2024年崛起中的中央金融區(qū)-深圳金融企業(yè)辦公租賃選址趨勢(shì)專(zhuān)題報(bào)告-CBRE世邦魏理仕

「市場(chǎng)」深圳金融業(yè)辦公需求透視深圳金融企業(yè)辦公租賃選址趨勢(shì)報(bào)告目錄中央金融區(qū)跨境金融業(yè)務(wù)選址要素與趨勢(shì)策略建議緊耦合型生態(tài)系統(tǒng)決定了金融行業(yè)高度集中的產(chǎn)業(yè)聚集金融行業(yè)一二級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)之間及其與交易所監(jiān)管機(jī)構(gòu)和金融服務(wù)機(jī)構(gòu)間交織著復(fù)雜且高頻的業(yè)務(wù)互動(dòng)以證券公司為例,其業(yè)務(wù)橫跨一二級(jí)市場(chǎng),不僅自主投資,還提供資金托管服務(wù),同時(shí)作為交易平臺(tái)的提供者,為公募私募基金等金融產(chǎn)品提供股票交易渠道因此,金融企業(yè)在運(yùn)營(yíng)上高度依賴于物理空間的集聚效應(yīng)以優(yōu)化運(yùn)營(yíng)效率、促進(jìn)業(yè)務(wù)拓展便利。因此金融產(chǎn)業(yè)對(duì)集聚性有著顯著需求,旨在通過(guò)集中布局提升整體效能而交易所和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)在金融業(yè)生態(tài)中的重要性更是不言而喻,金融企業(yè)在戰(zhàn)略布局時(shí)往往圍繞這些核心樞紐而進(jìn)行公募基金公司證券公司信托公司期貨公司資金托管!提供投研報(bào)告 私金私人銀行交易所募退投管公募基金公司證券公司信托公司期貨公司資金托管!提供投研報(bào)告 私金私人銀行交易所募退投管產(chǎn)品銷(xiāo)售資金托管銀行金融服務(wù)機(jī)構(gòu)：第三方財(cái)富、金融咨詢公司等保險(xiǎn)天使基金投行超高凈值個(gè)人投資者信托公司證券公司證券公司 金融監(jiān)督管理局金融業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)來(lái)源:CBRE研究部,2024年4深圳金融辦公需求格局由單極向雙極發(fā)展梳理深圳甲級(jí)辦公樓金融存量需求的演變趨勢(shì),我們發(fā)現(xiàn)深圳金融業(yè)需求已經(jīng)由原先福田CBD的單一主導(dǎo)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楦Ｌ顲BD和前海雙中心共同發(fā)力的新態(tài)勢(shì),業(yè)已形成中央金融區(qū)的整體格局。福田CBD憑借強(qiáng)勢(shì)的金融資源(深交所及各類(lèi)監(jiān)管機(jī)構(gòu))積淀吸引了大量金融企業(yè)聚集,穩(wěn)固了其作為全市金融業(yè)辦公需求首選區(qū)域的地位。然而近年來(lái)享有深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)政策紅利的前海迅速崛起為金融業(yè)發(fā)展的新一極,與福田CBD形成互補(bǔ)共進(jìn)之勢(shì)截至2024年上半年,經(jīng)過(guò)短短幾年的發(fā)展,前海甲級(jí)辦公樓存量金融需求已經(jīng)躍居全市前三;且近兩年半來(lái),片區(qū)甲乙級(jí)辦公樓金融業(yè)新租需求進(jìn)入增長(zhǎng)快車(chē)道,占比躥升至全市第二,僅次于福田CBD,彰顯了其作為中央金融區(qū)新興一級(jí)的強(qiáng)勁發(fā)展?jié)摿Α?0.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%.0.00%202220231H2024福田存量占比前海存量占比福田新租占比前海新租占比數(shù)據(jù)來(lái)源:CBRE研究部,2024年全市排名:5聚焦細(xì)分行業(yè)需求,盡管前海與福田有明顯的租金差,但福田CBD憑借深圳證券交易所和監(jiān)管機(jī)構(gòu)等強(qiáng)勢(shì)金融資源的吸引,成為證券和基金類(lèi)企業(yè)的首選之地相較之下,前海在跨境金融政策推動(dòng)下,保險(xiǎn)和銀行類(lèi)租戶需求占比均為福田CBD的2倍有余作為重要的粵港澳大灣區(qū)保險(xiǎn)服務(wù)中心之一,區(qū)域內(nèi)不但鼓勵(lì)本地保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與香港機(jī)構(gòu)合作開(kāi)發(fā)跨境保險(xiǎn)產(chǎn)品,還允許境外(尤其是香港)金融機(jī)構(gòu)在區(qū)域內(nèi)設(shè)立保險(xiǎn)公司并開(kāi)展業(yè)務(wù),從而促使其保險(xiǎn)行業(yè)租戶平均規(guī)模與福田CBD相當(dāng)然而落址前海銀行業(yè)租戶多為支行層級(jí),其辦公面積不及福田CBD的總行和分行規(guī)?？