海南某五星級(jí)酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-中國(guó)海南三亞海棠灣

--PAGE10一、項(xiàng)目概況 （一）區(qū)域交 （二）地形地 （三）規(guī)劃設(shè) 1、整體規(guī) 2、建筑產(chǎn)品介 3、建筑風(fēng) （四）項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)介 1、開發(fā) 2、建筑設(shè)計(jì)單 3、景觀設(shè)計(jì)單 4、酒店管理公 二、中國(guó)旅游概況 （一）歷史游客到訪情 1、國(guó)內(nèi)游客到 2、國(guó)際游客到 3、游客的國(guó)籍構(gòu) 4、國(guó)內(nèi)旅游收 5、國(guó)際旅游收 6、出境旅游統(tǒng) （二）中國(guó)酒店市 1、4、5星級(jí)酒店整體歷史業(yè) （三）未來趨勢(shì)定性分 三、海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 （一）歷史經(jīng)濟(jì)指 （二）主要產(chǎn) （三）進(jìn)口與出 （四）外 （??）主要基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)項(xiàng) 1、機(jī) 2、新機(jī)場(chǎng)的建 3、港 4、公 5、鐵 6、高速鐵 7、跨海大 （六）航班和旅客歷史營(yíng)運(yùn)指 （七）未來發(fā)展規(guī) 四、海南旅游發(fā)展概況 （一）海南旅 1、海南的到訪游客總 2、國(guó)際到訪游客的國(guó)籍構(gòu) 3、海南省旅游收 4、季節(jié) （二）三亞旅 1、三亞到訪游 2、到訪游客的國(guó)籍構(gòu) 3、三亞旅游收 （三）大三亞區(qū)域的主要海 1、三亞 2、大東 3、亞龍 （四）陵水縣正在開發(fā)的海 1、土福 2、清水 3、香水 （??）其它正在開發(fā)的海 1、太陽 2、海棠 3、神州半 4、石梅 （六）海南南部開發(fā)區(qū)的總體比 （七）SWOT分 1、優(yōu) 2、機(jī) 3、劣 4、威 （八）未來發(fā)展趨勢(shì)及前 ??、酒店市場(chǎng)分析 （一）海南酒店統(tǒng) （二）大三亞度假市 1、三亞 2、大東 3、亞龍 （三）市場(chǎng)構(gòu) （四）平均停留時(shí) （??）季節(jié) （六）預(yù)計(jì)新增供 （七）酒店市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)和前 1、??星級(jí)酒店市場(chǎng)未來發(fā)展趨 2、新開發(fā)項(xiàng)目的主要成功因 六、酒店定位及設(shè)計(jì)建議 （一）定位及功能布 1、定位依 2、整體定 3、客群定 4、產(chǎn)品設(shè)置——功能布局定 （二）設(shè)計(jì)建 1、總體設(shè)計(jì)關(guān)鍵 2、功能分區(qū)及布局設(shè)計(jì)關(guān)鍵 3、硬件設(shè)施機(jī)電部分建 七、投資估算 （一）項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指 （二）開發(fā)建設(shè)計(jì) （三）建設(shè)投資估 1、土地成 2、工程簡(jiǎn) 3、建設(shè)總投資估 八、酒店經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)分析 （一）住宿率及平均房?jī)r(jià)預(yù) 1、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)對(duì)比分 2、需求預(yù)測(cè)分 3、預(yù)測(cè)結(jié) （二）經(jīng)營(yíng)預(yù) 1、說 2、預(yù)測(cè)成本假 3、取費(fèi)假 4、固定和變動(dòng)成 5、總成本費(fèi)用估 6、凈利潤(rùn)測(cè) （三）財(cái)務(wù)分 1、資金籌措 2、借款還本付息 3、現(xiàn)金流量 4、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指 九、可行性研究結(jié)論 （一）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益評(píng) 1、投資方 2、經(jīng)營(yíng)收益方 3、投資與回報(bào)方 （二）可行性結(jié) （一）（二）（三）以大尺度和大氣度的概念來規(guī)劃設(shè)1#2#棟公寓，其中3號(hào)樓為HolidayInn酒店，本報(bào)告主要是針對(duì)3號(hào)樓酒店的可行性SPA（四）××恒浦等8××××的建筑設(shè)計(jì)單即為美國(guó)JWDA××××3號(hào)公寓即為洲際集團(tuán)下屬的HolidayInn??