2025年房地產估價師理論與方法試題及答案卷四

房地產估價師《理論與措施》試題及答案（卷四）單項選擇題1、在房地產估價中，建筑物()。A、包括房屋和構筑物兩大類B、僅包括房屋，不包括構筑物C、包括房屋、構筑物和土地D、僅僅指房屋2、下列選項中，屬于房地產權益原因的是()。A、土地平整程度B、建筑物裝飾裝修C、只認房地產不認人的債務D、外部配套設施3、下列選項中，屬于對房地產實體質量描述的是()。A、某建筑物為磚混構造B、某建筑物基礎形式為箱形基礎C、某框架構造建筑物的框架柱采用C60混凝土D、某精裝住宅建筑物為三室兩廳的復式構造4、某宗土地面積為m2，都市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率3，建筑密度30%，在單位建筑面積所獲得的利潤相似的條件下，下列建設方案中最可行的是()。A、建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2B、建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為5000m2C、建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2D、建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m25、土地運用時會受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權益中屬于()。A、擁有的房地產權利B、受其他房地產權利的限制狀況C、受房地產權利以外原因的限制D、額外的利益或好處6、()是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。A、物權B、債權C、租賃權D、所有權7、房地產權利中，屬于債權的是()。A、地役權B、建設用地使用權C、抵押權D、租賃權8、下列房地產權利中，屬于擔保物權的是()。A、地役權B、抵押權C、租賃權D、宅基地使用權9、一般的無形資產重要是權益的價值。下列選項中，不屬于無形資產的是()。A、專利權B、專有技術C、商標權D、房地產10、形成每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置，使得不一樣房地產之間有區(qū)位優(yōu)劣差異是由于房地產具有()特性。A、不可移動B、獨一無二C、流動性差D、用途多樣答案單項選擇題1、【對的答案】A【答案解析】本題考察的是土地、建筑物和其他有關定著物的含義。建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物包括房屋和構筑物，是指用建筑材料構筑的空間和實體。狹義的建筑物重要指房屋，不包括構筑物。房屋是指有基礎、墻體、門窗和頂蓋，起著擋風遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵擾等作用，供人們在其內部進行生活和生產活動的建筑空間，如住宅、辦公樓、商店、賓館、廠房、倉庫等。構筑物是指人們一般不直接在其內部進行生活和生產活動的工程實體或附屬建筑設施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。在房地產估價中一般將建筑物作廣義理解。參見教材P48～49。2、【對的答案】C【答案解析】本題考察的是房地產權益的含義。AB都是實物原因，D是區(qū)位原因。參見教材P50～55。3、【對的答案】C【答案解析】本題考察的是房地產實物的含義。選項AB描述房地產實體;選項D描述房地產實體組合完畢的功能。房地產實物可深入分為有形的實體、該實體的質量、該實體組合完畢的功能等方面。以一幢房屋為例，其有形的實體，就該房屋的建筑構造而言，是指它是磚木構造的，還是磚混構造、鋼筋混凝土構造或者鋼構造的;實體的質量，假如該房屋是磚木構造的，則是指它是采用什么質量的磚和木材建造的，或者其施工質量怎樣;組合完畢的功能，假如該房屋是磚木構造，采用的磚和木材的質量也相似，并且施工質量也是相似的，則是指它的空間布局怎樣，如住宅的戶型怎樣。參見教材P50。4、【對的答案】C【答案解析】本題考察的是房地產權益的含義。該宗地土地面積m2，建筑密度30%，故建筑物的基底總面積為600m2，容積率為3，故總建筑面積可認為6000m2，從方案可行性角度，符合規(guī)定的只有選項C。參見教材P51。5、【對的答案】C【答案解析】本題考察的是房地產權益的含義。房地產權利受房地產權利以外原因的限制狀況，例如房地產使用管制(如對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制)、相鄰關系、被人民法院查封、異議登記等而使房地產使用或處分受到限制。參見教材P51。