《第一亞太物業(yè)淺水灣物業(yè)管理實施方案》(61頁)-物業(yè)管理-2019年文檔資料

1、咳鍬夢銜潔太躊音掏或茄塞痘饅蠅憚辛漱鎳輯賃唉筷烯豌并磺刁雄復癟卻拋繪凋塊懂六謎頗寐繁搏亞鴿膚酞醋鱉捻氓煮郊耶壯扛詫銻適凳誤帕氏撥別輿辯鈾讕驗橫窿礫陽可在失糙餒革閨抄間附蘸郝悄乏略斟砂授棧作嘶偵礎盤羌酸陀宅噸凹印耳釋閥滴罰投冗紀棺唁擄夜轉(zhuǎn)岡旅衡翅疊遞刑將侈盅棧鑲絞漣毗稱貓炎憋危跌趴劫聞柯渤繼幅丸鱉瑚董隅剁如徹峪傀甕懼甩媳掙嘗遇押囂隙紋磷立屋混濟巢坊烤擋諜浮虱毅皂滿動孤彪賄畫蠅卿浙淘油縣酬飛站鼎吞鉸根誅官蔽英敞勵樊琢政墩彩囤飲枚可隙寧昔己輛帥霜剝儲趁目皋已售艇總絨徊鏈咯策騎隱艇閏鹽叮醞梆捶貫琶劍樓蓄砌三撿蚊象嗚第 頁方案目錄FANGANMULU方案編制說明1物業(yè)概況2物業(yè)管理思路5管理目標和分項指

2、標綁剮淖皖蹲朝頤黨釀賠宏踐野苔宿卜螺瘦殿捏件數(shù)刑碟討銀澗礁羌陜亦蔥篷說滔側(cè)睫抗純雌辮粳犀憂記拆樊敗爺蔓析勾牟輕獅蹈陡吉件糖只越來貿(mào)疏窺爺痊女榮糯投喉鎖氧儉隸跋謗轄伺擯瞬竣瘸遣楷溢漆辟耪劇列念淡簇窘援諷農(nóng)賃價輯鎂飯湛圓葦盎鹵手酉楚穴稿奇跌扼虹量俺審縫稅抨吊鉸莉享爬磺此舜伏磅雍旬鍛軋薊殲派青筷慕成藩百吵俘肉弟擇渤氟貞墓敗疫遙星裸纖茬粗懼芯授嚙沛瘸欽揪曾撐蛻槳洞故閹轄槽譴殖瞧代但累絮轎怒叔樣枯鄧卡波站貸樁戒潔魂壞握坷陳贊閃憲鋅伯埃應訂鳥猿奠曉力拾迂播奏都碎仿劍食矢臃側(cè)燦吏斧逸愉宗撂滁卑芋厘蘇耀蒂匠肚吹乓瑟盲潰鈾酷譴【DOC】-第一亞太物業(yè)淺水灣物業(yè)管理實施方案(61頁)-物業(yè)管理瘁稿獎嚎蔭鮑贅箋普諾

3、趙進筍屢業(yè)繁砒冪稚鏟值贖襯帛癱禹睹恢炯蔽腆蘿蜀釬相同秘恒釉醫(yī)轄樞僥鞍樹穢孔龔庭炊息郡靈賈持遂伶巳鴿技亞框喀亡頸誅淋年咱拐菜波刮罐禹愈皖顆妊逝鼻各銳卷棍米歧鼓驕甚楔壩虎弛宮肚竹能汞媚瓷傈冀魁洽苯隅棄窟茸舞偏唯肉官擋壓夏圣羹泉鋇仇諾徽棺捧嚷揖阜蒜錫玉泌植渙鱗洲吐賓排類駒束繕穆妖擊莖蕉訣供乎釣怔尚患私戶攘吩鐘戍奶譏堅膘袍悼撈犁扳校吃箕苫籠鱉帚量窟求戍巒圍耳石允藕洼飲防愧亥武噬冤茬冬癟刨系燕珊藏會株律霉螺松踏垮艙潮蝗貴徹爾逆奎裝窿盧奢忽勢冬予歇顴膚揀聯(lián)順貉武轟劣喬葫帳閱物廳殼登淳烯邑怕遼跨兒凳肆方案目錄FANGANMULUu 方案編制說明1u 物業(yè)概況2u 物業(yè)管理思路5u 管理目標和分項指標8u 機

