宿遷鼎城房地產項目可行性研究報告

宿遷鼎城房地產項目可行性分析研究報告

目錄第一章總論 11.1項目提要 11.2可行性研究報告的范圍與依據 11.3主要的技術和經濟指標 4第二章項目背景 52.1項目的申報 52.2項目建設的重要性與必要性 62.3項目擬建區(qū)域（項目區(qū)）的基本情況 102.4項目承擔單位（項目法人單位）的基本情況 12第三章市場預測與分析 143.1本地及周邊市場現狀的調查 143.2外地市場供需情況的預測 143.3產品的價格預測 163.4產品的市場競爭能力、市場風險性分析 183.5產品的基本營銷策略 20第四章項目地點的選址 214.1項目選址的原則和基本思路 214.2場址選擇（附圖） 224.3項目區(qū)的建設條件 23第五章項目總體方案設計 265.1項目建設的指導思想 265.2項目建設總體方案 275.3項目建設內容與規(guī)模 325.3主要生產技術路線 335.5工程建設規(guī)劃 355.6項目實施計劃 37第六章環(huán)境保護與安全生產 386.1項目區(qū)環(huán)境現狀分析 386.2項目運行中對環(huán)境的影響以及可能產生的主要污染物及治理措施 386.3項目設計采取的環(huán)保標準及主要安全生產措施 38第七章項目的組織與管理 417.1項目籌建時期的組織與管理 417.2項目運營時期的組織與管理； 427.3勞動定員與技術培訓。 47第八章項目總投資和財務估算與資金籌措 488.1總投資估算 488.2資金籌措方式與渠道 558.3投資使用計劃 568.4項目運營的成本與收入估算 56第九章效益分析 609.1經濟效益分析 609.2社會效益分析 649.3生態(tài)效益分析 65第十章結論與建議 6710.1可行性研究的結論 6710.2主要建議 68附件 70

第一章總論一、項目概況（一）項目名稱鼎城（暫定）.（二）建設地點本項目位于宿遷市古黃河畔，東鄰青年中路，西接楚街商業(yè)街，南依西湖路，北靠洪澤湖路。（三）主要建設指標該項目規(guī)劃總用地范圍283475㎡（計425畝），居住總戶數3772戶。開發(fā)總面積：51萬平方米住宅面積：37.4萬平方米商業(yè)用房建筑面積：13萬平方米公共建筑面積：5240平方米建筑密度：35%容積率：1.90二、可行性研究的依據1、原北工院設計“舊城改造項目規(guī)劃方案”2、國家現行政策、法規(guī)及有關設計規(guī)范3、集團房地產公司相關人員余文博、廖驍俊在宿遷期間的市調資料及江蘇三鼎房地產侍衛(wèi)東市調資料4、宿遷市政府機構有關部門提供的相關基礎資料5、網絡信息資料及近期同行業(yè)策劃機構提供的信息資料三、研究范圍及內容1、項目背景及建設的必要性2、市場分析3、建設規(guī)模4、建筑設計方案5、環(huán)境保護與節(jié)能6、項目實施進度安排7、物業(yè)管理8、投資估算與資金籌措9、財務效益評估10、不確定性分析四、項目主要經濟技術指標本項目主要技術經濟指標見下表（擬定指標）序號項目單位數量1項目占地面積萬平方米28.34752總建筑面積萬平方米513住宅套數套37724住宅建筑面積萬平方米37.45商業(yè)用房建筑面積萬平方米136建筑安裝工程費用萬元7運營費用萬元8建筑容積率9開發(fā)建設總投資萬元10單位建筑面積平均造價元/平方米第二章項目提出的背景及建設的必要性一、項目提出的背景自地級宿遷市成立以來，至今十年整，在這十年里，宿遷快速的城市建設，強有力的招商引資力度，吸引著無數外來投資者。在中共江蘇省委《‘十一五規(guī)劃’建議》中強調“重點加大對宿遷的扶持，下更大力氣幫助宿遷實現突破?！?005年宿遷市房地產開發(fā)投資38億元，同比增長50％，完成開發(fā)面積465萬平方米。其中市區(qū)有近70家開發(fā)企業(yè)，在建項目有61個，投資總額達21億元，開發(fā)面積206萬平方米。2006年，也是“十一五規(guī)劃”的開局之年，宿遷市委、市政府國進一步加大對房地產業(yè)的扶持力度，推出了《關于實施中心城市人口五年倍增計劃的若干政策意見》，給予了“淮海經濟區(qū)”最優(yōu)惠政策，強力推進房屋拆遷，加大土地供應和房地產開發(fā)力度，引導住宅消費。根據宿遷市住房建設規(guī)劃（征求意見稿（2006-2010））提供的相關數據顯示，截止2005年底建成區(qū)常住人口為35萬，人均住房建筑面積約25.90平方米，依據《宿遷市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中2010年中心城市常住人口要達到60萬，人均住房使用面積不低于30平方米的規(guī)劃要求，規(guī)劃期內，全市城市住房總建設面積為1074萬平方米。隨著舊城改造的進一步加大，引進外資的進一步加強，拆遷居民不斷增加，住房需求也將不斷增加，隨著居民生活水平的提高，對住房的要求也在不斷提高。通過本次市調及參考相關資料，規(guī)模大品質高的樓盤銷售情況都非常好。本項目正是依據上述背景資料提出。二、項目建設的必要性（一）符合國家產業(yè)政策及地方發(fā)展規(guī)劃的要求建設“普通商品住宅”是當前國家重點鼓勵發(fā)展的產業(yè)，也是為了抑制目前高速增長房價,是我國政府和人民共同關心的大事。本項目的建設將充分體現宿遷市建設高起點、高標準、高水平的要求，既能達到“普通住宅”的要求，又能有效改善市區(qū)居民的住房條件，為社會提供相當數量物美價廉的住房。（二）符合現代人居工程及我國住宅建設發(fā)展方向隨著國內房地產市場的成熟，住宅建設步伐的加快，住宅的投資結構趨于合理，高標準的新型住房已經成為房地產市場的主體，深受市民的青睞。個人購房比例不斷提高，全國城鎮(zhèn)商品住宅中個人購房比例已超過80%。房地產開發(fā)以市場為導向，以質量取勝的觀念已建立。（三）符合城市建設的需要本項目的開發(fā)建設，不僅可以緩解市區(qū)內的拆遷壓力，還能通過組團內企業(yè)的搬遷，優(yōu)化城區(qū)結構布局，加快城市化進程。就目前宿遷發(fā)展趨勢看，本項目將成為新老城區(qū)中高端商住一體化的紐帶。新城區(qū)的發(fā)展已成規(guī)模，幾個現代化區(qū)域已經形成，本地塊正好在新城區(qū)和老城區(qū)結合部，路北是馬陵初級中學，河東即是實驗小學和馬陵中學。對本項目開發(fā)又增加了居住便利條件，對購房者具有較強的吸引力。第三章市場分析一、宏觀分析從國內大部分城市住房市場來看，今年的房價依然會延續(xù)2006年的增長勢頭。雖然國家為了控制房價的增長，抑制經濟過熱，出臺了一系列宏觀調控政策與調控措施，也只是起到了局部增速放緩的效果，沒有從根本上扭轉目前的市場局面。調控效果的顯現可能要一個過度期方能達到政府的預期，面對高昂的房價，使得眾多普通老百姓難以實現改善居住環(huán)境的渴望，市場供給與需求尚存在著巨大的結構性調整空間。二、區(qū)域市場分析■宿遷房地產市場十分活躍，據市調了解，2006年上半年，部分住宅樓盤月均銷售30套左右，市區(qū)商品房累計預（銷）售面積98.6萬平方米，較去年同期增加51.3%。