長沙陽光100國際新城商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位規(guī)劃方案

【第一部分】市場(chǎng)及環(huán)境分析1.1商業(yè)宏觀環(huán)境分析****年，廣東有50%商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營不善，商業(yè)物業(yè)空根據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟研究中心發(fā)布的《****年中國商業(yè)地產(chǎn)年度報(bào)告及1.1.1城市社區(qū)商業(yè)將成為新亮點(diǎn)定，今后10000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目必須進(jìn)行聽證，由發(fā)改委、建設(shè)商經(jīng)過聽證之后必須拿到書面同意建設(shè)意見，方可辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)。而建設(shè)11.1.2開發(fā)門檻與開發(fā)集中度將大幅提高遵照中國加入WTO后的承諾，中國商業(yè)零售業(yè)自****年12月11日開始徹底而實(shí)際上，自2002年起，各大國內(nèi)、國際大型賣場(chǎng)和超市就已開始了大規(guī)模在其他一些大城市各新開6到8家新店，****年新增10至15家冠軍生鮮超市，2006年新開100家迪亞店。****年，外資商業(yè)對(duì)商鋪的需求仍會(huì)有大幅增加，同1.2商業(yè)政策法規(guī)分析同時(shí)，根據(jù)長沙市政府2003年10月公布的《關(guān)于2003--****年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)麗臣路以南，勞動(dòng)西路以北的范圍以外的地區(qū)；大型倉儲(chǔ)商店(超市)主要限在城郊結(jié)合部的交通要道建設(shè)。并且，根據(jù)《意見》建議，近3-5年內(nèi)在長沙城市1.2.2城市規(guī)劃管理1.2.3土地供應(yīng)控制民工工資的行為。依照國務(wù)院令第305號(hào)和省政府令第157號(hào)，規(guī)范城市房屋拆1.2.5金融風(fēng)險(xiǎn)的防范60%,貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)營業(yè)用房應(yīng)為竣工驗(yàn)收的房屋。對(duì)1.3宏觀市政規(guī)劃分析1.3.1總體規(guī)劃根據(jù)《長沙市城市總體規(guī)劃(2003年至2020年)》,到2020年長沙市區(qū)人口將達(dá)到310萬人，城市建設(shè)規(guī)劃用地為310平方公里，這為長沙新一輪的房地產(chǎn)1.3.2岳麓區(qū)規(guī)劃星大道岳麓區(qū)段茶山路至望城十八丘段已拉通路基，計(jì)劃今年8月底竣工通車；國道繞城線，明年按雙向6車道拉通。2.1長沙市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展歷程進(jìn)入2000年后商業(yè)物業(yè)進(jìn)入理性階段，中央廣場(chǎng)、國際IT城、東塘福樂名2.2長沙市商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)現(xiàn)狀長沙市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量情況表03年04年098年99年2000年01年年份02年藥品超市生活超市家電超市家居建材超市藥品超市這些小型店面積一般不大，從200平方米到1500平方米不等，扎根于社區(qū)，集中◆購物心理分析◆長沙超市下一輪的商業(yè)大戰(zhàn)，將在社區(qū)超市之間進(jìn)行長沙作為一個(gè)中型城市，人口僅180萬左右，現(xiàn)有的大型超市已經(jīng)達(dá)到了20收周期短，所以風(fēng)險(xiǎn)要小得多，且又能盡可能地占領(lǐng)地盤，瓜分市場(chǎng)份額，再加上大超市本身的品牌形象和良好售后，讓顧客前來購買環(huán)境、買到了值得信任的產(chǎn)品、又省掉了去大超市購物排隊(duì)結(jié)賬的◆六大巨頭是最合適的，隨著****年3月27日凌晨0點(diǎn)，全國最大的家電連鎖企業(yè)之—從第一家店于****年3月開張，到****年農(nóng)歷新年前夕，國美一口氣在長沙開出了5家大賣場(chǎng)——小吳門店、南門口店、東塘旗艦店、火車站店、新中路口器超市擴(kuò)展到5家——河西店、東塘旗艦店、八一錦華店、朝陽店、星沙店，更◆鎖定客戶群“誰能最終達(dá)到終端”這個(gè)問題上，那么,怎樣面對(duì)激烈的市密集購買家電，除非是搬遷新房，才會(huì)有一次集中的購買計(jì)劃，那么,一個(gè)大型◆新房=裝修=消費(fèi)1)開福區(qū)蓉北路華夏路狂江中路路金中路關(guān)蓉中路苦江北路東風(fēng)路裂王盆路2)雨花區(qū)勞動(dòng)西路題街華銀旺和超市南民晃北路光路動(dòng)步東環(huán)二環(huán)雨花大型賣場(chǎng)分布圖芳惠路城光車站路佳花路路性市市3)天心區(qū)錦中院蓉中金赤略市南路動(dòng)好文超市街路代品慕露有井西置4)芙蓉區(qū)路黃興甲大國美電器場(chǎng)路五路萬家雨(馨事)九芝車站北路車站中路東二環(huán)線路萬家麗八東蔡鍔中路路超平商超盤遠(yuǎn)解市5)岳麓區(qū)3.1宏觀的市政規(guī)劃3.2發(fā)展趨勢(shì)3.3商業(yè)業(yè)態(tài)的改變中國的商業(yè)在改革開放二十年的時(shí)間里完成了從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過型超市)——零售業(yè)的第四次革命；購物中心——零售店大聚集；物流配送中心4.1五一商圈分析如果把長沙的商業(yè)格局劃分為幾個(gè)的話，大4.2新興商圈分析1)新中路商圈2)候家塘商圈強(qiáng)勁鋒大道瀟湘大道北路(現(xiàn)銀盆南路),這一板塊住宅市場(chǎng)是河西樓市中發(fā)展最快的廣場(chǎng)項(xiàng)目；再沿瀟湘大道往北又有華銀旺和購物廣場(chǎng)和威勝廣場(chǎng)恒生超市，3.5使商業(yè)地產(chǎn)日漸從原由的自發(fā)型商業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代型商業(yè)業(yè)態(tài).