房地產項目建議書

房地產項目建議書在現在社會，越來越多地方需要用到建議書，建議書是一只無形的手推動展某項工作、任務或活動開展。那么你有了解過建議書嗎？下面是小編幫大家整理的房地產項目建議書，歡迎閱讀與收藏。房地產項目建議書1第一章項目概述一、項目背景為落實《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設，推進城鄉(xiāng)結合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和經濟社會可持續(xù)發(fā)展。政府先后頒發(fā)了《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入WTO、北京2008奧運會申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設將新的投資熱點和經濟增長點.順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機無限。由北京XX房地產開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設低密度項目（以下簡稱“該項目”）。二．項目歷史條件1、宗地簡介宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機場聯絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯絡線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。2、項目概況宗地由后沙峪政府與北京XX經濟開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉讓協(xié)議。后由XX公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。3、合作方式由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負責解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費用為1350萬元（含200萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。三、項目建設單位1、項目公司名稱：北京XX房地產開發(fā)有限公司。2、公司經營范圍：在規(guī)劃范圍內從事“該項目”的開發(fā)與建設、商品房銷售、物業(yè)管理等。3、項目建設規(guī)模和建設內容：“該項目”開發(fā)建設總建筑面積約13.5萬平方米。建設內容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設施?！霸擁椖俊庇杀本┊敶顿Y集團有限公司投入全部建設資金。四、可行性研究報告編制1、編制單位：由北京XX古德房地產開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。2、編制依據：2．1、政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號。2．2、政府文件：京政辦發(fā)（1996）55號。2．3、政府文件：京政辦發(fā)（2000）12號。2．4、政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號。2．5、政府文件：京政辦發(fā)（2001）31號。2．6、溫榆河流域住宅項目市場調查資料。第二章項目名稱和選址一、項目名稱：北京順義后沙峪————————項目。二、地理位置：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北三、項目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）。四、項目用地現狀：項目用地范圍內為瓜田。第三章項目規(guī)劃建設方案一、項目建設內容：“該項目”建設內容為低密度TOWNHOUSE項目及配套設施等。二、項目初步規(guī)劃設計方案1、規(guī)劃建設用地面積：22萬平方米。2、總建筑面積：15.5萬平方米。3、居住建筑面積：13.5萬平方米。4、配套公建建筑面積：1.5萬平方米。5、非配套公建建筑面積：0.5萬平方米。6、建筑高度：高度控制在12米以內。7、居住總人口：約1000人。8、居住總戶數：約300戶9、建筑層數：地上三層，地下一層。10、綠化率：60％。三、項目規(guī)劃設計特色。1、規(guī)劃設計：在規(guī)劃設計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設計大師通過招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設計工作?！霸擁椖俊绷η笪债斀駠H先進的建筑藝術，體現首都風貌和時代特色。規(guī)劃設計方案既能滿足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調。2、設施、設備、材料：“該項目”建設將充分引入國際先進的信息網絡技術、引進先進的設備、設施。3、綠化：“該項目”力求在項目周圍建設大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設施，為入住TOWNHOUSE的各級客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。第四章項目建設條件一、地理條件：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機場聯絡高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。二、市政條件“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經建成一批TOWNHOUSE和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。第五章物料消耗與供應一、建筑材料“該項目”建筑內容為TOWNHOUSE及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為：鋼材：8000噸水泥：20000噸木材：300立方米二、主要設備“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統(tǒng)、應急發(fā)電設備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。三、水、電、氣、熱供應根據初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000千瓦。2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。3、熱力量：按80大卡／小時·平方米計算，則預測用熱量為16百萬大卡／小時。第六章環(huán)境保護按照國家環(huán)境保護局“建設項目環(huán)境保護管理辦法”和“北京市實施建設項目環(huán)境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施?！霸擁椖俊钡慕ㄔO內容為TOWNHOUSE是北京市建設“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環(huán)境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環(huán)境保護法規(guī)。環(huán)境保護措施如下：1、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規(guī)定的排放標準，污水排放將嚴格執(zhí)行國家和北京市的有關規(guī)定和標準。2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統(tǒng)、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設備。4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。第七章項目建設周期與日程安排一、建設方式“該項目”建設按照北京市有關建設工程招標、投標的有關規(guī)定，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有經驗的建設、監(jiān)理單位進行監(jiān)理，確保施工質量為優(yōu)良。二、建設進度安排“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預計建設周期為3年，即從2004年到2007年為建設期，項目建設實施進度為：1、2004年6月之前完成前期準備工作。主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設計、施工圖設計七通一平、工程招投標等。2、2004年7月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。