商品房預售合同及其主體變更的相關法律問題

如果對您有幫助！感謝評論與分享如果對您有幫助！感謝評論與分享在支付部分購房款或者定金以后， 根據(jù)商品房預售合同而取得的一種在支付部分購房款或者定金以后， 根據(jù)商品房預售合同而取得的一種如果對您有幫助！感謝評論與分享如果對您有幫助！感謝評論與分享在支付部分購房款或者定金以后， 根據(jù)商品房預售合同而取得的一種在支付部分購房款或者定金以后， 根據(jù)商品房預售合同而取得的一種如果對您有幫助！感謝評論與分享如果對您有幫助！感謝評論與分享商品房預售合同及其主體變更的相關法律問題導讀：本文 商品房預售合同及其主體變更的相關法律問題 ，僅供參考，如果覺得很不錯，歡迎點評和分享。［摘要 ］商品房預售合同簽定以后，常常會由于某種原因在房屋竣工交付并辦理相關權屬證明之前， 發(fā)生合主體的變更情況。 我國現(xiàn)有法律法規(guī)對“樓花”轉讓問題的規(guī)定尚存在缺位現(xiàn)象，圍繞這一問題，對樓花按揭合同中的法律關系以及預售合同主體變革涉及的相關法律問題進行了探討。［關鍵詞 ］商品房預售合同，按揭，主體變更自從按揭( mortgage)的房屋銷售方式從香港引進以后，在中國的“住房分配”向“住房商品化”轉變過程中，由于按揭方式具有緩解各方資金不足、 保證交易安全的特點而被廣為采用。 我國法律對這種新生的事物作出了很多的法律規(guī)定， 各商業(yè)銀行也相繼出臺各種規(guī)定、辦法積極參與到按揭中去， 一時中國房地產(chǎn)呈現(xiàn)出勃勃生機。按揭購房也由樓宇按揭發(fā)展到了樓花按揭。 由于各種原因， 在簽定商品房預售合同以后， 常會發(fā)生合同當事人的主體變更。 對于這種變更，除了在《民法通則》 、《合同法》 、《擔保法》中的普遍性規(guī)定，我國尚缺乏專門的立法規(guī)范。筆者試圖通過對按揭合同中法律關系的分析，對商品房預售合同主體變更行為進行理論上的探討， 進而對按揭合同和商品房預售合同轉讓的法律性質及其相關法律問題進行一番梳理。一、樓花按揭合同中的法律關系樓花，指尚未動工修建或正在建設而尚未竣工的期房?！皹腔ā边@一詞源于香港立信置業(yè)公司的“分層售賣，分期付款”銷售方式。在房屋還在施工建設期間便已經(jīng)被“拆零”，分期分批地預售給消費者或投資者，如落英片片墜落，故而得名“樓花”。這種在房屋竣工之前便先行出售的方式， 就是今日我們所說的商品房預售。 而由預購人和房屋開發(fā)商訂立的合同即商品房預售合同。 由于房屋開發(fā)商與預購人之間很難存在互相信任的關系， 僅有兩方參加的商品房預售活動實際上很難實現(xiàn)，因此銀行的介入成為必要，按揭制度由此產(chǎn)生。1992年10月20日交通銀行發(fā)布的《按揭（樓宇、樓花） 貸款的辦法》對這種按揭銷售方式作了界定， 是指房屋預售合同中的買方向房地產(chǎn)開發(fā)商交付部分購樓款以后， 將其依照預售合同取得的期待權讓渡給銀行作為貸款的保證， 銀行向預購人發(fā)放以尚未交付的購樓款為額度的貸款。買方在還清所有貸款本息后，可以將期待權贖回，取得房地產(chǎn)權。 如果買方未能依約履行還本付息的義務， 則喪失了贖回這種期待權的權利， 或者說不能取回房地產(chǎn)所有權， 銀行則可依據(jù)抵押合同對按揭所購房屋進行處理， 并就此利益優(yōu)先得到清償?shù)拿袷路尚袨椤Ｔ诎唇曳课蒌N售方式中，以房屋是否竣工交付為界，可以分為兩個階段：在商品房竣工交付以前，預購人（置業(yè)者） 提供給貸款銀行作擔保標的并不是自己已經(jīng)現(xiàn)實取得所有權的商品房， 而是如果對您有幫助！