房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價格

第3節(jié)房地產(chǎn)價格3.

1房地產(chǎn)價格的含義經(jīng)濟(jì)學(xué)上的價格概念主要有兩種：

價格是商品價值的貨幣

表現(xiàn)

，

價值是凝結(jié)在商品中的抽象的人類勞動；

價格是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的代價

，

通常用貨幣表示。

(1)房地產(chǎn)價格是指在房地產(chǎn)開發(fā)

、建設(shè)

、經(jīng)營過程中

，

所

耗費的全部社會必要勞動所形成的價值與土地所有權(quán)價格綜合的貨幣表現(xiàn)；(2)房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代

價

，

通常用貨幣來表示3.2房地產(chǎn)價格的形成條件關(guān)于商品價格的形成

，

主要有四種理論：

效用決定論

、

收

益決定論、勞動決定論、供求決定論第二章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價格對于房地產(chǎn)價格的形成機(jī)理——一種意見認(rèn)為房地產(chǎn)價格應(yīng)該以勞動價值論為基礎(chǔ)，效用理論、收益理論以及供求理論為補(bǔ)充；另一種意見認(rèn)為，房地產(chǎn)的價格的特征歸根結(jié)底是由土地價格的特征決定的，只受供求規(guī)律的影響房地產(chǎn)具備價格的3個條件:(1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。分配方式:(1)武力；(2)計劃；(3)抽簽；(4)排隊；(5)禮(6)價格。3.3地價與一般物品價格的不同共同之處:都是價格、都有波動、按質(zhì)論價不同主要表現(xiàn)在下列6個方面:l(1)生產(chǎn)成本不同——地租的貨幣化l(2)折舊不同——無折舊且有增值?(3)價格差異不同——獨一無二性,價格差異較大?(4)市場性質(zhì)不同——不完全市場?(5)形成時間不同——形成的時間上較長?(6)供求變化不同——“引致”需求、彈性低3.4房地產(chǎn)價格的特征3.4.1房地產(chǎn)價格具有區(qū)域性·體現(xiàn)在不同城市區(qū)域之間的房地產(chǎn)差價上3.4.2房地產(chǎn)價格具有雙重性·(1)房地產(chǎn)從物質(zhì)形態(tài)上是土地和建筑物的有機(jī)綜合體,因此其價格在內(nèi)涵上具有雙重的實體性基礎(chǔ)·(2)房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格,也有使用代價的租金。?源泉價格→買賣價格→簡稱:價格服務(wù)價格→租賃價格→簡稱:租金?房地產(chǎn)價格與租金的關(guān)系——類似:本金與利息的關(guān)系3.4.3房地產(chǎn)價格具有單件性·(1)房地產(chǎn)都是單件生產(chǎn)·(2)市場上沒有完全相同的房地產(chǎn)·(3)房地產(chǎn)交易容易受交易者的個別因素的影響3.4.4房地產(chǎn)價格具有權(quán)益性·交易中轉(zhuǎn)移的不是實物而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益3.4.5房地產(chǎn)價格是長期綜合考慮的結(jié)果·房地產(chǎn)使用具有長期性·房地產(chǎn)價格的形成受到法規(guī)政策以及其他多種因素的影響3.5房地產(chǎn)價格和價值的種類3.5.1價值、使用價值和交換價值使用價值:指物品能滿足人們某種需要的效用。交換價值:指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。使用價值是交換價值的前提房地產(chǎn)估價評估的是房地產(chǎn)的交換價值3.5.2原始價值、賬面價值和市場價值原始價值(歷史成本、原始購置成本)，簡稱原值(價)，是一項資產(chǎn)在當(dāng)初取得時實際發(fā)生的成本，包括買價、運輸費、安裝費、繳納的有關(guān)稅費等——歷史成本原則賬面價值(賬面凈值、折余價值)，是一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額市場價值(實際價值)，是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格；或者假設(shè)把該資產(chǎn)拿到市場上去交易，它最可能實現(xiàn)的價格——公允價值原始價值是始終不變的，賬面價值是隨時間的推移而不斷減少，市場價值是隨著時間的流逝而波動——房地產(chǎn)具有保值增值特性估價所評估的是房地產(chǎn)市場價值3.5.3成交價格、市場價格、理論價格、公開市場價值、清算價值和評估價值⑴成交價格(成交價)含義:指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實際達(dá)成交易——買者同意支付、賣者同意接受，或者買者付出、賣者收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。l是一個已完成的事實l個別價格l賣價(供給價格):指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格l買價(需求價格):指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格l最高買價≥成交價≥最低賣價ll圖2.4達(dá)成交易的基本條件l最終的交易價格取決于雙方的談判能力,以及該種房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場成交價格分為正常成交價格、非正常成交價格形成機(jī)制正常成交價格的形成條件(7個):l①公開市場l②交易對象本身具備市場性l③眾多的買者和賣者l④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿l⑤理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為——經(jīng)濟(jì)人假定l⑥買者和賣者都具有完全信息l⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易成交價格還可以按交易方式的不同來劃分，通常情況下采取協(xié)議方式出讓地價最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價最高。