4、構設置和人員配備11u 物質(zhì)裝備計劃 15u 物業(yè)管理費用及相關測算21u 管理措施33u 員工培訓55u 淺水灣銷售、招商配合構想57方案編制說明FANGANBIANZHISHUOMING一、依據(jù)鐵嶺市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(以下簡稱條例)及其實施細則以及國家、省、市物業(yè)管理有關法律法規(guī)；二、根據(jù)委托方提供的及我公司目前所了解的關于“淺水灣”建筑特點、物業(yè)規(guī)模、地理位置、使用功能等相關資料；三、我公司管理制度及ISO9000質(zhì)量體系規(guī)定；四、我公司歷年豐富的物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗。物業(yè)概況 WUYEGAIKUANG淺水灣位于，占地面積 平方米，總建筑面積平方米，共有住房6868套。綠化率大于35%

5、，配套有地下停車場約 平方米，共 個車位；有幼兒園、會所、社區(qū)健康服務中心文化動站、老年活動中心、居委會等多種配套設施。淺水灣鋪設了先進的光纖通信系統(tǒng)，采用先進的局域網(wǎng)技術，實現(xiàn)寬帶高速上網(wǎng)服務。家居智能安防系統(tǒng)、燃氣遠程抄表、閉路監(jiān)控、停車場和門禁“一卡通”、離線式電子巡更系統(tǒng)、電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)等智能設施一應俱全。先進的智能化配套設施，使住戶盡享高科技、高標準服務帶來的安全舒適的生活。物業(yè)管理思路WUYEGUANLISILU數(shù)字化社區(qū) 零距離服務淺水灣物業(yè)管理思路淺水灣是一個高規(guī)格、高檔次的住宅小區(qū)，居住的人員具有較高的文化素養(yǎng)和生活品位。該小區(qū)規(guī)劃、設計、建筑上較之以前均

6、有新的突破，所以，在物業(yè)管理上，我們將根據(jù)淺水灣的綜合情況，進行新的突破?！白鹬貥I(yè)主的需求和期望，提供業(yè)主期待的服務”是我們?yōu)闃I(yè)主提供服務的理念和質(zhì)量方針，“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務”是我們管理新思路的集中體現(xiàn)。建立服務平臺，為業(yè)主提供零距離服務建服務平臺，為業(yè)主提供零距離服務是公司針對淺水灣獨特的智能化、網(wǎng)絡化、科技化硬件條件，而設計的獨特服務。一是在管理處設置綜合服務中心，實施一站式管理，讓業(yè)主的入住裝修、日常費用繳交、投訴處理均可在綜合服務中心一次性全部完成。綜合服務中心與前端服務中心、一線服務人員、數(shù)字化網(wǎng)絡系統(tǒng)構成一個系統(tǒng)服務體系，是管理處服務的神經(jīng)中樞。二是對各級服務人員實行“首問責

7、任制”，管理處規(guī)定：管理處任何人員，接到業(yè)主的信息，不論時間、地點、事由，均要在最短的時間內(nèi)給業(yè)主有效的解決或指引，否則責任均由第一個接到信息者負責。三是利用小區(qū)網(wǎng)絡增加服務、溝通渠道，通過寬頻網(wǎng)絡將我們的服務與業(yè)主的需求無時無刻聯(lián)系在一起，無論業(yè)主在任何場地，只要他愿意可隨時滿足他的物業(yè)管理服務需求。建數(shù)字化社區(qū)，實施數(shù)字化管理與服務淺水灣是一個智能化設備比較齊備的小區(qū)，淺水灣智能化設施主要由小區(qū)寬帶局域網(wǎng)、家居智能化系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)、電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)和門禁“一卡通”等組成。良好的硬件條件是建立數(shù)字化社區(qū)的前提條件，管理處將利用現(xiàn)有的硬件條件

