【南京棲霞建設(shè)有限公司營(yíng)運(yùn)能力問(wèn)題及優(yōu)化建議探析（定量論文）13000字】

-PAGEIV-南京棲霞建設(shè)有限公司營(yíng)運(yùn)能力問(wèn)題及完善對(duì)策研究摘要近年來(lái)隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)慢慢成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)之一。在此情況之下，房地產(chǎn)的發(fā)展逐步擴(kuò)大到許多其他的行業(yè)。隨著人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的需求不斷增加，進(jìn)一步的促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是在獲得發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)想要占領(lǐng)市場(chǎng)更大的份額，獲得更多的利潤(rùn)，就必須提高自身的營(yíng)運(yùn)效率，提高自身的管理水平，增加市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，提升企業(yè)價(jià)值。本文采取理論與案例相結(jié)合的方式，以南京棲霞建設(shè)有限公司作為研究主體。先對(duì)相關(guān)理論進(jìn)行闡述，再介紹棲霞建設(shè)有限公司的基本情況，利用其2015-2019年的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)和分析營(yíng)運(yùn)能力的五項(xiàng)指標(biāo)來(lái)對(duì)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力進(jìn)行分析研究，然后分析企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力出現(xiàn)的問(wèn)題以及原因，最后提出了提高營(yíng)運(yùn)能力的措施。希望通過(guò)這篇文章，能夠幫助企業(yè)提高資產(chǎn)利用效率，提高企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力、提高企業(yè)盈利能力。關(guān)鍵詞：營(yíng)運(yùn)能力，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，棲霞建設(shè)有限公司目錄TOC\o"2-3"\f\h\z\u\t"標(biāo)題1,1"摘要 I目錄 III前言 11營(yíng)運(yùn)能力相關(guān)理論 21.1營(yíng)運(yùn)能力的概念 21.2營(yíng)運(yùn)能力的本質(zhì)及其重要性 21.2.1營(yíng)運(yùn)能力的本質(zhì) 21.2.1營(yíng)運(yùn)能力分析的重要性 21.3營(yíng)運(yùn)能力的分析方法 31.3.1因素分析法 31.3.2結(jié)構(gòu)分析法 31.3.3趨勢(shì)分析法 32棲霞建設(shè)有限公司簡(jiǎn)介及發(fā)展現(xiàn)狀 42.1棲霞建設(shè)有限公司簡(jiǎn)介 42.2棲霞建設(shè)營(yíng)業(yè)收入及凈利率分析 42.3棲霞建設(shè)主營(yíng)業(yè)務(wù)分析 53棲霞建設(shè)營(yíng)運(yùn)能力分析 73.1棲霞建設(shè)存貨周轉(zhuǎn)率分析 73.1.1存貨周轉(zhuǎn)率縱向分析 73.1.2存貨周轉(zhuǎn)率橫向分析 83.2棲霞建設(shè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分析 83.2.1應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率縱向分析 83.2.2應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率橫向分析 93.3棲霞建設(shè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析 103.3.1流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率縱向分析 103.3.2流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率橫向分析 103.4棲霞建設(shè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析 113.4.1固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率縱向分析 113.4.2固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率橫向分析 113.5棲霞建設(shè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析 123.5.1總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率縱向分析 123.5.2總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率橫向分析 134棲霞建設(shè)營(yíng)運(yùn)能力存在的問(wèn)題及原因分析 144.1棲霞建設(shè)營(yíng)運(yùn)能力存在的問(wèn)題 144.1.1存貨周轉(zhuǎn)率低，存貨積壓過(guò)多 144.1.2應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率降低，波動(dòng)較大 144.1.3流動(dòng)資產(chǎn)使用效率低 144.1.4固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低且不穩(wěn)定 144.1.5總資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力低 154.2棲霞建設(shè)營(yíng)運(yùn)能力存在問(wèn)題的原因分析 154.2.1銷售能力弱、在建在售商品多 154.2.2應(yīng)收賬款過(guò)于集中，催收制度不合理 164.2.3固定資產(chǎn)添置不合理，使用效率低 175提升棲霞建設(shè)營(yíng)運(yùn)能力的措施 195.1優(yōu)化銷售環(huán)節(jié)，提高存貨周轉(zhuǎn)率 195.1.1優(yōu)化銷售環(huán)節(jié) 195.1.2加強(qiáng)竣工前宣傳 195.2加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理 195.2.1建立專業(yè)的信用管理體系 195.2.2部門之間職責(zé)分明，加強(qiáng)溝通 205.2.3對(duì)應(yīng)收賬款壞賬率進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè) 205.3合理購(gòu)進(jìn)和使用固定資產(chǎn)，提高固定資產(chǎn)利用效率 20總結(jié) 21參考文獻(xiàn) 23-PAGE21-前言近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)作為社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，一直在推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的出現(xiàn)、房?jī)r(jià)上漲等諸多問(wèn)題。這些都對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了很多不利的影響。因此，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策和措施來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，控制房地產(chǎn)價(jià)格。