這對(duì)于河西原5.1.2河西商業(yè)業(yè)態(tài)和結(jié)構(gòu)從商業(yè)結(jié)構(gòu)來看，河西的人口質(zhì)量是由文化氛圍而定位的，主要偏重于“大學(xué)城”和“大型企業(yè)”兩大板塊.輻射到的人群以學(xué)生.教師以及大企業(yè)員工為主.人區(qū)間名稱業(yè)態(tài)米)面寬進(jìn)深層數(shù)(元/月意向意向深灣鎮(zhèn)片區(qū)服飾：67%其他：33%米米米米向向有一定河西板片區(qū)財(cái)經(jīng)學(xué)院片區(qū)層1居多部分夾層層向向財(cái)院周邊成熟商業(yè)社區(qū)擴(kuò)經(jīng)擴(kuò)經(jīng)營需大營需1層4層多多一般已社區(qū)其其樂：9%新民路片區(qū)餐餐休品：20%閑：14%醫(yī)藥：14%其1層5層經(jīng)營臨街商鋪意向適中有意面積片區(qū)各5%其他：10%經(jīng)營□服飾精品□超市其他5.1.3河西商業(yè)消費(fèi)人群分析表分析要素分析要素地點(diǎn)年齡階段(歲)收入水平月購物次數(shù)(元/月)消費(fèi)種類主要?jiǎng)t地點(diǎn)場(chǎng)所消費(fèi)人群學(xué)生校內(nèi)家庭來源平均8次零食為主一佳.黃興教師平均00飲，休閑居多大型企業(yè)員工平均7次600以上：30%生活用品，餐飲，休閑自由職業(yè)其他：20%20-40為主活300以下：18%生活用品.食品在影響選擇購物場(chǎng)所的因素方面，便利、購物環(huán)境、品牌分別是影響消費(fèi)者選擇消費(fèi)場(chǎng)所最重要的三大因素，當(dāng)購物場(chǎng)所的環(huán)境和檔次較高或者可以提供特色商品和服務(wù)時(shí)，他們也愿意克服距離的不利影響前往消在購物頻次和月消費(fèi)額方面，學(xué)生的購物頻次最高，但消費(fèi)額最低，教師階層的購物次數(shù)最少但消費(fèi)額最高，企業(yè)職員和自由職業(yè)者則呈現(xiàn)多級(jí)分化的情況，總體來說，由于河西經(jīng)濟(jì)水平依然偏低，其消費(fèi)能力也偏弱一些。從消費(fèi)種類上看，多以日常消費(fèi)為主，高檔消費(fèi)一般選擇到河?xùn)|的大型知名賣分析要素分析要素面積區(qū)間(m2)業(yè)態(tài)比例(主營業(yè)態(tài))占有比例檔次區(qū)間高檔經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)：50-100最大：3600餐飲：80%中檔經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)：20-50最大：300服飾：75%餐飲：25%低檔經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)：3-20最大：50餐飲.服飾：80%日雜：20%5.1.5麓南板塊租價(jià)情況1)新民路門面15元/平方米/月——30元/平方米/月2)岳麓公園至桃子湖路門面40元/平方米/月——60元/平方米/月3)商業(yè)文明街門面40元/平方米/月——70元/平方米/月4)麓山南路100元/平方米/月——140元/平方米/月5.1.6具體商業(yè)分布情況商業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)餐飲：15家(18%)休閑美容：14家(17%)服裝精品：11家(13%)其它：42家(包括建材、銀行等)公園公園瀟湘瀟湘大道麓路路商業(yè)文明街餐飲：72家(19%)商業(yè)文明街服裝精品：106家(28%)通訊攝影：38家(10%)休閑美容：26家(7%)鞋襪內(nèi)衣：25家(7%)超市批發(fā)：21家(6%東方紅麓藥店診所：20家(5%)銀行：6家(2%)麓其它：33家(包括琴行、床上用品、招潮南計(jì)專待所等)潮南計(jì)專山山馬阜岳南路中心小學(xué)黃鶴村靳江村陽光100地點(diǎn)時(shí)間段晝間人口密度車流量通程商業(yè)廣場(chǎng)1000人100輛新民路906人630輛564人638輛170人456輛商業(yè)文明街1902人423輛1775人558輛1934人662輛(計(jì)專段)1900人649輛1742人(藝校段)(工大段)業(yè)態(tài)分布比例□餐飲設(shè)施□零售設(shè)施□娛樂休閑設(shè)施□生活配套設(shè)施業(yè)態(tài)分布圖□□零售設(shè)施□□零售設(shè)施口娛樂休閑設(shè)施口生活配套設(shè)施餐飲設(shè)施◆麓山南路(藝校段)業(yè)態(tài)分布圖□娛樂休閑設(shè)施□生活配套設(shè)施◆麓山南路(工大段)從各片區(qū)的業(yè)態(tài)分布情況來看，零售業(yè)的比重在各個(gè)區(qū)域都是最大的，除商業(yè)文明街之外，其比例都超過了50%,處于第二位的是餐飲業(yè)，越臨近高校區(qū)則餐飲業(yè)比例越高，商業(yè)文明街的餐飲業(yè)占總到了商鋪供應(yīng)量的30%。娛樂業(yè)的分布趨勢(shì)是越往南，則比重越低，但在商業(yè)文明街路段，由于學(xué)生人群的增多，娛樂業(yè)反而比通程商業(yè)廣場(chǎng)片區(qū)更為發(fā)達(dá)。