商業(yè)地產(chǎn)新兵入門(mén)

《商業(yè)地產(chǎn)》-新兵入門(mén)商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語(yǔ)容積率：是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。容積率一般是由政府規(guī)定的。[2]現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類(lèi)居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言，容積率分為：獨(dú)立別墅為0.2~0.5,聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)房屋。房屋的單方開(kāi)發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi)樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地[3]

面積建筑密度：建筑物基的基底總面積與總用地面積的比例。綠地率：綠化用地面積與用與總用地面積的比例。層高/凈高：《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，室內(nèi)凈高是指“樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離?！笔覂?nèi)凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：層高=室內(nèi)凈高+樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫室內(nèi)凈高。5．5．1住宅層高宜為2．80m。5．5．2臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2．40m，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2．10m，且局部?jī)舾叩氖覂?nèi)面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》中一般是就層高進(jìn)行約定，而許多買(mǎi)受人在交房驗(yàn)收時(shí)測(cè)量的是室內(nèi)凈高，忽視了樓板厚度。業(yè)態(tài)：是指細(xì)分市場(chǎng)面向某類(lèi)目標(biāo)顧客購(gòu)買(mǎi)水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài)。一般分類(lèi)四類(lèi)：零售業(yè)態(tài)、居民服務(wù)業(yè)態(tài)、餐飲業(yè)態(tài)、文體休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài):1、購(gòu)物中心2、商業(yè)步行街3、社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)（消費(fèi)群體鎖定于社區(qū)住戶）4、流通型商業(yè)地產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)5、旅游地產(chǎn)價(jià)格定位:成本定價(jià)法：銷(xiāo)售價(jià)格=開(kāi)發(fā)成本+開(kāi)發(fā)商目標(biāo)利潤(rùn)租金反推法：銷(xiāo)售價(jià)格=（日租金*360天-物業(yè)費(fèi)-相關(guān)稅收）*12年-維修基金-相關(guān)稅費(fèi)（精確測(cè)算）銷(xiāo)售價(jià)格=日租金*365天*12年（簡(jiǎn)易測(cè)算）商業(yè)地產(chǎn)四種運(yùn)營(yíng)模式：不租不售2、只租不售（分散出租整體出租）3、只售不租4、又租又售商業(yè)管理架構(gòu)搭建：一、樹(shù)立什么樣的商業(yè)管理理念？國(guó)際化：吸引國(guó)外投資者以技術(shù)合作，使國(guó)際管理理念生根。永（持）續(xù)經(jīng)營(yíng)：迎合社會(huì)化需求，結(jié)合社區(qū)發(fā)展樹(shù)立形象，呈現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營(yíng)的服務(wù)企圖，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營(yíng)效益。異中求同的獨(dú)立自主的經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)：以發(fā)揮全方位服務(wù)功能的組織架構(gòu)以執(zhí)行賣(mài)場(chǎng)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、租賃管理等目的。二、搭建完美的組織架構(gòu)1、經(jīng)營(yíng)者大會(huì)：由全體投資業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶組成，每年召開(kāi)1-2次，討論商場(chǎng)重大決策，推選商業(yè)管理委員會(huì)主任和成員，并對(duì)商業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。2、商業(yè)管理委員會(huì)組成:由投資者和經(jīng)營(yíng)者代表組成，人數(shù)15-20人，每年選舉一次，可以連任。副主任一般由商管公司總經(jīng)理兼任。