2024房地產(chǎn)行業(yè)簡析報告

ANALysls商業(yè)合作/內(nèi)容轉(zhuǎn)載/更多報告版權(quán)歸屬上海嘉世營銷咨詢有限公司商業(yè)合作/內(nèi)容轉(zhuǎn)載/更多報告?2024年4月30日中央政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。4月底政治局會議后地方原有四限政策限制加速解除，與去庫存相關(guān)的以舊換新、房票安置等政策密集?5月17日，中央多部委聯(lián)合發(fā)布政策“組合拳”去庫存、穩(wěn)需求，6月7日，國常會再次強調(diào)“繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施”。?量價持續(xù)下滑的基本面環(huán)境下，政策思路出現(xiàn)從“防守”到“進攻”的積極轉(zhuǎn)向，新一輪圍繞“去庫存”的政策周期開始啟動。4.03.53.02.52.01.51.00.50.030252050?固定資產(chǎn)投資是反映投資規(guī)模、結(jié)構(gòu)和發(fā)展速度的綜合性指標(biāo)。從廣義口徑上是由固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）和農(nóng)戶固定資產(chǎn)投資兩部分組成，從狹義口徑上一般指固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶包括計劃總投資500萬元以上的固定資產(chǎn)項目投資及所有房地產(chǎn)開發(fā)項目投資兩個部分。?固定資產(chǎn)投資主要由房地產(chǎn)業(yè)、基建和制造業(yè)投資組成，2015-2023年三者占固定資產(chǎn)投資的比重平均值為80.1%。其中，這期間房地產(chǎn)業(yè)投資占固定資產(chǎn)投資的平均比重為22.3%。23.9%23.4%22.6%22.1%23.0%24.6%26.3%25.9%25.8%26.3%27.4%25.5%22.3%31.9%29.5%31.0%31.7%30.7%19.8%19.4%19.8%19.4%19.8%20.3%19.8%6.1%6.1%6.1%6.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%7.0%?房地產(chǎn)行業(yè)能夠拉動上下游50多個行業(yè)，是實體經(jīng)濟的重要組成部分。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資有力拉動鋼鐵、有色金屬、機械制造、化工等上游制造業(yè)和建筑業(yè)；房地產(chǎn)銷售，既拉動與住房有關(guān)的家電、家具、建材等制造業(yè)和裝飾裝潢行業(yè)，也帶動金融、交通運輸、互聯(lián)網(wǎng)等第三產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)使用，持續(xù)拉動著公用事業(yè)、居民服務(wù)業(yè)的發(fā)展。視聽器材水泥制造玻璃制造銅、鋁等其他建材家用輕工房屋建設(shè)園林工程裝修裝飾裝修裝飾視聽器材水泥制造玻璃制造銅、鋁等其他建材家用輕工房屋建設(shè)園林工程裝修裝飾裝修裝飾水務(wù)石化、塑料、橡膠等燃?xì)?房地產(chǎn)有力帶動了建筑建材、家電家具等上下游產(chǎn)品消費。商品房銷售催生了建材裝飾以及家用電器等上下游產(chǎn)品購置需求。?1999年以來，商品房銷售面積由1.3億平方米增長至2021年的最高值17.9億平方米，2023年為11.2億平方米，帶動水泥和鋼材總產(chǎn)量由1999年的6.6億噸增長至2020年的最高值37.0億噸，2023年為33.9億噸；帶動家用電冰箱、洗衣機、彩電和空調(diào)總產(chǎn)量由1999年的0.8億臺增長至2021年的5.8億臺。302520502.52.01.52.52.01.51.00.50.0?2021年末開始，隨著地產(chǎn)景氣度下行，民營開發(fā)商陸續(xù)暴雷，我國商品住宅銷售面積和金額不斷下滑，去化周期持續(xù)上升。