廣州保利項目營銷策劃報告-(匯報版)

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營銷策劃報告商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的商業(yè)機密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司作投標之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復制文檔的任何內(nèi)容。如果深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。地塊屬性——對地塊價值屬性的剖析1項目印象1：廣州新城亞運板塊/番禺非熱點區(qū)域石樓獅子洋礪江蓮花山亞運村市橋市區(qū)番愚人民政府番愚廣場地鐵四號線石基站10號線12號線清河東路石樓鎮(zhèn)政府蓮花山高爾夫球場蓮花山客運站海洋公園區(qū)位：廣州市番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府對面廣州新城亞運板塊項目周邊配套：生活配套：民潤超級市場、潤聯(lián)超級市場、得寶超級市場、石樓市場、海鮮干貨品教育配套：石樓中心幼兒園、中心小學、石樓一中、二中、海鷗中學交通：未來二條地鐵線離項目較近。目前主要是四號線的石基站，但與本項目仍有一定距離。白云區(qū)花都區(qū)從化區(qū)增城區(qū)番禺區(qū)蘿崗區(qū)黃埔區(qū)天河區(qū)海珠區(qū)越秀區(qū)荔灣區(qū)項目印象2：中小規(guī)模/中小戶型/現(xiàn)代風格多層電梯洋房規(guī)劃用地面積53994平米總建筑面積134007平米商業(yè)面積1938平米容積率1.92面積區(qū)間比例77-80平米28%97平米48%129-132平米20%168平米4%注：根據(jù)開發(fā)商提供的資料，初步統(tǒng)計。因資料提供不全，因此可能存在一定偏差。項目印象3：07年高價拿地，要求至少6500元/平米才能保本中心園林、售樓處到位2009年6月中旬2009年7-8月2010年上半年項目北區(qū)推出銷售項目南區(qū)推出銷售項目名稱價格蓮花灣畔尾盤大戶型在售4200元/平米映蝶藍灣4600-4800元/平米項目背景——1、07年高價拿地，預計單價至少在6500元/平米（毛坯）才能保本；2、目前該片區(qū)的樓盤價格在4000多元/平米。項目周邊在售樓盤價格情況：針對開發(fā)商提出的問題，本次報告主要解決以下問題：1、保利首次進入番禺市場，面對陌生市場，客戶是誰？2、如何從競爭中突圍，實現(xiàn)高價？3、本項目的形象定位，案名確定？4、系統(tǒng)的營銷解決方案？關(guān)于客戶——本項目的客戶到底是誰？2整體市場表現(xiàn)——09年市場成交量回暖信號明顯，其中番禺的表現(xiàn)的尤其突出。2009年1-3月成交面積前三位的是番禺、白云、花都?？梢钥吹?，除黃埔區(qū)外，各區(qū)的成交量同比均有所增長，特別是外圍區(qū)域的番禺、花都成交面積大幅回升是全市成交回暖的主要動力。整體市場表現(xiàn)——價格經(jīng)08年的大幅調(diào)整后，外圍的一線區(qū)域價格穩(wěn)定在6000-8000元左右，其中番禺的價格略高從2009年一季度各區(qū)商品住宅成交均價同比增減看，中心區(qū)的成交均價堅挺，外圍區(qū)域下調(diào)幅度較大。其中傳統(tǒng)老城區(qū)的荔灣、越秀和海珠區(qū)的成交均價同比有所上升，天河區(qū)則有輕微下降；其余各區(qū)的商品住宅成交均價同比下降幅度較大，黃埔、番禺、花都、南沙和羅崗區(qū)商品住宅成交均價同比降幅在20%-45%之間，其中羅崗區(qū)成交均價降幅大主要受限價房成交增多的影響。作為剛性需求旺盛的番禺，其客戶按區(qū)域特征來看進行分類：廣州系客戶市橋及其周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶廣州南部區(qū)域客戶大學城老師客戶市橋及鎮(zhèn)區(qū)的原居民番禺的新廣人廣州系客戶——廣州南部區(qū)域客戶

從數(shù)量上來看，常住人口約250-300萬，數(shù)量大海珠區(qū)：位于廣州市中部，面積90.45平方公里，常住人口143.8萬人。

龍沙（中國）投資有限公司、寶鋼廣東鋼鐵集團、廣州索迪斯管理服務有限公司（世界500強投資）、保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司和廣東振威國展展覽有限公司等180多家現(xiàn)代服務業(yè)和總部企業(yè)落戶琶洲地區(qū)。就業(yè)人口61.4萬人Ａ番禺區(qū)天河區(qū)海珠區(qū)黃埔區(qū)天河區(qū)：常住人口約110萬人，07-08年連續(xù)2年GDP名列廣州第一。環(huán)天河體育中心吸引了美國寶潔、日本伊藤忠、韓國三星等大量實力雄厚的外資企業(yè)。珠江新城預計2010年基本成熟，共39棟寫字樓，規(guī)劃就業(yè)人口18萬人。黃埔區(qū)：常住人口約20萬，主要依托港口發(fā)展，擁有許多現(xiàn)代化工業(yè)企業(yè)，如廣州本田汽車廠、廣東太古可口可樂公司、七喜電腦有限公司、廣州文沖船廠、廣州珠江鋼鐵公司等。廣州系客戶——廣州南部區(qū)域客戶

從通勤時間和成本來來看，海珠區(qū)到本項目的可能性最高從天河出發(fā)到本項目：時間50分鐘以上，費用10元/20元以上從海珠出發(fā)到本項目：時間30分鐘左右，費用10元左右從黃浦出發(fā)到本項目：時間40分鐘左右，費用40元左右自駕車：線路1:天河城—華南快速干線/新光快速干線—金山大道—石化公路—蓮港大道——石清公路（華南快線15元新光快線5元）38公里50分鐘線路2：天河城—黃埔大道—黃埔大橋—南沙港快線—清河路—石清路（黃埔大橋30元，南沙港快線10元）35公里50分鐘公共交通：番禺廣場——天河北費用7元，時間25-30分鐘（包括換乘）轉(zhuǎn)蓮花山線33站，60分鐘，費用4元；石碁——天河北費用7元，時間45-60分鐘（包括換乘），再轉(zhuǎn)樓巴自駕車：琶洲地鐵站—新港東路—科韻路—南沙港快速路—清河路—石清路（南沙港快線10元）（27公里）30-40分鐘地鐵：2號線琶洲站—萬盛圍轉(zhuǎn)4號線—石碁，再轉(zhuǎn)樓巴，費用6元以上，時間約25-30分鐘自駕車：黃埔大橋—南沙港快線—清河路—石清路（黃埔大橋30元，南沙港快線10元）30公里40分鐘廣州系客戶——廣州南部區(qū)域客戶

尤其是通勤性最佳的琶洲島集中了大量的新興寫字樓，聚集了新一批的白領，是最可能到本項目的市區(qū)客戶群保利國際廣場：北塔以會計事務所、金融機構(gòu)、IT公司等，南塔以廣告、物流、金融、貿(mào)易等企業(yè)為主。代表企業(yè)如廣發(fā)基金、一汽大眾、中國銀行、泉州輕工、邁科金屬進出口集團。中洲中心：與廣州國際會展中心遙相呼應，建筑功能分展廳、寫字樓、商務公寓三部分中岱國際品牌廣場：集會展、餐飲、商務中心、國際重點采購區(qū)及周邊酒店、餐飲等配套，成為展覽會人流的必經(jīng)之地。廣州國際會議展覽中心、廣州國際采購中心、保利世界貿(mào)易中心等展覽、采購、貿(mào)易、酒店為一體。琶洲島海珠區(qū)大學城番禺琶洲集合了出現(xiàn)了大量寫字樓，進駐了大量國內(nèi)外知名企業(yè)，改變了海珠區(qū)傳統(tǒng)寫字樓集中在西部格局。2號線3號線4號線客村站萬勝圍乘車線路：從琶洲出發(fā)到本項目最近從琶洲出發(fā)：到萬勝圍站轉(zhuǎn)4號線到石碁站從海珠出發(fā)：線路1：2號線先到萬勝圍站轉(zhuǎn)4號線到石碁站線路2：到客村站轉(zhuǎn)3號線到番禺廣場，再轉(zhuǎn)蓮花山線到石樓（33站）廣州系客戶——大學城老師客戶