感謝評論與分享如果對您有幫助！感謝評論與分享在于合同能得到切實保障的關鍵主體 在于合同能得到切實保障的關鍵主體 -房地產(chǎn)開發(fā)商沒有被納入到按如果對您有幫助！感謝評論與分享如果對您有幫助！感謝評論與分享在于合同能得到切實保障的關鍵主體 在于合同能得到切實保障的關鍵主體 -房地產(chǎn)開發(fā)商沒有被納入到按如果對您有幫助！感謝評論與分享如果對您有幫助！感謝評論與分享支付部分購房款以后， 便取得了對房地產(chǎn)開發(fā)商按期交付房屋的期待支付部分購房款以后， 便取得了對房地產(chǎn)開發(fā)商按期交付房屋的期待附期限的債權，是一種期待權。因而，在這個階段銀行取得的是一種權利質權， 這種擔保是一種權利質押。 在商品房已經(jīng)竣工并且交付以后，在理論上預購人可能取得商品房的所有權， 這時候先前預購人之間成立的權利質押關系因為標的的不存在而失去了基礎， 因此，在這個時候，一般銀行都會和預購人重新簽定一份不動產(chǎn)抵押合同， 以代替前面的權利質押， 繼續(xù)為貸款提供擔保。 這時候銀行取得的是以不動產(chǎn)（房屋） 為抵押物的抵押權，貸款銀行和預購人之間的擔保也因而由權利質押變?yōu)椴粍赢a(chǎn)抵押。 筆者在這里要討論的正是商品房竣工交付以前的商品房預售行為， 通過對其中存在的法律關系和擔保鏈的探析，分析商品房再轉讓產(chǎn)生的法律關系。 因為第二階段的法律關系，除了擔保方式從權利質押轉變?yōu)椴粍赢a(chǎn)抵押以外， 和第一階段的法律關系相比， 沒有什么太大的變化， 所以筆者主要關注的是“樓花”按揭合同?！皹腔ā卑唇沂侨绾问沟帽緛聿淮嬖谌魏涡湃侮P系的房地產(chǎn)開發(fā)商和預購人之間能夠成立這么大宗的買賣合同呢？ 原因是有銀行的介入。在“樓花”按揭中，存在三個主體（商品房開發(fā)商、預購人、按揭銀行） 、三個基本的法律關系、三個合同，形成了一個有效的擔保鏈。 首先，是房地產(chǎn)開發(fā)商和預購人之間的樓花買賣關系，房屋預售合同正是這種法律關系的表現(xiàn)形式和證明文件。 在這個合同中規(guī)定的是房地產(chǎn)開發(fā)商和預購人之間的一種債權債務關系。 債權之本質系“債權人對債務人之‘當為要求’，即債權人得向債務人請求給付并保有債務人所為給付之權利” [1].根據(jù)這個合同，預購人在權。所謂期待權， 是“指取得特定權利部分要件的主體所享有的，得因法律規(guī)定或當事人約定的其他要件的實現(xiàn)而取得特定權利的受法律保護的地位” [2].而開發(fā)商也據(jù)此應承擔按期交付符合合同目的的房屋義務。 其次是按揭人 （預購人） 與按揭銀行之間的借款關系。按揭人在訂立房屋預售合同， 取得了對開發(fā)商按期交付房屋的期待權以后，便以此權利為質押標的向按揭銀行申請貸款。 然后按房屋預售合同向開發(fā)商交付全部購房款， 并于房屋竣工時取得房屋所有權。 此后如前所述， 權利質押變?yōu)椴粍赢a(chǎn)抵押。 按揭合同也變更為樓宇按揭。樓花按揭合同實際上由兩個合同合并而成，其中借款合同為主合同，根據(jù)這個主合同， 銀行負有向按揭人交付一定數(shù)量的貸款的權利， 同時按揭人也應承擔按期還本付息的義務。 