第八章經營管理方式一、經營設想1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款。2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進管理模式和管理經驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經營管理。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業(yè)。第九章投資估算一、成本構成宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構成：1、土地費用宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元小城鎮(zhèn)建設費用：1萬/畝×338=338萬元農民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補償費用：300元/m×*338=6760萬元其中包含已付土地方費用200萬元總計：投入土地成本10081萬元2、土地出讓金3、其它投入二、項目設計方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預計×1000×0.6=13.5萬m2銷售按6500元/m2計，13.5×6500=8.78億元方案B：以0.8容積率做中低檔TOWNHOUSE項目預計×1000×0.8=18萬m2銷售按5500元/m2計，18×5500=9.9億元方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計×1000×1.3=29.3萬m2銷售按4000元/m2計，4000×29.3=11.72億元三、成本測算：A、以收入最低的方案A設計項目總額（萬元）標準1、土地費用2、土地出讓金100814507見上表述以200元/m2計3、建安費用33750按建安平米造價2500元/m24、勘測費5、設計費6、可研方案咨詢7、執(zhí)照費8、規(guī)劃方案咨詢1138307638769、基礎設施10、臨時水電路405076300元/m211、監(jiān)理費12、質量監(jiān)督費13、標底招標費14、綠化建設費15、公共配套費16、市政公用設施費17、不可預見費378953810840513501890合計58580固定成本合計58580萬元2、經營成本房地產項目建議書2一、區(qū)域市場近兩年，隨著亞洲金融風暴影響的逐漸減弱、國家產業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉變及各種利好消息的出臺等諸多因素的作用，使得xx房地產市場呈現出建國以來最為活躍的一面。來自市房地局的消息稱，僅20xx年批租出讓的地塊就達700多塊，平均每天2塊以上，創(chuàng)歷史新高。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計，20xx年xx僅新開樓盤就達200余個，平均每40小時即出現一個新樓盤，大大超過了99年125個新盤上市的數量，再一次沖破歷史記錄。進入20xx年后，第一季度新開盤的項目就達90個，平均每天一個新樓盤出現，市場呈現出一派繁榮景象，同時又孕育著激烈競爭的端倪。xx花園位于xx區(qū)工體東路，朝外大街與工體北路之間，隸屬于CBD商圈、朝外大街商務區(qū)、東二環(huán)商務區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶。由于二環(huán)周邊的土地資源越來越少，故目前其項目周邊在售競爭項目并不很多，但是，諸如“xx都市”、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競爭項目體量相對較大、銷售周期較長、售價較高，還是會對本項目的的銷售形成階段性影響。并且，結合該區(qū)域目標客戶特點等因素，我們認為在考慮產品競爭對手的區(qū)域時應擴展到整體CBD核心區(qū)及輻射區(qū)，該區(qū)域內今后一兩年仍是全xx的開發(fā)熱點地區(qū)，待開樓盤較多，體量較大，其中主要項目有：1、xx世界科貿中心：開發(fā)商為xx國際集團，曾在xx成功開發(fā)xx國際xx花園和xx科技會展中心，該項目位于xx中心以南，xx中心以北，原3501廠址，總建筑面積70萬平方米，是集辦公、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿社區(qū)。2、xx國際花園：開發(fā)商為xx金牌上市公司xx集團，該項目東至xx施工機械廠，西至xx儀表廠，北至xx100國際公寓，南至建國門外大街，總占地面積7萬平米，預計建設規(guī)模為40萬平方米。3、建外SOHO：開發(fā)商為xxx企業(yè)——xx房地產開發(fā)公司，位于建外大街第一機床廠，占地18公頃，總建筑面積55萬平方米。由日本建筑師山本理顯設計，計劃于20xx年6月開始內部認購，樣板間將在20xx年5月底完工，項目未推出，已是喧鬧一片。4、xxx（理想世界）開發(fā)商為xxx實業(yè)有限公司，設計方案通過國際招標，在10多個方案中優(yōu)選出由xx設計事務所設計的弧形板式高層圍合建筑，立面新穎。它位于原xx開關廠廠址，xx中心以南，xx大廈以北，占地面積12公頃，總建筑面積53萬平方米。xxx由CBD國際中心和CBD國際公寓兩部分組成。CBD國際中心緊鄰xx路，位于整個項目的北部，占地1.33公頃，總建筑面積12萬平方米，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成。CBD國際公寓位于整個項目的北部，東臨xx東路，西接xx南街，北依中央商務區(qū)3號路，南到小區(qū)中心商務區(qū)東西街，占地面積10.5公頃，總建筑面積38萬平方米。該項目已于4月5日國貿展會亮相，均價9400元/平，展會期間認購火爆，目前正呈小步攀升之勢，均價有望突破1萬元。5、建華大廈開發(fā)商為首創(chuàng)xx房地產股份有限公司，位于藍島大廈東南角，一期即將開工，近10萬平方米，近期在國貿展會正式推出。6、xxx項目xxx本年度將在xx開發(fā)兩個項目，一個位于CBD商圈，現代城對面，xx國際花園西側，總建筑面積40萬平方米，屬綜合性高檔公寓；另外一個位于燕莎商圈，欲打造成為標準的高爾夫社區(qū)，預計本年度6、7月份亮相。xxx和xxx。今年同時在國貿商圈出手，被業(yè)內稱為“南狼北虎”夾擊CBD，其品牌優(yōu)勢和價格優(yōu)勢不可低估。7、城中大廈由成功開發(fā)xx地區(qū)xx家園（我公司代理）的xx房地產股份有限公司開發(fā)，預計于下半年開工，地處華彬大廈西側，建筑面積7萬平方米。上述項目或占據良好位置或由經驗豐富的大型開發(fā)商所控制，將成為我們項目最大的競爭對手；并且，在我方產品性質已基本定性的情況下，表現在銷售上會形成一定沖擊，對整體實現11000~120xx元/平米的銷售均價及預期利潤會有一定困難。詳細調研資料見下表：附表1：部分在售項目戶型、面積市場調查統(tǒng)計單位：平方米項目名稱一居二居三居四居備注二、結論通過以上數據對比20xx年度中房指數xx市本區(qū)域內各季度的市場在售項目平均面積及平均價格可清晰顯示出：項目均價體系系數及戶型面積體系系數隨著市場競爭激烈程度的加劇，呈現明顯下降的趨勢；至于今年一季度xx市住宅均價與去年同期相比，上升5%左右，專家認為這是短暫現象，有些表現為區(qū)域特征，不足為憑。我們預見今后一兩年內xx市此區(qū)域房地產市場仍會按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價款的進一步下調不可避免；換言之，市場房屋的整體性價比會越來越好。房地產項目建議書3一、工作目標1、銷售目標計劃一年之內完成銷售總額的60~70%，達到盈虧平衡點。2、廣告目標通過全方位、立體式的促銷，整體包裝、集中轟炸，達到向目標客戶和潛在客戶推薦**花園的目的，實現預期效果。3、廣告訴求目標客戶：（1）、第一客戶：CBD商圈及附近區(qū)域的高層白領人士、周邊私營業(yè)主（2）、潛在客戶：投資者主要運用工具：（1）、東二環(huán)、東三環(huán)、朝外大街、工體、富國海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達信息；（2）、大中型活動；（3）、報紙廣告；（4）、高尚直投雜志；（5）、電臺（103.9兆赫）；二、入市總體安排一般而言，樓盤項目入市操作分為四個階段：認購期、公開期、強銷期、持續(xù)期；從項目的進展來看，現階段**花園的上市銷售工作主要為兩個最重要的時期：20xx年8月8日（暫定為“**花園父親節(jié)”）的內部認購期和20xx年9月9日（暫定為“**重陽健康節(jié)”）的公開發(fā)售日，我們的工作將圍繞著這兩個階段來準備。為此，我們將這兩個階段，劃分為5個時間段來進行準備工作：1、前期準備期：20xx.5.