課件：第五章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析與經(jīng)營(yíng)決策

第三章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析與經(jīng)營(yíng)決策學(xué)習(xí)目標(biāo)：1．了解房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的基本內(nèi)容、分析方法。2．理解房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的選擇以及如何進(jìn)行選擇房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)。3．掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)以及各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的分析。4．掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的各種方法。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的基本內(nèi)容在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策之前，首先，要對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)做全面的調(diào)查，并在調(diào)查的基礎(chǔ)上做出全面的分析。經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析是其中重要的組成部分。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，首先要作資源供給方面的分析。其內(nèi)容主要有：土地資源供給；資金供給；建筑材料供給；施工力量供給；基礎(chǔ)設(shè)施供給等。其中土地資源供給主要是指能否獲得和獲得多少以及獲得什么樣的土地，是房地產(chǎn)投資的先決條件。開(kāi)始項(xiàng)目用地，一般來(lái)源于征用農(nóng)村集體所有的土地進(jìn)行新區(qū)開(kāi)發(fā)，或者來(lái)源于拆遷房屋進(jìn)行舊城區(qū)的改造。土地的供給受城市規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)新征土地計(jì)劃的制約。通過(guò)城市規(guī)劃管理部門和土地管理部門的資料，可以拿捏計(jì)劃期內(nèi)土地資源供給的數(shù)量和可供給土地的位置。土地供給數(shù)量的分析包括總量供給的分析和可利用土地?cái)?shù)量的分析。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，獲得的土地并非全都能用來(lái)建設(shè)商品房或自留物業(yè)，有一部分土地(有時(shí)所占比重很大)得用于公益事業(yè)，實(shí)際可利用土地的減少必須在項(xiàng)目可行性研究中充分注意。可供給土地的位置因素實(shí)際上反映了土地的質(zhì)量，土地的質(zhì)量對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益的高低；土地的級(jí)差起很重要的作用，因而，土地的位置直接影響項(xiàng)目的效益。在資金供給方面，投資項(xiàng)目的資金來(lái)源主要是開(kāi)發(fā)公司的自有資金、銀行貸款和預(yù)收購(gòu)房款。發(fā)展商投入房地產(chǎn)項(xiàng)目的自有資金數(shù)量，可以從公司自有資金和預(yù)期自有資金的占有情況中分析得出。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的另一重要資金來(lái)源是向銀行申請(qǐng)貸款。預(yù)收購(gòu)房款則取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)疲軟則預(yù)收款的比重就會(huì)減小。資金供給方面的分析有兩方面內(nèi)容，一是總量平衡，二是分階段平衡，總量不平衡或分階段不平衡都將影響項(xiàng)目順利進(jìn)展。在建筑材料供給方面，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，建筑材料的供應(yīng)基本上依靠市場(chǎng)。當(dāng)然，市場(chǎng)供給的總量受建筑材料生產(chǎn)計(jì)劃的影響；但對(duì)具體的、個(gè)別的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，建筑材料的供應(yīng)分析則主要是對(duì)建筑材料市場(chǎng)的分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期比較長(zhǎng)，因而建筑材料供給的分析一方面是總需求量的分析，另一方面是供給及時(shí)性的分析。在項(xiàng)目開(kāi)工前，全部備好料是不可能也是不必要的，材料的供應(yīng)必須與工程的進(jìn)度相適應(yīng)。在施工力量的供給方面，基本上處于供大于求的狀態(tài)，一般對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不形成約束。但是對(duì)于某些有特殊技術(shù)要求的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需要在一定的資金和技術(shù)、裝備力量范圍內(nèi)選擇施工隊(duì)伍，這樣就得分析施工力量供給的可能性。在基礎(chǔ)設(shè)施的供給方面，包括上水、下水、電力、煤氣、熱力、通訊以及項(xiàng)目對(duì)外交通等。這些資源的供給不但要做建設(shè)過(guò)程中的可行性分析，而且要做項(xiàng)目建設(shè)完畢投入使用后的資源供給分析。