數(shù)量龐大約2.7萬老師29萬學生，通勤成本低20分鐘5元開車從大學城到項目：南沙港快速路—清河路—石清路（南沙港快線５元）（２１公里）時間：約２５分鐘地鐵到本項目：4號線大學城北-石碁站，費用5元，時間20分鐘學校教師人數(shù)學生人數(shù)中山大學1300052800廣東外語外貿(mào)大學117837893廣州大學241121100華南理工大學449656136華南師范大學170033053廣東工業(yè)大學200045000廣州美術(shù)學院3606000星海音樂學院5043403廣州藥學院107235000廣州中醫(yī)藥大學————總計26723290385廣州系客戶——從可替代的置業(yè)區(qū)域來看，華南板塊和洛溪板塊成為客戶分流的最大競爭者選擇洛溪板塊、華南板塊關(guān)鍵因素：1、交通綜合成本最低——經(jīng)洛溪大橋、新光大橋等大橋、快速路后最先到達的就是這兩大板塊（洛溪大橋取消小車收費，小車經(jīng)華南干線走番禺大橋10元，新光大橋5元。）2、兩大板塊發(fā)展較早，社區(qū)較為成熟，價格相對較低。華南板塊海珠區(qū)、天河區(qū)、黃埔區(qū)洛溪板塊大學城洛溪大橋番禺大橋新光大橋沙溪大橋大石大橋洛溪板塊——政府接管部分樓盤學校，將新建省婦幼等大醫(yī)院，政府計劃埋單公共服務華南板塊——08年開始政府著手推動華南板塊，覆蓋洛溪、大石、鐘村、南區(qū)等區(qū)域的番禺新城規(guī)劃也正式提出。今后的華南板塊，將有總部經(jīng)濟CBD、商圈、休閑度假區(qū)、大型醫(yī)院、高星級酒店、寫字樓以及公立學校等配套。南沙港快速路洛溪板塊——距離廣州城區(qū)最近，片區(qū)逐漸成熟，性價比高，但新盤供應越來越少洛溪板塊——1、從上世紀90年代開始開發(fā)，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，生活配套已經(jīng)非常成熟；2、供應越來越少，片區(qū)開發(fā)接近尾聲；3、作為最近廣州的番禺片區(qū)，成為受到價格擠壓的廣州客戶的新選擇。分類項目名稱建筑面積產(chǎn)品單價總價備注高端項目江山帝景8萬平米樓王266平米1.5萬/平米帶2800元/平米裝修400萬高端江景豪宅普通居家珠江怡景灣55萬平米2房85-90平米3房118-131平米6300元/平米部分帶800元裝修53-83萬目前已封盤，7月再賣（換股東），周邊環(huán)境雜亂，原爛尾房改造。距離地鐵站廈滘站1公里錦繡半島68萬平米2-3房93-125平米6400元/平米60-80萬大戶型拼合戶型珠江怡景灣錦繡半島江山帝景星河灣雅居樂祈福新村南國奧園富豪山莊錦繡香江新月明珠自在城市花園錦繡銀灣華南板塊——郊區(qū)居家大盤為主，多帶裝修，價格多在7000-9000元（帶裝修)，后續(xù)存量有限分類項目名稱建筑面積產(chǎn)品（平米）單價（元/平米）總價備注高端豪宅星河灣6號120萬平米245-47516000-17000帶6500元裝修392-807萬穿梭巴士，地鐵口10分鐘車程錦江山水華府26萬平米3-6房180-330/3-4房90-18012000-13000帶2000/5000元裝修108-429萬僅鄰漢溪站普通居家錦繡銀灣36萬平米2-5房105-2009500帶1500元裝修99-190萬別墅社區(qū)、僅鄰亞居樂新月明珠花園24.5萬平米2-5房80-1508000-9000帶1500元裝修56-135萬大樓間距、地鐵站50米南國奧園75萬平米180為主7800（5月全面清貨）108萬距離地鐵站350米祈福新村400萬平米2-3房78-1287500帶1800元裝修58-96萬穿梭巴士、距離地鐵站較遠自在城市花園35萬平米3房95～1237800帶1000元裝修74-96萬尾盤在售廣州雅居樂——2房75-89/3房91-987800帶1000元裝修58-76萬地鐵站5分鐘車程、穿梭巴士、大盤富豪山莊16萬平米僅剩280復式6580帶1200元裝修184萬兩個地鐵站中間，本期尾盤華南板塊——1、以超大規(guī)模項目為主，是中國大盤時代的試驗田，但片區(qū)內(nèi)缺乏交通配套，沒有學校、沒有醫(yī)院、沒有商場；2、華南板塊被定位為“商貿(mào)區(qū)+CBD區(qū)+公共服務配套區(qū)”，同時政府基本不會再有新批的房地產(chǎn)項目，華南板塊將是番禺區(qū)今后一段時間的建設重點。地鐵3號線物業(yè)類型以小高層、多層物業(yè)為主，風格更為廣泛，現(xiàn)代風格、歐式風格都有新月明珠花園南國奧園自在城市花園項目名稱推廣語新月明珠花園地鐵、生態(tài)尚品生活/都市里珍藏的生態(tài)家園南國奧園運動就在家門口錦江山水華府空中花園別墅/錦繡香江，給廣州人居一個世界級的高度祈福新村創(chuàng)半山洋房第一居廣州雅居樂成熟大盤，精彩生活/一次，與山更親密的旅程銷售明星：廣州雅居樂花園

第一季度銷售火爆，主推市場主流產(chǎn)品2-3房85-107平米，約7600-7800元均價，送裝修淺山小筑——2房94平米3房85-107平米總價63-80萬首批單位即將在08.12.21推出6棟200多套B1\H1\C1型，售價7500元/平米，帶1000元/平米的裝修。09.1.17發(fā)售二期，B1戶型均價7500元/平,C1戶型均價7800元/平09.3.22三期發(fā)售,200多套.開盤優(yōu)惠折后均價為7600元/㎡月份1月2月3月銷售套數(shù)129168215銷售速度:3房95平米特點:1、雙陽臺設計2、雙衛(wèi)生間3、主臥套房設計推廣形象：別墅區(qū)北美風情洋房，全情演繹北美小鎮(zhèn)生活09.4.19推出一尺山居3期，均價7800元/平米，帶1000元/平米裝修，開盤當天銷售250套。本項目客戶訪談：海珠人，對石樓沒有印象，認為保利是一個不錯的城市開發(fā)商，感覺8-9層的洋房親地很好客戶背景：韓先生：居住在海珠區(qū)，工作在越秀區(qū)，目前居住在單位分配的住房中，擁有私家車1輛，月收入1萬元以上。購房意向：希望購買一套100-130平米的3房產(chǎn)品，價格在100-120萬，主要是換房長期居住為主。購房關(guān)注點：首先會比較關(guān)注價格，其次在買房的時候會看小區(qū)的規(guī)劃布局，現(xiàn)在房子都有個通病，就是客廳很大，臥室很小，在臥室里面放一張床后，連個大的柜子都放不下，之前看過的房子認為光大花園比較好，保利花園看過，太密了，不喜歡。雅居樂100平米的3房，價格各方面都很合適，就是臥室做的很小。對本項目的看法：番禺的環(huán)境還是比較好的，沒有工廠區(qū)，石樓不知道，沒有去過，如果要到那邊買房的話，花在路上的交通時間也是要考慮的，不過我也有同事到恒大山水、鳳凰城那邊買房子，非常便宜，3000多，差價可以買個車了，我去看過，開車過去路都沒有修好，外面太差了，直接回來了。到那么遠的地方買，價格一定是要有吸引力的，而且還要眼見為實。保利知道，是一個不錯的開發(fā)商，如果喜歡的樓盤剛好是這樣的品牌開發(fā)商更好更放心，8-9層的房子，喜歡，因為它離地面近啊。本項目客戶訪談：大學城輔導員，剛性需求，在交通/環(huán)境的基礎上，對于區(qū)域的抗性較小客戶背景：

左先生：華南理工大學輔導員購房意向：現(xiàn)住在學校宿舍，暫時沒有明確購買意向，但一直在關(guān)注樓市的情況，主要留意80-100平兩房、三房購房關(guān)注點：像我現(xiàn)在工作時間不是很長，還是有一定的經(jīng)濟壓力，所以還是會關(guān)注價格，像我們學校現(xiàn)在都在組織南沙那邊樓盤的團購，也才3000多，價格還是挺實惠的，但是交通就不是很方便了，我們在學校上班，還是希望交通便利些?，F(xiàn)在也有說在大學城要建房子給老師的，但是據(jù)說價格就不是很合適，不過這些都是聽說。然后就是看環(huán)境了，環(huán)境還是很重要的一方面。我們比較年輕一點的老師對立面都不怎么考慮，首先還是要解決實質(zhì)住的問題，有一些積淀久一些的老師就會要求高一些，看材料啊，風格什么的。多層還是高層要看個人。

對本項目的看法：番禺也不是太遠，整體環(huán)境也還可以，不過具體的還是要看，現(xiàn)在市里的價格還是高了些，對于我們來說還是有些困難。對于你們的項目價格我也說不好我能接受多少，具體要看情況。石樓那邊就沒什么印象，亞運村知道但是不了解也沒有過去看過。保利地產(chǎn)還是聽過的，有同事在市里買了保利的房子，聽說還不錯。廣州系客戶的小結(jié)：區(qū)域完全陌生，性價比型；保利品牌認知度較高區(qū)域認知：較弱——從來沒有聽說過對于石樓——基本上沒有印象，不知道在哪里；對于蓮花山——好像聽說過，有點印象，但沒有去過；對于亞運村——10年要開亞運會，知道有亞運村存在，但在什么地方不知道。競爭者認知：華南板塊、洛溪板塊產(chǎn)品——居家型2-3房70-120平米價格——7000-9000元/平米，帶1000元/平米左右的裝修關(guān)鍵點——大社區(qū)、距離廣州較近本項目認知：有一定的吸引力1、廣州客戶最有可能來的是琶洲的客戶，由于地鐵交通倒4號線較為方便；2、廣州客戶中保利的忠實崇拜者，也會跟隨保利來到本項目；3、大學城客戶由于交通較為便利，區(qū)域認知較弱，可以引導來本項目。市橋及其周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶

