合肥學(xué)院房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告(共33頁)

1、 綠地(l d)贏海國際(guj)大廈D座房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)估價(jià)報(bào)告項(xiàng) 目 名 稱： 綠地贏海國際大廈D座房地產(chǎn)評估 委 托 方： 上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司 估 價(jià) 方： 安徽新安房地產(chǎn)評估公司 估 價(jià) 人 員： 估價(jià)作業(yè)日期： 2015年7月1日2015年7月9號 估價(jià)報(bào)告編號： 第19組 目 錄致委托方函2注冊(zhc)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明3估價(jià)(gji)的假設(shè)前提和限制條件4房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果(ji gu)報(bào)告5一、委托方二、估價(jià)方三、估價(jià)對象四、估價(jià)目的五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)六、價(jià)值定義七、估價(jià)依據(jù)八、估價(jià)原則九、估價(jià)方法十、估價(jià)結(jié)果十一、估價(jià)作業(yè)日期十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期十三、估價(jià)人員房

2、地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析二、區(qū)域因素分析三、市場背景分析四、最高最佳使用分析五、估價(jià)方法選用六、估價(jià)測算過程七、估價(jià)結(jié)果確定附 件致委托方函上海綠地(l d)集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司：受貴公司(n s)的委托，我公司于2015年6月28接受(jishu)貴方委托，對位于合肥市望江路馬鞍山路的房地產(chǎn)進(jìn)行市場價(jià)格評估，估價(jià)目的是為貴公司房地產(chǎn)交易提供參考依據(jù)。估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵照我國相關(guān)的法律、法規(guī)和制度，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對該部分房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值進(jìn)行了評定估算，最終確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理總價(jià)

3、值為人民幣15277.526萬元，大寫: 壹億伍仟貳佰柒拾柒萬伍仟貳佰陸拾元整。安徽新安房地產(chǎn)估價(jià)公司法定代表人：王楓 2015年7月1日注冊(zhc)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們(w men)鄭重聲明：一、我們(w men)在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。五、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查

4、勘。六、我公司估價(jià)人員2015年7月1日對該項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地的調(diào)查和研究，并對該區(qū)域的其他同類房地產(chǎn)進(jìn)行了比較，采集數(shù)據(jù)都是真實(shí)可靠。七、沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。八、若委托人以隱瞞、欺騙等不正當(dāng)行為，致使估價(jià)人員在本估價(jià)報(bào)告中選用了錯(cuò)誤的數(shù)據(jù)，相應(yīng)責(zé)任由委托人承擔(dān)。九、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不能做其它用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。 安徽新安房地產(chǎn)估價(jià)公司房地產(chǎn)估價(jià)師： 2015年7月1日估價(jià)(gji)的假設(shè)前提(qint)和限制(xinzh)條件

5、一、本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)前提1.本報(bào)告在評估過程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。2.假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。3.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。4.本報(bào)告所稱評估價(jià)格，系指我們對所評估房地產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報(bào)告所列明的目的在估價(jià)假設(shè)和限制條件下提出的公允估值意見。5.本報(bào)告是在委托方確定提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)法律證明文件、數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。委托方對所提供文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)，并且提供了與本次評估有關(guān)的所有資料，沒有保留、隱瞞。6.本次估價(jià)假定委托人

6、擁有估價(jià)對象房地產(chǎn)完全產(chǎn)權(quán)為前提，以估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)。7.本次估價(jià)未考慮租賃、查封、抵押等因素對估價(jià)對象價(jià)值的影響，并以估價(jià)對象處于完整權(quán)利狀態(tài)，并且保持整體和持續(xù)使用為前提。二、本項(xiàng)估價(jià)的限制條件1.本報(bào)告有關(guān)資料由委托方提供，未對資料的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，如因資料不實(shí)而導(dǎo)致估價(jià)失實(shí)、失誤和錯(cuò)誤，責(zé)任不在估價(jià)方和估價(jià)人員。2.本報(bào)告僅供委托方購買該房地產(chǎn)提供參考依據(jù)用，不對其他用途負(fù)責(zé)。3.實(shí)地查勘時(shí)，對房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測試，不可能確定其內(nèi)部缺損。5.本報(bào)告中的建筑面積按房屋所有權(quán)證存根所載數(shù)據(jù)計(jì)。6.未經(jīng)本評估單位同意，評估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不

7、得(bu de)使用其他與本次項(xiàng)目無關(guān)的任何公開文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。7.本估價(jià)(gji)報(bào)告所確定的房地產(chǎn)價(jià)格是在公開的公開市場條件下。8.本報(bào)告一式五份，四份提交(tjio)委托方，一份留存評估公司。估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期超過一年需重新進(jìn)行估價(jià)；當(dāng)市場變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期不超過半年。9.本估價(jià)報(bào)告結(jié)果是以估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況和估價(jià)對象房地產(chǎn)的假設(shè)前提和限制條件為依據(jù)的。如果房地產(chǎn)狀況或估價(jià)對象房地產(chǎn)的假設(shè)前提和限制條件發(fā)生改變，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。10.本報(bào)告含有若干附件，它構(gòu)成本報(bào)告之重

