房地產投資分析

房地產投資分析緒論房地產1、法律《辭?！范x：物質構成上由房產和地產兩部分組成，使用形態(tài)上房產和地產是不可分的，價值形態(tài)上房產和地產是可分割的。2、金融《辭?！范x：房地產是房屋建筑與土地的總稱；實體上，房依地建，地為載體；價值上，房因地價，地因房貴；房地產是人類最基本的生產生活資料。3、房地產定義：指土地、建筑物與土地、建筑物不可分離的部分和附帶的各種權益。房地產：實物：土地、建筑物（房屋、構筑物）、附著物權益：所有權、處分4、房地產特性：1、不可移動（位置固定性）2、非同質性3、相互影響性4、保值增值性5、消費、投資雙重屬性6、數(shù)量有限性7、長期使用性8、難以變現(xiàn)性二、房地產投資1、投資：事先墊付一定資本，以獲得資金的收益或增值為目的，用于開發(fā)或經營某項事業(yè)的行為。2、房地產投資：以獲得未來的房地產的收益為目的，預先墊付一定資本，直接或間接參加開發(fā)或經營房地產事業(yè)的行為。3、房地產投資收益類型：1、現(xiàn)金2、避稅收入3、無形的收益4、主體：企業(yè)為主投資對象：有形或無形（房地產債券、房產公司股票、投資房產中介）雙重含義：一、資金；二、行為5、作用：1）對經濟發(fā)展有巨大的推動作用宏觀2）對相關產業(yè)具有推動作用中觀3）對投資者消費作用明顯，擠壓其他消費微觀三、房地產投資的特征：對地段選擇特別重要資金量巨大投資回收期長受政策影響性強房地產投資具有專業(yè)管理的依賴性適應性強（適應市場環(huán)境變化，投資主題會調整房地產的使用功能的方便程度）增添設施、完善功能、多種用途四、房地產投資類型（形式）按投資對象分為：（1）土地投資：將投資所需的資金投入到土地開發(fā)經營當中，以獲取土地收益（2）房地產開發(fā)投資（增量投資）：將資金投入到房地產開發(fā)中，以出售房、地產來獲取收益（3）房地產經營投資：以房地產經營（寫字樓出租）為投資對象，包括取得房地產的費用，經營房地產的費用，以經營房地產來獲取收益（4）房地產證券投資（間接投資）：投資主體不直接將資金投入到房地產實體，而是投入到房地產證券當中，間接地獲取房地產收益（5）房地產中介（經紀人機構）投資：將資金投入到與房地產相關的資訊服務、評估等中介機構的投資（6）房地產管理服務投資：將資金投入到物業(yè)管理、組織機構中。2、按投資的物業(yè)類型分為：（1）居住物業(yè)投資：公共住房、商品房（2）商業(yè)物業(yè)投資：商鋪、寫字樓（經營型、具有收益性）（3）工業(yè)物業(yè)投資：倉儲、工廠（4）酒店與休閑娛樂設施投資：會議、旅游、商務、休閑、酒店、主題公園、度假村（5）特殊物業(yè)投資：需要政府特殊許可才能進行的投資，加油站、機場房地產投資利弊：利：（1）回報率高（2）高抗通脹能力（3）易于融資（4）可以避稅所得稅金額=收入總額-工商統(tǒng)一稅-（經營成本+折舊+推銷成本+貸款利息）（5）潛在增值（6）可獲得多重收益弊：（1）資金量巨大（2）回收期長（3）技巧性強（4）合作性太強（5）變現(xiàn)性差（6）固定性六、房地產投資資金來源（1）自有資金（2）銀行資金（貸款）銀行或非銀行（信托、資金、保險公司、投資公司、擔保）的金融機構（3）集資：房地產投資主體通過吸收社會閑散資金，如債、股票（4）利用外資（5）財政撥款（6）預售：未建成前預先銷售（7）承包商帶資承包墊付工程款，獲得項目承包權房地產投資形成條件：（1）投資主體具有投資房地產的愿望（2）投資主體具有足夠的可以投放的資金（3）投資者找到投資機會（4）滿意的投資回報房地產投資原則：（1）滿足市場需求的原則（針對開發(fā)主體）（2）充分準備的原則（考察市場行情，可行性研究）（3）注重投資規(guī)模程