等定級的方法城鎮(zhèn)土地分等定級目前主要有三種，即多因素綜合評定法、級差收益測定法和地價(jià)分區(qū)定級方法。（1）多因素綜合評定法該法通過對城鎮(zhèn)土地在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中所表現(xiàn)出的各種特征進(jìn)行綜合考慮，揭示城鎮(zhèn)土地的使用價(jià)值及其在空間分布的差異性，進(jìn)而劃分出土地級別。指導(dǎo)思想是從影響城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值或質(zhì)量的原因著眼，采用由原因到結(jié)果，由投入到產(chǎn)出的思維方法，通過系統(tǒng)地綜合地分析各類因素和因子對土地質(zhì)量的作用強(qiáng)度，推論土地質(zhì)量在空間分布上的優(yōu)劣差異。（2）級差收益測定法該法通過測定級差收益來確定土地級別。指導(dǎo)思想是從土地的產(chǎn)出，即企業(yè)的利潤入手，認(rèn)為土地級別由土地的級差收益體現(xiàn)，級差收益又是企業(yè)利潤的一部分，所以由土地區(qū)位差異所產(chǎn)生的土地級差收益完全可以通過企業(yè)利潤反映出來。級差收益測定法主要對發(fā)揮土地最大使用效益的商業(yè)企業(yè)利潤進(jìn)行分析，從中剔除非土地因素加資金、勞動(dòng)力等帶來的影響，建立合適的經(jīng)濟(jì)模型，測算土地的級差收益，進(jìn)而劃分出土地級別。（3）地價(jià)分區(qū)定級方法該法的指導(dǎo)思想是根據(jù)地價(jià)水平高低在城鎮(zhèn)地域空間上的分布劃分地價(jià)區(qū)塊，確定地價(jià)區(qū)間，進(jìn)而劃分出土地級別。由于以上三種方法各有優(yōu)缺點(diǎn)，在實(shí)際土地定級中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況將各種方法結(jié)合使用。4.3.2城鎮(zhèn)土地分等1.城鎮(zhèn)土地分等的內(nèi)容城鎮(zhèn)土地分等工作內(nèi)容包括：①城鎮(zhèn)土地分等準(zhǔn)備工作及外業(yè)調(diào)查。②城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化。③城鎮(zhèn)分值計(jì)算及土地等初步劃分。④驗(yàn)證、調(diào)整分等初步結(jié)果，評定城鎮(zhèn)土地等。⑤編制城鎮(zhèn)土地分等成果。⑥城鎮(zhèn)土地分等成果驗(yàn)收。⑦成果應(yīng)用和更新。2.城鎮(zhèn)土地分等的程序（1）準(zhǔn)備工作①編寫城鎮(zhèn)土地分等任務(wù)書，報(bào)上級土地行政主管部門審批；②組建一支穩(wěn)定的專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍；③配備必要的設(shè)備，準(zhǔn)備各種工作表格與工作圖件。（2）資料收集資料收集是土地分等工作的重要環(huán)節(jié)，要求收集資料準(zhǔn)確、客觀、全面，一般需要收集的資料包括：①土地分等基本資料；②土地分等區(qū)位資料；③城鎮(zhèn)集聚規(guī)模資料；④城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施資料；⑤城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平資料；⑥區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平資料；⑦區(qū)域綜合服務(wù)能力資料；⑧土地供應(yīng)潛力資料。（3）分等因素選擇①因素因子構(gòu)成。城鎮(zhèn)土地分等因素是指對城鎮(zhèn)土地等有重大影響，并能體現(xiàn)城鎮(zhèn)間土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然條件，一般分成因素、因子兩個(gè)層次。②因素因子選擇原則：選擇指標(biāo)值變化較大，而且對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量有顯著影響的因素因子；因素因子的綜合能客觀反映評價(jià)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)土地等的高低；選取對未來城鎮(zhèn)土地利用有影響的因素因子；選取較易獲取資料和較易量化指標(biāo)的因素因子。③因素因子選取的方法：根據(jù)重要程度選取分等必須選擇的因素因子；宜用特爾斐法來選取因素因子，也可用主成分分析法等作為輔助手段。