收儲加速催化地產(chǎn)鏈

收儲加速催化地產(chǎn)鏈黨的二十屆三中全會強(qiáng)調(diào)，加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。政策定調(diào)之后，“積極支持收購存量商品房用作保障性住房”（下稱“收儲”）已成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要抓手，越來越多的城市加入收儲行列。8月20日，哈爾濱市住建局發(fā)布《哈爾濱市保障性住房配售管理辦法》，向公眾征求意見和建議；8月19日，長沙市保障性住房建設(shè)發(fā)展有限公司發(fā)布《關(guān)于收購商品房用作保障性住房的征集通告》，擬開展收購已建成未出售的商品房用作保障性住房工作；8月16日，武漢市首單利用保障性住房再貸款收購存量商品房項(xiàng)目用作保障性住房正式落地……根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，目前已約有60個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收購存量商品房用作保障性住房，其中超25城發(fā)布征集公告。8月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況，積極推進(jìn)收購已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推動條件成熟的項(xiàng)目加快完成收購，及時配租、配售。5月17日，中國人民銀行副行長陶玲表示，央行擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。同日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議在京召開，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰出席會議并講話。何立峰強(qiáng)調(diào)，要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會習(xí)近平總書記重要講話精神，深入貫徹落實(shí)中央政治局會議部署，深刻認(rèn)識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。對于商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房。隨后，地方收儲工作加速推進(jìn)，多個地區(qū)出臺“收儲”相關(guān)政策，通過轉(zhuǎn)化為保障房、租賃機(jī)構(gòu)收購、拆遷安置等模式收購存量住房。如，5月27日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于征集商品住房用作保障性住房的公告》，擬由市屬國企在部分行政區(qū)域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房；6月2日，蘇州市房地產(chǎn)長效機(jī)制試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組出臺政策提出，堅(jiān)持“以需定購”，組織地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購部分存量商品住房用作保障性住房，鼓勵和支持有條件的企事業(yè)單位、社會主體購買商品住房用于職工租住。此后，相關(guān)政策繼續(xù)不斷加碼落地。6月7日，國務(wù)院常務(wù)會議部署房地產(chǎn)相關(guān)工作，明確提及“去庫存”。會議提出，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。6月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，明確提出要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作；6月24日，自然資源部開展妥善處置閑置存量土地有關(guān)工作視頻培訓(xùn)，指出收回收購?fù)恋赜糜诒Ｕ闲宰》康模赏ㄟ^地方政府專項(xiàng)債券等資金予以支持。7月30日召開的中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，積極支持收購存量商品房用作保障性住房。