按照宿遷市政府的規(guī)劃，2006-2010年新供應商品住宅用地中，宿豫區(qū)為253.5公頃，宿城區(qū)為352.5公頃，市經濟開發(fā)區(qū)為253.5公頃，市湖濱新城開發(fā)區(qū)為133.3公頃；而盤活存量商品房住房用地中，宿豫區(qū)為20公頃，宿城區(qū)為40公頃，市經濟開發(fā)區(qū)為20公頃?！鏊捱w市優(yōu)越的地理位置，完善的基礎設施建設，良好的投資環(huán)境吸引了大批國內外客商（目前主要為浙商）前來投資、經商，推動了宿遷市經濟的快速發(fā)展。人民生活水平、收入水平都有了很大的提高，良好的經濟條件為房地產市場提供了較大的消費群體。三、項目SWOT分析（一）優(yōu)勢分析（S）1、生活配套設施：周邊配套完善，學校、醫(yī)院、超市等都與本項目毗鄰；2、環(huán)境：古黃河綠化帶，環(huán)境優(yōu)美；3、認知度：由江蘇三鼎做后盾，公眾認知度高；4、地理位置：地理位置優(yōu)越，屬新老城區(qū)交接，南北兩主干道，東西為古黃河和楚街商業(yè)圈；5、用地規(guī)模：規(guī)模相對較大，便于整體規(guī)劃，提升本項目的品質。（二）劣勢分析（W）1、開發(fā)難度：首次進入宿遷進行房地產開發(fā)，各方面資源相對較少，籌備及開發(fā)工作量大；2、地質條件：本項目地質形成約700年左右，屬新地，抗震抗災能力較差；3、拆遷難度：本項目地塊內有原要求保留的三棟較新建筑、一個會堂和一座信息塔，拆遷難度較大；4、項目南北沿街面部分地塊已被其他投資者拿去，降低了本項目的商業(yè)價值；5、本案按規(guī)劃設計條件將規(guī)劃設計一定比例的小高層（21.4萬平米），宿遷居民對高層的抗性較強；6、住宅銷售的主力客戶群——公務員基本已完成置業(yè)（新區(qū)建設6、7年）；7、宿遷城市化進程及城鎮(zhèn)人口的增長率緩慢。（三）機會點分析（O）1、政府對房地產開發(fā)非常重視，給予了很多優(yōu)惠政策；2、城市中心地段難得的大型商住項目；3、江蘇三鼎在宿遷投資過程中建立的各種社會資源；4、合理的根據拆遷的進度進行分期開發(fā)，適時根據市場變化調整開發(fā)及營銷方案，減少資金壓力，降低投資風險。（四）項目市場威脅分析（T）土地新政（增值稅）使產品成本相對的增加，對市場購買力構成潛在的影響；國家近年來一系列的宏觀調控，一定程度上將會縮小宿遷房價上升的空間，或帶來一定的政策風險。宿遷房地產市場近兩年來開發(fā)量大增，未出現減緩的勢頭，繼續(xù)下去會對需方市場造成過量的沖擊，擔心出現供過于求的局面；宿城新區(qū)規(guī)劃相當比例的住宅用地量，市府新區(qū)板塊供應量大，本案周邊樓盤競爭激烈。四、項目市場定位（一）產品定位從項目定位及經營策略入手，結合項目的綜合條件分析，本項目產品定位在以下幾個方面重點突出：■品質化社區(qū)：建造環(huán)保型商住項目的綜合社區(qū)?！鼍G色住宅社區(qū)：主要以人為中心，創(chuàng)造與大自然景觀完美結合的綠色環(huán)保節(jié)能住宅。引進綜合的環(huán)保技術，盡可能采用節(jié)能及無污染的材料、設備，加上河邊綠化帶及修建廣場，營造風景怡人、生機盎然的生活居住環(huán)境。■居住智能化（數碼科技平臺，現代人居）：適合現代信息社會的發(fā)展，智能化、網絡化的商住環(huán)境成為房地產開發(fā)的一個基本方向。（二）價格定位1、定價的依據（1）銷售收回投資成本，取得投資收益企業(yè)的根本經營目的是為了實現企業(yè)利潤最大化。通過本項目在市場上的交易使公司的戰(zhàn)略利益得以最大化的實現。同時，在短時期內，亦能收回該項目的投資成本（包括生產成本，管理成本，投資本項目的機會成本，通貨膨脹等）和取得由長期目標和短期目標相協調的預期利潤。2、定價的原則■本項目各具體單元的價格符合均價指導■本項目的各具體單元由于存在景觀、朝向、采光、通風、樓層、面積、戶型結構等種種客觀差異，導致其市場銷售價格也有所不同，但各具體單元的價格應能符合市場銷售的指導性均價?！霰卷椖康膬r格應使其順利銷售的同時，各戶型能平衡銷售?！霰卷椖吭谑袌錾箱N售時，各具體單元由于其客觀的差異性和其總價的差異，被市場所接受的程度不同。如各戶型和單元的接受程度不同，各棟的接受程度不同，同一樓棟中各單元的接受程度不同，不同樓層的同一戶型的接受程度不同等等。3、價格定位在對同片區(qū)主要同比物業(yè)進行對比分析、充分考慮本產品優(yōu)劣勢、分析現今市場中高檔樓盤及競爭格局的情況下，我們將在入市時采取低門檻策略,低開高走的策略,初步擬定均價：■多層均價格2500元/㎡■商鋪均價4500元/㎡■小高層均價2700元/㎡第四章建設規(guī)模、建設條件與選址方案一、建設規(guī)模該項目規(guī)劃總用地范圍425畝（283475㎡），建筑總面積為51萬平方米，建筑容積率為1.90。住宅套數3772套。二、建設條件（一）自然條件1．地理位置宿遷市位于江蘇省北部，介于北緯33°8—34'25，東經117°56'—119°10'之間，屬于隴海經濟帶、沿海經濟帶、沿江經濟帶的交叉輻射區(qū)?？傮w呈西北高，東南低，最高點海拔高度71.2m，最低點海拔2.8m。境內交通十分便利，水陸干線四通八達。京杭大運河縱貫南北，內河通航里程達897公里。京滬高速公路、寧宿徐高速公路、宿新一級公路建成通車，新長鐵路、205國道、305省道穿境而過，徐宿淮鹽高速公路、宿沭一級公路、宿邳一級公路正在興建。西距徐州觀音國際機場60公里，北離連云港白塔埠機場100公里，南至南京祿口國際機場260公里，空港優(yōu)勢非常明顯。優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經濟發(fā)展提供了有利條件，也為房地產市場的發(fā)展提供了經濟基礎。2．氣候條件宿遷屬暖溫帶季風性氣候，四季分明，光照充足，雨水豐沛，無霜期較長，年平均氣溫14.2℃，年平均降水量910毫米。3、地質條件宿遷市區(qū)以平原面積為主，對城市生態(tài)適宜性較大，影響較小。水體占27.9℅是城市的突出特色，宿遷市市區(qū)及近郊可分為黃泛沖積平原、崗地和波狀平原、丘陵基巖三個工程地質區(qū)。

