城市規(guī)劃的住房經(jīng)濟(jì)研究綜述

６城市規(guī)劃的住房經(jīng)濟(jì)研究建造成本只有迪拜塔的一般，施工時(shí)間也只有后者的1/10,3個(gè)月建成，這種樓你敢想有?。康仄こ杀?83元/米2遠(yuǎn)大可持續(xù)建筑６．１城市住房產(chǎn)業(yè)與住房市場(chǎng)“吃”與“住”是人類社會(huì)一個(gè)無法回避的議題。城市住房是適應(yīng)城市人口生存和生活需要的，具有舒適性、私密性和個(gè)人或者家庭工作、休息、娛樂、儲(chǔ)藏等消費(fèi)功能，并能為勞動(dòng)力及人口再生產(chǎn)要求提供物質(zhì)空間的建筑實(shí)體。住房既是生存資料，又是享受資料，還是發(fā)展資料。６．１．１城市住房的特征與屬性１）城市住房的特征（１）差異性（２）不可移動(dòng)性（３）耐用性（４）昂貴性（５）保值升值性２）城市住房的屬性（１）自然屬性（２）商品屬性（３）社會(huì)、福利屬性３）住房產(chǎn)業(yè)與住房經(jīng)濟(jì)（１）住房產(chǎn)業(yè)（２）住房經(jīng)濟(jì)６．１．２城市住房建設(shè)與住房問題１）新中國(guó)城市住房的發(fā)展過程絕大部分住房為土坯平房或者小高層簡(jiǎn)易樓房，且主要分布在機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位周圍，住房區(qū)位同就業(yè)單位距離很近，聯(lián)系緊密，并主要為單位利益服務(wù)。改革開放以后，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，城鎮(zhèn)住房逐漸納入商品化經(jīng)營(yíng)的軌道。國(guó)家將之前由機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位統(tǒng)一修建住房的規(guī)定改為主要由房地產(chǎn)開發(fā)商向需房人員提供商品化住房；通過房改政策將原來的公有住房一次性轉(zhuǎn)賣給職工個(gè)人。同時(shí)，積極采取鼓勵(lì)中等收入家庭購(gòu)買商品住房，低收入家庭購(gòu)買保障性住房等措施，使中國(guó)城市住房進(jìn)入了一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期。２）住房過濾與城市住房問題（１）住房過濾所謂住房過濾，是指在住房市場(chǎng)中，最初為較高收入者興建的住房隨著時(shí)間的推移，發(fā)生老化折舊，使住房服務(wù)功能降低，較高收入的住戶為追求條件更好的住房，放棄現(xiàn)有住房，而由較低收入者接著使用這一住房的過。住房的耐用性特征決定了住房過濾作用的存在。（２）城市住房問題由生存型轉(zhuǎn)向舒適型當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的根源所在———

土地財(cái)政以及腐敗所釀生的高地價(jià)、高房?jī)r(jià)。新華時(shí)評(píng)揭示的６個(gè)觀點(diǎn)是：①《紅火景象下的樓市之憂》：透支未來的賣地財(cái)政，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)難以持續(xù)，更意味著依靠這種方式拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以持久。②《不能讓樓市成為投機(jī)者的樂園》：過去幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)色彩越來越濃，“先富起來”的地方，“先富起來”的人們南征北戰(zhàn)、攻城略地。③《堅(jiān)決清除房?jī)r(jià)中的“腐敗成本”》：房地產(chǎn)商與腐敗官員為逃避法律制裁，可謂煞費(fèi)苦心。④《瘋狂的房?jī)r(jià)叫板土地招拍掛》：供給壟斷與需求并存的模式，必然造成需求方惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致地價(jià)不斷暴漲。⑤《“土地財(cái)政”還能維持多久》：把出讓土地作為地方的重要財(cái)源，在某種程度上是一種“一榮俱榮、一損俱損”的短期行為，如此情況下，又如何寄希望于地方政府主動(dòng)控制房?jī)r(jià)？⑥《稅收杠桿應(yīng)發(fā)揮更大作用》：房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與否，關(guān)乎經(jīng)濟(jì)全局，房?jī)r(jià)高低更關(guān)乎百姓利益。新華社的“六３）住房產(chǎn)業(yè)周期同宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系６．１．３城市住房市場(chǎng)研究１）住房市場(chǎng)的流通方式（１）住房租賃（２）住房買賣２）住房市場(chǎng)的特殊屬性３）住房市場(chǎng)的構(gòu)成住房市場(chǎng)由主體、客體和載體三個(gè)部分構(gòu)成。在住房市場(chǎng)中，市場(chǎng)的主體就是住房產(chǎn)權(quán)或其他相關(guān)權(quán)利的所有人和產(chǎn)權(quán)或者其他相關(guān)權(quán)利的受讓人。