物業(yè)管理和小戶型項(xiàng)目營銷

物業(yè)管理和小戶型項(xiàng)目營銷眾所周知，在以往的小戶型項(xiàng)目的營銷推廣中，地段、與核心商圈的距離、交通條件等因素是影響小戶型項(xiàng)目銷售進(jìn)度的最主要因素。這一兩年來，隨著全國各地小戶型項(xiàng)目競爭的白熱化，小戶型項(xiàng)目推廣除了注重傳統(tǒng)的營銷支持因素外，越來越重視“以人為本”的物業(yè)管理（尤其是物業(yè)管理品牌）在項(xiàng)目推廣中的潛在重大作用。物業(yè)管理品牌，通俗地說，就是物業(yè)管理這種商品的牌子。構(gòu)成物業(yè)管理品牌的要素主要有：物業(yè)公司的聲譽(yù)、形象以及形成和影響物業(yè)公司聲譽(yù)、形象的一系列因素，包括物業(yè)公司的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業(yè)績、裝備水平、社會(huì)評價(jià)、業(yè)主管理委員會(huì)的反映、政府意見等；負(fù)責(zé)人的管理經(jīng)歷、社會(huì)地位與影響力；管理層的素質(zhì)；專業(yè)技術(shù)人員的職稱或技術(shù)等級等等；此外，還包括公司物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)深度等方面。良好的物業(yè)管理品牌不僅有益于彌補(bǔ)和完善開發(fā)商的信譽(yù)和形象，而且使物業(yè)本身更具有吸引力，讓潛在的購房者更樂意為幾乎可以看到的、未來的、系統(tǒng)周到的服務(wù)和優(yōu)良的管理而傾囊。因此，在小戶型項(xiàng)目營銷中，一定要高度重視物業(yè)管理品牌的充分利用。具體來講，主要有以下方面的原因：一、物業(yè)管理品牌是小戶型項(xiàng)目品牌的重要構(gòu)成部分新開發(fā)的小戶型樓盤項(xiàng)目，能不能很快為投資者、購房者所了解、所認(rèn)同、所接受（購買），跟此小戶型項(xiàng)目的品牌有非常密切的關(guān)系。小戶型項(xiàng)目的品牌是一個(gè)非常復(fù)雜的綜合體，但它卻有較為固定的組成部分。具體來講，構(gòu)成小戶型項(xiàng)目品牌的要素主要有：①小戶型項(xiàng)目的自然地理情況，包括小戶型項(xiàng)目的地理位置、周圍環(huán)境與發(fā)展情況、本項(xiàng)目在城市相同或相似物業(yè)中的地位等方面。②小戶型項(xiàng)目的“三商”（即開發(fā)商、施工商、監(jiān)理商）情況，包括它們的資質(zhì)、業(yè)績、社會(huì)評價(jià)、信譽(yù)、企業(yè)形象等方面。③小戶型項(xiàng)目的管理情況，也即物業(yè)管理的品牌如何。小戶型項(xiàng)目品牌的上述三個(gè)組成部分中，第一個(gè)部分，即小戶型項(xiàng)目的自然地理情況，是項(xiàng)目品牌的基礎(chǔ)和前提，同時(shí)，它基本上也是不可改變的。第二個(gè)部分，小戶型項(xiàng)目的“三商”情況，它是決定項(xiàng)目工程質(zhì)量情況、價(jià)位情況、業(yè)主構(gòu)成情況等方面的重要影響因素。通過調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，目前在消費(fèi)者的眼中，第一和第三部分是最為重要的部分，因?yàn)樗鼈兪亲顬椤氨砻婊?、能為消費(fèi)者日常感覺得到的東西。相比之下，由于第一部分往往是不可改變的“硬件”，是沒有感情的，人們對它的注視已逐步弱化，而第三個(gè)部分卻是可以改變的、富有感情的、具有實(shí)用價(jià)值的管理服務(wù)，因此，它更為人們所看重。特別在當(dāng)前，物業(yè)的管理品牌如何，對小戶型項(xiàng)目的品位與品牌具有越來越重要的意義。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，物業(yè)管理的作用與地位正在不斷提高，它是小戶型項(xiàng)目品牌形象體現(xiàn)最充分、最長久的一個(gè)環(huán)節(jié)。因此，要樹立小戶型項(xiàng)目品牌效應(yīng)，就應(yīng)從抓好物業(yè)管理品牌入手。二、物業(yè)管理品牌與小戶型項(xiàng)目成功與否關(guān)系重大一個(gè)小戶型項(xiàng)目如果具有良好的物業(yè)管理品牌，則可以讓現(xiàn)實(shí)的與潛在的購房者對項(xiàng)目增加更多一些信心。因?yàn)樵诳蛻舻难壑?，物業(yè)公司才是和他們“同呼吸，共命運(yùn)”，并將長期和他們共處的單位。目前，一些地方媒體曝光的房子出了問題，業(yè)主找不到開發(fā)商的事例，已讓潛在的買主多了一些心眼。同時(shí)，小戶型項(xiàng)目的管理品位如何，既是與他們?nèi)粘W(xué)習(xí)生活密切關(guān)聯(lián)的，也是他們能否自慰、自豪、自尊的一個(gè)重要影響因素。