然而隨著土地成本的增加，很多的房地產(chǎn)企業(yè)都通過(guò)提高自身的銷售水平和自身的資產(chǎn)流動(dòng)速度來(lái)控制成本，來(lái)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。本文主要對(duì)棲霞建設(shè)公司的營(yíng)運(yùn)能力進(jìn)行分析并發(fā)現(xiàn)其棲霞建設(shè)資金利用方面存在的問(wèn)題以及原因，并提出相應(yīng)解決措施。對(duì)于提高公司的營(yíng)運(yùn)能力具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。本文的研究?jī)?nèi)容主要分為五個(gè)部分：第一章營(yíng)運(yùn)能力分析的相關(guān)理論，了解關(guān)于營(yíng)運(yùn)能力相關(guān)的理論知識(shí)。第二章對(duì)棲霞建設(shè)有限公司的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，了解其基本情況，分析其目前營(yíng)業(yè)狀況。第三章對(duì)棲霞建設(shè)有限公司做營(yíng)運(yùn)能力具體分析，從固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等五個(gè)分析指標(biāo)來(lái)分析棲霞建設(shè)股份有限公司目前營(yíng)運(yùn)能力狀況。第四章根據(jù)營(yíng)運(yùn)能力的現(xiàn)狀來(lái)分析公司營(yíng)運(yùn)能力存在的問(wèn)題以及原因。第五章提出對(duì)策來(lái)提高棲霞建設(shè)有限公司的營(yíng)運(yùn)能力。1營(yíng)運(yùn)能力相關(guān)理論1.1營(yíng)運(yùn)能力的概念營(yíng)運(yùn)能力是是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的能力，也可以理解為企業(yè)運(yùn)用自身的各種資產(chǎn)獲取經(jīng)濟(jì)效益的能力。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力分析主要由五大指標(biāo)構(gòu)成：固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等，這些指標(biāo)不僅可以讓我們了解企業(yè)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，還可以讓我們了解企業(yè)對(duì)自身資產(chǎn)的管理效率和運(yùn)用水平。所以一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)自身的資金流轉(zhuǎn)速度越快，獲得利潤(rùn)的速度就越快1.2營(yíng)運(yùn)能力的本質(zhì)及其重要性1.2.1營(yíng)運(yùn)能力的本質(zhì)營(yíng)運(yùn)能力本質(zhì)是指通過(guò)營(yíng)運(yùn)能力的五大指標(biāo)來(lái)反映出該企業(yè)對(duì)自身的資產(chǎn)利用情況。一般來(lái)說(shuō)，營(yíng)運(yùn)能力水平的高低決定著企業(yè)的獲利能力的高低，以及企業(yè)自身償債能力的高低。因此我們的企業(yè)需要建立合理可行的營(yíng)運(yùn)能力評(píng)價(jià)指標(biāo)，提升企業(yè)對(duì)自身資產(chǎn)的運(yùn)用效率，提升企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的管理水平。1.2.1營(yíng)運(yùn)能力分析的重要性首先，我們可以根據(jù)企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的運(yùn)用，了解到企業(yè)目前在營(yíng)運(yùn)方面存在的問(wèn)題，根據(jù)問(wèn)題提出有效的解決措施，提高企業(yè)對(duì)資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力；其次，我們也可以了解企業(yè)目前的資金流動(dòng)情況。一般來(lái)說(shuō)，資金流動(dòng)越快，企業(yè)的盈利水平越高；最后，我們可以了解到企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的使用效率的高低，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。1.3營(yíng)運(yùn)能力的分析方法1.3.1因素分析法因素分析法就是在某一項(xiàng)事物受多種因素影響的前提下，我們?yōu)榱肆私馄渲心骋粯右蛩貙?duì)該事物的影響，從而將其他的因素固定不變的方法。由此可以一個(gè)一個(gè)因素的分析，逐個(gè)代替，逐個(gè)分析。通過(guò)運(yùn)用因素分析法，我們能過(guò)計(jì)算，準(zhǔn)確的知道各個(gè)因素對(duì)事物的影響程度，從而能夠促進(jìn)企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)管理水平。1.3.2結(jié)構(gòu)分析法結(jié)構(gòu)分析法就是指一定時(shí)間里面由組成經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的各個(gè)組成部分與整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的對(duì)比及變化規(guī)律的一種分析。計(jì)算各個(gè)部分所占的比重，可以分析出某一個(gè)總的現(xiàn)象的整體的性質(zhì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等隨著時(shí)間的推移而表現(xiàn)出來(lái)的變化規(guī)律。1.3.3趨勢(shì)分析法趨勢(shì)分析法就是通過(guò)一些相關(guān)指標(biāo)的每一時(shí)期對(duì)于基期的變化趨勢(shì)進(jìn)行分析。我們可以從指標(biāo)的增減變化，以及他的變化幅度大小，判斷企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和他的經(jīng)營(yíng)成果。為企業(yè)以后的發(fā)展提供科學(xué)且有用的幫助。2棲霞建設(shè)有限公司簡(jiǎn)介及發(fā)展現(xiàn)狀本章主要講述了棲霞建設(shè)的一些基本情況，分析他目前的發(fā)展現(xiàn)狀。主要是圍繞棲霞建設(shè)的營(yíng)業(yè)收入、凈利率還有主營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行分析，為后面深度分析棲霞建設(shè)的營(yíng)運(yùn)能力提供基礎(chǔ)。2.1棲霞建設(shè)有限公司簡(jiǎn)介南京棲霞建設(shè)有限公司（下文簡(jiǎn)稱棲霞建設(shè)）成立于1996年，是由南京棲霞城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)集團(tuán)公司更名成立。南京棲霞建設(shè)集團(tuán)有限公司是擁有一個(gè)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)和多家二級(jí)資質(zhì)的的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。同時(shí)棲霞建設(shè)還是國(guó)家建設(shè)部現(xiàn)代企業(yè)制度試點(diǎn)單位和江蘇省文明單位。從2002年公司上市以來(lái)，棲霞建設(shè)被多家專業(yè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)為“中國(guó)最具成長(zhǎng)性的上市公司”。