設(shè)施類型餐飲業(yè)土菜館大排擋中西餐廳酒家、家菜館煲仔飯、米粉店南北風(fēng)味小吃特色酒樓粥鋪、煲仔飯快餐、面、粉館火鍋城、燒烤中西餐廳茶餐廳地方風(fēng)味小吃粥鋪、煲仔飯快餐、燒烤特色酒樓中西餐廳蒸菜館零售業(yè)藥店日雜服飾書店精品飾物服飾精品飾物皮具蛋糕、點(diǎn)心眼鏡水果店書店、文具煙酒、小超市保健食品超市日雜南食奶茶冷飲冰品水果店服飾精品飾物箱包化妝品服飾、精品飾物藥店、書店內(nèi)衣、鞋襪、眼鏡、化妝品鐘表、手機(jī)、床上用品體育運(yùn)動(dòng)專賣店超市、日雜南食奶茶、冷飲冰品手機(jī)專賣蛋糕點(diǎn)心家居用品內(nèi)衣、鞋襪體育運(yùn)動(dòng)專賣店電器、電子產(chǎn)品音像、琴行蛋糕點(diǎn)心內(nèi)衣、鞋襪書刊蛋糕、點(diǎn)心電器、電子、電腦、五金、箱包、保健食品音像、琴行動(dòng)漫產(chǎn)品、滑輪文化用品寵物用品鮮花水果娛樂休閑業(yè)保健按摩美發(fā)館茶座咖啡廳美發(fā)館美容時(shí)尚館網(wǎng)絡(luò)會(huì)所臺(tái)球城網(wǎng)絡(luò)會(huì)所美容美體館美發(fā)館影視吧休閑屋美發(fā)館休閑屋生活家裝建材通訊保險(xiǎn)公司航空代理點(diǎn)通訊門診通訊數(shù)碼影相銀行洗衣房銀行門診房產(chǎn)咨詢培訓(xùn)教育5.1.10河西商業(yè)地產(chǎn)的變動(dòng)趨勢(shì)5.2.1深灣鎮(zhèn)商圈的特征名稱門面情況(單位：米)意向擇區(qū)面寬面積最小最小區(qū)精品：10%皮具：5%美容：5%藥店：3%其他：5%最大最大向向社區(qū)鋪面服飾：56%最小最小片區(qū)意向新新外灘片區(qū)業(yè)精品精品■餐飲□□皮具■美容藥店□藥店其他藻灣鎮(zhèn)商業(yè)門面的90%以上以租賃為主，特別是新開發(fā)的商業(yè)廣場(chǎng)，開發(fā)商為灘精品服飾廣場(chǎng)”采取免半年租金的方式.與此不同的大型超市和商場(chǎng)如通程、步5.2.2藻灣鎮(zhèn)的商業(yè)地位滯灣鎮(zhèn)作為連通河?xùn)|、河西兩大板塊最為便利的咽喉要地，東起河?xùn)|經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，西至河西開發(fā)區(qū)，南往高校區(qū)及陽光100商圈(即麓南板塊),具有不可替業(yè)態(tài)分布比例□□服飾精品■醫(yī)藥診所其他租金為60平方米/月.5.3.2大學(xué)城的商業(yè)地位3.1社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀行等，各行業(yè)在不同社區(qū)的分布比例不一，營業(yè)面積從10—500平米不等，租金社區(qū)商鋪建成年份統(tǒng)計(jì)□1980年以前■1980-1990年□1990-2000年□2000-2004年商鋪開發(fā)體量比例□3000平方米以下■3000-5000平方米□5000-10000平方米□10000平方米以上3.1.3社區(qū)商鋪經(jīng)營門面面積百分比示意圖□50平方米以下■50-100平方米□100-300平方米□300-500平方米■500平方米以上3.1.4社區(qū)商鋪售價(jià)百分比示意圖(×元/m2)社區(qū)商鋪售價(jià)比例 □5000元以下□5000-8000元□8000-10000元□10000元以上3.1.5社區(qū)商鋪?zhàn)饨鸢俜直仁疽鈭D(×元/m2·月)□50平方米以下□40元以下□40-60元□60-80元■80-100元□100-120元120元以上3.2.1社區(qū)商鋪個(gè)案橙子498街區(qū)橙子498街區(qū)位于韶山路498號(hào)中南林學(xué)院正門，總建筑面積28000m2,商業(yè)面積為20000m2,該項(xiàng)目共有五棟，前期開發(fā)四棟，每棟六層，1-3層規(guī)劃為商鋪，4-6層為酒店。在營運(yùn)模式方面，開發(fā)商自留2/3物業(yè)(橙子酒店、步步高超市等),針對(duì)肯東方新城位于馬王堆路，該區(qū)規(guī)劃總建筑面積40萬平方米，總商業(yè)面積近二期擁有300多個(gè)社區(qū)商鋪，總計(jì)1萬多平方米，鋪位面積大小不等，小的幾十鋪面層高6米多，可分隔成一層為門面，二層居住、辦公、倉庫□服裝精品□生活超市金街銀苑該項(xiàng)目位于韶山路355號(hào)(原湖南橡膠廠),總建筑面積150000m2,商業(yè)面其總建筑面積為62萬m2,商業(yè)面積總共1萬多m2(包括周邊社區(qū)),其中，咸嘉■休閑美容□服飾精品樓層高3.6米。為周正，除轉(zhuǎn)角門面是異形外均為開間5.5,進(jìn)深10米的臨街獨(dú)立小門面，門面隨地勢(shì)門面層高6-9米不等。作為普通型社區(qū)商業(yè)，其運(yùn)營無具體業(yè)態(tài)規(guī)劃，現(xiàn)出租率74%,主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為美容，超市，藥店等社區(qū)生活配套商業(yè)。3.2.2個(gè)案整體分析1)各項(xiàng)目商鋪面積區(qū)間比較平方米平方米-鑫天鑫城—橙子498街區(qū)--鴻銘中心×-咸嘉新村片區(qū)2)各商鋪價(jià)格區(qū)間比較R一鑫天鑫城3)各項(xiàng)目租金情況比較各商鋪?zhàn)饨鹎闆r元/平方米/月元/平方米/月一東方新城鴻銘中心—咸嘉新村片區(qū)最低租價(jià)平均租價(jià)最高租價(jià)銘中心由于體量龐大，而市場(chǎng)尚未成熟，需求量較小，其租金價(jià)格反而要較河西4)各項(xiàng)目商鋪總建筑面積比較橙子498街區(qū)橙子498街區(qū)東方新城]鴻銘中心□咸嘉新村片區(qū)■新外灘片區(qū)鑫天鑫城由于鴻銘中心規(guī)劃有長達(dá)500米的風(fēng)采大街，其商鋪總量高達(dá)46000平方米，其體量已足以構(gòu)成一個(gè)區(qū)域性的商業(yè)中心，但由于其商鋪面積偏大，總價(jià)較高，橙子街區(qū)提出了長沙首個(gè)院落式商業(yè)街區(qū)概念，總商業(yè)面積達(dá)二萬平方米，輻常住人口7萬人。陽光100國際新城位于岳麓區(qū)規(guī)劃中的大學(xué)新城板塊，致力倡導(dǎo)展現(xiàn)新長沙的國際風(fēng)采，其占地989畝，將建成聚集“城市新興白領(lǐng)”的高檔社區(qū)。