房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》?？荚嚲?

房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模考試卷2問(wèn)答題（共5題，共5分）(1.)自用生產(chǎn)車(chē)間建筑面積3300m2；辦公樓建筑面積1050m2；臨街商業(yè)用房建筑面積5（江南博哥）80m2，已出租。商業(yè)用房和辦公用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，自用房屋的用地為國(guó)有劃撥。該廠已取得了國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證。現(xiàn)規(guī)劃部門(mén)已將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有意投資該宗土地，請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)收益。請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料？正確答案：參考解析：應(yīng)收集的資料包括：①目前房地產(chǎn)狀況(物質(zhì)實(shí)體、區(qū)域和權(quán)益)資料。②規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo))③該地區(qū)居住物業(yè)的市場(chǎng)狀況(或發(fā)展趨勢(shì))(或租金、售價(jià)水平)(或經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流)資料。④該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用(或建造成本費(fèi)用)。⑤相關(guān)稅費(fèi)。⑥貸款利率。⑦該地區(qū)類(lèi)似居住物業(yè)開(kāi)發(fā)的平均利潤(rùn)水平。⑧該地區(qū)的拆遷政策法規(guī)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用。⑨市政配套費(fèi)用和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。⑩該地區(qū)土地出讓金(地價(jià))的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。您可能感興趣的試題(2.)某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900m2，地上200m2建筑為一舊式住宅，委托人要求評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)交換價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為4萬(wàn)元人民幣/m2，該區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格為1萬(wàn)元人民幣/m2，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。該房地產(chǎn)中現(xiàn)時(shí)價(jià)值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說(shuō)明評(píng)估時(shí)的依據(jù)和理由。正確答案：參考解析：1．該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值約為3600萬(wàn)元人民幣。900×4萬(wàn)元＝3600萬(wàn)元2．依據(jù)和理由：上述評(píng)估結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)評(píng)估中最佳使用原則。因?yàn)?，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)用途是很不合理的。其一，在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二，使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評(píng)估的最佳使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估。故評(píng)估值大約為3600萬(wàn)元人民幣。確切的價(jià)值應(yīng)該是3600萬(wàn)元減去拆除舊建筑費(fèi)用后的價(jià)值。[試題分析]該房地產(chǎn)的現(xiàn)狀明顯不符合最高最佳使用原則，因此估算其現(xiàn)時(shí)的價(jià)值應(yīng)按商業(yè)用地進(jìn)行。其確切價(jià)值還應(yīng)在土地售價(jià)的基礎(chǔ)上扣除拆除現(xiàn)有舊式住宅的相關(guān)費(fèi)用。您可能感興趣的試題(3.)自用生產(chǎn)車(chē)間建筑面積3300m2；辦公樓建筑面積1050m2；臨街商業(yè)用房建筑面積580m2，已出租。商業(yè)用房和辦公用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，自用房屋的用地為國(guó)有劃撥。該廠已取得了國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證?，F(xiàn)規(guī)劃部門(mén)已將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有意投資該宗土地，請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)收益。請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該搜集哪些資料？正確答案：參考解析：應(yīng)收集的資料包括：①目前房地產(chǎn)狀況(物質(zhì)實(shí)體、區(qū)域和權(quán)益)資料。②規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo))③該地區(qū)居住物業(yè)的市場(chǎng)狀況(或發(fā)展趨勢(shì))(或租金、售價(jià)水平)(或經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流)資料。④該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用(或建造成本費(fèi)用)。⑤相關(guān)稅費(fèi)。⑥貸款利率。⑦該地區(qū)類(lèi)似居住物業(yè)開(kāi)發(fā)的平均利潤(rùn)水平。