【大學(xué)課件】土地成本構(gòu)成及分配方法

土地成本構(gòu)成及分配方法本課程將深入探討土地成本的構(gòu)成要素及其分配方法。我們將分析各種成本因素，并學(xué)習(xí)如何有效地分配這些成本。土地成本構(gòu)成取得成本包括土地出讓金、征地補償費等開發(fā)成本如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地平整等費用管理成本包括前期規(guī)劃、設(shè)計等相關(guān)費用稅費和利息契稅、印花稅及土地儲備期間的利息支出土地取得成本土地出讓金通過招拍掛等方式取得土地使用權(quán)所支付的費用征地補償費包括對原土地使用者的補償，如農(nóng)民的土地補償費安置補助費對被征地農(nóng)民的生活安置補助地上附著物補償對土地上原有建筑物、樹木等的補償費用土地開發(fā)成本1土地平整包括清理場地、填土、夯實等工作2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)道路、供水、供電、排水等系統(tǒng)的建設(shè)費用3綠化工程公共綠地、園林景觀等的建設(shè)費用4環(huán)境治理對土地進行必要的環(huán)境治理和改造的費用土地前期管理成本規(guī)劃設(shè)計費包括總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃等費用調(diào)研論證費市場調(diào)研、可行性研究等費用法律咨詢費相關(guān)法律問題咨詢和處理的費用項目管理費前期項目管理團隊的人力成本土地契稅及其他稅費契稅土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時繳納的稅費，通常為成交價格的3%-5%印花稅在簽訂土地出讓合同時繳納，稅率為0.05%耕地占用稅占用耕地建設(shè)時繳納，具體標(biāo)準(zhǔn)因地區(qū)而異其他行政規(guī)費包括測繪費、登記費等各種行政性收費土地儲備利息資金來源銀行貸款或自有資金計息期間從土地取得到轉(zhuǎn)讓的整個儲備期利率確定通常參考同期銀行貸款利率成本計入利息計入土地成本總額土地成本分配1確定總成本2選擇分配方法3劃分成本單元4計算分配系數(shù)5分?jǐn)傊粮鲉卧恋爻杀痉峙涫菍⒖偝杀竞侠矸謹(jǐn)偟礁鱾€地塊或項目的過程。這對后續(xù)開發(fā)和定價至關(guān)重要。根據(jù)使用性質(zhì)分配住宅用地通常分配較高比例的成本，反映其較高的土地價值商業(yè)用地根據(jù)商業(yè)潛力分配，通常高于住宅用地工業(yè)用地一般分配較低比例，以促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展公共設(shè)施用地分配最低比例，考慮其社會效益以建筑面積為基數(shù)分配1計算總建筑面積匯總所有地塊的規(guī)劃建筑面積2確定單位成本總成本除以總建筑面積3分配各地塊成本單位成本乘以各地塊建筑面積以使用強度分配1確定地塊容積率根據(jù)規(guī)劃確定各地塊的容積率2計算權(quán)重系數(shù)以容積率為基礎(chǔ)計算各地塊的權(quán)重3確定分配比例根據(jù)權(quán)重系數(shù)確定各地塊的成本分配比例4分配成本按比例將總成本分配到各地塊以功能分區(qū)分配居住區(qū)考慮住宅市場價值和開發(fā)潛力商業(yè)區(qū)根據(jù)商業(yè)價值和預(yù)期收益分配工業(yè)區(qū)考慮產(chǎn)業(yè)政策和土地利用效率綠地考慮社會效益，通常分配較低成本綜合分配法多因素考慮結(jié)合使用性質(zhì)、建筑面積、使用強度等多個因素權(quán)重設(shè)定為每個因素設(shè)定合理的權(quán)重，反映其重要性計算綜合系數(shù)根據(jù)各因素的權(quán)重計算每個地塊的綜合系數(shù)成本分配按綜合系數(shù)比例將總成本分配到各地塊土地成本計算案例1案例背景某城市新開發(fā)區(qū)域，總面積100公頃2成本匯總計算總成本，包括取得、開發(fā)、管理等費用3地塊劃分將區(qū)域劃分為住宅、商業(yè)、工業(yè)等功能地塊4成本分