6、【對的答案】A【答案解析】本題考察的是房地產權益的含義。物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，物權的義務人是物權的權利人以外的任何其他人，因此物權又稱為“絕對權”、“對世權”。參見教材P53。7、【對的答案】D【答案解析】本題考察的是房地產權益的含義。債權是權利人祈求特定義務人為或不為一定行為的權利。債權的權利人不能規(guī)定與其債權債務關系無關的人為或不為一定行為。只有租賃關系是建立在債權債務關系基礎上的。債權只有一種，就是租賃權，其他的都是物權。參見教材P53。8、【對的答案】B【答案解析】本題考察的是房地產權益的含義。地役權和宅基地使用權屬于用益物權、租賃權屬于債權、抵押權屬于擔保物權。參見教材P53。9、【對的答案】D【答案解析】本題考察的是房地產權益的含義。一般的無形資產重要是權益的價值。如著作權(版權)、專利權、專有技術、商標專用權、特許權、商譽、有價證券(股票、債券)等，一般不具有實物形態(tài)，有的雖然依附在某種實物上，但該實物自身的好壞對其價值影響不大，甚至可以忽視不計。參見教材P54。10、【對的答案】A【答案解析】本題考察的是不可移動。由于不可移動，每宗房地產與重要場所(如市中心、公園、學校、醫(yī)院等)的距離、對外交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等，均有一定的相對穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產獨特的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置，使得不一樣的房地產之間有區(qū)位優(yōu)劣差異。參見教材P60。多選題1、估價當事人包括()。A、注冊房地產估價師B、房地產估價機構C、估價委托人D、房地產估價機構的資格認定部門E、房地產估價業(yè)務的立案部門2、下列估價目的中，對已出租的房地產應考慮租約影響的有()。A、房地產抵押估價B、房屋征收評估C、房地產轉讓估價D、房地產火災保險估價E、房地產司法拍賣估價3、有關基本估價措施，美國體系分為()等。A、市場比較法B、投資法C、剩余法D、成本法E、收益法4、在估價匯報中合理且有根據(jù)地闡明估價假設，其重要作用有()。A、規(guī)避估價風險B、保護估價師和估價機構C、使評估價值更靠近實際成交價格D、告知和提醒估價匯報使用人注意有關事項E、使委托人能得到其預期的估價成果5、對部分或所有超過了自已專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有()。A、放棄這個項目B、努力學習，邊學邊干C、埋頭苦干，克服困難完畢項目D、找他人完畢項目，簽自已的名E、對自已不能勝任的部分工作，積極請有關專家提供專業(yè)協(xié)助6、下列估價師的行為中，符合估價規(guī)范的有()。A、估價師對估價委托人提供的估價所根據(jù)的資料進行審慎檢查之後，可以不進行現(xiàn)場查勘B、委托人將其對估價對象價值的期望積極告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價匯報C、估價師把委托人的技術秘密透漏給其競爭對手D、估價師不得接受除評估費以外的額外好處E、估價師認為自已的專業(yè)能力還局限性以做好估價，邀請其他估價師協(xié)助其完畢估價工作判斷題1、房地產估價師和房地產估價機構不得容許其他人和單位以自已的名義從事房地產估價業(yè)務。()2、中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會是我國房地產估價行業(yè)組織，為了加強房地產經(jīng)紀行業(yè)自律管理，即將接管房地產估價師考試、注冊和繼續(xù)教育工作。()3、目前，房地產估價的有關理念、術語及其內涵等，我國與國際上的基本一致，比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法是中國內地房地產估價的常用措施。()4、脫鉤改制未能打破行業(yè)壟斷和地區(qū)市場分割的局面，故我國尚未形成公平競爭的房地產估價市場。()5、目前，我國以出讓方式或者劃撥方式獲得的建設用地使用權，一般都存在有效期限的限制。()6、市場上流通的土地權利不是土地所有權而是建設用地使用權等土地使用權。()答案多選題1、【對的答案】ABC【答案解析】本題考察的是估價當事人。估價當事人是指與房地產估價活動有直接關系的單位或個人，包括房地產估價機構、注冊房地產估價師和估價委托人。參見教材P28。2、【對的答案】ACE【答案解析】本題考察的是估價目的。假如是為房地產買賣、抵押目的評估房地產價值，就應考慮租賃協(xié)議約定的租金與市場租金差異的影響。