度的原則（4）背靠大樹好乘涼的原則（合作）（5）風險收益適當原則（“一三”法則）（6）優(yōu)化投資結構原則（投資回收期長）20%-30%后備資金（見效快、周期短、易變現(xiàn)）（7）積極穩(wěn)妥的投資原則（量財力而行）（8）利用財務杠桿的原則（以小搏大）（9）發(fā)揮特色的原則（10）戰(zhàn)略比戰(zhàn)術重要原則（回收期長、不特定性）房地產投資與投機：投機屬于投資范疇，是投資的一種特殊行為房地產投機：是在法律允許范圍內，由于市場不健全，政府調控不靈，而對社會整體產生負防范策略：常見易行：保險策略（專業(yè)保險公司）、投資分散策略、區(qū)域分散、時間分散、融資策略、聯(lián)合策略評價（指標）：1、資本利潤率2、財務傳動比3、營業(yè)率4、償債收益比5、保本占用率第三章投資項目可行性研究一、概念可行性研究：房地產投資項目在投資決策前，分析論證目標實現(xiàn)的可能性的科學方法。對項目的經濟、社會、環(huán)境效益進行預測和評價，以此為基礎，判斷項目的可能性和可行性，來確定是否應該投資及如何投資等，結論性意見為決策部門提供可靠的科學依據，為下一步工作提供基礎。目的：減少或避免投資決策的失誤，提高項目的經濟社會和環(huán)境效益。作用：1、項目投資決策的依據2、申請項目標準的依據3、籌措資金的依據4、簽訂協(xié)議或合同的依據5、下一步規(guī)劃設計工作依據可行性研究的依據：根據國家相關的法規(guī)、國民經濟與社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃部門出具的規(guī)劃意見、土地主管部門出具的項目用地土地預審意見、環(huán)境主管部門出具的環(huán)境影響評價意見、交通行政主管部門出具的交通影響評價意見、自然、地理、水文、經濟、社會等基礎資料、有關工程技術的標準（規(guī)范）等資料、國家所規(guī)定的經濟參考（參數(shù)、指標）、其他依據工作階段：1、投資機會研究（地區(qū)、政策、資源條件、項目建成影響）2、初步可行性研究3、詳細的可行性研究4、項目的評估與決策主要內容與步驟：十個部分：1、項目概況：名稱、開發(fā)建設單位、位置、周邊環(huán)境、四至、項目可行性研究的依據、目的、范圍2、項目用地現(xiàn)狀調查及拆遷安置方案的制度土地調查：地類、面積、使用單位人口調查：總人口數(shù)、總戶數(shù)、拆遷人口戶數(shù)建筑物調查：種類、面積、需拆遷數(shù)量管線調查：項目范圍內管線調查其他地下地上物調查：水井、人防工程制定拆遷計劃和方案市場分析和規(guī)模的確定最佳規(guī)模、盈虧規(guī)模點；供給狀況、需求狀況及預測、價格及交易量規(guī)劃設計方案的選擇市政規(guī)劃設計，包括各種市政設施的布局、來源、去路走向平面布局建筑規(guī)劃方案：主體工程、單項工程、附屬工程、層數(shù)、層高、面積資源供給條件分析建筑材料需求量、采購方式計劃；施工力量組織、計劃；建成后項目需投入生產的煤氣、水電、通訊等條件；環(huán)境影響評價項目周邊主要污染物、污染源的調查；項目建成后對周邊環(huán)境的影響項目投資開發(fā)機構的組織及費用管理能源配置、機構的設置及費用的安排開發(fā)建設計劃的編制項目經濟效益和社會效益（重點參考、量化計算）10、結論和建議可行性研究報告步驟：1、接受委托：投資主體委托房產咨詢公司2、區(qū)域調查研究：市場、資源調查3、方案的選擇和優(yōu)化4、財務評價和綜合評價（利潤、凈現(xiàn)值、內部收益率、投資回收期）5、撰寫報告可行性研究報告的撰寫（要求）：基本構成：封面（誰做的、為誰做的、項目名稱、時間）、摘要、目錄、正文（主體）