經(jīng)濟適用房建設可行性研究報告書

經(jīng)濟適用房建設項目可行性研究報告二〇一二年十月

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章項目概述 11.1項目名稱 11.2項目承辦單位 11.3可行性研究報告編制依據(jù)和主要內(nèi)容 21.4項目提出理由 61.5建設地點 71.6建設目標 71.7建設規(guī)模 81.8總投資及效益情況 91.9主要建設條件 101.10主要技術(shù)經(jīng)濟指標 10第二章項目建設背景及必要性 122.1項目建設背景 122.2項目建設的必要性 16第三章污水量預測與建設規(guī)模 233.1污水量預測 233.2建設規(guī)模 23第四章項目選址與建設條件 284.1項目選址 284.2建設條件 29第五章工藝方案 395.1污水處理工藝選擇 395.2污泥處理處置工藝比選 515.3消毒出水工藝比選 585.4除臭工藝比選 60第六章工程建設方案 666.1污水處理廠一期工程方案 666.2鎮(zhèn)區(qū)污水管網(wǎng)工程方案 84第七章環(huán)境保護 947.1廠區(qū)環(huán)境狀況 947.2環(huán)境保護標準 947.3主要污染源 957.4污染防治對策及建議 967.5建設期間的環(huán)保措施 987.6運行期間的環(huán)保措施 1007.7環(huán)境綜合評價 101第八章節(jié)能分析 1028.1節(jié)能的意義 1028.2能耗分析 1038.3節(jié)能措施 1048.4節(jié)能效果分析 106第九章勞動安全、消防與防腐 1079.1勞動安全 1079.2消防 1099.3防腐 113第十章組織機構(gòu)及人資源配置 11610.1組織機構(gòu) 11610.2人力資源配置 119第十一章項目實施進度 12111.1項目實施設想 12111.2項目實施進度安排 122第十二章投資估算與資金籌措 12412.1投資估算 124第十三章社會經(jīng)濟效益分析 13613.1社會經(jīng)濟效益 13613.2項目與所在地社會互適性 138第十四章項目風險分析 14014.1項目主要風險因素識別 14014.2防范和降低風險的措施 141第十五章社會穩(wěn)定風險分析 14315.1項目概況 14315.2社會穩(wěn)定風險內(nèi)容及其評價 14415.3社會穩(wěn)定風險的綜合評價 14715.4社會穩(wěn)定風險防范措施 14715.5結(jié)論 148第十六章項目招標 14916.1招標原則 14916.2招標范圍 14916.3招標方式 15016.4招標金額（含預備費） 150第十七章結(jié)論與建議 15317.1結(jié)論 15317.2建議 153一、項目名稱及建設單位概況1、項目名稱:經(jīng)濟適用房2、項目單位:湖北煤炭地質(zhì)一二五隊3、法人代表:李瑞華4、建設單位概況:湖北煤炭地質(zhì)一二五隊是隸屬于中國煤炭總局的全民所有制事業(yè)單位，初建于1951年，現(xiàn)注冊地址位于宜昌市伍家崗區(qū)艾家咀，緊鄰城市主干道東山大道和小區(qū)干道金龍路，占地面積4.8公頃。單位總資產(chǎn)3300萬元，總負債1637萬元，資產(chǎn)負債率49.6%，2005年經(jīng)營收入3800萬元。該隊現(xiàn)有在職職工257人，各類專業(yè)技術(shù)人員129人，其中高級職稱11人，中級職稱51人，人中高級工占80%以上，在職工多為男性，女職工不足20名；離退休人員359人（其中離休5人）；在宜昌市區(qū)集中安居的386戶。根據(jù)事業(yè)、企業(yè)分體運行原則，一二五隊下設企業(yè)部和事業(yè)部，企業(yè)部負責生產(chǎn)經(jīng)營管理，事業(yè)部主要承擔職工事業(yè)身份管理、基地管理等事業(yè)職能。該隊下設獨立核算經(jīng)營單位11個，主要從事煤田資源勘探、樁基水井工程施工、地質(zhì)災害防治、工程測量、工程物控、樁基檢測、地質(zhì)環(huán)境評估、酒店服務、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營業(yè)務。