（4）城鎮(zhèn)土地分等因素因子權(quán)重的確定權(quán)重反映分等因素因子對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的影響程度。權(quán)重確定的原則為：①權(quán)重值與因素對土地質(zhì)量影響的大小成正比，數(shù)值在0～1之間，各選定因素的權(quán)重值之和為l。②因素所涉及的因子權(quán)重值在0～1之間，每個(gè)因素對應(yīng)的選定因子的權(quán)重值之和為1。③權(quán)重值可選用特爾菲測定法、因素成對比較法或?qū)哟畏治龇ù_定，也可以用特爾菲測法結(jié)合其他方法來確定。（5）城鎮(zhèn)土地分等資料整理根據(jù)資料收集調(diào)查的8個(gè)類別，分別進(jìn)行整理，形成相應(yīng)的計(jì)算表。其中有一些類別從調(diào)查資料中即可整理成表，個(gè)別的需作適當(dāng)加工。①城鎮(zhèn)區(qū)位資料的整理：城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)反映城鎮(zhèn)交通區(qū)位的優(yōu)劣程度，可在統(tǒng)計(jì)各種對外交通手段基礎(chǔ)上，對城鎮(zhèn)所涉及的各種交通方式分別賦分,將城鎮(zhèn)各項(xiàng)得分累加，以此作為城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)；城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)，反映城鎮(zhèn)對外輻射的能力，可通過城鎮(zhèn)所在區(qū)域的貨運(yùn)、客運(yùn)總量來汁算。②區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平資料的整理、需就國內(nèi)生產(chǎn)總值綜合指數(shù)、地方財(cái)政收入綜合指數(shù)、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資綜合指數(shù)、社會(huì)消費(fèi)品銷售總額綜合指數(shù)，以及外貿(mào)出口額綜合指數(shù)進(jìn)行整理。第一，國內(nèi)生產(chǎn)總值綜合指數(shù)汁算，通過對城鎮(zhèn)所在區(qū)域的三項(xiàng)指標(biāo)（全年國內(nèi)生產(chǎn)總值、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、3—5年內(nèi)國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率）綜合來實(shí)現(xiàn)。第二，地方財(cái)政收入綜合指數(shù)計(jì)算的三項(xiàng)指標(biāo)為：全年地方財(cái)政收入、人均地方財(cái)政收人和3—5年內(nèi)地方財(cái)政收入年均增長率。第三，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資綜合指數(shù)依據(jù)兩項(xiàng)指標(biāo)（全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、人均全社會(huì)固定資產(chǎn)投資）來計(jì)算。第四，社會(huì)消費(fèi)品零售總額綜合指數(shù)計(jì)算運(yùn)用的是三項(xiàng)指標(biāo)：即全年全社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額和3～5年內(nèi)社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長率。第五，外貿(mào)出口額綜合指數(shù)汁算，計(jì)算用指標(biāo)為全年外貿(mào)出口額和入均外貿(mào)出口額兩項(xiàng)指標(biāo)。（6）城鎮(zhèn)土地等的初步劃定①土地等初步劃分的基本原理。城鎮(zhèn)上地等初步劃分的基本依據(jù)是分等對象的綜合分值。分值計(jì)算運(yùn)用多因素綜合計(jì)價(jià)法。分等對象的綜合分值計(jì)算，必須從因子指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化開始，經(jīng)過因素分值計(jì)算，自下而上逐層進(jìn)行。②城鎮(zhèn)土地分等對象的因子分值計(jì)算。在城鎮(zhèn)土地分等因素整理的基礎(chǔ)上，采用位序標(biāo)準(zhǔn)化和極值標(biāo)淮化的方法．分別計(jì)算分等對象的因子分值，因子分值應(yīng)在0～100之間，因子分值越大，表示分等對象受相應(yīng)因子的影響程度越高。因子分值計(jì)算公式主要有兩類方法：a.