公司主要從事住宅小區(qū)的綜合開發(fā)業(yè)務(wù)，住宅和商品房的銷售、租賃和售后服務(wù)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、物業(yè)咨詢、家政服務(wù)等業(yè)務(wù)。此外還加工建筑材料，在教育產(chǎn)業(yè)和投資興辦實(shí)業(yè)等方面均有涉及。一直在南京市乃至江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)擔(dān)當(dāng)領(lǐng)跑者的角色。2.2棲霞建設(shè)營(yíng)業(yè)收入及凈利率分析本文結(jié)合財(cái)務(wù)年報(bào)，對(duì)棲霞建設(shè)2015-2019年的營(yíng)業(yè)收入及凈利率增長(zhǎng)情況進(jìn)行分析，分析如下表2.1所示：表2.1棲霞建設(shè)2015-2019年?duì)I業(yè)收入及凈利率情況項(xiàng)目20152016201720182019凈利潤(rùn)（億元）1.771.800.572.093.01凈利率增長(zhǎng)率132.34%1.81%-68.41%285.41%37.43%營(yíng)業(yè)收入（億元）57.3728.9617.0223.3122.89營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率101.94%-49.52%-41.23%36.96%-1.8%每股凈收益（元）50.200.29由表2.1可知，棲霞建設(shè)的凈利率在2015年到2019年，除2017年以外，都是呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，從1.77億元增長(zhǎng)到3.01億元。雖然凈利率在不斷的增長(zhǎng)，但是營(yíng)業(yè)收入?yún)s是呈現(xiàn)出不斷下降的趨勢(shì)，由2015年的57.37億元下降至2019年的22.89億元，特別是2016年呈現(xiàn)出了斷崖式的減少，相較于2015年下降了28.41億元，營(yíng)業(yè)收入減少了一大半。這是由于2016年開始由于南京政府較嚴(yán)格的政策調(diào)控，南京的房?jī)r(jià)漲幅是近幾十年最大的一年，為了抑制增長(zhǎng)過(guò)快的房?jī)r(jià)，南京政府出臺(tái)了7個(gè)調(diào)控文件，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行嚴(yán)格控制。2017年，調(diào)控政策再次升級(jí)，繼續(xù)了上一年的總基調(diào)。當(dāng)年南京的成交量為近五年最低，樓市徹底降溫。這也是棲霞建設(shè)營(yíng)業(yè)收入減少的重要原因之一。從每股收益來(lái)看，在2017年也是最低的，為0.05元每股，由2015年的0.18元每股下降至0.05元每股。說(shuō)明政府的強(qiáng)制調(diào)控對(duì)棲霞建設(shè)具有重大的影響。2.3棲霞建設(shè)主營(yíng)業(yè)務(wù)分析EMBEDExcel.Chart.8\s結(jié)合2019財(cái)務(wù)報(bào)告，本文對(duì)棲霞建設(shè)的營(yíng)業(yè)收入按照產(chǎn)品、行業(yè)、地域、建設(shè)房地產(chǎn)出租情況，分析營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)收入、毛利率的分布情況。表2.2棲霞建設(shè)營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成情況（按照產(chǎn)品分）按照產(chǎn)品營(yíng)業(yè)收入（億元）營(yíng)業(yè)成本（億元）毛利率營(yíng)業(yè)收入比上年同期增減營(yíng)業(yè)成本比上年同期增減毛利率比上年同期增減無(wú)錫棲園1.460.8243.79%-36.34%-34.84%-1.29%南京瑜憬灣12.606.1051.55%3.38%-10.84%7.72%無(wú)錫東方天郡4.403.0730.18%100.46%185.46%-20.79%從產(chǎn)品的角度分析（見表2.2），營(yíng)業(yè)收入方面，南京瑜憬灣占棲霞建設(shè)營(yíng)業(yè)總收入的比例較高，較上一年相比上升了3.38%；無(wú)錫東方天郡是營(yíng)業(yè)收入上升最多的，上升了100.46%；無(wú)錫棲園的營(yíng)業(yè)收入與上年相比下降了36.34%。營(yíng)業(yè)成本方面，無(wú)錫東方天郡、南京瑜憬灣的營(yíng)業(yè)成本相對(duì)較高，但是南京瑜憬灣由于其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入在上升，其主營(yíng)業(yè)務(wù)成本在下降，其毛利率也是較上一年上升7.72%。由于無(wú)錫東方天郡其營(yíng)業(yè)收入上升幅度沒(méi)有營(yíng)業(yè)成本上升多，所以導(dǎo)致無(wú)錫東方天郡的毛利率呈現(xiàn)出負(fù)增長(zhǎng)，下降1.29%。由此可以看出棲霞建設(shè)可以通過(guò)降低營(yíng)業(yè)成本，提升盈利能力，重點(diǎn)發(fā)展毛利率較高的區(qū)域，提升其營(yíng)業(yè)收入占比，進(jìn)而提升公司整體的利潤(rùn)率。表2.3棲霞建設(shè)主營(yíng)業(yè)務(wù)構(gòu)成情況（按照行業(yè)分）按照行業(yè)營(yíng)業(yè)收入（億元）營(yíng)業(yè)成本（億元）毛利率營(yíng)業(yè)收入比上年同期增減營(yíng)業(yè)成本比上年同期增減毛利率比上年同期增減房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)20.8011.5944.28%-1.92%-2.85%0.54%從行業(yè)方面分析（見表2.3），棲霞建設(shè)的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)主要是來(lái)自房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，但是其營(yíng)業(yè)收入呈現(xiàn)出負(fù)增長(zhǎng)為，下降了1.92%，營(yíng)業(yè)成本也是呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)同上年下降了2.85%，使得毛利率上升0.54%。雖然毛利率是呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，但是其上升幅度不高。棲霞建設(shè)應(yīng)當(dāng)積極地制定銷售方式和方法，提高房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入，同時(shí)要合理地把控成本，提高毛利率。表2.4棲霞建設(shè)主營(yíng)業(yè)務(wù)構(gòu)成情況（按照區(qū)域分）按照行業(yè)營(yíng)業(yè)收入（億元）營(yíng)業(yè)成本（億元）毛利率營(yíng)業(yè)收入比上年同期增減營(yíng)業(yè)成本比上年同期增減毛利率比上年同期增減南京14.587.5248.46%-3.96%-13.45%5.65%無(wú)錫6.164.0234.65%2.61%24.64%11.55%蘇州0.060.0516.14%178.28%194.31%4.57%從地域來(lái)分析，棲霞建設(shè)的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)大多來(lái)自南京和無(wú)錫，但是從營(yíng)業(yè)收入的對(duì)比可知：南京的營(yíng)業(yè)收入下降了3.96%，而蘇州和無(wú)錫的營(yíng)業(yè)收入是在不斷地上升的，無(wú)錫上升2.61%，蘇州上升178.28%。