不良資產(chǎn)處置方案探討：抵債資產(chǎn)的盤活之路

不良資產(chǎn)處置方案探討：抵債資產(chǎn)的盤活之路無論是司法抵債還是協(xié)議抵債，所涉抵債資產(chǎn)一般均存在處置難的問題。司法抵債是在司法拍賣流拍后，債權人申請抵債，該流拍事實已經(jīng)檢驗了抵債資產(chǎn)市場接受度較低、成交價與預期差距較大等客觀事實。同樣在協(xié)議抵債中，雖然抵債資產(chǎn)并未經(jīng)過司法拍賣，但是如果擬抵債資產(chǎn)處置前景較好，無論是債權人還是債務人都會協(xié)商推進以處置資產(chǎn)所得價款歸還債務，而非采用以物抵債的方式償債。所以一般情況下，抵債資產(chǎn)在當下確實存在處置難度較高、處置折損較大的問題。對于債權人，接受抵債后，短期內(nèi)依然無法順利處置抵債資產(chǎn)，所以盤活抵債資產(chǎn)以減少損失、彌補資本耗用意義重大。一、盤活方式之一為出租財政部印發(fā)的《銀行抵債資產(chǎn)管理辦法》第二十條規(guī)定“抵債資產(chǎn)收取后原則上不能對外出租。因受客觀條件限制，在規(guī)定時間內(nèi)確實無法處置的抵債資產(chǎn)，為避免資產(chǎn)閑置造成更大損失，在租賃關系的確立不影響資產(chǎn)處置的情況下，可在處置時限內(nèi)暫時出租”，故在符合前述條件的情況下，債權人商業(yè)銀行可以將抵債資產(chǎn)短暫出租。（一）對于專業(yè)廠房或生產(chǎn)線可考慮出租給原經(jīng)營方1.案例某農(nóng)商行向客戶A建材有限公司提供保證貸款150萬元，廠房抵押貸款75萬元，機器設備抵押貸款78萬元，最終該建材公司無力歸還形成不良貸款本金290萬元及利息。雙方協(xié)商一致后將抵押房產(chǎn)作價40萬元、機器設備作價26萬元以物抵債。抵債后，銀行又將抵債資產(chǎn)以20萬元/年的租金返租給原經(jīng)營者繼續(xù)經(jīng)營，通過此種方式收回貸款本金14萬元。因該建材公司主營業(yè)務使用高能耗、污染大、低效益的落后生產(chǎn)工藝，存在被關停的風險。于是債權人銀行主動聯(lián)系鎮(zhèn)政府、企業(yè)所在村二委、該企業(yè)負責人等相關人員，經(jīng)多次商討協(xié)商后，對該建材公司公開招標承包經(jīng)營者。所招標的承保經(jīng)營者投入1000萬元完成技術升級換代，保障其不被關停；同時，債權人銀行將抵債資產(chǎn)以68萬元的價格出售給建材公司，保障其具備正常運營的硬件設備。經(jīng)營承包人每年向該建材公司支付80萬元承包費，其中每月將4萬元承包款支付至銀行指定賬戶用于歸還建材公司所欠不良貸款，最終以此種方式收回全部貸款。2.啟示當產(chǎn)生不良貸款時，尤其對于中小型企業(yè)，基本已經(jīng)喪失造血能力。如果將其賴以生產(chǎn)的廠房和機器設備以物抵債，基本等同于“殺雞取卵”，剩余未歸還的不良貸款本金及利息喪失了還款可能性。如果判斷抵債資產(chǎn)的存在可以維持債務人的運營并可產(chǎn)生還款來源，不妨將抵債資產(chǎn)返租給債務人，以“授人以漁”的方式獲得還款來源。尤其對于專用廠房和機器設備，其專用性越強，用途更為受限，市場受眾越少，處置難度越大，抵債后處置虧損的可能性越大。返租給原債務人，更有利于專用廠房和機器設備正常發(fā)揮其產(chǎn)能，也有利于債務人維系經(jīng)營。前面提及“尤其對于中小型企業(yè)，基本已經(jīng)喪失造血能力”，故如果想要整體盤活資產(chǎn)，存在需要引進新的投資人、經(jīng)營人的可能性，債權人商業(yè)銀行在此方面也可有所作為，正如案例中某農(nóng)商行前后溝通協(xié)調(diào)，引進承包經(jīng)營者，為借款人“輸血”和“造血”。但這非常考驗債權人商業(yè)銀行的整體操盤能力、人力資源配置和投入。不得不強調(diào)的是，為保障合規(guī)性，商業(yè)銀行必須考慮返租租金的公允性。