靠近市橋的鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較好B市橋石碁鎮(zhèn)東涌鎮(zhèn)沙灣鎮(zhèn)欖核鎮(zhèn)鐘村鎮(zhèn)南村鎮(zhèn)石樓鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)人口經(jīng)濟發(fā)展沙灣鎮(zhèn)人口12萬全鎮(zhèn)有私營企業(yè)440家，外資、合資企業(yè)137家。欖核鎮(zhèn)人口6萬多是南中國摩托車制造及汽車零配件基地，珠寶首飾加工基地，世界玩具制造基地，東南亞模具制造中心。東涌鎮(zhèn)鎮(zhèn)總?cè)丝?2萬人，常住人口7.2萬多人，外來流動人口5.2萬多人擁有工業(yè)企業(yè)350多家，其中外資企業(yè)200多家，私營企業(yè)290多家。石碁鎮(zhèn)常住戶籍人口約9.1萬，外來人口約25萬，華僑港澳臺同胞2萬多人08年1-10月工業(yè)產(chǎn)值123.52億元，增長15.4%。鐘村鎮(zhèn)戶籍人口63045人，外來人口60349人，總居住人口12.3萬人08年實現(xiàn)生產(chǎn)總值84.4億元，比07年增長13.2％，其中外資企業(yè)戶158戶。南村鎮(zhèn)常住人口5萬多人,暫住人口近5萬人華南板塊核心區(qū)域,大量房地產(chǎn)商進入石樓鎮(zhèn)常住人口7萬人,外來人口6萬多人外商投資企業(yè)300多家,以電子工業(yè)為主體，食品、服裝、精細化工、建材等為支柱中心化城市結(jié)構(gòu)，市橋集中了番禺高端消費場所，交通較為便利，是番禺高端人群的消費聚集點從市橋地鐵站出發(fā)到本項目：經(jīng)白沙路—東環(huán)路—迎賓大道—S362—市蓮路—港口大道（14公里）時間約15分鐘橋南居住區(qū)1序號名稱序號名稱1科爾海悅酒店（5星）2歐洲假日國際公寓（5星）3廣州光華假日酒店（4星）4廣州豪悅酒店（4星）5廣州君御酒店（4星）6廣州郡臨酒店（4星）7名典咖啡語茶鋼琴西餐廳8海港酒樓9世紀酒樓10橋福大酒樓11禺山俱樂部12英東游泳場13區(qū)購書中心14好又多量販234567891011121314市橋是番禺的中心區(qū)域，集中了番禺的高端消費場所，是番禺人民吃喝玩樂的消費中心場所。市橋板塊——價值以市橋的區(qū)域為中心向外遞減，以非裝修項目為主，一/二線價格在7000-9000元左右分類項目名稱建筑面積產(chǎn)品單價總價備注中高檔項目萬科金色城品7.3萬平米1房110平米5.9米層高1.1萬/平米121萬萬科、創(chuàng)新產(chǎn)品東湖州花園115萬平米2-5房75-230平米8500元/平米帶1000元/平米裝修57-175萬大戶型、大樓間距、土豪鴻禧華庭6.5萬平米3-4房120-160平米8300元/平米99-133萬雅居樂品牌海倫堡花樣年華52萬平米2-3房71-125平米8500元/平米帶1000元/平米裝修60-100萬品質(zhì)、大社區(qū)柏麗花園4.8萬平米僅剩復式200平米9000元/平米（尾盤）190萬尾盤大面積普通居家項目尚東尚筑33萬平米2-4房78-140平米7500元/平米58-105萬酒店公寓、亞運番禺奧園15萬平米3房120-140平米7000元/平米部分帶800元裝修84-98萬大盤喜盈雅境20萬平米3-5房93-170平米6700元/平米62-114萬橋南中心祈福水城12萬平米2-3房80-120平米4800元/平米40-57萬低價路線市橋板塊——1、是番禺的政治文化中心，交通最為便利，配套最為完善；2、中心地區(qū)目前已開發(fā)完畢，開始向橋東和橋南發(fā)展，大量品牌開發(fā)商進駐，帶動了整體水平的提升，由于地價普遍較高，拉高了整體的房價水平。尚東尚筑萬科金色城品番禺奧園東湖洲花園祈福水城鴻禧華庭喜盈雅境柏麗花園市橋中心橋東花樣年華橋南市橋板塊的樓盤主要是以小高層、歐式風格為主的物業(yè)類型為主海倫堡花樣年華祈福水城鴻禧華庭項目名稱推廣語海倫堡花樣年華居江，城市新貴的眼界早已超越時間祈福水城完美水岸，浪漫新家鴻禧華庭世家廣州開幕/厭倦了每天回家都大塞車的人，不妨換兩條路試試東湖洲花園面向世界/高貴、豪華、古典、氣派/廣州新城的地標之王尚東尚筑愛上優(yōu)生活，領尚/廣州新城的生活名筑市橋是番禺高端客戶置業(yè)的中心，同時此類客戶在置業(yè)時對區(qū)域的選擇較為保守花樣年華客戶特征——來源：市橋中心城區(qū)、南區(qū)及沙灣鎮(zhèn)等私企業(yè)主、個體業(yè)主、企業(yè)中高管理者、公務員及專業(yè)人士等比例：市橋中心城區(qū)中高端客戶60%，南區(qū)及沙灣鎮(zhèn)中高端客戶30%，本地及外來投資客戶10%；特征：經(jīng)濟基礎良好，以改善居住環(huán)境為置業(yè)目的，注重居住品位；家庭居住為主，重視配套環(huán)境。番禺奧園市橋中心橋東花樣年華橋南沙灣鎮(zhèn)番禺奧園客戶特征——來源：番禺中心城區(qū)、南區(qū)及沙灣鎮(zhèn)等個體業(yè)主、私企業(yè)主、公務員及白領人士等比例：南區(qū)及沙灣鎮(zhèn)中高端客戶60%；市橋中心城區(qū)中高端客戶40%;特征：經(jīng)濟基礎良好，家庭居住為主。市橋及其周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶——石樓鎮(zhèn)客戶

本地消費力不高，有錢人多數(shù)已到市橋買房，購房意愿不強烈石樓鎮(zhèn)規(guī)模前20名企業(yè)名單：客戶訪談：石樓鎮(zhèn)政府統(tǒng)計辦周主任背景：在市橋購買3房產(chǎn)品，不會在本地購房石樓鎮(zhèn)整體消費力不強，基本上沒有什么消費場所，平時消費吃飯就在本地，玩的話會到市橋那邊，本地連KTV都是很少的。石樓鎮(zhèn)本地人以自建房為主，有些第二代想出來買房，但人數(shù)不多，本地有錢的人都到市橋買房了。蓮花灣畔是石樓鎮(zhèn)十多年來的第一個盤，有不少本地人買了，本地人一般接受的面積不大在80-90平米。去年和今年生意差了很多，石樓現(xiàn)在對企業(yè)稅收高了，保稅區(qū)也少了，很多企業(yè)都搬走了，有的搬石碁了，這邊人少了很多。南星：注冊資金1000萬元，8家全職子公司和5家合資公司組成；番禺番龍石油化工：占地15萬平米，擁有全資的4萬標米油罐4個，1萬標米油罐8個，5千標米油罐5個；廣州小糸燈有限公司：占地8萬平米，日本公司，10年規(guī)模將達到50萬臺/年；廣州港鉅電子：占地120畝，年營業(yè)額5000萬，人數(shù)300-500人項目名稱建筑面積產(chǎn)品暢銷戶型單價總價蓮花灣畔4.6萬平米2-4房72-163平米2、小3房4200元/平米（尾盤）30-68萬映蝶藍灣45萬平米2-3房90-120平米——4600-4800元/平米41-57萬本地客戶量明顯不足，不足以支撐本項目，需要外來客戶的補充蓮花灣畔客戶情況——從客戶來源來看：廣州客戶占1/2，番禺客戶占1/2廣州客戶中以靠近番禺的天河、海珠區(qū)為主，番禺的客戶中市橋較多，以外地在番禺辦廠的私企業(yè)主為主。開始銷售的時候以3300元/平米的價格像周邊的市政單位進行團購，消化了項目大約1/3的體量。從客戶置業(yè)目的來看：自住客戶占1/2，投資客戶占1/2其中首次置業(yè)占自住比例70%，部分廣州人到這邊投資的客戶，部分人是為了套取住房公積金。本項目客戶訪談：石樓本地生意人，購買意愿不強烈，知道亞運村、認為保利是一個不錯的開發(fā)商，對產(chǎn)品沒有太大意見客戶背景：