（一）下圖顯示了2000年至200911天公共假期和黃金周的推出，也有助于推動(dòng)國(guó)內(nèi)達(dá)到1.32億人次。2009年到訪中國(guó)內(nèi)地的旅客當(dāng)中，大約有1.045下圖顯示了2000年至20092009年，國(guó)內(nèi)旅游收入較上年增長(zhǎng)16.4%，下圖顯示了2000年至20092009年，中國(guó)國(guó)際旅游收入較上年下降2.9個(gè)百分點(diǎn)，為397著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，以及政府批準(zhǔn)的團(tuán)隊(duì)“出境旅游目的地”（ADS）下圖顯示的是2000年至2009（二）導(dǎo)致20082008以及全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)。上海與北京受到上述因素的嚴(yán)重影響，與此相比，海南的狀況相對(duì)較好，因?yàn)楹Ｄ鲜袌?chǎng)新增供給未出現(xiàn)同樣的大幅增長(zhǎng)，并且對(duì)因此通常是中國(guó)主要酒店市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)領(lǐng)頭羊。（三）店在2010年內(nèi)也不太可能有足夠信心提高房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)増長(zhǎng)的嘗試。（一）下圖顯示了2000年至2009（二）（三）（四）（??）海南美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)建成于1999年5月2200593013.5美蘭機(jī)場(chǎng)由此成為了中國(guó)最繁忙的十大機(jī)場(chǎng)之一。根據(jù)?？谑幸?guī)劃局提供的信息，2020年，該機(jī)場(chǎng)預(yù)期將實(shí)現(xiàn)貨物吞吐量和旅客轉(zhuǎn)運(yùn)量分別達(dá)30萬噸和3,700三亞與?？谥g通過南北走向的海榆高速公路直接連接，車程大約需要3列車K511/512，上海——三亞，行車時(shí)間36.5列車K407/408，廣州——三亞，行車時(shí)間15列車T201/202，北京——三亞，行車時(shí)間約352007年4364（六）下表顯示了?？诤腿齺唭纱髧?guó)際機(jī)場(chǎng)1999年至2008班班次數(shù)量仍舊下降了1.9%，但該年，機(jī)場(chǎng)旅客運(yùn)輸總量較上年同期增長(zhǎng)了1999客流量的增長(zhǎng)可歸因于與第三、第四和第??航權(quán)開放有關(guān)的鼓勵(lì)政策的出增加定期國(guó)際直飛航班數(shù)是進(jìn)一步開發(fā)并促進(jìn)海南南部旅游市場(chǎng)增長(zhǎng)的最重要（七）2010年1月，中國(guó)國(guó)務(wù)院公布了中央政府一項(xiàng)將海南省發(fā)展成一個(gè)國(guó)際頂級(jí)以旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)或重要支柱產(chǎn)業(yè)的島嶼型目的地，實(shí)現(xiàn)海南旅游國(guó)際化程度高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨(dú)特、社會(huì)文明祥和?！凹t色旅游”（體育彩票（也適用于國(guó)際體育賽事（一）下圖顯示2000年至2009南的國(guó)際旅客到訪，使游客數(shù)量從2007年的753,122人次下降到了2008年的706,492人次。但是，國(guó)內(nèi)客源市場(chǎng)從2007年的1,770萬人次增長(zhǎng)到了2008相反，1998年至2009年期間，到訪海南的其他國(guó)際旅游者數(shù)量卻以年均下表顯示了2000年至2009中國(guó)實(shí)行每周5要的贏利機(jī)會(huì)，同時(shí)也刺激了海南傳統(tǒng)淡季期間需求的增長(zhǎng)。