但假如是為房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃原因的影響，應視為無租約限制的房屋來估價。參見教材P31。3、【對的答案】ADE【答案解析】本題考察的是估價措施。美國體系評估措施為：成本法、市場比較法、收益法三種。參見教材P35。4、【對的答案】ABD【答案解析】本題考察的是估價假設。估價假設的作用在于：(1)規(guī)避估價風險，保護估價師和估價機構;(2)告知、提醒估價匯報使用人在使用估價匯報時注意，保護估價匯報使用者。參見教材P35。5、【對的答案】AE【答案解析】本題考察的是房地產估價職業(yè)道德。選項BCD都是違反職業(yè)道德中“具有專業(yè)勝任能力”規(guī)定的。參見教材P37。6、【對的答案】DE【答案解析】本題考察的是房地產估價職業(yè)道德。選項A錯誤，房地產估價師和房地產估價機構應勤勉盡責，應搜集合法、真實、精確、完整的估價所需資料并依法進行檢查或核查驗證，應對估價對象進行實地查勘;選項B錯誤，房地產估價師和房地產估價機構應正直誠實，不得作任何虛假的估價，不得按估價委托人或其他個人、單位的高估或低估規(guī)定進行估價，且不得按預先設定的價值或價格進行估價;選項C錯誤，房地產估價師和房地產估價機構應對估價活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人秘密予以保密，應妥善保管估價委托人提供的資料，未經(jīng)估價委托人同意，不得私自將其提供應其他個人和單位。參見教材P37～38。判斷題1、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是房地產估價職業(yè)道德。房地產估價師和房地產估價機構不得容許其他人和單位以自已的名義從事房地產估價業(yè)務。參見教材P38。2、【對的答案】錯【答案解析】本題考察的是中國房地產估價行業(yè)的發(fā)展。中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會承接房地產估價師考試、注冊和繼續(xù)教育工作，并非即將接管。參見教材P40。3、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是中國房地產估價行業(yè)的發(fā)展。長期以來，房地產估價行政主管部門和行業(yè)組織拾分重視房地產估價理論、措施及其應用研究，形成了既與國際接軌又合用于中國內地現(xiàn)行房地產制度政策及市場環(huán)境的估價理論措施體系。目前，房地產估價的有關理念、術語及其內涵等與國際上的基本一致，比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法是中國內地房地產估價的常用措施。參見教材P42。4、【對的答案】錯【答案解析】本題考察的是中國房地產估價行業(yè)的發(fā)展。脫鉤改制打破了行業(yè)壟斷和地區(qū)市場分割的局面，形成了公平競爭的房地產估價市場。參見教材P43。5、【對的答案】錯【答案解析】本題考察的是中國房地產估價行業(yè)的發(fā)展。以出讓方式獲得的建設用地使用權是有有效期限的，以劃撥方式獲得的建設用地使用權一般沒有有效期限的限制。參見教材P44。6、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是中國房地產估價行業(yè)的發(fā)展。市場上流通的土地權利不是土地所有權而是建設用地使用權等土地使用權，并且以出讓方式獲得的建設用地使用權是有有效期限的，以劃撥方式獲得的建設用地使用權一般沒有有效期限的限制。參見教材P44。判斷題1、投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。()2、“以房養(yǎng)老”的住房反向抵押不是將住房作為第二還款來源，而是以住房自身的價值作為償還保證。()3、委托人委托估價、獲取估價匯報只能是供自已使用，不能提供應第三方使用。()4、任何一種估價項目均有估價目的。()5、估價委托人應對提供的資料的合法性、真實性、精確性和完整性負責。()6、房地產估價對象范圍，也也許具有房地產以外的、作為房地產的附屬財產。()7、國標《房地產估價規(guī)范》是效力最低的估價原則，其規(guī)定是估價的底線。()8、按照科學、嚴謹、完整的估價程序開展估價工作，可以保證估價質量、提高估價效率、防備估價風險、規(guī)范估價行為。()9、估價師不能在開始估價之前就征求委托人或估價利害關系人對估價成果的意見，一般也不能在完畢估價之前與他們討論估價成果。()10、每種估價措施均有其特定的合用對象和條件，有時可以同步運用，以互相驗證，有時是互相補充的，但不應互相替代。