龍湖開盤風險檢查模板

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1**地區(qū)**項目開盤前風險檢查（2017版）**地區(qū)運營部客戶中心**年**月2龍湖集團開盤風險檢查匯報模板內(nèi)容一、項目概述二、開盤前風險檢查情況一.項目概述項目整體情況本次開盤內(nèi)容1.1項目整體情況龍湖集團開盤風險檢查匯報模板4附總圖項目介紹（四至、周邊配套優(yōu)劣勢等）：1.1項目整體情況龍湖集團開盤風險檢查匯報模板5規(guī)劃指標、贈送空間、消防規(guī)范要求等指標差異點說明（如有）項目介紹（關(guān)鍵規(guī)劃經(jīng)濟指標說明，總建筑面積、容積率、綠地率、戶數(shù)、車位數(shù)等）：重點說明：規(guī)劃指標與銷售承諾是否存在差異點。贈送空間實現(xiàn)形式與銷售承諾是否存在差異點。消防道路、回車場、保溫材料、防火隔離帶等與銷售承諾是否存在差異點。原則上不允許出現(xiàn)規(guī)劃指標等

與銷售承諾不一致的情況原則上贈送空間的改建或改造

實施主體必須為業(yè)主或獨立??三方，實施時間必須為交房后。原則上不允許出現(xiàn)消防道路、

撲救場地、保溫材料、消防隔離帶等與消防設(shè)計規(guī)范不符的情況1.1項目整體情況龍湖集團開盤風險檢查匯報模板6項目運營節(jié)奏，附圖說明各期別指標說明（業(yè)態(tài)、面積、戶數(shù)、開工、交付時間）：1.1項目整體情況龍湖集團開盤風險檢查匯報模板7項目銷售開盤節(jié)奏，附圖說明各期別指標說明（業(yè)態(tài)、面積、戶數(shù)、開工、交付時間、售價等）：一.項目概述項目整體情況本次開盤內(nèi)容9龍湖集團開盤風險檢查匯報模板1.2本次開盤內(nèi)容附圖說明開盤范圍、套數(shù)、戶型等說明：二、開盤前風險檢查情況法律底線銷售道具與銷講話術(shù)銷售活動易引發(fā)客戶投訴的重點問題《項目全周期風險控制表》回顧2.1法律底線序號檢查內(nèi)容1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同2）土地使用權(quán)證3）施工總包合同4）商品房買賣合同及補充條款5）商品房買賣合同附圖6）合同配置標準7）代征代建用地協(xié)議8）學校、醫(yī)院、公交等各類配套設(shè)施合作合同9）水、電、燃氣、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備配套合同10）商品房預(yù)售許可證11）選聘物業(yè)管理企業(yè)12）前期物業(yè)服務(wù)合同13）臨時管理規(guī)約總體分值占比30分，明細如下：2.1法律底線龍湖集團開盤風險檢查匯報模板12插入截屏或掃描件，審批編號，證件號等2.1.1：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同差異說明：核對代征綠地、周邊水系、市政河道等關(guān)系說明是否取得完整土地權(quán)利，有摘牌成