配運用不同方法進行成本分配，并比較結(jié)果某甲地塊土地成本構(gòu)成5億土地取得成本包括土地出讓金和征地補償費2億土地開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地平整費用5000萬管理成本前期規(guī)劃設(shè)計和項目管理費用3000萬稅費和利息契稅、印花稅和土地儲備期間利息甲地塊土地取得成本土地出讓金通過招拍掛取得，總計4億元征地補償費對原農(nóng)用地補償，共8000萬元安置補助費為被征地農(nóng)民提供，1500萬元地上附著物補償對原有建筑和作物補償，500萬元甲地塊土地開發(fā)成本1土地平整包括清理場地、填土等，費用5000萬元2道路建設(shè)內(nèi)部道路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，費用6000萬元3水電氣接入基礎(chǔ)設(shè)施接入費用，共計7000萬元4綠化工程公共綠地建設(shè)，費用2000萬元甲地塊前期管理成本規(guī)劃設(shè)計費總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計，2000萬元調(diào)研論證費市場調(diào)研和可行性研究，1000萬元法律咨詢費相關(guān)法律問題處理，500萬元項目管理費前期管理團隊人力成本，1500萬元甲地塊契稅及其他稅費契稅土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時繳納，按4%計算，共1600萬元印花稅簽訂土地出讓合同時繳納，稅率0.05%，共20萬元耕地占用稅占用耕地建設(shè)繳納，按當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，共800萬元其他規(guī)費包括測繪費、登記費等，共計80萬元甲地塊土地儲備利息貸款總額銀行貸款3億元年利率按5%計算儲備期共2年時間利息總額3000萬元甲地塊土地成本分配1總成本匯總2功能分區(qū)劃分3選擇分配方法4計算分配系數(shù)5成本分?jǐn)偽覀儗⑹褂枚喾N方法對甲地塊的土地成本進行分配，并比較不同方法的結(jié)果。以建筑面積分配100萬㎡總建筑面積甲地塊規(guī)劃總建筑面積8000元/㎡單位成本總成本除以總建筑面積3功能分區(qū)住宅、商業(yè)和辦公三個分區(qū)以使用強度分配1容積率確定住宅2.5，商業(yè)3.0，辦公3.52權(quán)重計算按容積率比例計算各分區(qū)權(quán)重3成本分配按權(quán)重比例分配總成本4結(jié)果分析比較各分區(qū)的單位面積成本以功能分區(qū)分配住宅區(qū)分配45%的總成本商業(yè)區(qū)分配35%的總成本辦公區(qū)分配20%的總成本綜合分配方法建筑面積權(quán)重占40%使用強度權(quán)重占30%功能分區(qū)權(quán)重占30%綜合系數(shù)計算三因素加權(quán)平均土地成本構(gòu)成與分配的作用精確核算幫助開發(fā)商準(zhǔn)確把握項目成本合理定價為不同功能區(qū)域的產(chǎn)品定價提供依據(jù)優(yōu)化規(guī)劃指導(dǎo)土地利用和功能布局的優(yōu)化風(fēng)險管控有助于識別和控制開發(fā)過程中的成本風(fēng)險合理確定土地成本1全面收集數(shù)據(jù)確保所有成本項目都被考慮2科學(xué)分類按性質(zhì)對成本進行合理分類3動態(tài)監(jiān)控及時更新和調(diào)整成本數(shù)據(jù)4專業(yè)評估必要時聘請專業(yè)機構(gòu)進行評估提高土地利用效率優(yōu)化布局根據(jù)成本分配結(jié)果優(yōu)化土地利用布局提升價值針對高成本區(qū)域，制定提升價值的策略循環(huán)利用考慮土地的可持續(xù)利用和再開發(fā)潛力平衡發(fā)展協(xié)調(diào)經(jīng)濟效益和社會效益的平衡合理制定房地產(chǎn)策略產(chǎn)品定位根據(jù)土地成本確定不同區(qū)域的產(chǎn)品類型和檔次價格策略基于成本分配結(jié)果制定合理的價格策略開發(fā)節(jié)