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文檔簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考試試題及答案解析

一、問答題(共3題,每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙相應(yīng)題號(hào)下)

(一)

甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(如下簡(jiǎn)稱甲機(jī)構(gòu))于8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告,銀行據(jù)此發(fā)

放了抵押貸款。1月,因借款人不能如期償還貸款,處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)

當(dāng)時(shí)評(píng)估價(jià)值低諸多,銀行以為用機(jī)構(gòu)存在高估,并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)8月出

具估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。

請(qǐng)問:1.復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何擬定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況?

2.復(fù)核估價(jià)估價(jià)目和價(jià)值定義應(yīng)如何表述?

(-)

甲公司為購買某在建工程項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值,估價(jià)成果為7500萬

元。購得該項(xiàng)目后,甲公司對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了修改并獲得了政府主管部門批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重

新開工半年后,甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請(qǐng)抵押貸款,委托丙房地產(chǎn)估價(jià)

機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值,估價(jià)成果為9000萬元。

請(qǐng)問:若上述兩個(gè)估價(jià)成果均是合理,產(chǎn)生兩者差別因素有哪些?

(三)

某都市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路,通過某商品住宅社區(qū)南側(cè)。該社區(qū)已建成使用3年,共有

15幢多層住宅樓,總建筑面積為14000ml建設(shè)環(huán)城公路需占用該社區(qū)500nV綠地,并拆

除一幢面積為900肝住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行關(guān)于補(bǔ)償和補(bǔ)償,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行

評(píng)估。

請(qǐng)問:理論上政府補(bǔ)償和補(bǔ)償內(nèi)容應(yīng)涉及哪些方面?

二、單選題(共3大題,10小題,每小題2分。每小題備選答案中只有1個(gè)最符合題意,

請(qǐng)將這個(gè)答案相應(yīng)字母填在答題紙各小題相應(yīng)括號(hào)內(nèi))

(一)

某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目,征收土地面積5000戶,其中建設(shè)用地面積4500mt代征地面積500

規(guī)劃建筑面積為15000用房地產(chǎn)開發(fā)公司(如下簡(jiǎn)稱甲公司)于10月18日以出讓

方式獲得該項(xiàng)目用地,支付了地價(jià)款和3%契稅,獲得了國有土地使月證。至10月180,

該項(xiàng)目已投入70%建設(shè)資金,完也了主體構(gòu)造,預(yù)測(cè)1年后可所有竣工。甲公司擬以該在

建工程申請(qǐng)抵押貸款,委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其于10月18日抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查,當(dāng)前

該區(qū)域同類商品住宅平均售價(jià)為665。元/nr,且按每月1%遞增;平均投資利潤(rùn)率為8%,貸

款年利率為7.47%,折現(xiàn)率為10%。

I.下列關(guān)于在建工程抵押表述中,對(duì)的是()。

A.在建工程只有當(dāng)已投入建設(shè)資金超過總投資35%時(shí)才可以設(shè)定抵押

B.在建工程只有當(dāng)主體工程構(gòu)造封頂時(shí)才可以設(shè)定抵押

C.在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí),設(shè)定抵押權(quán)后新增建設(shè)某些不能處置

D.在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí),優(yōu)先受償順序?yàn)橘彿靠?、建筑工程款、銀行債權(quán)

2.若采用成本法和假設(shè)開發(fā)法中老式辦法對(duì)該在建工程進(jìn)行估價(jià),下列關(guān)于投資利潤(rùn)率選

用表述中,對(duì)的是()。

A.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用投資利潤(rùn)率相似

B.成本法采用投資潤(rùn)率高于假設(shè)開發(fā)法投資利潤(rùn)率

C.成本法采用投資利潤(rùn)率低于假設(shè)開發(fā)法投資利潤(rùn)率

D.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用投資利潤(rùn)率不可比較

3.采用成本法估價(jià)時(shí),土地某些以基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算單價(jià)為2300元加二則土地總價(jià)為

()O

A.1035.0

B.1066.1

C.1150.0

D.1184.5

4.采用假設(shè)開發(fā)法中鈔票流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí),開發(fā)完畢后房地產(chǎn)價(jià)值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為()-

A.9734.2

B.10218.3

C.10407.5

D.10458.8

(二)

甲公司擁有一宗面積為80000戶工業(yè)用地,地上建有面積為50000nf廠房及10000nV自用辦

公樓。新一輪都市規(guī)劃已將該區(qū)域調(diào)節(jié)為都市住宅區(qū)。

5.甲公司因申請(qǐng)抵押貸款委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該宗房地產(chǎn)價(jià)值,受托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