該隊一直從事煤炭地質(zhì)工作，主要進行了松宜煤田、荊當煤田、秭歸煤田的地質(zhì)勘探工作，提交各類地質(zhì)報告200多份，為幾大煤田的開發(fā)做出重大貢獻。1989年開始進行巖土工程勘察、江北066廠深基坑等近百個工程施工。近年來，完成各類礦山地質(zhì)報告數(shù)百份，為宜昌地區(qū)礦業(yè)開發(fā)做出較大貢獻。二、項目提出的背景及建設的必要性湖北煤炭地質(zhì)一二五隊是中央在宜地質(zhì)單位，共有職工600余人，其中在宜定居380多戶。根據(jù)現(xiàn)場考察，由一二五隊安排住房的有118戶住房面積未達50m2(其中99戶居住在簡易房、11戶居住在危房，6戶甚至居住在早期建設的公共澡堂里)，5名離退休老干部現(xiàn)今僅住有60m2，有10名處級干部居住面積僅50—60m2，另有10多個無房戶，19對年輕人待房結(jié)婚，住房供需矛盾越來越突出。根據(jù)發(fā)展需要，該隊急需補充一些大學畢業(yè)，但由于住房條件差，連臨時居住房屋都難于解決，許多大學生都不愿來，一些已參加工作的大學生因此還陸續(xù)離去，長此下去，將嚴重影響到該隊的生存和發(fā)展。如今，住房問題已成為該隊的大問題，如不能得到緩解，將直接影響到經(jīng)營發(fā)展和職工隊伍穩(wěn)定。該隊從上世紀80年代開始國家就未再投入資金，單位效益一直不佳，職工收入很低，大部分職工家庭人均可支配收入遠未達宜昌平均水平，職工無力到市場上購置商品房。一些老職工都在煤炭地質(zhì)事業(yè)兢兢業(yè)業(yè)干了一輩子，但由于住房困難，無法使他們安享晚年。一些老職工為此思想波動很大，在去年國慶節(jié)前夕，許多老職工選出代表，雇用了大客車，準備到省政府集體上訪。雖經(jīng)多方勸說得以平息，但如果問題不能得到解決，不穩(wěn)定因素將始終存在，矛盾隨時可能激化。除老職工外，許多年輕職工心里同樣有一些想法，很可能深化成更大范圍的不穩(wěn)定。興建經(jīng)濟適用房是體現(xiàn)人本主義的需要，也是維護穩(wěn)定、建設和諧社會的需要。建設經(jīng)濟適用房是解決問題的辦法之一，該隊具有建設經(jīng)濟適用房的基本條件，2002年規(guī)劃已經(jīng)宜昌市規(guī)劃局審批通過（宜歸綜批復[2002]11號），其中新規(guī)劃住宅268戶。根據(jù)目前條件，考慮無能力進行大規(guī)模開發(fā)，設想先進行3棟經(jīng)濟適用房建設，以解決部分職工住房問題，初步緩解住房困難壓力。因此，盡快建設本項目十分必要。三、項目選址及建設條件1、項目選址本項目經(jīng)濟適用房建設用地為4520m2(約6.8畝)。用地位于一二五隊基地內(nèi)、宜昌市伍家崗區(qū)艾家咀、東山大道與金龍路交匯處西北側(cè)，緊鄰城市主干道東山大道和小區(qū)干道金龍路。一二五隊基地總用地面積72畝，是集生產(chǎn)、生活、辦公于一體的綜合性用地。規(guī)劃可居住469戶（現(xiàn)有住戶201戶、規(guī)劃可建268戶）共1501人。一二五隊基地所處地理位置較優(yōu)越，西北為合益村一組用地，東南分別為城市主干道東山大道和城市支路金龍路。距市區(qū)中心夷陵廣場約2公里，公交四通八達，出行十分方便。2、自然條件(1)地形地貌一二五隊整個基地(72畝)北高南低，最大高差為21米，規(guī)劃范圍內(nèi)有大量的要拆除的低層建筑和部分要保留的建筑，保留建筑較多，地形高差較大，周邊地形復雜。擬建場地主要為原生產(chǎn)廠房區(qū)，整體走向近南北向，北高南低，南北向高差約2米，東西向高差不足1米；地面高程在62.3—64.5米之間，最大高差2.2米。場地東西部為小區(qū)道路，道路均高出現(xiàn)場地地面，其間有擋墻維護，擋墻高度2—3米。(2)工程地質(zhì)場區(qū)巖土性質(zhì)簡單，近地表主要為人工填土，厚主0.5—3米，下部為白堊系泥質(zhì)砂巖，基巖厚度大，穩(wěn)定性好，無構(gòu)造破壞現(xiàn)象，強度中等，適于用作基礎(chǔ)持力層。場區(qū)地下水不發(fā)育，近上部填土層含有部分滯水，下部基本不含水，上層滯水無污染。