交確認書（掛牌土地）、土地使用權(quán)出讓合同（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同）核對土地出讓合同要求設(shè)計或報建指標核對土地出讓合同規(guī)定的公司其他義務(wù)核對政策性用房的約定（如有）以上差異點應(yīng)對措施、責任人與回顧機制說明2.1法律底線龍湖集團開盤風險檢查匯報模板13插入截屏或掃描件2.1.2：土地使用權(quán)證差異說明：證件獲取情況說明土地使用權(quán)如已抵押，有可行措施保證抵押及時解除土地使用權(quán)如果被抵押且銷售時不能解除，銷售時已采取對應(yīng)措施告知購房人核對土地使用權(quán)證對應(yīng)的土地使用權(quán)人、土地使用年限、用途，與銷售合同及銷售宣傳的差異核對土地證的紅線范圍與我司實際建設(shè)用地范圍2.1法律底線龍湖集團開盤風險檢查匯報模板14插入截屏或掃描件，合同編號2.1.3：施工總包合同主要條款說明：1.合同竣工時間、保修期等與房屋銷售合同一致，相關(guān)內(nèi)容對公司沒有違約風險或其他風險2.1法律底線插入合同模板，審批鏈接，合同編號等龍湖集團開盤風險檢查匯報模板152.1.4：商品房買賣合同及補充條款主要條款說明：是否采用集團統(tǒng)一模板核查合同項目名稱和地名命名批復一致建筑結(jié)構(gòu)形式和工程設(shè)計是否一致層高的約定與建造交付標準是否一致交房條件具備可操作性（當?shù)匾?guī)范、工程實際條件等）配套交付時間與運營時間差異產(chǎn)證辦理時間與義務(wù)的約定合理性,預(yù)告登記情況梳理（如有）。有涉及特殊技術(shù)要點的表達，與相關(guān)法規(guī)、規(guī)范、主管部門要求一致關(guān)于會所、學校、幼兒園、車位的所有權(quán)約定準確，相鄰權(quán)益、后期經(jīng)營收益的分割合理核對庭院、露臺、地下室等部位的權(quán)益約定準確性，涉及贈送、改建的，免責表達、交付標準，改造與驗收、改造工期與工作量是否做了充分預(yù)案分期建設(shè)的，對于配套等的分期交付有補充約定付款方式及時間的約定是否與房屋性質(zhì)、業(yè)態(tài)匹配銀行的合作，抵押、擔保責任的明確；產(chǎn)權(quán)辦理約定與我司承擔的連帶擔保責任匹配重大的紅線內(nèi)外不利因素是否列入補充條款予以免責約定代收費或預(yù)交費用的,約定內(nèi)容合理合法2.1法律底線龍湖集團開盤風險檢查匯報模板16審批單號、鏈接，掃描件等2.1.5：商品房買賣合同附圖說明：合同附圖的制作及使用嚴格按照《集團合同附圖管理辦法》實施涉及使用功能的,名稱標識及圖例準確宣傳物料附圖與合同附圖保持一致附圖全部為商品房買賣合同配置的相關(guān)項內(nèi)容合同附圖與設(shè)計、施工標準一致附小區(qū)平面圖的，平面圖與最終規(guī)劃一致2.1法律底線龍湖集團開盤風險檢查匯報模板17審批單號、鏈接，掃描件等2.1.6：合同配置標準核對：不準確或夸張的修飾用詞核對涉及保修期的，保修期的約定有依據(jù)交付標準和宣傳、設(shè)計、施工標準一致2.1法律底線龍湖集團開盤風險檢查匯報模板18審批單號、鏈接，掃描件等2.1.7：代征代建用地協(xié)議：是否已與政府相關(guān)主管部門簽署代征代建協(xié)議核查代征代建協(xié)議中約定的公司相關(guān)義務(wù)是否已按時履行，如未履行則已取得主管部門書面許可代征代建的信息宣傳中能確保正確告知業(yè)主代征代建協(xié)議中相關(guān)費用如需要業(yè)主承擔，已有措施確保在銷售過程中取得業(yè)主同意紅線外用地上建設(shè)或收益，有明確依據(jù)2.1法律底線龍湖集團開盤風險檢查匯報模板19審批單號、鏈接，掃描件等2.1.8：學校、醫(yī)院、公交等各類配套設(shè)施合作合同：批復、合作協(xié)議等確定的事宜與規(guī)劃、設(shè)計、合作方的主管部門管理要求相符合批復、合作協(xié)議等確定的事宜與對外宣傳、向業(yè)主承諾的內(nèi)容相符合2.1法律底線龍湖集團開盤風險檢查匯報模板20審批單號、鏈接，掃描件等2.1.9：水、電、燃氣、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備配套合同：能否按計劃建成，銷售合同確定的時間與此一致銷售合同中的交付條件與當?shù)貙谥鞴懿块T的要求/合作協(xié)議相匹配如當?shù)刂鞴懿块T無要求，實際銷售合同中的交付條件須與當?shù)爻Ｒ?guī)相符/與工程實際相匹配2.1法律底線龍湖集團開盤風險檢查匯報模板21掃描件，鏈接、證件編號等2.1.10：商品房預(yù)售許可證：是否能確保在銷售前取得該證該證許可銷售的范圍與運營節(jié)奏一致，開盤范圍一致開盤時間是在取證后10日內(nèi)，如不是，則開盤有被行政處罰之風險（如有當?shù)匾?guī)定）2.1法律底線龍湖集團開盤風險檢查匯報模板22審批鏈接、合同編號、掃描件等2.1.11：選聘物業(yè)管理企業(yè)：當?shù)厝裘鞔_要招投標，公司已按規(guī)定執(zhí)行中標企業(yè)具備相關(guān)資質(zhì)，無違約風險根據(jù)當?shù)刂鞴懿块T的要求辦理完成物業(yè)備案手續(xù)（資質(zhì)、價格、合同等）物業(yè)服務(wù)各項收費不違反當?shù)匾?guī)定2.1法律底線龍湖集團開盤風險檢查匯報模板23審批鏈接、合同編號、掃描件等2.1.12：前期物業(yè)服務(wù)合同：物業(yè)管理費的約定合法代收費用/增值服務(wù)的約定合法、合規(guī)、合理對共有部分經(jīng)營收益的約定合法物業(yè)管理服務(wù)的明細與實際相符合同中公區(qū)、配置標準的表達與銷售合同的配置標準及實際建造標準相符2.1法律底線龍湖集團開盤風險檢查匯報模板24審批鏈接、合同編號、掃描件等2.1.13：臨時管理規(guī)約：1.