~20xx.72、形象導入期：20xx.7.1~20xx.7.293、預探市場期：20xx.7.30~20xx.8.74、內部認購期：20xx.8.8~20xx.9.95、正式開盤日：20xx.9.9備注：形象導入期與預探市場期可部分結合進行附表3：入市總體時間安排表：20xx年5月~9月工作內容時間安排5月6月7月8月9月廣告的宣傳設計及制作●●宣傳計劃的實施●●銷售人員的招聘、培訓、市調●●推廣方案的確定及定價●●內部登記、咨詢及認購●●策略的微調●●正式發(fā)售●三、推廣策略1、推廣分析本項目的客戶定位為高級白領和私企老板；相對而言，私營老板可以理解，但白領這個詞匯的目標太大，范圍太廣，容易產生混淆；為此，我們將這個層面繼續(xù)細分。所謂白領階層即為中等收入者即個人基本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者，而白領的高層收入者無疑就會將這個收入再提升一個檔次（個人基本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者）；通過我們對周邊市場和工作人群的了解及分析，我們認為以下人士極有可能是我們的第一客戶對象：CBD內外企工作在5年以上的，占具高層職位者公司老板小型私營業(yè)主高級技術人員高級管理人員此部分人士絕大部分擁有共同的特征：35歲以上、素質較高、生活富裕、工作壓力較大、強調身份、強調個性與品牌、崇尚自然與健康等等。為此，我們的一切推廣銷售計劃要結合項目自身的情況圍繞著他們的這些行為偏好來進行。由于本項目體量不大，銷售總額不高，這就意味著如果按正常比例的情況下提取廣告費用則不能滿足本項目實際操作需要；為此，我們應本著少花錢，多辦事的原則，充分分析客戶行為，以期花最少的錢，達到最大的邊際效用。（1）、從目標客戶的出行方面考慮；此部分客戶基本為：自己開車和出門打車，因此我們的推廣投入主要以此兩種方式進行：A、對于自己開車的客戶，我們建議在東三環(huán)，國貿橋的北側或朝外大街兩旁各豎立一塊廣告牌；目前急需進行的是廣告牌的尋找、確定；總體費用約為200~250萬元/年，計劃從20xx年8月起采用一年，費用控制在250萬元。B、對于出行的交通工具為出租車的客戶，我們建議除采用“A”方案外，還應取用北青報、晨報的DM的形式；現在此兩家報社對出租汽車免費發(fā)送報紙，因此，目標客戶在車上的時間我們可以充分運用；DM應富于變化；費用：除印刷費外，所需費用較低，每次投放的總體費用約在5萬份，5萬元之內，計劃采用6次，發(fā)行時間待定，推廣費用約30萬元。C、相對于自己開車和開出租汽車的司機來說，收聽交通廣播無疑是打發(fā)無聊時間的方法之一，而目前在北京收聽率比較高、相對傳播成本較低的是“北京交通臺”和“北京音樂臺”，此種推廣方式也應是我們傳遞信息的途徑之一；我們可選擇時段30秒套播，總體計劃進行5個月，時間分別為開盤期20xx年9月、11月及20xx年4月、5月、7月，費用預計50萬元。D、另外，從交通中的視野角度來講，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象；因此，我們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5—8輛汽車進行公交車身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有**花園廣告標識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放于豐聯附近，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇；總體費用控制在60萬元。（2）、從客戶的工作及交際習慣來考慮；針對于客戶回家較晚的實際情況，我們認為：采用21：00~22：00時間段的電視媒體，比較適宜；一方面，是由客戶的生活習慣決定，另一方面，此時間段的某些欄目的費用并不貴；建議采用某些聯帶地產的綜合類節(jié)目（例如“生活速遞”），此些節(jié)目的費用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推**花園的健康工作、健康生活，投資空間，計劃在20xx年9月推出兩周費用約6萬元。（3）、從目標受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標客戶的閱覽習慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標”等白領雜志，報刊運用則首選“北京青年報”、第二媒體選用“北京晨報”。2、推廣策略通過項目的自身特點及市場對物業(yè)的接受態(tài)度，我們認為整體上應把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶型為輔”的推廣原則；為此我們建議在各個時間段進行以下詳細計劃：（1）、形象導入期在客戶的分期選取上，此時期首先應把握區(qū)域內有一定經濟實力、對該區(qū)域有一定認同感的客戶（工作、居住在周邊的人），他們是項目投入市場前期最有可能第一時間達成購買意向的人，也是我們該時間段的主抓客戶群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣場建成的同時落實、安裝，廣告牌應由案名、LOGO及小區(qū)的鳥瞰圖等組成，傳達出在本地點有本項目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應盡早尋找。在20xx年8月份中旬分別導入軟廣告評論性文章，表達的主題為：藍島商務中心區(qū)將成為CBD商務區(qū)及朝外大街商務區(qū)的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。（2）、內部認購期此時期，我們的工作重點是在銷售人員在與客戶的交談過程中，通過側面了解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客戶心中的作用及認知程度；此也是我們市場初探，進行項目側重點調整所需獲得信息的重要來源之一。此時應將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位。（3）、銷售期每年的9~10月份是房地產消費市場的黃金季節(jié)，多年的統(tǒng)計數字表明，此時間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額，此段時機我們應緊緊抓住。參加展會的目的并不是要求銷售出去多少套房，而是項目展示自身形象的良好機會，借以進行形象推廣。我們計劃以較好形象參加20xx年9月的秋季展會、20xx年第一次春季展會及20xx年夏季房展會，但參加展會需要注意以下幾點：A、參加的展會一定要選在“國貿”，在國貿展會展位已訂滿的情況下，別處舉辦的展會寧肯不參加。B、展位數不應低于5個。C、展位一定要做特裝，體現出產品的現代時尚風格，避免俗套，吸引參展觀眾的注意力。三次展會總體費用控制在140萬元（展位費+特裝費）3、媒介廣告計劃安排當項目開始推介的時候，為了本案聲勢的營造及形象傳播的迅速推廣，我們認為在項目的內部認購期及開盤初期采用報刊廣告營造聲勢，在媒介的選取上，我們建議以選取“北京青年報”為主，“北京晨報”為輔；當項目開盤一個月后適當減少刊登頻率；針對客戶群的變化轉而選用例如“民航報”、“機票套封”、“職業(yè)經理人”、“生活速遞”、“目標”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度。4、海報、DM宣傳單的投放投放地點：CBD商圈內寫字樓及運動場館、東二環(huán)偏北處的寫字樓、公寓、雅寶路地區(qū)、朝外大街周邊寫字樓等等（應注意與晨報的DM投放不相重復）按照以上策略推廣，總體費用可控制在總體銷售額的1.5%——即1100萬元（整體銷售周期內）；四、價格策略由于本項目自身體量較小，房屋總套數較少，原則上不適合現在市場上眾多項目均采用的低開高走的銷售策略；因此在定價上，我們認為針對本案及市場情況應當把握“銷售為第一目的”的原則，制定一個合理的價格，力求短期內實現銷售，原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想，平穩(wěn)提價，但期間的變故還可根據銷售的變化靈活調整。按照項目自身的條件，理想的均價應在11000/平方米水平，但北京高檔住宅及公寓市場供過于求，現時認為應該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷，大部分賣了50%就停下，資金出現極大超出預計的缺口，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響；而8000元/平方米的定價又給客戶以高不成低不就的感覺，因此，我們應在開盤時迅速拔高認購期時的公開價；經過市場綜合比較及成本估算我們認為開盤階段9600元/平（精裝修）的均價比較合理，也容易被市場所接受；在這個價位上也堅持采用菜單式精裝修。從整體均價來考慮，項目開盤以較低的價格取得市場的認同是必要的；如果各方面均按照我們的預計進行，整體均價應為11000元/平米左右——其中第一階段計劃銷售社區(qū)B座南北向8層部分（約0.36萬平米），均價為9600元/平米；第二階段計劃銷售社區(qū)的B座東西向11、12層部分（約2.14萬平米），均價為10300元/平米；第三階段計劃銷售社區(qū)A座東西向20層部分（約1.8萬平米），均價為11000元/平米；第四階段計劃銷售社區(qū)A座南北向（約2萬平米）21層部分，均價為120xx元/平米。建議產品的整體計價單位無論內、外銷均采用美金來計價。