傮w來(lái)看,福田CBD企業(yè)租戶規(guī)模顯著大于前海,尤其是中大型金融租戶(1,000平方米及以上)的占比高出前海約10個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看,盡管投資理財(cái)和財(cái)富管理為兩區(qū)重要的金融需求來(lái)源,但相較于證券基金銀行和保險(xiǎn)行等核心金融行業(yè),其企業(yè)規(guī)模普遍偏小,且在地理分布上多圍繞證券、基金類(lèi)企業(yè)進(jìn)行布局。鑒于此,后續(xù)的選址策略分析將聚焦于銀行證券基金和保險(xiǎn)公司,以更精準(zhǔn)地把握金融行業(yè)的空間布局趨勢(shì)。＜300㎡490963477467899平均規(guī)模5527754772,4061,292平均規(guī)模數(shù)據(jù)來(lái)源:CBRE研究部,2024年300㎡-499㎡u500㎡-999㎡1000㎡-1999㎡圖4:福田CBD和前海甲級(jí)辦公樓金融業(yè)租戶面積段分布福田CBD42%44%23%10%17%金融業(yè)租戶凈流入彰顯了兩區(qū)顯著的金融引力從租賃類(lèi)型來(lái)看,搬遷需求主導(dǎo)福田CBD和前海甲乙級(jí)辦公樓市場(chǎng),其過(guò)去五年占比均超6成。搬遷需求以區(qū)內(nèi)搬遷為主要類(lèi)型,2023年到2024年上半年福田CBD和前海區(qū)內(nèi)搬遷需求占總搬遷需求的54%和33%,位居細(xì)分需求類(lèi)型的首位,彰顯了顯示了兩區(qū)金融租戶的高粘性而外區(qū)遷入與遷至區(qū)外的差額所反映的凈流入量則進(jìn)一步凸顯了兩區(qū)對(duì)全市金融類(lèi)租戶的強(qiáng)勁引力,2023年至2024年上半年,福田CBD從外區(qū)遷入金融企業(yè)的租賃面積是遷至區(qū)外金融企業(yè)面積的2.5倍,該數(shù)字在前海更是高達(dá)13.3倍。福田CBD新增企業(yè)主要來(lái)前海和福田其他片區(qū),而前海則成功虹吸了南山其他片區(qū)的金融企業(yè),占比超8成。單位:平方米福田CBD-20000-10000o10000200003000040000數(shù)據(jù)來(lái)源:CBRE研究部,2024年遷至區(qū)外外區(qū)遷入寶安南山其他福田羅湖前海福田其他區(qū)域羅湖南山其他寶安龍崗7跨境金融為金融業(yè)注入新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)動(dòng)力興業(yè)務(wù)極為豐富,包括跨境理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行跨境資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓投融資一體化資金池管理(涵蓋賬戶設(shè)立管理、集中收付資金余缺調(diào)劑及軋差凈額結(jié)算服務(wù))、本外幣一體化(涵蓋匯兌、劃撥、異地結(jié)算)徑。深圳銀行業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)總額在過(guò)去六年間實(shí)現(xiàn)了10%和9%的年均增長(zhǎng),而證券交易額更圖6:圖6:深圳主體金融細(xì)分需求行業(yè)發(fā)展情況 C數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局、CBRE研究部,2024年 務(wù) 