為滿足4.1經(jīng)營范圍分析4.2客戶需求分析一般層高要求5米左右。5.1消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究5.1.1消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)：陽光100國際新城占地989畝，建筑面積100萬平方米，計(jì)劃5年內(nèi)開發(fā)完畢，共計(jì)住宅7000多套，預(yù)計(jì)可入住人數(shù)為21000——30000人左右。其中不光包括占較高比例(40%)大學(xué)教師，其余的購房者也均為長沙高素質(zhì)、高學(xué)歷、高收入2)大學(xué)城輻射范圍內(nèi)的高素質(zhì)學(xué)術(shù)專業(yè)人士(包括師生);大學(xué)城現(xiàn)有學(xué)生計(jì)10余萬，校園商業(yè)非常發(fā)達(dá)，且尚在籌備中的含浦組團(tuán)，3)周邊別墅和住宅區(qū)(如岳麓山公館、麓山別墅、楚盛濱江花園及星語林汀4)三個(gè)安置區(qū)近6000戶的消費(fèi)人群。陽光100國際新城的周邊有眾多的安置5.1.2周邊人群分布結(jié)構(gòu)：●麓南板塊人口分布情況口流動(dòng)人口10000人口流動(dòng)人口10000人□常住人口20000人■教職工24000人口在校學(xué)生121000人0學(xué)生教職工常住人口流動(dòng)人口人口數(shù)量口湖南師大教職工5000人●學(xué)生分布情況31000人湖大30000f師大0●****年湖南高校教師年收入情況：高校教師年收入情況調(diào)查4.6%一3萬至5萬■5萬至7萬□7萬至9萬□9萬至20萬■20萬以上□不愿透露圓服裝■居住高校學(xué)生收支情況達(dá)到18500元，而年消費(fèi)最低的只有2100元。大學(xué)生年支出均值為8383.96元。這其中92.7%的大學(xué)生把家庭供給作為最主要的經(jīng)濟(jì)來源，占其中總消費(fèi)的70%學(xué)生月支出情況元/月元/月口生活日用品■通訊費(fèi)(電話、手機(jī)、上網(wǎng))口交際費(fèi)口衣服■其他零用6.1競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況本項(xiàng)目商業(yè)部分的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是長沙市已有的大型商業(yè)項(xiàng)目和周邊商業(yè)項(xiàng)6.1.1超市業(yè)態(tài)超市品牌所處區(qū)域物業(yè)位置營業(yè)面積沃爾瑪黃興路與解放西路交匯處天心區(qū)2-3樓1.8萬平米家樂福芙蓉廣場(chǎng)芙蓉區(qū)負(fù)1層1.6萬平米麥德龍麗臣路開福區(qū)臨街獨(dú)立物業(yè)2.6萬平米家潤多(朝陽店)人民中路雨花區(qū)家潤多(千禧店)火車站芙蓉區(qū)華銀旺和(上大垅店)開福區(qū)臨街獨(dú)立物業(yè)1.4萬平米新一佳(侯家塘店)侯家塘雨花區(qū)臨街路口1-3樓8500平米新一佳(通程店)滯灣鎮(zhèn)岳麓區(qū)(河西)1.2萬平米新一佳(開福店)麗臣路開福區(qū)臨街1樓8000平米好又多(西湖路店)南門口天心區(qū)臨街1-3樓7000平米華銀旺和(華銀園店)韶山中路雨花區(qū)獨(dú)立物業(yè)1.2萬平米4)、會(huì)員制優(yōu)惠；餐飲業(yè)是長沙消費(fèi)市場(chǎng)引人注目的一個(gè)亮點(diǎn)。在我市餐飲行業(yè)形成了幾個(gè)極單位19個(gè)，從業(yè)人員為1639人，商品零售額為22203.9萬元6.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況7.1優(yōu)勢(shì)S2)本項(xiàng)目總占地面積約1000畝，總規(guī)劃戶數(shù)為6000戶、總居住人口將達(dá)37.2劣勢(shì)W3)項(xiàng)目位于二環(huán)線內(nèi)側(cè)，交通不便，而且二環(huán)線的車流速度很快，對(duì)從含浦4)地塊南面的地勢(shì)較二環(huán)線道路路面低3米左右，不利于規(guī)劃設(shè)計(jì)。5)地塊周邊的工程施工也會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響。6)本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的農(nóng)民集中安置區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)落后，價(jià)格極低，對(duì)商鋪價(jià)7)人們對(duì)大學(xué)城板塊的商業(yè)物業(yè)認(rèn)同度很低，多傾向于就近消費(fèi)或者前往成7.3機(jī)會(huì)01)大學(xué)城板塊的商業(yè)項(xiàng)目稀少，且項(xiàng)目周邊可供開發(fā)的商業(yè)土地非常少，本2)本項(xiàng)目周邊新開發(fā)的樓盤眾多，居住人口正在逐步增加當(dāng)中，且這部分人3)從河西商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來看，由于藻灣鎮(zhèn)的發(fā)展空間受到湘江和岳麓山的擠壓，其發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)不大，河西片區(qū)未來的商業(yè)4)高起點(diǎn)、高水準(zhǔn)的規(guī)劃，將給項(xiàng)目商業(yè)的運(yùn)作帶來良好的想象空間和操作5)河西地產(chǎn)的升溫，以及媒體對(duì)大學(xué)城板塊的關(guān)注，有利于項(xiàng)目的廣告宣傳6)周邊高校教職員工對(duì)本項(xiàng)目營建具有獨(dú)特藝術(shù)魅力的情景商業(yè)街具有比較7.4威脅T2)大學(xué)城板塊現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