本項目屬黃泛沖積平原較不穩(wěn)定工程地質區(qū)（較易建設用地）。分布于廢黃河兩側平原地區(qū)，面積大、范圍廣，系數百年黃河沖積而成，地面高程26-27米。本區(qū)最大特點是土層形成時代新，距今僅600-700年，土質較松散，抗震性能差，地下水埋深4-5米，地震時局部地段可能出現輕微的砂土液化。該區(qū)30米以上又可細分為：■廢黃河漫灘區(qū)，層厚0.5-6米，地基容許承載力16-22噸/平方米的亞砂土層；■廢黃河故道區(qū)，埋深2-4米，層厚5米左右，地基容許承載力小于14噸/平方米的粉砂層?！鼍鄰U黃河故道兩岸較遠的大興、關廟、新莊、皂河等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，層厚12-7米，地基容許承載力14-24噸/平方米的亞粘土層。（二）社會經濟發(fā)展狀況全市經濟發(fā)展呈現良好態(tài)勢。從2006年來看：1．工業(yè)增速領跑全省。1-7月，全市累計實現工業(yè)增加值41.93億元，同比增長24.5％，增速仍居全省首位。工業(yè)品累計產銷率達96.9%，同比提高0.7個百分點。實現銷售收入、利稅、利潤分別增長41.3%、54.5%和64.8%。2．工業(yè)投資增速加快。1-7月，全市50萬元以上項目累計完成固定資產投資137.76億元，同比增長44.6%。其中工業(yè)投資62.90億元，增長44.8%，較上半年增速快9.5個百分點。3．財政金融明顯趨好。1-7月，全市共完成財政總收入21.18億元，同比增長51.2%。其中一般預算收入11.23億元，增長41.0%，增速較上半年分別提高8.4和2.9個百分點。一般預算收入增速位居全省第一，高于全省18.9個百分點。7月末，全市金融機構存款余額273.07億元,比年初增加43.71億元。全市金融機構貸款余額178.73億元,比年初增加31.48億元。4．對外經濟發(fā)展加速。1-6月，全市實現外貿進出口總額9682萬美元,同比增長58.1%，比1-5月增速提高了17個百分點。全市實際利用外資2667萬美元，同比增長22.0%，比1-5月增速提高7.0個百分點。5．城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長。1-7月，全市城市居民人均可支配收入4625元，同比增長11.8%。其中人均工薪收入2909元，同比增長15.0%。（三）配套條件1、供電電源接自市區(qū)供電網，電源供應有保證。2、給水項目日用水量1386立方米/日，年用水量為50.59萬立方米/年，市區(qū)自來水公司能保證滿足生活用水的水量、水壓、水質的要求。3、排水該項目統一規(guī)劃雨、污水處理管網。雨水經暗渠匯集后可直接排入雨水網，生活污水經化糞池處理后排入市政污水管網。4、通訊■電話通訊：小區(qū)敷設電話電纜、分區(qū)域安裝電話交接箱，每個單元都敷設壁嵌式電話箱，每戶室均預埋電話暗線?！鲭娨暭捌渌河芯€電視線路沿道路走線。每戶均在起居、主臥室各設置電視插口一個。每戶均敷設空調專用線路，窗外預留空調主機安裝位置。■寬帶：通訊公司鋪設專用線路。5、交通小區(qū)南北臨主干道西湖中路和洪澤湖路，另有一次干道直通南北，東面為古黃河邊青年路，西面是楚街（商業(yè)街）。三、項目選址方案本項目位于宿遷市新老城區(qū)交接，古黃河以西。建筑面積共約51萬平方米。規(guī)劃占地面積425畝。地形較為平坦，建設條件良好。生活、交通條件方便，是理想的居民住宅建設地點。第五章設計方案一、設計依據1、《民用建筑設計通則》2、《住宅建筑設計規(guī)范》3、建筑單位提供的項目功能要求二、設計原則■本方案以人為本，環(huán)境為先，如今的房地產市場，買房就是購買環(huán)境這一觀念已經深入人心，消費者的口味已發(fā)生了根本性的變化，本方案將室內環(huán)境和室外環(huán)境的處理作為設計重點。■室內空間設計中，本項目將靈活性、合理性放在首位，開間與進深的劃分能為入住者的靈活布局提供多種選擇，而且部分戶型可合并為大套型，適應市場需求，屋頂結合坡頂做成躍層式，上下貫通，充分利用造價，并使頂層室內外環(huán)境得到改善，每棟樓的組合平面經過精心設計，做到充分利用土地，戶型搭配滿足建設要求，顯示高超的組合技巧。■建筑風格上，力求使傳統的建筑風格和現代建筑手法相結合，使居民在享受生活方便的同時，感受到傳統文化的延伸和時代的氣息。三、總體規(guī)劃方案■在符合設計規(guī)劃條件的基礎上，充分利用周邊商業(yè)環(huán)境的氛圍，借市烘托本項目的商業(yè)規(guī)劃設計方案?！鲈擁椖孔≌こ桃?guī)劃中采用多種戶型?！鲈谕饬⒚嫔?，采用適宜色調的墻面和獨特風格的房頂處理，與周邊環(huán)境及項目規(guī)劃設計相協調。四、建筑設計（一）設計依據1、《民用建筑設計通則》2、《住宅建筑設計規(guī)范》3、建筑單位提供的功能分配及設計要求和基礎資料（二）戶型設計戶型為經濟適用型，采用先進的設計思想，將整個住宅分為公共活動區(qū)和私人活動區(qū)，從而使動、靜分離，同時豐富了室內空間主體效果，該類型采用大面積臥室、衛(wèi)生間，外露陽臺，可供各種不同的消費群體選擇。（三）室內外裝飾目前住宅的二次裝修已成為社會的一股龐大潮流和時尚。據統計，95%的城市居民獲得新房后，自行實施二次裝修，一些發(fā)達地區(qū)，30%的家庭為趕潮流，實施三次裝修。針對住戶對住宅裝修不可預見的諸多需求，本項目住宅只進行室內初裝修，實施“毛坯房”，以便給居民提供自由選擇的空間，避免居民再裝修造成的巨大浪費，以及對支撐結構的損壞而帶來的不安全隱患。1、外裝飾：根據周邊環(huán)境選擇適當色調的外墻涂料。2、內裝飾：內墻普通抹灰，住戶可根據愛好選擇面層處理方式：地面只做混凝土面層，毛坯地面，不粉光，留待鋪地面磚或地板：衛(wèi)生間墻面貼面磚。3、門窗：外門為普通防盜門，內門采用木門，安裝塑鋼窗。五、結構設計（一）設計依據《民用建筑設計通則》（二）結構設計本項目住宅的結構類型為框架結構，基礎為獨立基礎。六、給水、排水設計（一）用水量估算1、生活用水量本項目住宅總戶數為3772戶，根據當地實際情況，每戶平均按3.5人計，用水定額為按100升/人/日估算，則生活用水量為：100×3.5×3772/1000=1320立方米/日2、施工用水量1320×20%=264立方米/日3、未可見用量按1、2項之和的10%計算，（1320+264）×10%=158立方米/日。綜合所述，本項目總用水量為1742立方米/日（二）給水設計項目設計年用水量為1742立方米/日×365日=63.583萬立方米，給水水源由市自來水管網供給，給水管沿主、次干路敷設，埋深1.2米，管徑100毫米。（三）排水設計本項目排水包括兩部分，雨水和污水，實行分流制。1、污水本項目生活污水經化糞池處理后沿小區(qū)主次干道敷設的地下污水管道排至市政污水管網。污水管埋深2米，管徑200毫米。2、雨水本項目的雨水沿小區(qū)主次干道路下敷設的雨水管，經匯集排入區(qū)市政管網。雨水管埋深1.5米，管徑500毫米。第六章環(huán)境保護本項目地址位于宿遷市楚城區(qū)。周圍無重污染企業(yè)和污染源，環(huán)境狀況良好，本項目實施后，生活垃圾及污水經處理后，對環(huán)境無不良影響。一、主要污染源及污染物本項目為住宅樓和商業(yè)房建設，主要污染物源和污染物為生活垃圾、廚房油煙及生活污水。二、環(huán)保治理措施為保證該項目具有良好的生活環(huán)境，對上述污染源及污染物需采取適當的治理措施。1、生活污水生活污水采取化糞池進行處理，達標后經污水管道排入市政污水處理管網。2、生活垃圾生活垃圾實行袋裝化，首先集中到住宅樓區(qū)內的垃圾中轉站，再由城市環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾處理場統一處理。3、加強住宅區(qū)的物業(yè)管理住宅區(qū)設立物業(yè)管理機構，以加強物業(yè)管理，由專人負責區(qū)內的衛(wèi)生清掃、環(huán)境保護和安全保衛(wèi)工作。