根據本項目的自身情況，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價12~13%，樓層差價上采用傳統(tǒng)意義上嚴格的差價，樓層差價暫定為80元/平米左右。房地產項目建議書4第一章項目概述一、項目背景宗地系重慶市酉陽民族師范學校，該校創(chuàng)建于清光緒三十年（1904年），歷經了滿清、民國、共和國三個時代。隨著現代城市規(guī)劃、建設，酉陽政府對學校進行升級整合，將原酉陽民族師范學校地塊用于房地產開發(fā)。該地塊位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號），占地50余畝。二．項目歷史條件1、宗地簡介宗地位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號），宗地面積為49畝。用于商品房項目開發(fā)。2、項目概況宗地由重慶爵尊房地產開發(fā)有限公司于2012年4月與酉陽國土資源和房屋管理局簽定建設用地保用權出讓合同。計劃2013年1月開工，2015年10月竣工。三、項目建設單位1、項目公司名稱：重慶爵尊房地產開發(fā)有限公司。2、公司經營范圍：在規(guī)劃范圍內從事“該項目”的開發(fā)與建設、商品房銷售、物業(yè)管理等。3、項目建設規(guī)模和建設內容：“該項目”開發(fā)建設總建筑面積約14.7萬平方米。建設內容為新建建筑物、構筑物及其附屬設施?！霸擁椖俊庇芍貞c爵尊房地產開發(fā)有限公司投入全部建設資金。四、可行性研究報告編制1、編制單位：由重慶爵尊房地產開發(fā)有限公司編制酉陽Z41-1/02項目可行性研究報告。2、編制依據：2.1、渝價[2002]3號文件2.2、渝價（2001）402號文件2.3、《重慶市房地產業(yè)稅費政策匯編》2.4、渝府發(fā)（2003）92號文件2.5、渝（2000）830號文2.6城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范GB50180-93第二章項目名稱和選址一、項目名稱：酉師校項目（暫定名）。二、地理位置：“該項目”位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號三、項目占地面積：占地面積約3.2萬平方米）。四、項目用地現狀：項目用地范圍內為凈地。第三章項目規(guī)劃建設方案一、項目建設內容：“該項目”建設內容為新建建筑物、構筑物及其附屬設施。二、項目初步規(guī)劃設計方案1、規(guī)劃建設用地面積：3.2萬平方米。2、總建筑面積：14.7萬平方米。3、居住建筑面積：13.23萬平方米。4、建筑高度：高度控制在100米以內。5、建筑密度不高于40%。6、居住總人口：約4370人。7、居住總戶數：約1360戶8、綠化率：不低于25%。三、項目規(guī)劃設計特色。1、規(guī)劃設計：在規(guī)劃設計上擬聘請著名設計公司通過招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設計工作?！霸擁椖俊绷η笪债斀駠鴥认冗M的建筑藝術，體現城市風貌和時代特色。規(guī)劃設計方案既能滿足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合酉陽總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調。2、設施、設備、材料：“該項目”建設將充分引入國內先進的信息網絡技術、引進先進的設備、設施。3、綠化：“該項目”力求最大限制度建設生態(tài)園林和生態(tài)景觀設施，為業(yè)主提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。第四章項目建設條件一、地理條件：“該項目”座落在縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號）占地面積約3.2萬平方米。地理位置條件非常優(yōu)越。二、市政條件“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經建成一批商品房項目，隨著城區(qū)建設步伐，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。第五章物料消耗與供應一、建筑材料“該項目”建筑內容為新建高層建筑及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥等，根據設計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為：鋼材：7350噸(按50kg/M2計算)水泥：27900噸（按190kg/M2計算）二、主要設備“該項目”的建設內容為高層住宅及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統(tǒng)、應急發(fā)電設備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。三、水、電、氣、熱供應根據初步計算，“該項目”水、電、氣等用量為：1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000千瓦。2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。第六章環(huán)境保護按照國家環(huán)境保護局“建設項目環(huán)境保護管理辦法”，建設項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施。“該項目”的建設內容為高層住宅和商業(yè)，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環(huán)境保護措施，嚴格遵守國家和重慶市的環(huán)境保護法規(guī)。環(huán)境保護措施如下：1、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規(guī)定的排放標準，污水排放將嚴格執(zhí)行國家和重慶市的有關規(guī)定和標準。2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統(tǒng)、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設備。4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和重慶市規(guī)定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。第七章項目建設周期與日程安排一、建設方式“該項目”建設按照重慶市有關建設工程招標、投標的有關規(guī)定，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有經驗的建設、監(jiān)理單位進行監(jiān)理，確保施工質量為優(yōu)良。二、建設進度安排“該項目”總建筑面積約為14.7萬平方米，預計建設周期為35個月，即從2013年1月到2015年10月為建設期，項目建設實施進度為：1、2013年1月之前完成前期準備工作。主要包括：協(xié)議簽訂、規(guī)劃設計、施工圖設計七通一平、工程招投標等。2、2013年1月到2015年10月為施工工期，竣工驗收。第八章經營管理方式一、經營設想1、“該項目”擬采用目前行業(yè)流行的建設工程管理模式，按照國家通用建設施工條款。2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進管理模式和管理經驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經營管理。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業(yè)。第九章投資估算一、成本構成宗地占地約49畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構成：1、土地費用投入土地成本13527.0677萬元2、土地出讓金：4147.6723萬元3、其它投入二、項目設計方案A：以4.5容積率，均按27--30層高層設計，商業(yè)面積按總建筑面積的5%計算，共8棟.總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2其中:1、住宅面積：14.7*（1-5%）=13.97萬m22、商業(yè)面積：14.7*5%=0.73萬m2住宅銷售：按4900元/m2計，4900元/m2×13.97萬m2=68453萬元商業(yè)：按15000元/m2計，15000元/m2×0.73萬m2=10950萬元方案B：以4.5容積率，按30層高層與18層小高層設計，高層與小高層各占住宅總面積的50%，商業(yè)面積按總建筑面積的8%計算，高層4棟，小高層6棟?？偨ㄖ娣e：3.27×4.5=14.7萬m2其中:1、住宅面積：14.7*（1-8%）=13.52萬m2（高層住宅建筑面積7.2萬m2，小高層住宅建筑面積6.3萬m2）2、商業(yè)面積：14.7*8%=1.2萬m2住宅銷售：按均價5100元/m2計，5100元/m2×13.52萬m2=68952萬元商業(yè)：按均價15000元/m2計，15000元/m2×1.2萬m2=18000萬元方案C：以4.5容積率，均按18層小高層設計，商業(yè)面積按總建筑面積的10%計算。