同時存在商業(yè)和住宅業(yè)主的，公約內(nèi)容是否已覆蓋或區(qū)別約定二、開盤前風險檢查情況法律底線銷售道具與銷講話術(shù)銷售活動易引發(fā)客戶投訴的重點問題《項目全周期風險控制表》回顧2.2銷售道具與銷講話術(shù)序號檢查內(nèi)容1）要點批復、公建配套批復、項目總規(guī)劃圖、詳規(guī)圖、各期總平面圖2）沙盤、模型3）各種印刷品及廣告（含樓書、戶型圖、宣傳單頁、報刊廣告、戶外廣告、媒體廣告等）4）樣板間5）體驗區(qū)6）售場表達7）銷售說辭與話術(shù)8）地方政策性執(zhí)行標準總體分值占比30分，明細如下：2.2銷售道具與銷講話術(shù)分項核對情況說明列表龍湖集團開盤風險檢查匯報模板272.2.1：要點批復、公建配套批復、項目總規(guī)劃圖、詳規(guī)圖、各期總平面圖：1.

物業(yè)服務(wù)用房已按照規(guī)劃批復面積設(shè)計、施工，面積及位置符合國家及地方法規(guī)相關(guān)規(guī)定車位，包括車位數(shù)、車位比例、車位分布情況宣傳與實際情況一致樓盤或小區(qū)的主要經(jīng)濟指標，包括占地面積、建筑面積、容積率、總戶數(shù)、主要戶型等綠化指標，包括綠地率、綠化覆蓋率、綠地面積（總綠地面積、人均/戶均綠地面積）、水面面積等數(shù)據(jù)與宣傳一致5.

配套：學校、會所、公共娛樂健身場所，老人活動中心、社康中心、泛會所、泳池、兒童活動場所、商業(yè)餐飲、超市、管理用房、員工值班宿舍、等等配套的面積、位置與宣傳相符6.不利因素（如：變配電房、水泵房、垃圾轉(zhuǎn)運站、老人活動中心、社康中心、會所、泛會所、泳池、兒童活動場所、商業(yè)餐飲、超市、管理用房、員工值班宿舍、公共廁所、人工湖、濕地、噴泉等配套設(shè)施的位置、大小等）與宣傳（公示）相符2.2銷售道具與銷講話術(shù)照片、圖紙、審批鏈接等龍湖集團開盤風險檢查匯報模板282.2.2：沙盤、模型：提示語內(nèi)容準確、字體/位置醒目，標有比例尺，比例尺準確建筑物的朝向/間距、綠地、景觀、園區(qū)主要出入口、車庫出入口、后期開發(fā)用地、周邊道路/環(huán)境/配套等標識準確對后期開發(fā)用地、市政規(guī)劃道路、市政規(guī)劃設(shè)施的提示或介紹準確公共設(shè)備及周邊配套等在沙盤以及總平面圖上標注或相關(guān)說明沙盤模型（如無沙盤模型，需提供沙盤制作過程監(jiān)控、點評紀要等）；如售樓處未開放的，以外展沙盤、臨時售樓處沙盤等為依據(jù)沙盤上車位的標示與總圖相符（車位的位置和個數(shù)與規(guī)劃報建相符）對變電室、配電房、水泵房、垃圾轉(zhuǎn)運站、中央空調(diào)冷凝塔、機動車出入口、通訊發(fā)射裝置、高壓線路、老人/兒童活動場所、社康中心、會所、泳池、商業(yè)餐飲、超市、學校、物業(yè)用房、公廁、園林水景、煤氣/供暖站等紅線內(nèi)的不利因素及配套設(shè)施，在總圖或宣傳彩頁上準確標示具體位置建筑物的整體布局、朝向、間距、外立面、窗戶、陽臺、花園、地平標高等標注準確9.