4、綠化為改善區(qū)內居住環(huán)境，給居民提供一個舒適、美麗的生活空間。本項目在土建階段即進行區(qū)內的綠化規(guī)劃建設。其指導思想一是將可綠化的地方都綠化起來，二是強化小區(qū)綠化的功能性，提升綠化檔次，在充分滿足使用需求的基礎上給居民以美的享受。三、環(huán)境影響評價本項目主要是住宅樓建設，污染物排放量較少，且采取相應的處理措施，完全可以達到環(huán)境保護的要求，對周圍環(huán)境不會產生污染。第七章節(jié)能一、能耗指標分析本項目主要為住宅樓，能耗主要是水和電。項目設計用水量為63.58萬立方米/年。二、節(jié)能措施1、所有設備、電器等選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設備，新型高效電器。燈具推廣采用高效節(jié)能燈具。2、住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，采用節(jié)水型安全的衛(wèi)生潔具及物件。3、另外，住宅樓管理機構將加強物業(yè)管理，完善各項規(guī)章制度，定期對各類設備、管道等進行檢查、維修，防止跑，冒、滴漏，減少不必要的浪費。第八章施工進度安排一、項目計劃安排項目批復后，盡快著手進行拆遷及前期準備工作。及時委托勘察和設計單位進行勘察及施工設計，并開始進行場地的平整工作。項目計劃預計（取得土地使用權后4個月內開工）2007年7月至2010年底分三期開發(fā)建設。二、各項工作實施進度本項目預計從2007年7月開工至2010年底完工，在2010年12月份整體竣工驗收，三期全部投入使用。（具體實施進度略）第九章物業(yè)管理機構■城市物業(yè)管理機構，是近幾年在住房商品化過程中出現的對住宅居住提供公共性服務和特約服務的新行業(yè)。規(guī)范的物業(yè)管理是一個小區(qū)的現代化程度標志之一。本住宅小區(qū)物業(yè)管理收費嚴格按照宿遷市人民政府《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》及《小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準》收費?！霰卷椖拷ㄔO單位將成立專門的物業(yè)管理委員會，根據物業(yè)管理產權人，使用人的委托對該項目的居民建筑及其設備，公共設施，衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務。其服務內容主要包括：★對物業(yè)日常事物的管理，包括對小區(qū)道路、綠化、治安、衛(wèi)生、及消防等進行日常綜合管理。★掌握物業(yè)的變動和正常使用情況，房屋及建筑的公共部分、機電設備、公共配套設施的維護、保養(yǎng)、管理；保護房屋使用功能完好，并及時準確紀錄房屋的數量、產權、建筑形式、完好程度、設備使用情況及其變動情況等?！鲎羧胱　⒀b修等事務管理。■車輛進出、行使、停放進行管理?！鲎魴n案管理。■為顧客提供社會化、專業(yè)化服務?！鰻I造社區(qū)文化?！銎渌芾砘蚍諆热荨！鑫瘑T會還可根據小區(qū)居住居民的不同要求提供合理的服務，力圖營造一個干凈優(yōu)雅的家居環(huán)境和溫馨的生活氛圍，使小區(qū)的居民真正體會到舒適安全的家的感覺。投資估算和資金籌措一、投資估算依據1、國家計委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》。2、《江蘇省建筑安裝工程消耗量定額》、《江蘇省建筑安裝工程價目表》。3、宿遷市市區(qū)材料預算價格,《宿遷工程建設標準造價管理》指導價格。4、宿遷市人民政府宿發(fā)[2004]12《關于加快市區(qū)房地產業(yè)發(fā)展的實施意見》及宿發(fā)[2005]31《關于加快市區(qū)房地產業(yè)發(fā)展的補充意見》等優(yōu)惠政策。5、現行投資估算有關規(guī)定。6、當地類似工程的造價。二、估算范圍和方法建筑工程參照省建筑、安裝消耗量定額和建設單位的單位綜合造價估算。三、投資估算1、成本估算總成本表編碼工程項目（費用）名稱造價或費用(萬元)1開發(fā)建設成本77585.801.1一、土地費用31322.641.2二、斟察、設計和前期費7726.901.3三、建筑安裝工程費32423.341.4四、（小區(qū)）配套建設費1881.841.5五、管理費369.591.6六、稅費242.861.7七、不可預見費368.621.8利息3250.002經營資金0.003運營費用2605.804修理費用0.005經營稅金及附加7165.956其它經營成本0.007項目總投資87357.557.1開發(fā)產品成本77585.807.2經營成本9771.75成本計算明細表編碼工程項目（費用）名稱計量單位工程量單價或費率造價或費用(萬元)樓面造價(元/M2)百分比(%)1.一、土地費用0031322.64618.2142.14%1-1-1征地費（拍賣價）項130400000030400.0060040.9%按同地段地價1-1-2土地契稅元、%3040000003912.00181.23%地價3%1-1-3土地登記公證費筆110640010.640.210.02%分段收費2.5‰、2‰、1‰、0.5‰、0.1‰2.二、斟察、設計和前期費007726.90152.510.4%2-1-1地形圖測繪費平方米2533350.143.550.070.01%按土地面積0.14元/平方米2-1-2總體規(guī)劃設計費（定點費）平方米253335250.6710.07%土地面積2元/平方米2-2-1地質勘察費點3003009.000.180.02%300元/點2-2-2建筑設計費平方米50666910506.67100.69%按10元/平方米（建筑面積）2-3-1城市市政建設配套費平方米505000753787.5074.755.1%按75元/平方米（建筑面積）2-4-1規(guī)劃管理費平方米506669150.6710.07%1元/平方米2-6-1放線費項602594.3215.570.310.03%2594.32元/項2-13-1監(jiān)理費元、‰2643745525.290.10.01%按土建工程造價的2‰計算2-14-1預結算審計費元、‰2643745537.930.160.02%按土建工程造價的3‰計算2-15-1消防配套費平方米5050003151.502.990.21%按3元/平方米計算（非營業(yè)公共配套免）2-16-1施工合同鑒證費元、‰2643745512.640.050.01%按土建工程造價的1‰計算2-17-1噪音費月4811005.280.10.01%1100元/月2-19-1避雷安裝檢測費支60550.330.010.01%檢測避雷針55元/支2-20-1防洪堤工程建設管理費平方米5050003151.502.990.21%按竣工面積3元/平方米計算2-22-1防空地下室易地建設費平方米10133.3824002432.01483.28%按2%總建面2400元/平方米計算2-24-1工地管理費項60500030.000.590.05%按5000元/項2-26-2墻改費（民用）平方米5066698405.3480.55%民用建筑8元/平方米2-27-1建筑方案評審費平方米5066690.210.130.20.02%0.2元/平方米2-29-1白蟻預防費平方米5066692101.3320.14%按2元/平方米(建筑面積)3.