8、要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等法律效力。綠地(l d)贏海國際(guj)大廈D座房地產(chǎn)估價(jià)(gji)結(jié)果報(bào)告一、委托方單位名稱：上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司單位住址：合肥市東流路398號B1幢2號聯(lián)系電話業(yè)類型：商業(yè)二、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：安徽新安房地產(chǎn)評估公司單位住址：合肥市六安南路27號1#樓法定代表人：蔣華年聯(lián)系電話、估價(jià)對象(一）實(shí)物狀況 1.建筑物狀況委托估價(jià)估建筑物于2005年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為85%，建筑面積為11143.54平方米。建筑套數(shù)為6套，地上27層地下1層。地下1層4層、2127層為商業(yè)，520層

9、辦公。位于 HYPERLINK /yinhangfuwu/41650_gntgn_address.html t _blank 安徽省合肥市包河區(qū)馬鞍山與望江路交叉口，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。隨著城市不斷向南擴(kuò)張，馬鞍山路板塊價(jià)值日益凸顯，作為合肥最主要的景觀大道之一，50米的路幅、大型中央隔離帶、雙向6車道，相比老城區(qū)，馬鞍山路面對陡然增加的車流量仍然游刃有余。迅捷的立體交通體系，與太湖路、望江東路、南淝河路等多條城市主次干道形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，出入簡捷自如，完全擯棄老城區(qū)令人尷尬的交通擁堵，盡握富足的商務(wù)時(shí)間與效率。; 源于對城市未來發(fā)展方向與商務(wù)潛力的敏銳把握，綠地贏海國際大廈占據(jù)海頓國際廣場

10、20萬體量的國際化商務(wù)集群優(yōu)勢，與安徽省行政服務(wù)中心遙遙相對，擁有合家福商業(yè)圈與饕界商業(yè)圈，一個(gè)輻射政治氛圍，一個(gè)已形成商業(yè)氣氛，同時(shí)擁有政治與商業(yè)雙核優(yōu)勢于一身，奠定這個(gè)城市再次創(chuàng)業(yè)的進(jìn)取型企業(yè)的遠(yuǎn)見抉擇。2.委托(witu)估價(jià)對象利用(lyng)現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)配套(pi to)服務(wù)設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平。根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場觀察法確定估價(jià)對象成新率為85%。3.周圍環(huán)境綠地贏海國際大廈D座位于合肥市包河區(qū)，繁華程度較高，交通方便，人流量大，周圍環(huán)境較好。周邊有海頓國際廣場、創(chuàng)智廣場、合家福

11、超市等，還有一些住宅區(qū)。50多部高檔電梯尊享優(yōu)雅從容生活、近2000席寬敞停車位，展現(xiàn)居者非凡身份、近1000m2氤氳水景，坐享一份盎然雅趣、近7500m2優(yōu)美綠化，寫就詩意的生活篇章、智能中央空調(diào)系統(tǒng)，為美好生活璀璨起航、外墻保溫節(jié)能環(huán)保系統(tǒng)，引領(lǐng)現(xiàn)代人居新風(fēng)向、豪華星級大堂，局部挑高10.5m，榮耀奢華宛若天成、主樓精美全玻璃幕墻、軒敞多功能廳，打造輕松效率的商務(wù)氛圍、3個(gè)下沉式休閑廣場，成就萬眾矚目的至尊風(fēng)范、3個(gè)主要人行出入口，3個(gè)地下車庫出入口，讓生活更輕松愜意。（二） 權(quán)益狀況估價(jià)估建筑物于2005年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為85%，建筑面積為11143.54平方米。（三）區(qū)

12、位狀況位置：估價(jià)對象位于包河區(qū)望江路與馬鞍山路交叉處，地理位置較優(yōu)越。自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價(jià)對象綠化較好，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好，周邊有海頓國際廣場、創(chuàng)智廣場、合家福超市等，還有一些住宅區(qū)。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：附近有工商銀行、五金商行、合家福商場、便利店、醫(yī)院、藥房、酒店餐飲、小區(qū)等，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。交通(jiotng)：望江路地鐵出口(ch ku)，小區(qū)東距酒仙橋路約500米，靠近(kojn)高架橋，通達(dá)性較好。158、902、21、163等公交路線，交通便捷度較高?；A(chǔ)設(shè)施狀況：估價(jià)對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通

13、熱力、通燃?xì)猓?，基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。四、估價(jià)目的本次估價(jià)為委托方進(jìn)行司法執(zhí)行提供估價(jià)對象房地產(chǎn)客觀、公正、科學(xué)、合理的市場價(jià)格參考，確定估價(jià)對象在完整權(quán)力狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2015年7月1日。六、價(jià)值定義本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對象在估價(jià)期日、在本報(bào)告的全部限制條件下、合肥市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價(jià)值。所謂公開市場價(jià)值是在公開市場最可能形成的價(jià)格；采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評估的客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值。估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為商業(yè)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為40年，有效經(jīng)過年限10年；委估宗地法定使用年限為4

