北京市石景山魯谷項目市場調(diào)研

北京成業(yè) 謹2007726（內(nèi)部資料謹慎保存一、市場調(diào)查二、調(diào)研結(jié)論三、項目分析四、產(chǎn)品定位五、建筑設(shè)計 在參加本項目地塊招投標前期,我們進行了市場調(diào)研和定位策劃研究，確定12341200615817720.3億元，人均收入494.1305.6根據(jù)規(guī)劃，到20201/10的北京人還住在城里。近郊人口達到58.56%8石景山區(qū)的功能定位是“一區(qū)、三中心”。石景山區(qū)委、區(qū)政府確立為首都休CRD（CapitalRecreationDistrict）——意味著最適宜生活120038000-9000100002007-200822006-200710500商業(yè)服務(wù)4-業(yè)、寫字4-6124800居?。?-基礎(chǔ)育）共設(shè)施、52000公共設(shè)施5-7 228415-G804 居住及配-2-4-1-26.45公25.29萬居住及配2-文化娛樂中心4011.82.9地下2-39.32萬 26住宅商業(yè)0.92-京西商務(wù)中心13.76萬23.12006366701.345（550），總建筑面872060.724634579.6平方，按照1006000符的，目前在售或待售的住宅項目，大部分是原有地塊或項目的后續(xù)開發(fā)，如遠目前通過招拍掛途徑即將上市和擬上市的土地項目有6954553.0817319001102900810000前這些住宅用地大都處于一級開發(fā)階段，即使上市預(yù)售大多也在奧運會以后了。2010400萬平供應(yīng)的偏緊導(dǎo)致短期內(nèi)房價的逆政策上揚，也造就了二手中介市場的活躍。如位于石景山區(qū)邊緣的華富麗苑，去年上半年的銷售價格不過5000-60007000-10000500014000120003共調(diào)研了四個樓盤，包括遠洋山水、茂華·璟都會、華富麗苑、地鐵古城家園，204506481（281100醫(yī)療：解放軍陸軍總醫(yī)院、武警總醫(yī)院50-97-特色，業(yè)主會員可享受百安居、海爾等商家消費優(yōu)惠，同時根據(jù)付款比例享有不同優(yōu)惠。編寫了“西區(qū)故事”樣板房裝修風(fēng)格較為溫馨，12、景山學(xué)校吸引了很多業(yè)1、使用加拿大進口塑鋼窗，可以上下打主，不少人為了子女教育而4、安裝有多用于高檔寫字樓和公建的新風(fēng)少客戶為了養(yǎng)老和保值而購7、通過中水系統(tǒng)節(jié)水，環(huán)保同時降低業(yè)主4所購買占較大比例，如醫(yī)院、武警醫(yī)院、中直機8關(guān)、中科院研究生院、新華530茂華·茂華·18251.3-2.2（根據(jù)不同組團 301 4005006022030街區(qū)功能：綜合性質(zhì)，有公以裝飾藝術(shù)風(fēng)格（ART1式空調(diào)，241256150075757戶型占到總套數(shù)的2/3左右，是主力戶型，另有部分兩房三房。目前已售位于古城東路，是地鐵公司開發(fā)，四棟塔樓。一期大戶型，二期30080-9085004本地購房主要群體是比較雜，周邊客戶為主，占到80%，什么人都片區(qū)內(nèi)二手市場有什二手市場暢銷戶型有40-5070-80100萬以內(nèi)。因為如果購房客戶主要關(guān)心哪您認為片區(qū)市場購買本地為主，成份比較雜，國企職工、知識分片區(qū)內(nèi)二手市場有什過年前后是旺季，7、84080-90關(guān)心價格和戶型面積比較多一點，特別是總您認為片區(qū)市場購買總的來說中介市場還是比較活躍，本地總價太50-706080-11060各樓盤都應(yīng)用了一定的新技術(shù)、新材料，包括新風(fēng)換氣扇、上開窗、全鋼暖氣片、中水技術(shù)、4受市場歡迎。茂華璟都會和遠洋山水都提供了現(xiàn)場精裝修樣板房展312-1413員為主，純投資客戶比較少。一方面受國家政策的限制，部分客戶轉(zhuǎn)為長期投資，另一方面受股市的影響和沖擊也比較大，分流了投資客依靠大社區(qū)，沒有形成獨特的小戶型文化，開發(fā)商也沒有著力去培了遠洋山水的遠洋卡和遠洋會是一個亮點，但這也是遠洋集團的整體客戶關(guān)系戰(zhàn)略，與小戶型與否沒有直接的關(guān)系。100了房價的不斷上揚。如遠洋山水、華富麗苑等項目，開盤以來價格幾乎翻了一倍。照目前的土地供應(yīng)形勢和新盤上市趨勢，石景山片區(qū)的房價還有一定的上100一居比二居好賣，100100。市場區(qū)現(xiàn)有小戶型產(chǎn)品在設(shè)計上有繼續(xù)優(yōu)化提升的空間。在現(xiàn)有小戶型項目中，40-5070-805060801004050708510超小戶型（零居）由于居住舒適度不高，應(yīng)該適當(dāng)控制。在小戶型購房群東部的置業(yè)人群構(gòu)成了明顯差別。