蘇州營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)迅速的主要原因是蘇州高新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇地相城區(qū)的住宅用地和相城區(qū)、蘇地古城區(qū)、吳中區(qū)等商住地塊銷售情況良好。因此可以大力發(fā)展無(wú)錫和蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)，能夠有力的幫助棲霞建設(shè)提高營(yíng)業(yè)收入、降低營(yíng)業(yè)成本、提升整體盈利能力。3棲霞建設(shè)營(yíng)運(yùn)能力分析本章主要是對(duì)棲霞建設(shè)的固定資產(chǎn)、存貨、應(yīng)收賬款、總資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和周轉(zhuǎn)天數(shù)進(jìn)行分析。一方面采用縱向比較法，對(duì)比分析棲霞建設(shè)各項(xiàng)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)在2015-2019年各年的變化情況，分析棲霞建設(shè)自身營(yíng)運(yùn)能力變化情況，另一方面采用橫向比較法，對(duì)比分析棲霞建設(shè)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的各年?duì)I運(yùn)指標(biāo)變動(dòng)情況，通過(guò)對(duì)比分析，深入了解棲霞建設(shè)營(yíng)運(yùn)能力。3.1棲霞建設(shè)存貨周轉(zhuǎn)率分析3.1.1存貨周轉(zhuǎn)率縱向分析本文結(jié)合棲霞建設(shè)2015年-2019年的財(cái)務(wù)報(bào)告，整理并統(tǒng)計(jì)分析棲霞建設(shè)的存貨周轉(zhuǎn)率，統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表3.1所示。表3.1棲霞建設(shè)2015-2019年存貨周轉(zhuǎn)率統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目2015年2016年2017年2018年2019年?duì)I業(yè)成本（億元）48.4123.0314.1813.6413.38期初存貨（億元）103.881.5995.14109.9105.9期末存貨（億元）81.5995.14109.9105.9135.9平均存貨（億元）92.7088.365102.52107.9120.9存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.520.21存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）689.341381.402602.82849.223253.56從表3.1中我們可以明確的得知，在2015年-2019年這五年間，棲霞建設(shè)公司的營(yíng)業(yè)成本處于不斷下降的趨勢(shì)，從2015年的48.41億元減少到2019年的13.38億元。存貨周轉(zhuǎn)率逐年減少，從2015年的0.52次減少到2019年的0.11次，下降了0.4次。并且我們可以看出2015年到2016年是下降最多的，下降了0.26次，下降50%。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)逐年上升，在2019年達(dá)到了3253.56天。綜上所述，說(shuō)明棲霞建設(shè)存貨轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y金的速度越來(lái)越慢，資金流動(dòng)性欠佳，說(shuō)明棲霞建設(shè)在存貨的銷售上存在問(wèn)題，使其有過(guò)多的存貨積壓。存貨積壓過(guò)多，會(huì)導(dǎo)致營(yíng)業(yè)收入減少，從而使其成本難以收回，資金回收困難，會(huì)影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平。同時(shí)也會(huì)對(duì)棲霞建設(shè)的短期償債能力造成影響，會(huì)讓其他投資者對(duì)該公司失去信心，很容易失去外來(lái)資金的支持。3.1.2存貨周轉(zhuǎn)率橫向分析進(jìn)一步分析棲霞建設(shè)在2019年與其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的存貨周轉(zhuǎn)率情況，分析結(jié)果如圖3.1所示。圖3.12019年棲霞建設(shè)與同行業(yè)公司存貨周轉(zhuǎn)率對(duì)比圖由上圖3.1可知，棲霞建設(shè)與同行業(yè)龍頭企業(yè)還存在較大差距，并且還低于行業(yè)平均水平0.02次。由于存貨流通速度較慢，導(dǎo)致棲霞建設(shè)存貨占用資金較多，導(dǎo)致了其營(yíng)運(yùn)能力減弱。行業(yè)內(nèi)周轉(zhuǎn)速率最快的為恒大集團(tuán)，其存貨周轉(zhuǎn)率為3.91次，而棲霞建設(shè)的存貨周轉(zhuǎn)率較慢，比恒大集團(tuán)少了97%。從行業(yè)平均水平來(lái)看，2019年行業(yè)均值為0.13次，說(shuō)明該年份整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的存貨運(yùn)用效率都較差，存貨對(duì)資金的占用較多。3.2棲霞建設(shè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分析3.2.1應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率縱向分析本文結(jié)合棲霞建設(shè)2015年-2019年的財(cái)務(wù)報(bào)告，整理并統(tǒng)計(jì)分析棲霞建設(shè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表3.2所示。表3.2棲霞建設(shè)2015-2019年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目2015年2016年2017年2018年2019年?duì)I業(yè)收入（億元）57.3728.9617.0223.3122.89期初應(yīng)收賬款（億元）792.5763.9557.311271874期末應(yīng)收賬款（億元）763.9557.3112718741026平均應(yīng)收賬款（億元）778.2660.6842.151500.51450應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）737.17438.37202.14155.35157.89應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）0.490.821.782.322.28從表3.2中不難發(fā)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入逐年遞減，在2016年減少最多，減少了28.41億元，說(shuō)明在市場(chǎng)上棲霞建設(shè)銷售策略較差，也說(shuō)明2016年對(duì)應(yīng)收賬款的管理有所欠缺。根據(jù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率我們可以看出，在2015年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率最快，資金回收較好，而在2016年之后應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越來(lái)越慢，收回賬款較差，這恰好體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)：應(yīng)收賬款回收周期長(zhǎng)，變現(xiàn)速度較慢，公司需要長(zhǎng)時(shí)間才能回收資金，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，不利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。