⑵市場價格(市價)是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格含義:是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格成交價格圍繞著市場價格而上下波動房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價格⑷公開市場價值公開市場價值是指在公開市場上最可能形成的價格交易條件:①交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；②交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易雙方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象；④交易雙方掌握必要的市場信息；⑤交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易；⑥不存在買者因特殊興趣而給予附加出價市場價格、市場價值、公開市場價值三者的含義基本相同，在一般情況下可以混用⑶理論價格⑸清算價值→一般低于市場價值賣者是被迫出售、買者是自愿而不是被迫購買下的價格城市房屋拆遷⑹評估價值又稱評估價格、估計價值，簡稱評估值、評估價含義:指估價師通過估價活動所得出的估價對象的客觀合理價值比準(zhǔn)價格、積算價格、收益價格市場較成熟且處于正常狀態(tài)時，比準(zhǔn)價格＝收益價格房地產(chǎn)泡沫時，比準(zhǔn)價格大大高于收益價格積算價格(不考慮外部折舊時)大大高于比準(zhǔn)價格、收益價格，說明供大于求或市場不景氣交易目的估價:評估價值與成交價格有著密切的關(guān)系。稱職的估價師所評估出的價值應(yīng)當(dāng)基本一致從理論上講，一個良好的評估價值＝正常成交價格＝市場價格3.5.4基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格是一組《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定應(yīng)定期確定并公布的房地產(chǎn)價格第32條規(guī)定:基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。第33條規(guī)定:房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估?；鶞?zhǔn)地價:在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格。例如:上海市2010年基準(zhǔn)地價更新成果注:1.表中價格均為樓面地價；2.表中價格均為相應(yīng)用途之法定最高出讓年限的國有出讓土地使用權(quán)價格；3.居住、商業(yè)和辦公用地設(shè)定的土地開發(fā)程度為“七通一平”、工業(yè)用地設(shè)定的土地開發(fā)程度為“五通一平”；4.該表不可獨立理解和使用，須與基準(zhǔn)地價級別范圍說明和成果應(yīng)用說明結(jié)合使用。表2.1上海市基準(zhǔn)地價成果表（樓面地價）基準(zhǔn)日:2010年1月1日單位:元/平方米注:1.表中價格均為土地面積單價萬元/畝；2.表中價格均為相應(yīng)用途之法定最高出讓年限的國有出讓土地使用權(quán)價格；3.居住、商業(yè)和辦公用地設(shè)定的土地開發(fā)程度為“七通一平”、工業(yè)用地設(shè)定的土地開發(fā)程度為“五通一平”；4.該表不可獨立理解和使用，須與基準(zhǔn)地價級別范圍說明和成果應(yīng)用說明結(jié)合使用。表2.2上海市基準(zhǔn)地價成果表（土地面積單價）基準(zhǔn)日:2010年1月1日單位:萬元/畝標(biāo)定地價:政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時點的建設(shè)用地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。見下表。房屋重置價格應(yīng)是不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，在某一基準(zhǔn)日期建造它所發(fā)生的必要支出和應(yīng)當(dāng)獲得的利潤。實際估價中估價對象房屋或建筑物的價值，可通過該種房屋重置價格的比較、調(diào)整來求取。3.5.5總價格、單位價格和樓面地價——按房地產(chǎn)價格的表示單位劃分①總價格簡稱總價:指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格——一般不能完全反映房地產(chǎn)價格水平的高低②單位價格，簡稱單價:指單位土地面積的土地價格——一般可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低認(rèn)清單位價格,必須認(rèn)清價格單位l貨幣——幣種和貨幣單位l面積——面積內(nèi)涵和面積單位l在面積單位方面,中國內(nèi)地通常采用㎡(土地面積單位有時還采用公頃、畝),美、英和香港習(xí)慣采用平方英尺(10.764平方英尺合1㎡),日、韓和臺灣一般采用坪(大約0.303坪合1平方米)。③樓面地價按照建筑面積均攤的的土地價格樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的高低但如果甲、乙兩塊土地的容積率不同，除此之外的其他條件都相同，則不應(yīng)簡單地根據(jù)土地單價來判斷甲、乙兩塊土地的價格高低，而應(yīng)采用樓面地價。例如:甲土地的容積率為5，乙土地的容積率為3，則甲土地的樓面地價為140元∕㎡，乙土地的樓面地價為170元/㎡。根據(jù)樓面地價來判乙土地反而比甲土地貴(每平方米建筑面積貴30元)。假如平均為每平方米建筑面積1200元，建筑造價(不含地價也基本接近，假如為每平方米建筑面積900元，這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商在甲土地上每平方米建筑面積可獲得利潤=1200-900-140＝160(元)，而在乙土地上每平方米建筑面積獲得利潤＝1200-900-170＝130(元)。