⑧該地區(qū)的拆遷政策法規(guī)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用。⑨市政配套費(fèi)用和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。⑩該地區(qū)土地出讓金(地價(jià))的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。您可能感興趣的試題(4.)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/m2，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所支出的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/m2。請(qǐng)問(wèn)：1小題>估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤？2小題>在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出重置價(jià)格？正確答案：參考解析：1小題>重置價(jià)格是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。這樣確定重置價(jià)格錯(cuò)誤在于：(1)利息計(jì)算錯(cuò)誤，概念不清，重置價(jià)格計(jì)算投資利息應(yīng)按照該類(lèi)房地產(chǎn)客觀開(kāi)發(fā)周期計(jì)算；(2)所列實(shí)際成本費(fèi)用符合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況，未說(shuō)明是否與估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年6月)的市場(chǎng)狀況相符；(3)期望利潤(rùn)不能作為測(cè)算用，應(yīng)采用正常利潤(rùn)。2小題>應(yīng)考慮在建工程自開(kāi)始建設(shè)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)這段時(shí)間內(nèi)，因工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周?chē)h(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行的增減價(jià)調(diào)整。您可能感興趣的試題(5.)1、某居住房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價(jià)師聲明(略)估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)某居住房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方：田××二、估價(jià)方：××房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司三、估價(jià)對(duì)象：田××擁有的××市五四西路35號(hào)4-1-301號(hào)住宅(包括土地)。四、估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2005年5月23日。六、估價(jià)依據(jù)(略)七、估價(jià)原則(略)八、采用的估價(jià)方法本估價(jià)采用比較法、成本法綜合評(píng)估。九、估價(jià)結(jié)果：2005年5月23日估價(jià)對(duì)象評(píng)估值為人民幣456000元，大寫(xiě)：肆拾伍萬(wàn)陸仟元整。十、估價(jià)人員(略)十一、應(yīng)用時(shí)效：本評(píng)估報(bào)告使用期為3年?！痢练康禺a(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司2005年5月23日某居住房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象位于×住宅小區(qū)，建筑物為？層磚混結(jié)構(gòu)。小區(qū)建成于1999年，為歐式建筑，外形典雅，色彩明麗，建筑質(zhì)量完好，院內(nèi)設(shè)有自行車(chē)棚及個(gè)人車(chē)庫(kù)，樓內(nèi)設(shè)有電梯。估價(jià)對(duì)象4-1-301號(hào)是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于首層，室內(nèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積222.95m2。樓上為一室兩廳，設(shè)有一封閉南陽(yáng)臺(tái)，一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、盥洗池)。室內(nèi)均為立線(xiàn)雕花玻璃門(mén)，設(shè)有燈池并以全木勾邊。其中，客廳全瓷地磚鋪面，設(shè)有木質(zhì)書(shū)架，客廳與南陽(yáng)臺(tái)間設(shè)有雙層門(mén)(內(nèi)層為立線(xiàn)雕花玻璃門(mén))，并設(shè)有木質(zhì)落地推拉長(zhǎng)窗；過(guò)廳全瓷地磚鋪面，立線(xiàn)雕花玻璃吊頂，并設(shè)有壁柜，大客廳與過(guò)廳間設(shè)有立線(xiàn)雕花推拉門(mén)，并有室內(nèi)樓梯通往樓下；臥室木地板鋪面，木包暖；衛(wèi)生間、洗漱間均為全瓷地磚，壁磚到頂；南陽(yáng)臺(tái)鋁合金封閉。樓梯為大理石鋪面，鐵藝扶手，樓梯斜頂以立線(xiàn)雕花玻璃裝飾。樓下兩室一廳，獨(dú)立廚房，并設(shè)兩個(gè)封閉北陽(yáng)臺(tái)(一大一小)，一衛(wèi)生間。其中，客廳全瓷地磚鋪面，北側(cè)設(shè)有立線(xiàn)雕花推拉門(mén)通往北陽(yáng)臺(tái)，東側(cè)設(shè)有立線(xiàn)雕花通往臥室；兩室均為木地板。水電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線(xiàn)電視系統(tǒng)，24h熱水。室內(nèi)一般抹灰，外設(shè)普通防盜門(mén)，并設(shè)有單元討講系統(tǒng)。被評(píng)估對(duì)象于2000年初投入使用，并取得房產(chǎn)所有權(quán)證及土地使用權(quán)證。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于××市五四西路35號(hào)4-1-301號(hào)。其所在的建筑群為1999年底新建的住宅小區(qū)，門(mén)前有6路、104路、11路、105路、307路等公交車(chē)經(jīng)過(guò)，交通便利。