共12棟。總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2其中:1、住宅面積：14.7*（1-10%）=13.23萬m22、商業(yè)面積：14.7*10%=1.47萬m2住宅銷售：按5300元/m2計，5300元/m2×13.23萬m2=70119萬元商業(yè)按15000元/m2計，15000元/m2×14.7萬m2=22050萬元三、成本測算：(一)、以方案A設計，費用計算以建安費比率計，故分類為：1、固定成本1.1、土地費用13527.0677萬元1.2、土地出讓金4147.6723萬元1.3、建安費用23520萬元高層造價按1600元/m21.4、建設單位管理費376萬元1.5、勘測費、設計費470萬元1.6、施工圖審查費14.7萬元1.7、執(zhí)照費42.3萬元1.8、施工圖預算編制費47萬元1.9、工程招投標代理費94萬元1.10、監(jiān)理費188.3萬元1.11、質量監(jiān)督費58.8萬元1.12、稅金802萬元1.13、城市建設配套費2793萬元1.14、防雷施工監(jiān)審費7萬元1.15、工程定額測定費32.9萬元1.16、不可預見費3682.5萬元固定成本合計49803.24萬元2、經營成本2.1、銷售費用、管理費用、財務費用：銷售額×2%+固定成本8%合計5572.32萬元3、毛利3.1、銷售額-固定成本-經營成本=79403萬元-49803.24萬元-5572.32萬元=24027.44萬元（二）、以方案B設計，費用計算以建安費比率計，故分類為：1、固定成本1.1、土地費用13527.0677萬元1.2、土地出讓金4147.6723萬元1.3、建安費用24390萬元高層造價按1600元/m2、小高層按1700元/m2、商業(yè)按1800元/m2。1.4、建設單位管理費390.2萬元1.5、勘測費、設計費487.8萬元1.6、施工圖審查費14.7萬元1.7、執(zhí)照費52萬元1.8、施工圖預算編制費48.8萬元1.9、工程招投標代理費97.6萬元1.10、監(jiān)理費349.4萬元1.11、質量監(jiān)督費61萬元1.12、稅金831萬元1.13、城市建設配套費2793萬元1.14、防雷施工監(jiān)審費8.7萬元1.15、工程定額測定費40.8萬元固定成本合計47239.74萬元2、經營成本2.1、銷售費用管理費用財務費用：銷售額2%固定成本8%合計：5518.22萬元3、毛利3.1、銷售額-固定成本-經營成本=86952萬元-47239.74萬元-5518.22萬元=34194.04萬元（三）、以方案C計，費用計算以建安費比率計，故分類為：1、固定成本1.1、土地費用13527.0677萬元1.2、土地出讓金4147.6723萬元1.3、建安費用24990萬元按建安平米造價1700元/m21.4、建設單位管理費399.8萬元1.5、勘測費、設計費499.8萬元1.6、施工圖審查費14.7萬元1.7、執(zhí)照費53.6萬元1.8、施工圖預算編制費50萬元1.9、工程招投標代理費100萬元1.10、監(jiān)理費357.1萬元1.11、質量監(jiān)督費62.4萬元1.12、稅金852.2萬元1.13、城市建設配套費2793萬元1.14、防雷施工監(jiān)審費8.9萬元1.15、工程定額測定費41.6萬元固定成本合計47897.84萬元2、經營成本2.1、銷售費用、管理費用、財務費用：銷售額×2%+固定成本8%合計：5675.21萬元3、毛利3.1、銷售額-固定成本-經營成本=92169萬元-47897.84萬元-5675.21萬元=38613.95億元第十章項目經營策劃一、調查區(qū)域住宅項目綜合評述本區(qū)域內在售商業(yè)住宅項目主要分布在穿城而過的主干道附近，分布不均勻。隨著城市建設規(guī)劃實施，酉師校項目（暫定名）將具有巨大的經濟價值。從現有住宅項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。二、市場需求分析1、城市化需求據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，中國城市化率達40.6%，進入城市化快速發(fā)展期。根據世界發(fā)達國家發(fā)展進程分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%。2、城市居民居住需求中國城市化率的增長，農村人口大量進入城市，城市居民居住需求是中國住宅市場的發(fā)展動力。一個國家的城市化率達到70%以上，進入發(fā)達國家的水平，一個國家的城市化率達到70%以上，進入發(fā)達國家的水平，城市與農村的結構基本平衡。我們從上述分析中得出，中國房地產市場蘊藏著巨大的需求空間。3、投資需求房地產不但具有使用價值，而且具有投資價值。房地產的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報，受到投資者的歡迎，投資需求是房地產市場一個重要的組成部分。三、項目市場走向目前影響地產開發(fā)項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“酉師校項目（暫定名）”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項目應具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。1、周邊環(huán)境本項目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號。2、建筑設計本項目力求為業(yè)主營造良好的居住環(huán)境，根據不同的.戶型，設計各種風格的綠化景觀。建筑設計由知名設計院完成，目標是建設成為酉陽標榜建筑。3、環(huán)境設計將請專業(yè)公司設計綠化園藝廣場，采用抗污染、適應當地氣候、花期和的植物立體綠化。4、戶型設計多種戶型適宜不同需要，小到80平米，大到120余平米。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。5、室內設施及功能5．1、充分引入智能化概念。綜合布局入戶，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報警。四、項目優(yōu)勢分析1、絕佳地理位置本項目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號，地處酉陽城市中心。2、便利的交通地處縣城黃金地段。五、該項目經營策劃1、本項目的賣點賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的項目特點對該項目予以包裝。1．1、地處酉陽中心；1．2、多種戶型適宜不同需要，小到50平米左右經濟小戶型，大到130余平米大戶型。賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受?？梢钥隙ǖ厥菍嵸|內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。2、競爭對策對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節(jié)上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。3、增加項目的附加值如果要以高品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下兩大方面考慮：3．1、豐富專業(yè)化設計，聘請知名公司參與項目的各項設計，包括：3．1．1、樣板間的裝修由知名的室內設計師進行設計。3．1．2、社區(qū)室外環(huán)境由知名設計公司設計。3．1．3、建筑立面由知名建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該事務所名稱。3．2、采用高檔次社區(qū)服務，規(guī)劃好各項功能及各種配套設施。3．2．1、高質量的物業(yè)產品，使客戶產生滿意和知足的心理。3．2．2、與客戶心理上的價值尺度相吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。3．2．3、建設最現代化的高品質商業(yè)住宅。總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。第十一章效益評價一、經濟效益評價1、評價方法說明：1．1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本地區(qū)的主要在建項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。1．2、“該項目”建設內容主要為高層住宅及商業(yè)，建成后住宅全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經營管理，配套設施自營。1．3、效益評估貨幣本位幣為人民幣。2、“該項目”銷售收入預算：“該項目”可銷售面積12萬平方米，按4000元/平方米，銷售收入總額為4.8億元。