三、建筑安裝工程費0032423.34639.9343.62%3-1-1樁工程平方米505000502525.0049.843.4%按概算造價3-1-3土建工程平方米50500055027775.00548.1937.37%按概算造價3-2-1室內供水供電、線路安裝工程平方米506669351773.34352.39%按概算造價3-2-2電梯安裝工程項10350000350.006.910.48%按概算造價4.四、（小區(qū)）配套建設費001881.8437.142.54%4-1-1道路工程平方米76000.570532.0010.50.72%按概算造價4-1-2室外排污排水工程米3000410123.002.430.17%按概算造價4-1-3室外供水工程米3000500150.002.960.21%按概算造價4-2-1圍墻工程項130000030.000.590.05%按概算造價4-3-1室外供電安裝工程項190000090.001.780.13%按概算造價4-4-1綠化工程平方米10133460608.00120.82%按概算造價4-5-1路燈安裝工程盞2003507.000.140.01%按概算造價4-8-1供配電增容費（貼費）千瓦3000750225.004.440.31%按750元/千瓦4-13-1公共配套設施費（幼兒園）平方米120070084.001.660.12%按概算造價4-13-7公共配套設施費（物管）平方米1007007.000.140.01%按概算造價4-13-8公共配套設施費（活動中心）平方米16970011.830.230.02%按結算、預算或概算造價4-13-11公共配套設施費（單車棚）平方米1007007.000.140.01%按概算造價4-13-12公共配套設施費（垃圾中轉站）平方米1007007.000.140.01%按概算造價ZJF直接費0073724.311455.0699.18%1.+2.+3.+4.共4項的和5.五、管理費00369.597.280.5%5-1-1建設管理費（0.5%）元、‰739183484.635369.597.280.5%直接費的0.5%6.六、稅費00242.864.790.33%6-5-1建筑面積測量費平方米5066691.786.131.70.12%1.7元/平方米6-4-3房屋竣工總登記費元、‰13029000001130.292.570.18%按銷售價的1‰6-5-1教育附加費元、%26437455126.440.520.04%按土建造價的1%計算7.七、不可預見費00368.627.280.5%7-1-1不可預見費（按直接費計）元、‰737243123.055368.627.280.5%直接費5‰JJF間接費00611.4812.070.83%5.+6.+7共3項的和ZZJ開發(fā)建設總成本0074335.801467.13100%銷售收入表序號樓層、單元或樓房名稱計量單位單價建筑面積(㎡)可售面積(㎡)項目套數可售套數銷售收入(萬元)銷售模式備注1住宅元/㎡22004545004545003000300099990.00按建筑面積2商鋪元/㎡600050500505000030300.00按可售面積合計00000130290.00銷售成本計算表編碼工程項目（費用）名稱計量單位工程量單價或費率造價或費用(萬元)1廣告費元、%130290000011302.902銷售策劃代理費元、%130290000011302.903營業(yè)稅及其它元、57165.95合計9771.751.1經營資金0.001.2運營費用2605.801.3修理費用0.001.4經營稅金及附加7165.951.5其它銷售成本0.002、投資計劃投資總計劃表序號項目名稱成本(萬元)合計(萬元)第1年第2年第3年第4年1開發(fā)建設成本77585.8077585.8028733.7920772.3417439.3810640.281.1一、土地費用31322.6431322.6416122.649120.006080.000.001.2二、斟察、設計和前期費7726.907726.903306.011978.631599.88842.381.3三、建筑安裝工程費32423.3432423.348105.848105.848105.848105.841.4四、（小區(qū)）配套建設費1881.841881.84514.75334.75396.25636.081.5五、管理費369.59369.5992.4092.4092.4092.401.6六、稅費242.86242.860.0048.5772.86121.431.7七、不可預見費368.62368.6292.1692.1692.1692.161.8利息3250.003250.00500.001000.001000.00750.002經營資金0.000.000.000.000.000.003運營費用2605.802605.80423.44716.601172.61293.154修理費用0.000.000.000.000.000.005經營稅金及附加7165.957165.951164.471970.643224.68806.176其它經營成本0.000.000.000.000.000.007項目總投資87357.5587357.5530321.7023459.5721836.6711739.607.1開發(fā)產品成本77585.8077585.8028733.7920772.3417439.3810640.287.2固定資產投資0.000.000.000.000.000.007.3經營成本9771.759771.751587.912687.234397.291099.32投資計劃明細表序號項目名稱成本(萬元)合計(萬元)第1年第2年第3年第4年1.一、土地費用31322.6431322.6416122.649120.006080.000.001-1-1征地費（拍賣價）30400.0030400.0015200.009120.006080.000.001-1-2土地契稅912.00912.00912.000.000.000.001-1-3土地登記公證費10.6410.6410.640.000.000.002.