2024年3月去化周期已達歷史最高點，約為27.2個月。?2024年3月，一/二/三線城市庫存分布處于歷史最高位的90%/75%/96%，近1年來整體均保持穩(wěn)定。一二三線城市的去化周期均已達歷史新高，三線城市去化周期上漲速度最快，形勢最為嚴(yán)峻。302520500634251一線城市去化周期（月）二線城市去化周期（月）三線城市去化周期（月）35.030.0一線城市去化周期（月）二線城市去化周期（月）三線城市去化周期（月）35.030.025.020.015.010.05.00.0?2023年全國房地產(chǎn)市場，在經(jīng)歷2、3月“小陽春”短暫回暖后持續(xù)回落，全年呈現(xiàn)前高后低的走勢，2023年百強房企全口徑銷售金額同比下降17.7%，10家樣本國央企金額同比微降1.9%，樣本民企則同比下降19.2%。?銷售面積方面，百強房企全口徑銷售面積同比下降25.7%，樣本國央企面積同比下降5.1%，樣本民企面積同比下降13.7%。銷售均價方面，樣本國央企2023年均價增長3.4%，而樣本民企均價下降6.3%。整體看銷售量價表現(xiàn)，民企均較國央企承受更大下行壓力，房企間分化加劇。mm樣本國企全口徑銷售金額（億元）樣本國企同比增速（%）35000300002500020000150001000050000201920202021202220232024.01-0530%20%10%-10%-20%-30%-40%-50%-60%樣本民企全口徑銷售金額（億元）樣本民企同比增速（%）mm2022全口徑銷售金額（億元）mmmm2022全口徑銷售金額（億元）mm2023全口徑銷售金額（億元）同比增速（%）5000450040003500300025002000150010005000美的置業(yè)新城控股華發(fā)股份中國金茂越秀地產(chǎn)濱江集團金地集團龍湖集團建發(fā)國際集團綠城中國招商蛇口華潤置地中國海外發(fā)展集團萬科A保利發(fā)展20%-10%-20%-30%-40%?2024年6月，53城商品房成交面積同比-18.3%，降幅較5月收窄12個百分點，年內(nèi)降幅呈現(xiàn)收窄的趨勢，如果固定19年同期作為同比基數(shù)，那么24年6月53城新房同比下降48%，較4-5月小幅收窄2-3pct。?新房整體弱復(fù)蘇，重點城市新開盤去化率有所提升，24年2月重點城市開盤去化率27%，為21年以來最低水平，3月回升至47%，4月降至37%，5月新政后持續(xù)改善，到6月回升至52%，已高于22-23年平均水平（49%基本面正逐步改善。53城商品房成交面積同比53城商品房成交面積同比（基數(shù)固定19年）60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%-80.0%56.0%54.0%52.0%50.0%48.0%46.0%44.0%42.0%56.0%54.0%52.0%50.0%48.0%46.0%44.0%42.0%40.0%2021202220232024.06?2024年6月，14城二手房成交面積同比增長34.7%，與19年相比也有7%的增長，實現(xiàn)單月正增長。?同口徑的8個城市新房與二手房成交數(shù)據(jù)，24年1-5月二手房成交套數(shù)占比平均為69%，為17年以來的新高，二手房表現(xiàn)活躍，一是二手房流動性更好（所見即所得，沒有交付擔(dān)憂二是二手房價格更為市場化。=O14城二手房成交面積同比=om14城二手房成交面積同比（基數(shù)固定19年）120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0% 0.0%-20.0%-40.0%-60.0%-80.0%8城市二手房占比（單月）8城市二手房占比（MA6）80%70%60%40%30%20%8城市二手房占比（單月）8城市二手房占比（MA6）80%70%60%40%30%20%?2024年1-5月份統(tǒng)計局口徑70城新房房價累計環(huán)比下跌2.34%，截止最新5月末70城新房房價同比-4.30%，同環(huán)比下跌城市數(shù)量進一步上升。?二手房價格下跌幅度較新房更高，其中存在新房限價以及部分二手房業(yè)主成本價較低能容忍的折扣空間更大等原因，但也一定程度上反應(yīng)了當(dāng)前二手房供需關(guān)系或更弱。