項(xiàng)目投入使用后基礎(chǔ)設(shè)施方面的資源供給往往受到忽視，因而造成很大的后遺癥，也影響項(xiàng)目的收益。雖然在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總的資源供給量中這部分資源的供給所占比重相對(duì)較小，但作用是非常關(guān)鍵的。資源供給的可能性、計(jì)劃性和協(xié)調(diào)性直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否按預(yù)期的方案進(jìn)行、能否取得預(yù)期的效益。任一資源供給的判斷失誤或供給脫節(jié)，都會(huì)造成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的中斷，甚至造成難以彌補(bǔ)的損失，在做資源供給分析時(shí)，要注意其不協(xié)調(diào)的可能性，對(duì)較可能出現(xiàn)的不協(xié)調(diào)要有相應(yīng)的對(duì)策，并采取一些預(yù)防措施，盡可能將客觀環(huán)境的變化考慮得周全些，使資源供給的不協(xié)調(diào)性降到最低限度。而公司自身的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)力量供給，則包括發(fā)展商本身所擁有的技術(shù)力量，設(shè)計(jì)、施工方面的管理能力等。其次，要作開(kāi)發(fā)成本分析。其內(nèi)容主要有：資源的價(jià)格；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商品產(chǎn)出率等。其中資源的價(jià)格指投資建設(shè)過(guò)程中的消耗，主要有土地、建筑材料和勞動(dòng)力。它們的價(jià)格不斷變化，基本上處于不斷上升趨勢(shì)，對(duì)于動(dòng)態(tài)的資源價(jià)格，如果采用靜態(tài)的分析方法，會(huì)造成對(duì)成本估算過(guò)低，從而會(huì)對(duì)收益做出過(guò)于樂(lè)觀的預(yù)測(cè)。變動(dòng)價(jià)格的分析，主要依賴于市場(chǎng)資料的收集、整理分析，并在此基礎(chǔ)上做出預(yù)測(cè)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期，實(shí)際上是資金占用的過(guò)程。資金占用對(duì)成本的影響，直觀的是利息支出。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于資金占用量大，單純依靠企業(yè)的自有資金是無(wú)法滿足資金供給需要的，大量資金要依靠銀行貸款，這就必然導(dǎo)致利息支出占成本的一定比例，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期越長(zhǎng)，占用銀行貸款的數(shù)量越大，時(shí)間越長(zhǎng)，利息支出就越大。另一方面是資金的時(shí)效性，資金占用時(shí)間越短，資金周轉(zhuǎn)次數(shù)就越多，效益應(yīng)越大，尤其在物價(jià)上漲的情況下，資金隨著時(shí)間的推延實(shí)際上在不斷貶值。因而，建設(shè)周期決定了項(xiàng)目占用資金的損值量。換言之，它增加了實(shí)際成本。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商品產(chǎn)出率是指投資項(xiàng)目商品面積所占比重(項(xiàng)目產(chǎn)出率)。在投資項(xiàng)目中，由于規(guī)劃的要求和安置拆遷戶的需要，并非所有房屋產(chǎn)品都能作為商品銷售。一部分公共服務(wù)用房無(wú)償?shù)靥峁┙o社會(huì)；拆遷戶的安置也需要一定數(shù)量的房屋，沒(méi)有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的可能性，投資項(xiàng)目的商品產(chǎn)出數(shù)必然地小于百分之百。商品產(chǎn)出率越低，對(duì)單位成本的影響就越大，當(dāng)商品產(chǎn)出率低到一定的極限，其效果是要么使效益處于負(fù)值，要么使價(jià)格高到難以被市場(chǎng)接受。再次，要作政策變化因素的分析。政策變化對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)不可忽視的方面，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，在建設(shè)期內(nèi)政策發(fā)生變化是完全有可能的。決策者應(yīng)對(duì)國(guó)家政策變化有一定的預(yù)見(jiàn)性，以便能及時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)決策做出相應(yīng)的調(diào)整。最后，要認(rèn)真作好市場(chǎng)調(diào)查分析。其主要內(nèi)容有：市場(chǎng)需求調(diào)查；購(gòu)買力調(diào)查；競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查；有關(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)調(diào)查以及市場(chǎng)預(yù)測(cè)等。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法一、實(shí)證分析與規(guī)范分析實(shí)證分析主要是由于市場(chǎng)本身孕育著潛在的非均損性和不確定性，而且某些變量(特別是外部環(huán)境變量)帶有強(qiáng)烈的不可調(diào)和性和不可控性，在內(nèi)外環(huán)境變量的共同作用下，使得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境變量游離性加大。這種游離性隨著外部環(huán)境的動(dòng)態(tài)變化呈現(xiàn)出一些新的發(fā)展態(tài)勢(shì)。