、內容、附表、附圖正文寫作：1）項目總說明背景、投資者、依據2）項目概況項目性質、建成方式、地址、標準與規(guī)模、所需的配套及可能性、建成后服務對象3）投資環(huán)境社會經濟狀況、城市基礎設施狀況、土地使用制度、政府政策、政府鼓勵投資理念4）項目的環(huán)境及其競爭性5）市場研究供需兩方價格、成交量6）規(guī)劃方案及建設條件重要性7）建設方式及進度安排8）資金估算及籌措9）經濟效益的評價10）風險及不確定性分析11）結論項目的財務分析（靜態(tài)、動態(tài)）資金的時間價值：資金隨著時間的增長而增加的價值資金時間價值的計算：現(xiàn)值：現(xiàn)在價值、初始價值、時間終值：將來值FVn（終值）=現(xiàn)值+利潤利息（復利）=PV(1+i)n凈現(xiàn)值：MV=內部收益率：NPV=0時的貼現(xiàn)率年金終值與年金現(xiàn)值年金：在一定時期內每期相等的收付款項后付年金（普通年金）：年僅支付時間發(fā)生在每期期末先付年金（即付年金）年金終值FVAn=A(1+i)n—1/iA：年金n：年金計息數(shù)FVAn=年金現(xiàn)值：指在一定期限內每期期末等額的收付款項的現(xiàn)值之和PVAn=（動態(tài)）投資回收期：投資利潤率=成本利潤率=總開發(fā)價值—總成本/總成本投資項目的決策類型：按問題廣度和深度可分為：戰(zhàn)略決策、戰(zhàn)術決策按是否有程序可分為：程序決策、非程序決策按決策類型問題所處環(huán)境的不確定性可分為：風險型、確定型、不確定型、競爭型（前三種可定量化計算）確定型房地產投資項目決策項目所處環(huán)境或條件是確定的情況下決策問題：直接采用比較方法（指標、投資利潤率）風險型房地產投資項目決策特征：1、必須由投資者試圖達到的明確目標存在兩個以上的備選方案存在兩種以上不以投資決策者主觀意志而轉移的自然狀態(tài)每一種自然狀態(tài)下的逆損值可以估算出來每一種自然狀態(tài)出現(xiàn)概率可以預先估算出來期望值法：標準差：決策樹法不確定性決策問題1、樂觀法：“大中取大，好中取好”2、悲觀法：“小中取大，壞中取好”3、樂觀系數(shù)法（折中法）：加權求平均值4、后悔值法：最大受益于采取方案之差為后悔值。選選擇最小后悔值所對應的方案為最佳方案。1）各方案各狀態(tài)下最大收益狀態(tài)2）算后悔值3）找出各個方案的最大后悔值4）在3）中結論找出最小后悔值5）結論5、等概率法：等概率求期望第六章房地產市場調查與分析一、概述基礎性工作市場調查與房地產市場調查的含義市場調查：1）針對市場中的顧客2）除消費者之外，還包括其他市場主體市場研究：指運用科學的方法有目的系統(tǒng)地搜集、整理、記錄市場信息資料、分析市場情況，了解市場現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，為市場預測、決策分析提供客觀正確的資料2、房地產市場調查的定義：以房地產為特定的商品對象，運用科學的方法有目的系統(tǒng)地收集房地產市場的信息、資料，分析房地產市場情況，了解房地產市場現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，為房地產投資決策者制定正確的決策，提供依據具體包括：1、房地產市場調查的目的是輔助決策，可以為投資過程中每一個環(huán)節(jié)提供服務房地產市場調查的對象是市場各個主體工具包括調查工具和研究工具調查內容：一切與房地產有關的信息、資料等調查目標階段性、長期性特征調查內容具有廣泛性較強的針對性調查對象具有多樣性原則科學性、時效性、客觀性、經濟性、道德性調查分類按調查目的：應用型、基礎型按調查性質：探索性、描述性、因果