14、0年，即土地剩余使用年限為30年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限30年計(jì)的市場價(jià)格。 七、估價(jià)依據(jù)（一） 行為依據(jù)委托方提供的有關(guān)資料（二）法律法規(guī)依據(jù)1.中華人民共和國土地管理法2.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法3.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 50291-1999）4.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程5. 地方人民政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)文件（三）產(chǎn)權(quán)(chn qun)依據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證（四）其他(qt)依據(jù)1.評估(pn )約定書2.估價(jià)人員實(shí)地勘查所獲取的關(guān)于估價(jià)對象的現(xiàn)場資料3.本公司掌握的有關(guān)資料八、估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則。在估價(jià)過程中遵循

15、合法原則、替代原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師處在中立立場，分析、判斷和測算估價(jià)對象客觀合理的價(jià)值。2.合法原則房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對象在合法使用，合法交易、合法處置等為前提下進(jìn)行估價(jià)。3.最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。5.替代原則要考慮同一市場下相同物品具有相同市場價(jià)值的經(jīng)濟(jì)原理，在同等條件下對估價(jià)對象的結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)的正常價(jià)格。4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)結(jié)果必須為估價(jià)時(shí)點(diǎn)客觀合理價(jià)格，同時(shí)此估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用

16、必須受估價(jià)時(shí)點(diǎn)的限制。6.謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定性因素的情況下做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。九、估價(jià)(gji)方法估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)(jch)上，對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析。根據(jù)(gnj)估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和合肥市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，由于與估價(jià)對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場法測算其市場價(jià)格；由于估價(jià)對象屬于收益性房地產(chǎn)

17、，且經(jīng)營狀況良好，故可采用收益法測算其市場價(jià)格；所以決定采用市場法和收益法來測算估價(jià)對象的價(jià)格。并對以上方法綜合處理，求取估價(jià)對象的最終價(jià)值。十、估價(jià)結(jié)果我公司嚴(yán)格按照國家有關(guān)法律法規(guī)和房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料，選用適宜的估價(jià)方法，通過綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素，進(jìn)行認(rèn)真測算，最終確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開市場價(jià)值為人民幣陸億伍仟伍佰萬柒拾萬元整。十一、估價(jià)作業(yè)日期2015年7月1日2015年7月9號十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，在市場無明顯價(jià)格波動(dòng)條件下，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為提交報(bào)告日期起不超過一

18、年，即本估價(jià)報(bào)告有效期從2015年7月9日至2016年7月9日。超過一年的，需要重新進(jìn)行評估。十三、估價(jià)人員估價(jià)師簽名： 房地產(chǎn)評估有限公司2015年7月9日 綠地(l d)贏海國際(guj)大廈D座房地產(chǎn)估價(jià)(gji)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析(一)物質(zhì)實(shí)體狀況 1.建筑物狀況（1）委托估價(jià)估建筑物于2005年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為85%，建筑面積為11143.54平方米。建筑套數(shù)為6套，地上27層地下1層。地下1層4層、2127層為商業(yè)，520層辦公。（2）位于 HYPERLINK /yinhangfuwu/41650_gntgn_address.html t _blank 安徽省

19、合肥市包河區(qū)馬鞍山與望江路交叉口，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。隨著城市不斷向南擴(kuò)張，馬鞍山路板塊價(jià)值日益凸顯，作為合肥最主要的景觀大道之一，50米的路幅、大型中央隔離帶、雙向6車道，相比老城區(qū)，馬鞍山路面對陡然增加的車流量仍然游刃有余。迅捷的立體交通體系，與太湖路、望江東路、南淝河路等多條城市主次干道形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，出入簡捷自如，完全擯棄老城區(qū)令人尷尬的交通擁堵，盡握富足的商務(wù)時(shí)間與效率。; 源于對城市未來發(fā)展方向與商務(wù)潛力的敏銳把握，綠地贏海國際大廈占據(jù)海頓國際廣場20萬體量的國際化商務(wù)集群優(yōu)勢，與安徽省行政服務(wù)中心遙遙相對，擁有合家福商業(yè)圈與饕界商業(yè)圈，一個(gè)輻射政治氛圍，一個(gè)已形成商業(yè)氣氛，同

20、時(shí)擁有政治與商業(yè)雙核優(yōu)勢于一身，奠定這個(gè)城市再次創(chuàng)業(yè)的進(jìn)取型企業(yè)的遠(yuǎn)見抉擇。2.委托估價(jià)對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)配套服務(wù)設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度(chngd)均為五通一平。根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修(zhungxi)保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場觀察法確定估價(jià)對象成新率為85%。（二） 權(quán)益(quny)狀況估價(jià)估建筑物于2005年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為85%，建筑面積為11143.54平方米。二、區(qū)域因素分析綠地贏海國際大廈D座位于合肥市包河區(qū)，繁華程度較高，交通方便，人流量大，周圍環(huán)境較好。周邊有海頓國際廣場、創(chuàng)智廣場、合家福超市等，

21、還有一些住宅區(qū)。具體區(qū)域因素分析如下：位置：估價(jià)對象位于包河區(qū)望江路與馬鞍山路交叉處，地理位置較優(yōu)越。自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價(jià)對象綠化較好，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好，周邊有海頓國際廣場、創(chuàng)智廣場、合家福超市等，還有一些住宅區(qū)。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：附近有工商銀行、五金商行、合家福商場、便利店、醫(yī)院、藥房、酒店餐飲、小區(qū)等，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。交通：望江路地鐵出口，小區(qū)東距酒仙橋路約500米，靠近高架橋，通達(dá)性較好。158、902、21、163等公交路線，交通便捷度較高?；A(chǔ)設(shè)施狀況：估價(jià)對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通熱力、通燃