實(shí)證分析是說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的客觀情況，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)全面了解經(jīng)營(yíng)環(huán)境真實(shí)情況的方法，是搞好房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)和前提。二、整體分析與局部分析整體性是系統(tǒng)的最基本特征，因此，整體分析法是系統(tǒng)分析方法的首要方法、核心方法。整體分析法強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)整體的性能，但并不意味抹煞單元的性能和作用。系統(tǒng)由要素所組成，從根本上看，整體的效益和單元的效益是一致的，否則，單元就失去了存在于整體之中的基礎(chǔ)。在結(jié)構(gòu)合理的前提下，如果每個(gè)單元或子系統(tǒng)的性能都是好的，則整體的性能也會(huì)比較理想。因此，分析不同類型系統(tǒng)的要素組成情況，根據(jù)系統(tǒng)的目標(biāo)，經(jīng)常注意提高要素的基質(zhì)，也是提高系統(tǒng)整體效應(yīng)的一個(gè)基礎(chǔ)條件。三、相關(guān)分析與預(yù)測(cè)分析相關(guān)分折是分析變量之間關(guān)系的一種數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法。即根據(jù)一組觀察資料，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法確定變量之間的相關(guān)程度。兩個(gè)變量之間的相關(guān)稱為單相關(guān)；多個(gè)變量之間的相關(guān)稱為復(fù)相關(guān)或多元相關(guān)；在多變量情況下，保持其它變量不變而僅分析兩個(gè)變量之間的相關(guān)稱為偏相關(guān)。相關(guān)分析中最常用、最基本的是直線相關(guān)分析。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)中，也常用相關(guān)分析來(lái)研究現(xiàn)象之間相互依存的關(guān)系。四、確定性分析與不確定性分析房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境有確定的一面，也有不確定的一面。前者是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)環(huán)境具有客觀性，許多因素在一定的條件下都是確定的，后者是由于環(huán)境具有動(dòng)態(tài)性，包含了許多不確定的因素。因而，我們分析房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，必然要從確定性和不確定性兩個(gè)方面展開(kāi)，以便做出正確的決策。第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)選擇環(huán)境分析的目的，是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)外部環(huán)境與關(guān)鍵因素分析的基礎(chǔ)上，對(duì)投資機(jī)會(huì)的選擇。機(jī)會(huì)的存在是客觀的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)，是指有利于實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，獲得較好經(jīng)濟(jì)效益的良好條件或客觀可能性。根據(jù)內(nèi)容的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)選擇可以細(xì)分為時(shí)機(jī)、區(qū)位地段、投資類型、產(chǎn)品質(zhì)量的選擇。(一)時(shí)機(jī)的選擇對(duì)于決策者而言，時(shí)機(jī)的選擇對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)十分重要。兵法講究“天時(shí)、地利、人和”，天時(shí)占據(jù)第一位，“順應(yīng)而生”講的就是時(shí)機(jī)的選擇正確。時(shí)機(jī)選擇需要的信息包括全國(guó)的房地產(chǎn)周期、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)與綜合經(jīng)濟(jì)周期、國(guó)家或地區(qū)的宏觀調(diào)控政策等，詳細(xì)認(rèn)真地進(jìn)行環(huán)境分析，對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行整理分析之后，可以對(duì)進(jìn)入時(shí)間進(jìn)行選擇與把握。1．房地產(chǎn)周期不同階段的時(shí)機(jī)選擇房地產(chǎn)周期隨房地產(chǎn)類型的不同而有所不同，當(dāng)處于上升期階段時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給數(shù)量小于需求數(shù)量，需求量出現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，而供給量不斷增長(zhǎng)以滿足需求。在該階段初期，需求量較大，物業(yè)的空置率較低，隨后，供給雖增加，但新的需求又不斷產(chǎn)生，使存貨率下降，在該階段后期，空置率達(dá)到5％～6％的正常水平。在供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)之中，抓住機(jī)會(huì)、生產(chǎn)出順應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，獲利空間極大。