例如:有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為700元/㎡，乙土地的單價為510元/㎡，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，毫無疑問甲土地比乙土地貴(每平方米土地面積貴190元)，此時明智的買者會購買乙土地而不會購買甲土地。3.5.6實際價格和名義價格付款方式有下列幾種:①要求在成交日期時一次付清；②如果在成交日期時一次付清，則給予折扣；③從成交日期時起分期付清；④約定在未來某個日期一次付清；⑤以抵押貸款方式支付實際價格:指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格名義價格:指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格實際價格不能直接觀察得到，一般在名義價格基礎(chǔ)上計算處理才能得到實際交易、不存在名義價格的支付方式:①成交日期一次性付清；②以抵押貸款方式支付例如:一套建筑面積100㎡、單價3000元/㎡、總價30萬元住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種:⑴要求在成交日期時一次付清。⑵如果在成交日期時一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠5%。⑶從成交日期時起分期付清，如首付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬元。⑷約定在未來某個日期一次付清，如約定一年后付清。⑸以抵押貸款方式支付，如首付5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。3.5.7現(xiàn)貨價格和期貨價格及現(xiàn)房價格和期房價格現(xiàn)貨價格:指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)(可視為在交易達(dá)成的同時)進(jìn)行商品交割的價格期貨價格:指在交易達(dá)成后按約定在未來某個日期進(jìn)行商品交割的價格表2.3現(xiàn)貨交易和期貨交易的各種情形房地產(chǎn)現(xiàn)貨價格:指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格房地產(chǎn)期貨價格:指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格期房價格:以目前尚未建造完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標(biāo)的的價格期房價格通常低于現(xiàn)房價格，期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系是:期房價格＝現(xiàn)房價格－預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險補(bǔ)償某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3300元/㎡，出租的年末凈收益為330元/㎡。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補(bǔ)償估計為現(xiàn)房價格的2%，試計算該期房目前的價格。同地段期房價格比現(xiàn)房價格高3.5.8起價、標(biāo)價、成交價和均價起價:指所銷售的商品房的最低價格標(biāo)價(報價、表格價):商品房出售者在其“價目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格3.5.9評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價房地產(chǎn)拍賣是以公開競價的形式,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。評估價,一般指為法院或有關(guān)當(dāng)事人確定拍賣保留價等提供參考,對擬拍賣的房地產(chǎn)的市場價值或變速變現(xiàn)價值進(jìn)行分析、測算和判斷的結(jié)果。成交價:商品房買賣雙方的實際交易價格均價:所銷售商品房的平均價格保留價(拍賣底價):在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價格。起拍價(開叫價格、起叫價):是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的的價格。應(yīng)價是競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購買價格。3.5.10補(bǔ)地價補(bǔ)地價是指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補(bǔ)交的地價或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。有如下3類:l①土地使用者改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件；l②土地使用者延長土地使用年限(包括出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期)；?③土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(要求補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等)?！ぱa(bǔ)地價＝改變后的地價－改變前的地價·對于單純提高容積率或改變土地用途并提高容積率的補(bǔ)地價來說，如果將提高后的容積率稱為現(xiàn)容積率，提高前的容積率為原容積率，則補(bǔ)地價的數(shù)額為:補(bǔ)地價(單價)＝現(xiàn)樓面地價×現(xiàn)容積率－原樓面地價×原容積率補(bǔ)地價(總價)＝補(bǔ)地價(單價)×土地總面積·如果樓面地價不隨容積率的改變而改變，即:補(bǔ)地價(單價)＝原樓面地價×(現(xiàn)容積率－原容積率)或者補(bǔ)地價(單價)＝原容積率下的土地單價/原容積率×(現(xiàn)容積率-