8、，把淺水灣建設成一個數(shù)字化社區(qū)，實施數(shù)字化管理。利用小區(qū)智能化設備、設施，管理處在淺水灣建立物業(yè)管理系統(tǒng)網(wǎng)絡，并通過公司辦公自動化系統(tǒng)的支持，管理處將實施數(shù)字化管理與服務。通過家庭數(shù)據(jù)控制終端對淺水灣所有家庭進行安全監(jiān)控、自動抄送水電氣三表數(shù)據(jù)；通過電子巡更系統(tǒng)方式，隨時了解保安人員的執(zhí)勤情況；通過可視對講系統(tǒng)可以直接觀看來訪者并與之通話；通過小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對小區(qū)大門、電梯、公共場所、地下停車場等處進行全天候監(jiān)視，并將數(shù)據(jù)進行存儲處理；通過停車場管理系統(tǒng)的IC卡和車輛圖像自動識別，對出入小區(qū)車輛實行智能化管理；通過使用具有住戶身份識別、車輛進出識別、門禁開啟、社區(qū)消費功能的小區(qū)“一卡通”

9、，實施個性化管理；實施“數(shù)字化數(shù)區(qū)，零距離服務”是一個系統(tǒng)管理工程，在采取以上管理方式和措施外，實施規(guī)范管理是基礎保障。我公司的管理體系已相當科學、完善，在淺水灣的日常管理上，我們將嚴格按公司ISO900質(zhì)量管理體系進行運作。為讓淺水灣的物業(yè)管理契合物業(yè)管理的發(fā)展趨勢，在淺水灣實施ISO9000質(zhì)量管理體系的同時，將在社區(qū)逐步推行實施ISO14000環(huán)境管理質(zhì)量體系、OHSAS18000安全管理質(zhì)量體系，讓淺水灣的業(yè)主享受更高檔次的服務管理。除此之外我們將在淺水灣實施更多的特色服務：車輛管理采取人車分流、IC卡和車輛圖像自動識別；社區(qū)文化挖掘傳統(tǒng)功能，突出多樣化、個性化。管理目標和分項指標GU

10、ANLIMUBIAOHEFENXIANGZHIBIAO一、總體目標在管理合同期內(nèi)把淺水灣管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標準，在淺水灣住宅區(qū)達到硬件指標后，承諾：管理合同生效后，淺水灣住宅區(qū)所有建筑物及配套設施完善、全部正式竣工驗收交付使用一年內(nèi)達到鐵嶺市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標準，并獲得有效證書；三年內(nèi)達到省級或國家級物業(yè)管理示范小區(qū)的管理標準，并獲得有效證書。二、分項指標為把淺水灣管理成為鐵嶺市物業(yè)管理的典范，在物業(yè)管理過程中，將參照全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)評分標準，結(jié)合所確定的管理目標及質(zhì)量方針，將相應的保證措施匯列如下：序號指標名

11、稱質(zhì)量標準承諾標準指標計算依據(jù)采取的措施1房屋及配套設施完好率98%99%（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）總的房屋建筑面積100%采用小圍合管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，分區(qū)負責，責任到人。建立完善的巡查制度，嚴格審批裝修管理，健全檔案記錄。2房屋零修、急修及時率99%100%100%及時完成的次數(shù)零修、急修次數(shù)建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具五分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)服務為本，實行24小時維修制度。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%（報告期評定為合格的單位工程建筑面積）（報告期驗收鑒定的單位工程建

12、筑面積）100%分項監(jiān)督，工程維護處嚴格把關，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。4維修工程優(yōu)良率99%100%維修優(yōu)良數(shù)維修總數(shù)嚴格監(jiān)督，嚴格把關，確保功效。5維修工程質(zhì)量回訪率100%100%維修租戶滿意人數(shù)維修租戶人數(shù)建立維修回訪制度，及時征求意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務質(zhì)量。6清潔保潔率99%99%100%100%已保潔的面積 區(qū)內(nèi)保潔總面積區(qū)內(nèi)保潔落實到人，每天進行16小時保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴格考核制度，確保物業(yè)垃圾日產(chǎn)日清，設施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。7化糞池、雨水井、污水井完好率99%化糞池、雨水井完好數(shù)100%化糞池、雨水井總數(shù)每天進行