2．政策研究與時(shí)機(jī)選擇我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是受政策(特別是中央政策)影響非常大的市場(chǎng)，市場(chǎng)機(jī)制的主體作用還沒(méi)有完全發(fā)揮出來(lái)。所以，政策研究，對(duì)時(shí)機(jī)選擇十分關(guān)鍵。例如，1998年國(guó)家將住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，政策上予以重點(diǎn)扶持，相關(guān)政策有：

(1)住宅市場(chǎng)化、私有化政策。到2000年，停止福利分房、推行公積金、停止集資建房政策基本到位，住房補(bǔ)貼政策出臺(tái)。這就意味著，所有城市居民都只能到房地產(chǎn)市場(chǎng)上解決自己的住房問(wèn)題，長(zhǎng)時(shí)期的有效購(gòu)買力的積累在2000一2001年，集中于市場(chǎng)釋放。

(2)住房按揭政策。住房總價(jià)過(guò)高，限制了許多購(gòu)買力較低的顧客，但是有了按揭這一購(gòu)房形式之后，許多存款較少的年輕人也就有了購(gòu)房的能力。這一政策為住宅業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持，也使開(kāi)發(fā)商有了穩(wěn)定的融資渠道。

(二)區(qū)位地段的選擇從投資角度來(lái)看，投資選擇地主要考慮當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境、市場(chǎng)空間、勞動(dòng)力資源、生產(chǎn)要素成本、交通運(yùn)輸條件等等。在進(jìn)行區(qū)位地段選擇之時(shí)，應(yīng)從國(guó)家、城市、區(qū)域三個(gè)層次由粗到細(xì)地來(lái)進(jìn)行選擇。

1．國(guó)家的選擇一般來(lái)說(shuō)，外國(guó)投資者在進(jìn)行投資選擇的時(shí)候首先要考慮的就是一個(gè)國(guó)家的宏觀政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的優(yōu)越條件，如果一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)投資環(huán)境優(yōu)越，政策環(huán)境寬松，資源豐富、人均收入較高，整體環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有利，則會(huì)吸引大量的外國(guó)房地產(chǎn)投資商來(lái)該國(guó)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2．城市的選擇我國(guó)幅員遼闊，出于地域特點(diǎn)及歷史原因，不同城市的發(fā)展也不均衡。以西部城市為例，某些西部地區(qū)人口稀少，缺乏經(jīng)濟(jì)主體，投資環(huán)境和市場(chǎng)均不成熟，有些地方甚至缺乏基本的生存條件，顯然，在這些地區(qū)是不適合投資者去投資的。同時(shí)受地域分工和國(guó)家建設(shè)的影響，西部不少中心城市經(jīng)濟(jì)水平較高，基礎(chǔ)設(shè)施良好，市場(chǎng)空間較大，人口素質(zhì)較高，甚至有相當(dāng)雄厚的技術(shù)儲(chǔ)備。