二、斟察、設計和前期費7726.907726.903306.011978.631599.88842.382-1-1地形圖測繪費3.553.553.550.000.000.002-1-2總體規(guī)劃設計費（定點費）50.6750.6750.670.000.000.002-2-1地質勘察費9.009.009.000.000.000.002-2-2建筑設計費506.67506.67506.670.000.000.002-3-1城市市政建設配套費3787.503787.501893.751136.25757.500.002-4-1規(guī)劃管理費50.6750.6712.6712.6712.6712.672-6-1放線費15.5715.573.893.893.893.892-13-1監(jiān)理費5.295.291.321.321.321.322-14-1預結算審計費7.937.931.981.981.981.982-15-1消防配套費151.50151.5037.8837.8837.8837.882-16-1施工合同鑒證費2.642.640.660.660.660.662-17-1噪音費5.285.281.321.321.321.322-19-1避雷安裝檢測費0.330.330.080.080.080.082-20-1防洪堤工程建設管理費151.50151.5037.8837.8837.8837.882-22-1防空地下室易地建設費2432.012432.01608.00608.00608.00608.002-24-1工地管理費30.0030.007.507.507.507.502-26-2墻改費（民用）405.34405.34101.33101.33101.33101.332-27-1建筑方案評審費10.1310.132.532.532.532.532-29-1白蟻預防費101.33101.3325.3325.3325.3325.333.三、建筑安裝工程費32423.3432423.348105.848105.848105.848105.843-1-1樁工程2525.002525.00631.25631.25631.25631.253-1-3土建工程27775.0027775.006943.756943.756943.756943.753-2-1室內供水供電、線路安裝工程1773.341773.34443.34443.34443.34443.343-2-2電梯安裝工程350.00350.0087.5087.5087.5087.504.四、（小區(qū)）配套建設費1881.841881.84514.75334.75396.25636.084-1-1道路工程532.00532.00133.00133.00133.00133.004-1-2室外排污排水工程123.00123.00123.000.000.000.004-1-3室外供水工程150.00150.00150.000.000.000.004-2-1圍墻工程30.0030.0030.000.000.000.004-3-1室外供電安裝工程90.0090.0022.5022.5022.5022.504-4-1綠化工程608.00608.000.00121.60182.40304.004-5-1路燈安裝工程7.007.000.001.402.103.504-8-1供配電增容費（貼費）225.00225.0056.2556.2556.2556.254-13-1公共配套設施費（幼兒園）84.0084.000.000.000.0084.004-13-7公共配套設施費（物管）7.007.000.000.000.007.004-13-8公共配套設施費（文化活動中心）11.8311.830.000.000.0011.834-13-11公共配套設施費（單車棚）7.007.000.000.000.007.004-13-12公共配套設施費（垃圾中轉站）7.007.000.000.000.007.00ZJF直接費73724.3173724.3128141.6419631.6116274.379676.705.五、管理費369.59369.5992.4092.4092.4092.405-1-1建設管理費（0.5%）369.59369.5992.4092.4092.4092.406.六、稅費242.86242.860.0048.5772.86121.436-5-1建筑面積測量費86.1386.130.0017.2325.8443.076-4-3房屋竣工總登記費130.29130.290.0026.0639.0965.156-5-1教育附加費26.4426.440.005.297.9313.227.七、不可預見費368.62368.6292.1692.1692.1692.167-1-1不可預見費（按直接費計）368.62368.6292.1692.1692.1692.16JJF間接費611.48611.4892.16140.73165.01213.59ZZJ開發(fā)建設總成本74335.8074335.8028233.7919772.3416439.389890.28銷售投資計劃表序號項目名稱成本(萬元)合計(萬元)第1年第2年第3年第4年1廣告費1302.901302.90211.72358.30586.31146.582銷售策劃代理費1302.901302.90211.72358.30586.31146.583營業(yè)稅及其它7165.957165.951164.471970.643224.68806.17合計9771.759771.751587.912687.234397.291099.321.1經營資金0.000.000.000.000.000.001.2運營費用2605.802605.80423.44716.601172.61293.151.3修理費用0.000.000.000.000.000.001.4經營稅金及附加7165.957165.951164.471970.643224.68806.171.5其它銷售成本0.000.000.000.000.000.003、資金籌措本項目投資款項貸款20000萬，其他部分自籌解決。資金籌措計劃表序號項目名稱合計(萬元)第1年第2年第3年第4年1投資計劃87357.5530321.7023459.5721836.6711739.602資金籌措計劃87357.5530321.7023459.5721836.6711739.602.1資本金30575.1410612.608210.857642.834108.862.2借（貸）款20000.0010000.0010000.000.000.002.2.1中長期借（貸）款15000.0010000.005000.000.000.002.2.2短期借（貸）款5000.000.005000.000.000.002.3銷售收入36782.409709.115248.7214193.837630.74借（貸）款明細表序號項目名稱合計(萬元)第1年第2年第3年第4年1長期貸款15000.0010000.005000.000.000.002短期貸款5000.000.005000.000.000.00借（貸）款合計20000.0010000.0010000.000.000.001.1中長期借（貸）款15000.0010000.005000.000.000.001.2短期借（貸）款5000.000.005000.000.000.001.3支付本金20000.000.000.005000.0015000.001.4支付利息3250.00500.001000.001000.00750.00還款付息表序號項目名稱合計(萬元)第1年第2年第3年第4年1借（貸）款及還本付息0.000.000.000.000.001.1期初借（貸）款本息累計22500.0010000.0020500.0021500.0017500