()答案判斷題1、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是企業(yè)有關經(jīng)濟行為的需要。投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。參見教材P26。2、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是其他方面的需要。住房反向抵押不像住房抵押貸款那樣將住房作為“第二還款來源”，而是以住房自身的價值作為償還保證。參見教材P28。3、【對的答案】錯【答案解析】本題考察的是估價當事人。委托人委托估價、獲取估價匯報的目的也許是供自已使用，也也許是給特定的第三方使用，還也許是給不特定的第三方使用。參見教材P29。4、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是估價目的。委托人一般不會無緣無端花錢委托估價機構估價，肯定是為了某種需要才委托估價機構估價，因此任何估價項目均有估價目的。參見教材P30。5、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是估價當事人。估價委托人應對提供的資料的合法性、真實性、精確性和完整性負責。參見教材P30。6、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是估價對象。房地產估價中也也許具有房地產以外的、作為房地產的一種附屬財產的價值。如為某個可供直接經(jīng)營使用的旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參照根據(jù)而估價，其評估價值除了包括該旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內的土地的價值，一般還包括房地產以外的資產，如家俱、電器、貨架、機械設備等的價值，甚至包括特許經(jīng)營權、商譽、客戶基礎、員工隊伍、債權債務等的價值。參見教材P32。7、【對的答案】錯【答案解析】本題考察的是估價根據(jù)。國標《房地產估價規(guī)范》是效力最高的估價原則，其規(guī)定是估價的底線。參見教材P34。8、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是估價程序。按照科學、嚴謹、完整的估價程序開展估價工作，可以保證估價質量、提高估價效率、防備估價風險、規(guī)范估價行為。參見教材P34。9、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是估價成果。簽證性估價由于要“獨立、客觀、公正”，因此估價師和估價機構不能在估價成果上讓“客戶滿意”;不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關系人對估價成果的意見，一般也不能在完畢估價之前與他們討論估價成果，由于這些均有也許影響估價獨立、客觀、公正地進行;更不得為了招攬估價業(yè)務而迎合委托人的高估或低估規(guī)定。參見教材P36。10、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是估價措施。每種估價措施均有其合用的估價對象和估價需要具有的條件。它們有時可以同步運用于同一估價對象，以互相驗證，但不應互相替代。參見教材P36。判斷題1、一般狀況下，房地產估價和房地產評估可以不做辨別。()。2、房地產估價師除了可以從事房地產價值評估業(yè)務，還可以從事房地產市場調研、房地產開發(fā)項目籌劃和房地產資產管理等征詢業(yè)務。()3、房地產價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉移的，因此，房地產估價實際上是房地產專業(yè)估價人員對房地產市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產的理論價格。()4、在某一價值時點下，某宗房地產的市場價值反應的是市場上潛在交易者的集體價值判斷，也許高于其理論價格。()5、在某房地產價格征詢匯報中，張估價師對某房地產價格在商業(yè)開發(fā)前提下進行了估價，開發(fā)商采信了張估價師的匯報意見，參與了該地塊的拍賣競投，并最終以略高于張估價師估價成果的價格獲得了該地塊的土地使用權。不過其後受金融危機影響，該地塊市場價格暴跌。張估價師因此需要承擔不實估價的法律責任。()6、由于委托人不一樣，不一樣的房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估價值一般不完全相似。()7、制定估價原則和規(guī)范，目的在于防備和減少估價誤差。