3.2.2應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率橫向分析進(jìn)一步分析棲霞建設(shè)在2019年與其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率情況，分析結(jié)果如圖3.2所示。圖3.22019年棲霞建設(shè)與同行業(yè)公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率對(duì)比圖由圖3.2可知，在2019年棲霞建設(shè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)排名比較靠前，僅低于萬(wàn)科集團(tuán)和新城房產(chǎn)，因此，目前棲霞的應(yīng)收賬款回流速度較快，資金使用效率處于行業(yè)中等偏上，這有助于棲霞建設(shè)保持較強(qiáng)的營(yíng)運(yùn)能力。3.3棲霞建設(shè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析3.3.1流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率縱向分析本文結(jié)合棲霞建設(shè)2015年-2019年的財(cái)務(wù)報(bào)告，整理并統(tǒng)計(jì)分析棲霞建設(shè)的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表3.3所示。表3.3棲霞建設(shè)2015-2019年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目2015年2016年2017年2018年2019年?duì)I業(yè)收入（億元）57.3728.9617.0223.3122.89期初流動(dòng)資產(chǎn)（億元）130.2108.7114.5127.5136.5期末流動(dòng)資產(chǎn)（億元）108.7114.5127.5136.5176.8平均流動(dòng)資產(chǎn)（億元）119.45111.6121132156.65流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.480.21流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）7501384.622571.432117.653600透過(guò)表3.3我們可以看出棲霞建設(shè)的流動(dòng)資產(chǎn)是在2016年后逐年上升的，2015年到2016年下降7.85億元，2016年到2017年開始上升，上升了9.4億元，2018年到2019年流動(dòng)資產(chǎn)增加最多，增加了24.65億元，整個(gè)流動(dòng)周轉(zhuǎn)率呈下降趨勢(shì)，尤其是2019年下降至0.01次，說(shuō)明棲霞建設(shè)對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的使用效率不斷下降。3.3.2流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率橫向分析進(jìn)一步分析棲霞建設(shè)在2019年與其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率情況，分析結(jié)果如圖3.3所示。圖3.32019年棲霞建設(shè)與同行業(yè)公司流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)比圖從圖3.3可以看出棲霞建設(shè)的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.01次，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他五家公司，并且也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其行業(yè)平均水平。這五家公司中流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率最高的是恒大集團(tuán)，其流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.62次，比棲霞建設(shè)高0.61次。與行業(yè)平均水平相比，低了0.13次。棲霞建設(shè)流動(dòng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)率低，流動(dòng)資產(chǎn)利用率不高，降低了企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力水平。3.4棲霞建設(shè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析3.4.1固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率縱向分析本文結(jié)合棲霞建設(shè)2015年-2019年的財(cái)務(wù)報(bào)告，整理并統(tǒng)計(jì)分析棲霞建設(shè)的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表3.4所示表3.4棲霞建設(shè)2015-2019年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目2015年2016年2017年2018年2019年?duì)I業(yè)收入（億元）57.3728.9617.0223.3122.89期初固定資產(chǎn)（億元）22113147328129992755期末固定資產(chǎn)（億元）31473281299927552951平均固定資產(chǎn)（億元）26793214314028772853固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.020.0090.0050.0080.008固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）18004000720045004500由上表3.4可知，棲霞建設(shè)的固定資產(chǎn)在2015年到2016年不斷上升，上升了535億，但是從2017年之后就一直在不斷下降。在2015年-2017年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降，下降了0.015次，而自2017年-2019年起，固定資產(chǎn)逐年上升，由2017年的0.005次上升至2019年的0.008次，上升了0.003次，增加幅度很小，說(shuō)明需要固定資產(chǎn)管理方式存在紕漏，需要改善固定資產(chǎn)管理方式，提升固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。3.4.2固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率橫向分析進(jìn)一步分析棲霞建設(shè)在2019年與其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率情況，分析結(jié)果如圖3.4所示。圖3.42019年棲霞建設(shè)與同行業(yè)公司固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)比圖由上表3.4可知，棲霞建設(shè)的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)屬于較低的水平，與最好的新城房產(chǎn)相比少了41.842，與行業(yè)均值相比低了13.892，說(shuō)明棲霞建設(shè)對(duì)固定資產(chǎn)的管理能力和營(yíng)運(yùn)能力需要進(jìn)一步提升。