二、社會效益評價“該項目”的開發(fā)建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：“該項目”的建設為酉陽提供了一定數量商品房市場需求與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，促進酉陽經濟建設和城市發(fā)展，起了一定的推動作用。第十二章結論一、重慶爵尊房地產開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設的酉師校項目（暫定名），既加快了酉陽城市建設的發(fā)展，又滿足了酉陽日益增長的物質文化生活需要。二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。房地產項目建議書5“北京交通臺”和“北京音樂臺”，此種推廣方式也應是我們傳遞信息的途徑之一；我們可選擇時段30秒套播，總體計劃進行5個月，時間分別為開盤期20xx年9月、11月及20xx年4月、5月、7月，費用預計50萬元。（1）從交通中的視野角度來講，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象；因此，我們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5—8輛汽車進行公交車身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有**花園廣告標識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放于豐聯附近，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇；總體費用控制在60萬元。（2）、從客戶的工作及交際習慣來考慮；針對于客戶回家較晚的實際情況，我們認為：采用21：00~22：00時間段的電視媒體，比較適宜；一方面，是由客戶的生活習慣決定，另一方面，此時間段的某些欄目的費用并不貴；建議采用某些聯帶地產的綜合類節(jié)目（例如“生活速遞”），此些節(jié)目的費用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推**花園的健康工作、健康生活，投資空間，計劃在20xx年9月推出兩周費用約6萬元。（3）、從目標受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標客戶的閱覽習慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標”等白領雜志，報刊運用則首選“北京青年報”、第二媒體選用“北京晨報”。2、推廣策略通過項目的自身特點及市場對物業(yè)的接受態(tài)度，我們認為整體上應把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶型為輔”的推廣原則；為此我們建議在各個時間段進行以下詳細計劃：（1）、形象導入期在客戶的分期選取上，此時期首先應把握區(qū)域內有一定經濟實力、對該區(qū)域有一定認同感的客戶（工作、居住在周邊的人），他們是項目投入市場前期最有可能第一時間達成購買意向的人，也是我們該時間段的主抓客戶群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣場建成的同時落實、安裝，廣告牌應由案名、LOGO及小區(qū)的鳥瞰圖等組成，傳達出在本地點有本項目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應盡早尋找。在20xx年8月份中旬分別導入軟廣告評論性文章，表達的主題為：藍島商務中心區(qū)將成為CBD商務區(qū)及朝外大街商務區(qū)的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。（2）、內部認購期此時期，我們的工作重點是在銷售人員在與客戶的交談過程中，通過側面了解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客戶心中的作用及認知程度；此也是我們市場初探，進行項目側重點調整所需獲得信息的重要來源之一。此時應將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位。（3）、銷售期每年的9~10月份是房地產消費市場的黃金季節(jié)，多年的統(tǒng)計數字表明，此時間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額，此段時機我們應緊緊抓住。參加展會的目的并不是要求銷售出去多少套房，而是項目展示自身形象的良好機會，借以進行形象推廣。我們計劃以較好形象參加20xx年9月的秋季展會、20xx年第一次春季展會及20xx年夏季房展會，但參加展會需要注意以下幾點：A、參加的展會一定要選在“國貿”，在國貿展會展位已訂滿的情況下，別處舉辦的展會寧肯不參加。B、展位數不應低于5個。C、展位一定要做特裝，體現出產品的現代時尚風格，避免俗套，吸引參展觀眾的注意力。三次展會總體費用控制在140萬元（展位費+特裝費）3、媒介廣告計劃安排當項目開始推介的時候，為了本案聲勢的營造及形象傳播的迅速推廣，我們認為在項目的內部認購期及開盤初期采用報刊廣告營造聲勢，在媒介的選取上，我們建議以選取“北京青年報”為主，“北京晨報”為輔；當項目開盤一個月后適當減少刊登頻率；針對客戶群的變化轉而選用例如“民航報”、“機票套封”、“職業(yè)經理人”、“生活速遞”、“目標”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度。4、海報、DM宣傳單的投放投放地點：CBD商圈內寫字樓及運動場館、東二環(huán)偏北處的寫字樓、公寓、雅寶路地區(qū)、朝外大街周邊寫字樓等等（應注意與晨報的DM投放不相重復）按照以上策略推廣，總體費用可控制在總體銷售額的1.5%——即1100萬元（整體銷售周期內）；四、價格策略由于本項目自身體量較小，房屋總套數較少，原則上不適合現在市場上眾多項目均采用的低開高走的銷售策略；因此在定價上，我們認為針對本案及市場情況應當把握“銷售為第一目的”的原則，制定一個合理的價格，力求短期內實現銷售，原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想，平穩(wěn)提價，但期間的變故還可根據銷售的變化靈活調整。按照項目自身的條件，理想的均價應在11000/平方米水平，但北京高檔住宅及公寓市場供過于求，現時認為應該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷，大部分賣了50%就停下，資金出現極大超出預計的缺口，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響；而8000元/平方米的定價又給客戶以高不成低不就的感覺，因此，我們應在開盤時迅速拔高認購期時的公開價；經過市場綜合比較及成本估算我們認為開盤階段9600元/平（精裝修）的均價比較合理，也容易被市場所接受；在這個價位上也堅持采用菜單式精裝修。從整體均價來考慮，項目開盤以較低的價格取得市場的認同是必要的；如果各方面均按照我們的預計進行，整體均價應為11000元/平米左右——其中第一階段計劃銷售社區(qū)B座南北向8層部分（約0.36萬平米），均價為9600元/平米；第二階段計劃銷售社區(qū)的B座東西向11、12層部分（約2.14萬平米），均價為10300元/平米；第三階段計劃銷售社區(qū)A座東西向20層部分（約1.8萬平米），均價為11000元/平米；第四階段計劃銷售社區(qū)A座南北向（約2萬平米）21層部分，均價為12000元/平米。建議產品的整體計價單位無論內、外銷均采用美金來計價。根據本項目的自身情況，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價12~13%，樓層差價上采用傳統(tǒng)意義上嚴格的差價，樓層差價暫定為80元/平米左右。一、營銷組織為確保**花園項目的入市成功和銷售目標，本公司將以獨家代理及全程跟蹤的方式為本項目服務，針對本案成立專案小組，幫助發(fā)展商組織營銷工作，包括：市場分析、產品調整、產品包裝、營銷推廣及銷售組織等工作。近期，本專案小組將圍繞著20xx年8月上旬展開的產品包裝、營銷推廣、銷售組織中的內部認購登記和9月中旬的正式發(fā)售（具體時間根據銷售證取得進行調整）兩個時期開展各項工作。此時期我方的工作重點為：配合發(fā)展商協(xié)調廣告公司、模型公司和裝飾公司的各項工作進度，配合策劃部、銷售部提出策劃方案的具體實施，協(xié)助設計院進行產品的最終優(yōu)化調整，為各項工作的有效進展創(chuàng)造條件。我方的營銷組織框架和工作流程如下：1、營銷組織架構2、工作流程為保證本案的成功營銷，各相關單位應遵循“一切為了銷售”的原則，分工不分家地展開工作，有關流程如下：二、市場營銷中可能遇到的不利局面的調整措施在入市銷售過程中會發(fā)生許多變化，為確保各時期銷售的成功，我們有必要組織和動員各方力量，提前做好應變準備。