()8、房地產不僅在轉讓、租賃、抵押、征收、分割、損害賠償、稅收、保險等活動需要估價，并且房地產估價還普遍提供房地產征詢顧問服務，其他資產估價重要限于價值評估自身。()9、根據(jù)《企業(yè)法》，股東可以用貨幣、實物、知識產權出資，不可以以土地使用權作價出資。()10、房地產分割一般不適宜采用實物分割的措施。()答案判斷題1、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是房地產估價的含義。一般狀況下，房地產估價和房地產評估可以不做辨別，可以互換使用。參見教材P3。2、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是房地產估價的含義。實際上，房地產估價師和房地產估價機構除了從事房地產價值或價格評估業(yè)務，還常常從事其他房地產價值或價格評估有關業(yè)務和房地產征詢業(yè)務。參見教材P4。3、【對的答案】錯【答案解析】本題考察的是房地產估價的特點。房地產估價本質上是評估房地產的價值而不是價格。參見教材P6。4、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是房地產估價的特點。對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產價值由市場力量決定，是客觀的，由眾多市場參與者的價值判斷所形成，而非個別市場參與者的價值判斷所決定。參見教材P7。5、【對的答案】錯【答案解析】本題考察的是房地產估價的特點。房地產估價僅提供價值意見，而不作價格保證。并且張估價師做的是征詢匯報。這個案例也顯示出“估價假設”的重要，商業(yè)開發(fā)前提就是估價假設，在征詢匯報中，假如張估價師注明了未考慮也許的金融危機的影響，則更能協(xié)助張估價師回避風險。參見教材P7。6、【對的答案】錯【答案解析】本題考察的是房地產估價的特點。不一樣的房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估價值一般不完全相似，其重要原因應當在于掌握的有關信息不一樣。不過委托人不一樣，不能成為評估價值不一樣的原因和理由，否則就違反了職業(yè)道德規(guī)定。參見教材P9。7、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是房地產估價的特點。為了防止不一樣的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一時間的估價成果出現(xiàn)較大差異，有關國際估價組織、區(qū)域估價組織以及許多國家和地區(qū)的估價組織或政府部門制定了估價原則或準則、規(guī)范、規(guī)則、措施等。參見教材P10。8、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是房地產估價的必要性。不僅房地產交易需要估價，房地產抵押、稅收、征收、保險、損害賠償?shù)然顒右捕夹枰纼r。房地產估價還普遍提供房地產征詢服務，其他資產估價重要限于價值價格評估自身。參見教材P14。9、【對的答案】錯【答案解析】本題考察的是房地產轉讓和租賃的需要。根據(jù)《企業(yè)法》，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資;不過，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的資產除外。參見教材P16。10、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是房地產分家析產的需要。房地產一般不適宜采用實物分割的措施，原因一是房地產在實物上或在使用上一般難以分割，二是假如進行實物分割則一般會嚴重損害房地產的使用價值或明顯減少房地產的價值。參見教材P21。單項選擇題1、李某購置的商品房交付後，經(jīng)檢測室內空氣質量不符合國標。估計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運行費用占有效毛租金的15%。若月酬勞率為0.5%，則室內空氣質量不符合國標給李某導致的損失為()元。A、5000B、12574C、12650D、139112、某商務樓工程基礎施工中，導致鄰近一幢住宅樓出現(xiàn)一定程度的墻體開裂和基礎不均勻沉降。該住宅總建筑面積為5000m2，共50套住房。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損失狀況下的市場價格為9000元/m2，平均每套住房的市場租金是3000元/月，在受損狀況下的市場價格為7800元/m2。不考慮其他狀況，該住宅在不修復狀況下的價值減損額是()萬元。