境仍未形成氣候，商業(yè)經(jīng)營難度較大，市場(chǎng)對(duì)這一3)項(xiàng)目目前用地仍為大學(xué)城規(guī)劃預(yù)留用地，其規(guī)劃指標(biāo)不確定因素將對(duì)規(guī)劃8.1租與售以投資理財(cái)?shù)慕嵌葋碚f，6%—8%的年回報(bào)率是比較適中的，一般來說，這種商鋪面積35平方米40%首付款196000元貸款額294000元六成十年月供3282元稅金(月租金的17.4%)691元租價(jià)3973元租金單價(jià)114元/平方米/月年回報(bào)率備注湘西部落咸嘉湖店15元/m2/月免租一年，租期八年咸嘉新村第一家租賃戶咸嘉湖社區(qū)商鋪20-30元/m2/月安居樂旁岳北社區(qū)15-25元/m2/月冰火樓雨花政府店22元/m2/月免租半年，租期十年8.2入住率與商業(yè)招租率陽光100國際新城，屬于該板塊中最早面世的項(xiàng)目，其開發(fā)周期需要5年時(shí)間，2006年底預(yù)計(jì)達(dá)到總?cè)胱÷?項(xiàng)目全部住宅7000套)的10%,即700戶左右，2008年預(yù)計(jì)可達(dá)到總?cè)胱÷实?0%,即2100戶左右。周邊大學(xué)城的貫通、安置小區(qū)的交付、含浦組團(tuán)的成型尚需時(shí)日，未來很長的一段時(shí)間里，5公里商圈樓閣之上，入住率的高低直接決定著商業(yè)物8.3特色商業(yè)與傳統(tǒng)商業(yè)陽光100的商業(yè)既需要滿足周邊常住人口較隨意的日常消費(fèi)，也需要滿足人在滿足本社區(qū)和靳江村居民的基本需求的前提下，逐步發(fā)展成為輻射周邊社區(qū)和大學(xué)城、藻灣鎮(zhèn)以及南郊公園的區(qū)域性的商業(yè)中心。在研究傳統(tǒng)消費(fèi)的過程中，不斷對(duì)接新生的消費(fèi)需求，逐步形成一批現(xiàn)代商業(yè)群落領(lǐng)軍，使最前衛(wèi)和最本土的商業(yè)反差畢現(xiàn)，形成強(qiáng)2.1.1必備性業(yè)態(tài)：滿足居民日?；旧钚枨蟮臉I(yè)態(tài)。主要包括超市、便利店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(或生鮮超市)、餐飲店、藥店、醫(yī)療保健、美容美發(fā)店、洗染2.1.2選擇性業(yè)態(tài)：滿足居民多樣化、個(gè)性化生活的時(shí)尚消費(fèi)的業(yè)態(tài)。主要包括購物中心、品牌專賣店、咖啡館、酒吧、花店、健身房、面包房等。2.1.3業(yè)態(tài)的功能組織考慮1)功能組織集約化2)功能的復(fù)合化3)功能的延續(xù)化4)功能的全時(shí)化5)功能的網(wǎng)絡(luò)化6)與住宅功能的抗干擾化2.2商業(yè)主題定位：經(jīng)營業(yè)態(tài)：汽車美容、銀行、郵政、門診、數(shù)碼影相、沖印、保主營：形象展示廳●街區(qū)生活秀經(jīng)營業(yè)態(tài)：培訓(xùn)教育、通訊、器具修理、干洗、保險(xiǎn)公司、航空代理點(diǎn)、按摩醫(yī)院、房產(chǎn)咨詢、快餐、面、粉館、茶餐廳、粥鋪、煲仔飯、藥店、日雜南食、便利店、蛋糕、點(diǎn)心、眼鏡、水果店、文具、保健食品、奶茶、冷飲冰品、音像書籍出租、床上用品、小型美容美發(fā)、網(wǎng)吧等主營：生活超市、休閑購物、美食街1、生活超市：洗滌日化、生鮮食品、家居用品等2、休閑購物：精品服飾、化妝品、書店音像、精品飾品、煙酒專賣、茶葉行、皮具、內(nèi)衣、鞋襪、體育運(yùn)動(dòng)專賣、鐘表、特色個(gè)性小店、動(dòng)漫專賣、蜜餞糖果專賣、玩具專賣等3、美食街：地方風(fēng)味小吃、大排擋、宵夜、火鍋城、燒烤等●心情假期經(jīng)營業(yè)態(tài)：大型酒樓、特色餐飲、清吧、西餐廳、健身館、美容美經(jīng)營業(yè)態(tài)：鮮花、花藝、茶道館、寵物店、琴行、工藝品、古玩、案利用項(xiàng)目的獨(dú)特文化優(yōu)勢(shì)打造的經(jīng)營主題、情調(diào)水吧。2.3目標(biāo)市場(chǎng)定位2.3.1目標(biāo)市場(chǎng)定位應(yīng)考慮以下因素：2.3.2本案的目標(biāo)市場(chǎng)定位通過對(duì)特色建筑和景觀的營造，將項(xiàng)目打造成獨(dú)具異域風(fēng)情特色與居家相適宜的四級(jí)商業(yè)。在未來的經(jīng)營中，將成為一條滿足社區(qū)居民同時(shí)輻射周邊乃至整個(gè)市區(qū)標(biāo)志性社區(qū)商業(yè)街，成為國際潮流與湖湘文化、城市商業(yè)與文化藝術(shù)、建筑精品與名品名店薈萃高度相融的社區(qū)商業(yè)街的標(biāo)本。2.4功能定位一是購物功能，體現(xiàn)在商品的品種、檔次上，購物功能是最基本二是餐飲服務(wù)功能，主要提供早點(diǎn)、中西餐及送餐服務(wù)；三是休憩功能，在大型商業(yè)街中，休閑功能作為附加功能，往往四是交流和培訓(xùn)功能，主要是通過咖啡廳、茶樓、文化培訓(xùn)室等2.5經(jīng)營方式定位：經(jīng)營方式分為三類：即自營、招租、委托經(jīng)營管理三種方式?？紤]到本案商鋪主要以銷售為主，因此，在未來在經(jīng)營方式的選擇上將有可能以業(yè)主自行招租為主，自營和委托經(jīng)營將成為可選性方案。2.6街區(qū)形象與價(jià)值定位：本項(xiàng)目的街區(qū)形象與價(jià)值定位是：“雅致生活的典范”“社區(qū)商業(yè)的名片”個(gè)性色彩：情調(diào)的、藝術(shù)的國際的、時(shí)尚的活力的、動(dòng)感的便利的、全功能的2.7檔次定位：建筑上追求高品質(zhì)，業(yè)態(tài)定位以中檔為主。