應(yīng)()。

A.按工業(yè)用途估價(jià)

B.按居住用途估價(jià)

C.按工業(yè)用途評(píng)估廠房?jī)r(jià)值,按辦公用途評(píng)估自用辦公樓價(jià)值

D.先分別按工業(yè)用途和居住用途估價(jià),然后予以綜合

6.受托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)時(shí),對(duì)的思路是()。

A.地價(jià)按照工業(yè)用地評(píng)估,廠房?jī)r(jià)值按照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估,辦公樓參照周邊寫字

樓售價(jià)等進(jìn)行評(píng)估

B.按照建筑面積分?jǐn)倧S房和辦公樓各自占用土地面積,分工業(yè)和辦公兩種用途分別評(píng)估各

某些房地產(chǎn)價(jià)值

C.地價(jià)按照工業(yè)用地評(píng)估,廠房和辦公樓按照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估

D.依照都市規(guī)劃規(guī)定,按照最高最佳使用原則,地價(jià)按照住宅用地評(píng)估,廠房和辦公樓按

照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估

7.如果政府征收該宗房地產(chǎn),則依法應(yīng)予以甲公司拆遷補(bǔ)償為()。

A.被拆遷房屋及其占用范疇內(nèi)土地價(jià)值

B,被拆遷房屋占用范疇內(nèi)土地價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失

C.被拆遷房屋價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失

D.被拆遷房屋及其占用范疇內(nèi)土地價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失

(三)

甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)房地產(chǎn),建成于,現(xiàn)狀用于商業(yè),于作為抵押物申請(qǐng)了抵押

貸款?,F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請(qǐng)抵押貸款,委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其再次抵押

價(jià)值。經(jīng)調(diào)查,該宗房地產(chǎn)不存在其她法定優(yōu)先受償款。

8.下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)抵押估價(jià)假設(shè)和限制條件分析中,不合理假設(shè)是()。

A.估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰,手續(xù)齊全,可在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓

B.估價(jià)對(duì)象法定用途為工業(yè),現(xiàn)狀用途為商業(yè),遵循最高最佳使用原則,設(shè)定估價(jià)對(duì)象用

途為商業(yè)

C.該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況保持穩(wěn)定,未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性變化

D.本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象無基本、構(gòu)造等方面重大質(zhì)量問題

9.對(duì)該宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行區(qū)位因素分析時(shí),普通不重點(diǎn)分析因素是()。

A.交通條件

B.產(chǎn)業(yè)集聚度

C.基本設(shè)施完備限度

D.公共設(shè)施完備限度

10.該宗房地產(chǎn)再次抵押價(jià)值為〔)。

A.初次抵押時(shí)價(jià)值-初次抵押貸款余額

B.再次抵押時(shí)價(jià)值-初次抵押貸款余額

C.再次抵押時(shí)價(jià)值一已抵押貸款額/貸款成數(shù)

D.再次抵押時(shí)價(jià)值--抵押貸款余額/貸款成數(shù)

三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤,請(qǐng)指明其中13處(每指明1處錯(cuò)誤得3分,本題

全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤相應(yīng)1個(gè)序號(hào),未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)背面空

格處不計(jì)分)

封面和目錄《略)

致估價(jià)委托人函

XX公司:

受貴公司委托,我公司根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,本著獨(dú)立、客現(xiàn)、公

正的原則,按照科學(xué)、公允的方法,為確定估價(jià)對(duì)象抵押貸款額度提供參考依據(jù),對(duì)貴公司

所屬估價(jià)對(duì)彖房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估.

我公司估價(jià)人員在貴公司配合下,對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘和估價(jià)資料的收集,并進(jìn)

行了必要的調(diào)查、核對(duì),在此基礎(chǔ)上形成了房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告.

估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,利用科學(xué)的估價(jià)方法,在認(rèn)真

分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過測(cè)算,最終得到估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2QQ9年1月.30.日的房地

產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為,

估價(jià)對(duì)象單價(jià):寫字樓1Q833.5元/flf,車庫13.77萬元侔位。

估價(jià)對(duì)象總價(jià)值:人民幣91071萬元.

大寫金額:人民幣玖億壹仟零柒拾壹萬元整.