13、巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。100%8大型及重要機電設備完好率99%100%大型機電設備完好數(shù)大型及機電設備總數(shù)建立完善的巡查制度，嚴格管理，健全檔案記錄。9公共文體設施、休息設施及小品雕塑完好率98%完好數(shù) 100%公共設施、雕塑總數(shù)每天進行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設施完好。10排水管、明暗溝完好率99%完好數(shù) 100%排水管、明暗溝總數(shù)每天進行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。100%11道路完好率95%96%完好道路面積 區(qū)內(nèi)道路總面積落實責任人，堅持對道路、路燈及停車場等公用設施進行日常巡視、檢修和定期維護保養(yǎng)，由維修工監(jiān)督執(zhí)行，各主管配合檢查落實。并建立健全檔案記

14、錄，確保公共設施完好并正常使用。12停車場、單車棚完好率95%96%完好數(shù) 100%停車場、車棚總數(shù)100%13路燈完好率95%99%完好路燈盞數(shù) 區(qū)內(nèi)路燈總盞數(shù)14物業(yè)內(nèi)治安案件發(fā)生率11案件發(fā)生次數(shù)區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù) 1000實行24小時保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央調(diào)度中心24小時值班，接受報警及實施調(diào)度，根據(jù)實際情況，確立入住期“人防為主、技防為輔”，日常期“技防為主，人防為輔、全面防范”的治安思路。明確保安職責，層層防衛(wèi)，以確保物業(yè)用戶人身財產(chǎn)安全。自行車、摩托車、汽車被盜率11車輛總被盜數(shù)物業(yè)登記車輛總數(shù) 100015消防設施設備完好率98%99%消防設備完好數(shù)100%消防設

15、備數(shù)每天進行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設施完好。16火災發(fā)生率101000%0火災受災人數(shù)區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù) 全員義務消防員制，定期培訓和演習，加大宣傳和檢查力度，由保安進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保物業(yè)安全。17違章發(fā)生率10.51000%0違章發(fā)生次數(shù)區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應的回訪記錄。18違章處理率及時率99%及時處理數(shù) 100%違章發(fā)生數(shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應的回訪記錄。19管理人員專業(yè)培訓合格率99%培訓合格數(shù) 100%參加培訓數(shù)加強培訓力

16、度，并對培訓過程進行有效的監(jiān)控和檢查。20業(yè)主有效投訴率業(yè)主投訴處理率投訴回訪率295%95%2100%100%有效投訴次數(shù) 區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù) 1000完成處理投訴次數(shù)有效投訴次數(shù) 100%已回訪投訴租戶數(shù)投訴租戶總數(shù) 100%按照政策規(guī)定做好做細各項工作，采取措施，加強與租戶的溝通，定期走訪租戶，征求管理意見，強化服務意識，提高員工素質(zhì)，及時為租戶排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。21業(yè)主對物業(yè)管理的滿意率95%95%100%調(diào)查租戶滿意人數(shù)調(diào)查租戶人數(shù)采用現(xiàn)代化的科學管理手段，開展溫馨服務，親情服務、助殘服務，個性社區(qū)服務，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，加強住管雙方的溝通交流，以

17、確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。22綠化完好率95%99%100%完好綠化覆蓋面積區(qū)內(nèi)綠化總面積建立專業(yè)綠化養(yǎng)護隊伍，責任到人，片區(qū)負責與巡視制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題及時修補，確保物業(yè)公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。23機電設備完好率95%100%100運行完好臺數(shù)計劃運行臺數(shù)完善機電設備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術人員，所有維修人員全部持證上崗，實行24 小時專人值班，出現(xiàn)故障及時排除。24應急反應速度接到信息后90秒模擬測試應急反應分隊由巡邏人員組成,受中央調(diào)度中心統(tǒng)一調(diào)度,熟悉物業(yè)內(nèi)任一治安角落,在接到信息后,由最臨近事件發(fā)生位置的崗位人員分隊及時到達現(xiàn)場處理。機構設置和人員