位序標(biāo)準(zhǔn)化的公式為：Yij＝100×Xij/n式中:Yij——第i個(gè)分等對象的第j項(xiàng)因子分值；Xij——各分等對象按第j項(xiàng)因子指標(biāo)值大小進(jìn)行排序；Xij——排序后第i個(gè)分等對象的排序；n——參加分等的城鎮(zhèn)個(gè)數(shù)。b.標(biāo)準(zhǔn)化的公式為：Yij＝100×a（j）×（Xij－Xj）/（Xmax－Xmin）式中：Yij——第i個(gè)分等對象的第j項(xiàng)因子分值；a（j）、Xj——當(dāng)?shù)趈項(xiàng)因子指標(biāo)與土地利用效益正相關(guān)時(shí)a（j）=1且Xj=Xmin；當(dāng)?shù)趈項(xiàng)因子指標(biāo)與土地利用效益負(fù)相關(guān)時(shí)a（j）=-1且Xj=Xmax；Xij——第i個(gè)分等對象第j項(xiàng)指標(biāo)值；Xmax——各分等對象Xij指標(biāo)的最大使；Xmin——各分等對象Xij指標(biāo)的最小值。運(yùn)用上述位序標(biāo)準(zhǔn)化公式及極值標(biāo)準(zhǔn)化公式對各因素對應(yīng)的因子指標(biāo)分別進(jìn)行處理，計(jì)算出各因子的分值。③城鎮(zhèn)土地分等對象的因素分值計(jì)算。分等對象的因素分值按照下式計(jì)算：式中：Fik——第i個(gè)分等對象第k個(gè)因素分值；Wkj——第j項(xiàng)因子列應(yīng)上層第k個(gè)因素的權(quán)重值；Yij——第i個(gè)分等對象第j項(xiàng)因子的分值；n——第k個(gè)因素包含的因子個(gè)數(shù)。④城鎮(zhèn)土地分等對象的綜合分值計(jì)算。分等對象綜合分值按照下式計(jì)算：式中：Si——第i個(gè)分等對象的綜合分值；Wk——第k個(gè)因素的權(quán)重值；Fik——第i個(gè)分等對象第k個(gè)因素分值；n——因素個(gè)數(shù)。⑤城鎮(zhèn)土地等的初步劃分。a.城鎮(zhèn)土地等初步劃分原則：城鎮(zhèn)土地等按照綜合分值分布狀況劃分，不同土地等對應(yīng)個(gè)同的綜合分值區(qū)間，按從優(yōu)到劣的順序?qū)?yīng)于1、2、3…、M等別值（M為正整數(shù)）；土地等的數(shù)目，依不同區(qū)域的行政級別、所包含的城鎮(zhèn)數(shù)量、差異復(fù)雜程度而定，一般確定：?。ㄗ灾螀^(qū)）3～8等，直轄市3～5等，省級以下區(qū)域2～5等，全國和跨省級區(qū)域依實(shí)際情況而定。b.城鎮(zhèn)土地等初步劃分方法。土地等根據(jù)綜合分值，可以采用如下方法的一種或多種方法進(jìn)行城鎮(zhèn)土地等的初步劃分：數(shù)軸法，將綜合分值點(diǎn)標(biāo)繪在數(shù)軸上，選擇點(diǎn)數(shù)稀少處作為等間分界；總分頻率曲線法，對綜合分值進(jìn)行頻率統(tǒng)計(jì)，繪制頻率直方圖，按土地利用效果的實(shí)際狀況選擇頻率曲線波谷處作為等間分界。（7）城鎮(zhèn)土地分等成果驗(yàn)證與確定城鎮(zhèn)土地分等成果的驗(yàn)證可以采用市場資料分等和聚類分析方法分等中的一種或多種方法。在城鎮(zhèn)土地等初步劃分的基礎(chǔ)上，經(jīng)過上述方法驗(yàn)證后，形成基本的分等方案，然后進(jìn)行專家咨詢和征求意見，最終做出調(diào)整并確定土地等別。（8）城鎮(zhèn)土地分等圖件編制城鎮(zhèn)土地分等圖件包括資料圖、成果圖（土地等別圖和中間成果圖）。其中土地等別圖必須編制，資料圖和中間成果圖根據(jù)需要編制。資料圖指城鎮(zhèn)土地分等驗(yàn)證過程中涉及的輔助圖件，要求明確分布情況，定位要準(zhǔn)確。中間成果圖包括城鎮(zhèn)土地分等因素分值圖和因子分值圖。4.3.3城鎮(zhèn)土地定級城鎮(zhèn)土地定級是以城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地質(zhì)量狀況為具體工作對象，目的是全面系統(tǒng)地評價(jià)城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地質(zhì)量，掌握城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量級別的數(shù)量結(jié)構(gòu)及空間分布狀況。1.城鎮(zhèn)土地定級工作程序城鎮(zhèn)土地定級工作的一般操作程序?yàn)椋孩贉?zhǔn)備工作；②資料收集；③定級因素選擇與權(quán)重測定；④因素作用分的計(jì)算；⑤單元?jiǎng)澐峙c單元總分值的計(jì)算；⑥土地級別的劃分；⑦級別邊界圖落實(shí)與級別圖編制；⑧面積量算；⑨成果驗(yàn)收、整理、歸檔。