2.8特殊業(yè)態(tài)的規(guī)劃建議：因項(xiàng)目比鄰大學(xué)城，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周邊的消費(fèi)群體比較特殊，2.8.1、藝術(shù)家酒廊：針對(duì)河西教授等高級(jí)知識(shí)分子的群聚特點(diǎn)，且音樂、藝術(shù)氣氛濃厚，有規(guī)劃的組織藝術(shù)家酒廊，開展藝術(shù)家沙龍等活2.8.2“foxtown”(直譯：狐貍鎮(zhèn)，指工廠直銷購物中心或國際品牌折以國際一、二線服裝品牌和日用品等品牌商品的折扣銷售為主，以原價(jià)的20%—50%出售，為愛名牌但又想少花錢的客戶所鐘愛。一般為500平米的賣場(chǎng)，即現(xiàn)在各酒店和華僑大廈的水貨店。2.8.3文化城培訓(xùn)：一個(gè)集文化、音樂、音像制品、器樂銷售--服務(wù)--教育--訓(xùn)練等于一體的休閑文化商城，如引進(jìn)著名的鋼琴教學(xué)機(jī)構(gòu)2.8.4運(yùn)動(dòng)會(huì)館：為小區(qū)和周邊市民提供一個(gè)健身交流的場(chǎng)所，如網(wǎng)球2.8.5城市商務(wù)會(huì)所：為有品位的城市精英提供商務(wù)、健身、休閑的VIP服務(wù)場(chǎng)所，如“女子俱樂部”(SPA、健身、美容美發(fā)、休閑等)MBA大講堂、精英訓(xùn)練中心(教育設(shè)施)、少兒英語沙龍、商務(wù)俱樂部【第三部分】規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、陽光100商業(yè)街規(guī)劃的市場(chǎng)依據(jù)1.1用地規(guī)劃背景分析1.2現(xiàn)有規(guī)劃方案點(diǎn)評(píng)商形式，將近700米長的街鋪，顯得過于散了，不利于社區(qū)商業(yè)環(huán)境的營造和商業(yè)的經(jīng)營組織，不利于打造與陽光100國際新城住宅部分高品質(zhì)相符的市場(chǎng)形象。二是難以形成經(jīng)營主題。商業(yè)部分的規(guī)劃，除滿足社區(qū)居民的基本購物和消費(fèi)需求外，還應(yīng)該成為社區(qū)居民乃至周邊市民的休閑廣場(chǎng)。但三是多業(yè)態(tài)對(duì)平面和空間需求多樣化沒有體現(xiàn)。四典型的路而非街，且路太寬。五單體建筑太長，不符合合理步行距離要求。七單個(gè)鋪面面積過大，總價(jià)過高，銷售和按揭的難度較大。1.3規(guī)劃調(diào)整的市場(chǎng)依據(jù)。在滿足現(xiàn)金流時(shí)，要求商鋪在銷售時(shí)基本可實(shí)現(xiàn)銷售，這是前提。在居家生活和消費(fèi)時(shí)，要求商鋪對(duì)商業(yè)功能滿足以下特性：物業(yè)素質(zhì)的優(yōu)越性：即物業(yè)整體綜合素質(zhì)具有顯著的優(yōu)勢(shì)，具體表現(xiàn)為物業(yè)的區(qū)位、環(huán)境、交通、外形、戶型設(shè)計(jì)、實(shí)用率、裝修、物業(yè)管理、配套設(shè)施等方面達(dá)到一流水準(zhǔn)，好東西才升值。物業(yè)的前瞻性：物業(yè)在諸方面表現(xiàn)出一定的超前性，先導(dǎo)性和示范性、代表著一種新潮流、新趨勢(shì)和價(jià)值取向，既立足于當(dāng)前，又著物業(yè)的可比性：與同類物業(yè)相比，優(yōu)勢(shì)更加突出，更科學(xué)合理更物業(yè)售價(jià)的合理性：即定價(jià)合理，為客戶預(yù)留升值空間。物業(yè)的投資時(shí)機(jī)：即要在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)入市，既不在高位買賣，又物業(yè)的投資方式：選擇適當(dāng)?shù)闹Ц斗绞?，以利于輕松置業(yè)，投資打造“街區(qū)結(jié)合型”社區(qū)商業(yè)。街區(qū)結(jié)合型商業(yè)中心的特點(diǎn)是：各類商業(yè)、服務(wù)設(shè)施不僅沿街道呈線型布局，而且在大街的某一個(gè)地段擴(kuò)展為廣場(chǎng)或街坊，形成極核型院落塊相結(jié)合的商業(yè)中心。具體見與城市設(shè)計(jì)結(jié)合，引入和創(chuàng)造將項(xiàng)目引入更多的城市生活中，創(chuàng)造城市生活新圖景。在遠(yuǎn)離都市的地段，也能享受都市繁華和便利生新興的商業(yè)中心欣欣向榮富有生機(jī)，簡約、明朗、富有朝氣。三、規(guī)劃理念設(shè)計(jì)3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)理念：首先應(yīng)是一個(gè)開放性的具有親和力的商業(yè)街區(qū)空間，側(cè)重于城市中各種關(guān)系的組合，建筑、交通、開放空間、生態(tài)體系、文化傳承等因素互相交織，是整合狀態(tài)的系統(tǒng)設(shè)計(jì)。策劃設(shè)計(jì)和建設(shè)應(yīng)該扮演地區(qū)商業(yè)振興催化劑的角色。整體空間形體系統(tǒng)的有機(jī)要素，在時(shí)間維度上則起著延續(xù)地區(qū)歷史文脈和商業(yè)習(xí)性的作用。3.2空間形態(tài)處理構(gòu)成形態(tài)及合適的規(guī)模；以一商業(yè)核(商業(yè)街區(qū)，商業(yè)綜合體)即主力店為中心，并以一內(nèi)廣場(chǎng)形成庭院型廣場(chǎng)商業(yè)中心概念，配合一些商店群，以水平和垂直交通空間聯(lián)系成為整體，形態(tài)處理有開放，有封閉，水平展開和垂直發(fā)展等店鋪構(gòu)成模式，采用線型和廣場(chǎng)型，以核心店鋪為中心極核輻射小型店鋪，形成完善的商業(yè)街坊，是一個(gè)關(guān)于公共空間建議兼具室外型、側(cè)面開敞型(半室外型)和步道型都有設(shè)置，室內(nèi)廣場(chǎng)型由于能耗高且建筑成本和用地不經(jīng)濟(jì)，建議不采用。其中街角廣場(chǎng)采用室外型，以城市設(shè)計(jì)的思維處理轉(zhuǎn)角地段的關(guān)系。中心庭院和步道平臺(tái)采用側(cè)面開敞型，步道采用室內(nèi)和室外擴(kuò)展商場(chǎng)中庭為延伸到室外的廣場(chǎng)空間和商廊，商廊突出公共街道和室內(nèi)的過渡空間的功能?？