小區(qū)與××市競(jìng)秀公園一墻之隔，環(huán)境幽靜；此外，小區(qū)距××市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、燕趙大酒店、時(shí)代商廈、人民廣場(chǎng)、市政府等均不遠(yuǎn)。小區(qū)附近商業(yè)、服務(wù)業(yè)也較為繁華，這些都為居民購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等提供了便利。三、市場(chǎng)背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估價(jià)方法選用：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況和估價(jià)目的，本報(bào)告采用比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法分別進(jìn)行估價(jià)。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程1．比較法將估價(jià)對(duì)象與較近期內(nèi)發(fā)生交易的類(lèi)似實(shí)例加以比較對(duì)照，對(duì)已發(fā)生了交易的類(lèi)似實(shí)例的已知價(jià)格加以修正，得出最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。(1)比較實(shí)例確定。比較實(shí)例A坐落在××市五四西路35號(hào)的4-2-401號(hào)房產(chǎn)，建于1999年．為7層磚混結(jié)構(gòu)，房主金××。實(shí)例A是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于第4層，室內(nèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積222.95m2。其中，樓上為一室兩廳，設(shè)有一封閉南陽(yáng)臺(tái)、一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、盥洗池)；樓下一室一廳，獨(dú)立廚房．并設(shè)兩個(gè)封閉北陽(yáng)臺(tái)(一大一小)，一衛(wèi)生間；水衛(wèi)電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線(xiàn)電視系統(tǒng)，24h熱水。室內(nèi)一般抹灰。4-18號(hào)車(chē)庫(kù)建筑面積18.91m2，位于樓下院內(nèi)。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。比較實(shí)例B坐落在××市五四西路35號(hào)的2-1-502號(hào)，房產(chǎn)建于1999年，為7層磚混結(jié)構(gòu)。房主張××。實(shí)例B是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于頂層，室內(nèi)3層錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積343.59m2。其中，首層，一室一廳、一衛(wèi)生間、一北陽(yáng)臺(tái)；二層為一室一廳，設(shè)有一封閉南陽(yáng)臺(tái)、一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、盥洗池)、一廚房；3層兩室一廳、一北陽(yáng)臺(tái)、一衛(wèi)生間；室內(nèi)水衛(wèi)電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線(xiàn)電視系統(tǒng)，24h熱水。室內(nèi)高檔裝修：客廳輕鋼龍骨紙面石膏板吊頂，并設(shè)燈池，墻壁乳膠漆裝飾，設(shè)有電視墻，地面拋光大理石鋪面；臥室設(shè)有燈池，地面鋪有實(shí)木地板，墻壁乳膠漆裝飾，其中一間設(shè)自隔斷閣樓一個(gè)；餐廳、廚房，衛(wèi)生間、南北陽(yáng)臺(tái)地面均鋪有全瓷地磚，墻壁壁磚到頂；客廳與陽(yáng)臺(tái)間設(shè)有木質(zhì)雙開(kāi)門(mén)，冰花玻璃裝飾。室內(nèi)樓梯均為鐵藝扶手、實(shí)木板鋪面；室內(nèi)門(mén)為實(shí)木門(mén)。樓下附有18.91m2車(chē)庫(kù)一個(gè)。樓上附有50m2室外陽(yáng)臺(tái)一個(gè)。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。比較實(shí)例C坐落在××市五四西路35號(hào)的1-1-301號(hào)，房產(chǎn)建于1999年，為7層磚混結(jié)構(gòu)。房主王××。實(shí)例C是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于第3層，室內(nèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積221.38m2。其中，樓上為一室兩廳，設(shè)有一封閉南陽(yáng)臺(tái)，一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、盥洗池)；樓下兩室一廳，獨(dú)立廚房，并設(shè)一封閉北陽(yáng)臺(tái)，一衛(wèi)生間；整棟住房水衛(wèi)電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線(xiàn)電視系統(tǒng)，24h熱水。估價(jià)對(duì)象室內(nèi)裝修豪華：樓上小客廳磨砂吊頂，并設(shè)燈池，地面鋪設(shè)全瓷地磚，木包門(mén)與大客廳相連，大客廳石膏吊頂、設(shè)有大型燈池，墻壁刷有高檔印花壁紙，設(shè)有木質(zhì)電視墻，地面鋪設(shè)高檔大理石方磚木質(zhì)推拉門(mén)、雙層推拉窗；樓上臥室全木壁櫥，全瓷地磚，室內(nèi)刷有高檔壁紙，南陽(yáng)臺(tái)全瓷壁磚、鋁合金窗，窗外是競(jìng)秀公園人工湖湖景；鐵藝扶手木質(zhì)樓梯通向樓下餐廳；餐廳設(shè)有磨砂燈池，全瓷地磚鋪地，北陽(yáng)臺(tái)與南陽(yáng)臺(tái)裝飾相同，樓上臥室與樓下裝飾相似；廚房與洗手間均全瓷壁磚到頂。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)?？紤]到上述3例所屬權(quán)益狀況與估價(jià)對(duì)象相同，可比實(shí)例，的結(jié)構(gòu)、地理位置、使用功能、交易日期與估價(jià)對(duì)象接近，四者具有較強(qiáng)的相同性和可比性，故選此3案例作為比較案例。詳見(jiàn)表4-3。