此舉有利于推動已建成存量商品房去庫存、助力房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，盤活存量資源，加大保障性住房供給，配合保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)和“白名單”機(jī)制，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。政策指引之下，各地收儲步伐進(jìn)入加速度。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，已有超過60個城市發(fā)布相關(guān)收儲政策，包括廣州、杭州、蘇州、鄭州、福州、長沙、天津、呼和浩特、青島、重慶、濟(jì)南、昆明、石家莊、貴陽、惠州、大理、常州、桂林、臨滄、洛陽、南陽、江門、江山、濟(jì)源、岳陽、淮北、淮南、廬江等。其中，廣州于7月29日打響了一線城市收儲第一槍，隨后深圳拿過接力棒，在8月7日宣布進(jìn)行商品房收儲，入場收購商品房用作保障房。至此，北京、上海、廣州、深圳，一線城市已有半數(shù)進(jìn)入收儲進(jìn)程。8月7日下午，深圳安居集團(tuán)在“深安居”公眾號發(fā)布《關(guān)于收購商品房用作保障性住房的征集通告》。通告表示，為積極構(gòu)建“保障+市場”住房供應(yīng)體系，遵循“市場化、法治化”和雙方自愿原則，深圳安居集團(tuán)所屬企業(yè)擬開展收購商品房用作保障性住房工作。房源征集范圍為深圳市（不含深汕特別合作區(qū)）范圍內(nèi)商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目（房源），且需要滿足位置、戶型面積、便利性以及手續(xù)齊全等四項(xiàng)條件。同為深圳國資控股的深振業(yè)A在互動平臺回答投資者提問時表示，在“促需求+去庫存”政策帶動下，深圳安居集團(tuán)此次收儲或?qū)ι钲跇鞘腥齑妗⒎€(wěn)市場起到積極作用，有利于緩解房企資金壓力，同時也有助于市場信心的恢復(fù)及增加保障性住房供給。公司將積極研究相關(guān)政策，爭取協(xié)同發(fā)展機(jī)會，努力提升公司產(chǎn)品去化水平。天風(fēng)證券表示，“517”一攬子房地產(chǎn)支撐政策主要分成兩類：一類是降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例、取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限、下調(diào)住房公積金貸款利率的需求端政策；另一類是推出3000億元保障性住房再貸款用于支持地方收購已建成未出售商品房的供給端政策。天風(fēng)證券認(rèn)為，需求端政策方面，無論是首付比例的下調(diào)、房貸利率下限的取消、公積金貸款利率的下降，還是限購政策的放松，能夠起到的作用主要都是讓受到限制的住房需求被更好地釋放。而供給端的“地產(chǎn)收儲”政策，主要的出發(fā)點(diǎn)是“保障房建設(shè)”。一方面，根據(jù)何立峰副總理在全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議上的講話，“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房”，即收儲的根本目的是用作保障性住房，要求是根據(jù)籌建保障性住房的需要來確定收儲規(guī)模。地產(chǎn)收儲的推進(jìn)有助于緩解一部分房企的現(xiàn)金流壓力，但在“迅速配售或配租”的要求之下，對住房的供需缺口的影響可能仍有待觀察。不過，央行也強(qiáng)調(diào)了在地產(chǎn)收儲作保障房的過程中，地方政府、工薪群眾、房企、銀行自愿參與。在自愿參與的前提下，推進(jìn)的節(jié)奏可能存在不確定性。當(dāng)前，部分地區(qū)已推出配售型保障房申請機(jī)制，出售價(jià)格為“保本微利”，回收價(jià)格考慮通脹、折舊等因素。3月以來，福州、杭州、西安等地陸續(xù)推出配售型保障房申請方案；配售價(jià)格均按照“保本微利”原則，多地提出按照基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤（例如不超過5%）核定；回購價(jià)格則在購房價(jià)款基礎(chǔ)上通?？紤]房屋折舊、房款利息等因素；可申請對象主要為無自有住房或人均面積較低的當(dāng)?shù)丶彝ゼ皢紊砭用?，部分地區(qū)優(yōu)先面向收入困難群體。目前全國庫存處于歷史相對高位，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國商品房待售面積73894萬平方米，同比增長15.2%。