3.5棲霞建設(shè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析3.5.1總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率縱向分析本文結(jié)合棲霞建設(shè)2015年-2019年的財(cái)務(wù)報(bào)告，整理并統(tǒng)計(jì)各年棲霞建設(shè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表3.5所示。表3.5棲霞建設(shè)2015-2019年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目2015年2016年2017年2018年2019年?duì)I業(yè)收入（億元）57.3728.9617.0223.3122.89期初總資產(chǎn)（億元）146.4134.7140.2153.4163.1期末總資產(chǎn)（億元）134.7140.2153.4163.1206.0平均總資產(chǎn)（億元）140.55137.45146.8158.25184.55總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.450.12總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)880.521703.583096.142433.752880.18由上表3.5可知，2015年到2019年，公司的總資產(chǎn)整體上呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，而總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻是下降趨勢(shì)，從2015年的0.41次到2017年的0.12次一直是下降趨勢(shì)，下降了0.29次。2017年到2018年出現(xiàn)了小幅度增加，由2017年的0.12次上升至2018年的0.15次上升了0.03次，但是2018年-2019年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率又呈下降趨勢(shì)，由2018年的0.15次下降至2019年的0.12次，下降了0.03次。說(shuō)明棲霞建設(shè)的銷售能力下降，資產(chǎn)投資的效益不好，資產(chǎn)利用率降低。因此，棲霞建設(shè)有必要提升自身總資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)能力，從而提高對(duì)各種資產(chǎn)的使用效率。3.5.2總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率橫向分析進(jìn)一步分析棲霞建設(shè)在2019年與其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率情況，分析結(jié)果如圖3.5所示。圖3.52019年棲霞建設(shè)與同行業(yè)公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)比圖從圖3.5可知雖然棲霞建設(shè)高于行業(yè)平均水平，但是同行業(yè)其他五家房地產(chǎn)公司相比，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率明顯偏低，比最好的綠地房產(chǎn)低了0.0.27次。這說(shuō)明棲霞建設(shè)總資產(chǎn)循環(huán)使用速度慢，資金使用效率差，資產(chǎn)利用效率低，企業(yè)銷售能力較弱。這些都有可能會(huì)導(dǎo)致公司資金回收風(fēng)險(xiǎn)，不利于形成較強(qiáng)的營(yíng)運(yùn)能力。因此棲霞建設(shè)整體的營(yíng)運(yùn)能力有待提升，以便提升對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)的整體使用效率。4棲霞建設(shè)營(yíng)運(yùn)能力存在的問(wèn)題及原因分析4.1棲霞建設(shè)營(yíng)運(yùn)能力存在的問(wèn)題4.1.1存貨周轉(zhuǎn)率低，存貨積壓過(guò)多棲霞建設(shè)的營(yíng)業(yè)成本逐年下降，而它的存貨卻是在逐年上升，這說(shuō)明棲霞建設(shè)在銷售渠道和銷售方式上面存在很大的問(wèn)題。在2015年周轉(zhuǎn)一次需要689.34天，到了2016年需要1381.4天，此后三年一直增多，存貨周轉(zhuǎn)率也在五年里逐漸降低。由于這幾年國(guó)家政策的嚴(yán)格調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度不如以前，而棲霞建設(shè)在這個(gè)時(shí)間段有多個(gè)正在處于建設(shè)期的項(xiàng)目，尤其是南京和無(wú)錫，導(dǎo)致其存貨大量堆積。而棲霞建設(shè)也沒(méi)有制定出有效的營(yíng)銷策略，不可避免的會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品積壓情況。4.1.2應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率降低，波動(dòng)較大棲霞建設(shè)的應(yīng)收賬款除2016年以外，其余全部都是呈逐年上升趨勢(shì)，說(shuō)明棲霞建設(shè)在銷售和應(yīng)收賬款的管理中有很多紕漏。也說(shuō)明2015年-2019年中棲霞建設(shè)對(duì)應(yīng)收賬款來(lái)不及收回，管理效益有所減弱。雖然房地產(chǎn)行業(yè)其本身就存在應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率過(guò)低，資金回收過(guò)慢，賬齡較長(zhǎng)的問(wèn)題，但是棲霞建設(shè)雖然應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高于行業(yè)平均水平，但是與龍頭企業(yè)相比還是存在很大的差距。所以棲霞建設(shè)在內(nèi)部管理機(jī)制方面還有改進(jìn)空間。4.1.3流動(dòng)資產(chǎn)使用效率低棲霞建設(shè)的流動(dòng)資產(chǎn)雖然從2016年起處于不斷增加的狀態(tài)，但是它的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一直處于波動(dòng)起伏的狀態(tài)，尤其是2019年下降至0.01次，為近五年來(lái)最低值。說(shuō)明棲霞建設(shè)對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的使用效率不斷下降，流動(dòng)資產(chǎn)的使用效率不高，公司的營(yíng)運(yùn)能力降低。另一方面也說(shuō)明棲霞建設(shè)在銷售及后續(xù)問(wèn)題處理上面存在較大問(wèn)題，企業(yè)應(yīng)該積極關(guān)注。4.1.4固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低且不穩(wěn)定棲霞建設(shè)的固定資產(chǎn)在2015年至2016年一直是上升趨勢(shì)，表明在固定資產(chǎn)的管理上有所加強(qiáng)，并且有一定成效。2017年-2019年逐年下降，說(shuō)明2015年至2017年間棲霞建設(shè)的固定資產(chǎn)管理存在問(wèn)題，固定資產(chǎn)管理機(jī)制沒(méi)有發(fā)揮效能。而且同其他五家房地產(chǎn)企業(yè)以及與行業(yè)均值相比，棲霞建設(shè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于他們。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從2017年開始上升，表明棲霞建設(shè)對(duì)固定資產(chǎn)利用率有所上升，但是其上升幅度不是很大，而其固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率本身很低，2019年為0.008次，說(shuō)明棲霞建設(shè)本身固定資產(chǎn)管理制度不合理，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注。