方老板：石樓餐飲店老板，目前已經(jīng)在市橋買了房購房意向：這邊人都有地，有自建房，再在本地買個房子，就太近了，沒有必要。去年和今年生意差了很多，石樓現(xiàn)在對企業(yè)稅收高了，保稅區(qū)也少了，很多企業(yè)都搬走了，有的搬石碁了，這邊人少了很多。你說買個房子要30、40萬，還是在本地買，就沒有必要了，還不如跑外邊買呢（老板娘對總價的認識一直沒超過50萬）。價格如果超過5000元/平米好貴啊，蓮花灣畔開盤的時候才賣3300元/平米呢。亞運村雖然是在石樓鎮(zhèn)，規(guī)劃的很好，但作為個人不是特別看好，感覺會像現(xiàn)代的南沙一樣。對本項目的看法：石樓這邊的人基本上要不就自己有地皮，建房子，要不就是有錢的到市橋啊、廣州那邊去買房子，很少人要買房子的。亞運村還是知道，我就有朋友是亞運村那邊補償?shù)模袃煞N補償?shù)姆绞?，一種就是給錢，很少的才幾十萬，另外一種就是補房子，我朋友好多鄰居都選了補房子，現(xiàn)在他們都租在外面，等亞運村建好了就搬進去的。保利挺好的，我大姐在海珠的保利花園買了房，但有漏水，不知道施工隊是不是一樣的？現(xiàn)在人都懶得裝修，最好是裝修好的，省事很多。風格無所謂了，看著順眼就好了。本項目客戶訪談：市橋本地人，買房首先關(guān)注價格、環(huán)境等因素，更傾向于在本地買房，相信眼見為實客戶背景：古雁芳：居住在市橋，在市橋做餐飲生意，首次置業(yè)，用于自住，本地人，30多歲，四口之家，兩小孩在市橋上學，購買尚東尚筑3房。消費習慣：特色餐飲加休閑娛樂當然可以消費，中高檔，兩三個人吃飯100塊錢左右，不喜歡KTV，喜歡打牌，健身興趣不大，足浴也會接受，菜式希望有廣東菜、西餐。購房關(guān)注點：尚東尚筑看中的是地段、價格，不滿意的是價格相對于其他樓盤還是貴了些，因為還是要考慮總價的，它的建筑風格比較喜歡，買房的時候比較注重實用性，看中樓盤的配套、教育以及贈送方式，在贈送模式上比較喜歡入戶花園、落地窗、露臺，90平米的一個衛(wèi)生間就夠了，100平米以上的房間需要2個。對本項目的看法：不想跑遠，在這邊生活了這么多年，還是希望在附近買房，只要是環(huán)境好、價格合理就好，對亞運板塊的房子當然感興趣，亞運會對那塊區(qū)域肯定會有提升。心理價位還不好說，沒去過那個區(qū)域，不了解。中大戶型的選擇還是取決于價格。石樓知道的，比較偏，那邊的房子好像比較便宜的。保利知道，品牌開發(fā)商，品質(zhì)還是有保證的。新番禺人，想留在番禺扎根生活，對石樓有印象，對保利印象不錯，買房關(guān)注區(qū)域發(fā)展?jié)摿蛻舯尘埃簵钕壬?，湖南人，在番禺大石?zhèn)開紅酒商店，擁有雪弗萊轎車一輛，購買華南碧桂園高層產(chǎn)品購房關(guān)注點：首先考慮的是地段，因為我的店在大石，所以希望能夠離店近一點，方便生意，或者交通要便利吧，還有就是價格，由于剛到廣州2年，積累有限，畢竟想在這邊長期發(fā)展下去，所以價格對我來說很重要，再者就是環(huán)境，因為是自己住，當然想居住的舒服一點了。高層多層沒概念，只要不是太低和太高都挺好的。立面的話，說風格不如說材料，不喜歡涂料的，一下雨很容易就臟，新房住不了多久就老了。對本項目的看法：對石樓沒有什么印象，曾經(jīng)開車經(jīng)過那里，覺得很偏僻，感覺沒什么發(fā)展，就像一個鄉(xiāng)下。亞運村知道，但沒什么感覺，亞運會開完就算完了，并不能看出它能帶來什么。以后發(fā)展要是好的話也可以考慮到那邊買房子，前提是交通都弄好了。保利知道，是個大品牌，好像在番禺沒有項目，多在市區(qū)，最近還買了保利的股票的。周邊有朋友到南沙買房，不過是投資的，覺得那邊環(huán)境好一點，更有潛力一點吧。南沙境界成交客戶來看，新番禺人對區(qū)域的抗性較弱，在區(qū)域方面可以引導客戶變化趨勢特征：地鐵4號線的拉通及南沙價格洼地效應08年廣州客戶占到34%，比07年初增長了14%，這類客戶以養(yǎng)老、度假第二居所客戶為主。項目目前上門客戶中廣州客戶占到55%，可見廣州客戶對項目十分關(guān)注。典型客戶描述：周先生，廣州大學城老師，年收入在15萬——一家3口在大學城有房子，看重南沙環(huán)境好，同時又是價格洼地——二次置業(yè)，希望能將父母從老家農(nóng)村接過來養(yǎng)老，所以給父母買套房子——南沙區(qū)的價格與環(huán)境感覺性價比高?？蛻粽Z錄：——“我接父母過來住，想給他們找一個好一點的環(huán)境?！薄案浇鼌^(qū)域沒有小點又環(huán)境好的房子，而且大學城這邊價格比南沙貴，南沙有地鐵，其實也很方便”典型樓盤參考:尚東尚筑

主打90平米左右小3房產(chǎn)品，09年一季度勁銷301套BA08.5.1推出B區(qū)共1028套09.3.17推出A區(qū)共820套09年第一季度銷售301套產(chǎn)品面積區(qū)間總價套數(shù)比例銷售率2房75-85平米56-64萬14%91%小3房85-105平米64-79萬38.7%86%大3房118-125平米88-94萬9.7%72%4房140-145平米105-109萬8%4%B區(qū)除公寓產(chǎn)品外銷售情況：共1028套，消化740套產(chǎn)品面積區(qū)間總價套數(shù)比例銷售率2房75-80平米56-60萬17%0小3房90-105平米67-79萬50%17%大3房120-125平米98-94萬10%5%4房138-150平米103-112萬14.6%5.4%A區(qū)除公寓產(chǎn)品外銷售情況：目前僅推出5棟，共820套尚東尚筑

引入亞運板塊首個酒店式公寓，其中1房和2房銷售較好A型39平米B型51平米均價：1萬/平米帶3000元/平米裝修產(chǎn)品面積區(qū)間總價套數(shù)比例銷售率1房39平米39萬18%89%1房2廳50-60平米50-60萬41%54%2房2廳55-65平米55-65萬41%79%B區(qū)公寓型產(chǎn)品銷售情況(共312套):尚東尚筑

城市價值被客戶認可，高價仍然吸引到大量投資客購買公寓投資客大量入場/洋房吸引新番禺人居住購買“尚東尚筑的客戶九成都是本地的生意人、公務員和居民。廣州市區(qū)的客戶很少，這是因為我們沒有做市區(qū)的推廣，廣告都很少投放，我們本來也沒有打算主打廣州客戶?，F(xiàn)在成交的廣州客戶大多是路過然后上門成交的，屬于自然成交。公寓的投資客主要看重的還是區(qū)域的升值潛力，像廣州新城、地鐵、清河東路、尚東尚筑以后絕對是交通要地，公寓就全部是投資客了。洋房這邊外地番禺人比較多。包括外地到番禺打工、開廠、做生意的，在這邊久了就相當于是番禺人了，這部分比例還是比較可觀的?！薄袞|尚筑策劃訪談番禺系客戶的小結(jié)：有一定區(qū)域認知，區(qū)域價值認知保守區(qū)域認知：一般——聽說過，但印象不深刻對于石樓——知道，有印象但不深刻，感覺比較偏；對于蓮花山——知道，在番禺還是比較有名的；對于亞運村——知道，好不好還要親眼看到才會考慮的。競爭者認知：市橋板塊產(chǎn)品——居家型2-3房70-120平米價格——7000-9000元/平米，不帶裝修為主關(guān)鍵點——番禺中心，配套成熟，風格以歐式豪路線為主本項目認知：有一定的吸引力1、石樓本地客戶，受到本項目現(xiàn)場所感染；2、番禺其他鎮(zhèn)區(qū)客戶，由于區(qū)域未來升值潛力、產(chǎn)品特點、保利品牌開發(fā)商等因素；因此，本項目破局關(guān)鍵：重建價值體系！本項目的核心客戶將主要來自市橋及市橋東部鎮(zhèn)區(qū)，廣州海珠、琶洲、大學城客戶為我們的重要客戶，以及少量的投資客戶游離組成。對廣州系客戶：打破價格驅(qū)趕的性價比模式，廣州新城的未來區(qū)域價值引導對番禺系客戶：打破傳統(tǒng)市橋認知體系，建立新番禺中心的區(qū)域認知綜合看來：以廣州客戶的成功牽引帶動番禺傳統(tǒng)客戶置業(yè)區(qū)域價值——一個疑問：亞運到底能帶給區(qū)域什么？3廣州新城給區(qū)域帶來了無限的想象力“兩心四城”的空間結(jié)構(gòu)——兩心指天河新城市中心、廣州新城中心，四城指奧體新城、大學城、白云新城、花地新城廣州新城的規(guī)劃尚未出爐，但其發(fā)展方向已定——集產(chǎn)業(yè)、大型居住、商業(yè)、旅游、休閑娛樂于一體的綜合發(fā)展區(qū)域。亞運村周邊的土地廣州新城除亞運村及石樓東北部部分土地已出讓外，大部分土地以農(nóng)田的形式存在，區(qū)域發(fā)展的勢頭剛剛開始，預計亞運會之后建設速度加快。廣州新火車站地鐵4號線地鐵3號線地鐵3號延長線地鐵7號線地鐵12號線地鐵10號線至東莞至大良、江門平南高速（待定）京珠高速南沙港快速實線：已有交通線虛線：規(guī)劃交通線亞運村蓮花山客運港地鐵路程開通時間4廣州—南沙已運營3新機場—海鷗島遠期規(guī)劃（2010年后）10紫坭—廣州新城遠期規(guī)劃（2010年后12沙灣—廣州新城遠期規(guī)劃（2010年后7南浦島線（連通廣州新火車站）2010年前廣州新城——4條地鐵線2條高速、1個客運港碼頭組成的交通網(wǎng)絡，縮短與南沙、廣州等地的距離廣州新城在售項目分為兩類，一類是石樓鎮(zhèn)附近價格在4000-5000元/平米，另一類是橋東靠近亞運村附近價格在7000-9000元/平米目前廣州新城板塊在售項目四個：1、位于石樓鎮(zhèn)附近的蓮花灣畔和映蝶藍灣；2、位于市橋東部，靠近亞運村的東湖洲花園和尚東尚筑；價格上也是分為兩檔，石樓鎮(zhèn)項目價格在4000-5000元/平米，橋東價格在7000-9000元/平米。蓮花灣畔映蝶藍灣亞運村尚東尚筑東湖洲花園本項目項目名稱建筑面積產(chǎn)品單價總價蓮花灣畔4.6萬平米2-4房72-163平米4200元/平米（尾盤）30-68萬映蝶藍灣45萬平米2-3房90-120平米4600-4800元/平米41-57萬尚東尚筑33萬平米2-4房78-140平米7500元/平米58-105萬東湖洲花園115萬平米2-5房75-230平米8500元/平米帶1000元/平米裝修57-175萬亞運村139萬平米60-140平米預計1萬/平米以上60-140萬本項目13.4萬平米2-4房77-168平米預計6500元/平米以上50-126萬蓮花灣畔和映蝶藍灣：與廣州新城無關(guān)，基于傳統(tǒng)的番禺比價體系蓮花灣畔和映蝶藍灣，都只是將廣州新城和亞運新城作為項目的其中一個利好來宣傳，而沒有深度挖掘其更深層次的價值點！蓮花灣畔映蝶藍灣蓮花灣畔尾盤在售4200元/平米映蝶藍灣預計4600-4800元/平米貶損了廣州新城的價值體系，其價格不具備參考性東湖洲花園：距離亞運城最近的一個在售項目，借勢亞運，但仍以番禺傳統(tǒng)豪宅價值構(gòu)建東湖洲花園在訴說——新城區(qū)豪宅的開始，地標王東湖洲花園，享受亞運村的風光一線江景綠色生態(tài)土豪路線——1、古典風格，超大樓間距，南北朝向，戶均面積160平米/套2、1期5萬平米超大中央園林，110萬平米超大規(guī)模大盤3、俯瞰濱江公園及生態(tài)保護區(qū)及雙河道，保證戶戶有景、戶有向海、戶戶向大花園。尚東尚筑