置業(yè)的目的多數(shù)是為了成家、結(jié)婚等，在購房時看重是否能滿足日常生活的需要。投資客戶所占比例小，一般不超過20%。30（零居）由于居住舒適度不高，應(yīng)該適適合年輕人居住的、較有特點的純小戶型項目目前還是市場空白。市場區(qū)2-3100（60150009011000）。但隨著塑園地下商務(wù)區(qū)、京燕商務(wù)區(qū)及京西商務(wù)中心等上百萬平方米高檔商務(wù)辦公區(qū)的2-31地塊面積：11758.3建筑面積：52545容積率成交價格：22841建設(shè)用地面積：10458.3平均地價：1289樓面地價：4346.9421東靠石景山區(qū)永樂第二小學(xué)、青少年活動中心、魯谷2132032010000-120004、優(yōu)劣勢（SWOT） 交通便利，距地鐵站、五環(huán)路 西地塊西南朝向，不是南北朝 周邊配套完善；有中小學(xué)、醫(yī) 生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，緊鄰半月園公20 2008年以前住宅市場供不應(yīng)求 9070 生活配套設(shè)施的不斷完善帶來 12311-22-33-43-4無（可送凸窗2-35-6（送凸窗（送凸窗（送凸窗7-85-65-6衛(wèi)生間和次4-56-74-56-74較大，因此在產(chǎn)品設(shè)計方面要把握以下關(guān)鍵點：“T”字型、“L在戶型配比方面，將來的戶型設(shè)計應(yīng)以小戶型為主，123所占的比例應(yīng)該在30%：60%：10%左右，一居和二居應(yīng)作為項目將來40-5955萬，二居面積控制在70-89在面積較小、控制總價的前提下單價可以稍高，在12000元左右（裝修、帶家電），談、朋友聚會等功能很難實現(xiàn)，而這又不符合年輕人愛交朋友的特會客區(qū)，或PARTY中心，作為社區(qū)的公共會客空間；在一定樓層設(shè)置考慮設(shè)計架空層，作為會所和公共活動空間，提供健身、運動、綠另外在裝修方面可以考慮裝修的前期介入，做到一部分家具的建筑化，如鞋柜、衣柜等設(shè)計在墻體內(nèi)。這樣一方面可以增加產(chǎn)品的功3-411設(shè)計宗旨——2L16163 風(fēng)格鮮明,和諧 建筑屬性的多重性導(dǎo)致住宅設(shè)計的 尋找亮點4一梯四戶，兩居+一居半（可變化空間1003+5038，33，1000北京市石景山區(qū)魯谷G804#1北京石景山區(qū)魯谷G804#2本項目位于北京市石景山區(qū)魯谷新區(qū)半月公園東西兩側(cè)，總用地面積11758.30平方米，其中可建設(shè)用地10458.3平米。魯谷2號路從門前經(jīng)1號線、城150020分鐘3標數(shù)量地上5254511-21-280平米/2.50.5輛40平米1輛/4二 設(shè)計條1 設(shè)計范圍及樁位見地形圖及釘樁成果通知單2 國家現(xiàn)行《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》及《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（最新版）3 項目投標書要點及前期定位研究報4 本委托設(shè)計任務(wù)單體平面、全部戶型方案、??1、作為石景山區(qū)核心區(qū)的一個高層住宅項目，本項目定位于成熟白領(lǐng)的品質(zhì)小戶型社區(qū)。希望通過時尚大氣的??面、精致的戶型平面、適宜的生活配套、優(yōu)雅的環(huán)境，為城市白領(lǐng)提供多姿多彩的生活空間。讓業(yè)主在小戶型空間里體驗大公寓的感覺。2、本項目地塊雖然被分割成兩塊，但須體現(xiàn)東西兩地塊的互動。規(guī)劃應(yīng)強調(diào)公園景觀和朝向，以及戶型功能，提倡宜居小戶型的定位。改變市場現(xiàn)有小戶型產(chǎn)品功能不完善、通風(fēng)采光不好、垂直交通擁擠的弊端。3、建筑風(fēng)格：采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，類公建風(fēng)格外??4、道路系統(tǒng)：小區(qū)主入口布置注意與周邊道路的對接，人車分流，考慮消防要求。小區(qū)內(nèi)場地水流流向布置，要求雨、污分流；主要考慮地下停車；5 總建筑面積（地上52545高層住宅（地上部分50700184518000600012000善通風(fēng)采光?？紤]家居社交接待功能公共化。利用多重過渡空間設(shè)計保證建筑面積135-1145-2170-2280-32110 盡可能采用凸窗、拐角窗、落地飄窗設(shè)計，改善通風(fēng)采光；考慮彩鋁/6、小區(qū)環(huán)境：多層次??體綠化；做到外部公園景觀與社區(qū)景觀融為一體，園林小品、雕塑等；兒童娛樂設(shè)施場所；重點考慮適合年輕人的運