22、氣），基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。環(huán)境質(zhì)量狀況：空氣質(zhì)量一般，周邊環(huán)境較好。三、市場背景分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場等。1.地理位置位于 HYPERLINK /yinhangfuwu/41650_gntgn_address.html t _blank 安徽省合肥市包河區(qū)馬鞍山與望江路交叉口，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。隨著城市不斷向南擴(kuò)張，馬鞍山路板塊價(jià)值日益凸顯，作為合肥最主要的景觀大道之一，50米的路幅、大型中央隔離帶、雙向6車道，相比老城區(qū)，馬鞍山路面對陡然增加的車流量仍然游刃有余。迅捷的立體交通體系，與太湖路、望江東路、南淝河路等多

23、條城市主次干道形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，出入簡捷自如，完全擯棄老城區(qū)令人尷尬的交通擁堵，盡握富足的商務(wù)時(shí)間與效率。綠地贏海國際大廈占據(jù)海頓國際廣場20萬體量的國際化商務(wù)集群優(yōu)勢，與安徽省行政服務(wù)中心遙遙相對，擁有合家福商業(yè)圈與饕界商業(yè)圈，一個(gè)輻射政治氛圍，一個(gè)已形成商業(yè)氣氛。2.經(jīng)濟(jì)(jngj)和社會發(fā)展?fàn)顩r包河區(qū)秉承(bngchng)“讓投資者獲利(hu l)，讓創(chuàng)業(yè)者成功”的理念，大力開展招商引資，發(fā)展壯大先進(jìn)制造業(yè)基地。重點(diǎn)圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，深挖轄區(qū)內(nèi)資源潛力，特別是針對臨湖經(jīng)濟(jì)、臨港經(jīng)濟(jì)、高鐵經(jīng)濟(jì)、地鐵經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)和六大片區(qū)建設(shè)，努力謀劃大項(xiàng)目、好項(xiàng)目。借助科研院所和大專院校的人才、技術(shù)、

24、信息等資源，謀劃與新專利、新技術(shù)、新成果等相關(guān)聯(lián)的科技前沿項(xiàng)目；加強(qiáng)與中央企業(yè)、知名民企聯(lián)系合作，借牌謀劃，借力發(fā)展。跟蹤推進(jìn)項(xiàng)目落地開工和建成投產(chǎn)。嚴(yán)格落實(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析、大項(xiàng)目調(diào)度、領(lǐng)導(dǎo)包聯(lián)服務(wù)、規(guī)劃土地建設(shè)聯(lián)席會議“四大制度”，以省“861”、市“1346”行動(dòng)計(jì)劃、市領(lǐng)導(dǎo)調(diào)度重大項(xiàng)目和區(qū)領(lǐng)導(dǎo)包聯(lián)的5億元以上重大項(xiàng)目為抓手，全力以赴推進(jìn)土地上市、項(xiàng)目落地開工和建成投產(chǎn)，推動(dòng)與合肥創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、安徽廣電網(wǎng)絡(luò)融合科技產(chǎn)業(yè)園等央企項(xiàng)目的合作進(jìn)程。深入貫徹實(shí)施即將頒發(fā)的包河區(qū)基本公共服務(wù)體系“十二五”規(guī)劃，健全基本公共服務(wù)體系，推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化發(fā)展，開拓社會發(fā)展新局面。優(yōu)先實(shí)施民生工程。認(rèn)真謀

25、劃2014年民生工程項(xiàng)目，繼續(xù)加大民生事業(yè)投入，更好造福全區(qū)人民。進(jìn)一步提高社會保障能力。完善落實(shí)社會救助、幫扶各項(xiàng)政策，切實(shí)解決邊緣困難群體的生活問題。繼續(xù)健全完善“政府引導(dǎo)、社會參與”的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)制。加強(qiáng)殘疾人服務(wù)和保障。全力做好高校畢業(yè)生、就業(yè)困難人員、“新包河人”等重點(diǎn)群體的就業(yè)工作，新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位18000個(gè)。促進(jìn)教育實(shí)現(xiàn)更高水平的優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展。統(tǒng)籌推進(jìn)學(xué)前教育、素質(zhì)教育、教育國際交流、名校建設(shè)等各項(xiàng)工作協(xié)調(diào)發(fā)展。深化義務(wù)教育發(fā)展基本均衡區(qū)建設(shè)，繼續(xù)加大學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)化、信息化建設(shè)。大力推進(jìn)文體事業(yè)發(fā)展。3.房地產(chǎn)市場分析2015年1-5月合肥(h fi)市場有116宗商品房用地成交(c