城市+新貴，強調(diào)區(qū)域未來升值潛力尚東尚筑在訴說——廣州新城亞運板塊的生活名筑/見證新城主義的誕生同時用北京亞運村、珠江新城作為案例進行說明紐約曼哈頓、東京銀座、巴黎香榭麗舍，每一個城市代表的崛起，都有其特定的認知符號，正如尚東尚筑之于亞運板塊，一座國際級生活名筑廣州亞運村——當仁不讓的區(qū)域領導者媒體村媒體中心運動員村場館區(qū)物流中心志愿者村亞運公園區(qū)官員村容積率0.52建筑密度12.2%綠地率55.9%總建面約139萬平米計容建面1040571平米占地2.73平方公里，分為運動員村、媒體村、技術(shù)官員村、后勤服務區(qū)、體育館區(qū)、亞運公園六大部分，賽時容納44800人進駐運動員村住宅（含陽臺）建面387682平米技術(shù)官員村住宅建面100180平米媒體村住宅建面298045平米體場館建面42149平米配套公建建面8350平米志愿者宿舍建面52600平米賽時配套項目建面88988平米賽時臨時建建面62577平米亞運村——集城市、自然、綠色居住為一體的高端居住區(qū)配套設施賽后功能亞運公園設置沙灘排球比賽場永久沙灘排球場體育場館區(qū)包括壁球、臺球、棋類館各一座，容納體操、壁球、臺球共三類項目。體育場館亞運展覽館約3500-5000平米，作為廣州未來的亞運文化遺產(chǎn)和重要的旅游景點博物館（亞運文化展覽、旅游）媒體村附近有軌道交通四號線海傍站、公交站場等。還規(guī)劃了大型停車場大型購物中心亞運村居住區(qū)供運動員、官員、媒體、志愿者住宿、休息，超過8000套廣州示范居住小區(qū)其它社區(qū)醫(yī)院配套，幼兒園、小學、中學、高中區(qū)域醫(yī)療/教育配套旅游/展覽/體育/公園/其它配套等購物中心大型停車場大型居住區(qū)（醫(yī)療/教育配套）海傍站海傍站：廣州新城的交通樞紐站，4號線與3號線的換乘站，與京珠高速路交匯，同時還將設有公交站點附注：所有配套在亞運會期間均要投入使用完整的產(chǎn)品鏈下的綠色環(huán)保高科技理念，成為區(qū)域價值的強心針區(qū)域建筑面積產(chǎn)品戶型戶型特征技術(shù)官員村11萬多平米1梯2板樓大戶型為主，120-140平米以常規(guī)的陽臺、凸窗贈送為主，無大面積實用性贈送運動員村近40萬平米1梯2板樓小戶型為主，60-100平米媒體村近30萬平米2梯4板樓小戶型為主，60平米為主力戶型價格：成本達到10000元/平米（帶3000塊精裝修成本，環(huán)保節(jié)能設計的采用提升了成本）關(guān)注客戶：政府官員、企業(yè)高層、企業(yè)老板等（關(guān)注其環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)等），有很多政府官員已內(nèi)定了數(shù)套房產(chǎn)入市銷售：分為11、40、30萬平米三個組團外包給三個開發(fā)商來銷售產(chǎn)品：因為關(guān)注客戶都是高端客戶，產(chǎn)品需求為大戶型，所以在設計的時候就考慮了未來的打通銷售，但舒適度會降低——石樓鎮(zhèn)政府賴主任設計理念：綠色筑居：680公頃森林公園，122公頃龍形水系人文筑居：無障礙設計，全生命周期戶型設計科技筑居：使用科技、環(huán)保、節(jié)能的建筑材料案例借鑒：北京國奧村

以人文、科技、綠色為賣點，成為北京奧運板塊的明星推廣語：偉大事件誕生的偉大生活方式07年元旦開盤1.6萬/平米，奧運會進行時已銷售70%，結(jié)束時價格上漲到3萬/平米。目前總體消化1442套，剩余380套，其中包括204套尚未推出單位。整體實現(xiàn)79.1%銷售率三大理念技術(shù)應用：再生水源熱泵系統(tǒng)：冬季供暖夏季供冷，節(jié)電60%集中式太陽能生活熱水系統(tǒng)：節(jié)能，避免污染，溫度穩(wěn)定其他技術(shù)：LED夜景照明系統(tǒng)、管道直飲水系統(tǒng)、景觀花房系統(tǒng)、中水利用技術(shù)、雨洪利用技術(shù)等。大型體育賽事帶來的區(qū)域升級模式：新區(qū)域計劃——

挖掘城市、居住價值，建立區(qū)域核心價值模式一：交通改善型——交通帶來的區(qū)域初步城市化模式二：新都市——商業(yè)、商務促進區(qū)域城市核心化模式三：高端居住——城市、自然協(xié)調(diào)發(fā)展廣州老城區(qū)天河商業(yè)商務中心廣州奧林匹克中心1999-2003年九運會促進區(qū)域快速發(fā)展：

2001年廣州為迎接“九運會”在天河東圃進行“廣東奧林匹克體育館”主題建設之前，東圃一帶還是郊區(qū)概念，九運會主要場館的設置，促進該片區(qū)交通快速改善，城市化進度加快交通：1999年～2000年內(nèi)環(huán)路及東西南環(huán)高速公路建成通車，隨后又相繼建成黃埔大道放射線、增槎路放射線、東曉路放射線、廣園東快速路等，市區(qū)的交通面貌有了較大改觀。中心區(qū)機動平均行程車速由1997年的15km/h，提高到2000年底的20-30km/h。同時地鐵1號線也于1999年6月28日正式投入運營。

城市面貌：九運會場館周邊及必經(jīng)道路建設整治的包括有市容市貌、交通管理、綠化美化、清理六亂等10個方面。

2003年之后，片區(qū)價值支撐有限，上升受阻：

2003年前后，東圃的環(huán)境及交通的改善仍未能達到吸引片區(qū)外客戶的程度，區(qū)域樓盤均價也只是從3000元/平方米左右升至4000多元/平方米模式一：交通升級——廣州奧體新城

以九運會啟動區(qū)域城市化進程，區(qū)域交通升級迅速，但缺乏商業(yè)、商務支撐，城市價值初級，后續(xù)價值上升受阻奧體中心片區(qū)典型案例：

中海康城，借勢九運快速銷售，但后期價值上升受阻位置天河區(qū)廣東奧林匹克體育中心西側(cè)項目規(guī)模占地面積:23萬平方米總建筑面積:41萬平方米營銷節(jié)奏開盤前籌備：2001年10月至2002年4月底（9運前后）開盤：2002年4月開盤后持續(xù)：2002年5月開始價格二手價格在8000-9000元/平方米（天河北體育中心周邊二手房即使是90年代的住宅價格仍在9000-12000元/平左右）營銷亮點充分利用九運效應，做足文章，制造知名度，為開盤做好鋪墊。開盤取得“五一”黃金周開盤推出400套住宅，開盤當日售出100套。開盤當月賣出300多套住宅，銷售逾八成。區(qū)域思考區(qū)域配套未能得到全面改善，導致樓盤的升值空間受阻。環(huán)城高速廣園快速路奧體中心中海康城天河北最新二手房價格2001年廣州為迎接“九運會”在天河東圃進行“廣東奧林匹克體育館”主題建設之前，東圃一帶還是郊區(qū)概念；2003年前后，東圃的環(huán)境及交通的改善仍未能達到吸引片區(qū)外客戶的程度，區(qū)域樓盤均價也只是從3000元/平方米左右升至4000多元/平方米。當前區(qū)域價值上升仍存在瓶頸，東圃片區(qū)二手房價格在7000-9000元/平之間。

廣州老城區(qū)天河體育中心模式二：城市核心——廣州天河北

六運會帶來的區(qū)域初級城市發(fā)展機遇，后期商務商業(yè)發(fā)展決定區(qū)域城市價值時代背景：

1.1985年天河區(qū)從廣州市郊區(qū)正式劃分出，成為市區(qū)新區(qū)，城市發(fā)達區(qū)域集中在越秀區(qū)、東山區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)；

2.1987年六運會在主賽館設置在廣州天河體育中心；六運會帶來的新城崛起：

1.城市交通建設加速：

為配合“六運會”的舉辦，一批大型基礎設施，包括廣州大橋、廣州火車東站，以及中山一路、天河路、天河北河、體育東路和體育西路等相繼建成，極大地推動了天河城市化的進程。