全國(guó)排名跨境人民幣收付金通用版本外幣一體化資金池試點(diǎn)大宗商品跨境現(xiàn)貨交易人民幣計(jì)價(jià)結(jié)算跨境電商直通車(chē)匯"支付貨款境內(nèi)經(jīng)營(yíng)性租賃支付外幣租金業(yè)務(wù)易背景保理業(yè)務(wù)十四五期間跨境金融發(fā)展要點(diǎn)拓展跨境人民幣結(jié)算業(yè)務(wù)深化外匯管理跨境人民幣收付金通用版本外幣一體化資金池試點(diǎn)大宗商品跨境現(xiàn)貨交易人民幣計(jì)價(jià)結(jié)算跨境電商直通車(chē)匯"支付貨款境內(nèi)經(jīng)營(yíng)性租賃支付外幣租金業(yè)務(wù)易背景保理業(yè)務(wù)十四五期間跨境金融發(fā)展要點(diǎn)拓展跨境人民幣結(jié)算業(yè)務(wù)深化外匯管理樓宇硬件和金融資源是金融企業(yè)選址的硬核要求交易數(shù)據(jù)核心資產(chǎn)的安全性是金融企業(yè)選址的核心考量項(xiàng),因此電力系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)樓板承重能力以及電信通訊設(shè)施成為除保險(xiǎn)外其他三類(lèi)金融主力行業(yè)(銀行、證券和基金)選址決策的關(guān)鍵要素同時(shí),綠色認(rèn)證也是樓宇吸引力的加分項(xiàng)金融企業(yè)因業(yè)務(wù)不同,在選址策略上也展現(xiàn)出一定的差異證券和基金類(lèi)企業(yè),鑒于監(jiān)管業(yè)務(wù)辦理的便捷性及與金融機(jī)構(gòu)間頻繁的業(yè)務(wù)互動(dòng),傾向于入駐同業(yè)集聚區(qū)域且鄰近監(jiān)管機(jī)構(gòu)。此外,為優(yōu)化客戶接待體驗(yàn),對(duì)樓宇品質(zhì)要求較高。而保險(xiǎn)企業(yè)因其員工密集度較高,對(duì)樓宇的電梯系統(tǒng)的承載能力與交通便捷性提出了較高要求。金融主力行業(yè)選址要素前三位電梯系統(tǒng)>交通條件金融主力行業(yè)選址要素前三位電梯系統(tǒng)>交通條件配套設(shè)施>同業(yè)集聚圖7:金融業(yè)租戶選址要素優(yōu)先級(jí)保險(xiǎn)保險(xiǎn)電力系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)樓板承重樓宇品質(zhì)電梯系統(tǒng)電信通訊交通條件同業(yè)集聚配套設(shè)施基金數(shù)據(jù)來(lái)源:CBRE研究部,2024年銀行選址更注重供電與空調(diào)系統(tǒng)的配置交易數(shù)據(jù)為銀行重要的核心資產(chǎn)之一,其安全性至關(guān)重要,因此對(duì)存放服務(wù)器的機(jī)房所在樓層的電力供應(yīng)穩(wěn)定性空調(diào)系統(tǒng)效能以及樓板承重能力均有高標(biāo)準(zhǔn)要求其后而考慮員工工作舒適度和產(chǎn)業(yè)集聚的樓宇健康與安全標(biāo)準(zhǔn)和所在區(qū)域同業(yè)集銀行業(yè)選址關(guān)鍵詞某銀行（辦公室部分，不包括營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）樓宇要求原因電力系統(tǒng)三電路，要求有單獨(dú)供應(yīng)的柴油發(fā)電機(jī)防止斷電導(dǎo)致核心資產(chǎn)——交易數(shù)據(jù)的丟失空調(diào)系統(tǒng)/供應(yīng)時(shí)間7*24小時(shí)空調(diào)，VRV或者VAV，若本層能夠安裝空調(diào)外機(jī)更好服務(wù)器機(jī)房面積較大，散熱要求較高樓板承重樓板可以進(jìn)行加固，以存放儲(chǔ)備電源需要存放較多儲(chǔ)備電池（不間斷電源（UPS））保證半小時(shí)到兩小時(shí)供電樓宇品質(zhì)對(duì)公司形象有一定要求電梯系統(tǒng)最好高低分區(qū)確保員工上班高效率通行電信通訊需要有兩條通訊線路確保連接到中心服務(wù)器，不能斷網(wǎng)健康與安全標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)選有綠色認(rèn)證的樓宇，如LEED，GreenMark等，要求大樓內(nèi)部禁止吸煙為員工提供良好的工作環(huán)境區(qū)域要求原因交通條件公共交通便利，500米內(nèi)可到達(dá)地鐵站、公交站便利員工日常通勤及外出辦事同業(yè)集聚對(duì)公業(yè)務(wù)較多，要求周邊企業(yè)客戶較為密集，最好靠近銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