3．區(qū)域的選擇城市在發(fā)展的過(guò)程中，由于不同區(qū)域的自然地理位置、環(huán)境、資源等條件的差異，影響著各個(gè)區(qū)域的勞動(dòng)分工、性質(zhì)、定位與發(fā)展變化，進(jìn)而也影響著不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在選擇城市之后的區(qū)域選擇，是最終的項(xiàng)目選址的基礎(chǔ)與前提條件。以中部城市武漢為例，歷史與地域原因基本形成了商業(yè)中心——漢口；文教中心——武昌；工業(yè)中心——漢口三個(gè)區(qū)域。比較漢口與武昌，漢口商業(yè)發(fā)達(dá)、交通便利、人流量大、居民購(gòu)買力較強(qiáng)，但同時(shí)也存在著空氣質(zhì)量差、噪聲污染嚴(yán)重、交通擁擠等缺點(diǎn)；武昌人文氣息較濃、大學(xué)林立、近年來(lái)商業(yè)發(fā)展較快，但與漢口相比仍有一定的差距。正是由于這些外部環(huán)境的影響，使得不同區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展格局呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。根據(jù)各個(gè)區(qū)域的外部環(huán)境特點(diǎn)，選擇最適合的區(qū)域，是房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)選擇的重點(diǎn)之一。

(三)投資類型的選擇沒(méi)有十全十美的物業(yè)類型，也沒(méi)有十全十美的經(jīng)營(yíng)形式，環(huán)境分析就是要通過(guò)外部環(huán)境關(guān)鍵因素的分析，找出房地產(chǎn)市場(chǎng)上的空白點(diǎn)、不足點(diǎn)。這就是投資類型的機(jī)會(huì)點(diǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的投資類型主要有以下四種。

1．土地投資土地投資是以土地為載體，或以土地為投資對(duì)象，通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，促進(jìn)土地增值，從而獲得投資收益。另外，由于交通設(shè)施的建設(shè)或周邊環(huán)境的改變也會(huì)帶來(lái)土地價(jià)值的增長(zhǎng)，因此土地投資的收益一般都比較高，這是由城市的發(fā)展、人口的增多和土地資源的稀缺之間的矛盾所決定。

2．住宅投資住宅投資的安全性較高，可以獲得穩(wěn)定的收益。隨著城市人口的增加，城市居民流動(dòng)性增強(qiáng)，而土地由于城市的發(fā)展越來(lái)越難獲得，這種居民對(duì)住宅的需求與土地供應(yīng)之間的矛盾的突出促使住宅價(jià)格必然上漲。由于住宅的建設(shè)與居民的生活息息相關(guān)，因此普通住宅市場(chǎng)廣闊，資金回籠快，投資此類物業(yè)，可獲得較穩(wěn)定的收入。值得注意的是，高檔住宅由于價(jià)格高，收益相對(duì)也大，但面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大，一是市場(chǎng)狹窄，顧客群體有限；二是國(guó)家的宏觀政策環(huán)境對(duì)高檔住宅的投資并非有利，因此投資時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境認(rèn)真分析之后謹(jǐn)慎行事。

3．商業(yè)設(shè)施商業(yè)設(shè)施投資，包括商場(chǎng)、鋪面、超市、娛樂(lè)場(chǎng)所等，其價(jià)值是由其地理位置特點(diǎn)、區(qū)域商業(yè)發(fā)達(dá)程度、居民的購(gòu)買能力、流動(dòng)人口的數(shù)量大小、服務(wù)質(zhì)量以及商業(yè)信譽(yù)來(lái)決定的。它的主要特點(diǎn)有：升值潛力大，但變現(xiàn)能力差，投資風(fēng)險(xiǎn)僅次于土地投資，一旦區(qū)域經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)不景氣，人流量小，投資商業(yè)物業(yè)可能要承受較大的損失。投資商業(yè)設(shè)施是一項(xiàng)全面系統(tǒng)的投入，必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有充分的估計(jì)。