2.城市建筑面貌迅速更新：

為了籌備六運會，廣州新建了44個體育場館，改建了56個體育場館，其中，廣州天河體育中心的體育場、體育館及游泳跳水館達到八十年代一流水平，天河由郊區(qū)城市形態(tài)迅速具備

3.城市配套迅速跟進：

為配合新區(qū)發(fā)展，天河區(qū)修建了六運小區(qū)等大型居住小區(qū)。天河北商務商業(yè)的快速發(fā)展，城市初級價值轉(zhuǎn)向城市核心價值，城市新中心形成，區(qū)域價值迅速攀升天河“大都市新中心區(qū)”第一商務地位建立：版塊的崛起得益于城市的東移，體育中心落成與IT業(yè)的興起，現(xiàn)已形成一個完整的”U”形高檔寫字樓包圍圈，中泰、中誠、天河城、正佳寫字樓項目啟動后，形成更為巨大的環(huán)形純商貿(mào)區(qū)。寫字樓用戶以高科技行業(yè)為主導，占21.3％，專業(yè)服務業(yè)呈后來居上的趨勢，占20.6％；超過五成的客戶來源于內(nèi)地，本地用戶僅占14.5%，屬典型的“新生移民區(qū)”。2007年廣州寫字樓市場狀況模式三：純粹居住——北京亞運村

以亞運為契機，區(qū)域?qū)崿F(xiàn)交通/配套—城市—純粹居住的逐步轉(zhuǎn)型，最終成為北京富有文化積淀的傳統(tǒng)富人區(qū)1990北京亞運特殊點：1984年申亞成功，中國整體發(fā)展水平較低

1.城市化水平較低，基礎設施建設水平有限；

2.居住社區(qū)規(guī)劃科學性有限，亞運村為首個完整規(guī)劃社區(qū)；

3.城市核心區(qū)場館分布有限，大量場館設置郊區(qū)化新建場館舊場館改造城市核心區(qū)域亞運村城市配套迅速跟進：1.城市公共設施建設硬指標完成：

亞運共設33個比賽場館,其中新建場館20個,利用、改造、擴建原有場館13個。另外設置練習場館46處2.電視轉(zhuǎn)播系統(tǒng)迅速完備：

中央電視臺、國際廣播電視中心、中央電視發(fā)射塔、將大大提高收行效果和質(zhì)量交通體系擴容，不斷完善：中軸線延伸工程，北中軸線要從二環(huán)路起，一起延伸到三環(huán)路安華立交橋。集中在北郊開發(fā)區(qū)建設了5條道路共22.5公里，建筑5座橋梁，疏通明渠3.7公里，敷設7種管線150余公里，修建11條地下通道

首都機場擴大,在原有機場處擴建11000平建筑,使機場進出港人數(shù)由1500人/小時增至3000-3500人/小時。城市綠化、美化加強，城市環(huán)境完全改善：

園林綠化部門配合城市規(guī)劃部門，嚴格按照城市規(guī)劃要求對城市進行綠化設計。按照規(guī)劃，總綠化面積為133.6萬平，為北京中山公園面積的六倍多，種植67萬株樹苗，64.7萬平草坪，擺設200萬盆花、200萬株陸地草花亞運刺激下的區(qū)域城市化快速啟動——交通//市政配套的從無到有，區(qū)域城市價值初具亞運村規(guī)劃、居住環(huán)境的絕對領先，區(qū)域居住價值迅速提升，吸引城市高收入人群大量遷移，城市價值成熟城市文化積淀延續(xù)+亞運村居住文化沉淀，亞奧板塊成為三環(huán)范圍最具純粹的居住板塊中關(guān)村/海淀區(qū)CBD亞奧板塊后海亞運村北京各城區(qū)09年3月份二手房價格指數(shù)對比圖北京核心城區(qū)純粹居住的另一個案例：北京奧運村

亞運村區(qū)域發(fā)展路徑優(yōu)化，未來區(qū)域居住價值提前凸顯占地面積27.55公頃建筑面積40萬平方米位置朝陽區(qū)北辰西路西側(cè)，林翠路東側(cè)，科薈路南側(cè)，林翠南路北側(cè)容積率1.5綠化率40%總戶數(shù)2000建筑形式板樓主力戶型120平米二居，200-300平米舒適三居、四居精裝標準未定入市時間2007年1月1日成交均價17000元/平方米；二期：18000元/平方米，三期均價30000元/平方米是否在售三期，剩余600套左右物管物業(yè)費：3.50元/平方米·月

物業(yè)公司：深圳市長城物業(yè)管理股份有限公司配套東、西會所，幼兒園開發(fā)商國奧投資發(fā)展有限公司1.增加軌道交通建設：地鐵4號線、5號線、9號線、10號線和郊區(qū)線相繼建成。軌道線路從最初的2條增加到8條，運營里程達到220km；

2.增加公共交通體系容量：到2008年，北京更新和新增了1.6萬輛新型公交車，使公交車總數(shù)達到2萬多輛，大大增加了公共交通容量；

3.增設公交直達線路：奧運之后仍將保留10條奧運專線，其中8條普線，兩條快線；4.增建相關(guān)交通基礎設施：北京在五環(huán)周邊建設大型公共停車場,以解決大量居民的停車需求

5.降低公共交通成本：北京市對公共交通進行補貼，實行低票價政策公交票價降至0.4元，地鐵票價降至2元。國奧村五大奧運交通策略，直接改善區(qū)域通行便捷性，區(qū)域城市化迅速啟動：奧運村配套促使未來城市公共生活升級+優(yōu)質(zhì)環(huán)境，促使區(qū)域居住價值轉(zhuǎn)換與升級居住環(huán)境升級：

1.毗鄰奧林匹克公園，居住大環(huán)境趨好；

2.區(qū)域內(nèi)舒適、宜居環(huán)境營造北京奧運村位于北京南北中心軸的北端，占地66萬平方公里。北部為規(guī)劃的680公頃的森林公園，靠近國家體育場、國家體育館、國家游泳中心區(qū)域內(nèi)配套完備：除運動員公寓外，還設有運動員綜合診所、餐廳、多功能圖書館、娛樂中心、休閑體育區(qū)等相關(guān)服務設施。其中休閑體育區(qū)包括健身房、游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、慢跑道等。奧運村北部的升旗廣場也為永久性建筑，為奧運村居民所用奧運村銷售區(qū)域領先，并提前預熱未來區(qū)域居住價值，帶動區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)價值攀升迅速2007.12007.42008.82009.4100002000030000一期均價：

1.6萬/平二期均價：

1.8萬/平08年均價：

3萬/平09年4月：

3.2萬/平亞奧板塊樓盤房價增長一覽（奧運會開幕前）奧運板塊價格增長印證奧運村價格曲線世貿(mào)奧臨價格曲線冠軍城價格曲線國奧村銷售情況：

一期完全沒有做推廣的情況下07年元旦開盤，推出342套兩個月售罄，實現(xiàn)11個億的銷售額。大型體育賽事帶來的區(qū)域升級模式總結(jié)：區(qū)域原狀城市未開發(fā)區(qū)域城市發(fā)展初級區(qū)域交通條件有限城市發(fā)展初級區(qū)域有一定的交通基礎賽事場館未來轉(zhuǎn)向城市公共配套城市未來商業(yè)、商務規(guī)劃區(qū)域自然資源優(yōu)質(zhì)城市發(fā)展初級區(qū)域賽事場館未來轉(zhuǎn)向城市公共配套城市未來大型居住規(guī)劃區(qū)域升級特征交通改善帶來區(qū)域與城市成熟區(qū)域的直接距離拉近區(qū)域近城市價值凸顯重要交通周邊房地產(chǎn)發(fā)展迅速交通系統(tǒng)完善，成熟城市配套具備城市商業(yè)、商務逐漸發(fā)展，成熟城市核心發(fā)展成形成熟城市價值具備交通系統(tǒng)完善，成熟城市配套具備城市有一定的商業(yè)、商務發(fā)展環(huán)境、交通的先決具備，房地產(chǎn)迅速發(fā)展城市居住價值乳腺區(qū)域升級時間較短，以賽事為時間期限較長，賽事之后的商業(yè)、商務發(fā)展需要長期成長相對較短，自然、交通成為主要支撐區(qū)域價值升值后續(xù)城市價值發(fā)展有限城市價值上升空間有限城市商業(yè)、商務價值凸顯地段價值成熟，賽事價值轉(zhuǎn)向城市價值城市純粹居住價值凸顯，具備城市和優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，區(qū)域升值潛力較大交通升級新都市品質(zhì)居住北京亞運村模式天河北模式廣州奧體新城模式本項目2010建成亞運村段地鐵站廣州新城中心亞運村亞運村與亞運會各賽區(qū)擁有便捷的交通聯(lián)系，其中從廣州新城亞運村到位于黃村的亞運會主賽場，擁有時距不超過25分鐘的路線3條，不超過30分鐘的路線6條：清河路－迎賓路－華南路－環(huán)城高速，里程37.3公里，需時28分鐘（按80公里/小時的速度計，下同）；清河路－中部干線－環(huán)城高速，里程32.1公里，需時24分鐘；清河路－京珠高速－環(huán)城高速，里程26.3公里，需時20分鐘；東部干線－環(huán)城高速，里程34.3公里，需時26分鐘；京珠高速－東二環(huán)高速－廣深高速，里程31.4公里，需時24分鐘；地鐵4號線，里程23.4公里，需時約30分鐘。廣州新城中心的亞運交通戰(zhàn)略：

