集團項目物業(yè)承接查驗管理制度

集團項目物業(yè)承接查驗管理制度目的通過承接查驗的啟動條件、查檢質量標準和查驗流程的規(guī)范，促使項目合理管理工期，滿足法規(guī)要求，提高產品感官工程質量和客戶滿意度。適用范圍集團所有銷售型業(yè)態(tài)（含住宅、辦公、SOHO、社區(qū)商業(yè)等，不含代建項目、持有型商業(yè)及酒店）。定義3.1物業(yè)承接查驗：是指物業(yè)公司承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照國家和集團有關規(guī)范、標準以及前期物業(yè)服務合同，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。3.2現(xiàn)場檢查周期:指《分部分項工程現(xiàn)場檢查啟動確認書》（參見附件一）約定的分項工程現(xiàn)場檢查起止日期。職責地產項目部：負責牽頭組織承接查驗工作，編制承接查驗計劃，跟蹤督促施工企業(yè)整改查驗中發(fā)現(xiàn)的問題。物業(yè)：負責參與計劃編制，實施查驗，接收查驗合格的物業(yè)項目，配合地產督促施工企業(yè)整改。承建單位：參與計劃編制和現(xiàn)場查驗，組織整改查驗中發(fā)現(xiàn)的不合格項。管理內容承接查驗分為準備、資料移交、現(xiàn)場查驗、整改、復驗和實物承接移交等六個階段。由地產項目部負責組織和督促，為簡便操作，實物承接可由施工企業(yè)直接向物業(yè)公司進行移交。承接查驗按照下列程序進行召開承接查驗啟動會確定物業(yè)承接查驗計劃查驗移交資料現(xiàn)場查驗共用部位、共用設施和設備整改查驗中發(fā)現(xiàn)的問題復檢整改問題達成少量遺留問題整改計劃辦理實物承接移交手續(xù)公區(qū)水電表移交分期開發(fā)建設的項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)進行分期查驗，分期辦理項目移交手續(xù)，當期無法封閉管理的區(qū)域應劃到下一個交付批次。爭議解決：承接查驗過程中出現(xiàn)地產和物業(yè)無法達成一致的爭議項目，由地產項目負責人或物業(yè)公司總經理報地區(qū)公司PMO決策。承接查驗準備地產項目部工程經理于承接查驗啟動會前編制完成《項目承接查驗計劃》（參見附件二）。項目集中交付日前90個日歷日，由地產項目負責人牽頭，組織施工、監(jiān)理和物業(yè)召開承接查驗啟動會，確定承接查驗小組成員、職責、資料移交要求、查驗計劃及標準、信息周轉流程及查驗范圍。承接查驗開始前，地產項目部責任工程師負責按附件三、四的格式，編制《資料移交清單》和《實物移交清單》，并與承建單位和物業(yè)項目工程負責人達成一致。承接查驗開始前，由項目部責任工程師牽頭組織相關參建單位按專業(yè)或系統(tǒng)編制技術培訓教材，向物業(yè)同事進行交底，幫助物業(yè)同事了解設備設施系統(tǒng)運行原理、現(xiàn)場建設狀況、操作和管理維護要點等。承接查驗開始前，項目部內業(yè)工程師應將施工或采購合同、圖紙（含電子版）完成資料收集。資料移交項目部內業(yè)工程師負責按《資料移交清單》歸集移交資料，按《建設工程文件歸檔整理規(guī)范》GB\T50328-2014管理要求裝訂成冊。資料移交應符合《集團承接查驗內容和標準》（附件五）要求，應該包括：竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料（圖紙應包括紙質和電子版本，竣工圖宜為施工圖+變更簽證）；共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；承建及售后服務單位通信錄，參見附件六；項目施工或采購合同（應抹去合同金額或商務等需保密條款）。物業(yè)根據(jù)《資料移交清單》（附件三）和5.6.2條規(guī)定，對移交的資料進行清點和核查，重點核查《資料移交清單》（附件三）編制的完整性，以及現(xiàn)場移交資料與《資料移交清單》（附件三）的匹配度。移交中發(fā)現(xiàn)缺失的，在《現(xiàn)場查驗缺項登記表》（附件八）登記，由地產項目部負責在實體移交前補齊。未完成資料移交的，不能進行實體移交簽字?，F(xiàn)場查驗現(xiàn)場查驗前,工程進度和資料移交應滿足《分項工程現(xiàn)場檢查啟動確認書》的要求，由地產、物業(yè)雙方書面確認現(xiàn)場查驗啟動日期和周期。現(xiàn)場查驗前，物業(yè)查驗負責人組織查驗人員解讀查驗項目施工合同(應剔除合同價格信息)、核對《合同清單》與《實物移交清單》的規(guī)格型號和數(shù)量一致性。現(xiàn)場查驗結合5.5.2條編制的查驗計劃及5.7.1條確定的啟動日期，查驗小組由地產項目工程部、物業(yè)項目工程和承建單位人員組成。應對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現(xiàn)場查驗：共用部位：一般包括公共環(huán)境裝修、物業(yè)用房裝修及安裝、設備房簡裝及安裝、留置資產的裝修及安裝（會所、游泳池配套用房）、人防設施。共用設備：一般包括電梯、給排水系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、發(fā)電機、變配電系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、周界安防系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、弱電網絡系統(tǒng)、車管系統(tǒng)、人行道閘系統(tǒng)等；共用設施：一般包括道路、信報箱、標識導視、環(huán)境硬景、環(huán)境植物、休閑康體設施、停車設施、垃圾轉運設施等?