房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題匯編2

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題匯編2單項(xiàng)選擇題第1題、在開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期肯定大于()。A.基準(zhǔn)回收期B.靜態(tài)投資回收期C.項(xiàng)目開發(fā)期D.項(xiàng)目銷售期我的答案：參考答案：B答案解析：第2題、在現(xiàn)金流量表中，不應(yīng)該出現(xiàn)()。A.借款利息B.所得稅C.自有資金D.折舊與攤銷我的答案：參考答案：D答案解析：第3題、衡量投資者投人自有資本收益水平的指標(biāo)稱為()。A.還本付息比率B.抵押收益率C.權(quán)益投資收益率D.項(xiàng)目收益率我的答案：參考答案：C答案解析：第4題、編制工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和()。A.網(wǎng)絡(luò)圖法B.表格法C.竣工圖法D.坐標(biāo)圖法我的答案：參考答案：A答案解析：第5題、用于物業(yè)大規(guī)模維修的資金來自于()。A.保證金基金B(yǎng).資本支出預(yù)算C.年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算D.季度預(yù)算我的答案：參考答案：B答案解析：第6題、現(xiàn)有一套總售價(jià)為11萬元的住宅，八成15年按揭，按年貸款利率6%計(jì)，月還款額為()。A.439元B.1230元C.743元D.928元我的答案：參考答案：C答案解析：第7題、已知整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為10%，國(guó)債的收益率為5%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4，根據(jù)資本資產(chǎn)定價(jià)模型，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資評(píng)估時(shí)所選用的折現(xiàn)率應(yīng)為()。A.5%B.7%C.10%D.12%我的答案：參考答案：B答案解析：第8題、建筑施工合同中規(guī)定的維修期一般自()開始計(jì)算。A.竣工之B.竣工證書簽發(fā)之日C.缺陷責(zé)任期滿之日D.交付使用之日我的答案：參考答案：B答案解析：第9題、已知某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本為2000元/m2，開發(fā)商的目標(biāo)利潤(rùn)率為15%，當(dāng)前的銷售稅率為6%，按成本加成定價(jià)法可定價(jià)為()元/m2。A.2420B.2438C.2447D.2503我的答案：參考答案：C答案解析：第10題、在某居住區(qū)規(guī)劃中，建筑基底面積300m2，總建筑面積1500m2，容積率1.5，建筑密度為()。A.30%B.40%C.50%D.60%我的答案：參考答案：A答案解析：第11題、開發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明了()。A.項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比我的答案：參考答案：A答案解析：第12題、已知某筆貸款的年名義利率為12%，年實(shí)際利率為12.55%，則該筆貸款是按照()作為計(jì)息周期的。A.年B.半年C.季度D.月我的答案：參考答案：C答案解析：第13題、某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其自有資金的投入額為100萬元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的固定利率為10%的抵押貸款。若該店鋪每年出租經(jīng)營(yíng)的凈租金收益為30萬元，則權(quán)益投資收益率為()。A.8%B.10%C.12%D.14%我的答案：參考答案：B答案解析：第14題、在某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的一個(gè)綜合小區(qū)內(nèi)，既有普通住宅、公寓、別墅、酒店、寫字樓、商場(chǎng)，也有保齡球館、游泳池等文化體育娛樂設(shè)施。開發(fā)商根據(jù)不同物業(yè)之間的成本差額、不同顧客對(duì)不同物業(yè)的評(píng)價(jià)以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格來確定各種不同物業(yè)之間的價(jià)格差距。這種定價(jià)方法屬于產(chǎn)品組合定價(jià)方法中的()。A.產(chǎn)品線定價(jià)B.選擇品定價(jià)C.補(bǔ)充品定價(jià)D.產(chǎn)品束定價(jià)我的答案：參考答案：A答案解析：第15題、將存量房屋市場(chǎng)分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押等市場(chǎng)的劃分方式是()。A.按照房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分的B.按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的C.按照地域范圍劃分的D.按照房地產(chǎn)購買者目的劃分的我的答案：參考答案：B答案解析：第16題、在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類中，一級(jí)市場(chǎng)是指()。A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)B.