2.定級因素選擇與權(quán)重確定（1）定級因素選擇定級因素是指對土地級別有重大影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和自然的條件。為保證選定的因素確實(shí)能反映土地質(zhì)量的優(yōu)劣，滿足定級工作的需要，確定的因素應(yīng)遵循基本原則：①因素指標(biāo)值有較大的變化范圍；②選擇的因素對不同區(qū)位的土地影響有較大的差異；③不同類型的土地（綜合用地、商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地）應(yīng)選擇相應(yīng)的定級因素。按照以上的因素選擇原則，在定級過程中可供選擇的定級因素主要有繁華程度、交通條件、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件以及人口狀況。（2）定級因素權(quán)重的確定定級因素的權(quán)重是該因素對土地質(zhì)量影響程度的體現(xiàn)。定級因素權(quán)重一般應(yīng)滿足下列要求：①權(quán)重值的大小與因素對土地質(zhì)量的影響成正比。權(quán)重值越大．因素對土地質(zhì)量的影響越大。②各因素權(quán)重值在0～100或0～1之間賦值，各選定因素的權(quán)重值之和必須分別等于100或l。③因素權(quán)重確定方法通常有三種，分別為特爾斐測定法、因素成對比較法和層次分析法。其中特爾斐測定法是一種常用的技木測定方法，它能客觀地綜合多數(shù)專家經(jīng)驗(yàn)與主觀判斷的技巧，它能對大量非技術(shù)性的無法定量分析的團(tuán)素作出概率估算并將概率估算結(jié)果告訴專家，充分發(fā)揮信息反饋和信息控制的作用，使分散的評估意見逐漸收斂，最后集中在協(xié)調(diào)一致的評估結(jié)果上。該方法自1964年由美國蘭德公司的道爾奇和赫爾曼發(fā)明以來，諸多領(lǐng)域的實(shí)踐證明它是—種有效的方法。3.土地定級單元的劃分定級單元是評定土地級別的基本空間單位和各定級因素分值計(jì)算的基礎(chǔ)，是內(nèi)部土地特性和區(qū)位條件相對均一的地塊，同一單元內(nèi)的同一主要因素分值差異不得大于或等于100/（n+1）（n為擬劃分的土地級數(shù)）。單元邊界一般由線狀地物或權(quán)屬界線組成，但商服中心、文體設(shè)施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不能分割為不同的單元。定級單元的面積一般在5公頃～25公頃之間。常用的定級單元?jiǎng)澐址椒ㄓ校孩僦鲗?dǎo)因素判定法：主導(dǎo)因素即對土地級別有重大影響，在定級因素權(quán)重體系中所占權(quán)重較大的因素。劃分單元時(shí)，選擇兩個(gè)以上的主導(dǎo)岡素，作為劃分單元、檢測單元內(nèi)部均值的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)主導(dǎo)因素分值變化規(guī)律特點(diǎn)，選擇突變曲線段、突變點(diǎn)的位置作為單元邊界，結(jié)合城市結(jié)構(gòu)和其他定級因素分值變化特點(diǎn)，把因素得分基本一致的區(qū)域，劃為一個(gè)單元。②網(wǎng)格法：網(wǎng)格法是以一定大小的網(wǎng)格作為定級單元。其中固定網(wǎng)格法的網(wǎng)格面積大小統(tǒng)一，將面積與幾何形狀相同的網(wǎng)格覆蓋整個(gè)定級區(qū)域，網(wǎng)格不再變動(dòng)。動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法與固定網(wǎng)格法的不同在于其網(wǎng)格大小可以變化。先選用一定大小的網(wǎng)格覆蓋定級區(qū)域，作為切分的單元體系，然后根據(jù)單元內(nèi)部均值程度要求，對超標(biāo)的單元以四等分加密網(wǎng)格，調(diào)整網(wǎng)格大小，多次重復(fù)上述工作直到單元內(nèi)部差異滿足要求為止。③均質(zhì)地域法：城市地域中存在的與周圍毗鄰地域存在明顯職能差別的連續(xù)地段，即為均質(zhì)地域，如商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工廠區(qū)。在這些區(qū)域，定級因素對其影響的差異較小，以此作為定級單元的劃分單元方法，稱為均質(zhì)地域法。實(shí)踐中不常單獨(dú)采用此法，常常與其他方法結(jié)合使用。④主導(dǎo)因素判定法和均質(zhì)地域法結(jié)合劃分單元。4.