4．寫字樓寫字樓一般位于城市的中心區(qū)域，而城市的中心區(qū)域的稀缺性強(qiáng)，增值的空間大，特別是主中心區(qū)范圍有限，區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，人流、物流、信息流、資金流匯聚，因此，投資寫字樓增值空間較大，但是在環(huán)境分析的過(guò)程中，不僅要從其地理位置特點(diǎn)來(lái)分析，還應(yīng)從物業(yè)質(zhì)量的高低、配套設(shè)施的完善程度來(lái)全面衡量，方能降低投資風(fēng)險(xiǎn)，獲取理想的經(jīng)濟(jì)效益。

(四)產(chǎn)品質(zhì)量的選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的確定，產(chǎn)品質(zhì)量的選擇，是由房地產(chǎn)供給市場(chǎng)與需求市場(chǎng)同時(shí)決定的。在完成投資類型的選擇之后，不同的投資類型質(zhì)量又有高低之分，例如住宅，有經(jīng)濟(jì)適用房、低檔住宅、普通住宅、高檔住宅、別墅等幾個(gè)不同的質(zhì)量等級(jí)，不同質(zhì)量等級(jí)的產(chǎn)品投資效益、投資風(fēng)險(xiǎn)不同，一般來(lái)說(shuō)質(zhì)量等級(jí)越高，經(jīng)濟(jì)效益越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越大，不同質(zhì)量等級(jí)的產(chǎn)品適合的時(shí)機(jī)、地段隨著外部環(huán)境的不同會(huì)發(fā)生極大的變化。如別墅的興建在20世紀(jì)90年代由于市場(chǎng)供應(yīng)量嚴(yán)重不足而給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了極大的利潤(rùn)空間，但到了現(xiàn)在，一是供不應(yīng)求的現(xiàn)象已經(jīng)不存在，需求量相對(duì)不足；二是國(guó)家出臺(tái)了一系列政策對(duì)高檔住宅進(jìn)行控制，如果在這個(gè)時(shí)機(jī)投資別墅，風(fēng)險(xiǎn)極大。房地產(chǎn)供需市場(chǎng)上的空白、不足的產(chǎn)品類型，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)選擇中質(zhì)量選擇的重點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）獲取土地階段的風(fēng)險(xiǎn)在獲取土地階段，對(duì)于房地產(chǎn)投資商來(lái)講最主要的不確定性是土地使用權(quán)的承租費(fèi)用。首先，國(guó)家出讓土地使用權(quán)的不同方式將構(gòu)成土地使用權(quán)的不同地租水平。這些方式包括：協(xié)議方式、招標(biāo)方式和拍賣方式等。在協(xié)議方式中，獲取土地使用權(quán)的費(fèi)用較其它兩種方式最低，但要想通過(guò)該方式獲得土地使用權(quán)，往往須符合政府有關(guān)部門認(rèn)可或者規(guī)定的土地使用性質(zhì)，一些作為代表自身利益的房地產(chǎn)投資商通常以獲得巨大利益為目標(biāo)而與政府規(guī)定的土地使用性質(zhì)相違背，故而對(duì)許多房地產(chǎn)投資商來(lái)說(shuō)經(jīng)常不大可能以此種方式獲取土地使用權(quán)。（二）開(kāi)發(fā)建造階段的風(fēng)險(xiǎn)在開(kāi)發(fā)建造階段中，主要的不確定性體現(xiàn)在建造時(shí)間比較長(zhǎng)的工程成本及計(jì)劃工期的實(shí)現(xiàn)。按照我國(guó)的實(shí)際情況，建造成本包括三個(gè)方面：1．前期費(fèi)用包括征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、七通一平費(fèi)等。這筆費(fèi)用的高低與土地原有的設(shè)施配套狀況、土質(zhì)情況及使用狀況有關(guān)。2．建筑安裝工程費(fèi)這筆費(fèi)用的高低與建筑施工隊(duì)伍情況，有關(guān)材料價(jià)格情況和建筑市場(chǎng)管理情況有關(guān)，由于房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模及國(guó)家有關(guān)政策可能產(chǎn)生的變化，使材料價(jià)格水平產(chǎn)生波動(dòng)，通貨膨脹的存在也及容易造成投資預(yù)算計(jì)劃的突破。3．配套工程費(fèi)包括如小區(qū)道路工程費(fèi)、給排水及供電的增容費(fèi)等等。上述費(fèi)用在建筑物建成以前還不能完全確定，針對(duì)投資者已經(jīng)確定了的投資計(jì)劃來(lái)說(shuō)，這種不確定性就構(gòu)成了風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，實(shí)際開(kāi)發(fā)建造期的長(zhǎng)短是決定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要因素，開(kāi)發(fā)建造期愈長(zhǎng)，各種條件變化的可能性就愈大，風(fēng)險(xiǎn)也就愈大。（三）房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)工程竣工后，房產(chǎn)商品以商品出租或出售的形式逐步回收投資，獲取經(jīng)濟(jì)利益。經(jīng)營(yíng)階段首先面臨的風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)過(guò)建設(shè)的幾年時(shí)間里，市場(chǎng)的需求是否發(fā)生變化，按照原投資計(jì)劃的實(shí)施是否順利。在整個(gè)經(jīng)營(yíng)階段中，風(fēng)險(xiǎn)也是始終存在的，譬如一個(gè)賓館在剛剛建成時(shí)可能效益不錯(cuò)，但很快在附近又建成許多賓館，使空房率大大上升，賓館間的相互競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)相降低租金造成收入降低，償還銀行貸款的能力減弱等。特別是國(guó)家有關(guān)政策的調(diào)整，影響或直接造成經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。投資者的決策在先，經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化在后，結(jié)果是風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法回避，只能采取應(yīng)對(duì)措施。