(2)估價(jià)計(jì)算。①交易情況修正。估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例A、B、C的交易形式相同，無(wú)需進(jìn)行修正?？杀葘?shí)例的交易情況修正率如下：實(shí)例A=100/100；實(shí)例B=100/100；實(shí)例C=100/100。②交易日期修正。2005年1月至2005年5月，××市各商業(yè)用房?jī)r(jià)格每月在前一月基礎(chǔ)上上漲0.5%，故各宗可比實(shí)例的交易日期修正率如下：實(shí)例A=100(1+0.5%)/100=100.5/100；實(shí)例B=100(1+0.5%×4)/100=102/100；實(shí)例C=100(1+0.5%×2)/100=101/100。③區(qū)域因素修正。實(shí)例A、C位于××市五四路35號(hào)佳輝小區(qū)，B位于××市五四路20號(hào)競(jìng)秀小區(qū)，各宗可比實(shí)例的區(qū)域因素修正率為：實(shí)例A=100/100；實(shí)例B=100/98；實(shí)例C=100/100。④個(gè)別因素修正。實(shí)例A、B、C物業(yè)管理相同，建筑日期、建筑結(jié)構(gòu)及內(nèi)部設(shè)施相似，所處層數(shù)及內(nèi)部裝飾各異，故各宗可比實(shí)例的個(gè)別因素修正率為：實(shí)例A=94/100；實(shí)例B=97/100；實(shí)例C=135/100。(3)價(jià)格計(jì)算。根據(jù)上述各項(xiàng)修正，列表如表4-4所示。利用直接比較法公式如下：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例交易價(jià)格×交易情況修正()/100×交易日期修正()/100×區(qū)域因素修正()/100×個(gè)別因素修正()利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求評(píng)估標(biāo)的物的房地產(chǎn)單價(jià)：(1871.01+1892.78+1870.37)/3元/m2=1878.05元/m2用比較法測(cè)算得出評(píng)估標(biāo)的房地產(chǎn)的總價(jià)值：1878.05×222.95元=418711元2．成本法估價(jià)測(cè)算過(guò)程：該房產(chǎn)1999年購(gòu)人價(jià)為1850元/m2。1850×222.95元=412458元產(chǎn)權(quán)手續(xù)及各項(xiàng)收費(fèi)：412458×5.0%元=20623元利息(412458+20623)×3.7%元=16024元投入裝修70000元扣除一年折舊70000×30%元=21000元[412458+20623+16024+(70000-21000)]元=498105元根據(jù)成本法得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值為498105元。七、評(píng)估結(jié)果采用比較法得出的評(píng)估標(biāo)的房地產(chǎn)的價(jià)值為418711元。采用成本法得出的評(píng)估標(biāo)的房地產(chǎn)的價(jià)值為498105元。對(duì)以上述兩種方法得出的結(jié)論取中間值即：(418711+498105)/2=458408，為此次評(píng)估結(jié)果。故此次評(píng)估最后結(jié)果為458000元?！痢练康禺a(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司2005年5月23日正確答案：參考解析：①估價(jià)對(duì)象描述過(guò)于簡(jiǎn)單。②無(wú)估價(jià)作業(yè)日期。③沒(méi)有土地使用權(quán)年限。④無(wú)價(jià)值定義。⑤估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期不應(yīng)為3年。估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為1年，但在市場(chǎng)狀況變化很大的場(chǎng)合，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期一般不超過(guò)半年。⑥無(wú)交易情況介紹。⑦交易日期修正錯(cuò)：實(shí)例A＝100(1+0.5%)/100＝100.5/100實(shí)例B＝100(1+0.5%)/100＝102/100實(shí)例C＝100(1+0.5%)/100＝101/100⑧區(qū)域因素修正錯(cuò)，實(shí)例B應(yīng)為100/102。⑨個(gè)別因素修正錯(cuò)，實(shí)例A應(yīng)為100/94，B為100/97，C為100/135。⑩個(gè)別因素修正時(shí)，可比實(shí)例C修正系數(shù)過(guò)高。見(jiàn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告六、1．(2)。每項(xiàng)修正劉可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過(guò)20%，綜合調(diào)整不得超過(guò)30%(11)直接比較法公式錯(cuò)，交易情況修正應(yīng)為100/()。(12)成本法技術(shù)路線(xiàn)錯(cuò)誤。見(jiàn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告六、2。(13)估價(jià)單位名稱(chēng)前后不一致。(14)缺少附件。(15)估價(jià)方法選用描述過(guò)于簡(jiǎn)單，沒(méi)有給出技術(shù)路線(xiàn)。答案解析：[試題分析]該題目所考查的除估價(jià)報(bào)告的形式內(nèi)容外，主要檢驗(yàn)兩大評(píng)估方法的使用。比較法的使用首先要注意可比實(shí)例的選取是否恰當(dāng)，各項(xiàng)修正參數(shù)的計(jì)算以及公式的應(yīng)用是否與規(guī)范一致。您可能感興趣的試題單選題（共11題，共11分）(6.)估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。假如以投保火災(zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為3500萬(wàn)元，則（）。A.3500萬(wàn)元是該賓館的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值B.3500萬(wàn)元是該賓館房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值C.3500萬(wàn)元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值D.