紅線范圍內(nèi)的道路、綠地、景觀、后期開發(fā)用地等標識準確10.

對紅線范圍外環(huán)境的標識與實際一致對后期開發(fā)用地、市政規(guī)劃道路、市政規(guī)劃設(shè)施等可能變動有特別提示是否已對沙盤及模型拍照或攝像存檔/公證2.2銷售道具與銷講話術(shù)審批鏈接，注冊受理證明等龍湖集團開盤風險檢查匯報模板292.2.3：各種印刷品及廣告（含樓書、戶型圖、宣傳單頁、報刊廣告、戶外廣告、媒體廣告等）：案名查詢，確定案名前進行工商查詢、注冊以規(guī)避風險（公示）相符是否設(shè)有房產(chǎn)升值、保值或投資回報的不當許諾對房屋本身的介紹準確：主體結(jié)構(gòu)形式、尺寸(進深、開間、層高)及其它賣點（景觀、朝向、間距、花園、閣樓、露臺、陽臺、飄窗等）、贈送（政策、價值、表現(xiàn)形式等）對銷售價格的介紹清晰：均價、起價、某套房屋的具體價格以及價格優(yōu)惠條件、價格有效期等；樓王等高價值房源的主要溢價點；低總價房屋負面因素影響的定價依據(jù)5.

宣傳的設(shè)備和材料與承諾的交付標準一致：電梯、室內(nèi)潔具、櫥柜、門窗、燃氣灶、抽油煙機、電器、暖氣片、插頭插座、燈具等的品牌及性能；如設(shè)備和材料有替代的可能，則有準確、醒目的提示對本項目或整個小區(qū)的主要經(jīng)濟技術(shù)指標的表述與規(guī)劃一致：占地面積、建筑面積、容積率、總戶數(shù)、樓棟數(shù)、主力戶型等關(guān)于小區(qū)綠地率、綠化覆蓋率、綠地面積：（總綠地面積、人均/戶均綠地面積、水面面積等指標的宣傳與規(guī)劃一致）對小區(qū)配套娛樂、康體設(shè)施的承諾與實際相符：會所、泳池、體育健身設(shè)施、球場/館等的位置、名稱、數(shù)量或面積、功能；是否為有償使用，是否業(yè)主專用9.