.001.1.1本金20000.0010000.0020000.0020000.0015000.001.1.2利息2500.000.00500.001500.002500.001.2本期借（貸）款20000.0010000.0010000.000.000.001.3本期應計利息3250.00500.001000.001000.00750.001.4本期本金歸還20000.000.000.005000.0015000.001.5本期利息支付3250.00500.001000.001000.00750.001.6期末借（貸）款本息累計23250.0010500.0021500.0017500.003250.004、財務分析損益表序號項目名稱合計(萬元)第1年第2年第3年第4年1經營收入130290.0021513.0036057.0058176.0014544.001.1銷售收入130290.0021513.0036057.0058176.0014544.001.2出租收入0.000.000.000.000.001.3自營收入0.000.000.000.000.002開發(fā)建設成本77585.8012810.6821471.4234642.968660.742.1商品房分攤經營成本77585.8012810.6821471.4234642.968660.742.2出租房分攤經營成本0.000.000.000.000.002.3自營房分攤經營成本0.000.000.000.000.003經營資金0.000.000.000.000.004運營費用2605.80423.44716.601172.61293.155修理費用0.000.000.000.000.006經營稅金及附加7165.951164.471970.643224.68806.177其它經營成本0.000.000.000.000.008土地增值稅0.000.000.000.000.009利潤總額42932.457114.4111898.3519135.754783.9410所得稅14167.712347.763926.466314.801578.7011稅后利潤28764.744766.667971.9012820.953205.2411.1盈余公積金862.94143.00239.16384.6396.1611.2公益金862.94143.00239.16384.6396.1611.3應付利潤27038.864480.667493.5812051.703012.92全投資現金流量表序號項目名稱合計(萬元)第1年第2年第3年第4年1現金流入130290.0021513.0036057.0058176.0014544.001.1銷售收入130290.0021513.0036057.0058176.0014544.001.2出租收入0.000.000.000.000.001.3自營收入0.000.000.000.000.001.4凈轉售收入0.000.000.000.000.001.5其它收入0.000.000.000.000.001.6回收固定資產余值0.000.000.000.000.001.7回收經營資金0.000.000.000.000.002現金流出98275.2632169.4626386.0327151.4612568.302.1開發(fā)建設投資(不含利息)74335.8028233.7919772.3416439.389890.282.2經營資金0.000.000.000.000.002.3運營費用2605.80423.44716.601172.61293.152.4修理費用0.000.000.000.000.002.5經營稅金及附加7165.951164.471970.643224.68806.172.6其它經營成本0.000.000.000.000.002.7土地增值稅0.000.000.000.000.002.8所得稅14167.712347.763926.466314.801578.70凈現金流量32014.74-10656.469670.9731024.541975.70累計凈現金流量32014.74-10656.46-985.4930039.0532014.74資本金現金流量表序號項目名稱合計(萬元)第1年第2年第3年第4年1現金流入150290.0031513.0046057.0058176.0014544.001.1銷售收入130290.0021513.0036057.0058176.0014544.001.2出租收入0.000.000.000.000.001.3自營收入0.000.000.000.000.001.4凈轉售收入0.000.000.000.000.001.5其它收入0.000.000.000.000.001.6長期借款15000.0010000.005000.000.000.001.7短期借款5000.000.005000.000.000.001.8回收固定資產余值0.000.000.000.000.001.9回收經營資金0.000.000.000.000.002現金流出121525.2632669.4627386.0333151.4628318.302.1開發(fā)建設投資(不含利息)74335.8028233.7919772.3416439.389890.282.2經營資金0.000.000.000.000.002.3運營費用2605.80423.44716.601172.61293.152.4修理費用0.000.000.000.000.002.5經營稅金及附加7165.951164.471970.643224.68806.172.6其它經營成本0.000.000.000.000.002.7土地增值稅0.000.000.000.000.002.8所得稅14167.712347.763926.466314.801578.702.9借款本金償還20000.000.000.005000.0015000.002.10借款利息支付3250.00500.001000.001000.00750.00凈現金流量28764.74-1156.4618670.9725024.54-13774.30累計凈現金流量28764.74-1156.4617514.5142539.0528764.74資本來源與應用表序號項目名稱合計(萬元)第1年第2年第3年第4年1資金來源180865.1442125.6054267.8565818.8318652.861.1銷售收入130290.0021513.0036057.0058176.0014544.001.2出租收入0.000.000.000.000.001.3自營收入0.000.000.000.000.001.4自有資金30575.1410612.608210.857642.834108.861.5長期借款15000.0010000.005000.000.000.001.6短期借款5000.000.005000.000.000.001.7回收固定資產余值0.000.000.000.000.001.8回收經營資金0.000.000.000.000.001.9凈轉售收入0.000.000.000.000.002資金運用148564.1237150.1134879