具體來講，包括向市場(chǎng)提供住房的開發(fā)商及通過市場(chǎng)出讓擁有住房的法人企業(yè)單位或個(gè)人和有購(gòu)買意愿的買房人。住房市場(chǎng)的客體是指住房實(shí)物、住房產(chǎn)權(quán)和由產(chǎn)權(quán)而派生的其他權(quán)利。具體而言，包括土地權(quán)利，如使用權(quán)、租賃權(quán)；住房實(shí)物及其住房使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。住房的載體就是指住房交易活動(dòng)的場(chǎng)所與媒介。例如房地產(chǎn)交易中心、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人事務(wù)所、具有合法資格的售樓中心等。在中國(guó)，住房市場(chǎng)分為二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)開發(fā)商銷售新建住房的市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)是指住房所有權(quán)人再次轉(zhuǎn)讓住房的市場(chǎng)，也稱為二手房市場(chǎng)。４）住房市場(chǎng)的功能中國(guó)的住房市場(chǎng)是在國(guó)家停止住房實(shí)物分配之后逐步形成的。（１）信息傳導(dǎo)功能（２）價(jià)格調(diào)節(jié)功能（３）交易平臺(tái)功能（４）輔助服務(wù)功能６．２城市住房供給與需求

６．２．１城市住房的供給分析１）城市住房的供給方式（１）住房的實(shí)物供給（２）住房的服務(wù)供給２）城市住房供給的特殊性及其基本條件３）現(xiàn)階段城市住房供給存在的主要問題（１）靜態(tài)的不均衡。（２）動(dòng)態(tài)的不均衡。（３）空間分布不均衡。（４）質(zhì)量不均衡。６．２．２城市住房的需求分析１）城市住房消費(fèi)增長(zhǎng)的過程２）影響住房需求的主要因素（１）住房?jī)r(jià)格（２）收入水平（３）住房品種和結(jié)構(gòu)類型（４）住房區(qū)位（５）城市人（６）住房政策口３）城市住房消費(fèi)現(xiàn)狀與變化趨勢(shì)當(dāng)前中國(guó)城市住房消費(fèi)需求的主要變化趨勢(shì)是：P487６．２．３住房市場(chǎng)供給與需求均衡１）供不應(yīng)求２）供大于求３）供給與需求的均衡６．３城市住房開發(fā)與住房政策

６．３．１城市住房開發(fā)模式與政策的比較１）發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家住房開發(fā)（１）西歐范式（２）美國(guó)范式（３）日本范式總之，為了保證城市住房的供應(yīng)，西方國(guó)家在城市住房開發(fā)過程中都或多或少地存在著國(guó)家干預(yù)行為。這表現(xiàn)為四種方式：①通過鼓勵(lì)使用改進(jìn)的建筑方法降低建設(shè)成本；②通過提供供給方補(bǔ)助影響使用者成本；③通過規(guī)劃制度影響開發(fā)的區(qū)位、地段以及住房建設(shè)土地?cái)?shù)量的供應(yīng)；④通過提供需求方補(bǔ)助影響住房消費(fèi)。成功不能復(fù)制但可以借鑒香港深圳中國(guó)大陸中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展師從于香港、起源于深圳、傳播于大陸內(nèi)地香港模式在過去20多年中，影響中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式是香港模式本質(zhì)特征：是房地產(chǎn)開發(fā)商以相對(duì)廉價(jià)取得土地為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向；這主要源于香港土地資源嚴(yán)重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求。近幾年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐步看重美國(guó)模式，并以美國(guó)房企為標(biāo)桿，借鑒與學(xué)習(xí)。美國(guó)模式興起美國(guó)模式本質(zhì)特征，是以實(shí)際研究消費(fèi)群的購(gòu)買力及需求細(xì)分為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向。其原因是美國(guó)的土地資源幾乎無限供應(yīng)。香港模式美國(guó)模式中國(guó)模式VS長(zhǎng)江實(shí)業(yè)PulteHomes萬科中國(guó)政府對(duì)土地用途的規(guī)定、超過閑置年限強(qiáng)制回收政策，以及對(duì)商業(yè)住宅采取的宏觀調(diào)控，都對(duì)土地投機(jī)起到了有效的抑制作用。美國(guó)模式VS兼容２）中國(guó)城市住房開發(fā)（１）福利房新中國(guó)成立初期，中國(guó)的機(jī)關(guān)干部實(shí)行的是供給制或半供給制，雖然后來改為薪金制，但是醫(yī)療、住房以及其他補(bǔ)貼仍然是由國(guó)家負(fù)擔(dān)。