原容積率)【例1】某宗土地總面積1000㎡,容積率為3,對應(yīng)的土地單價為450元/㎡,現(xiàn)允許將容積率增加到5。試計算理論上應(yīng)補(bǔ)地價的數(shù)額。【例2】某宗面積為3000㎡的工業(yè)用地,容積率為0.8,樓面地價為700元/㎡,現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地,容積率為5.0,樓面地價為960元/㎡。試計算理論上應(yīng)補(bǔ)地價的數(shù)額。實際中的補(bǔ)地價數(shù)額取決于政府的政策。例1:形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有（）。A.消費者有購買房地產(chǎn)的意愿B.消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格C.城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展D.人口急劇增長E.房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求例2:在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。例3:下列關(guān)于比準(zhǔn)價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是（）。A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，比準(zhǔn)價格低于收益價格B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于比準(zhǔn)價格C.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格大大高于比準(zhǔn)價格或收益價格D.比準(zhǔn)價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價例4:城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，其行為不符合市場價值形成中的交易雙方自愿進(jìn)行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價應(yīng)采用非市場價值標(biāo)準(zhǔn)。例5:某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%。假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/㎡，樓面地價為1200元/㎡，則該宗土地總價為（）萬元。A.96B.192C.240D.480例6:在估價中選擇4個可比實例，甲成交價格4800元每平米，建筑面積100平米，首次付清24萬元，其余半年后支付l6萬元，一年后支付8萬元。乙成交價格5000元每平米，建筑面積120平米，首付24萬元，半年后付清余款36萬元。丙成交價格4700元每平米，建筑面積90平米，成交時候一次性付清。丁成交價格4760元每平米，建筑面積110平米，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率l0%，這4個可比實例單價由高到低的排列順序是丙乙甲丁。例7:一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況:（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣；（3）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格的是（）。A.第（1）、（3）種情況B.第（3）、（4）、（5）種情況C.第（2）、（4）種情況D.第（2）、（4）、（5）種情況例8:某期房1年后建成入住，類似現(xiàn)房的價格為5000元/㎡出租的年末總收益為500元/㎡，管理費用等其他支出為100元/㎡。估計折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補(bǔ)償為現(xiàn)房價格的3%。該期房目前的價格為（