XX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司XX分公司(蓋章)

法定代表人(蓋章)

二OO九年七月九日

注現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明《略)

估價(jià)假設(shè)和限制條件(略)

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、估價(jià)委托人(略)

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)

三、估價(jià)對(duì)象

(―)估價(jià)對(duì)象登記狀況

(―)估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況

估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)屬國家所有,根據(jù)估價(jià)對(duì)象《國有土地使用證》,XX擁有土地使

用權(quán),證載土地用途為綜合用地,土地使用類型為出讓.

權(quán)屬人略

國有土地使用證號(hào)略

房屋所有權(quán)證號(hào)略

坐落位置**市金融街*區(qū)*號(hào)

房屋產(chǎn)權(quán)來源略席屋產(chǎn)權(quán)比例100%

土地用途綜合用地房屋用途辦公

宗地總面積5997.95m2

東至略

土地狀況西至略

宗地四至

南至略

北至略

建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混廉土結(jié)構(gòu)

房屋狀況層數(shù)地下三層、地上十八層

建筑面積50426.3ima

建成年月1998年4月

(三)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況

估價(jià)對(duì)象位于XX市金融街X區(qū)X號(hào),于1998年4月建成,為鋼筋混澈土結(jié)構(gòu),地上

十八層,標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)高3.2ni/3.6JR/4.5m;地下三層,層高2m.根據(jù)委托人提供的資料及估

價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)查勘,建筑物結(jié)陶、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況為:大廈外墻一一四層為棕色

花崗巖飾面,四層以上為鋁合金玻璃幕情;西北面、東南面兩個(gè)主人口均采用高級(jí)進(jìn)口材料

裝修,設(shè)有自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門。雙大堂均為挑空結(jié)構(gòu),二層圍繞挑空大堂設(shè)計(jì)有回廊。

地下室共設(shè)83個(gè)車位(負(fù)一層25個(gè)車位,負(fù)二層58個(gè)車位),地上車位共53個(gè).

IQI

四、估價(jià)目

為擬定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參照根據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

6月30日

六、價(jià)值定義

房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)值,等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下市

場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉法定優(yōu)先受償款。

七、估價(jià)根據(jù)

(-)關(guān)于法律、法規(guī)、政策文獻(xiàn)和技術(shù)規(guī)范

I.《中華人民共和國物權(quán)法》。

2.《中華人民共和國擔(dān)保法》。

3.《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》。

4.《中華人民共和國土地管理法》。

5.《中華人民共和國城.鄉(xiāng)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》.

6.《都市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。

7.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

(二)委托方提供關(guān)于資料(略)

(三)估價(jià)方掌握關(guān)于資料

1.估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)交易資料。

2.估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)出租資料。

3.國家及本地關(guān)于稅費(fèi)法規(guī)。

4.其她政策文獻(xiàn)等。

八、估價(jià)原則

本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正原則前提下,詳細(xì)根據(jù)如下法則:

1.合法原則(略)。

2.最高最佳使用原則(略)。

3.代替原則(略)。

4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則(略)。

九、估價(jià)辦法

因估價(jià)對(duì)象為經(jīng)營性物業(yè),周邊同類項(xiàng)目市場(chǎng)較為發(fā)達(dá),比較容易調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)同類項(xiàng)目

交易價(jià)格、市場(chǎng)租金及租賃過程中發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用,故本次采用市場(chǎng)法、收益法兩種辦法進(jìn)行

估價(jià)。綜合兩種估價(jià)辦法測(cè)算成果,最后擬定估價(jià)成果。

兩種估價(jià)辦法定義如下:(略)。

十、估價(jià)成果(略)

十一、估價(jià)人員(略)

十二、估價(jià)作業(yè)日期(略)

十三、風(fēng)險(xiǎn)提示(略)

十四、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期(略)

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、個(gè)別因素分析(略)

二、區(qū)域因素分析(略)

三、市場(chǎng)背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估價(jià)辦法選用(略)

六、估價(jià)測(cè)算過程(略)

(一)市場(chǎng)法

市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似房地產(chǎn)

成交價(jià)格作恰當(dāng)解決來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值辦法。

計(jì)算公式:

估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格:可比實(shí)例價(jià)格X交易狀況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系

數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)

1.可比實(shí)例選取

區(qū)域市場(chǎng)同類項(xiàng)目售價(jià)等數(shù)據(jù)組見下表:(略)。

依照代替原則,結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況,選用如下三個(gè)項(xiàng)目作為可比實(shí)例:

可比實(shí)例A:銀行大廈,位于金融街B區(qū)7號(hào),鋼筋混凝土構(gòu)造,寫字樓用途,占地面積

為10971.27m2,建筑面積為98741.45m、地上二十層,地下二層,交易單價(jià)為17272

元/m,(按建筑面積計(jì)算,下同),交易時(shí)間為4月。

可比實(shí)例B:新新大廈,位于金融街C區(qū)2號(hào),鋼筋混凝土構(gòu)造,寫字樓用途,占地面積

為5699.77建筑面積為34198.63戶,地上十五層,地下二層,交易單價(jià)為16700元/

肝,交易時(shí)間為10月。

可比實(shí)例C:中正大廈,位于金融街D區(qū)3號(hào),鋼筋混凝土構(gòu)造,寫字樓用途,占地面積

為9752.56m1,建筑面積為83773ml地上二十三層,地下三層,交易單價(jià)為17578元/

m2,交易時(shí)間為5月。

2.房地產(chǎn)比較因素條件闡明表

項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C

名稱XX大廈銀行大廈新新大廈中正大廈

位M金融街X區(qū)X號(hào)金融街B區(qū)7號(hào)金融街C區(qū)2號(hào)金融街D區(qū)3號(hào)

交易單價(jià)/(元/m/)待估172721670017578

交易情況正常正常正常正常

交易時(shí)間2009.62009.42007.102008.5

距市中心距離

約3.40約3.41約3.42約3.40

/km

屬金融街商圈,屬金融街商圈,屬金融街■商圈,

屬金融街商圈,同

同檔寫字樓較同檔耳字樓校同檔馬字樓校

辦公聚集度檔寫字樓較多,辦

多,辦公聚集度多,辦公聚集度多,辦公聚集度

公聚集度高

高高高

區(qū)域內(nèi)有主于道區(qū)域內(nèi)有主干道區(qū)域內(nèi)有王干道

交通道路類區(qū)域內(nèi)有主干道兩

兩條,次干道三兩條.次干道三兩條,次干道三

便捷型條,次干道三條

條條條

程度

公共交距地鐵站、公交距地鐵站、公交距地鐵站、公交距地鐵站、公交車

通車站約旦5Qm車站妁車站妁即。燕站妁?QQn

打線外巳送至“七打線外已法到七打線外R送至“七纖縷外1以至“七

公共配套設(shè)施完

通,公共配套設(shè)通。公共配套設(shè)通,公共配套設(shè)通,公共配套設(shè)施

善程度

施完備施完備施完備完備

一般,一定程度一殷,一定程度一殷,一定程度一般,一定程度尾

環(huán)境質(zhì)量狀況

尾氣、噪聲污染尾氣、噪聲污染尾氣、噪聲污染氣、噪聲污染

區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方

辦公、商業(yè)辦公、商業(yè)辦公、商業(yè)辦公、商業(yè)

建成年代1998年2005年2005年2009年

建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混流土鋼筋混廢土

外崎——四層為

采用弧形設(shè)計(jì),整個(gè)大廈由兩株外墻一?三層為渴

棕紅色花崗巖飾

表面全玻璃幕不規(guī)則塔樓和中色花肉巖飾面,三

建筑外現(xiàn)設(shè)計(jì)及?真?,

墻,并在樓頂設(shè)間部分連接而層以上為鋁合金玻

個(gè)別材料四層以上為鋁合

置了空中花園,成,中空玻璃幕璃幕墻,立面造型

因素金玻璃幕墻,立

立面造型好崎,立面造型好好

面造型較好

工程質(zhì)量?jī)?yōu)艮優(yōu)良.優(yōu)艮優(yōu)艮

平面布置設(shè)計(jì)合理設(shè)計(jì)合理設(shè)計(jì)合理設(shè)計(jì)合理

。部三菱電梯.安12部三菱電梯.14部電梯.2邰自

裝中央空調(diào)系樓宇自動(dòng)化消防動(dòng)扶梯,樓宇自

統(tǒng)、變頻給水系自動(dòng)報(bào)警、安保、動(dòng)化、消防自動(dòng)29部三菱電梯,5A

統(tǒng)、中水回用系衛(wèi)星接收及有線報(bào)警、閉路監(jiān)控智能管理系統(tǒng)、雙

統(tǒng)、自動(dòng)消防報(bào)電視、---^通管電視、衛(wèi)星接收珞供電、綜合布線、

設(shè)施設(shè)備完善程警系統(tǒng)、安防監(jiān)理、公共廣播及及有線電視、一電視接收系統(tǒng),無

度控系統(tǒng)、中國電緊急廣播、程控卡通管理、公共線通訊系統(tǒng)、安全

信骨干陰絡(luò)系交換機(jī)、結(jié)構(gòu)化廣播及緊急廠監(jiān)控及防范系統(tǒng)、

統(tǒng)、美國露尼維綜合布線、后備描、結(jié)構(gòu)化綜合中央空調(diào)系統(tǒng),設(shè)