現階段，除加強營銷組織力量外，還應增設1~2名有一定市場經驗和營銷經驗的骨干力量，集中統(tǒng)一管理，分工責任，對以下方面有所準備：1、競爭對手較有壓力的入市策略由于本項目的潛在競爭對手較多，他們的開盤會對我們的銷售形成較大沖擊，致使客戶分流；那么，整體實現11000元/平米的銷售均價及絕對利潤就會變得較為困難，為此我方建議如下：（1）、在參考開發(fā)商的價格底限要求基礎上，建議采取以9500~9600元/平米（精裝修）的均價入市，確保優(yōu)質又優(yōu)價，與其它競爭對手處于同一起跑線上，價格制定靈活又有彈性。（2）、確保于20xx年8月上旬可以開始進行入市推廣的工作計劃，以先期搶占市場份額。（3）、確保于20xx年5月下旬可以開工，以早期樹立項目形象，展示開發(fā)商實力，增強客戶信心。（4）、隨時關注CBD內其他新盤的一切變化，提前預測其可能采用的方式、方法，做好針對性的準備；如果其采用低價入市的方法來配合銷控，建議本案采用隨行就市的態(tài)度——以某個階段所推出某些房型折扣點和優(yōu)惠方式不同的方法進行銷控，采用增加折扣，價格明升暗降的方法來變相吸引客戶；但不到萬不得以決不可降價，降價會打擊客戶購房可保值、升值的信心，使其觀望度增加，并且會對先期已完成的銷售帶來許多不必要的麻煩。2、根據工期進程進行的策略調整以上的計劃是在樣板間、賣場包裝、工地整妝等一切跟進、配合順利的條件下進行的，假若其中某個環(huán)節(jié)出現問題，如工期拖延等的情況下，我們認為倉促進入認購期也是有必要的；前期進入市場、探測市場將有利于開盤前銷售策略，還可在旺銷期眾多項目一起開盤來臨之前吸引市場目光；因此我們認為應按照計劃于20xx年9月上旬（或中上旬，初定）開盤認購，8月30日打出第一期廣告。3、對可能形成“有價無市”的調整就目前而言，價格仍是客戶所最關注的因素，也是一個項目能否達到銷售目的的決定性因素之一。就本項目所定開盤9500~9600元/平米的平均價格而言，仍存在著一定的市場空間，但我們的定價能否達到預期目的，能否完成預期的銷售，還有待市場的檢驗。從價格來說我們能否完成，面臨著兩種壓力：第一，在廣告力度、廣告投放有保證的前提下，市場認為價格偏高，無法達到預期的目的，我們應在維持廣告投放的前提下，加大優(yōu)惠折扣點，公平的講較低價位的銷售實現更現實，高價位的銷售則會較為痛苦；第二，認購期內，市場競爭情況發(fā)生變化，本區(qū)域內出現較低價位、較大規(guī)模社區(qū)投放進入市場，建議在其公開發(fā)售進入市場時我們銷售價格也相應調低，并加大廣告投放力度。4、廣告沒有達到預期銷售目的的調整廣告能夠有效的傳遞信息，是有效促銷手段，也是本階段達到既定銷售目標的重要手段之一。廣告的投入必須與銷售掛鉤?，F階段廣告的效果有三個，一是能否很好地傳達本產品的主題概念，包括：主要創(chuàng)意、設計主題、方案、表現手法、發(fā)布版面等；二是能否將客戶對本產品主題概念的關注，有效地轉變?yōu)殛P注“**花園”；三、實現產品主題賣點有效傳達的保證措施1、與較有創(chuàng)意和發(fā)布能力較強的經開發(fā)商認可的廣告公司保持聯系，進行概念方面的有效溝通。2、與有組織能力的曾舉辦過各種營銷活動的專業(yè)公司進行有效溝通（也可以與廣告公司合二為一）。3、由于本樓盤規(guī)模較小，廣告?zhèn)鬟f的長期作用將以成本較低的路牌廣告和導向路牌廣告，針對客戶習慣的報紙DM插頁和千人成本較低的廣播電臺—北京交通臺為主，在推廣的各階段附以高檔直投雜志。4、在報刊廣告的投放上，應適當集中廣告投放資金，廣告媒體不宜太多、時間不宜過長。5、圍繞“健康·運動”為主題推廣活動應貫穿于銷售過程始末。6、項目專案組應在每期廣告推出后，及時在銷售現場進行銷售的數據統(tǒng)計、整理分析，以了解客戶的需要和客戶關注的內容，了解各種促銷手段的成效性，便于銷售調整，必要時進行項目拾遺或產品的重新包裝。7、銷售進程的調整按照計劃，我方打算在北京的秋季旺銷期來臨之前，即20xx年9月上中旬開盤銷售，8~9月間進行約28天的推廣周期，我們預計開盤后2個~3個月內因為季節(jié)和新樓盤的上市、項目的主體即將封頂等諸多因素的作用會形成一個旺銷期（即20xx年9月中旬至12月），然后關注的新鮮點會逐漸減弱，銷售會漸入平淡；進入20xx年3月中旬，由于季節(jié)的原因和項目的現房在即，經過市場炒作本項目將進入第二個旺銷期，在兩個旺銷期內，我們計劃完成銷售總額的50~60%。當然，這還需要根據市場競爭的改變隨時調整。為加強淡銷階段的銷售進程，完成銷售目標，我們建議：適當加大發(fā)展商主管銷售經理的折扣點（如加大1~2%），用靈活的、彈性的價格掌握主動，吸引客戶成交；制定階段內定房的優(yōu)惠措施適當加大報刊廣告的投放力度；為保證均衡出貨，調節(jié)供求，制造搶購氣氛，提高銷售速度，把握銷售控制，執(zhí)行分批限量銷售是非常關鍵的；在本案的銷售過程中我們會自始至終執(zhí)行本套推廣組合策略，整合資源完成銷售目標。四、銷售現場管理1、銷售現場實行銷售經理負責制2、售樓處位置選擇建議在南側加油站位置搭建臨時售樓處，售樓處裝修要與產品定位風格相一致，色彩要有沖擊力，最好能有1~2套樣板間，樣板間裝修要體現高檔、尊貴、現代、細膩的風格；總之，售樓處一定要有品位，它是產品品位、開發(fā)商品位的縮影，正如古語所云：“窺一斑而是全豹”。3、工地包裝要與產品定位相吻合4、各種銷售工具要實行統(tǒng)一設計與制作，確保按時、保質、保量完成附：建議合作方式一、獨家代理，代理費以2.3%為基本標準。二、代理期限可根據開發(fā)銷售進程確定。三、具體事項將在合同中詳細約定。房地產項目建議書6第一章項目概述一、項目背景二．項目歷史條件1、宗地簡介宗地位于龍蟠路北側、怡亭路與紫薇路之間，東至鳳陽路，南至龍蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司?，F土地使用者為滁州市南譙區(qū)管委會，用地面積為26877㎡，土地登記用途為商業(yè)用地。2、項目概況宗地位于龍蟠路北側、怡亭路與紫薇路之間，新測繪地號：030110040038000，測繪面積：26877㎡，土地用途為：商業(yè)，使用權類型為：出讓。土地用途設定為商業(yè)用地，土地開發(fā)程度設定為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通訊、供水、排水）及宗地紅線內場地平整，宗地為劃撥用地，設定商業(yè)最高年限40年，商業(yè)用地為滁州市三級地。3、合作方式三、項目建設單位1、項目公司名稱：滁州市交通商城置業(yè)有限公司2、公司經營范圍：房地產開發(fā)、銷售、物業(yè)管理3、項目建設規(guī)模和建設內容：“該項目”開發(fā)建設總建筑面積約26877㎡。建設用途為商業(yè)用途。4、可行性研究報告編制第二章項目名稱和選址一、項目名稱：二、地理位置：“該項目”位于龍蟠路北側、怡亭路與紫薇路之間三、項目占地面積：占地面積約26877㎡。四、項目用地現狀：項目用地范圍內為荒地。第三章項目規(guī)劃建設方案一、項目建設內容：“該項目”建設內容為二、項目初步規(guī)劃設計方案1、規(guī)劃建設用地面積：2、總建筑面積：26877㎡。3、配套公建建筑面積：4、非配套公建建筑面積：5、建筑高度：6、建筑層數：7、綠化率：60％。三、項目規(guī)劃設計特色1、規(guī)劃設計：2、設施、設備、材料：3、綠化：一、地理條件：“該項目”位于龍蟠路北側、怡亭路與紫薇路之間，東至鳳陽路，南至龍蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司，占地面積約26877㎡。地理位置條件非常優(yōu)越。二、市政條件“該項目”目前大市政條件不足，隨著滁州市加快建設，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。第四章項目建設條件第五章物料消耗與供應一、建筑材料“該項目”建筑用途為商業(yè)用地，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為：鋼材：8000噸水泥：20000噸木材：300立方米二、主要設備“該項目”在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統(tǒng)、應急發(fā)電設備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。三、水、電、氣、熱供應房地產項目建議書7一、區(qū)域市場近兩年，隨著亞洲金融風暴影響的逐漸減弱、國家產業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉變及各種利好消息的出臺等諸多因素的作用，使得北京房地產市場呈現出建國以來最為活躍的一面。來自市房地局的消息稱，僅20xx年批租出讓的地塊就達700多塊，平均每天2塊以上，創(chuàng)歷史新高。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計，20xx年北京僅新開樓盤就達200余個，平均每40小時即出現一個新樓盤，大大超過了99年125個新盤上市的數量，再一次沖破歷史記錄。進入20xx年后，第一季度新開盤的項目就達90個，平均每天一個新樓盤出現，市場呈現出一派繁榮景象，同時又孕育著激烈競爭的端倪。**花園位于朝陽區(qū)工體東路，朝外大街與工體北路之間，隸屬于CBD商圈、朝外大街商務區(qū)、東二環(huán)商務區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶。