盤活存量閑置土地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-國有企業(yè)存量資產(chǎn)盤活

北京智博睿項(xiàng)目管理有限公司北京智博睿項(xiàng)目管理有限公司盤活存量閑置土地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-國有企業(yè)存量資產(chǎn)盤活1、發(fā)展背景近年來，隨著國家經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人口的快速增長以及城市化水平的不斷提高，城市建設(shè)對于土地的需求大大增加。但伴隨著城市化進(jìn)程腳步的逐漸加快，城市內(nèi)部以及周邊出現(xiàn)大量的圈地、占地現(xiàn)象，大面積的閑置、低效用地屢見不鮮，導(dǎo)致國土資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。土地閑置問題逐漸成為當(dāng)前各級政府重視、全社會密切關(guān)注的熱點(diǎn)問題。當(dāng)前，在我國土地資源稀缺、供需矛盾突出的嚴(yán)峻形勢下，土地閑置已經(jīng)成為土地資源利用和管理中被廣泛關(guān)注的問題，同時也是國土資源管理部門致力于解決的重點(diǎn)課題之一。土地閑置不但加劇了土地市場的混亂無序和農(nóng)用地非農(nóng)化的趨勢，造成了資源和資產(chǎn)的浪費(fèi)，而且嚴(yán)重阻礙了經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展，甚至還會影響貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)和諧社會的進(jìn)程。因此，清理閑置土地、提高土地利用效率勢在必行?！吨泄仓醒腙P(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》提出：“要優(yōu)化城市工商業(yè)土地利用，加快發(fā)展建設(shè)用地二級市場，推動土地混合開發(fā)利用、用途合理轉(zhuǎn)換，盤活存量土地和低效用地”。這一政策旨在通過改革土地利用方式，實(shí)現(xiàn)土地資源的節(jié)約和高效利用，推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化。盤活存量建設(shè)用地，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，是自然資源管理一項(xiàng)長期重要的工作。閑置土地的形成原因錯綜復(fù)雜，但總體上可歸結(jié)為兩大類別：一類為政府原因，諸如政府未按規(guī)定交地、規(guī)劃變動、國家政策調(diào)整等情形；另一類則是企業(yè)原因，包括企業(yè)經(jīng)營分歧、運(yùn)營困難或存在主觀惡意囤積土地、炒地等行為，致使項(xiàng)目無法如期開工建設(shè)，進(jìn)而造成土地閑置。近年來，有兩種閑置土地現(xiàn)象需引起格外關(guān)注。其一，因疫情導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)受阻，以及極端氣候事件頻發(fā)所帶來的自然災(zāi)害導(dǎo)致土地閑置。其二，自2022年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，房地產(chǎn)企業(yè)面臨現(xiàn)金流困境，甚至陷入破產(chǎn)境地，致使無力繼續(xù)開發(fā)土地。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年～2023年全國拿地開工率僅為49%，很多企業(yè)持有的土地大量滯壓，相關(guān)方面應(yīng)高度警惕，盡快出臺相應(yīng)措施，以有效防范和化解相關(guān)風(fēng)險。盤活存量土地和低效用地是我國推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和實(shí)現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵策略，也是推進(jìn)城市更新工作和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措，有利于實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)從大規(guī)模的增量擴(kuò)建轉(zhuǎn)向存量更新和增量調(diào)整并重，同時可以為房地產(chǎn)市場提供新的增長點(diǎn)，帶動相關(guān)開發(fā)投資，最大化利用土地價值，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，從居住、商業(yè)、工業(yè)等多業(yè)態(tài)拉動房地產(chǎn)有效需求。在這樣的背景下，閑置存量土地處置與盤活政策措施的出臺，彰顯了政府對新形勢的敏銳洞察和及時應(yīng)對能力。2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性依法處置閑置土地、支持盤活存量土地，從當(dāng)前應(yīng)對房地產(chǎn)供需關(guān)系重大轉(zhuǎn)變、構(gòu)建房地產(chǎn)新模式的角度考量，有著重大意義。傳統(tǒng)意義上，處置閑置土地是實(shí)現(xiàn)土地資源高效利用的重要舉措。隨著城市化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，土地資源日益緊張，閑置土地的存在無疑加劇了這一矛盾，不僅造成了資源浪費(fèi)，也不利于城市的可持續(xù)發(fā)展。