泰禾集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理分析案例綜述5400字

泰禾集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理分析案例綜述 1 1 1 2 3 3 4 5 6 7 8一公司擴(kuò)張戰(zhàn)略激進(jìn)融資、買房等作為調(diào)控的重點(diǎn)，所以，房地產(chǎn)行業(yè)屬于受政策影響較大的行泰禾集團(tuán)從2012年開(kāi)始第一輪擴(kuò)張，深耕一線與個(gè)別二線城市，在各大一線熱點(diǎn)城市迅速拿地。2013年“國(guó)五條”出臺(tái)，樓市開(kāi)始進(jìn)行結(jié)構(gòu)化調(diào)控，加2013年拿到12幅地塊，拿地金額共195.30億元，其中在北京、上海的拿地規(guī)模合計(jì)占當(dāng)年拿地規(guī)模的60%以上。2014年共獲取11個(gè)地塊，拿地金額共計(jì)146.16億元。2015年底泰禾進(jìn)軍深圳，激進(jìn)拿地，以57億元競(jìng)得兩塊土地，獲一線城市調(diào)控力度只增不減。2016年泰禾集團(tuán)主要通過(guò)土拍和并購(gòu)兩種方式來(lái)獲取項(xiàng)目，當(dāng)年獲取項(xiàng)目共投入資金266.40億元。2017年泰禾集團(tuán)主要通過(guò)并購(gòu)的方式來(lái)拓展土地，年內(nèi)共獲取36個(gè)項(xiàng)目，其中6個(gè)地塊由競(jìng)拍獲取，另外30個(gè)項(xiàng)目均由并購(gòu)及購(gòu)買資產(chǎn)獲取，項(xiàng)目獲取上投入資金552.40億元。第二輪擴(kuò)張開(kāi)啟后，泰禾又多次因競(jìng)拍溢價(jià)較高而成為“地王”。泰禾在房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控趨緊的時(shí)候仍然高溢價(jià)拿地、激進(jìn)擴(kuò)張，會(huì)使自身的盈利空間受阻。公司通過(guò)擴(kuò)張使土地儲(chǔ)備與項(xiàng)目快速增加，但項(xiàng)目從開(kāi)工到最終銷售回款的周期較慢，那么拿地占回款額的比例就很高，致使現(xiàn)金流承壓；同時(shí)，泰禾集團(tuán)的項(xiàng)目大都布局于一、二線熱點(diǎn)城市，公司產(chǎn)品的銷售會(huì)受到調(diào)控政策的影響，泰禾2015年底在深圳高價(jià)競(jìng)得的兩個(gè)土地項(xiàng)目由于2016年限價(jià)力度的增強(qiáng)而一直擱置，2019年末這兩個(gè)項(xiàng)目仍然處于在建和待建的狀態(tài)，嚴(yán)重影響回款進(jìn)度。(二)有息負(fù)債快速攀升隨著泰禾集團(tuán)兩輪快速的擴(kuò)張，公司有息負(fù)債的規(guī)模大幅增加，因?yàn)樘┖谈咭鐑r(jià)拿地、激進(jìn)擴(kuò)張需要大規(guī)模的資金支持，所以公司有息負(fù)債的規(guī)模隨公司的擴(kuò)張而擴(kuò)張。如下圖3-3所示，2013年到2018年公司有息負(fù)債規(guī)模逐年增加，2017-2018年有息負(fù)債規(guī)模均超過(guò)了1300億元，這樣大規(guī)模的外部融資也能反映出公司的現(xiàn)金流不足，資金鏈緊張。伴隨大規(guī)模有息負(fù)債隨之而來(lái)的是高杠桿，高杠桿使公司的融資成本增加，加重了公司融資困難的程度?？偟膩?lái)說(shuō)，公司過(guò)于激進(jìn)的擴(kuò)張戰(zhàn)略推升了自身的舉債規(guī)模，同時(shí)使公司的杠桿與融資成本雙高，公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較重，不利于資金周轉(zhuǎn)和循環(huán)，這也是造成泰禾集團(tuán)債券違約最為重要的原因。02013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年圖3-1泰禾集團(tuán)有息負(fù)債情況數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)(一)高端模式慢周轉(zhuǎn)般比住宅更晚，50%的回款在竣工備案后才能實(shí)現(xiàn)。如下表3-4所示，2016年、2017年、2018年泰禾集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)占比分別為31.78%、28.64%、41.53%,商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收住宅地產(chǎn)收入商業(yè)地產(chǎn)收入商業(yè)地產(chǎn)收入入(億元)(億元)(億元)占比(%)(二)去化周期慢于可比公司如下圖3-4所示，泰禾集團(tuán)近五年的庫(kù)存去化周期分別為3.76年、5.83年、6.25年、4.64年、2.96年，2018-2019年庫(kù)存去化周期有所下降，但與可比公司 (以下簡(jiǎn)稱“華發(fā)股份”)和榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“榮盛發(fā)于華發(fā)股份和榮盛發(fā)展，去化周期較慢。這與壓，資金鏈緊張。864203.76圖3-2可比公司庫(kù)存去化周期比較數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)整理三高比例擔(dān)保及股權(quán)質(zhì)押(一)股東股份頻繁被凍結(jié)泰禾集團(tuán)近年來(lái)對(duì)外擔(dān)保規(guī)模較大，如下表3-5所示，2015-2018年實(shí)際擔(dān)保余額逐年增加，2018年達(dá)到1051.63億元，隨著擔(dān)保余額的增加這幾年的實(shí)際擔(dān)?？