新建商品房租售市場(chǎng)C.土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)D.土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)和新建商品房租售市場(chǎng)我的答案：參考答案：C答案解析：第17題、長(zhǎng)期利率下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求的()。A.上升B.下降C.不變D.不確定我的答案：參考答案：A答案解析：第18題、某新建寫字樓的公開售價(jià)為6000元/m2，現(xiàn)開發(fā)商推出以租代售的方式來促銷，具體方案為：每年需支付凈租金1450元/m2，5年付清。若同類物業(yè)投資收益率為8%，則開發(fā)商推出的以租代售方案對(duì)購買者來說()。A.比售價(jià)優(yōu)惠B.不如售價(jià)優(yōu)惠C.與售價(jià)一樣D.難以判定是否給予了優(yōu)惠我的答案：參考答案：A答案解析：第19題、零售商業(yè)物業(yè)中，當(dāng)采用固定百分比租金時(shí)，承租人與業(yè)主約定的人為平衡點(diǎn)若低于營(yíng)業(yè)額的自然平衡點(diǎn)，則業(yè)主的收入會(huì)()。A.增加B.減少C.不變D.不確定我的答案：參考答案：A答案解析：第20題、建設(shè)工程施工合同按計(jì)價(jià)方式可分為：固定價(jià)格合同、成本加酬金合同、可調(diào)價(jià)格合同和()。A.總包合同B.包工包料合同C.計(jì)量估價(jià)合同D.包工不包料合同我的答案：參考答案：C答案解析：多項(xiàng)選擇題第21題、房地產(chǎn)間接投資包括()。A.開發(fā)投資B.置業(yè)投資C.購買房地產(chǎn)企業(yè)債券D.投資房地產(chǎn)信托基金我的答案：參考答案：CD答案解析：第22題、投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括()。A.利率風(fēng)險(xiǎn)B.政策性風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.持有期風(fēng)險(xiǎn)我的答案：參考答案：CD答案解析：第23題、招標(biāo)文件通常包括()等。A.合同條件B.投標(biāo)須知C.招標(biāo)方式D.工程標(biāo)底我的答案：參考答案：ABC答案解析：第24題、房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的形式有()。A.保證B.保險(xiǎn)C.質(zhì)押D.抵押我的答案：參考答案：ACD答案解析：第25題、開發(fā)商確定商品房售價(jià)可以采用()導(dǎo)向。A.成本B.購買者C.策略D.競(jìng)爭(zhēng)我的答案：參考答案：ABD答案解析：第26題、影響金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資信等級(jí)進(jìn)行評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)有()。A.資金實(shí)力B.企業(yè)信譽(yù)C.企業(yè)償債能力D.項(xiàng)目獲利能力我的答案：參考答案：ABC答案解析：第27題、控制工程進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)圖的表現(xiàn)形式有()。A.單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)B.雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)C.三代號(hào)網(wǎng)絡(luò)D.時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)我的答案：參考答案：ABD答案解析：第28題、工程項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容包括控制和管理兩個(gè)方面，其中管理是指()。A.進(jìn)度管理B.投資管理C.合同管理D.信息管理我的答案：參考答案：CD答案解析：第29題、下列指標(biāo)中，反映開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的有()。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.流動(dòng)比率C.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率D.利息保障倍數(shù)我的答案：參考答案：AD答案解析：第30題、收益性物業(yè)管理中凈經(jīng)營(yíng)收入可按式()求得。A.有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B.潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用C.有效毛收入+其他收入-空置和收租損失D.潛在毛租金收入-空置和收租損失-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用我的答案：參考答案：AB答案解析：第31題、個(gè)人住房貸款的類型有()。A.政策性抵押貸款B.商業(yè)性抵押貸款C.A與B組合抵押貸款D.個(gè)人信用貸款我的答案：參考答案：ABC答案解析：第32題、就名義利率和實(shí)際利率的關(guān)系問題，下面說法中屬正確的有()。A.從資金時(shí)間價(jià)值分析的角度來看，區(qū)分名義利率和實(shí)際利率意義不大B.當(dāng)每年的計(jì)息周期數(shù)等于1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等C.