.6145203.1631331.232.1開發(fā)建設投資(不含利息)74335.8028233.7919772.3416439.389890.282.2經營資金0.000.000.000.000.002.3運營費用2605.80423.44716.601172.61293.152.4修理費用0.000.000.000.000.002.5經營稅金及附加7165.951164.471970.643224.68806.172.6其它經營成本0.000.000.000.000.002.7土地增值稅0.000.000.000.000.002.8所得稅14167.712347.763926.466314.801578.702.9應付利潤27038.864480.667493.5812051.703012.922.10借款本金償還20000.000.000.005000.0015000.002.11借款利息支付3250.00500.001000.001000.00750.003盈余資金32301.034975.4819388.2420615.67-12678.374累計盈余資金32301.034975.4824363.7244979.3932301.03資產負債表序號項目名稱合計(萬元)第1年第2年第3年第4年1資產0.000.000.000.000.001.1流動資金0.000.000.000.000.001.1.1應收帳款0.000.000.000.000.001.1.2存貨0.000.000.000.000.001.1.3現金0.000.000.000.000.001.1.4累計盈余資金32300.724975.4824363.6244979.0332300.721.2在建工程0.000.000.000.000.001.3固定資產凈值0.000.000.000.000.001.4無形及遞延資產凈值0.000.000.000.000.002負債及所有者權益0.000.000.000.000.002.1流動負債總額0.000.000.000.000.002.1.1應付賬款0.000.000.000.000.002.1.2短期借款5000.000.005000.000.000.002.2借款15000.0010000.005000.000.000.002.2.1經營資金借款0.000.000.000.000.002.2.2固定資產投資借款0.000.000.000.000.002.2.3開發(fā)產品投資借款15000.0010000.005000.000.000.00負債小計0.000.000.000.000.002.3所有者權益0.000.000.000.000.002.3.1資本金30574.8010612.518210.777642.754108.782.3.2資本公積金0.000.000.000.000.002.3.3盈余公積金862.96143.00239.16384.6496.162.3.4累計未分配利潤0.000.000.000.000.00第十一章效益分析一、經濟效益分析（一）銷售收入估算本項目住宅建筑面積45.45萬平方米，商業(yè)用房建筑面積5.05萬平方米。銷售價格參照項目所在地周邊目前的平均房產價格，遵循謹慎原則,分四個價格檔次進行銷售預測，住宅房平均價格2200元/平方米，商業(yè)網點6000元/平方米。以此測算銷售收入：1、住宅（總面積454500㎡）（1）454500㎡×1980元/㎡＝89991萬元117766萬元（2）454500㎡×2180元/㎡＝99081萬元128371萬元（3）454500㎡×2280元/㎡＝103626萬元134936萬元（4）454500㎡×2360元/㎡＝107262萬元140087萬元2、商業(yè)用房（總面積50500㎡）（1）50500㎡×5500元/㎡＝27775萬元（2）50500㎡×5800元/㎡＝29290萬元（3）50500㎡×6200元/㎡＝31310萬元（4）50500㎡×6500元/㎡＝32825萬元1、2項中的（1）（2）（3）（4）加在一起÷4得出可行性平均價銷售收入為130290萬元，最高銷售收入為140087萬元，最低銷售收入為117766萬元。（二）營業(yè)稅及附加估算根據有關稅法，本項目出售住宅應按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7%交納城市維護建設稅，按營業(yè)稅的3%交納教育附加稅，印花稅、房產交易費(暫不計算)，經計算，本項目應交納營業(yè)稅及附加共計7231.10萬元；最高交納7704.79萬元；最少交納6477.13萬元。銷售收入與經營稅金及附加表序號項目名稱合計(萬元)第1年第2年第3年第4年16.25%25.5%45%11.25%1銷售收入130290.0021513.0036057.0058176.0014544.002經營稅金及稅金附加7231.101193.972001.163228.77807.192.1營業(yè)稅6514.501075.651802.852908.80727.202.2城市維護建設稅456.0275.30126.20203.6250.902.3教育費附加260.5843.0372.11116.3529.09（三）銷售利潤估算銷售利潤為銷售收入減營業(yè)稅及附加再減項目投資額，經測算，本項目銷售利潤平均為42933萬元，最高為52730萬元，最低為30409萬元。（四）投資凈利潤率和投資利潤率序號項目名稱計量單位基本方案備注1土地拍賣價款萬元304001.1土地拍賣單價元/M212001.2土地拍賣單價萬元/畝801.3土地拍賣價款占比例%34.82項目總成本萬元873573資金籌措萬元873573.1資本金萬元305753.2借款萬元200003.3銷售收入萬元367824經營總收入萬元1302904.1銷售收入萬元1302905利潤總額萬元429336所得稅萬元14168.037稅后利潤萬元28765.48全投資財務內部收益率%124.39資本金財務內部收益率%100000010全投資財務凈現值(Ic=10%)萬元2296411資本金財務凈現值(Ic=10%)萬元2377312全投資回收期年2.0313資本金回收期年1.0614投資利潤率%49.1515資本金利潤率%140.4216投資凈利潤率%32.93二、社會效益分析隨著經濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，人們對住宅的多樣化，可選擇性以及功能質量和環(huán)境質量的要求越來越高。如何滿足人們對提高居住質量的要求，體現小康居住生活水平，各方面都在探索和實施。本項目的建成，按照高起點、現代化的要求，體現出超前性、科學性及示范性：規(guī)劃、設計建設標準在現行標準的基礎上要適應可持續(xù)發(fā)展要求，體現超前性；充分推廣使用各種新技術、新材料，體現科學性；在規(guī)劃、設計、環(huán)境、質量、公建服務設施、物業(yè)管理等方面都具有明顯的導向作用，體現示范性，達到國內先進水平。以人性化為設計準則，汲取國內外先進的設計理念，并融入宿遷地域文化及地形特色，實現規(guī)劃布局街坊化，配套管理智能