從橫向和縱向?qū)Ρ确治鰜?lái)看，棲霞建設(shè)的固定資產(chǎn)的使用效率都比較落后。4.1.5總資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力低棲霞建設(shè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)對(duì)比相對(duì)較慢，資金整體的使用效率低，對(duì)總資產(chǎn)的循環(huán)使用效率有待提升。表3.5表明，棲霞建設(shè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率整體上是呈下降趨勢(shì)的，資金周轉(zhuǎn)速度逐漸變慢，表明企業(yè)銷售能力下降，對(duì)資產(chǎn)的利用效率是下降。從棲霞建設(shè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)在2015年的時(shí)候超過(guò)了880天，尤其在2019年，其周轉(zhuǎn)天數(shù)達(dá)到2880天可以看出，2015年-2019年棲霞建設(shè)在企業(yè)全部資金流轉(zhuǎn)管理上非常不理想。如果不能改善棲霞建設(shè)在資金流動(dòng)上的問(wèn)題，那么棲霞建管理效率將大大削弱，會(huì)失去對(duì)資產(chǎn)的管理能力。4.2棲霞建設(shè)營(yíng)運(yùn)能力存在問(wèn)題的原因分析4.2.1銷售能力弱、在建在售商品多表4.1棲霞建設(shè)2019年商品房銷售情況項(xiàng)目2018年2019年與上年相比商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）24.2517.91-25.90%商品房銷售金額（億元）43.1334.74-19.45%表4.2棲霞建設(shè)2019年商品房開工、竣工情況項(xiàng)目2018年2019年與上年相比商品房新開工面積（萬(wàn)平方米）25.0729.3917.23%商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）2.6420.11661.74%存貨周轉(zhuǎn)率自2015年-2019年在逐年下降，存貨的變現(xiàn)能力不強(qiáng)。一方面是因?yàn)闂冀ㄔO(shè)的銷售渠道和銷售方式存在不足。棲霞建設(shè)在南京羊山湖花園、無(wú)錫棲庭等項(xiàng)目的銷售上情況不是很好。由表4.1可知，2019年棲霞建設(shè)的商品房銷售面積比2018年減少了6.28萬(wàn)平方米，下降了25.90%。棲霞建設(shè)2019年的商品房銷售金額與2018年相比減少了8.39億元，下降19.45%。另一方面是因?yàn)闂冀ㄔO(shè)在2019年同時(shí)進(jìn)行其他的在售、在建的商品房項(xiàng)目，導(dǎo)致其存貨比例不斷上升，比如南京的楓情水岸、幸福城等多個(gè)項(xiàng)目。由表4.2可知，棲霞建設(shè)在2019年的商品房竣工面積比2018年相多了17.47萬(wàn)平方米，上升了661.74%；其新開工面積比2018年多了4.32萬(wàn)平方米，上升17.23%；。由于棲霞建設(shè)的銷售能力跟不上他自身的生產(chǎn)速度，加上他每年還在不斷的開發(fā)新土地，使得其存貨不斷積壓，存貨快速上漲，導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)率下降。4.2.2應(yīng)收賬款過(guò)于集中，催收制度不合理表4.3棲霞建設(shè)2019年應(yīng)收賬款賬齡及壞賬準(zhǔn)備統(tǒng)計(jì)賬齡應(yīng)收賬款期末數(shù)壞賬準(zhǔn)備金額（萬(wàn)元）比例計(jì)提比例壞賬金額（萬(wàn)元）1年以內(nèi)401.3835.54%6%24.081-2年30026.56%8%242-3年302.9726.83%10%30.303年以上12511.07%20%25合計(jì)1129.35100%103.38表4.4棲霞建設(shè)2019年期末大額應(yīng)收賬款情況單位名稱期末余額（萬(wàn)元）賬齡占應(yīng)收賬款期末余額合計(jì)數(shù)比例南京棲霞市人民政府嫌林辦事處3001年以內(nèi)86.33%3001-2年3002-3年753年以上孫震503年以上4.43%楊維強(qiáng)13.332-3年2.94%19.833年以上小計(jì)1058.1693.7%由圖3.2可知，棲霞建設(shè)與同行業(yè)中雖然屬于中上水平，但是從表3.2可知，棲霞建設(shè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是在逐年下降。首先是因?yàn)闂冀ㄔO(shè)的應(yīng)收賬款主要由政府結(jié)算款、關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款、首付分期活動(dòng)中的墊付待還首付款三部分組成。2018年大量的房地產(chǎn)業(yè)都開始進(jìn)入與政府結(jié)算的期間以及受傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目售房首付分期銷售政策影響，導(dǎo)致應(yīng)收賬款大量積壓使應(yīng)收賬款回收速率降低。其次，從表4.3可知，賬齡在3年以上的占應(yīng)收賬款總額的11.07%。賬齡結(jié)構(gòu)基本合理，但是從表4.4可知，棲霞建設(shè)的大額應(yīng)收賬款主要是來(lái)南京棲霞市人民政府嫌林辦事處，金額高達(dá)975萬(wàn)元，占應(yīng)收賬款總額的86.33%。占比過(guò)多，應(yīng)收賬款過(guò)于集中，可能會(huì)增加應(yīng)收賬款的回收難度，增加資金回收風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)查詢2019年棲霞建設(shè)的年度審計(jì)報(bào)告得知，因?yàn)槠髽I(yè)預(yù)計(jì)無(wú)法收回楊維強(qiáng)的應(yīng)收賬款，于是計(jì)提了100%的壞賬準(zhǔn)備。說(shuō)明棲霞建設(shè)在客戶的選擇中沒(méi)有建立良好的信用等級(jí)制度。最后，棲霞建設(shè)的應(yīng)收賬款催收機(jī)制不夠完善，催款手段單一。就目前棲霞建設(shè)對(duì)應(yīng)收賬款的管理制度來(lái)看，營(yíng)銷部門和財(cái)務(wù)部門都承擔(dān)了部分應(yīng)收賬款的日常管理工作，但是這兩個(gè)部門之間的責(zé)任分工并不明確，缺乏溝通和交流，應(yīng)收賬款的管理混亂。由于財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)信用控制，但財(cái)務(wù)部門對(duì)客戶情況并不是很了解，他們只靠以前的客戶數(shù)據(jù)進(jìn)行推斷，這個(gè)管理方式其實(shí)無(wú)論是對(duì)于老客戶還是新客戶都沒(méi)有多大的意義。棲霞建設(shè)的銷售部在對(duì)銷售后的后續(xù)催款，也沒(méi)有建立合理且有效的應(yīng)收賬款管理手段，在對(duì)不同的逾期欠款沒(méi)有相應(yīng)催款措施催債。而且棲霞建設(shè)也沒(méi)有建立專業(yè)的信用管理體系，缺乏專業(yè)的信用管理人員，這些都是造成棲霞建設(shè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低下的原因。