在名義利率給定的前提下，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率就越大并無上限D(zhuǎn).當(dāng)每年的計(jì)息周期數(shù)大于1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率我的答案：參考答案：BD答案解析：第33題、在下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的房地產(chǎn)定價(jià)方法有()。A.隨行就市定價(jià)法B.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法我的答案：參考答案：ACD答案解析：第34題、收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括()等。A.人員工資B.辦公費(fèi)用C.抵押貸款還本付息D.保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅我的答案：參考答案：ABD答案解析：第35題、金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行資金融通時(shí)，通?？紤]資金的()。A.保證性B.安全性C.盈利性D.流動(dòng)性我的答案：參考答案：BCD答案解析：判斷題第36題、權(quán)益投資收益率肯定大于全部投資收益率。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第37題、某居民購買了一套二手房用于出租，其房地產(chǎn)投資的形式屬于間接投資。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第38題、應(yīng)用科學(xué)的投資組合理論，可以大幅度降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，也可以使系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有一定程度的降低。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第39題、零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金與該物業(yè)承租人的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)無關(guān)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第40題、等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資金回收系數(shù)的乘積為1。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第41題、一般來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。(，)A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第42題、敏感性分析能夠明確提供某個(gè)經(jīng)濟(jì)因素變動(dòng)引起的房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利變化的可能性大小。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第43題、與橫道圖法相比，采用網(wǎng)絡(luò)圖進(jìn)行工程進(jìn)度控制，最大的優(yōu)點(diǎn)在于能夠表明各項(xiàng)工作之間相互聯(lián)系和相互制約的關(guān)系，并能找到關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第44題、房地產(chǎn)投資的比較風(fēng)險(xiǎn)是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去其他投資機(jī)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第45題、盈虧平衡分析可以用來分析利潤(rùn)為零時(shí)項(xiàng)目的成本、售價(jià)或銷售率所處的狀態(tài)，也可以用來分析達(dá)到目標(biāo)收益水平時(shí)的狀態(tài)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第46題、全部投資的內(nèi)部收益率考慮了還本付息對(duì)現(xiàn)金流的影響。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第47題、在評(píng)標(biāo)過程中，單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和不等于總報(bào)價(jià)時(shí)，以總報(bào)價(jià)為準(zhǔn)，或以單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和修正總報(bào)價(jià)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第48題、建筑施工合同中的工期指的是發(fā)包人和承包人在協(xié)議中約定，按總?cè)諝v天數(shù)(不包括法定節(jié)假日)計(jì)算的承包天數(shù)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第49題、房地產(chǎn)投資能夠得到稅收方面的好處，但在某項(xiàng)置業(yè)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益為負(fù)值時(shí)除外。