以清河路和長南路作為亞運村基地通往京珠高路、南沙港快速路、沙灣干線、平南高速路的接口，路網(wǎng)規(guī)劃確保多向選擇和快速疏散。同時設計安排足夠的換乘點滿足便利、快捷和安全的需求，并以地鐵作為輔助手段滿足全天候平穩(wěn)運轉(zhuǎn)。亞運后軌道交通將成為廣州新城中心的主要的出行交通方式。廣州新城內(nèi)共有六個地鐵站點：

一般換乘站官橋站將連接番禺北二環(huán)，可與公交車、自行車和步行接駁；一般換乘站石碁站銜接市蓮路，可與地鐵、公交車、小汽車、自行車、步行接駁；樞紐站海傍站將連接長南路，可與地鐵、公交車、小汽車、出租車、自行車、步行接駁；一般換乘站低涌站將連接南德大道、前清路、沙灣干線，可與公交車、小汽車、自行車接駁；一般換乘站東涌站將連接貿(mào)豐路，可與公交車、小汽車、自行車、步行接駁；綜合樞紐站慶盛站將連接南二環(huán)高速、黃欖干線、慶盛規(guī)劃路，可與高鐵、長途車、公交車、小汽車、出租車、自行車、步行接駁。廣州新城中心亞運下的城市機遇：

亞運村所在地，政府規(guī)劃落實力度傾斜，交通、配套率先落實，初級城市價值具備區(qū)域內(nèi)自然資源優(yōu)質(zhì)，山海資源豐富，居住先決條件良好到2020年石樓規(guī)劃建成區(qū)人均公共綠地大于7平方米，建成區(qū)綠化覆蓋率大于45%。蓮花山高爾夫球會位于蓮花山旅游區(qū)內(nèi)，占地廣達100公頃，內(nèi)置十八洞、總長度6,218米，七十二桿之國際標準高爾夫球場。于2003年榮獲【中國高爾夫管理】評選為「生態(tài)環(huán)保球場」及得到【中國高爾夫文摘】頒發(fā)「最佳環(huán)保生態(tài)之球場」之美譽。蓮花山旅游景區(qū)實景蓮花山高爾夫球會蓮花山蓮花山高爾夫廣州新城——未來規(guī)劃100萬人口，成為最適宜居住示范，近期以亞運村為啟動點，完成基礎建設規(guī)劃范圍：包括番禺區(qū)沙灣水道南岸的東涌鎮(zhèn)、魚窩頭鎮(zhèn)，以及沙灣水道北面市橋以東的地區(qū)，包括石幣鎮(zhèn)、石樓鎮(zhèn)和化龍鎮(zhèn)的部分區(qū)域。總用地面積約228平方公里，其中城市建設用地面積約148平方公里。交通距離：北距舊城中心區(qū)直線距離約30公里（約40分鐘的車程），距大學城約12公里，西臨番禺區(qū)政府所在地市橋。近期目標（2005年~2015年）以控制和引導性開發(fā)為主，對大部分土地進行戰(zhàn)略性預留。通過亞運會熱點帶動，啟動“中心驅(qū)動區(qū)”的建設，完善城市基礎設施中期目標（2016年~2025年）加強新城內(nèi)商業(yè)、商務及居住的發(fā)展建設；引導發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，注重生態(tài)景觀資源的保護及開發(fā)利用；逐步成為吸引和輻射整個珠三角的休閑商旅中心。遠期目標（2025年以后）建設成為較高檔次、有文化品位、交通便利、風景優(yōu)美、輻射珠三角的廣州市城市副中心番禺市區(qū)供應日漸稀少，南向發(fā)展成為未來城市居住發(fā)展大趨勢，區(qū)域成為未來番禺重點居住承接地番禺中心城區(qū)番禺向南的趨勢基本不用懷疑，市橋、洛溪、華南板塊番禺的居住熱點已經(jīng)土地存量有限，而番禺乃至廣州南區(qū)的居住需求仍在放大，未來必然沿著軌道交通向南發(fā)展，番禺南部區(qū)域成為未來番禺的居住接棒者。番禺歷年供銷情況需求不斷放大，供應存在緊缺期廣州未來居住理想的唯一代言者我們是一種全新的區(qū)域發(fā)展模式：交通+自然+城市，更為對接國際化新城市的構(gòu)成理念。帶來更為多元化的居住價值和城市價值。有城市、有自然——亞運下的新城規(guī)劃快速兌現(xiàn)

區(qū)域憑借亞運村的機遇，城市啟動已經(jīng)開始。道路的修建和改善，地鐵的開通，城市最初的交通價值即將顯現(xiàn)。不同于廣州奧體新城，區(qū)域未來規(guī)劃的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，預示著它將成為城市的新興核心。區(qū)域又是自然的，蓮花山、高爾夫，這是絕對不同于城市的擁擠與過度繁華，而是一種便利的、又自然宜居的。有文化——豐富的亞運、城市居住文化沉淀

又不同于天河北。區(qū)域的居住是有文化的，亞運村的落成決定了區(qū)域的居住文化基礎：自然、生態(tài)、健康以及亞運的精神遺產(chǎn)。而之后，亞運城場館轉(zhuǎn)向城市商業(yè)中心、文化中心的規(guī)劃，附加于居住更多城市的魅力，最初的亞運居住成為城市的田園夢想。田園城市——理想人居的國際標準

國外的實踐：淡賓尼，人居價值淡市支撐地產(chǎn)增值淡濱尼的田園城市體系建立：1.以全新的城市美學規(guī)劃區(qū)域的建筑、城市空間、綠化環(huán)境；2.滿足區(qū)域內(nèi)自給自足的城市規(guī)劃方案：相關(guān)的金融設施建設、供給市民全方位的基礎建設，以及便捷科學的交通體系建立；3.區(qū)域內(nèi)的豐富的商業(yè)、娛樂建設，文化體系的建立，建立獨特的市鎮(zhèn)個性與居住文化淡濱尼的城市發(fā)展尚未成熟，但良好的居住環(huán)境以及未來的居住價值已經(jīng)提前展現(xiàn)：一手房高于鄰近區(qū)域7%-8%；租金高于鄰近區(qū)域5%。國外的實踐：衛(wèi)爾溫（Welwyn），城市與自然相結(jié)合下的田園城市經(jīng)典，人居價值淡市具備高抗跌性英國衛(wèi)爾溫的城市實踐：1.城市優(yōu)質(zhì)的自然田園風光；2.城市自給自足的規(guī)劃理念：在中央核心區(qū)構(gòu)筑區(qū)域的城市生活，主要是政府、醫(yī)院、圖書館等城市公共建筑。住宅在城市的外圍，并有豐富的綠地系統(tǒng)；3.結(jié)合交通、生活、購物、娛樂的新生活理念：衛(wèi)爾溫的火車可以直接的到達商業(yè)中心、娛樂中心構(gòu)筑了便捷的生活版圖。衛(wèi)爾溫是對田園城市的完美呈現(xiàn)，其居住價值在房價上漲方面體現(xiàn)不多，但是在08年的金融風暴中衛(wèi)爾溫的房價成為英國最抗跌的區(qū)域之一，倫敦整體房價下降12.5%，而衛(wèi)爾溫所在區(qū)域房價才小幅下滑0.5%。項目推廣語：城市的下一個目的地。新城名片——領先的未來居住標準繁華和密集的水泥森林已經(jīng)是城市的過去式，那是對資源的短淺的極致利用，我們不否認它是有價值的，但對于居住，那是一個過于人工化和嘈雜的空間。而鄉(xiāng)村又是凋零的。生活的便利性大大減弱，城市公共生活的平淡，對居住而言也是索然無味的。因此，最理想的居住是城市和自然和諧共融的，有城市的便利、豐富的公共生活，又有鄉(xiāng)村的自然，恬淡的休閑空間，最終匹配國際人居的新理念：田園城市，自然下的城市生長，最終和諧的可持續(xù)發(fā)展。這也是我們區(qū)域正在前進的方向，對于城市，對于生活，這都是目的地。項目案名建議：案名建議1：

保利.雙城國際案名說明：雙城強調(diào)香港、廣州新城的國際化交融概念國際則標準項目的品質(zhì)感、尊貴感以及項目的國際標準。案名建議2：

保利.國際公館(公館一號)案名說明：一號，強調(diào)保利在番禺的第一個作品的意義，同時象征它帶給整個區(qū)域的標桿作用。國際強調(diào)項目的國際標準與品質(zhì)感。案名建議3：

保利.未來域案名說明：未來表明項目在區(qū)域、產(chǎn)品、標準的領先性。域則強調(diào)項目的大氣與文化氣質(zhì)。項目需要重建本體的價值體系，破局競爭，實現(xiàn)高價項目“三新”價值體系打造：新城市——以項目為代表的未來城市面貌展示新產(chǎn)品——精裝修帶來的空間再造新生活——24小時會所//城市配套，全新生活構(gòu)建蓮花山度假區(qū)蓮花港廣州新城廣州新城中心+蓮花山度假區(qū)+蓮花港的金三角，本項目區(qū)域中心化與新城市核心緊密相連：

廣州新城中心/亞運城5公里的路程，我們能夠便利的享受城市配套與城市的繁華公共生活；便利優(yōu)質(zhì)的自然休閑共享：

蓮花上度假區(qū)、蓮花山高爾夫，便利享受區(qū)域內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的自然資源；對外開放的城市先惠區(qū)：