26、hng jio)，總成交面積為685.32萬平米(pn m)，總成交金額為389.58億元。寶能、文一、國貿(mào)、信達(dá)、旭輝、禹洲等知名房企均有所斬獲。2015年5月份期間合肥市商業(yè)的區(qū)屬銷售中可以看到， 新站區(qū)以3432套的成交量排名第一，包河區(qū)成交354套排名第二，瑤海區(qū)成交79套排名第三，高新區(qū)和政務(wù)區(qū)無成交。2015年1-5月，合肥商業(yè)成交14230套，環(huán)比上升94.5%。5月住宅成交前10名樓盤共計(jì)成交3900套，排名前三的分別為新站區(qū)的京商商貿(mào)城、包河區(qū)的萬振城市廣場、包河區(qū)的洪瑞商業(yè)中心。2015年5月份期間合肥市辦公的區(qū)屬銷售中可以看到，濱湖區(qū)以193套的成交量排名第一，包河區(qū)成交

27、186套排名第二，蜀山區(qū)成交92套排名第三，新站區(qū)成交6套墊底。2015年1-5月，合肥辦公成交3736套，環(huán)比下降43.1%。5月住宅成交前10名樓盤共計(jì)成交533套，排名前三的分別為濱湖區(qū)的合肥萬達(dá)文旅新城、包河區(qū)的洪瑞商業(yè)中心、包河區(qū)的徽商總部廣場。四、最高最佳使用分析根據(jù)估價(jià)對象權(quán)屬狀況、地理位置、周邊自然與人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境及充分利用土地資源，按照估價(jià)對象目前狀況繼續(xù)使用為最高最佳使用途徑。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。最高最佳使用原則，是要說明房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價(jià)對象的一種最可能的使用，這種最可能的

28、使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對象帶來最高價(jià)值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷估價(jià)對象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮：1.法律上允許。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制,而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價(jià)。2.技術(shù)上可行。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行估價(jià)。3.經(jīng)濟(jì)上可行。即估價(jià)價(jià)格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。4.土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達(dá)到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使

29、用狀態(tài)，也就是說，估價(jià)時(shí)把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素(yn s)考慮進(jìn)去。5.房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否平衡或協(xié)調(diào)的問題。也就是說，估價(jià)時(shí)不按原用途(yngt)估價(jià)，而按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)使用的新用途進(jìn)行估價(jià)。6.可持續(xù)發(fā)展性。即在估價(jià)時(shí)不僅要研究過去和現(xiàn)在的價(jià)格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢和政策變化對房地產(chǎn)形成的影響以預(yù)測未來價(jià)格和收益變動(dòng)(bindng)的趨勢。五、估價(jià)方法選用 估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析。根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象房地產(chǎn)用途、

30、估價(jià)目的、資料狀況和合肥市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，由于與估價(jià)對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場法測算其市場價(jià)格；由于估價(jià)對象屬于收益性房地產(chǎn)，且經(jīng)營狀況良好，故可采用收益法測算其市場價(jià)格；所以決定采用市場法和收益法來測算估價(jià)對象的價(jià)格。并對以上方法綜合處理，求取估價(jià)對象的最終價(jià)值。市場法：是將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，測算估價(jià)對象客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法又稱

31、收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，最終求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。六、估價(jià)測算過程1.收益法由于該估價(jià)對象可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故可用收益法求取其價(jià)格。估價(jià)對象總面積1.1萬平方米，總共28層，首層為大廳，以上為辦公商業(yè)，現(xiàn)時(shí)與該估價(jià)對象的寫字樓每平方米建筑面積的月租金平均為85元，據(jù)估價(jià)師分析預(yù)測，其未來月租金穩(wěn)定在85元，出租率為90%，年運(yùn)營費(fèi)用占年租賃有效收入的45%，職工工資320萬，年終獎(jiǎng)為年薪的12%；土地使用年限40年，有效經(jīng)過10年，估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限為40-10=3

32、0（年）。收益(shuy)法的計(jì)算公式：V：房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(sh din)的收益價(jià)值；A：房地產(chǎn)未來(wili)各期的凈收益；Y：房地產(chǎn)未來各期的報(bào)酬率，也成為折現(xiàn)率； :房地產(chǎn)的收益期限，是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開始計(jì)算的預(yù)計(jì)未來可以獲取收益的時(shí)間。（1）求取年凈收益年收入=851100090%12=4131（萬元）年運(yùn)營費(fèi)用=4131（1-45%）=2272.05（元）職工工資加年終獎(jiǎng)=320（1+12%）=358.4（萬元）年凈收益=4131-2272.05-358.4=1500.55(萬元)（2）報(bào)酬率的確定 用市場提取法求取報(bào)酬率 利用公式求出各可比實(shí)例的報(bào)酬率Y1）可比實(shí)例1：選取海頓國際廣

33、場作為可比實(shí)例1令 取=10%，則（萬元）0取=9.5%，則0取=9.25%，則0取=9.125%，則取=9.1875,則則9.145%2）可比實(shí)例(shl)2選取萬振城市廣場(gungchng)為可比實(shí)例2令 取=10%，則（萬元）0取=9.5%，則取=9.25%，則取=9.375%，則取=9.4375,則則3）可比實(shí)例(shl)3選取(xunq)創(chuàng)智廣場(gungchng)作為可比實(shí)例3令 取=10%，則（萬元）0取=9.5%，則取=9.25%，則取=9.375%，則則綜上，則估價(jià)對象的報(bào)酬率Y=（9.145%+9.396%+9.308%）/3 =9.283%（3）確定收益年限土地使用年限