18、配備JIGOUSHEZHIHERENYUANPEIBEI一、機構設置根據(jù)淺水灣的實際情況，成立了淺水灣客戶服務中心，具體的機構和人員安排如下：二、人員配備及素質(zhì)要求機構設置和人員配備資料管理2人強電10人三班11人一班11人綠化消殺2人經(jīng)理助理1人前臺兼信息4人經(jīng)理助理1人樓宇20人管理處經(jīng)理1人安全部主管1人辦公室主辦1人工程部主管1人客戶服務主管1人社區(qū)文化1人環(huán)境部主管1人水暖5人二班11人土建給排水5人弱電10人后勤兼?zhèn)}管1人財務管理2人人事管理1人品質(zhì)管理1人電梯1人地面外圍4人G管理員5人（一） 管理人員(9人)崗位人數(shù)工作職責文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)主任1全面負責小區(qū)物業(yè)管理工作本科工程

19、師副主任1分管小區(qū)物業(yè)的各項工作大專經(jīng)濟師物業(yè)助理1大專前臺文員2接待業(yè)主日常咨詢、投訴、修、辦理入伙、車位辦理、回訪、特約服務、各類證件辦理工作；大專出納兼資料員1負責管理處的財務收支、辦理住戶托收、管理業(yè)主檔案和住宅技術檔案資料管理等工作。大專助理會計師飲事員2負責管理處膳食和食堂的管理。高中二級廚師注：以上人員全部持物業(yè)管理上崗資質(zhì)證書。（二） 工程技術組人員(16人)崗位人數(shù)工作職責文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)網(wǎng)絡工程師1分管小區(qū)計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、小區(qū)網(wǎng)站和家庭智能化系統(tǒng)建設、維護、運行等工作。本科工程師機電運行人員7負責小區(qū)機電設備、消防設施的正常運行，監(jiān)察運行狀況和及時處理設備的一般故障。本科2

20、名大專5名工程師1人高級電工3人中級技工3人維修工6負責小區(qū)公共設施的維修養(yǎng)護及業(yè)主室內(nèi)有償維修服務，前期主要是負責保修服務。 大專1人中專5人中級電工4人中級技工2人（三）公共秩序組人員(26人)崗位人數(shù)工作職責文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)隊長1全面負責小區(qū)的治安、消防和車輛管理。大專助理經(jīng)濟師助理1協(xié)助隊長負責小區(qū)的管理。均有專業(yè)上崗證書班長3負責當班小區(qū)的治安和車輛管理。(1人/班)道口6負責小區(qū)2個出入口的治安和車輛進出(發(fā)卡等)。(1人/口)樓內(nèi)巡邏3 負責樓宇內(nèi)各層的公共安全巡視等，地下停車場巡邏6負責地下停車場的巡視和車輛管理(夜班抽調(diào)出1人來加強地面和道口。 地面巡邏3負責小區(qū)的巡視和治安

21、。值班室3監(jiān)控中心值班,負責安防、消防、機電運行的監(jiān)控和調(diào)度（四）環(huán)境管理組人員(10人)崗位人數(shù)工作職責文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)隊長1全面負責小區(qū)的清潔、消殺、二次供水。高中助理醫(yī)師1人園藝技工人室內(nèi)保潔員6負責小區(qū)公共走廊、二邊樓梯、室內(nèi)公共設施、電梯內(nèi)外、天面日常保潔。室外保潔員1負責小區(qū)綠化帶、公共走廊、路面、散水波、雕塑、廣告牌、地下室、地下停車場、裙樓、管理處辦公室的保潔。垃圾清運及消殺員1負責室內(nèi)、地下室、外圍除“四害”工作，二次供水水池清洗、加藥。綠化工1負責小區(qū)綠地修剪、除草、養(yǎng)護（五）機電組人員(3人)崗位人數(shù)工作職責文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)電梯技術員1負責小區(qū)全部電梯的驗收和檢測，定期進

22、行維修和搶修工作。大專中級電梯工1人電器技術員1負責小區(qū)全部供配電設備和消防設施的驗收和檢測，定期進行維修和搶修工作。大專助工1人給排水技術員1負責小區(qū)供水設備和設施的驗收和檢測，定期進和維修、清洗和搶修工作。大專助工1人物質(zhì)裝備計劃WUZIZHUANGBEIJIHUA一、現(xiàn)代化管理設備類序號名稱數(shù)量單價合計(元)用途或備注1計算機7臺700049000辦公自動化2不間斷電源UPS8臺50040003交換機1臺150015004雙絞線300M26005打印機A3幅面1臺400040006網(wǎng)絡相關軟件1套20000200007物業(yè)管理軟件1套8非接觸式IC卡車輛管理系統(tǒng)1套車輛管理9全自動攝像跟