24年1-5月份統(tǒng)計局口徑70城二手房房價累計環(huán)比下跌3.7%。1.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%-0.2%-0.4%-0.6%-0.8%-1.0%8070604030200貝殼二手房價格指數(shù)環(huán)比貝殼二手房價格指數(shù)環(huán)比70城房價環(huán)比2.0%2.0%1.5%1.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%-2.0%-2.0%?2023年國央企與民企拿地能力持續(xù)分化，樣本9家國企2023年拿地金額逆勢增長11.0%，而民企在2022年低基數(shù)上繼續(xù)下降34.4%，幾乎喪失拿地能力。?從投向看，頭部國央企投資策略有一定趨同，核心城市核心地段的項目土拍熱度較高，中低能級城市土拍相對冷清。?從拿地力度看，2023年樣本9家國央企全口徑金額投銷比46.0%，處于合理補庫的水平；而樣本民企投銷比僅22.1%，補庫力度較弱。樣本國企拿地金額（億元）樣本民企拿地金額（億元）樣本國企同比增速（%）樣本民企同比增速（%）160001400012000-10%1000080006000-50%4000-60%200002020202120222023-20%-30%-40%-70%-80%20%金地集團龍湖集團濱江集團越秀地產(chǎn)綠城中國華發(fā)股份萬科A招商蛇口建發(fā)國際集團中國海外發(fā)展集團保利發(fā)展金地集團龍湖集團濱江集團越秀地產(chǎn)綠城中國華發(fā)股份萬科A招商蛇口建發(fā)國際集團中國海外發(fā)展集團保利發(fā)展華潤置地2022拿地金額（億元）2023拿地金額（億元）同比增速（%）2000180016001400120010008006004002000120%100%80%60%40%20%-20%-40%-60%-80%?房企發(fā)展模式由“規(guī)模為王”轉(zhuǎn)為“精耕細(xì)作”，拿地權(quán)益比的提升能夠提高房企的結(jié)算效率。?頭部房企保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份為案例進行權(quán)益比分析，可以發(fā)現(xiàn)，2020-2023年4年間三家公司拿地權(quán)益比均呈增長趨勢，分別增長15pct、12pct及20pct。?橫向?qū)Ρ葋砜矗＠l(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份三家公司在2023年的拿地權(quán)益比均高于當(dāng)年的結(jié)算權(quán)益比，未來結(jié)算權(quán)益比均具備提升空間。202020212022202390%80%70%60%50%40%30%20%10%保利發(fā)展招商蛇口華發(fā)股份202020212022202020212022202374%72%70%68%66%64%62%60%58%56%54%保利發(fā)展招商蛇口華發(fā)股份?目前我國大量新市民群體的住房需求尚未得到滿足，但是受人口結(jié)構(gòu)影響我國總量層面的住房需求已經(jīng)出現(xiàn)拐點。?我國住房空置率已經(jīng)達到15%，部分省份超過25%，高于國際5%的空置率標(biāo)準(zhǔn)。我國近兩年財政收入受疫情沖擊、留抵退稅以及房地產(chǎn)“遇冷”等因素影響明顯承壓。?考慮到我國人口規(guī)模和財政收支情況，未來增加住房供給的措施將更接近德國模式，即在完善租賃市場的同時，重點增加租賃住房的供給。?堅持租售并舉將重點在增加保障租賃住房供給方面發(fā)力，公租房和共有產(chǎn)權(quán)房則分別對應(yīng)著更高層次的保障水平和更多元化的需求，將是保障住房體系的重要補充。保障租賃住房籌集目標(biāo)(萬套)目標(biāo)解決新市民住房需求(萬人)保障租賃住房籌集量(萬套)保障租賃住房籌集目標(biāo)(萬套)目標(biāo)解決新市民住房需求(萬人)保障租賃住房籌集量(萬套)實際解決新市民住房需求(萬人)9008007006005004003002001000202120222023常住人口城鎮(zhèn)化率60%40%30%20%201620172018201920202021