34、40年，有效經(jīng)過10年，估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限為30年，該房地產(chǎn)的收益年限取30年。（4）計(jì)算估價(jià)對象的現(xiàn)時(shí)評估價(jià)格由公式(gngsh) ，得 （萬元）可比實(shí)例凈收益（萬元/年）價(jià)格（元）報(bào)酬率（%）海頓國際廣場1400142009.145萬振城市廣場1300129009.396創(chuàng)智廣場1500150009.308 則估價(jià)(gji)對象的單價(jià)為： 估計(jì)(gj)對象單價(jià)=15037.34/1.1=13670.31（元/平方米）2.市場法采用市場比法一般選取同一供需圈內(nèi)，類似房地產(chǎn)檔次市場價(jià)格進(jìn)行比較，根據(jù)估價(jià)人員對杭州市房地產(chǎn)市場的了解，分別選取如下可比實(shí)例：（1）確定比較因素見表

35、1（2）確定比較因素修正系數(shù)見表2表1 比較因素指數(shù)表比較項(xiàng)目估價(jià)對象海頓國際廣場萬振城市廣場創(chuàng)智廣場銷售單價(jià)(元/)待估142001290015000交易情況1009998100交易日期1009998101區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度1001009999交通便捷度100100103100環(huán)境條件100100103100基礎(chǔ)設(shè)施10010010099公共配套設(shè)置100102100100與商業(yè)中心距離1001009899個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)100101101100裝修100100102101設(shè)備設(shè)施情況100100100100樓層1001199朝向100100100100成新率100101102100表

36、2 因素修正(xizhng)系數(shù)表比較項(xiàng)目海頓國際廣場萬振城市廣場創(chuàng)智廣場銷售單價(jià)(元/)142001290015000交易情況0.990.981交易日期0.990.981.01區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度10.990.99交通便捷度11.031環(huán)境條件11.031基礎(chǔ)設(shè)施110.99公共配套設(shè)置1.0211與商業(yè)中心距離10.980.99個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)1.011.011裝修11.021.01設(shè)備設(shè)施情況111樓層110.99朝向111成新率1.011.021修正系數(shù)1.021.030.97比準(zhǔn)價(jià)格(元/平方米)144841328714550估價(jià)對象價(jià)格14107（3）測算估價(jià)(gji)對象的市場

37、價(jià)值 將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值(jizh)的算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則 估價(jià)對象單價(jià)（14484+13287+14550）/ 3 14107（元/）七、估價(jià)結(jié)果(ji gu)確定由市場(shchng)法測算(c sun)出的房地產(chǎn)單價(jià)為14107元/平方米，由收益法測算出的房地產(chǎn)單價(jià)為13670.31元/平方米，兩者相差不大，兩者取平均數(shù)，則： 估計(jì)對象的單價(jià)=（14107+13670.31）/ 2=13888.66（元/） 估價(jià)對象得價(jià)值=13888.6611000=15277.526（萬元） 因此確定該房地產(chǎn)的價(jià)格為壹億伍仟貳佰柒拾柒萬伍仟貳佰陸拾元整。 安徽新安房地產(chǎn)評估公司2015年

38、7月9日 附 件估價(jià)對象區(qū)域位置示意圖估價(jià)(gji)對象現(xiàn)狀利用照片復(fù)印件調(diào)查報(bào)告合肥(h fi)房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告2015年注定又將是合肥房地產(chǎn)市場(shchng)不平凡的一年，不論是合肥人均GDP增幅領(lǐng)跑全球300城還是上半年一系列政策法規(guī)的調(diào)整，我們都應(yīng)該關(guān)注2015年合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r。本調(diào)查報(bào)告介紹了2015年上半年合肥土地市場和樓市發(fā)展?fàn)顩r(zhungkung)以及馬鞍山路與望江路周邊樓盤情況。一、2015年上半年合肥土地市場盤點(diǎn)2015年上半年合肥土市可謂是冰火兩重天，整個(gè)一季度期間，合肥僅有4宗地塊成交，成交額同比超7成的降幅，為2015年合肥土市的開端籠罩上了陰霾。直到4

39、月29日一宗罕見的229.71畝的高新區(qū)KF5地塊面世，引來17家房企加入奪地大戰(zhàn)，一石激起千層浪，成功喚醒2015合肥土市。自此，合肥上半年土市走過嚴(yán)冬、迎來春天。二季度，從5月15日的五王之戰(zhàn)到6月土市的爭霸傳奇，合肥土市的烈火愈燒愈旺。2015年上半年合肥（含四縣）土地市場以招拍掛形式出讓的土地共34宗，土地總出讓面積為3147.282畝，同比2014年上半年5992.51畝下跌47.5%；2015年上半年合肥土地成交總額為133.8億元，同比2014年上半年207.06億元下跌35.4%。6月合肥土地市場共9宗地塊入市，3宗純住宅用地，1宗商服用地，5宗商業(yè)住宅綜合用地。土地出讓面積共