傤~占公司凈資產(chǎn)的比例也逐年增加，2018年比例達(dá)到569.72%,泰禾集團(tuán)保的對(duì)象資產(chǎn)負(fù)債率幾乎均超過(guò)70%,一旦被擔(dān)保對(duì)象無(wú)法償還債務(wù)，就需要泰高，這在無(wú)形中增加了公司的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，對(duì)外部融資造成不利影響，也為其債券違約埋下了隱患。表3-2泰禾集團(tuán)擔(dān)保情況實(shí)際擔(dān)保余額實(shí)際擔(dān)?？傤~占公直接或間接為資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)合計(jì)司凈資產(chǎn)的比例70%的被擔(dān)保對(duì)象提供的債2015年314.98億元346.15億元2016年434.35億元383.41億元2017年779.76億元730.58億元1051.63億元據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年泰禾投資與其一致行動(dòng)人的股份一共5次被凍結(jié)及輪候凍結(jié)，在違約之前分別于5月27日和7月2日兩次被凍結(jié)和輪候凍結(jié)，在7月2日，泰禾投資、葉荔和黃其森累計(jì)被凍結(jié)的股份已經(jīng)占其所持股比例的100%,黃敏所持股份被凍結(jié)99.91%,他們累計(jì)凍結(jié)的股份合計(jì)占公司總股本比例達(dá)到62.69%。在7月6日首次違約之后，泰禾集團(tuán)又在8月7日、9月11日及9月24日發(fā)布股東股份被輪候凍結(jié)的公告，分別處于第二只和第三只債券違約之前以及第六只債券違約之前。截至9月24日，股東股份凍結(jié)的情況見(jiàn)下表3-6?？伤痉▋鼋Y(jié)輪候凍結(jié)泰禾投資葉荔(二)股份被強(qiáng)制減持根據(jù)公司2020年三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，如下表3-7所示，泰禾集團(tuán)前四大股東到62.84%。雖然股權(quán)質(zhì)押融資是上市公司常用的簡(jiǎn)便有效的融資方式，但過(guò)高累計(jì)質(zhì)押數(shù)量累計(jì)質(zhì)押比出質(zhì)人最新持股累計(jì)質(zhì)押數(shù)量占總股(股)例(%)數(shù)量(股)本比例(%)有限公司12.13億葉荔3.00億3.00億福建智恒達(dá)實(shí)8862.00萬(wàn)業(yè)有限公司8863.64萬(wàn)黃敏3600.00萬(wàn)3783.39萬(wàn)公司10月24日發(fā)布股東股份被司法強(qiáng)制減持的公告，控股股東泰禾投資因質(zhì)押融資違約而被法院強(qiáng)制執(zhí)行，9月30日和10月9日通過(guò)集中競(jìng)價(jià)的減持方式減持0.41%的股份，10月10日第六只債券發(fā)生違約，從10月10日到10月23日，又七次通過(guò)集中競(jìng)價(jià)的方式減持0.49%的股份，減持后沒(méi)有發(fā)生控制權(quán)的四債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理(一)短期債務(wù)占比過(guò)高危機(jī)。泰禾集團(tuán)債務(wù)期限配比就是不合理的，由下表3-8可以看出，公司短期債務(wù)占比過(guò)高，1年之內(nèi)到期的債務(wù)總計(jì)555.11億元，占融資余額的57.23%,過(guò)高的短期債務(wù)使公司在2020年的償債壓力非常大，2019年末泰禾集團(tuán)的貨幣資金僅有131.96億元，若自身銷售回款速度或再融資跟不上，違約風(fēng)險(xiǎn)極大。因融資途徑期限結(jié)構(gòu)占比(二)債務(wù)集中到期又加重了公司短期償債壓力。泰禾集團(tuán)2020年年內(nèi)到期債務(wù)情況如下表3-9所示，到期債務(wù)合計(jì)555.11億元，每個(gè)季度都有90億元以上的債務(wù)需要償還，第二季度需要償還的數(shù)額最大為170.08億元。從債務(wù)類型來(lái)看，非銀行貸款-信托公司的債務(wù)占比最高，年內(nèi)需償還金額為258.92億元；從公司債券來(lái)看，2020泰禾MTN002”、"17泰禾01"、“17泰禾02”,債券余額分別為15億元、20億元、8.18億元、15.98億元，另外兩只債券“18泰禾01”和年下半年投資者具有回售選擇權(quán)，融資金額都為15億元。債務(wù)類型占比一季度非銀行貸款-信托公司非銀行貸款-資產(chǎn)管理公司--公司債券-據(jù)年報(bào)顯示，截至2019年年末，公司已到期但還未還款的借款本金48.62億元；截至2020年7月1日，公司逾期未還的間接融資債務(wù)累計(jì)26筆共255.65于2019年下半年到2020年上半年，涉及訴訟情況的有3筆，涉及資產(chǎn)凍結(jié)的貨幣資金共23455.12萬(wàn)元。從2020年7月6日到10月10日，泰禾集團(tuán)下半年到期的4只債券和需回售的兩只債券全部發(fā)生違約券違約的征兆。泰禾集團(tuán)債務(wù)到期時(shí)間過(guò)于集中，使2020年公司的償債壓力過(guò)五公司高管頻繁變動(dòng)一個(gè)公司持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的必要條件是擁有良好的治理結(jié)構(gòu)和相對(duì)穩(wěn)定的管理層。自2016年到2020年上半年，泰禾集團(tuán)共有13名高管離職，僅2018年到2019年就有7人離職，其中任職時(shí)間最短的只有8個(gè)月。離職高管的具體任期情況如下表3-10所示。管理層的頻繁變動(dòng)或暴露公司治理問(wèn)題，還容易導(dǎo)