臻g營造：通透、開放、靈活、歡樂，向公眾開放的步行空間，吸取傳統(tǒng)的小巷、胡同、走廊等屋外生活空間的樂趣。多變的空間，耀眼的色彩，華燈下宛如城市舞臺(tái)，提升街道生活品質(zhì)，最終將商業(yè)街區(qū)發(fā)展為城市新區(qū)的中心3.3平面布局處理平面布局的軸線應(yīng)該與整個(gè)地塊的文脈和人流相對(duì)應(yīng)，同時(shí)把外街人流的目光直接引入地塊的腹部。街區(qū)的設(shè)計(jì)應(yīng)該不遵循單純的南北和東西動(dòng)向。作為新型商業(yè)業(yè)態(tài)的購物中心絕不是眾多商鋪的簡單組合，也不是各種經(jīng)營產(chǎn)品的無序堆積。本案主要采用中型主力店和商店街的配置，形成幾個(gè)院落塊提高整個(gè)商業(yè)街區(qū)的回游性，以利于整個(gè)街區(qū)大小商店的共同繁榮。成功通過強(qiáng)制動(dòng)線、物理動(dòng)線和柔性動(dòng)線相互配合。用建筑商業(yè)符號(hào)來分流不同類型的消費(fèi)者，以柱廊、騎樓、退臺(tái)坡屋頂構(gòu)筑整個(gè)小區(qū)建筑的風(fēng)格元素，利用鐵花路燈和招牌豐富室外商業(yè)效果。不同的街道和建筑符號(hào)就暗示形成不同的特色產(chǎn)品經(jīng)營四、規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向分析4.1商業(yè)規(guī)模與等級(jí)左右街區(qū)袁家?guī)X、火車站深灣鎮(zhèn)、候家塘、雨花亭、馬王堆桐子坡、漁灣市、設(shè)施類型高級(jí)百貨店站前百貨商場(chǎng)大型超級(jí)市場(chǎng)高級(jí)時(shí)裝店高檔電器店站前百貨店場(chǎng)高中級(jí)百貨店大型超級(jí)市場(chǎng)專門店時(shí)裝店大型電器店一般百貨商場(chǎng)場(chǎng)、小型百貨店、當(dāng)鋪舊貨店，小型電器高，中級(jí)餐館一般餐館高級(jí)中國餐館點(diǎn)心店，一般食品服務(wù)業(yè)高級(jí)美容店高級(jí)照相店高級(jí)按摩店聲像出租中心高級(jí)美容店照相館]按摩店聲像出租中心美容店照相室聲像出租店公共浴室理發(fā)店聲像出租室洗衣店各類修理店商務(wù)金融商品展示設(shè)施陳列中心各大銀行各大證券公司各大保險(xiǎn)公司主要大銀行主要大證券公司出租商務(wù)主要保險(xiǎn)公司銀行證券公司保險(xiǎn)公司銀行，信用社文畫廊化交流宴會(huì)廳舉行婚禮的場(chǎng)所大型多功能廳畫廊劇場(chǎng)多功能廳娛樂消遣高級(jí)酒吧高級(jí)俱樂部高級(jí)電影院各類游戲設(shè)施高級(jí)舞廳一般酒吧俱樂部電影院主要游戲設(shè)施舞廳酒吧電影院游戲設(shè)施舞廳健身房彈子房老虎機(jī)房健身房又要考慮周邊人群購買，商圈內(nèi)的居民需求量、需求動(dòng)向、購買力，規(guī)模與商圈內(nèi)人員數(shù)量、購買力水平、民族文化特點(diǎn)等情況。根據(jù)一般標(biāo)準(zhǔn)，新型居住區(qū)的商業(yè)配套建筑面積不少于每千人700平方米，北方一般標(biāo)準(zhǔn)為每千人600—700平方米，越往南商業(yè)比例越高，上海、廣州大概在1000平方米左右，在香港和新加坡是1200—1450社區(qū)商業(yè)配套的80%以上要相對(duì)集中在規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)中心內(nèi)，其余面積可分散在居民區(qū)里，用于發(fā)展小型的零星店鋪。在待發(fā)展的新居住區(qū)，10—15萬人口的要規(guī)劃建設(shè)一個(gè)地區(qū)級(jí)別商業(yè)中心，單店大賣場(chǎng)營業(yè)面積總規(guī)模為3—5萬平方米。每3萬人的居住區(qū)可以考慮3000平方米的中型生活超市。B、本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)模與等級(jí)根據(jù)通行的商業(yè)規(guī)模與設(shè)施內(nèi)容的參比標(biāo)準(zhǔn)，按主力覆蓋人群計(jì)算3萬人，周邊輻射2萬人。本案基本上屬于三——四級(jí)商業(yè)中總商業(yè)面積合理規(guī)模為3—5萬平方米。建議主力賣場(chǎng)的配置單層為3000平方米，在若干年后人口擴(kuò)展完全時(shí)可以演化為三層設(shè)置8000平方米的賣場(chǎng)。街鋪的面積設(shè)置，建議在充分保證住家業(yè)主的私密性時(shí)，沒有影響到小區(qū)業(yè)主的正常生活時(shí)，以及充分規(guī)劃的協(xié)調(diào)性，在此前提下可4.2建筑風(fēng)格在服從于項(xiàng)目住宅總體建筑風(fēng)格的前提下，多考慮現(xiàn)代或歐陸型小鎮(zhèn)街道風(fēng)格。局部可考慮連欄、騎樓等處理技巧，在外觀上盡可能適合商業(yè)的展示(如招牌、廣告等),同時(shí)考慮與商業(yè)氣氛相協(xié)4.3商業(yè)動(dòng)線組織進(jìn)入陽光100商業(yè)街車行入口及動(dòng)線安排：●從二環(huán)線(由東往西)進(jìn)入麻園路的，可左行直接進(jìn)入商業(yè)街地下停車場(chǎng)(也可設(shè)置集中式地上停車場(chǎng))?！駨亩h(huán)線(由西往東)進(jìn)入街區(qū)的，可從猴子石大橋(西頭)繞經(jīng)●從麻園路和黃鶴路北側(cè)進(jìn)入街區(qū)的，在外圍便轉(zhuǎn)入地下停車場(chǎng)或路●街區(qū)內(nèi)的車行交通作限制禁行規(guī)定或設(shè)置禁行路障，改做步行街，所有車行轉(zhuǎn)入地下或路面停車?！裨谠缙跒閿U(kuò)充商業(yè)氣氛建議人車可以暫時(shí)不分流。●設(shè)計(jì)中應(yīng)采用分時(shí)段管理方式解決人流與貨流的交叉問題。