（二）拍賣租賃權拍賣租賃權實際與公開招商并無實質(zhì)性差別，只是租賃權以公開拍賣的方式，更有利于交易的公允性和合規(guī)性。大多商業(yè)銀行作為國有金融企業(yè)，對資產(chǎn)招商招租、線下簽約等具有嚴格的流程規(guī)定，通過拍賣租賃權的方式有效避免了線下較為嚴苛、繁瑣的業(yè)務流程，提高效率，同時保障了公允性及合規(guī)性。1.案例中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司河南省分公司就位于鄭州市東太康路28號、36號、38號大上海城共計26套房產(chǎn)的抵債資產(chǎn)的租賃權在阿里拍賣平臺掛牌出售，經(jīng)過15輪的競價，競買人以140萬元/月的租金，拍下42708.31平方米的26套商鋪的租賃權，平均租金為32.89元/㎡。本次要求承租人滿足的附加條件包括：①有大型商超的運營經(jīng)驗與資質(zhì)；②有能力入場管理（出租方不負責房產(chǎn)的交接工作）；③承租方成功競得26處房產(chǎn)的整體租賃資格后，每年應基于租賃場所年凈收益[1]按照不低于7：3的比例分成（出租方不低于70%），同時設定保底租金，保底金額為掛牌成交價的70%。最終出租方的租金收入按照分成金額與保底金額孰高的原則確定。承租人需向出租方提供其租金收入賬戶明細的查詢權。承租方第一年以自然月度為周期向出租方支付租金，需在每月10日前向出租方支付當月租金。第一年租期內(nèi)每期租金金額，由承租方暫按租賃場所當期的凈收益（未經(jīng)審計）確定。自租賃場所開業(yè)第二年起，每年4月15日前，承租方按照審計后確認的年凈收益結(jié)算租賃場所租金，多退少補。如出租方對承租方確認的年凈收益有異議，則出租方有權委托審計機構(gòu)進行審計，承租方應無條件予以配合，并以審計結(jié)果為準。任何情況下審計費用都由承租方承擔。租賃期間內(nèi)，承租方系租賃場所的實際管理人，負責租賃場所的日常管理和維護工作，租賃場所建筑及設施設備維護與檢修所需費用作為扣除項；若租賃場所所在建筑物任何部分受到損壞，需對租賃場所建筑結(jié)構(gòu)進行改造或重建的，雙方應就改造或重建方案及費用承擔另行協(xié)商確定后執(zhí)行。所需費用超過5萬（含）的，確定為大額維修事項。租賃場所如涉及大額維修事項，需經(jīng)出租方審批通過后方可執(zhí)行。其中影響租賃場所招商與運營的應立即進行維修，所需費用作為扣除項。租賃場所內(nèi)發(fā)生的所有安全事故、意外事故的全部法律責任（包括民事、行政和刑事責任）均由承租方承擔；承租方需為租賃場所購買財產(chǎn)保險（受益人為出租方）。租賃期間內(nèi)產(chǎn)生的稅費由雙方依法各自承擔，租賃場所范圍內(nèi)公共區(qū)域及承租方自用區(qū)域?qū)嶋H發(fā)生的水、電、燃氣、通信等費用均由承租方承擔，不作為計算凈收益的扣除項。租賃期間由承租方全權負責租賃場所的招商、對外租賃、營運、廣告推廣、物業(yè)及停車位管理工作。租賃期間承租方對租賃場所享有完整的租賃權和使用權。若承租方對外轉(zhuǎn)租，需經(jīng)出租方就轉(zhuǎn)租事項審批通過，并在轉(zhuǎn)租協(xié)議簽署后10個工作日內(nèi)向出租方報備。租賃期限為1+1年，自《租賃合同》（以實際為準）簽訂日起算，滿一年后出租方可根據(jù)情況同意承租方按照原租賃條件續(xù)租。2.啟示首先，根據(jù)《瑕疵風險提示函》中披露的“當前標的資產(chǎn)存在部分被占用的情況，承租人需有能力入場管理，我分公司不負責標的資產(chǎn)交接”、“承租人須在本合同簽訂90日內(nèi)完成對租賃場所的現(xiàn)場接管工作，并與已入駐商戶簽訂轉(zhuǎn)租及物業(yè)管理協(xié)議”，可以看出抵債資產(chǎn)當前未清場且可能存在租賃關系復雜的情況，承租人必須具備入場接管的能力和成熟的運營經(jīng)驗。對于債權人來講，如果存在此類抵債資產(chǎn)，反倒可以通過拍賣租賃權，引入經(jīng)驗豐富的承租人，協(xié)助解決接管和入場的難題。