土地定級因素分值的計(jì)算分值的計(jì)算可按以下兩種情況進(jìn)行：第一種情況，若定級因素對土地質(zhì)量的影響僅與因素指標(biāo)值有關(guān)，其分值計(jì)算步驟為（以綠地覆蓋率為例）：（1）計(jì)算綠地覆蓋度指標(biāo)值Vi=Si/S（4-5）式中；Vi—某區(qū)域或單元的綠地覆蓋率；Si—區(qū)域或單元的綠地面積；S—區(qū)域或單元的總面積（2）綠地覆蓋度作用分Fi=100（Xi－Xmin）/（Xmax－Xi）（4-6）式中：Fi—綠地覆蓋度作用分；Xi—單元的綠地覆蓋率；Xmin—定級區(qū)域內(nèi)綠地覆蓋度指標(biāo)的最小值；Xmax—定級區(qū)域內(nèi)綠地覆蓋指標(biāo)的最大值。第二種情況，若因素對土地質(zhì)量的影響既與因素涉及的呈點(diǎn)、現(xiàn)狀分布的設(shè)施規(guī)模等有關(guān)，又與土地和設(shè)施的相對距離有關(guān)，其分值計(jì)算步驟以商服繁華度、公交便捷度為例。（1）商服繁華度作用分的計(jì)算①劃分商服中心等級。城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心通常劃分為市級中心、區(qū)級中心、小區(qū)級中心和街區(qū)級中心四個(gè)等級。不同等級的商服中心具有不同的功能層次，如市級中心是為全市鎮(zhèn)服務(wù)的，區(qū)級中心是為城鎮(zhèn)內(nèi)某個(gè)區(qū)域范圍服務(wù)，小區(qū)級中心是為某個(gè)居民小區(qū)服務(wù)，街區(qū)級中心是為某個(gè)街區(qū)服務(wù)。一般商服中心的級別越高，包含的功能層次就越多。商服繁華對地塊的影響程度隨距離增加而遞減，遞減情況服從指數(shù)衰減規(guī)律，用公式表示為：fi=F（1－r）（4-7）式中：fi—繁華影響度衰減分值；F—某級作用分；r—相對距離（商服中心距某地塊實(shí)際距離di與某中心服務(wù)半徑d之比，其值在0-1之間變化）；②確定商服中心規(guī)模指數(shù)。商服中心規(guī)模指數(shù)按照下式計(jì)算：MI=100（ai/amax）（4-8）式中：Mi—某商服中心的規(guī)模指數(shù)；ai—該商服中心的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（銷售總額、總利潤或單位面積銷售額、利潤值等）實(shí)際值或平均值；amax—全市最高級商服中心的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。③計(jì)算商服繁華作用分Fi=Mi－Mj（4-9）Fmin=Mmin（4-10）式中：Fi—某級商服繁華作用分；Mi—某級中心規(guī)模指數(shù)；Mj—次一級中心規(guī)模指數(shù)；Fmin—最低級中心的商服繁華作用分；Mmin—最低級商服中心規(guī)模指數(shù)。④確定商服中心的服務(wù)半徑和相對距離商服中心服務(wù)半徑按照下式確定：市級商服中心的服務(wù)半徑=市級中心到連片建成區(qū)邊緣的最大距離；各級中心服務(wù)半徑=同級商服中心的最大服務(wù)距離。相對距離的計(jì)算公式為：r=di/d（0≤r≤1）（4-11）式中：r—相對距離；di—某級中心服務(wù)半徑內(nèi)某點(diǎn)距離中心的實(shí)際距離；d—該商服中心的服務(wù)半徑。⑤計(jì)算各距離上的作用分值：將相對距離r，某級作用分F，代入（4-7）公式中，從而計(jì)算各距離上的作用分值。（2）公交便捷度作用分計(jì)算公交便捷度一般用交通線路的多少、車流量的大小和站點(diǎn)的多少來衡量，通常地塊與站點(diǎn)的距離越近，便捷度就越高。公交便捷度分值的計(jì)算方法如下：①計(jì)算站流量和公交便捷度作用分。站流量取一定區(qū)域內(nèi)各個(gè)公交站點(diǎn)的每小時(shí)停車量之和。公交便捷度作用分按下式計(jì)算：Fi=100bi/bmax（4-12）式中：Fi—公交便捷作用分；bi—某站流量值；bmax—最大公交站流量值。②計(jì)算公交站點(diǎn)服務(wù)半徑和相對距離。公交站點(diǎn)服務(wù)半徑以站點(diǎn)為原點(diǎn)，統(tǒng)一在0.3-0.8公里之間確定。相對距離按下式計(jì)算：r=di/d（0≤r≤1）（4-13）式中：r—相對距離；di—服務(wù)半徑內(nèi)某點(diǎn)距站點(diǎn)的實(shí)際距離；d—公交站點(diǎn)的服務(wù)半徑③運(yùn)用公式（4-7）計(jì)算在不同相對距離上各檔次公交便捷作用分值。5.土地級別初步劃分（1）計(jì)算單元總分值土地定級單元總分值計(jì)算采用因素加權(quán)分值方法，計(jì)算公式如下：P=Wi×fi（4-14）式中：P—定級單元總分；Wi—某定級因素權(quán)重；fi—某項(xiàng)因素的分值；n—定級因素的數(shù)目。