爾樓宇自控系電源、同聲傳譯、布線、后?備電源、施設(shè)備完善

統(tǒng),設(shè)施設(shè)備較無線通訊,設(shè)施中央空調(diào)系統(tǒng),

完善設(shè)備完普設(shè)施設(shè)備完善

裝修情況高檔裝修中檔裝修中檔裝修中檔裝修

南側(cè)有小型街心西側(cè)是城市綠化西側(cè)是城市綠化

周邊景現(xiàn)景現(xiàn)一般

花園,景現(xiàn)較好帶,景現(xiàn)較好帶,景現(xiàn)較好

物業(yè)管理物業(yè)管理好物業(yè)管理好物業(yè)管理好物業(yè)管理好

南樓(A座)整棟

成交規(guī)模整棟評(píng)估整株成交整株成交

成交

(3)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正

(區(qū)域因素指數(shù)、個(gè)別因素指數(shù)確定過程略)

經(jīng)比較得出房地產(chǎn)比較因素條件指數(shù)表如下:

項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C

交易單價(jià)/(元/nV)待估172721670017578

交易情況10010010085

交易日期10010010299

距市中心距離100100100100

辦公聚集度100100100100

道路類型100100100100

交通便捷程

距公交站

區(qū)域因素度100100.25100.7599.75

點(diǎn)距離

公共配套設(shè)施完善程度100100100100

環(huán)境質(zhì)量狀況100100100100

區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向100100100100

建成年代100103.5103.5104

建筑結(jié)構(gòu)100100100100

建筑外現(xiàn)設(shè)計(jì)及材料100101101101

工程旗里100100100100

平面布置100100100100

1z5*J6J京

設(shè)施設(shè)備完善程度100101101101

裝修情況100979797

周邊景現(xiàn)10010099100

物業(yè)管理100100100100

成交規(guī)模100100100100

4.房地產(chǎn)比校因素修正系數(shù)確定

格估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與可比實(shí)例因素條件指數(shù)進(jìn)行比較,得到房地產(chǎn)比較因素修

正系數(shù)表;

項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C

交易單價(jià)/(元/IT?)172721670017578

交易情況100/100100/100100/85

交易日期100/100102/10099/100

距市中心距離100/100100/100100/100

辦公聚集度100/100100/100100/100

道路類型100/100100/100100/100

區(qū)蛾因

交通便捷程度距公交站點(diǎn)距離100/100.25105/100.75100/99.75

公共配套設(shè)施完善程度100/100100/100100/100

環(huán)境質(zhì)量狀況100/100100/100100/100

區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向100/100100/100100/100

個(gè)別因建成年代100/103.5100/103.5100/104

建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100

建筑外魂設(shè)計(jì)及材料100/101100/101100/101

工程質(zhì)意100/100100/100100/100

平面布置100/100100/100100/100

素設(shè)施設(shè)備完善程度100/101100/101100/101

裝修情況100/97100/97100/97

周邊景現(xiàn)100/100100/99100/100

物業(yè)管理100/100100/100100/100

成交規(guī)模100/100100/100100/100

修正系數(shù)0.99390.98881.1346

比準(zhǔn)價(jià)格/(元/m。171671651319944

5.計(jì)算結(jié)果

比較修正后,得到三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格。根據(jù)可比實(shí)例的交易情況,采用簡(jiǎn)單算術(shù)

平均法確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格.經(jīng)計(jì)算確定估價(jià)結(jié)果為17875元/m'.

(-)收益法

收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益,然后利用報(bào)酬率或資本化率將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取

估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法.收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法.

估價(jià)中較常采用的是報(bào)酬資本化法,本次評(píng)估為了體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象各年度的現(xiàn)金流,為委

托方提供參考,也采用此種方法.

1.收益法測(cè)算過程(略)

2.收益法計(jì)算結(jié)果

按照?qǐng)?bào)酬資本化法計(jì)算的結(jié)果為:寫字樓部分單價(jià)為17792元F./Itf,總價(jià)為89718萬元;

地下車庫部分單價(jià)為13.77萬元庫位,總價(jià)為1143萬元.