小區(qū)配套的教育設(shè)施的宣傳與規(guī)劃一致，無不當承諾，即：幼兒園、學校、托兒所是否有、何種辦學模式、規(guī)模有多大、誰經(jīng)營、如何收費、需何種入學資格、何時交付使用等2.2銷售道具與銷講話術(shù)審批鏈接，掃描件，照片，小樣等龍湖集團開盤風險檢查匯報模板302.2.3：各種印刷品及廣告（含樓書、戶型圖、宣傳單頁、報刊廣告、戶外廣告、媒體廣告等）：商場、商鋪、郵局、社康中心等小區(qū)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施宣傳與規(guī)劃一致，無不當承諾，對所在位置、經(jīng)營主體、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營期限有相應(yīng)的提示小區(qū)車位/車庫的面積、數(shù)量、車位比例：是否與規(guī)劃一致，處理方案（出租、銷售、可租可售）和價格是否確定小區(qū)燃氣/供暖服務(wù)商、采暖方式、收費標準的宣傳與實際相符有關(guān)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容恰當，包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、資質(zhì)（不得偷換概念）真實、管理方式（開放式或者封閉式）確定、服務(wù)內(nèi)容無承諾風險（如24小時保安巡邏、代收快遞、安全保障、車輛代駕、管家服務(wù)等），服務(wù)定額收費標準明確交通配套無不當承諾：對業(yè)主班車、直達巴士是否有免費接送的承諾，有規(guī)避運營風險的提示本項目周邊市政配套:（地鐵、輕軌、公交、公園綠地、海景山景、名校、名勝、銀行、商場、體育館、書店）等交通問題商業(yè)設(shè)施的介紹是否注明信息的來源和現(xiàn)狀截止時間，有僅介紹信息不提供保證的提示語，對尚在規(guī)劃建設(shè)中的配套設(shè)施有特別提示建筑物的整體布局、朝向、間距、外立面、窗戶、陽臺、花園、地平標高等標注準確17.

紅線范圍內(nèi)的道路、綠地、景觀、后期開發(fā)用地等標識18.

對紅線范圍外重大不利因素（噪聲、惡臭、污染、輻射、危險源等）宣傳資料中有公示19.

宣傳物料已通過內(nèi)部審核會簽，且已經(jīng)過合法的登記、審批程序2.2銷售道具與銷講話術(shù)審批鏈接，掃描件，照片，小樣等龍湖集團開盤風險檢查匯報模板312.2.3：各種印刷品及廣告（含樓書、戶型圖、宣傳單頁、報刊廣告、戶外廣告、媒體廣告等）：對后期開發(fā)用地、市政規(guī)劃道路、市政規(guī)劃設(shè)施等可能有變動有特別提示售樓書、海報、報刊廣告是否有廣告為要約的提示語，內(nèi)容準確，字體、位置恰當委托代理公司銷售的，已注明代理公司的名稱核對有沒有以時間代替實際距離表達的內(nèi)容提供按揭購房的，對按揭資質(zhì)、合作銀行、最高貸款額度及年限有提示對使用的圖片屬于實景圖還是效果圖有相應(yīng)標識使用的區(qū)位圖、戶型圖、總平面圖、規(guī)劃效果圖有免責提示語，內(nèi)容準確，字體、位置醒目廣告宣傳資料已存檔備查2.2銷售道具與銷講話術(shù)龍湖集團開盤風險檢查匯報模板32照片、審批鏈接等2.2.4：樣板間：對裝修示范單位、交付標準示范單位及合同配置標準已分別進行差異核對與免責提示，提示語準確，字體、位置醒目對室內(nèi)結(jié)構(gòu)與交付標準顯著不一致之處已進行提示，提示語準確，字體、位置醒目贈送物品或不屬于交付范圍的物品是否有特別提示現(xiàn)場有安全防范措施及提示2.2銷售道具與銷講話術(shù)龍湖集團開盤風險檢查匯報模板33照片、審批鏈接等2.2.5：體驗區(qū)：景觀配置標準與實際的差異性提示與免責硬景：用材、鋪裝等；軟景：品種、株型、種植密度等參觀區(qū)內(nèi)敏感區(qū)域提示牌設(shè)置是否到位，內(nèi)容準確2.2銷售道具與銷講話術(shù)龍湖集團開盤風險檢查匯報模板34照片、審批鏈接等2.2.6：售場表達：接待中心內(nèi)對景觀、與戶內(nèi)交房標準的