（2）初步劃定土地級別土地級別按總分值變化狀況劃分，不同的土地級別對應(yīng)不同的總分值區(qū)間。任何一個(gè)總分值只能對應(yīng)一個(gè)土地級別。土地級別高低與土地質(zhì)量優(yōu)劣的對應(yīng)關(guān)系基本一致。盡可能保持自然地塊與權(quán)屬單位的完整性。級間邊界盡量采用具有地域突變特征的自然界線及人工界線。級別間應(yīng)漸變過渡。土地級數(shù)目，依不同城鎮(zhèn)規(guī)模及復(fù)雜程度而定，一般大城市5～10級，中等城市4～7級，小城市3～5級。土地級別劃分方法有：①總分?jǐn)?shù)軸確定法，以總分值繪制于數(shù)軸上，按土地優(yōu)劣的實(shí)際情況，選擇點(diǎn)數(shù)稀少處為級間分界。②總分頻率曲線法，對總分值作頻率統(tǒng)計(jì)，繪制頻率直方圖，按土地優(yōu)劣的實(shí)際情況，選擇頻率曲線分布突變處為級間分界。③總分剖面圖法，沿城鎮(zhèn)若干方向作總分變化剖面，按土地優(yōu)劣的實(shí)際情況，以剖面線突變段作為級間分界。6.級差收益測算通過級差收益測算，檢驗(yàn)土地級別初步劃分是否合理，如果不合理，則需重新調(diào)整初步劃分的級別，直至合理；如果合理則進(jìn)行下一步工作。7.級別邊界落實(shí)、成果整理、驗(yàn)收有1:500或1:1000圖件的城鎮(zhèn)，可在室內(nèi)按土地利用現(xiàn)狀確定土地級別邊界；沒有大比例尺圖件的城鎮(zhèn)，分級工作底圖上的土地級別界，必須實(shí)地落實(shí)或核對每一處的土地級別邊界，并附文字詳細(xì)說明級別邊界經(jīng)過的地點(diǎn)。土地級別界線確定后，要編制土地級別圖，進(jìn)行面積量算、成果驗(yàn)收、歸檔工作。4.4土地登記4.4.1土地登記概述1.土地登記的概念土地登記是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及按照法律、法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。土地登記遵循的是法律對土地權(quán)利的認(rèn)定規(guī)定，因此土地登記是一種法律行為，但它也體現(xiàn)了國家行政權(quán)利對土地權(quán)屬關(guān)系的合理干預(yù)，因而也是一種行政行為通過土地登記明晰土地產(chǎn)權(quán)，保護(hù)權(quán)利人的利益。2.土地登記的對象土地登記系指對所有權(quán)和使用權(quán)的登記。土地登記的對象是土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利。國有土地使用權(quán)包括國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營權(quán)）。土地登記是以宗地為基本單元，所謂宗地是指被權(quán)屬界址線所封閉的地塊或空間。土地登記是以宗地為單位進(jìn)行注冊管記的，即實(shí)行一宗地一卡一證制度。3.土地登記的分類土地登記按登記的時(shí)間和任務(wù)不同，可分為土地總登記、初始土地登記、變更土地登記、注銷登記和其他登記。土地總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)對轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)的土地進(jìn)行的全面登記。土地總登記一般在以下兩種情況下發(fā)生：一是對從未進(jìn)行過土地登記的地區(qū)進(jìn)行；二是原有登記需要全面更新的，如土地整理或國家法律、政策發(fā)生重大變化等需要對原已登記過的區(qū)域進(jìn)行全面的重新登記。土地總登記是土地初始登記、變更登記、注銷登記以及其他土地登記的基礎(chǔ)，通過土地登記建立起來的轄區(qū)內(nèi)每宗土地的表、冊、卡、簿是以后土地初始登記、變更登記、注銷登記以及其他土地登記的依據(jù)。初始土地登記是指土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。初始登記一般發(fā)生在土地總登記之后，對某宗地上新設(shè)定的某種權(quán)利的登記，具有經(jīng)常性與分散性的特點(diǎn)。初始土地登記的類型主要包括：劃撥國有土地使用權(quán)初始登記；出讓國有土地使用權(quán)初始登記；國家出資（入股）國有土地使用權(quán)初始登記；國家租賃國有土地使用權(quán)初始登記；授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)初始登記；集體土地所有權(quán)初始登記；集體土地使用權(quán)初始登記；土地抵押權(quán)初始登記；地役權(quán)初始登記。