國企收購存量商品房項目可行性研究報告-土地儲備專項債券

北京智博睿項目管理有限公司北京智博睿項目管理有限公司國企收購存量商品房項目可行性研究報告-土地儲備專項債券1、建設(shè)目標(biāo)減少市場庫存，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，并增加保障性住房的供應(yīng)。這一舉措旨在通過國有企業(yè)的介入，有效遏制存量房的積壓，穩(wěn)定市場預(yù)期，避免因過多存量房無法出售而導(dǎo)致的市場價格大幅波動。同時，通過優(yōu)化存量房的利用，解決部分城市的住房供給問題，提升公共服務(wù)水平。通過收購已建成的存量商品房，可以有效減少市場上的庫存量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。通過收購和轉(zhuǎn)化存量房，可以激活房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)項目的交付和使用。2、發(fā)展背景自2023年1月開始我國收儲房政策內(nèi)容逐步深化和細(xì)化，從試點探索到全面推廣，再到深化改革和明確目標(biāo)，政策目標(biāo)愈發(fā)清晰?？偣步?jīng)歷了萌芽及試點，制度研究、建設(shè)與細(xì)化，戰(zhàn)略明確與全面實施這三個階段。（1）萌芽及試點階段（2022年-2023年）2022年收儲房政策萌芽初顯，曾有多個城市發(fā)文提出公開收購商品房或商品住房，用作保障性租賃住房、安置房等，例如溫州市鹿城區(qū)國企曾多次發(fā)布《關(guān)于收購籌集保障性租賃住房房源的通告》，以公開收購方式籌集保障性租賃住房；濟(jì)南市國資委官網(wǎng)于2022年9月7日發(fā)布《收購存量房源助力租賃市場——集團(tuán)公開采購社會優(yōu)質(zhì)存量房作為租賃儲備房源》等。2023年1月起，政策進(jìn)入了試點階段，中國人民銀行印發(fā)了《關(guān)于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關(guān)事宜的通知》，設(shè)立了額度為1000億元的租賃住房貸款支持計劃，采取“先貸后借”的直達(dá)機(jī)制，按季度發(fā)放。選擇了重慶、濟(jì)南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個城市先行先試，探索市場化批量收購存量住房，擴(kuò)大租賃住房供給。（2）制度研究、建設(shè)與細(xì)化階段（2024年初-2024年7月）在制度研究、細(xì)化與建設(shè)階段，明確了支持性貸款資金規(guī)模，政策從局部地區(qū)試點轉(zhuǎn)向全國縣級以上城市推廣，強(qiáng)調(diào)了“三規(guī)范”“三合適”，政策支持力度得到了加強(qiáng)。2024年4月30日政治局會議正式提出統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。正式提出新一輪“去庫存”命題。2024年6月7日，國務(wù)院常務(wù)會議提到，要充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，順應(yīng)人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實推進(jìn)。要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系，改革相關(guān)基礎(chǔ)性制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。（3）戰(zhàn)略明確與全面實施階段（2024年7月開始）政策在全面深化改革的框架下，政策目標(biāo)和執(zhí)行路徑得到了進(jìn)一步的明確和強(qiáng)化，標(biāo)志著政策從規(guī)劃階段轉(zhuǎn)向全面落地實施。2024年7月30日，政治局會議提出“堅持消化存量與優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房”，政策表述更明確，路徑和目標(biāo)更清晰。近年來，隨著中國房地產(chǎn)市場的不斷調(diào)整和優(yōu)化，政府在保障性住房建設(shè)方面采取了一系列創(chuàng)新措施。其中，“以購代建”模式作為一種新興的政策工具逐漸被提上日程，并在多個城市加速推廣。近期，深圳和珠海等地就實施了相關(guān)措施，這些政策不僅僅旨在增加保障房供應(yīng)，還希望能夠解決商品房庫存問題，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供新的動力。2024年下半年或?qū)⑹恰笆諆Α闭呗涞仃P(guān)鍵期。3、項目建設(shè)的必要性（1）直接消化庫存，緩解市場壓力國企等主體收購存量房，最直接的效果就是能夠在短期內(nèi)迅速減少市場上的房源供給量。在房地產(chǎn)市場庫存積壓的情況下，大量的存量房無法及時銷售出去，不僅給開發(fā)商帶來了巨大的資金壓力，也使得市場供需關(guān)系失衡。而國企等主體的收購行為，相當(dāng)于為這些存量房找到了一個新的出口，直接消化了一部分庫存，大大緩解了市場壓力。（2）穩(wěn)定市場預(yù)期，增強(qiáng)購房信心除了直接消化庫存外，國企等主體收購存量房還能起到穩(wěn)定市場預(yù)期的作用。在房地產(chǎn)市場中，市場預(yù)期對購房者的決策起著至關(guān)重要的作用。如果市場預(yù)期不佳，購房者往往會持幣觀望，等待房價進(jìn)一步下跌，這就會導(dǎo)致市場交易陷入低迷，庫存難以消化。而國企等主體的收購行為，向市場傳遞出了政府積極干預(yù)、穩(wěn)定樓市的信號。這種信號能夠增強(qiáng)購房者的信心，讓他們相信政府有能力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，避免房價大幅下跌。當(dāng)購房者的信心增強(qiáng)后，他們就更有可能出手購房，從而促進(jìn)市場交易，在一定程度上幫助消化庫存。（3）優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，提高市場效率國企等主體收購存量房還有助于優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，提高市場效率。在房地產(chǎn)市場中，不同區(qū)域、不同類型的房源庫存情況往往存在差異。一些地段較好、品質(zhì)較高的房源可能供不應(yīng)求，而一些地段偏遠(yuǎn)、品質(zhì)較差的房源則可能大量積壓。國企等主體在收購存量房時，可以有針對性地選擇那些地段較好、品質(zhì)較高的房源，從而優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)。同時，國企等主體還可以通過對收購的房源進(jìn)行改造、升級等方式，提高房源的品質(zhì)和價值，使其更符合市場需求。這樣不僅可以提高市場效率，還能為購房者提供更多優(yōu)質(zhì)的選擇。項目可行性研究報告（2023年5月1日新版）編制大綱一、概論二、項目建設(shè)背景