另外一個是依附于借款合同的從合同， 是按揭人以期待權為標的而向按揭銀行提供的自己將按期還本付息的擔保。 再次是由開發(fā)商與銀行簽定的擔保按揭人將按期還本付息的保證合同。 由于按揭人在樓花按揭中提供的質押標的僅僅是一種利益期待權， 卻不能以已經(jīng)現(xiàn)實存在并已經(jīng)取得所有權的不動產(chǎn)提供抵押。根據(jù)財產(chǎn)法有關規(guī)定，在房屋交付之前，應該說房屋所有權仍然歸房地產(chǎn)開發(fā)商。 而在訂立商品房預售合同到房屋竣工現(xiàn)實交付并登記取得“兩證”之間卻存在一個不短的時間，在這個期間由于各種無法預料的情況可能會出現(xiàn)開發(fā)商不按預售合同履行義務、 交付房屋（比如開發(fā)商破產(chǎn)） 的情況。到時候銀行如果不能依照按揭合同實現(xiàn)自己的權利， 那么銀行的利益將得不到保證。 這個問題的癥結如果對您有幫助！感謝評論與分享如果對您有幫助！感謝評論與分享屋才可能竣工交付。 在這段時間里， 完全有可能出現(xiàn)商品房預售合同屋才可能竣工交付。 在這段時間里， 完全有可能出現(xiàn)商品房預售合同如果對您有幫助！感謝評論與分享如果對您有幫助！感謝評論與分享揭關系中來。所以，銀行基于本身利益角度，要求開發(fā)商參與到按揭關系中來， 為按揭人提供保證。 而開發(fā)商也由于這種方式并不會給自己帶來非常大的不利， 并且這樣有利于開發(fā)樓盤的銷售， 實現(xiàn)資金高速運轉，有利于自己的商業(yè)目的，也愿意加入進來。這個合同主要規(guī)定在按揭人不能按期還本付息時，銀行可對所預售的房屋進行處分。依我國《擔保法》有關規(guī)定，銀行可以在經(jīng)過評估后將房屋折價，取得房屋所有權，也可以依法將房屋進行變賣、拍賣，就所賣得價金優(yōu)先受償?；蛘咩y行與房地產(chǎn)開發(fā)商商定， 假若按揭人不能按期還本付息，則由房地產(chǎn)開發(fā)商回購此房屋。這樣一來，銀行的利益便上了雙保險，按揭合同就可以順利簽定了。在上述關系中，三方當事人相互制約，形成密不可分、相互牽制的局面。預售商品房合同在這三個合同關系中是基礎、是中心， 沒有這個合同，則不存在樓花按揭合同和保證合同；樓花按揭合同、保證合同是預售商品房合同的必要補充，沒有它們， 預售商品房合同在實現(xiàn)過程中就會出現(xiàn)許多不可預測的風險。在樓花按揭中設定三個合同后，在開發(fā)商和預購人，按揭銀行和按揭人，開發(fā)商和按揭銀行之間形成了一條有效的擔保鏈 [3]，即使其中一個當事人違約，其他兩方當事人的權益仍可得到合法有效的保護。二、商品房預售合同的主體變更在樓花按揭合同簽定以后， 往往還要經(jīng)過一段比較長的時間， 房的當事人轉讓債權，轉移債務，或概括的債權債務轉移。這樣就會出現(xiàn)原有合同關系發(fā)生主體變更， 這種主體變更主要包括商品房預售人（通常為房地產(chǎn)開發(fā)商） 和預購人（包括消費者和投資者） 的變更。筆者將就這兩種合同變更情況分別進行討論。（一）商品房預售人的變更1.預售人轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目根據(jù)《合同法》的規(guī)定，債權人可以將合同權利的全部或者部分轉讓給第三人，但有下列情形之一的除外： （1）根據(jù)合同性質不得轉讓； （2）按照當事人約定不得轉讓； （3）依照法律規(guī)定不得轉讓。