地下水對基礎(chǔ)混凝土及混凝土中的鋼筋無腐蝕性、對裸露鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性。(3)巖土層地震效應根據(jù)湖北省城鄉(xiāng)建設廳鄂建（2003）357號文件和GB50011—2001規(guī)范，本地區(qū)地震基本烈度為六度，抗震設防烈度為六度。(4)氣象條件宜昌市屬亞熱帶大陸性季風氣候。年平均氣溫16.8℃，四季分明。一月份，平均氣溫4.7℃,平均最低氣溫1.2℃,極端最低氣溫-9.8℃(出現(xiàn)于1977.1.30)；七月份平均氣候28.3℃,平均最高氣溫33.3℃,極端最高氣溫43.9℃3、供電、給排水(1)供電：本項目需建設相應的變配電室,供電電源為金龍路10KV供電干線。電力負荷425KW，選擇1臺500KVA變壓器。(2)供水：本項目新增用水量為60m3/日，基地內(nèi)有供水主管沿區(qū)內(nèi)道路鋪設，管徑為DN150，本項目分棟接入管徑按DN(3)排水：基地內(nèi)混凝土主排水管沿區(qū)內(nèi)道路鋪設，管徑為d600，本項目排污支管采用管徑為d300混凝土管。四、項目規(guī)模及建設內(nèi)容1、建設規(guī)模本項目擬建規(guī)模為：一棟臨街房屋為框架結(jié)構(gòu)、六層，底層為商業(yè)門面，上部為經(jīng)濟適用房住宅；內(nèi)側(cè)二棟經(jīng)濟適用房住宅為磚混結(jié)構(gòu)、六層。三棟總建筑面積9040m2，其中：經(jīng)濟適用房住宅建筑面積8537m2，商業(yè)門面建筑面積503m2。2、建設內(nèi)容建設內(nèi)容包括場地平整、住宅樓、區(qū)內(nèi)道路、停車場及綠化、給排水、電力、電訊、燃氣等。(1)住宅樓(含商業(yè)門面)主體本項目用地面積4520m2，建筑面積9040m2(其中:商業(yè)門面建筑面積503m2，經(jīng)濟適用房住宅建筑面積8537m2、總戶數(shù)102戶)，建筑密度33%，容積率2.0，綠地率31%，停車位34個。(2)道路工程小區(qū)內(nèi)主干道寬6米、長度約為145米；支干道3米、長度約為150米，道路路面均為混凝土，道路做法為：基層20cm水泥穩(wěn)定沙礫+15cm石灰煤渣土+面層20cm混凝土。(3)場地工程及綠化★填土方量：場地總寬度約60米，寬70—100米，按平均填土厚度1.8米計算，約合9180m3?！锞G化面積約為1401m2。以道路為紐帶，以線帶面，選擇有地方特色植物品種，突出地方特色，并降低維護成本；做到季季有景，處處有景。在本項目中種植草及灌木。(4)電力、電訊、燃氣工程★項目規(guī)劃用電總負荷425KW。設配電室一處，由市電網(wǎng)引入10KV電源?！锿ㄓ?、有線電視及燃氣在道路工程中留有配套管溝，從市政接口接入。(5)給水、排水及環(huán)保工程★本項目總水量60m3/d，需采用環(huán)狀供水，供水干管DN150，枝管DN100?！锉卷椖课鬯幚聿捎孟阮A處理后再排入城市污水管的方式。在小區(qū)內(nèi)設埋地式無動力污水處理裝置，處理后排入?yún)^(qū)內(nèi)道路下污水管，然后排入城市污水管，小區(qū)污水干管直徑為d600，污水枝管直徑為d300?！镉晁占癁樵诘缆愤厒?cè)設雨水收集、排入道路下雨水管，然后接入城市雨水干管。(6)消防本項目規(guī)劃設計嚴格按《建筑設計防火規(guī)范》等相關(guān)規(guī)范及國家強執(zhí)性標準執(zhí)行?！锸彝庀劳ǖ揽梢缘竭_建筑物外任何一點，設置4個室外消防栓，每個消防栓用水量按20L/S考慮，室外消火栓采用地上式?！镌诮ㄖ锸覂?nèi)消防考慮在每層每單元內(nèi)設置室內(nèi)消防栓，用水量按15L/S設計。五、環(huán)保與節(jié)能1、施工中的環(huán)境保護本項目施工過程中，機械設備噪聲及施工中粉塵對周圍環(huán)境會造污染。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機械設備加裝隔音裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。