)便利業(yè)務(wù)員拜訪客戶以及辦理相關(guān)監(jiān)管手續(xù)配套設(shè)施商業(yè)、餐飲設(shè)施較為完善能夠解決員工的日常餐飲和購(gòu)物需求租約主要條件：租期8年、要求有提前解約和優(yōu)先擴(kuò)租權(quán)，希望鎖定較低的租金遞增率裝修成本投入較大且客戶資源穩(wěn)定，希望辦公地址更長(zhǎng)期穩(wěn)定數(shù)據(jù)來(lái)源:CBRE研究部,2024年證券公司選址同業(yè)集聚要素考量?jī)?yōu)先于樓宇硬件參數(shù)在證券公司選址決策過(guò)程中,合規(guī)審查的便捷性與業(yè)務(wù)交集的密集度被視為首要考量因素鑒于其核心業(yè)務(wù)與監(jiān)管機(jī)構(gòu)及交易所高度互連性,地理位置的臨近性成為其選址的首要考量其次,鑒于日常運(yùn)營(yíng)也涉及大量交易數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)安全需求驅(qū)動(dòng)選址時(shí)同樣強(qiáng)調(diào)樓宇的電力供應(yīng)穩(wěn)定性空調(diào)系統(tǒng)高效能以及一定水平的樓板承載力。而保障數(shù)據(jù)傳輸穩(wěn)定性和員工工作環(huán)境舒適度的樓宇的電信通訊系統(tǒng)與健康安全標(biāo)準(zhǔn)要求,通常排在第三位證券業(yè)選址關(guān)鍵詞::案例二:某證券公司選址要求某證券公司樓宇要求電力系統(tǒng)雙/三電路保護(hù)交易數(shù)據(jù)，以防斷電丟失空調(diào)系統(tǒng)/供應(yīng)時(shí)間設(shè)備機(jī)房可以提供24小時(shí)冷凍水供回水接口，需要提供7*24小時(shí)加班空調(diào)交易數(shù)據(jù)機(jī)房需要不間斷散熱樓板承重樓板可以進(jìn)行加固，以存放儲(chǔ)備電源需要放較多儲(chǔ)備電池保證半小時(shí)到兩小時(shí)供電樓宇品質(zhì)高檔，要求有玻璃幕墻方便客戶快速找到，且需要塑造良好的公司形象電梯系統(tǒng)設(shè)置分區(qū)電梯提高員工和客戶的垂直運(yùn)行效率，注重其良好體驗(yàn)電信通訊要求有穩(wěn)定的通訊寬帶網(wǎng)絡(luò)，若可以自行選擇電信運(yùn)營(yíng)商則優(yōu)選確保交易涉及服務(wù)器的數(shù)據(jù)穩(wěn)定持續(xù)連接健康與安全標(biāo)準(zhǔn)要求有新風(fēng)系統(tǒng)或允許自行建造新風(fēng)系統(tǒng)，有LEED認(rèn)證樓宇為優(yōu)選為員工營(yíng)造良好和舒適的工作環(huán)境區(qū)域要求原因交通條件要求非常便利便于客戶快速找到以及便利員工上下班通行同業(yè)集聚優(yōu)先考量靠近證監(jiān)會(huì)、交易所的物業(yè)；所在區(qū)域企業(yè)客戶密度大，方便觸達(dá)便于客戶拜訪以及IPO等業(yè)務(wù)開(kāi)展配套設(shè)施完善的餐飲、商業(yè)配套措施便利員工日常就餐與企業(yè)業(yè)務(wù)招待活動(dòng)租約主要條件5年租約，希望有擴(kuò)租優(yōu)先權(quán)對(duì)私業(yè)務(wù)較多，不希望地址頻繁變化數(shù)據(jù)來(lái)源:CBRE研究部,2024年原因圖基金公司選址要求與證券公司基金公司在選址策略上與證券公司展現(xiàn)出顯著的趨同性首要原則也是鄰近監(jiān)管機(jī)構(gòu),同時(shí)關(guān)注同業(yè)集聚其次,由于基金公司日常業(yè)務(wù)同樣涉及大量交易數(shù)據(jù),因此對(duì)確保數(shù)據(jù)安全性的樓宇的電力供應(yīng)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)以及樓板承重能力等硬件參數(shù)要求也較高第三考量則為保證網(wǎng)絡(luò)連接穩(wěn)定性與考慮員工工作舒適度的樓宇電信通訊系統(tǒng)和健康安全標(biāo)準(zhǔn)要求?