七、估罐果臉

估價(jià)人員通過市場(chǎng)法和收益法分別測(cè)算估價(jià)對(duì)冢的房地產(chǎn)價(jià)值,兩種方法估價(jià)結(jié)果接

國近,故采用市場(chǎng)法和收益法結(jié)果的簡(jiǎn)單輯數(shù)平均值。計(jì)算結(jié)果見下表:

兩種方法測(cè)算單價(jià)八元確定最終房地產(chǎn)確定最終房

估價(jià)方法取值權(quán)重

加)單價(jià)/(元/舒)地產(chǎn)總價(jià)歷元

市場(chǎng)法1787550%

1攵益法(報(bào)酬資本17833.589928

1779250%

化法)

即估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下,正常使用條件下的房地產(chǎn)價(jià)值為:

1.寫字樓部分:89928萬元.

2.地下車庫:1143萬元.

合計(jì)總價(jià)為人民幣91071萬元。

八、估價(jià)結(jié)果

估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的,蔓循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,利用科學(xué)的估價(jià)方法,在認(rèn)真

分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過測(cè)算,最終得到估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月3。日的房地產(chǎn)

市場(chǎng)價(jià)值為(略).

附件(略)

四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過四個(gè)。如將對(duì)的內(nèi)容改

錯(cuò),則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至。分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答,不得在試卷上改

錯(cuò))。如下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容片段:

變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),在沒有過多損失條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為

鈔票也許性。

影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力因素重要有:

1.通用性:通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,合用各種用途。普通地說,通用性越差,用

途越專業(yè)化房地產(chǎn),使用者范疇越窄,越不容易找到買者,變現(xiàn)能力越弱。例如,原則廠房

比特殊廠房通用性差。

估價(jià)對(duì)象中,大型商場(chǎng)某些通用性普通;辦公樓某些通用性較好。

2.獨(dú)立使用性:獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。普通地說,獨(dú)立

使用性越差房地產(chǎn),越影響房地產(chǎn)使用,變現(xiàn)能力越弱。

估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓,設(shè)計(jì)功能齊全,獨(dú)立使用性均較好。

3.可分割轉(zhuǎn)讓性:所謂可分割轉(zhuǎn)讓性,是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上與否可以分離開來使用。容

易分割轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng):反之,變現(xiàn)能力就較弱。

估價(jià)對(duì)象為在建大型商場(chǎng)及辦公樓,適當(dāng)分割轉(zhuǎn)讓。

4.房地產(chǎn)開發(fā)限度:估價(jià)對(duì)象為在建工程,至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完畢打樁工程、基坑圍護(hù)和基本

工程等,上部構(gòu)造已建至裙樓四層,正進(jìn)行施工。

由于在建工程不擬定因素較多,估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。

5.價(jià)值、規(guī)模大?。浩胀ǖ卣f,總價(jià)值越大、規(guī)模越大房地產(chǎn),所需資金越多,越不容易

找到買主,變現(xiàn)能力越弱。例如,大型商場(chǎng)比小店鋪?zhàn)儸F(xiàn)能力弱。

估價(jià)對(duì)象建筑面積大,總價(jià)高,變現(xiàn)能力較弱。

6.區(qū)位:普通地說,處在越偏僻、越不成熟區(qū)域房地產(chǎn),變現(xiàn)能力越弱。例如,郊區(qū)房地

產(chǎn)比市區(qū)房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱,商圈外商業(yè)用房比商圈內(nèi)商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。

估價(jià)對(duì)象位于xx商務(wù)圈,較繁華,區(qū)位狀況較好,變現(xiàn)能力較強(qiáng)。

綜合分析以上影響因素,估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣,受

各種因素影響,其最也許實(shí)現(xiàn)價(jià)格普通比評(píng)估正常市場(chǎng)價(jià)值要低,預(yù)測(cè)約為評(píng)估價(jià)值70%

左右。

試題參照答案

一、問答題

(一)答:1.復(fù)核估價(jià)時(shí),若甲機(jī)構(gòu)在擬定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)無誤,應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為復(fù)核

估價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周邊環(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及

房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,也應(yīng)以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)狀況為準(zhǔn)。

2.復(fù)核估價(jià)估價(jià)目可表述為:受XX銀行委托,對(duì)甲機(jī)構(gòu)出具房地產(chǎn)抵押估價(jià)成果進(jìn)行復(fù)核;

價(jià)值定義可表述為:在甲機(jī)構(gòu)出具房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)

象狀況下,擬定估價(jià)對(duì)象客觀合理抵押價(jià)值。

(二)答:1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同。乙儕價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估在建工程估價(jià)時(shí)點(diǎn)與丙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估估價(jià)對(duì)