性資料來源：文案調查、實地調查調查對象：消費者調查、非消費者調查功能作用功能：傳遞信息、認識信息、溝通和反饋、調節(jié)作用：1、有利于投資決策者正確市場定位有利于產品開發(fā)和產品策略有利于實施正確的市場營銷策略有利于實施正確的產品定價和價格策略有利于采取正確的銷售渠道和促銷策略第二節(jié)調查方法分類按調查范圍分：1、全面調查法（市場普查）：為了收集比較全面精確的資料而對某一時點市場的總體對象而進行的調查，全部調查對象無一例外地逐個進行調查優(yōu)點：資料全面可靠；正確客觀缺點：工作量大、廢時、廢力、廢財、時效性差適用：調查對象不多、并集中在某一區(qū)域典型調查法：在全面分析調查對象基礎之上，有意識地選擇有代表性的單位進行深入地調查優(yōu)點：面對面調查，能夠獲得第一手資料，系統(tǒng)深入了解調查對象本質規(guī)律；節(jié)省人力、物力、財力；時間短、對市場反應敏感缺點：易受到調查者主觀判斷的影響，采用少數(shù)典型代表的結果推斷總體結果，存在一定偏差重點調查法：從總體調查對象中選取有重要作用的重點單位組成調查對象進行調查，用重點調查結果及反映總體結果缺點：適用面較窄；調查精度不高抽樣調查：優(yōu)點：1）避免調查者主觀因素影響，客觀性2)精度較高，準確性較高3)省事省力省費用4)在收集資料的廣度、深度、較高5)應用廣泛，用途廣缺點：1)對調查人員有一定要求，要求較高2)適用于定量調查，不適用于定性調查3)樣本數(shù)量大小很難把握按資料收集方法分為：訪問法：直接詢問被調查者，可以分為問卷法、談話法、電話調查法觀察法：調查者不直接接觸被調查者，通過眼、耳等觀察被調查者，得出結論?？煞譃橹苯佑^察、實際痕跡測量法、行為記錄法實驗法：調查人員用實驗的方式將調查對象假定在一定條件下獲得相應的信息二、程序1、確定市場調查的目的確定調查內容確定調查的方案，包括人員安排、調查對象、調查方法、表格設計、調查日期、進度安排調查資料的整理和分析撰寫調查報告（提供調查報告），包括調查方法、調查目的、調查對象、處理方法及結論、建議三、調查方案設計定義：在調查付諸時間之前所制定的調查計劃確定調查目的與任務確定調查對象與調查單位確定調查的內容（項目）（構成調查表）設計的市場調查表和填表的說明；市場調查表包括表頭、表體、表腳確定調查時間、期限、人員四、問卷設計問卷：由調查者根據一定目的和要求，設計一系列問題、調查項目、備選答案及說明所組成的向被調查者了解信息的工具（市場調查中最常見的）好的設計問卷應具備：1、能夠將所有的調查問題明確地、準確地傳遞給被調查者2、被調查者能給予合作，信息能夠準確地、真實地、全面地被收集設計問卷的原則：目的性原則（與調查目的密切相關）可操作性原則可接受原則邏輯性原則簡明性原則問題的設計：試探性問題、烘托性問題、過濾性問題、背景性問題、實質性問題注意事項：不能設計無指導意義的問題避免使用不確切的詞使得被調查者理解錯誤避免引導性的問題避免設計令被調查者敏感、難堪的問題房地產市場調查的內容市場環(huán)境調查政策法律環(huán)境：房地產有關的制度、政策等；房地產有關的法律法規(guī)；政府有關部門規(guī)劃、規(guī)章、計劃；政府有關部門規(guī)劃、規(guī)章、計劃；國際國內政治形勢經濟環(huán)境：受國家（地區(qū)）財政、經濟、居民收入的影響一個國家（地區(qū)）經濟規(guī)模（GDP\GNP）；經濟趨勢；經濟速度；經濟產業(yè)結構；項目所在地人口及就業(yè)狀況；項目所在地居民收入水平、消費結構、消費方式、儲蓄存款狀況；項目所在地的經濟開發(fā)程度、對外貿易狀況；地方政府的財政收入狀況（制約房地產配套設施投資程度）社會人文環(huán)境影響投資者的價值觀念或行為項目所在地風俗習慣