，F(xiàn)場查驗標準詳見《集團承接查驗標準》（附件五），主要依據(jù)下列文件：商品房買賣合同臨時管理規(guī)約前期物業(yè)服務合同建設單位移交的圖紙資料建設工程質量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范項目移交清潔標準，詳見附件七項目施工和采購合同地產與物業(yè)界面文件現(xiàn)場查驗應綜合運用核對、觀察、試運行、檢測和實驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。分部分項在約定的現(xiàn)場檢查周期內，發(fā)現(xiàn)的問題由物業(yè)填寫《現(xiàn)場查驗缺項登記表》（附件八）提交地產項目部按5.8條要求處理。整改及復檢分部分項查驗完成后，地產項目部應在接到《現(xiàn)場查驗缺項登記表》（附件八）五個工作日內，組織地產、物業(yè)、監(jiān)理和承建單位，就查驗中發(fā)現(xiàn)的問題達成一致，由地產項目部責任工程師督促承建單位進行整改，物業(yè)項目工程負責現(xiàn)場跟蹤和督促。承建單位完成整改后，向物業(yè)項目工程提出復驗申請，物業(yè)項目工程應在接到復驗申請3個工作日內開始復檢。分部分項在約定的現(xiàn)場檢查周期內，已提交且達成一致的整改問題復檢合格率達到95%以上，分部分項系統(tǒng)功能完整且滿足5.8.1條規(guī)定時，開始按承建單位進行現(xiàn)場承接移交；逾期提交的查驗問題不做為項目承接移交的約束條件，但施工單位應依據(jù)合同履行維保責任。復檢合格率在95%以上，遺留的少量整改問題，由承建單位在《承接查驗實體移交記錄》（附件九）上提出整改計劃，就存在的問題、整改措施、整改時限及違約責任作出明確約定，由物業(yè)按《報事管理程序》跟蹤督促完成。對于施工單位拒不整改、無法聯(lián)系施工單位、三次以上整改仍不能達到質量要求的，按集團頒布的《集團竣工交房項目返修管理制度》執(zhí)行。承接項目實體移交應具備以下條件應滿足《集團承接查驗標準》（附件五）強制條款的要求。5.7.4條規(guī)定范圍現(xiàn)場查驗全部完成，發(fā)現(xiàn)需整改問題，整改復驗合格率達到95%以上（不含95%），承建單位對遺留整改問題的問題描述、整改措施、整改時限及違約責任與物業(yè)達成一致。項目公共區(qū)域及室內清潔達到附件七，《項目交付清潔標準》。5.6.2要求的資料已全部移交物業(yè)符合5.9.1條要求后，物業(yè)應在5個工作日開始接收項目實體，接收完成后填寫《承接查驗實體移交記錄》（附件九），并由承建單位、地產、物業(yè)三方簽章，一式三份。承建單位與物業(yè)辦理移交后，三方簽署的《承接查驗實體移交記錄》（附件九）作為辦理造價結算的必備前置條件，否則造價部門不予辦理結算手續(xù)，暫停支付合同結算款項。安防系統(tǒng)實體移交日期晚于實際集中交房首日的，質保期自承接查驗實際移交之日開始計算；其余共用部位、共用設施設備的質保期按照合同約定的質保條款執(zhí)行。物業(yè)承接后發(fā)現(xiàn)的工程質量問題，按集團頒布的《集團竣工交房項目返修管理制度》執(zhí)行，地產根據(jù)合同約定支付給承建單位的質保金，應經物業(yè)公司工程技術部返修中心負責人審核簽字。集中交付首日至承接完成前，已投入運行設備物業(yè)應按公司作業(yè)指導文件要求做日常巡檢、進出管理、風險控制與處理、故障協(xié)調處理。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《物業(yè)承接查驗辦法》第二十九條要求，物業(yè)在完成項目移交后30工作日內，持下列文件向所在地的區(qū)、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續(xù)，具體執(zhí)行根據(jù)當?shù)匦姓鞴懿块T要求執(zhí)行。前期物業(yè)服務合同臨時管理規(guī)約物業(yè)承接查驗協(xié)議建設單位移交資料清單查驗記錄交接記錄公區(qū)水電表移交移交前提條件：集中交付后，總包查驗完成，整改完結率均達95%以上并完成實體移交物業(yè)；通正式水、電、氣。移交辦法：未辦理水電表移交前，物業(yè)應按照物業(yè)服務標準保障現(xiàn)場設施設備正常運行，所產生的能源費由地產項目部承擔。滿足5.10.1條件后，物業(yè)應在10個工作日內完成水、電、氣等能源計量表的接管工作。集中交付首日起60天仍不滿足5.10.1條件的，物業(yè)在10個工作日內先辦理水、電、氣等能源接管工作，物業(yè)、地產和施工單位召開專題會約定整改計劃和移交時間，并約定逾期整改和移交對施工單位的處罰措施。臨水臨電的，至正式通水電之日止該部分能源費用由地產承擔。水電表接管后，承建單位因為返修、生活或辦公等在項目內需要搭接水電的，需向物業(yè)管理處辦理搭接手續(xù)，并按物業(yè)公布價格繳納能源費用。承接查驗完成所有分部分項工程均完成實體移交后，由地產項目部以OA形式提交移交記錄確認單，物業(yè)項目經理、物業(yè)工程技術部負責人會簽確認，地產項目總審批，做為項目全景計劃承接查驗完成節(jié)點成果附件。集中交付首日起180天仍未完成整體移交的，項目應向集團工程部和物業(yè)管理部報備，集團組織專家人員到現(xiàn)場查看后確定整改移交方案，參照以下標準給地區(qū)公司一到三星的通報批評。

一星兩星三星地產交房區(qū)域不能有效圍合；1個分項工程仍未移交（不含總包）；土建總包、2個及以上分項工