●在規(guī)模較大的商業(yè)步行街，建筑底層應(yīng)設(shè)商業(yè)街專用地下車庫，在合適部位通往商業(yè)街的人員出入口，同時(shí)部分發(fā)揮地下室解決人、貨的分流作用，提供商場(chǎng)的貨運(yùn)系統(tǒng)和垃圾的清運(yùn)工作。●步行動(dòng)線的安排應(yīng)盡量以兩據(jù)點(diǎn)的連接為原則，配置于廣場(chǎng)周邊，并減少廣場(chǎng)中穿越性動(dòng)線的出現(xiàn)；●步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳(3m—6m),其他附屬設(shè)施(幻‘柱、廣告招牌立柱)設(shè)置于步行空間旁約1.5m的空間范圍內(nèi)，以達(dá)到步行空間的流暢性。主要依賴從本小區(qū)、周邊的社區(qū)以及大學(xué)城納入人流量，并在主街和文化廣場(chǎng)間分流。要點(diǎn)1:脈絡(luò)清晰也影響商鋪布局。要點(diǎn)2:與指引標(biāo)志結(jié)合標(biāo)志，在過道交叉部分設(shè)置。要點(diǎn)3:合理設(shè)置寬度量、規(guī)模等。一般半室外和內(nèi)過道寬度不低于3米。雖然商業(yè)街實(shí)施的是有限制的人車分流或相對(duì)的人車分流管理方式(設(shè)置限制或設(shè)置可移動(dòng)的路障或設(shè)置保安限制等),但在應(yīng)急下可以實(shí)現(xiàn)消防車通行(規(guī)劃時(shí)路網(wǎng)的設(shè)置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照消防規(guī)定部分三層或以上的單體，以扶手梯、外廊內(nèi)街(即騎樓)為主。組織好垂直交通中直升電梯以及走道的設(shè)計(jì)，不建議使用扶梯，可以多考慮裙樓觀光電梯，垂直步道建議設(shè)立露天效果。2)休閑廣場(chǎng)：建議在商業(yè)街自西向東(北)設(shè)立以下三個(gè)廣場(chǎng)，滿足匯聚人氣、演藝、休閑的街區(qū)功能，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)設(shè)計(jì)物理動(dòng)線：A、南入口廣場(chǎng)(2號(hào)地塊臨二環(huán)線部分)與二環(huán)線對(duì)接，納入人B、街區(qū)中心文化休閑廣場(chǎng)(主廣場(chǎng)),發(fā)揮演藝、休閑、活動(dòng)功C、室外轉(zhuǎn)角多考慮廣場(chǎng)形態(tài)。強(qiáng)化四維空間設(shè)計(jì)

商場(chǎng)經(jīng)營外延導(dǎo)入廣場(chǎng)平面規(guī)劃中可將商場(chǎng)經(jīng)營活動(dòng)延續(xù)規(guī)劃于其中，設(shè)置半戶外商業(yè)休憩空間(如coffeeshop),或?qū)⑸虉?chǎng)的活動(dòng)借助走廊道的設(shè)計(jì)與廣場(chǎng)活動(dòng)結(jié)合，達(dá)到商場(chǎng)與廣場(chǎng)良好的互動(dòng)關(guān)系。

最佳整體規(guī)劃廣場(chǎng)的范圍大小應(yīng)與周圍的商業(yè)建筑配合，避免建筑物對(duì)廣場(chǎng)空間造成壓迫感，所以盡量使廣場(chǎng)寬度與周圍建筑高度比例值接近1,這樣的廣場(chǎng)尺度將達(dá)到適度寬敞。

細(xì)部組合a.廣場(chǎng)休憩設(shè)施設(shè)置方面，座椅盡量采用可及性高的設(shè)置(及階梯式或座臺(tái)方式的座椅),坐臥高度以45cm~60cm為佳，以達(dá)到廣場(chǎng)中休憩空間的便利性。b.廣場(chǎng)休憩空間的個(gè)人空間距離最適尺度是1.3m-3.75m,這樣的領(lǐng)域范圍對(duì)于休憩的使用者可以達(dá)到寬敞舒適的感覺，因此座椅空間的規(guī)劃應(yīng)以此為最小單位加以配置與廣場(chǎng)中。c.廣場(chǎng)中休憩空間應(yīng)盡量面對(duì)廣場(chǎng)活動(dòng)發(fā)生的方向，有適當(dāng)?shù)闹苍耘渲?，且遠(yuǎn)離主動(dòng)線位置(適當(dāng)距離約3m),以達(dá)到休憩時(shí)的舒適感。d.廣場(chǎng)中應(yīng)有視覺焦點(diǎn)的設(shè)置，如噴水池、雕翔品、活動(dòng)舞臺(tái)、坐臺(tái)等設(shè)施，創(chuàng)造豐富有趣的視覺焦點(diǎn)。

有效界定范圍在廣場(chǎng)周圍也應(yīng)有明顯的范圍界定物(短柱、矮磚等),以定義廣場(chǎng)范圍和道路之區(qū)別，確保廣場(chǎng)活動(dòng)進(jìn)行的安全性，這樣才能真正達(dá)4.4商業(yè)配套A、充足的停車位；B、開通往來其它商業(yè)區(qū)、大型住宅區(qū)的公交線路；C、外置/內(nèi)置的公共扶梯；D、特色廣告牌/導(dǎo)示牌；E、生態(tài)化的公共洗手間、垃圾分類箱/收集場(chǎng)、的士?？空?、公交車站、電話亭、郵局等。1)洗手間布局要點(diǎn)要點(diǎn)1:“隱性”布局經(jīng)營功能。商場(chǎng)洗手間布局，要以“隱性”作基點(diǎn)，通過專用過道設(shè)置，將洗手間與購物空間形成有效分隔。要點(diǎn)2:采用回避法某些業(yè)種，如飲食、食品類等，應(yīng)回避與洗手間相鄰。要點(diǎn)3:確定數(shù)量結(jié)合人流量確定洗手間個(gè)數(shù)，避免洗手間出現(xiàn)排隊(duì)堵塞現(xiàn)象，2)休閑椅布置建議3)垃圾桶位置設(shè)置要點(diǎn)休息椅布置三忌一忌：與垃圾筒相鄰休息椅布置避免與垃圾筒太近，若則垃圾異味會(huì)影響休息椅的休息功能。一般與垃圾桶阿相鄰5-10米間二忌：阻礙人流休息椅的布置要避免占用過多空間，阻礙行人，形成間接諸塞三忌：無規(guī)則設(shè)置休息椅布置時(shí)，要通過有序規(guī)則布局，避免零4.5設(shè)立庭院式廣場(chǎng)參考國內(nèi)外庭院式廣場(chǎng)的成功案例，建議本案作庭院式廣場(chǎng)構(gòu)成5.1商業(yè)功能分區(qū)見圖例一5.2