2、建成后主要污染源、污染物及治理方案(1)生活污水小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的污水主要為生活污水。(2)廢氣小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的大氣污染物主要有廚房產(chǎn)生油煙氣，衛(wèi)生間產(chǎn)生的廢氣，采用排風器抽出，將污染空氣排至室外。本項目在設計時就充分考慮了區(qū)域環(huán)境容量問題，合理的間隔，大面積綠化帶，使得區(qū)域環(huán)境容量較大，進而滿足環(huán)保要求。(3)固體廢棄物小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，這些垃圾將派專人負責收集，送至城市垃圾處理場作衛(wèi)生填埋處理。3、建筑節(jié)能充分提高能源利用率是每個工程項目都應積極遵循的準則。在設計、施工中應予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率。項目擬采取以下幾項節(jié)能措施：(1)本工程墻體采用陶粒空心砌塊，外墻采用水泥珍珠巖保溫砂漿材料，(2)外窗玻璃為無色中空鋼化玻璃，氣密性等級為Ⅱ級；圍護結(jié)構(gòu)各部分的傳熱系數(shù)和熱惰性指標符合規(guī)范。六、實施進度計劃為了加快工程項目的建設步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強建設過程中的各項管理工作，編制好施工組織設計，搞好施工安全，根據(jù)該項目的投資情況，該項目10個月完成。時間內(nèi)容12345678910前期及設計工程招標工程施工竣工驗收七、投資估算及資金籌措1、投資估算(1)投資估算范圍依據(jù)項目內(nèi)容，投資估算的內(nèi)容包括：★征地及三通一平；★建筑物；★市政基礎(chǔ)配套設施；★勘探、設計及項目前期費用和其他工程費用；★預備費。(2)投資估算的主要依據(jù)及說明★《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額湖北省統(tǒng)一基價表》(2000年)；★《全國統(tǒng)一安裝工程預算定額湖北省單位估價表》(2000年)；★《湖北省市政工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表(2004年)；★有關(guān)市場調(diào)查。(3)建安工程本項目建安工程投資為725.13萬元。其中：A、住宅樓主體602.68萬元。分別為：★框架結(jié)構(gòu)住宅一棟：241.12萬元土建工程：3014m2×750元/m2=226.05萬元安裝工程：3014m2×50元/m2=15.07萬元★磚混結(jié)構(gòu)住宅二棟：361.56萬元土建工程：6026m2×550元/m2=331.43萬元安裝工程：6026m2×50元/m2=30.13萬元B、室外照明管線5.9萬元。沿小區(qū)道路安裝，按295米，每米安裝造價按200元/米，295×200元/米=5.9萬元C、道路17.16萬元★主干道145米，寬6米；次干道150米，寬3米?；炷谅访?，單價按130元/m2。[145×6+150×3]×130=17.16萬元D、場地及綠化20.77萬元★填方9180m3，單價按15元/m3。9180×15=13.77萬元★綠化工程：按綠地率0.31，綠化按50元/m2綜合計算，1401×50=7萬元E、消防環(huán)保14.38萬元。分別為：★室外消防栓：4個×2000元/個=0.8萬元★垃圾桶：按10只考慮，每只按200元計算，10只×200元/只=0.2萬元★污水處理：設3個50m3凈化池，單價按500元/m3，3個×50m3/個×500元/m3=7.5萬元★污水、廢水、雨水管線5.88萬元。污水主管徑采用d600的水泥涵管，污水枝管徑采用d300的水泥涵管；雨水主管徑采用d600的水泥涵管，雨水枝管徑采用d300的水泥涵管。污水、雨水主管按120元/米計算；污水、雨水支管按80元/米計算。145米×120元/米×2+150米×80元/米×2=5.88萬元F、拆遷10萬元。G、供水、變配電、燃