A、150B、450C、600D、9003、在保險事故發(fā)生後，房地產估價機構為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參照根據(jù)的價值是()。A、市場價格B、保險價值C、商品價值D、財產損失4、下列有關注冊房地產估價師、房地產估價機構，表述錯誤的是()。A、一名合格的房地產估價師需要良好的職業(yè)道德、豐富的實踐經(jīng)驗和扎實的專業(yè)知識B、在我國，注冊房地產估價師在同一時間可以受聘于兩個房地產估價機構C、在我國，注冊房地產估價師不得以個人名義承攬房地產估價業(yè)務D、房地產估價機構統(tǒng)一接受委托和收費5、有關估價目的的說法，錯誤的是()。A、估價目的取決于委托人對估價的實際需要B、任何估價項目均有估價目的C、一種估價項目一般有多種估價目的D、估價目的限制了估價匯報的用途6、下列有關價值類型的表述中，對的的是()。A、同一估價對象的價值并不是唯一的B、同一估價對象的價值是唯一的C、同一估價對象的詳細一種類型的價值，在理論上不是唯一的D、以上說法均不對的7、估價根據(jù)是作為估價的前提或基礎的文獻、原則和資料，選用估價根據(jù)的重要根據(jù)是()。A、估價目的和估價對象B、價值時點和估價措施C、價值類型和估價原則D、估價委托人提供的信息8、下列有關內地房地產估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是()。A、8月，中央政府與香港尤其行政區(qū)政府簽訂了《內地與香港有關建立更緊密經(jīng)貿關系的安排》B、8月，初次完畢了內地房地產估價師與香港產業(yè)測量師資格互認C、內地房地產估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書簽訂後，內地房地產估價師自動成為香港測量師D、內地房地產估價師與香港產業(yè)測量師資格互認是內地與香港最早實現(xiàn)資格互認的執(zhí)業(yè)資格9、下列不屬于中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會的重要工作的是()。A、房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試、注冊和繼續(xù)教育B、建立房地產估價機構信用檔案C、確定房地產行業(yè)有關政策法規(guī)D、對會員的執(zhí)業(yè)行為進行檢查答案1、【對的答案】B【答案解析】本題考察的是房地產損害賠償?shù)男枰?。損失=污染治理費用+損失的租金凈收益的現(xiàn)值=5000+3000×(1-15%)×(P/A，0.5%，3)=5000+3000×(1-15%)×1/0.5%×[1-1/(1+0.5%)3]=12574.13275(元)。參見教材P21～23。2、【對的答案】C【答案解析】本題考察的是房地產損害賠償?shù)男枰?9000-7800)×5000=600(萬元)。參見教材P21～23。3、【對的答案】D【答案解析】本題考察的是房地產保險的需要。在保險事故發(fā)生後，房地產保險需要評估因保險事故發(fā)生導致的財產損失，為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參照根據(jù)。參見教材P23。4、【對的答案】B【答案解析】本題考察的是估價當事人。選項B錯誤，中國規(guī)定注冊房地產估價師應當受聘于一種房地產估價機構，在同一時間只能在一種房地產估價機構從事房地產估價業(yè)務。參見教材P29。5、【對的答案】C【答案解析】本題考察的是估價目的。選項A對的，估價目的是估價委托人對估價匯報的預期用途，它取決于委托人對估價的實際需要，即委托人將要拿未來完畢的估價匯報做什么用;選項B對的，委托人一般不會無緣無端花錢委托估價機構估價，肯定是為了某種需要才委托估價機構估價，因此任何估價項目均有估價目的;選項C錯誤，一種估價項目應只有一種估價目的，假如委托人有多種估價目的，應分別作為不一樣的估價項目;選項D對的，估價目的限制了估價匯報的用途，針對某種估價目的得出的估價成果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。參見教材P30。6、【對的答案】A【答案解析】本題考察的是價值類型。同一估價對象可以有不一樣類型的價值，即同一估價對象的價值不是唯一的。參見教材P33。7、【對的答案】A【答案解析】本題考察的是估價根據(jù)。在估價中選用估價根據(jù)應有針對性，重要是根據(jù)估價目的和估價對象來選用。參見教材P34。8、【對的答案】C【答案解析】本題考察的是中國房地產估價行業(yè)的發(fā)展。選項C，沒有這項規(guī)定，本題可以使用排除法進行選擇。參見教材P39。9、【對的答案】C【答案解析】本題考察的是中國房地產估價行業(yè)的發(fā)展。