象抵押價(jià)值估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距半年以上,由于時(shí)間變化,房地產(chǎn)市場(chǎng)行情會(huì)發(fā)生變化,房地產(chǎn)價(jià)

值也會(huì)發(fā)生變化。

2.估價(jià)目和價(jià)值類型不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)目是轉(zhuǎn)讓目,評(píng)估是估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值,而丙

估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)目是抵押貸款目,評(píng)估是估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值,僅就估價(jià)目和價(jià)值類型不同而言,

兩個(gè)價(jià)格之間會(huì)有差別。

3.設(shè)計(jì)方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計(jì)方案并通過政府主管部門批準(zhǔn),估價(jià)對(duì)象用途、

規(guī)模均有也許發(fā)生了變化,僅從變化設(shè)計(jì)方案角度看,變化先后價(jià)值也會(huì)有差別。

4.購買后投入建設(shè)資金。項(xiàng)目購買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年,估價(jià)對(duì)象價(jià)值與購買價(jià)值會(huì)

有差別。

<=)答:1.政府應(yīng)對(duì)占用社區(qū)500nf綠地進(jìn)行補(bǔ)償,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第

六章第七十三條之規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)綠地屬于社區(qū)全體業(yè)主所有,雖然是市政建設(shè)需要占用,

也應(yīng)予以社區(qū)全體業(yè)主綠地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi),同步,由于修建環(huán)城公路,給社區(qū)業(yè)主帶來噪聲污

染、出行不便也應(yīng)予以相應(yīng)補(bǔ)償。

2.《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定,征收單位、個(gè)人房屋及其她不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)

依法予以拆遷補(bǔ)償,維護(hù)被征收人合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人居住條件。

政府應(yīng)對(duì)被拆除900nl工住宅樓業(yè)主(或產(chǎn)權(quán)人)依法進(jìn)行補(bǔ)償。理論上補(bǔ)償內(nèi)容包括:被拆

除住宅樓房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)(含被拆除住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝修裝飾補(bǔ)償贄)、搬遷補(bǔ)貼費(fèi)、過

渡補(bǔ)貼費(fèi),安頓補(bǔ)貼費(fèi)(針對(duì)住房困難低收入家庭)等。

二、單項(xiàng)選取題

1.D2.D3.D4.B5.A6.C7.D8.B9.D10.D

三、指錯(cuò)題

1.致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象詳細(xì)闡明。

2.致委托人函中缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。

3.致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值闡明(或者說給出了估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)

價(jià)值但沒有給出抵押價(jià)值)。

4.估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況描述不全,未交代與否有共有權(quán)人、與否設(shè)立抵押權(quán)、缺房屋所有權(quán)

狀況闡明。

5.估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)出讓起始年份未闡明或簡(jiǎn)介。

6.估價(jià)對(duì)象中缺區(qū)位狀況簡(jiǎn)介或闡明。

7.估價(jià)對(duì)象中缺現(xiàn)狀使用狀況闡明,如與否有出租情形、各層使用狀況(含地下第三層)

等。

8.估價(jià)根據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指引意見》。

9.估價(jià)原則中缺謹(jǐn)慎原則。

10.估價(jià)成果報(bào)告中缺變現(xiàn)能力分析。

11.市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例簡(jiǎn)介中缺少與否有地下車庫闡明。

12.市場(chǎng)法計(jì)算中可比實(shí)例B交易時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距近兩年,不適當(dāng)選作可比實(shí)例。

13.市場(chǎng)法計(jì)算中可比實(shí)例C交易時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距一年以上,也不適當(dāng)選作可比實(shí)例。

14.可比實(shí)例B成交規(guī)模小,與估價(jià)對(duì)象規(guī)模不相稱,不適當(dāng)作為可比實(shí)例。

15.市場(chǎng)法計(jì)算時(shí)缺少對(duì)距市中心距離調(diào)節(jié)(或應(yīng)對(duì)可比實(shí)例“距市中心距離”進(jìn)行調(diào)節(jié))。