40、計(jì)1054.14畝（70.28萬平方米），環(huán)比上漲21.86%，同比下降26.12%；土地出讓金額381219萬元（38.12億元），環(huán)比上漲6.84%，同比下跌11.89%。6月北尚置業(yè)以單價(jià)1395萬元/畝競得廬陽N1504地塊，獲封廬陽區(qū)單價(jià)地王。葛洲壩置業(yè)、復(fù)星地產(chǎn)首駐合肥，摘經(jīng)開2015-001號地塊、濱湖BH2015-04號地塊。二、2015上半年合肥樓市報(bào)告2015年上半年的合肥房地產(chǎn)市場，面對市場調(diào)整的嚴(yán)峻考驗(yàn)，有的房企應(yīng)對積極，靈活變換營銷對策；有的房企穩(wěn)中求勝。1合肥房地產(chǎn)市場均價(jià)穩(wěn)中有升2015年上半年合肥市新批準(zhǔn)預(yù)售商品房屋面積935萬平方米，環(huán)比下滑2.1%；網(wǎng)上銷售

41、(xioshu)備案各類房屋銷售面積769萬平方米，環(huán)比增長2.3%；商品房銷售均價(jià)7829元/平方米，環(huán)比下滑0.3%。整體市場供求價(jià)與2014年下半年基本持平，但與2014年上半年及其前期相比波動(dòng)明顯。歷史數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年合肥新批準(zhǔn)預(yù)售商品房屋面積1074萬平方米，網(wǎng)上銷售面積879萬平方米，而較早的2013年下半年，合肥新批準(zhǔn)預(yù)售商品房屋面積1299萬平方米，網(wǎng)上銷售面積1014萬平方米，2015年上半年供應(yīng)面積和銷售面積與2014年上半年及其前期相比(xin b)呈下滑趨勢，波動(dòng)較為明顯。另一方面，2015年第一季度合肥土地市場回落明顯，二季度在一系列利好政策刺激下市場供需旺

42、盛，但未能拉動(dòng)半年度市場回暖，整體市場供、求、價(jià)全線(qun xin)下降。土地市場的回落傳導(dǎo)至樓市，致使商品房供應(yīng)同比出現(xiàn)微小下滑。上半年的合肥，中國最美高鐵合福高鐵通車、地鐵三號線總方案公示、地鐵一號二號線建設(shè)如火如荼。隨著城市的發(fā)展及高鐵、地鐵城市的建成，越來越多的房企更加看好合肥二線城市，寬松的買房政策下也會促使更多的外地買房人擁入，合肥樓市將進(jìn)入又一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。2 2015上半年住宅類商品房市場供求持平2015年上半年合肥市新批準(zhǔn)預(yù)售住宅類商品房63602套，面積642萬平方米；備案62750套，面積642萬平方米，整體住宅類商品房市場供求基本持平。住宅政策利好對商辦市場分流明顯

43、，商業(yè)、辦公及其他物業(yè)市場基本均供過于求。存量房方面，2014年以來住宅市場整體存量小幅波動(dòng)，連續(xù)多期去化周期在6個(gè)月以內(nèi)。合肥作為省會城市，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源配置方面具有(jyu)明顯優(yōu)勢，持續(xù)人口導(dǎo)入為房地產(chǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2015年上半年合肥市各區(qū)域商品住宅去化周期分化明顯，其中各市區(qū)去化周期均在6個(gè)月以內(nèi)，縣域去化周期11個(gè)月左右。市區(qū)方面(fngmin)，濱湖區(qū)存量最大，但整體市場去化良好，去化壓力不大；廬陽、包河等老城區(qū)在早期項(xiàng)目去化不力影響下存量較高；新站存量最小，后期多項(xiàng)目入市有望緩解其房荒?？h域方面，受利好政策影響有限，整體存量處于合肥市場高位。3上半年商業(yè)供過于求(gng

44、gu y qi) 波動(dòng)幅度明顯住宅類商品房政策的利好，對商辦市場造成了明顯的分流現(xiàn)象，商業(yè)、辦公及其他物業(yè)市場基本處于供過于求的狀態(tài)。2015上半年新批預(yù)售商業(yè)類商品房125萬平方米，同比下滑44.2%；備案面積68萬平方米，同比下滑24.7%；銷售均價(jià)11091元/平方米，同比增長15.4%。4上半年辦公類商品房市場供應(yīng)激增(jzng) 整體去化周期延長2015上半年新批預(yù)售辦公類商品房96萬平方米，同比增長357.1%；備案面積39萬平方米，同比增長2.6%；成交均價(jià)7328元/平方米，同比下滑5.0%。通過數(shù)據(jù)(shj)不難看出，合肥辦公類商品房市場供應(yīng)波動(dòng)幅度較大，但成交量與成交均價(jià)平

45、穩(wěn)運(yùn)行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年上半年合肥外圍區(qū)域辦公類商品房供應(yīng)相對集中，新站、包河等多區(qū)域供過于求。合肥整體辦公類商品房備案量均小于入市量，其中濱湖及新站微辦公產(chǎn)品熱銷，備案相對集中；甲級辦公產(chǎn)品集中的政務(wù)區(qū)以及蜀山、廬陽等早期辦公集中區(qū)域，均價(jià)處于市場高位5 2015下半年合肥房地產(chǎn)市場(shchng)展望2015年上半年，受到多重政策利好的刺激，以及市場需求持續(xù)釋放，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，一線城市的樓市成交逐步回暖。特別是在“330新政”之后，樓市的回升勢頭非常明顯。從數(shù)字上，2015年上半年樓市非?！昂每础?，而各大房企也借機(jī)發(fā)力去庫存。今年的五一、端午等小長假大部分開售的樓盤都收獲頗豐。數(shù)據(jù)顯