積極處置閑置土地并盤活利用，不但可以提高節(jié)約集約用地水平和土地要素配置效率，也是推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展的必要路徑之一。我國經(jīng)濟(jì)正處于由高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，妥善處置閑置存量土地具有重要的時代意義。一是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的資金壓力，通過處置閑置土地的支持政策，企業(yè)或得以將存量土地盤活、回籠資金，或可以釋放部分土地資源、轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，緩解資金壓力，以更加專注于項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營，從而降低“保交付”風(fēng)險，加速市場出清，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。二是處理閑置土地能有效補(bǔ)充保障房的土地供給。2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障房是完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場和保障關(guān)系的重大改革。一直以來，保障房用地儲備難以完全匹配實(shí)際需求。因此，通過收回、收購符合保障房選址要求的閑置土地，可有效增加保障房市場供給，增進(jìn)社會公共福祉。三是頒布妥善處置閑置存量土地的政策措施是一種高效且有益的預(yù)期管理手段。一方面，閑置土地處置新政的頒布和更詳盡的規(guī)范要求，能有效引導(dǎo)企業(yè)預(yù)期。在政策“指揮棒”的作用下，企業(yè)未來獲取和持有土地時會更加謹(jǐn)慎，嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)定，自行加快持有土地的開發(fā)與處置，有助于減少閑置土地。同時，政策為閑置土地制定了更加明確的處理辦法，能有效遏制企業(yè)囤地炒作的不良行為，有助于更好地控制市場預(yù)期，維護(hù)土地市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。另一方面，對于房地產(chǎn)市場而言，政策措施的出臺在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整階段也將起到“穩(wěn)預(yù)期”的作用。市場運(yùn)行遵循其內(nèi)在規(guī)律以趨近“均衡”，但國外歷史經(jīng)驗(yàn)表明，自由放任的市場存在巨大風(fēng)險，甚至可能引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)。這是因?yàn)?，個體預(yù)期往往會夸大真實(shí)的市場基本面，影響并推動市場呈現(xiàn)慣性上升或慣性下降的特征。主流經(jīng)濟(jì)學(xué)界普遍承認(rèn)，當(dāng)市場失靈時政府進(jìn)行積極干預(yù)的必要性，尤其是應(yīng)通過制定宏觀政策穩(wěn)定市場預(yù)期。此次新政提出要以合理價格收購企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的閑置存量土地用于保障房建設(shè)，緊緊圍繞“保障+市場”的房地產(chǎn)新模式，為房企和購房者注入了穩(wěn)定的市場預(yù)期。3、項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施路徑在實(shí)踐過程中，盤活存量土地和低效用地涉及土地權(quán)利人多、利益關(guān)系復(fù)雜，資金投入量大、盤活周期長，經(jīng)營主體積極性有待提高，需要進(jìn)一步強(qiáng)化政策激勵。推進(jìn)存量土地和低效用地盤活，需重點(diǎn)做好以下四個方面的工作。優(yōu)化城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)。堅(jiān)持城市國土空間規(guī)劃統(tǒng)籌和引領(lǐng)，優(yōu)化城市空間功能分區(qū)，提出規(guī)劃目標(biāo)和實(shí)施策略，合理劃分規(guī)劃單元，明確土地利用、建筑布局、交通系統(tǒng)、公共設(shè)施、綠地系統(tǒng)等具體規(guī)劃內(nèi)容，建立待盤活存量用地清單，全面動態(tài)掌握存量土地利用情況。加快發(fā)展土地二級市場。進(jìn)一步完善二級市場管理政策法規(guī)，規(guī)范交易流程，鼓勵存量用地流轉(zhuǎn)，支持有條件企業(yè)市場化收購房企存量土地，推進(jìn)交易信息公開，健全市場監(jiān)管機(jī)制，完善相關(guān)稅費(fèi)政策。推動土地混合開發(fā)和用途轉(zhuǎn)換。健全土地混合開發(fā)利用相關(guān)制度，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡，營造高品質(zhì)社區(qū)；允許存量土地、存量建筑依法調(diào)整土地用途，推進(jìn)容積率轉(zhuǎn)移和獎勵機(jī)制。完善土地節(jié)約集約利用政策。嚴(yán)格城鎮(zhèn)開發(fā)邊界管理，強(qiáng)化規(guī)劃期內(nèi)新增建設(shè)用地總量剛性約束，推動批而未供土地利用，采取依法收回、協(xié)議收回、調(diào)整用途和規(guī)劃條件后使用等方式分類處置閑置土地，完善土地收儲機(jī)制和再開發(fā)收益分配機(jī)制。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告