其次，《瑕疵風險提示函》中披露“由于該標的資產(chǎn)系抵債財產(chǎn)，出租人對租賃物的所有權是居于鄭州市中級人民法院下達的編號為（2021）豫01執(zhí)回392號執(zhí)行裁定書所確認，出租人對相關權證的辦理情況不保證，可能存在使用功能的缺陷，進而影響承租人合同目的的實現(xiàn)”，說明當前該抵債資產(chǎn)尚未辦理過戶手續(xù)，后續(xù)如因未辦理過戶手續(xù)而產(chǎn)生使用中的權利瑕疵，承租人需要自行承擔該風險。對于債權人來講，法院的裁定具有物權效力，在取得物權后，為盤活抵債資產(chǎn)，可先行招租。再次，租金計算方式可根據(jù)抵債資產(chǎn)的情況確定。例如可以約定固定的租金，也可以按照保底+抽成的方式約定租金，也可采用純抽成的方式約定租金。對于有抽成的，抽成的比例和基數(shù)的確定方式需要明確，例如本案例關于凈收益的計算和以及引入審計保障真實性的做法，便提供了很好的思路。最后，對于出租的期限，不宜過長，以滿足監(jiān)管要求的“短暫出租”。本案例便采用1+1的模式，滿一年后出租方可根據(jù)情況同意承租方按照原租賃條件續(xù)租。租賃期限沒有超出處置期限，并且采用1+1的模式更具有靈活性，避免對抵債資產(chǎn)的處置產(chǎn)生障礙。二、盤活方式之二轉(zhuǎn)為自用資產(chǎn)根據(jù)財政部印發(fā)的《銀行抵債資產(chǎn)管理辦法》第二十一條規(guī)定“銀行不得擅自使用抵債資產(chǎn)。確因經(jīng)營管理需要將抵債資產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的，視同新購固定資產(chǎn)辦理相應的固定資產(chǎn)購建審批手續(xù)”，抵債資產(chǎn)可以轉(zhuǎn)為自用的固定資產(chǎn)，從財務報表中的“抵債資產(chǎn)”科目調(diào)整至“固定資產(chǎn)”科目，但是需要辦理固定資產(chǎn)采購的審批手續(xù)。1.案例某城商行貸款項下一商業(yè)店面（兩層）經(jīng)過兩輪拍賣流拍后，申請司法抵債，法院出具抵債裁定后該商業(yè)銀行持有抵債裁定辦理了產(chǎn)權過戶手續(xù)。因該抵債資產(chǎn)地處繁華地段，符合分支機構(gòu)網(wǎng)點建設需要，最終經(jīng)履行審批手續(xù)后，將該抵債資產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，用于開立分支機構(gòu)。2.啟示首先，從監(jiān)管層面上，允許抵債資產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，如果抵債資產(chǎn)對于商業(yè)銀行來說，轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)可以有效利用其價值，例如商業(yè)類的抵債資產(chǎn)可以作為新設分支機構(gòu)的營業(yè)網(wǎng)點或者培訓教育基地、住宅類的固定資產(chǎn)可以作為員工宿舍等，一方面可以降低商業(yè)銀行在市場上尋找購買所需物業(yè)的成本或者因租賃物業(yè)產(chǎn)生的支出，另一方面又化解不良資產(chǎn)，具有雙贏的效果。其次，有利于減少資本占用。根據(jù)《商業(yè)銀行資本管理辦法》第七十三條規(guī)定“商業(yè)銀行自用不動產(chǎn)的風險權重為100%，商業(yè)銀行非自用不動產(chǎn)的風險權重為400%。商業(yè)銀行因行使抵押權等方式而持有的非自用不動產(chǎn)在法律規(guī)定處分期限內(nèi)的風險權重為100%”，所以抵債資產(chǎn)轉(zhuǎn)自用后，就降低了處置期之后資本風險權重提升至400%的風險。三、小結(jié)抵債資產(chǎn)只能短期內(nèi)降低閑置帶來的資源浪費和損失擴大，抵債資產(chǎn)轉(zhuǎn)為