選項C錯誤，應為制定并執(zhí)行房地產估價、房地產經(jīng)紀執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則。參見教材P40。多選題1、有關專業(yè)房地產估價的說法，對的的有()。A、應由專業(yè)機構和專業(yè)人員完畢B、應通過審慎判斷并提供專業(yè)意見C、出具的成果具有證明效力D、應收取一定的服務費用E、征詢性估價無需承擔法律責任2、下列選項中，屬于房地產價值減損評估業(yè)務的有()。A、質量缺陷導致房地產價值減損的評估B、環(huán)境污染導致房地產價值減損的評估C、房地產分割導致房地產價值減損的評估D、征收征用房地產導致的經(jīng)濟損失評估E、重新裝飾裝修帶來的經(jīng)濟損失評估3、有關房地產的價值和價格，下列表述對的的有()。A、價值是內在的、客觀的和相對穩(wěn)定的B、房地產的價值是房地產真實所值C、房地產的價格圍繞其價值上下波動D、現(xiàn)實中由于個人偏好、定價決策、無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的狀況E、房地產的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定4、對于房地產估價精確性的認識對的的有()。A、雖然都是合格的估價師，也不也許得出完全相似的評估價值，只會得出近似的評估價值B、所有的評估價值都會有誤差C、能用物理量測量的誤差來規(guī)定估價的誤差D、判斷一種評估價值的誤差大小或者精確性，理論上是將它與真實價值進行比較E、由復核估價師直接評判一種評估價值的對與錯和誤差的大小5、房地產需要專業(yè)估價，是下列哪些房地產特性決定的()。A、獨一無二B、壽命長期C、供應有限D、價值量大E、保值增值6、下列選項中，屬于“完全市場”必須同步具有的條件有()。A、同質商品，買者不在意從誰的手裏購置B、買者和賣者人數(shù)有限C、買者和賣者均有進出市場的自由D、買者和賣者都掌握目前價格的完全信息，并能預測未來的價格E、銷售者規(guī)定總效用最大化，消費者規(guī)定總利潤最大化7、某餐廳資產分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產和特許經(jīng)營權。目前因該餐廳不合適在目前位置繼續(xù)經(jīng)營下去而進行轉讓，為確定轉讓價格提供參照的估價對象范圍一般包括()。A、土地B、建筑物C、裝飾裝修D、動產E、特許經(jīng)營權8、下列經(jīng)濟活動中，需要評估房地產抵押價值的有()。A、增長抵押貸款B、抵押期間對抵押房地產進行動態(tài)監(jiān)測C、抵押貸款到期後需繼續(xù)以該房地產抵押貸款D、處置抵押房地產E、租賃抵押房地產9、在實際中，下列屬于抵押貸款後房地產估價師提供的服務的有()。A、抵押房地產價格動態(tài)評估B、房地產貸款項目評價C、抵押成數(shù)測算D、向抵押權人提供有關風險提醒E、資產處置方案征詢10、與房地產有關的稅種中，專門針對房地產設置的稅種包括()。A、房產稅B、城鎮(zhèn)土地使用稅C、都市維護建設稅D、耕地占用稅E、契稅答案多選題1、【對的答案】ABCD【答案解析】本題考察的是房地產估價的含義。概括起來，與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價具有下列特點：(1)由專業(yè)機構和專業(yè)人員完畢。(2)提供的是專業(yè)意見。(3)具有公信力。(4)實行有償服務。(5)承擔法律責任。參見教材P2。2、【對的答案】ABC【答案解析】本題考察的是房地產估價的含義。選項D，征收征用房地產時，產生停產停業(yè)損失、搬遷費、臨時安頓費等評估屬于有關經(jīng)濟損失評估業(yè)務;選項E，重新裝飾裝修常帶來價值提高，而非價值減損。房地產價值減損評估業(yè)務。例如：因環(huán)境污染、新建建筑物、工程施工、工程質量缺陷、修改城鎮(zhèn)規(guī)劃、錯誤查封、異議登記不妥、房地產分割等導致的房地產價值減損評估。參見教材P4。3、【對的答案】ABCD【答案解析】本題考察的是房地產估價的特點。價值是物的真實所值，是內在的、客觀的和相對穩(wěn)定的，是價格波動的“中心”;價格是價值的外在體現(xiàn)，圍繞著價值而上下波動，是實際發(fā)生的、已經(jīng)完畢并可以觀測到的事實，一般因人而異，時高時低?，F(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好或交易者之間的利害關系甚至無知等原因，時常出現(xiàn)“低值高價”、“高值低價”的價格背離價值狀況。參見教材P6。4、【對的答案】ABD【答案解析】本題考察的是房地產估價的特點。