變更土地登記是指因土地權(quán)利人發(fā)生變化，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。變更登記是以總登記或初始登記為基礎(chǔ)，只要涉及登記的內(nèi)容發(fā)生變化，包括權(quán)利人、地址、土地用途、面積等發(fā)生變更都應(yīng)該進(jìn)行變更登記。注銷登記是指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。注銷登記一般有以下幾類適用情形：集體所有土地依法被全部征收的集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)；國家組織移民后不再使用的原農(nóng)民集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)；因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利滅失的土地使用權(quán)或者土地所有權(quán)；縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權(quán)的國有土地；國有土地使用權(quán)出讓或者租賃期限屆滿，未申請續(xù)期或續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)；因債權(quán)實(shí)現(xiàn)解除抵押等而產(chǎn)生的抵押權(quán)注銷登記，以及因地役權(quán)終止產(chǎn)生的地役權(quán)注銷登記。其他登記包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。更正登記是指已完成初始或者變更土地登記的結(jié)果有誤或有遺漏時(shí)，由權(quán)利人和利害關(guān)系人申請或由土地登記機(jī)關(guān)依職權(quán)更正原登記內(nèi)容的土地登記。異議登記是指登記機(jī)關(guān)將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對土地登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿的行為。預(yù)告登記主要是指為保全一項(xiàng)請求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該請求權(quán)所要達(dá)到的目的是在將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類型，所登記的是將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請求權(quán)。預(yù)告登記的本質(zhì)是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力。查封登記是登記機(jī)關(guān)根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，將查封或者預(yù)查封的情況在土地登記簿上加以記載。4.土地登記的意義土地登記在我國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中有著十分重要的意義。首先，土地登記確認(rèn)了土地權(quán)屬關(guān)系，是維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)土地所有者、使用者的合法權(quán)益的法律保障。通過土地登記，確定了國家所有土地和集體所有土地的產(chǎn)權(quán)；分清了土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，界定了國家、集體、個(gè)人在土地上的權(quán)益范圍，這就為保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益提供丁依據(jù)。土地權(quán)利—經(jīng)土地登記即受法律保護(hù)，任何人不得侵占，為保護(hù)士地權(quán)利人的合法權(quán)益提供了法律保證。同樣的，通過土地登記，集體土地的權(quán)益也就可以得到有力的保護(hù)。其次，土地登記是土地實(shí)現(xiàn)全面、依法、統(tǒng)一、科學(xué)管理的一個(gè)重要條件。我國實(shí)行城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理，這在《土地管理法》第五條中有明確規(guī)定“國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國十地的管理均監(jiān)督工作”。而土地登記是統(tǒng)一管理工作的員基本的內(nèi)容，統(tǒng)一管理最基本的體現(xiàn)就是土地登記。