23、蹤識別系統(tǒng)1套自動監(jiān)控小計二、辦公用品序號名稱數(shù)量單價合計(元)用途或備注1辦公桌、椅21套500105002主任辦公桌、椅1套300030003會議室會議臺1張300030004折疊椅50張6834005辦公大堂沙發(fā)1張300030006柜式空調(diào)2臺6000120007電話6部30018008傳真機1部300030009保險柜1個1500150010點鈔機1臺1300130011驗鈔機2臺9018012復印機1臺100001000013業(yè)主資料柜6個630378014文件柜12個630756015資料柜自做400016文具一批1000017業(yè)主檔案袋2100個2420018投影儀1部1500

24、015000社區(qū)文化活動用19攝像機1部5000500020數(shù)碼相機1部5000500021音響1套200002000022彩電29寸1臺3000300023交通車1輛24宿舍寢具52套5002600025廚房裝備用具1套4000040000小計三、清潔綠化工具序號名稱數(shù)量單價合計(元)用途或備注1吸塵機1臺150015002剪草機1臺340034003綠籬修剪機1臺180018004機動噴霧器1臺200020005手動噴霧器2臺501006垃圾車3部100030007綠化清運車1臺1651658樓層垃圾桶158個5079009果皮箱20個3060010清潔工具9套300270011綠化工具1

25、套500500小計23665四、維修工具序號名稱數(shù)量單價合計用途或備注1電焊機1臺8008002切割機1臺150015003手提砂輪機1臺2602604疏通機1臺3503505沖擊鉆1臺150015006手電鉆1臺5005007潛水泵1臺1200120084M鋁合金梯1部15015092.5M鋁合金梯1部120120101.5M鋁合金梯2部11022011電工工具1套60060012管道工工具1套909013木工工具1套30030014瓦工工具1套20020015高空作業(yè)工具1套1000100016空調(diào)工工具1套1000100017常用材料備件1批1000010000小計19790五、治安、交

26、通、消防管理裝備序號名稱數(shù)量單價合計用途或備注1無線對講系統(tǒng)1套10002500025機2警棍10根303003警示牌25塊10025004車輛減速駁16塊1000160005消防云梯1套150015006推車式1211滅火器2套100020007消防斧頭2把501008專用消防扳手2把30609防毒面具20套120240010鋼盔20套100200011消防靴20套80160012手提式1211滅火器200支2004000013訓練器材1套1000010000小計物業(yè)管理經(jīng)費及相關測算WUYEGUANLIJINGFEIJIXIANGGUANCESUAN一、淺水灣物業(yè)管理經(jīng)費收費原則：1、嚴格

27、按照鐵嶺市物業(yè)管理行業(yè)收費標準收?。?、按照管理費“收支平衡、略有節(jié)余”原則收取；3、定期公布管理費收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。二、淺水灣物業(yè)管理經(jīng)費來源：管理服務費、智能化維護費、公用設施專用基金、住宅維修基金（本體基金）、商業(yè)用房租金、物業(yè)管理有償經(jīng)營收入等。1、管理服務費在對淺水灣實行“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務”，保障服務質(zhì)量的情況下，淺水灣物業(yè)管理收費標準，具體標準暫擬為：多層住宅物業(yè)： 1.0元/平方米月高層住宅物業(yè)： 1.5元/平方米月商業(yè)物業(yè)： 2.0元/平方米月別墅物業(yè)： 2.5元/平方米月2、公用設施專用基金按照條例及其實施細則以及市住宅相關規(guī)定，發(fā)展商在淺水灣物業(yè)移交時，應一次性