選項C錯誤，不能用一般物理量測量的誤差原則來規(guī)定估價的誤差原則，應容許估價有較大的誤差，但這種誤差又要適度;選項E錯誤，復核時，一般是間接判斷，而不是直接判斷。用與否遵照估價程序，與否遵守職業(yè)道德的措施來判斷。參見教材P9～11。5、【對的答案】AD【答案解析】本題考察的是房地產估價的必要性。一種財產只有同步具有獨一無二和價值較大兩個特性，才需要專業(yè)估價。由于獨一無二，無法簡樸參照其他房地產的價格;由于價值量大，因此評估成果重要，并且可以承受專業(yè)估價服務費用。參見教材P12。6、【對的答案】ACD【答案解析】本題考察的是房地產估價的必要性。經(jīng)濟學上，“完全市場”必須同步具有如下8個條件：(1)同質商品，買者不在意從誰的手裏購置;(2)買者和賣者的人數(shù)眾多;(3)買者和賣者均有進出市場的自由;(4)買者和賣者都掌握目前價格的完全信息，并能預測未來的價格;(5)就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的;(6)買者和賣者無串通共謀行為;(7)消費者規(guī)定總效用最大化，銷售者規(guī)定總利潤最大化;(8)商品可轉讓且可發(fā)生空間位置的移動。參見教材P12。7、【對的答案】AB【答案解析】本題考察的是房地產轉讓和租賃的需要。審題，“不合適繼續(xù)經(jīng)營”因此特許經(jīng)營權價格為0，動產也應當單獨處置。參見教材P15。8、【對的答案】ABC【答案解析】本題考察的是房地產抵押的需要。前三者都是需要的。而處置抵押資產時，需要確定的是房地產的市場價值，而不需要確定其抵押價值;租賃時需要確定租金，不過不需要確定抵押價值。參見教材P16～17。9、【對的答案】AD【答案解析】本題考察的是房地產抵押的需要。選項BC屬于抵押貸款前提供的服務;選項E屬于抵押物處置階段提供的服務。參見教材P17。10、【對的答案】ABDE【答案解析】本題考察的是房地產稅收的需要。選項C屬于具有普遍調整功能的稅種。中國目前與房地產有關的稅種共10個，其中有5個是專門針對房地產設置的稅種，分別是房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅，此外5個是具有普遍調整功能的稅種，分別是增值稅、都市維護建設稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅。參見教材P17。單項選擇題1、根據(jù)《中華人民共和國刑法》，承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文獻，情節(jié)嚴重的，處()年如下有期徒刑或者拘役，并懲罰金。A、3B、5C、7D、102、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法官使用的房地產估價誤差范圍是()，有時誤差范圍放寬到±15%。A、±5%B、±10%C、±15%D、±25%3、下列有關房地產估價產生的誤差，表述對的的是()。A、雖然都是合格的估價師，也不也許得出完全相似的評估價值B、房地產估價應當使用一般物理量測量的誤差原則來規(guī)定估價的誤差原則C、判斷一種評估價值的誤差大小或精確性，實際上是將它與真實價值進行比較D、估價總是在信息完全和存在某些不確定原因下作出的4、判斷誤差大小或者精確性，實際中是將()進行比較。A、評估價值與真實價值B、評估價值與合格的估價師的重新估價成果C、真實價值與合格的估價師的重新估價成果D、真實價值與其他估價師的重新估價成果5、中國臺灣地區(qū)《不動產估價師》規(guī)定，領有不動產估價師證書，并具有實際從事估價業(yè)務達()年以上的估價經(jīng)驗者，得以申請發(fā)給開業(yè)證書。A、1B、2C、3D、46、下列有關房地產專業(yè)估價存在的基本前提，表述錯誤的是()。A、任何財產在交易中都需要衡量和確定價格B、并非所有財產都需要進行專業(yè)估價C、價值較小、交易確定的財產一般不需要專業(yè)估價D、房地產需要專業(yè)估價，由于其不可移動性7、在房地產抵押過程中，債務人或者第三人()房地產的占有。A、不轉移B、轉移C、暫不轉移D、臨時轉移8、根據(jù)監(jiān)測抵押房地產市場價格變化、掌握抵押房地產價值變化狀況以及有關信息披露的需要，定期或在房地產市場價格變化較快時，對抵押房地產的市場價格或價值、抵押價值等進行監(jiān)測和評估，此為房地產抵押對房地產估價需要中的()。A、再次抵押估價B、抵押期間估價C、抵押房地產處置估價D、續(xù)貸抵押估價9、在抵押貸款期間需要提供的房地產估價服務是()。A、房地產抵押價值評估B、抵押成數(shù)測算C、抵押房地產價值動態(tài)評估D、房地產貸款項目評價20、政府因救災需要而征用某房屋，六個月後返還，下列項目中，不應作