投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元正確答案：D(7.)估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類(lèi)賓館的客觀經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)收益,則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)（）。A.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)可視作年凈收益B.按當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平核算得到的該賓館的年利潤(rùn)可視作年凈收益C.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤(rùn)減當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常商業(yè)利潤(rùn)可視作年凈收益D.根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤(rùn)、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來(lái)變動(dòng)情況，扣減當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常商業(yè)利潤(rùn)后的所得可視作年凈收益正確答案：D(8.)估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的是()。A.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)造成市場(chǎng)價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)B.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)C.抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價(jià)值耗損風(fēng)險(xiǎn)D.選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)正確答案：A(9.)估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是()。A.應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊B.無(wú)論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息C.在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金D.在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金正確答案：C(10.)2005年4月，某開(kāi)發(fā)商在從事一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期拆遷工作中，要拆除某產(chǎn)權(quán)人的一套建筑面積160m2磚混住宅房屋，雙方協(xié)議以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式予以補(bǔ)償。經(jīng)評(píng)估確認(rèn)補(bǔ)償單價(jià)為3200元/m2；現(xiàn)開(kāi)發(fā)商以附近一套156m2的鋼混住宅現(xiàn)房與之調(diào)換補(bǔ)償，該房屋現(xiàn)行市價(jià)為3600元/m2。2005年8月雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換手續(xù)。在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)結(jié)算時(shí)，被拆遷人應(yīng)補(bǔ)交的房屋差價(jià)款為()。A.64000元B.49600元C.12800元D.14400元正確答案：B(11.)錢(qián)先生的房屋在2000年5月的舊城改造中被拆遷，開(kāi)發(fā)商與錢(qián)先生簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的時(shí)間是2000年2月28日；雖然錢(qián)先生的房屋被拆掉，但錢(qián)先生和開(kāi)發(fā)商在拆遷補(bǔ)償上一直持有不同的意見(jiàn)，由此產(chǎn)生糾紛并訴訟到了法院，為調(diào)解此拆遷補(bǔ)償糾紛，法院委托某評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)你作為一名房地產(chǎn)估價(jià)師回答下列問(wèn)題：為調(diào)解此糾紛進(jìn)行估價(jià)，則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為()。A.糾紛調(diào)解之日B.2000年5月C.2000年2月28日D.評(píng)估機(jī)構(gòu)在具體進(jìn)行估價(jià)時(shí)的某一天正確答案：C(12.)2005年4月，某開(kāi)發(fā)商在從事一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期拆遷工作中，要拆除某產(chǎn)權(quán)人的一套建筑面積160m2磚混住宅房屋，雙方協(xié)議以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式予以補(bǔ)償。經(jīng)評(píng)估確認(rèn)補(bǔ)償單價(jià)為3200元/m2；現(xiàn)開(kāi)發(fā)商以附近一套156m2的鋼混住宅現(xiàn)房與之調(diào)換補(bǔ)償，該房屋現(xiàn)行市價(jià)為3600元/m2。2005年8月雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換手續(xù)。開(kāi)發(fā)商因運(yùn)作需要與繼續(xù)使用上述56m2房屋，遂與被拆遷人商議，被拆遷人同意將該產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋租用給開(kāi)發(fā)商使用，并以房租沖抵產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)款，雙方議定房租為2500元/m2，租賃期間使用該