16.周邊景觀應(yīng)屬于區(qū)域因素。

17.市場(chǎng)法計(jì)算中可比實(shí)例B、C交易日期調(diào)節(jié)系數(shù)分子分母顛倒了,分子應(yīng)為100,分母

分別為102和99o

18.市場(chǎng)法計(jì)算中缺權(quán)益狀況闡明和調(diào)節(jié)。

19.市場(chǎng)法計(jì)算中缺地上樓層和地卜樓層不同調(diào)節(jié)。

20.市場(chǎng)法修正系數(shù)計(jì)算應(yīng)闡明理由。

21.市場(chǎng)法計(jì)算中缺地上車位價(jià)值計(jì)算。

22.地下車庫價(jià)格僅用收益法一種辦法計(jì)算未闡明不選用其她辦法理由(或在市場(chǎng)法中缺地

下車庫計(jì)算)。

23.估價(jià)成果中缺法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值闡明。

四、改錯(cuò)題

1.在通用性表述中,“原則廠房比特殊廠房通用性差''說法錯(cuò)誤,應(yīng)為‘原則廠房比特殊廠房

通用性強(qiáng)”。

2.在房地產(chǎn)開發(fā)限度表述中,“由于在建工程不擬定性因素較多,估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)”

說法錯(cuò)誤,應(yīng)為“由于在建工程不擬定性因素較多,估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較弱”。

3.缺少變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短闡明。

4.缺少變現(xiàn)費(fèi)用、稅金種類、數(shù)額和清償順序闡明。

解析

二、單項(xiàng)選取題

1.依照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題批豆》,建筑工程承包人優(yōu)先受

償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其她債權(quán)。消費(fèi)者交付購買商品房所有或者大某些款項(xiàng)后,承包人就該商

品房享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。因而選D。

3.2300元/肝x5000m'x(1+3%)=1184.5萬元。

4.6650元/m'x(1+1%)124-(1+10%)X15000ma=10218.3萬元。

房地產(chǎn)估價(jià)理論與辦法考試試題及答案解析

一、單項(xiàng)選取題(共35題,每題1分。每題備選答案中只有一種最符合題意,請(qǐng)?jiān)诖痤}卡

上涂黑其相應(yīng)編號(hào))

I.一種估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)目,本質(zhì)上是由()決定。

A.估價(jià)機(jī)構(gòu)

B.估價(jià)師

C.估價(jià)報(bào)告使用者

D.估價(jià)委托人估價(jià)需要

2.一種估價(jià)項(xiàng)目中價(jià)值類型,本質(zhì)上是由()決定。

A.估價(jià)委托人

B.估價(jià)師

C.估價(jià)目

D.估價(jià)對(duì)象

3.下列關(guān)于價(jià)值類型表述中,錯(cuò)誤是()。

A.在用價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值

B.投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值

C.市場(chǎng)價(jià)值前提之一是繼續(xù)使用

D.同一估價(jià)對(duì)象也許有不同類型價(jià)值

4.李某購買商品房交付后,經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國標(biāo)。預(yù)測(cè)李某治理空氣污染費(fèi)用

為5000元,并延遲入住3個(gè)月。本地類似商品房月有效毛租金為3000元,運(yùn)營費(fèi)用占有效

毛租金15%。若月報(bào)酬率為0.5%,則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國標(biāo)給李某導(dǎo)致?lián)p失為()

兀O

A.5000

B.12574

C.12650

D.13911

5.下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)是()。

A.理解某宗房地產(chǎn)出租人權(quán)益價(jià)值

B.理解某公司涉及房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)公司價(jià)值

C.理解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值變化

D.理解某宗房地產(chǎn)應(yīng)納城鄉(xiāng)土地使用稅額

6.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、運(yùn)用或消費(fèi),并且要受制于其所在空間環(huán)境。房地產(chǎn)開

發(fā)運(yùn)用這一特點(diǎn),本質(zhì)上是由房地產(chǎn)()特性決定。

A.易受限制

B.互相影響

C.獨(dú)一無二

D.不可移動(dòng)

7.下列房地產(chǎn)中,變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)是()。

A.用途專業(yè)房地產(chǎn)

B.價(jià)值較大房地產(chǎn)

C.獨(dú)立使用房地產(chǎn)

D.不可分割房地產(chǎn)

8.下列影響某套住宅價(jià)格因素中,不屬于實(shí)物因素是()。

A.戶型

B.樓層

C.層高

D.裝修

9.對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn),下列價(jià)值類型中評(píng)估價(jià)值最大普通是()。

A.謹(jǐn)慎價(jià)值

B.市場(chǎng)價(jià)值

C.殘存價(jià)值

D.迅速變現(xiàn)價(jià)值

10.某套200戶、單價(jià)4000元/nr住宅,規(guī)定成交時(shí)首付20萬元,余款在3年內(nèi)分3期支

付,每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%,則該套住宅實(shí)際價(jià)格為(

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