第三，土地登記建立了約束機(jī)制，是對房地產(chǎn)市場實(shí)施有效管理的關(guān)鍵措施。土地登記是依法規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序至關(guān)重要的環(huán)節(jié)．是確認(rèn)并保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)的重要措施。每一宗地都要合戶頭．每發(fā)生一次交易就要辦理一次登記。這樣，政府對房地產(chǎn)市場才能實(shí)施有效的監(jiān)督、管理，并使之規(guī)范化。第四，土地登記是土地登記部門拿捏土地動(dòng)態(tài)變化的一個(gè)重要信息源，是土地管理職能的一項(xiàng)必要的內(nèi)容，是土地管理業(yè)務(wù)主要基礎(chǔ)性工作，是促進(jìn)人民安定團(tuán)結(jié)、國家長治久安的有力一環(huán)。4.4.2土地登記的法律依據(jù)土地登記是確定十地權(quán)屬的國家法律行為，其最根本的要求是依照法律的規(guī)定進(jìn)行，包括土地權(quán)利種類、權(quán)利和義務(wù)，確權(quán)規(guī)定以及確權(quán)和登記程序，我國土地登記遵循有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行：1.對土地所有權(quán)、土地使用權(quán)等權(quán)利確定的有關(guān)規(guī)定（1）《中華人民共和國憲法》中有專門的條款對土地所有制、土地權(quán)利等做出了相應(yīng)的規(guī)定，具體有：第六條規(guī)定：中華人民共和國的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。第九條規(guī)定：礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定居于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。第十條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。（2）《中華人民共和國民法通則》對土地權(quán)屬及不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)的規(guī)定：《民法通則》第七十四條規(guī)定：集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。第八十條規(guī)定：國家所有的土地，可以依法由全民所有制單位使用，也可以依法確定給集體所有制單位使用……。第八十三條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙．賠償損失。（3）《中華人民共和國土地管理法》中，對確認(rèn)土地權(quán)利、開展土地權(quán)利、開展土地登記、土地調(diào)查工作等都有詳細(xì)的規(guī)定，具體有：第二條規(guī)定：中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外的自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

第九條規(guī)定：國有土地和農(nóng)民集體所有土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用的，單位和個(gè)人有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。第十條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬下鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。2.對土地登記的規(guī)定（1）《物權(quán)法》對不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行了專門的規(guī)定：第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十條不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。第十四條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

第十六條不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。第十七條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)