美化展示是否準確到位言之有據(jù)（若有）商品房預(yù)售許可證、《商品房銷售管理

辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、已填寫的商品房買賣合同示范文本及補充協(xié)議、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅質(zhì)量保證書（如有）、住宅使用說明書（如有）、委托代理機構(gòu)銷售的授權(quán)委托書（如有）、建筑節(jié)能公示等文件是否完整“會所或售樓處的階段性使用功能、經(jīng)營模式的銷售宣傳與實際相符；或者持續(xù)長期經(jīng)營目標與現(xiàn)階段運營模式相符符，但未作完整宣傳可能導致受眾誤解”2.2銷售道具與銷講話術(shù)龍湖集團開盤風險檢查匯報模板35內(nèi)容、掃描件、審批鏈接等2.2.7：銷售說辭與話術(shù)：銷講說辭會簽意見是否按要求完成審批核對是否有不當承諾和夸大脫離實際的說辭，說辭表述是否清晰準確沒有歧義2.2銷售道具與銷講話術(shù)地方政策的內(nèi)容、掃描件、等2.2.8：政策性的執(zhí)行標準：銷售物料、戶外廣告與當?shù)卣蟮暮弦?guī)性；地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的要求對照；補充協(xié)議和改造協(xié)議與地方法規(guī)沖突；龍湖集團開盤風險檢查匯報模板36二、開盤前風險檢查情況法律底線銷售道具與銷講話術(shù)銷售活動易引發(fā)客戶投訴的重點問題全景計劃與進度二階段啟動會風險回顧2.3銷售活動序號檢查內(nèi)容1）開盤流程、組織、計劃與應(yīng)變2）集中簽約3）客戶簽署資料和文件的目錄總體分值占比10分，明細如下：2.3銷售活動龍湖集團開盤風險檢查匯報模板39內(nèi)容+審批鏈接2.3.1：開盤流程、組織、計劃與應(yīng)變：認購辦法、認購文件是否符合集團要求、法律規(guī)范；開盤方案等是否按照集團要求完成審批車位，包括車位數(shù)、車位比例、車位分布情況宣傳與實際情況一致開盤方案（銷售活動的流程、是否進行書面銷售承諾）；銷售事故控制；（如是否考慮銷售現(xiàn)場

安全措施、臨時停車/危險提示/政務(wù)協(xié)調(diào)等）；是否制定特殊或緊急情況應(yīng)變計劃，是否對現(xiàn)場客戶投訴有預(yù)控與針對性的應(yīng)對方案（包括但不限于：下雨雨傘準備多少、插隊、轉(zhuǎn)讓順序號碼牌、未交誠意金便想要購房等等）2.3銷售活動龍湖集團開盤風險檢查匯報模板40內(nèi)容+審批鏈接2.3.2：集中簽約：1.

簽約流程的落實：誰簽約、誰審核、誰蓋章、誰存檔2.3銷售活動龍湖集團開盤風險檢查匯報模板41檔案袋、柜檢查、檔案目錄建立實物檢查2.3.2：客戶資料和簽署文件目錄：客戶檔案管理流程落實說明檔案袋、檔案柜建立、檔案明細目錄貼到檔案袋上要求二、開盤前風險檢查情況法律底線銷售道具與銷講話術(shù)銷售活動易引發(fā)客戶投訴的重點問題《項目全周期風險控制表》回顧2.4易引發(fā)客戶投訴的重點問題序號檢查內(nèi)容1）紅線內(nèi)不利因素公示2）紅線外不利因素公示3）其他客戶敏感問題總體分值占比20分，明細如下：2.4易引發(fā)客戶投訴的重點問題龍湖集團開盤風險檢查匯報模板44內(nèi)容+審批鏈接等2.4.1：紅線內(nèi)不利因素公示：公示牌的標題和內(nèi)容表達準確，公示牌是否設(shè)置公示放置位置的合理性，是否進行公證公示內(nèi)容含有：變配電房、水泵房、垃圾轉(zhuǎn)運站、員工值班宿舍、公共廁所位置、大小、有無（業(yè)主不太喜歡等等）集中排風井、垃圾站位置、與園區(qū)相鄰商業(yè)、車庫出入口幼兒園、超市收貨場、垃圾站位置；分期開發(fā)的土地規(guī)劃，如別墅區(qū)后期可能周邊出現(xiàn)高層是否在公示所附的平面圖或示意圖上準確標識公示的重大的顯性不利因素及價格有關(guān)

的特定因素，是否列入買賣合同附件中，是否有存檔等2.4易引發(fā)客戶投訴的重點問題內(nèi)容+審批鏈接等龍湖集團開盤風險檢查匯報模板452.4.2：紅線外不利因素公示：有