；饦I(yè)選址關(guān)鍵詞圖10:案例三:某基金公司選址要求某基金公司某基金公司樓宇要求樓宇要求原因電力系統(tǒng)三電路，要求有柴油發(fā)電機(jī)機(jī)房面積較大，服務(wù)器較多，需要有斷電備份，以保護(hù)交易數(shù)據(jù)不丟失空調(diào)系統(tǒng)/供應(yīng)時(shí)間設(shè)備機(jī)房可以提供24小時(shí)冷凍水供回水接口，需要提供7*24小時(shí)加班空調(diào)交易數(shù)據(jù)機(jī)房需要不間斷散熱樓板承重樓板可以承受UPS電源的存放備用電源，防止斷電導(dǎo)致數(shù)據(jù)丟失樓宇品質(zhì)高檔需要塑造良好的企業(yè)形象以吸引客戶電梯系統(tǒng)設(shè)置分區(qū)電梯便于員工和客戶提高通行效率電信通訊要求有穩(wěn)定的通訊寬帶網(wǎng)絡(luò)確保交易數(shù)據(jù)傳輸?shù)姆€(wěn)定性健康與安全標(biāo)準(zhǔn)在租金同樣的情況下，優(yōu)選綠色認(rèn)證樓宇，盡量有較多自然光對(duì)于員工工位的給予注重員工的辦公體驗(yàn)區(qū)域要求原因交通條件要求非常便利，公共交通發(fā)達(dá)便于客戶拜訪和員工通行同業(yè)集聚靠近監(jiān)管機(jī)構(gòu)，優(yōu)選金融機(jī)構(gòu)聚集、商務(wù)客戶集中度高的區(qū)域一方面基金公司與各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)互動(dòng)較多，另一方面企業(yè)客戶業(yè)務(wù)也較多配套設(shè)施餐飲、商業(yè)設(shè)施較為完善便利員工日常就餐與企業(yè)業(yè)務(wù)招待活動(dòng)租約主要條件租期5年，希望鎖定較低的租金遞增率對(duì)私業(yè)務(wù)占一定比例，裝修成本投入大，希望保持穩(wěn)定性數(shù)據(jù)來(lái)源:CBRE研究部,2024年保險(xiǎn)公司選址對(duì)辦公樓宇的電梯垂直運(yùn)送效率更為關(guān)注保險(xiǎn)行業(yè)為人員密集型產(chǎn)業(yè),核心業(yè)務(wù)多為內(nèi)部協(xié)作,接待客戶行為相對(duì)較少,因此其對(duì)于樓宇形象及區(qū)域同業(yè)集聚度要求并不突出,反而比較關(guān)注電梯系統(tǒng)的性能,特別是在上下班高峰期,電梯的運(yùn)送效率將直接影響到員工的工作效率。因此,保險(xiǎn)公司傾向于選擇那些配備高效電梯系統(tǒng)的辦公樓宇,以確保員工流動(dòng)順暢無(wú)阻此外,同樣因?yàn)槿藛T密集,若項(xiàng)目交通便利通勤便利性高且就餐等配套設(shè)施完善,則為優(yōu)選。保險(xiǎn)業(yè)選址關(guān)鍵詞某保險(xiǎn)公司樓宇要求某保險(xiǎn)公司樓宇要求原因電力系統(tǒng)單電路即可保證基本的供電需要空調(diào)系統(tǒng)/供應(yīng)時(shí)間上班時(shí)間有中央空調(diào)即可保證員工的日常工作舒適度樓板承重?zé)o特殊要求樓宇品質(zhì)中檔及以上辦公室一般不對(duì)外，確保一定的品質(zhì)即可電梯系統(tǒng)設(shè)置分區(qū)，電梯運(yùn)行速度較快人員密集，上下班人流量大，分區(qū)確保通行效率電信通訊有正常的寬帶網(wǎng)絡(luò)連接能夠保證日常的工作網(wǎng)絡(luò)連接健康與安全標(biāo)準(zhǔn)需要新風(fēng)系統(tǒng)人員密度大，對(duì)空氣流通要求較高區(qū)域要求原因交通條件公共交通發(fā)達(dá)，近地鐵站和公交車(chē)站便利員工上下班同業(yè)集聚靠近保險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)為優(yōu)先方便相關(guān)業(yè)務(wù)的辦理配套設(shè)施餐飲配套完善人員密集型，員工就餐需求較大租約主要條件租期5年，希望有優(yōu)先擴(kuò)租權(quán)員工數(shù)量較多，希望保持公司地址的穩(wěn)定性數(shù)據(jù)來(lái)源:CBRE研究部,2024年金融行業(yè)租戶對(duì)綠色樓宇選擇意愿度高得益于良好的盈利能力以及對(duì)高學(xué)歷金融人才工作舒適度的更多考量,金融行業(yè)選擇綠色樓宇的意愿度更高CBRE研究部發(fā)布的《2024年中國(guó)區(qū)辦公樓租戶調(diào)查》報(bào)告顯示,近7成受訪企業(yè)認(rèn)為如果缺少綠色健康樓宇認(rèn)證這個(gè)要素,則不將該物業(yè)納入選址考量或者將影響租賃決策,凸顯了綠色樓宇高市場(chǎng)認(rèn)可度。且根據(jù)截止2024年第一季度深圳甲級(jí)辦公樓