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第50題、開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收由承包商組織進(jìn)行。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：計(jì)算題某家庭擬購買一套住宅，單價(jià)為3000元/m2，該家庭月收入6000元，其中30%可用來支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比例最大為80%。第51題、問根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購買多少平方米的住宅?__________我的答案：我的答案：參考答案：第一種情況：(1)設(shè)該家庭每月能支付的房款為AA=6000×30%=1800(元)(2)n=15×12=180(月)i=6%/12=0.5%(3)設(shè)該家庭能承受的抵押貨款額為PP=A/i[1-1/(1+i)n]=1800/0.5%[1-1/(1+0.5%)180]=213306(元)(4)設(shè)該家庭能承受的購房總價(jià)值為VV=213306/80%=266633(元)(5)設(shè)對(duì)該家庭比較合適的房型面積為SS=266633/3000=88.88(m2)第二種情況：設(shè)可購買的面積為X(或S)總房?jī)r(jià)為3000X(元)月還款額：6000×30%=1800(元)n=15×12=180(月)i=6%/12=0.5%P=A/i[1-1/(1+i)n]抵押貸款價(jià)值比例為80%，P=3000X×80%=2400X(元)2400X=1800/0.5%[1-1/(1+0.5)180]X=89.88(m2)第三種情況：直接采用綜合性公式計(jì)算S={A/i[1-1/(1+i)n]/M}/C(說明：M——抵押借款價(jià)值比例：80%C——房屋單價(jià)：3000元/m2；也可以用其他符號(hào)表示，只要概念清楚即可)={6000×30%/0.5%[1-1/(1+0.5%)180]/80%}/3000=88.88(m2)第四種情況：(1)寫對(duì)了P與A之間的關(guān)系，即：P=A/i[1-1(1+i)n](2)寫對(duì)了抵押貸款的價(jià)值比例關(guān)系(3)寫對(duì)了月還款額6000×30%=1800(元)(4)寫對(duì)了n=15×12=180(月)(5)寫對(duì)了i=6%/12=0.5%答案解析：A開發(fā)商以3500萬元的價(jià)格獲得了一宗七通一平的土地，面積4000m2，使用年限50年，規(guī)劃建筑容積率5，用途為酒店?，F(xiàn)A開發(fā)商與B酒店管理集團(tuán)就合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)事宜進(jìn)行協(xié)商，由B集團(tuán)負(fù)責(zé)投資建設(shè)房屋(含設(shè)備裝修費(fèi))，并在項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后由B集團(tuán)經(jīng)營(yíng)，B集團(tuán)通過經(jīng)營(yíng)收益回收投資并獲得預(yù)期利潤(rùn)后，將項(xiàng)目無償?shù)匾平唤oA開發(fā)商。B集團(tuán)估算數(shù)據(jù)如下：房屋建造成本為每平方米建筑面積4000元，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的10%，管理費(fèi)用為建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用之和的5%，建設(shè)期3年，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年貸款利率(融資費(fèi)用不另計(jì))10%，按年計(jì)息。預(yù)測(cè)酒店運(yùn)營(yíng)期間收益水平保持在3600萬元/年，運(yùn)營(yíng)成本為收益的35%，B集團(tuán)目標(biāo)成本利潤(rùn)率為45%。第52題、假設(shè)項(xiàng)目收益發(fā)生在年末，折現(xiàn)率為10%，請(qǐng)測(cè)算B集團(tuán)經(jīng)營(yíng)多少年后可收回投資，并達(dá)到目標(biāo)利潤(rùn)率。__________我的答案：我的答案：參考答案：第一種情況：(1)總開發(fā)價(jià)值①項(xiàng)目年凈收益：3600×(1-35%)=2340(萬元)②總開發(fā)價(jià)值：P=A/i[1-1/(1+i)n]=2340/10%[1-1/(1+10%)n](2)總開發(fā)成本①總建筑面積：4000×5=20000(m2)②建造成本：4000×20000=8000(萬元)③專業(yè)人員費(fèi)用：8000×10%=800(萬元)④管理費(fèi)用：(8000+890)×5%=440(萬元)⑤財(cái)務(wù)費(fèi)用：(8000+800+440)[(1+10%)3/2-1]=1420(萬元)⑥總開發(fā)成本：8000+800+440+1420=10660(萬元)(3)成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率=(總開發(fā)價(jià)值-總開發(fā)成本)/總開發(fā)成本×100%45%={2340/10%[1-1/(1+10%)n]-10660}/106601.1n=2.94599nlg1.1=lg2.94599(或用插入法計(jì)算n)得n=11.34(年)第二種情況：(1)總建筑面積：4000×5=20000(m2)(2)建筑成本：4000×20000=8000(萬元)(3)專業(yè)人員費(fèi)用：8000×10