與蓮花港距離3公里，蓮花港面向香港的國際型碼頭帶給區(qū)域更開放的經(jīng)濟城市環(huán)境、經(jīng)濟氛圍何以為城，筑墻圍之城市廣場和建筑立面就是項目的第一展示平臺商業(yè)街區(qū)和營銷中心給客戶重新洗腦灌輸新城市計劃——城市名片展示建立城市表情——城市廣場領養(yǎng)項目外圍的市政廣場，將其打造成為和項目一體化的、相延續(xù)的城市廣場，設置雕塑、小品等突出項目的城市時尚感、國際感，同時結(jié)合路旗、道路展示、私家路的專有感打造，建立項目城市、國際化的項目印象。市政廣場城市表情——建筑外立面品質(zhì)感增強現(xiàn)在項目建筑外立面風格現(xiàn)代，符合城市的時尚感和現(xiàn)代感；考慮廣州客戶對于立面風格的喜好，建議在低層近人面增加部分石材，增加立面的品質(zhì)感和尊貴感城市表情——廣州新城中心第一的國際品質(zhì)街區(qū)將商業(yè)部分采用櫥窗展示的模式，展示區(qū)域作為現(xiàn)代、國際化新城市未來繁華、時尚的商業(yè)街區(qū)感，同時展示項目的品質(zhì)感、現(xiàn)代感。同時商業(yè)前人行廣場還可設置小型雕塑、小品，豐富街區(qū)的都市休閑感城市表情——營銷中心突破性提出超越廣州所有項目的五彩串吧體驗式售樓處銷售中心延展……洗腦房——利用商業(yè)空間設置“五彩串吧”，進一步強化項目賣點，針對現(xiàn)在周邊環(huán)境配套較弱的問題，將廣州新城中心未來未來生活提前展示到人們眼前，增強客戶對于區(qū)域的認識以及對于項目的信心、認可。白吧：未來生活暢想，生活便利的多樣白吧：內(nèi)設投影展示廳，演示亞運城未來居住利好、廣州新城中心未來城市規(guī)劃與發(fā)展；亞運村大規(guī)模的市政配套、便利生活。白吧商業(yè)街空間墻壁上放映著大運城邦大盤未來規(guī)劃的圖片，同時旁邊是一個具有凹凸感的立體區(qū)域規(guī)劃模型商業(yè)街空間藍吧—逛吧：展示富于創(chuàng)意的服裝、飾品等商品，可設置區(qū)域為購買的服裝及裝飾品手繪花紋等藍吧：商業(yè)，絢爛多姿，都市的繁華與時尚藍吧書吧。商業(yè)街空間綠吧：綠色生活，最適宜的居住環(huán)境綠吧—生活吧：展示未來綠色生活，看到自己居住景象。舒適書吧。商業(yè)街空間紅吧：社區(qū)服務公約紅吧—社區(qū)共享吧：大社區(qū)提供的公共生活，社區(qū)公約、社區(qū)節(jié)日、人際交往皆是它的優(yōu)勢資源。城市表情——看樓通道&公共空間國際化、現(xiàn)代感、品質(zhì)感打造項目看樓通道基本為完全室內(nèi)通道，可通過燈箱、地毯、花束對通道進行包裝，強化項目品質(zhì)感強化架空層、電梯廳等公共空間情景化打造，強化品質(zhì)的同時，預演未來社區(qū)生活場景架空層設為公共會客廳城市表情——交通先行，強化城市交通配套系統(tǒng)，樓吧//班車//公交體系引入最好與政府合作，引進一條公交線路從市橋或途徑地鐵石碁站，到達本項目；或者采用樓吧//班車的形式，連接本項目與地鐵石碁站保利雙城國際站設置公交總站，道路系統(tǒng)配合公共交通指示，進行項目交通便利性的展示“五個一”工程全面展示新城面貌！筑一座城造一個場修一條街裝一間房建一座站建筑立面市政廣場城市長街營銷中心城市交通新產(chǎn)品計劃——

區(qū)隔于科技的豐富生活化產(chǎn)品空間創(chuàng)新傳統(tǒng)創(chuàng)新配置設計高贈送用材豪宅化高科技居家空間的多功

能創(chuàng)新有限空間的功能單一化轉(zhuǎn)向多樣化，帶來生活本質(zhì)的改變。本項目的產(chǎn)品突破方向。從現(xiàn)狀看，我們的產(chǎn)品很主流但沒有特色，對于未來亞運城的高科技居住，我們更加難以匹敵。因此我們思考空間的功能多樣化，以生活區(qū)隔高科技、高贈送、高配置。市場主流做法：

高投入/高成本

代表樓盤：

尚東尚筑/東湖洲花園市場非主流，同樣需要較高的成本。未來亞運城成為廣東首例產(chǎn)品創(chuàng)新的四種模式強調(diào)收納應用——減少中小戶型實際使用中的凌亂場面，使家居整潔開闊提高空間效率——通過衛(wèi)生間各空間獨立，提高其使用效率，減少相互干擾，也就無需第二個衛(wèi)生間的出現(xiàn)，更加節(jié)省空間多功能的和室——通過多功能的和室設置，可增加客廳或主臥功能，提供了多樣豐富的生活體驗。日本模式：Room+Xspace和室1無處不在的收納空間洗面臺上的收納空間三面鏡里收納空間——洗面柜收納洗面臺下的收納空間——收納空間無處不在的收納空間，充分利用各種角落空間，設備下部空間，立體空間，作為儲物收藏之用；室內(nèi)每個功能空間都有自己獨立的儲物間，這樣方便各種用品的收藏，使整個空間顯得整潔而不凌亂，同時，設置足夠的儲藏空間，減少家具，也達到了空間的緊湊，不會顯得空間緊迫。日本張志強模式：功能空間的壓縮整合——將生活各功能壓縮在廳兩側(cè)的0.8M的空間內(nèi)，功能的高度壓縮，確保了廳空間的完整舒適結(jié)合主廳的多樣組合——在各功能占地壓縮的情況下，結(jié)合可移動吊柜和家具，形成了豐富多樣的空間組合模式，同時又為各功能提供了較大的空間舒適度，實現(xiàn)了小且舒適的小戶型目標多種生活的可能——雖然部分空間整合，但有多種生活的可能，提供了生活空間的趣味性，增加了空間的豐富性Xspace+功能1…功能N=Space1…SpaceN2入口采光采光槽整體空間232㎡公寓總體可變化示意共11種功能復合體香港沙發(fā)是可變的，床也是可變的，就看你是要躺要坐；窗簾是單純的遮光，又可以是復雜的承載世間萬象；工作桌和餐桌可以是互相轉(zhuǎn)換的，而只要一個滑輪就能滿足你的兩種需求；所有的豪宅符號都在這里出現(xiàn)：影音室、豪華浴缸、步入式衣柜、甚至是桑拿房，一切元素，應有盡有。2家具和結(jié)構(gòu)的多功能轉(zhuǎn)換弱化次要功能——通過對部分功能空間（廚房餐廳）的弱化，將實用面積集中于客廳家具整合——同時通過內(nèi)部家具，尤其是收納空間的設置將功能空間進一步整合，避免零碎空間的出現(xiàn)，保證空間的完整性和開敞感布局改善——通過衛(wèi)浴局部的合理布局，提供了具有更好生活品質(zhì)的空間組合模式局部空間奢侈化——通過獨立衣帽間、廳臥室連通，形成局部奢侈型的空間，提高了空間舒適度與趣味性萬科模式：Room+家具整合3萬科客廳生活的主要發(fā)生地，強化客廳的功能空間，通過家具整合弱化餐廳、廚房等次要空間一平米

廚房3別墅級配置—衣帽間當季衣服可以分開二邊掛，不混淆，可容納180件！提供局部奢侈化功能空間，在有限的空間里提供生活的有限空間上的生活再造Function⊙Change⊙Life產(chǎn)品。最創(chuàng)新的生活90m2的空間，我們享受190m2的生活。居住提升的本質(zhì)是生活的改變。

人們從一個空間換到一個更大的空間，空間的局限已經(jīng)不能滿足生活的豐富。于是人們錯誤的認為，生活的提升與居住面積產(chǎn)生了關(guān)系，而忽視了空間本身可以產(chǎn)生的變化和生活的豐富。

我們需要從新出發(fā)，自省我們對空間和對生活的態(tài)度。本項目借鑒——“零占用”的廚衛(wèi)空間解決計劃利用組合櫥柜完全利用廚房空間；利用廚房墻面，打造“0”占用收納空間零占用廚衛(wèi)空間的另一種捷徑：與博洛尼/松下品牌合作，廚衛(wèi)訂制化外包和品牌合作是最省力的一種方法。他們有成熟的開發(fā)經(jīng)驗，也有豐富的市場實操經(jīng)驗（萬科全面家居解決方案），同時還可保證產(chǎn)品的品質(zhì)，以及之后的收房驗房。這不失為一個三贏的方案。本項目借鑒——小戶型里的豪宅空間豪宅空間——可壓縮的收藏空間原理是裝在一個滑軌上的兩個柜子，通過對空間的自由分隔形成隱形的收藏空間。它可以是一個步入式衣帽間，可以是一個小型的玩具收藏室，可以是一個秘密的私人酒窖，可以是一個安靜的書房，也可以是堆砌回憶的儲藏室……活動的柜子平時關(guān)閉壓縮空間原理：使用打開時步入式衣帽間/酒窖/書房/模式收藏室……本項目借鑒——“虛”空間虛空間的意義——相對于“實”的確定，虛的意義在于不確定與自由可變。

我們建議改造一間次臥，提供包含居住功能的多功能復合化空間。次臥客廳多功能房客廳多功

能房客廳虛空間實踐——可移動墻體，靈活放大空間

在墻體的基座以及頂部設置滑輪，打造一堵可移動的墻，可根據(jù)空間需要，放大、縮小空間，拓展空間的使用功能。虛空間實踐——可收納的地板局部抬高地板，增加家居的