由于二環(huán)周邊的土地資源越來越少，故目前其項目周邊在售競爭項目并不很多，但是，諸如“陽光都市”、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競爭項目體量相對較大、銷售周期較長、售價較高，還是會對本項目的的銷售形成階段性影響。并且，結合該區(qū)域目標客戶特點等因素，我們認為在考慮產品競爭對手的區(qū)域時應擴展到整體CBD核心區(qū)及輻射區(qū)，該區(qū)域內今后一兩年仍是全北京的開發(fā)熱點地區(qū)，待開樓盤較多，體量較大，其中主要項目有：1、北京世界科貿中心：開發(fā)商為香江國際集團，曾在北京成功開發(fā)北京國際友誼花園和北京科技會展中心，該項目位于京廣中心以南，嘉里中心以北，原3501廠址，總建筑面積70萬平方米，是集辦公、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿社區(qū)。2、金地國際花園：開發(fā)商為深圳金牌上市公司金地集團，該項目東至北京施工機械廠，西至北京儀表廠，北至陽光100國際公寓，南至建國門外大街，總占地面積7萬平米，預計建設規(guī)模為40萬平方米。3、建外SOHO：開發(fā)商為北京紅石企業(yè)——中鴻天房地產開發(fā)公司，位于建外大街第一機床廠，占地18公頃，總建筑面積55萬平方米。由日本建筑師山本理顯設計，計劃于20xx年6月開始內部認購，樣板間將在20xx年5月底完工，項目未推出，已是喊殺一片。4、新城國際（理想世界）開發(fā)商為北京萬通實業(yè)有限公司，設計方案通過國際招標，在10多個方案中優(yōu)選出由香港王董設計事務所設計的弧形板式高層圍合建筑，立面新穎。它位于原北京開關廠廠址，京廣中心以南，漢威大廈以北，占地面積12公頃，總建筑面積53萬平方米。新城國際由CBD國際中心和CBD國際公寓兩部分組成。CBD國際中心緊鄰朝陽路，位于整個項目的北部，占地1.33公頃，總建筑面積12萬平方米，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成。CBD國際公寓位于整個項目的北部，東臨東大橋東路，西接關東店南街，北依中央商務區(qū)3號路，南到小區(qū)中心商務區(qū)東西街，占地面積10.5公頃，總建筑面積38萬平方米。該項目已于4月5日國貿展會亮相，均價9400元/平，展會期間認購火爆，目前正呈小步攀升之勢，均價有望突破1萬元。5、建華大廈開發(fā)商為首創(chuàng)陽光房地產股份有限公司，位于藍島大廈東南角，一期即將開工，近10萬平方米，近期在國貿展會正式推出。6、大連萬達項目大連萬達本年度將在北京開發(fā)兩個項目，一個位于CBD商圈，現代城對面，金地國際花園西側，總建筑面積40萬平方米，屬綜合性高檔公寓；另外一個位于燕莎商圈，欲打造成為標準的高爾夫社區(qū)，預計本年度6、7月份亮相。大連萬達和深圳金地今年同時在國貿商圈出手，被業(yè)內稱為“南狼北虎”夾擊CBD，其品牌優(yōu)勢和價格優(yōu)勢不可低估。7、城中大廈由成功開發(fā)中關村地區(qū)怡美家園（我公司代理）的宏大興業(yè)房地產股份有限公司開發(fā)，預計于下半年開工，地處華彬大廈西側，建筑面積7萬平方米。上述項目或占據良好位置或由經驗豐富的大型開發(fā)商所控制，將成為我們項目最大的競爭對手；并且，在我方產品性質已基本定性的情況下，表現在銷售上會形成一定沖擊，對整體實現11000~120xx元/平米的銷售均價及預期利潤會有一定困難。詳細調研資料見下表：附表1：部分在售項目戶型、面積市場調查統(tǒng)計單位：平方米項目名稱一居二居三居四居備注二、結論通過以上數據對比20xx年度中房指數北京市本區(qū)域內各季度的市場在售項目平均面積及平均價格可清晰顯示出：項目均價體系系數及戶型面積體系系數隨著市場競爭激烈程度的加劇，呈現明顯下降的趨勢；至于今年一季度北京市住宅均價與去年同期相比，上升5%左右，專家認為這是短暫現象，有些表現為區(qū)域特征，不足為憑。我們預見今后一兩年內北京市此區(qū)域房地產市場仍會按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價款的進一步下調不可避免；換言之，市場房屋的整體性價比會越來越好。房地產項目建議書8第一章項目基本情況一、項目名稱（以下簡稱“本項目”）二、項目類型本項目是以住宅為主、包括商鋪及附屬配套設施的房地產開發(fā)項目，項目建成后將極大響應欽州市皇馬工業(yè)園區(qū)建設的需要，解決欽北及欽州廣大住戶的住房需求。三、建設地點建設單位基本情況單位名稱：欽州市宏胤房地產開發(fā)有限公司注冊地址：欽州市注冊資金：20xx萬法定代表人：雷超林職務：總經理四、公司背景是20xx年10月13日在欽州市注冊成立一家以房地產開發(fā)經營經為主房地產開發(fā)公司。公司類型為有限責任公司（私營法人獨資）。欽州市宏胤房地產開發(fā)有限公司是隸屬于廣西宏胤投資有限公司（廣西宏胤投資集團）的全資子公司。公司前身為投資有限公司，成立于20xx年，注冊資本壹仟萬元。20xx年增資注冊資本陸仟萬元，成立公司，股東構成為。公司以房地產開發(fā)和經營為核心主業(yè)，目前擁有三家全資子公司——廣西康華體育投資有限公司、廣西欽州海倫房地產開發(fā)有限公司、欽州市宏胤房地產開發(fā)有限公司；及一家參股公司——廣西晨興投資發(fā)展有限公司。公司擁有員工50多名，其中獲初、中、高級職稱30余人，擁有監(jiān)理工程師、一級建筑師、項目經理資質、房地產估價師、房產經紀人、土地估價師、土地登記代理人等資格證書人員達10余人。公司開發(fā)項目范圍以南寧為中心，輻射至欽州、北海、柳州等城市。公司具備自身獨特的經營管理模式，所經營的項目都是嚴格遵循市場規(guī)律。經過多年發(fā)展，不僅擁有較雄厚的經濟實力，具備良好的政府和社會關系，同時與多家企業(yè)形成了良好的合作伙伴關系。公司經營范圍：房地產投資；房地產開發(fā)經營叁級；房地產商品交易居間、代理；房地產商品房信息咨詢；建筑材料、裝飾材料、家用電器等。六、開發(fā)業(yè)績1.翠竹苑翠竹苑位于南寧市明秀路東，占地5660平方米，建筑面積約為2萬平方米，是老城區(qū)的精致住宅。項目實踐于20xx年6月，于20xx年3月全部交付使用。2.翠嶺居翠嶺居位于南寧市江南區(qū)石柱嶺一路，占地2.2萬平方米，建筑面積8萬多平方米，是生活配套齊全的住宅項目。項目始建于20xx年1月，于20xx年8月全部交付使用。3.嘉華綠洲嘉華綠洲位于南寧市科園大道52-1號，用地面積約一萬平方米，總建筑面積為8萬平方米。項目始建于20xx年7月，一期已于20xx年9月交付，二期已于20xx年6月全部交付。4.萊茵湖畔萊茵湖畔位于南寧市民族大道170號，用地面積17萬平方米，總建筑面積約為50萬平方米。項目始建于20xx年3月，計劃于20xx年全部交付。該項目是公司與廣西人和投資有限公司合作開發(fā)的項目。5.海倫堡花苑海倫堡花苑位于欽州市北部灣大道北大道25號，小區(qū)總占地面積29538.7㎡，總建筑面積85648.11㎡，由5棟高層組成，分別是3棟18+1層和2棟33層精品住宅組成。房地產項目建議書9xxx市作為xx新興的旅游城市，隨著旅游經濟的快速崛起，帶動了相關產業(yè)的發(fā)展，xx的城市建設也步入了發(fā)展的快車道，為xx的房地產市場提供了廣闊的發(fā)展空間。xxx煤業(yè)作為從xx走出去的企業(yè)，為了回報家鄉(xiāng)的關心與厚愛，積極投身到xxx市的城市建設中，就xx煤業(yè)取得開發(fā)權的土地，我們提出如下開發(fā)建議：一、屬性描述（一）地段屬性：1、本宗土地為原xxx市一中校址，地處xxx市xx東街，在xxx市最繁華的xx東北拐角xx大酒店的東邊，南臨xx東街，臨街地界長度約50米，其它三面均未直接臨街。2、南、北、西臨街建筑均為近年來新開發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導致本宗土地均無法直接臨街，并無法拆遷；東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結構民房30多間和一幢二層磚混結構的村級辦公樓，可拆遷。3、北面留有一約6米寬的大門，通xxx市步行街。（二）周邊業(yè)態(tài)：1、四周商業(yè)氛圍濃厚，主要以經營日用百貨為主。2、比較高檔的有xx商場、xx百貨xx店，有2個中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場和1個農副產品市場，2個中型商場，環(huán)衛(wèi)在xx北、西、南三面。3、其它為分散經營的商戶，以百貨、餐飲等行業(yè)為主。4、在其周邊正在興建的有xx南街的世紀xx購物廣場，建筑面積為4.2萬平方米；女人街，建筑面積約為2萬平方米。主要以日用百貨類為主，業(yè)態(tài)重疊。（三）圍繞xx，已形成xxx市傳統(tǒng)的購物休閑中心。本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開發(fā)，價值更大。二、項目建議（一）定位建議：商業(yè)樓盤，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應勢態(tài)。1、品牌入住定位：能夠邀請xxxx百貨入住，復