46、示，2015年上半年合肥房地產(chǎn)市場銷售均價(jià)同比上漲8.3%。據(jù)調(diào)查，部分購房者認(rèn)為房價(jià)的上漲，是行政手段松綁、貨幣趨于寬松、政策刺激、剛需推動(dòng)等。政策上已經(jīng)以穩(wěn)為主基調(diào)，而房價(jià)也不再有上漲壓力，更多的開發(fā)商將以降價(jià)走量為主打，房地產(chǎn)市場也將以去化為主旋律，購房者面對這種市場背景，更加趨于理性。我們小組認(rèn)為，前6個(gè)月，房貸政策變化成為政策寬松化的主要方式。作為今年最主要的政策分水嶺，3月30日，多部委相繼發(fā)布通知調(diào)整樓市政策，二套房首付比例降至四成，公積金購買首套房首付比例降至兩成，更關(guān)鍵的是個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期由5年降至2年。2015下半年合肥樓市或出現(xiàn)利好形勢。三、2015年上半年房地產(chǎn)

47、政策(zhngc)變化2015年開年以來，房地產(chǎn)市場捷報(bào)頻傳(ji bo pn chun)，現(xiàn)在已經(jīng)到了七月份，對于購房者來說，“金三銀四紅五月”都已經(jīng)過去，面對一波(y b)又一波新政的沖擊，樓市回暖趨勢日漸增強(qiáng)。2015年開年以來，中國政府在救市方面都出臺了那些新的房地產(chǎn)方面的政策，我們整理歸納了2015年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策。1降準(zhǔn)2月5日今年首次降準(zhǔn)今年2月4日，中國人民銀行決定普降金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率并有針對性地實(shí)施定向降準(zhǔn)措施。那次央行降準(zhǔn)包括：“自2015年2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，為進(jìn)一步增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持結(jié)構(gòu)調(diào)整的能力，加大對小微企業(yè)、“三農(nóng)”

48、以及重大水利工程建設(shè)的支持力度，對小微企業(yè)貸款占比達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，對中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率4個(gè)百分點(diǎn)。中國人民銀行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持松緊適度，引導(dǎo)貨幣信貸和社會融資規(guī)模平穩(wěn)適度增長，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)運(yùn)行?！?降息央行年內(nèi)首次降息0.25個(gè)百分點(diǎn)中國人民銀行決定，自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限

49、由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。3穩(wěn)消費(fèi)政府工作報(bào)告指出支持居民自主和改善住房需求國務(wù)院總理李克強(qiáng)5日在政府工作報(bào)告中明確提出，穩(wěn)定住房消費(fèi)，堅(jiān)持分類指導(dǎo)，支持居民自住和改善性住房需求。兩會代表委員認(rèn)為，這表明政府將擴(kuò)大低收入人群的住房保障范圍，加強(qiáng)對剛需及二次改善型購房需求的政策支持。4平穩(wěn)(pngwn)兩部委發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展通知2015年3月25日，國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模；優(yōu)化住房供

50、應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整；多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；部門聯(lián)動(dòng)，加大市場秩序(sh chn zh x)和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度。5首付330房貸新政宣布二套房首付比例可低至四成今年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)中國人民銀行住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知，規(guī)定繳存職工(zhgng)家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。6免征營業(yè)稅住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限5改23月30日，中華人民共和國財(cái)

51、政部發(fā)布關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知，通知要求，自3月31日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限由5年恢復(fù)至2年。個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。7再降準(zhǔn)4月20日再次降準(zhǔn)中國人民銀行決定，自2015年4月20日起下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。降準(zhǔn)之后，銀行發(fā)放貸款的限制更寬松了，購房者到銀行辦理房貸將會比以前容易，所以房地產(chǎn)市場的需求將進(jìn)一步釋放；另一方面，房企貸款也更加容易了，有利房

52、地產(chǎn)市場資金鏈的流動(dòng)，使整個(gè)市場更加活躍。8完善市場政治局會議提出建立房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機(jī)制中央政治局4月30日會議在就二季度經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長提出的一系列政策(zhngc)建議中，把“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康(jinkng)發(fā)展的長效機(jī)制”作為重要內(nèi)容。盤活存量和制度改革，是未來建設(shè)房地產(chǎn)健康長期發(fā)展的精神核心。這一輪房地產(chǎn)政策的變化，不再是以前那種周期性調(diào)整信貸和行政管制政策放松(fn sn)。以前總是以增量的需求試圖解決供給過大的問題，其結(jié)果經(jīng)常是進(jìn)一步刺激了供給；現(xiàn)在則側(cè)重在供給端解決問題，輔之以適當(dāng)?shù)男枨筢尫?，從而求得行業(yè)的長期健康發(fā)展。9基準(zhǔn)利率5月11日央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)中國人民銀行10日宣布，自20