3、經(jīng)營(yíng)管理公司（組織架構(gòu)略）三、商業(yè)增值管理1、商業(yè)項(xiàng)目形象管理(CI)包括三個(gè)部分:MI、BI、VI2、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)管理（統(tǒng)一、有序、科學(xué)管理）3、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣：講品牌故事、會(huì)員制、利用新傳播手段4、商業(yè)價(jià)格管理5、商品質(zhì)量管理6、顧客服務(wù)規(guī)范：售前服務(wù)（主動(dòng)微笑，不搶客）；售中服務(wù)：耐心熱情介紹，禮貌迎送，不強(qiáng)賣(mài)，不爭(zhēng)吵；投訴處理：設(shè)立投訴熱線，統(tǒng)一處理顧客投訴，確保顧客滿意；售后服務(wù)：質(zhì)量三包7、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)管理：（教育輔導(dǎo)、銷(xiāo)售協(xié)助、營(yíng)業(yè)競(jìng)賽、經(jīng)營(yíng)分析、信息服務(wù)、租戶調(diào)整）8、品牌招商服務(wù)（為投資者或租賃經(jīng)營(yíng)戶提供品牌廠商引進(jìn)、選擇和對(duì)接服務(wù)）9、政府關(guān)系協(xié)調(diào)10、專(zhuān)業(yè)服務(wù)：7個(gè)統(tǒng)一：形象、宣傳、促銷(xiāo)、服務(wù)、招商、管理、協(xié)調(diào)；6個(gè)服務(wù)：生活、辦公、專(zhuān)案、辦證、貸款、人事商業(yè)街開(kāi)發(fā)核心技術(shù)解密尺度的合理：是一種人的尺度，小鎮(zhèn)，小橋流水都很有人情味（不要像美國(guó)自大自狂的尺度）風(fēng)格的營(yíng)造：必須注意保護(hù)和繼承城市所擁有的歷史、人文和文化傳統(tǒng)。細(xì)節(jié)的魅力：商業(yè)街有自己的個(gè)性，不千篇一律，從軟裝，垃圾桶、花盆、座椅到休閑廣場(chǎng)，所有細(xì)節(jié)都要經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)。整體的布局：空間的層次：長(zhǎng)度一般為500-700M，最高限為1000-1500M；寬度20-30M，小型步行街寬度為20M左右。同時(shí)，每人要有不低于4平方米的面積。高度：商業(yè)街寬度和高度比例最好為1:1，最高不要超過(guò)1:2；步行街兩旁的店鋪建筑為2-3層為宜，最高不超過(guò)4層，地下延伸不超過(guò)2層。業(yè)態(tài)的規(guī)劃，一般來(lái)說(shuō)購(gòu)物功能占40%，餐飲功能30%，休閑娛樂(lè)功能占30%；從世界范圍來(lái)看，國(guó)外采取“豪布斯卡”原則的措施，把商業(yè)街變成生活街其功能配比30%辦公，30%零售，20%服務(wù)，20%高檔公寓。交通的通暢：國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，立冷酷交通網(wǎng)絡(luò)搭建；國(guó)外經(jīng)驗(yàn)：人車(chē)分流，商業(yè)街步行街化。寫(xiě)字樓大十典型開(kāi)發(fā)要點(diǎn)：開(kāi)發(fā)要求交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完備、位于城市的CBD、行政配套齊全；建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明，氣勢(shì)宏大，外立面裝修質(zhì)素較高；平均每200平方米至少有一個(gè)停車(chē)位；樓層吊頂后凈高2.6米以上；平均5層有一部電梯服務(wù)，等待時(shí)間不超過(guò)30秒；最少具備50-60W/平方米電力供應(yīng)，并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施；平均每20平方米建筑面積有一條電話線和光纖入戶；提供四管式空調(diào)系統(tǒng)和24小時(shí)空調(diào)供應(yīng)；擁有著名的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。設(shè)施齊備，包括有銀行、郵局中、商務(wù)中心及餐飲等配套，且均以服務(wù)于大廈客戶為主。酒店開(kāi)發(fā)的六條經(jīng)驗(yàn)不要盲目追求高星級(jí)和集團(tuán)化；理性開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型酒店；謹(jǐn)慎對(duì)待產(chǎn)權(quán)式酒店；了解國(guó)際資本的動(dòng)作規(guī)則；酒店設(shè)計(jì)注意融入地產(chǎn)特色和使用本地材料；選擇管理公司有要充分的法律準(zhǔn)備；按功能分類(lèi)商務(wù)型酒店度假型酒店長(zhǎng)住型酒店會(huì)議型酒店觀光型酒店經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖酒店按星級(jí)分（1-5星）社區(qū)商業(yè)的四大開(kāi)發(fā)要點(diǎn)大型集中式商業(yè)賣(mài)場(chǎng)需要把握商業(yè)整體性社區(qū)底商開(kāi)發(fā)要有度。合理確定商業(yè)規(guī)模，社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)多大的規(guī)模才算合適。商業(yè)與住宅面積配比法，外向型5%-11%，中間型2%-5%，內(nèi)向型2%以下。社區(qū)配套商業(yè)規(guī)模=項(xiàng)目人口*人均商業(yè)面積（0.4-0.6平方米/人）盈利模式與資本運(yùn)營(yíng)盈利方式融資基本類(lèi)型：A、實(shí)物銷(xiāo)售（通過(guò)商鋪的全部和部分銷(xiāo)售獲取資金）B、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（通過(guò)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)獲取租金收入、廣告收入等經(jīng)營(yíng)性收入。）C、上市融資（通過(guò)將公司或項(xiàng)目打包上市，獲取市場(chǎng)資金的支持）。具體方式：變現(xiàn)：土地變現(xiàn)：如產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。整體變現(xiàn)：如整體銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。分拆變現(xiàn)：如將項(xiàng)目分棟拆售、分層拆售或分間拆售等.持有：租金經(jīng)營(yíng)：可獲得可變或不可變的不等租金。合資經(jīng)營(yíng)：租金入股、租期入股等.委托經(jīng)營(yíng)：可獲得固定租金、自收租金等.實(shí)物