作為中國(guó)重（二）下圖顯示了2001年至2008下表顯示了2003年至2009下表顯示了2003年至2008（三）RobertTrentJones2003（四）（??）515515302535455580JW -42--PAGE43（七）SWOT高爾夫—該區(qū)域的PGA（八）??（一）下表匯總了1999年至2007 62,194總收入(人民幣千元 216,188-5-4-3-2-1（二）下表列出了三亞灣的四星級(jí)和??下表列出了大東海的四星級(jí)和??下表列出了亞龍灣現(xiàn)有的四星級(jí)和??（三）（四）（??）周末（周??和周六的晚上（六）（七）SPA和健身設(shè)施）。并且，所開展的戶外活動(dòng)應(yīng)因地制宜，以長(zhǎng)期維護(hù)該區(qū)域的度（一）????散客團(tuán)隊(duì)客人會(huì)議及商務(wù)面積（平方米（二）按照準(zhǔn)??富麗豪華的門廊及入口，彰顯??前廳（大堂前臺(tái)客人貴重物品保管箱數(shù)量控制在客房總數(shù)8-客房?jī)舾叨炔坏玫陀?.7米,條件允許客房高度也可設(shè)計(jì)在3不少于70%不少于3100%客房應(yīng)設(shè)有微型酒吧(MiniBar)考慮設(shè)置殘疾人客房的特殊要求（無障礙設(shè)置宴會(huì)廳凈高度不小于5米，容納至少300幻燈機(jī)、投影儀及投影屏幕（自動(dòng)員工設(shè)施（含衛(wèi)生間、更衣室與酒店規(guī)模相適宜的車位：本項(xiàng)目功能布局設(shè)定不低于200（可作貨梯使用（后勤（特別是服務(wù)設(shè)施層及最高層專門為酒店內(nèi)部人17每秒的運(yùn)行速度是1.5米的服務(wù)梯型號(hào)。2臺(tái)供250間客房，當(dāng)客房每增加1至250間時(shí)則增加一臺(tái)。酒店備用發(fā)電機(jī)組的最大發(fā)電量應(yīng)是酒店最大用電量的15-20%程控交換機(jī)（電話整個(gè)電話房可分：主機(jī)房、配線房、話務(wù)室，電話主機(jī)的容量是取決于酒店電子計(jì)算機(jī)房（電腦房）P.O.S.自辦電視節(jié)目至少有2熱水：當(dāng)水的硬度超過143（最大制冷量??星級(jí)酒店的溫度應(yīng)是夏季干球24℃，冬季干球房?jī)?nèi)人數(shù)為2房?jī)?nèi)電燈散熱量為酒店的新風(fēng)量：公共區(qū)域30-人標(biāo)準(zhǔn)客房50所選擇冷卻塔在15米的距離，其噪聲度不得超過45熱水鍋爐（或從直燃機(jī)得到熱水樓層平面：方形的或長(zhǎng)寬比最大為2：1IC卡電子門鎖：用IC卡的，可監(jiān)控的，至少有150（一）3963270242702427024（二）62011年272011年9122013年93201312（三）專業(yè)服務(wù)費(fèi)（可研、策劃等建筑主體及外裝飾工程（包括主體玻璃、墻、門窗、欄桿等工程機(jī)電工程（采用中外合資和進(jìn)口設(shè)備及材料），電氣工程（包括發(fā)電機(jī)（一）由于旅游團(tuán)體需求在海南南部地區(qū)現(xiàn)有需求客源當(dāng)中占有相當(dāng)大的比重，因我們預(yù)計(jì)，旅游團(tuán)體客源的平均逗留天數(shù)在2到3目前，三亞（特別是亞龍灣）酒店市場(chǎng)的會(huì)議需求量正呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，這主要?dú)w結(jié)于該區(qū)域新增的客房供給和新開發(fā)的會(huì)議和展會(huì)設(shè)施都迎合了此類客作為海棠灣的首家較高檔國(guó)際品牌酒店，擬建酒店有望獲取相當(dāng)大一部分商會(huì)議需求客源的平均逗留天數(shù)大致在3到4散客團(tuán)隊(duì)客人15%擬建酒店20142016三亞可資比較酒店，各需求市場(chǎng)平均房?jī)r(jià)范圍，2010

合 折扣率2016（二） 35- 6%- 185- 9%- 5%-14-37-24-299%-148-30%-1%-922– 2%-人 298– 2%-584– 1.7%-79812023年經(jīng)營(yíng)期前101、利息見后面借款還本付息表；2、固定資產(chǎn)折舊按30年直線折舊法，殘值5%2014-2023