其中，住宅待售面積增長23.5%。5月以來，地方收儲工作加速推進(jìn)，多個地區(qū)出臺相關(guān)政策，通過轉(zhuǎn)化為保障房、租賃機(jī)構(gòu)收購、拆遷安置等模式收購存量住房。而隨著更多城市的加入，各地收儲模式也逐漸多元化。國金證券以及申萬宏源證券梳理了各地不同機(jī)制，將其大致分為“租賃機(jī)構(gòu)收購模式”、“轉(zhuǎn)化保障房模式”、“拆遷安置模式”三類?！白赓U機(jī)構(gòu)收購模式”為市場化租賃機(jī)構(gòu)向開發(fā)商收購存量商品房，用于增加租賃住房房源等；“轉(zhuǎn)化保障房模式”為地方政府組織地方國企向開發(fā)商或居民收購存量新建商品房或二手房，用作租賃型保障房或配售型保障房等；“拆遷安置模式”則為城中村改造、鐵路建設(shè)等涉及拆遷安置項(xiàng)目，通過購買存量商品房代替拆遷安置房建設(shè)?！安疬w安置模式”則已在廣州率先落地。5月30日，廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)發(fā)布《關(guān)于廣州（新塘）至汕尾鐵路項(xiàng)目（新塘段）征集符合條件商品性安置房源報(bào)名的公告》，提及擬采用購買市場化商品房作為該項(xiàng)目安置房源，并向社會征集符合條件的住宅房源（房企）。以需定購指引下，地方選擇收購存量房模式可能依據(jù)當(dāng)?shù)刈饨鸹貓?bào)率、房價(jià)收入比、人口、住宅自有率等因素來因地制宜。國金證券表示，以需定購指引下，地方選擇收購存量房模式可能依據(jù)當(dāng)?shù)刈饨鸹貓?bào)率、房價(jià)收入比、人口、住宅自有率等因素來因地制宜。收儲價(jià)格方面，由于保障房轉(zhuǎn)化模式成為地方收儲的主要方式，多地提出收儲價(jià)格以同地段的保障性住房重置價(jià)格為參考。根據(jù)申萬宏源證券的梳理，已公布收儲細(xì)則的地區(qū)樣本中，超七成地區(qū)選擇轉(zhuǎn)化為保障房的收儲模式，同時其收購價(jià)格，通常以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限。考慮到保障房重點(diǎn)向新市民或中低收入家庭配租或配售，部分地區(qū)限制征收房屋面積上限，配售型保障房面積上限多為120平方米，租賃型保障房面積上限多為70平方米。深圳、杭州臨安區(qū)重點(diǎn)征收小戶型用作保障房，惠州等低能級城市征收面積上限更高、多為120平方米。東吳證券預(yù)計(jì)，5000億元收儲資金可以收購存量新房50萬套左右。其核心假設(shè)是，收購面積：取平均值80平方米；收購價(jià)格：通常為市場價(jià)的7-8折，假設(shè)收購單價(jià)在11715-13388元/平方米。根據(jù)以上假設(shè)，單套存量房的收購總價(jià)在93.7萬-107.1萬元，5000億元收儲資金可以收儲46.7萬-53.4萬套存量新房。東吳證券按照上述兩種情況分別測算，收儲政策起效所需資金分別為2.04萬億元、3.67萬億元。在租金收益率方面，各地收儲租金收益率的區(qū)間可能會在市場價(jià)格的0.8-1.35倍。按照各地已經(jīng)逐步落實(shí)的收購動作來看，按照當(dāng)前公開披露的收購價(jià)格來看，此次收購的成本可能在對應(yīng)商品房市價(jià)的70%-100%左右，作為保障房對外的租金大約是市場價(jià)格的80%-95%，假設(shè)收購價(jià)格為市價(jià)的70%，租金價(jià)格為是市價(jià)的95%，那么收儲租金收益率則為市場租金收益率的1.35倍，假設(shè)收購價(jià)為市價(jià)的100%，租金價(jià)格為市價(jià)的80%，則收儲租金收益率則為市場租金收益率的0.8倍。按照地產(chǎn)政府收儲的三種模式，國金證券表示，從成本收益視角看，“轉(zhuǎn)換為保障房模式”和“租賃機(jī)構(gòu)收購模式”或需財(cái)政貼息或折價(jià)收購才能滿足項(xiàng)目成本收益的自平衡。保障房項(xiàng)目資金主要來源于財(cái)政資金等做資本金，專項(xiàng)債、信貸資金等配套資金支持。與商品房建設(shè)不同，保障房建設(shè)用地通常采用土地劃撥模式，其土地成本多為安置補(bǔ)償支出，或明顯低于商品房建設(shè)用地采用的“招拍掛”模式成本。因此在考慮不新增地方隱債，且“保本微利”原則下，收購商品房用作租賃型保障房或需財(cái)政貼息或折價(jià)收購，用作配售型保障房或需折價(jià)收購。因此，長江證券認(rèn)為，公共部門收儲商品房庫存用作保障房，主要面臨兩個約束，一是經(jīng)營