目前，開發(fā)小戶型項(xiàng)目的物業(yè)管理情況已成為購房者越來越關(guān)心的問題，也是客戶是否選擇該項(xiàng)目的重要影響因素。一個(gè)很明顯的例子是，位置上相臨的兩個(gè)小戶型項(xiàng)目，價(jià)格高但物業(yè)管理品牌好的項(xiàng)目比另一個(gè)價(jià)格低但物業(yè)管理品牌差的銷售情況更為火爆。初期客戶購買小戶型，基本不考慮管理情況，現(xiàn)在客戶買房，多數(shù)情況下都要先問物業(yè)管理公司情況，收費(fèi)多少，服務(wù)項(xiàng)目有哪些等等?？梢韵胍?，一個(gè)沒有良好物業(yè)管理品牌的小戶型項(xiàng)目，它的形象會(huì)怎樣？對于它的銷售推廣又會(huì)產(chǎn)生多大的影響。三、物業(yè)管理品牌策略是戰(zhàn)勝競爭對手的新穎而有效的策略現(xiàn)代市場營銷理論認(rèn)為，我國社會(huì)已經(jīng)進(jìn)入“服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代”，競爭的焦點(diǎn)已由質(zhì)量、品種向服務(wù)轉(zhuǎn)移，誰注重服務(wù)，誰就能贏得市場。而且，現(xiàn)在來看，小戶型項(xiàng)目營銷中可以采取的策略基本上都已用上，而因?yàn)槲飿I(yè)管理在我國產(chǎn)生和發(fā)展的時(shí)間不長，還沒有得到多數(shù)開發(fā)商及營銷商的注意和重視，所以，小戶型營銷中如果充分利用物業(yè)管理品牌進(jìn)行宣傳和促進(jìn)營銷，將是一個(gè)非常新穎、出其不意而有效地戰(zhàn)勝競爭對手的策略。四、小戶型項(xiàng)目營銷推廣中如何有效利用物業(yè)管理品牌策略？一般說來，小戶型項(xiàng)目營銷中利用物業(yè)管理品牌主要有兩個(gè)途徑。其一，現(xiàn)場銷售過程中，通過現(xiàn)有項(xiàng)目管理人員的儀表、言行、工作與服務(wù)態(tài)度等來直接展現(xiàn)物業(yè)管理品牌的魅力，把更多的購房者吸引到自己的小戶型項(xiàng)目上來；其二，非現(xiàn)場營銷中有意把物業(yè)管理品牌作為一個(gè)賣點(diǎn)，通過電視、雜志、報(bào)紙等媒體把小戶型項(xiàng)目物業(yè)管理品牌的概念突出出來。物業(yè)管理品牌在小戶型項(xiàng)目營銷中的利用，具體來講，主要有以下內(nèi)容：1、突出品牌物業(yè)管理在未來居住生活中的重要價(jià)值目前，多數(shù)小戶型購買者不僅對自己所購房屋的質(zhì)量感興趣，同時(shí)更對未來的居住質(zhì)量，即物業(yè)管理服務(wù)的情況十分在意。事實(shí)上，在城市化進(jìn)程和生活節(jié)奏日益加快的今天，多數(shù)客戶希望從品牌物業(yè)管理中獲得生活上、工作上、學(xué)習(xí)上、自尊上、發(fā)展上、享受上的方便與好處。因而，營銷中突出品牌物業(yè)管理在未來居住生活中的重要價(jià)值，對小戶型購買者確實(shí)能夠構(gòu)成為一個(gè)極大的吸引力。2、突出品牌物業(yè)公司的雄厚管理實(shí)力物業(yè)公司的雄厚管理實(shí)力主要體現(xiàn)在物業(yè)公司的技術(shù)力量、專業(yè)裝備水平、注冊資金以及管理人員的職稱、從業(yè)年數(shù)與專業(yè)管理水平等等。品牌物業(yè)公司的雄厚管理實(shí)力能夠給人一種理性上的認(rèn)同與信任，為客戶在思想上、行動(dòng)上接受物業(yè)項(xiàng)目、接受品牌物業(yè)公司打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，提供了現(xiàn)實(shí)的可能性。3、突出品牌物業(yè)公司的驕人管理業(yè)績品牌物業(yè)公司的管理業(yè)績主要體現(xiàn)在管理項(xiàng)目的多少（建筑面積、種類）、管理效果的好壞（取得部級、市級、地區(qū)級先進(jìn)稱號的情況等等）、社會(huì)反映（業(yè)主、住戶及業(yè)主管理委員會(huì)的反映、媒體報(bào)道的情況、政府方面的意見、同行的評價(jià)等等）。品牌物業(yè)公司的驕人管理業(yè)績能夠給人一種感性上的認(rèn)可與憧憬，讓購房者感受到實(shí)實(shí)在在的物業(yè)管理服務(wù)，并對自己的未來產(chǎn)生聯(lián)想和希望。4、突出品牌物業(yè)公司的人情味與“人本管理”理念一般來說，小戶型購買者不希望未來的物業(yè)公司是高高在上的“主人”，也不希望未來的物業(yè)公司是亦步亦趨、唯命是從的“仆人”。他們喜歡那種愿意為自己著想、尊重自己而又不巴結(jié)自己的朋友式的物業(yè)公司。品牌物業(yè)公