4.2.3固定資產(chǎn)添置不合理，使用效率低2015年到2017年棲霞建設(shè)固定資產(chǎn)增加逐年上升，其原因是南京和無(wú)錫的南京羊山湖、無(wú)錫棲園等工程完工轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，而棲霞建設(shè)作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，在這個(gè)時(shí)間有多個(gè)項(xiàng)目正處于建設(shè)期，目前籌備和在建的項(xiàng)目在南京和無(wú)錫，這兩個(gè)地方位于長(zhǎng)江三角洲城市群，特別是南京，正處于不斷發(fā)展和壯大的時(shí)期，存在大量的投資，比如南京的幸福城、楓情水岸等項(xiàng)目，也就是表明這個(gè)時(shí)間段棲霞建設(shè)添置了大量的固定資產(chǎn)，固定資產(chǎn)急劇增加，導(dǎo)致周轉(zhuǎn)率下降。而我們從表3.4可知棲霞建設(shè)的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從2015年-2019年整體上是呈下降趨勢(shì)的，這是主要是因?yàn)閲?guó)家經(jīng)濟(jì)政策的影響，從2015年開始，國(guó)家就加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依舊堅(jiān)持分類調(diào)控、因城施策、堅(jiān)持住房不炒、緊盯房?jī)r(jià)，棲霞建設(shè)的發(fā)展會(huì)受到國(guó)家政策的影響，所以2015年-2017年棲霞建設(shè)的營(yíng)業(yè)收入呈下降趨勢(shì)，營(yíng)業(yè)收入減少。2018年之后固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有所回升，但是其上升的幅度太小了。這是因?yàn)?018年棲霞的子公司蘇州卓辰置業(yè)、無(wú)錫錫山、南京卓辰投資等公司出現(xiàn)虧損，經(jīng)營(yíng)狀況不好，營(yíng)業(yè)收入有所下降棲霞建設(shè)需要重視相關(guān)子公司的經(jīng)營(yíng)狀況和其銷售能力。5提升棲霞建設(shè)營(yíng)運(yùn)能力的措施5.1優(yōu)化銷售環(huán)節(jié)，提高存貨周轉(zhuǎn)率5.1.1優(yōu)化銷售環(huán)節(jié)優(yōu)化銷售環(huán)節(jié)，提高棲霞建設(shè)的營(yíng)運(yùn)能力。由于棲霞建設(shè)2018年在南京無(wú)錫等地區(qū)的房地產(chǎn)銷售情況不好，所以需要完善其銷售模式。首先在銷售的方式上，需要推陳出新，緊跟時(shí)代的腳步。提高公司產(chǎn)品質(zhì)量，增強(qiáng)公司的核心實(shí)力。以人為本，多了解顧客的需求及時(shí)調(diào)整銷售方式。在對(duì)銷售的管理問(wèn)題上可以學(xué)習(xí)許多同行業(yè)的成功經(jīng)營(yíng)管理模式，取其精華，去其糟粕，研究出適合自己健康發(fā)展的管理規(guī)則，提高存貨周轉(zhuǎn)率，也能提高總資產(chǎn)利用效率。5.1.2加強(qiáng)竣工前宣傳棲霞建設(shè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)竣工前宣傳。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)，容易受到國(guó)家政策變化影響，所以可能會(huì)遇到許多可變因素。因此需要棲霞建設(shè)要提前進(jìn)行產(chǎn)竣工宣傳，制定銷售計(jì)劃，有效的促進(jìn)房產(chǎn)銷售，減少存貨積壓，減少占用企業(yè)過(guò)渡的資金，影響償還外部借款的能力。在法律允許的范圍內(nèi)吸引消費(fèi)者注意力，加快存貨周轉(zhuǎn)效率，獲得資金回報(bào)收益，降低資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。棲霞建設(shè)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)后期推廣，增大對(duì)于推廣方面的投資力度，增強(qiáng)銷售端的服務(wù)引導(dǎo)，并積極通過(guò)各種渠道拓寬銷售體系。5.2加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理5.2.1建立專業(yè)的信用管理體系棲霞建設(shè)應(yīng)當(dāng)建立專業(yè)的信用管理體系，培養(yǎng)專業(yè)的信用管理人員。這樣棲霞建設(shè)就可以根據(jù)購(gòu)房客戶的信用等級(jí)，確認(rèn)購(gòu)房客戶信用等級(jí)的類別，并采取有差別的應(yīng)收賬款催收策略。還應(yīng)通過(guò)從合同簽訂開始到最后收回賬款結(jié)束之間進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤了解，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)客戶償債能力和償債意愿的情況，并根據(jù)具體情況及時(shí)的做出反應(yīng)，降低應(yīng)收賬款的風(fēng)險(xiǎn)，提高應(yīng)收賬款的回收效率。5.2.2部門之間職責(zé)分明，加強(qiáng)溝通棲霞建設(shè)需要做到部門之間職責(zé)分明，將營(yíng)銷部門和財(cái)務(wù)部門的職責(zé)分開，明確個(gè)部門職責(zé)。棲霞建設(shè)需要加強(qiáng)各部門之間的溝通交流，營(yíng)銷部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)向財(cái)務(wù)部門提供最新的客戶信息，讓財(cái)務(wù)部門及時(shí)了解客戶的最新情況，及時(shí)更新客戶信息了解客戶的償債意愿和償債能力。并根據(jù)客戶的償債意愿和償債能力，做出相對(duì)應(yīng)的應(yīng)收賬款催收策略，提高應(yīng)收賬款管理能力，促進(jìn)資產(chǎn)的回收。5.2.3對(duì)應(yīng)收賬款壞賬率進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)棲霞建設(shè)還需要根據(jù)應(yīng)收賬款的賬齡長(zhǎng)短和應(yīng)收賬款實(shí)際回收情況，對(duì)應(yīng)收賬款壞賬率進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款客戶主要有兩種，一種為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目政府結(jié)算方，一種為傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目購(gòu)房者，針對(duì)不同的客戶，關(guān)注重點(diǎn)應(yīng)略有不同。對(duì)于政府結(jié)算方，棲霞建設(shè)應(yīng)關(guān)注當(dāng)?shù)卣?fù)責(zé)人的政策方向和當(dāng)?shù)卣?cái)政的收入情況，把握政策變化。對(duì)于購(gòu)房者，棲霞建設(shè)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注客戶的收入和工作情況，了解客戶還款意愿和能力。5.3合理購(gòu)進(jìn)和使用固定資產(chǎn)，提高固定資產(chǎn)利用效率要合理地購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)，減少固定資產(chǎn)閑置，提高固定資產(chǎn)利用效率，加快固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，加快資產(chǎn)的流動(dòng)，提升公司的盈利水平。要加強(qiáng)對(duì)固定資產(chǎn)的管理，技術(shù)部門要做好固定資產(chǎn)日常的打掃維護(hù)，提高固定資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率和使用壽命；財(cái)務(wù)部門也要做好固定資產(chǎn)的報(bào)損報(bào)廢、日常維修、清理的記錄與備案等。由于購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)會(huì)耗費(fèi)大量的資金，而且隨著時(shí)