交納少量的房租就可以住上公房國(guó)家統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、交納低租金長(zhǎng)期使用的模式。完全排除了商品經(jīng)濟(jì)因素。（２）商品房在１９９４年之前目標(biāo)是：按照社會(huì)主義有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)的要求，實(shí)現(xiàn)住房商品化。經(jīng)濟(jì)適用住房是指以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對(duì)象，并按國(guó)家住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（不含別墅、高級(jí)公寓、外銷住房）建設(shè)的普通住房。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的原則，使用功能要滿足居民的基本生活需要。在實(shí)施過程中，住房投資的決策權(quán)逐漸下放到地方政府、國(guó)營(yíng)單位和城市集體企業(yè)。（３）保障性住房公共住房的產(chǎn)生可以追溯到住房可支付能力弱的個(gè)人或家庭和對(duì)無家可歸者的社會(huì)救助。此類住房是由政府提供并進(jìn)行運(yùn)行管理的。中國(guó)廉租住房制度的基本政策框架是：為住房困難的低保家庭和無力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的低收入家庭發(fā)放租賃補(bǔ)貼或提供廉租住房。要求各地建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。外來務(wù)工人員游離于中國(guó)住房保障制度之外、被稱作“夾心層”的群體，居住條件也亟須改善。外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。新建公共租賃住房主要滿足基本居住需求，成套建設(shè)的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴(yán)格控制在６０平方米以下。公共租賃住房建設(shè)實(shí)行“誰投資、誰所有”，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。公共租賃住房政策的提出為“夾心層”提供了較穩(wěn)定的房源，可滿足其過渡性居住需求，為破解外來人口住房政策這一重大課題提供了具體途徑，對(duì)實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)、促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展將會(huì)發(fā)揮積極的作用。招用農(nóng)民工數(shù)量較多的企業(yè)，在符合規(guī)劃的前提下，可在依法取得的企業(yè)用地范圍內(nèi)建設(shè)農(nóng)民工集體宿舍。農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，可建設(shè)統(tǒng)一管理、供企業(yè)租用的員工宿舍，集約利用土地。加強(qiáng)對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)民工聚居地區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和管理，提高公共基礎(chǔ)設(shè)施保障能力。６．３．２城市住房區(qū)位變化與居住空間分異（１）舊城住房開發(fā)中國(guó)的城市發(fā)展是以舊城改造和新城建設(shè)相結(jié)合的形式進(jìn)行的。其土地資源的置換途徑主要來自以下三個(gè)方面：①在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與空間重構(gòu)計(jì)劃中被整體搬遷出城的工業(yè)企業(yè)的舊廠區(qū)；②按照計(jì)劃需要拆除重建的老舊街區(qū)和老城棚戶區(qū)；③公共設(shè)施極不配套、住房布局雜亂、景觀差異懸殊、治安混亂的“城中村”。一些中小城市在“城中村”改造中，對(duì)失地農(nóng)民的就業(yè)兼顧不夠，導(dǎo)致失業(yè)增加，引發(fā)了一些社會(huì)問題。（２）郊區(qū)住房開發(fā)（３）新城住房開發(fā)(4)資源枯竭城市轉(zhuǎn)型及棚戶區(qū)改造要把資源型城市轉(zhuǎn)型和棚戶區(qū)改造作為推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)。加大棚戶區(qū)改造力度，是推進(jìn)資源型城市及工礦區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要抓手，也是解決城市“二元結(jié)構(gòu)”矛盾的切入點(diǎn)。國(guó)家采取增加轉(zhuǎn)移支付、扶持替代產(chǎn)業(yè)發(fā)展