第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策方法

一、定性決策分析方法為了實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)，必須尋求達(dá)到目標(biāo)的途徑與手段，為此要對(duì)決策目標(biāo)及方案進(jìn)行深入、全面、系統(tǒng)的分析。在某些因素不能量化分析時(shí)，就需要采用定性分析的方法。這種方法是利用直觀材料，人的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)和綜合能力，對(duì)客觀事物未來(lái)的狀況做出估計(jì)和推斷。定性決策分析方法主要有以下幾種：

1．暢談會(huì)法暢談會(huì)法又稱頭腦風(fēng)暴法，這是一種以專家的創(chuàng)造性邏輯思維在短期時(shí)間內(nèi)來(lái)索取信息的方法，它最早用在軍事決策上，后來(lái)被各行各業(yè)爭(zhēng)相效仿。其方法是組織有關(guān)人員參加會(huì)議，與會(huì)者暢所欲言，相互啟發(fā)，互相影響，引起思維共鳴，從而形成宏觀智能結(jié)構(gòu)，誘發(fā)出更多的富有創(chuàng)造性的設(shè)想。

2．綜攝法綜攝法是利用非推理因素，通過(guò)召開(kāi)專家會(huì)議來(lái)激發(fā)群體創(chuàng)造力的方法，其實(shí)質(zhì)是試圖收集帶有感情色彩的或不合理的表面與事物無(wú)關(guān)的想法，并把它們同決策的合理要素結(jié)合起來(lái)，是一種廣為利用的定性決策分析方法，具體步驟如下：第一，對(duì)所要解決的問(wèn)題進(jìn)行全面的介紹。即對(duì)所要解決的問(wèn)題詳細(xì)介紹其有關(guān)背景材料、問(wèn)題的現(xiàn)行解法，指出期望的創(chuàng)新解法，讓與會(huì)者充分了解事物的本質(zhì)和問(wèn)題的范圍。第二，問(wèn)題重新表述。即讓與會(huì)者從另外的角度提出問(wèn)題，發(fā)表意見(jiàn)。第三，分析排列。對(duì)所有表述形式加以分析相比較，并根據(jù)其對(duì)問(wèn)題解決的重要性進(jìn)行排序。第四，遠(yuǎn)離問(wèn)題。根據(jù)排定的順序，每次以一種表述形式為出發(fā)點(diǎn)，從熟悉的領(lǐng)域轉(zhuǎn)入盡可能遠(yuǎn)離問(wèn)題的陌生領(lǐng)域，并盡力搜索看似與問(wèn)題無(wú)關(guān)，實(shí)則確有類似之處的要素。常用類比法達(dá)到這一目的。第五，強(qiáng)行結(jié)合。這是綜攝法最核心的一步，是將類比的成果與原問(wèn)題強(qiáng)行結(jié)合起來(lái)，以形成一種獨(dú)創(chuàng)性的方案設(shè)想。第六，方案的認(rèn)可經(jīng)強(qiáng)行結(jié)合形成初步設(shè)想后，尚須圍繞其不足之處繼續(xù)改進(jìn)完善，直到得出決策者滿意的創(chuàng)新方案。3．評(píng)選法當(dāng)有若干個(gè)決策方案供選擇時(shí)，可采用評(píng)選法。評(píng)選法雖然有量化指標(biāo)，但其思維方式需定性分析。在評(píng)選方案時(shí)首先要確定方案的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于不同的決策對(duì)象，可以有不同的標(biāo)準(zhǔn)，但其共同的原則是：第一，是否能保證實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)；第二，在同樣保證實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)的前提下，付出的代價(jià)盡可能??；第三，實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)盡可能??；第四，決策方案實(shí)施后帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益好。二、定量決策分析方法（一）確定型決策方法確定型決策是一種在自然狀態(tài)的發(fā)生非常明確的情況下進(jìn)行的決策，決策者確知需要解決的問(wèn)題、環(huán)境條件、未來(lái)結(jié)果，在決策過(guò)程中只要比較各種備選方案的可知執(zhí)行結(jié)果，就能作出精確估計(jì)的決策。如有效需求量較大的住宅項(xiàng)目，投資總成本費(fèi)用、建設(shè)期、租售價(jià)格等因素都可以確定，市場(chǎng)變化對(duì)項(xiàng)目的影響不大，這種情況下的決策就屬于確定型決策。確定型決策只需求出各方案在已知自然狀態(tài)下的收益值或損失值，然后進(jìn)行對(duì)比分析，從中選擇收益值最大的方案或損失值最小的方案作為決策方案。在房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析中，常用的確定型決策方法很多，有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值法、內(nèi)部收益率法、線性規(guī)劃求最優(yōu)解法及動(dòng)態(tài)投資回收期法等。（二）風(fēng)險(xiǎn)型決策方法由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，大量的決策問(wèn)題都具有某種潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素，而這些風(fēng)險(xiǎn)因素大多數(shù)又服從統(tǒng)計(jì)規(guī)律，因此，在風(fēng)險(xiǎn)型決策時(shí)可事先確定各自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率，盡管采用科學(xué)的方法計(jì)算出最優(yōu)結(jié)果，但不論選擇哪種方案，還是要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。我們只選擇風(fēng)險(xiǎn)性程度較低的方案而已。風(fēng)險(xiǎn)型決策的方法有以下幾種：1．最大可能法最大可能法就是選擇可能發(fā)生的概率最大的自然狀態(tài)為決策依據(jù)，然后選擇在此種狀態(tài)下收益值最大的方案作為最優(yōu)方案。這種方法的指導(dǎo)思想是將風(fēng)險(xiǎn)型決策化為確定型決策，其理論根據(jù)是根據(jù)概率論中事件的概率越大，發(fā)生的可能性就越大的原理。這種方法在某一自然狀態(tài)概率比其他自然狀態(tài)概率大很多，且收益相差并不很大時(shí)，效果較好，當(dāng)多種自然狀態(tài)發(fā)生的概率基本相同時(shí)