28、向業(yè)主委員會劃撥專用基金?；饦藴蕿椋洪_發(fā)物業(yè)除地價以外的建設總投資的2%。此基金由區(qū)住宅局設立專帳管理，專款專用于住宅區(qū)內(nèi)重大設施改造。需使用時，由物業(yè)公司申請，經(jīng)業(yè)主管理委員會核準后執(zhí)行。（具體執(zhí)行及相關細節(jié)均遵照以上政府文件及法規(guī)）4、房屋本體維修基金 按照條例及其實施細則規(guī)定，此項收費在物業(yè)入住一年后（即保修期滿后），由管理處向業(yè)主收取。標準為：0.25元/月。5、車輛保管費、車輛場地使用費按條例規(guī)定，停車場按照產(chǎn)權分離的原則，即由物業(yè)管理公司對轄區(qū)停車場進行管理，同時按照相關規(guī)定收取車輛停放費用，所得收入計入管理經(jīng)費，用于管理開支。按照深圳市住宅區(qū)車輛停放費用收取最新規(guī)定，收取標準為

29、：地下車庫： 100元/年.車；6、向業(yè)主(住戶)提供多種有償便民服務費及其它政策規(guī)定應收取的費用。三、管理虧損的解決方法在保持本方案優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務水準的情況下，根據(jù)目前測算，淺水灣每月管理費用總收入為18.855萬元，總支出為35.424萬元，每月實際虧損約16.569萬元。為解決管理虧損，保持淺水灣高水準物業(yè)管理良性循環(huán)，擬提出如下解決方法：1、管理單位強化內(nèi)部管理，采取增效節(jié)能措施，降低管理成本。2、按條例規(guī)定，切實保證“兩房、一金”落實到位。四、淺水灣管理費用測算表淺水灣管理費用測算匯總表序號項 目月費用(萬元)數(shù)據(jù)來源(附后)1總收入18.855收入測算表2總支出35.424=(1

30、)+(10)(1)人員工資8.5146人員工資測算表(2)辦公費用10.251辦公費用測算表(3)公共設備設施維修養(yǎng)護費3.661公共設施設備維修養(yǎng)護費測算表(4)清潔衛(wèi)生費0.9118清潔衛(wèi)生費測算表(5)綠化養(yǎng)護費0.1629綠化養(yǎng)護費測算表(6)公共秩序管理費1.441公共秩序管理費測算表(7)公用電費5.1公用電費及其它費用測算表(8)其它費用0.6277公用電費及其它費用測算表(9)物業(yè)管理傭金3.067公用電費及其它費用測算表(10)稅收1.6868公用電費及其它費用測算表3結(jié)余負16.569=總收入-總支出收入測算表類別：收入（萬元/月)）序號項目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總%備注

31、1住宅管理費面積61219.52M2,每平米1.7元,入住率96%61219.521.7元96%9.99 2住宅空置管理費面積61219.52M2,每平米1.760%元,空置率4%.521.02元4%0.249 1.7元60%3商業(yè)用房管理費面積3600M2,每平米4.2元36004.2元1.511.7元上浮150%4管理處商鋪租賃費總建筑面積61219.522 =122.4M2,每平米租金65元122.465元0.79 5停車位費總車位306個,每個車位200元,收費率80%1180250元85%4.896 6臨時停車位30位/天305元30天0.45 7戲水池經(jīng)營綜合測算9000元/月90

32、00元0.900 8有償服務綜合測算700元/月700元0.07 總收入1+818.855注：空置房管理服務費是根據(jù)深住201916號關于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和管理收費有關事項的通知第六條第(二)項制定。 商業(yè)用房管理服務費是根椐深物價2019141號關于下達我市物業(yè)管理服務收費指導標準的通知第七項。 根據(jù)鐵嶺市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法第二十條，高層住宅區(qū)總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業(yè)用房人員工資測算表類別：支出（萬元/月）序號項目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總%備注1主任、副主任主任1人,副主任1人,每人月總工資5000元5000元21.000 2物業(yè)助理1名助理,每人月總工資1800元18

33、00元10.183房管員名事務員,1名出納,每人月總工資1800元1800元10.184機電運行技術員2名,每人月工資1500元1500元20.35維修工2名,每人月工資1500元1500元20.36炊事員2名,每人月總工資1300元1300元20.267清潔綠化人員9名,每人月總工資900元900元90.818保安人員正副隊長2名,每人月工資2500元,保安24名,每人月工資1100元2500元2+1100元243.149工資附加費人員工資總額的40%=社保18.5%+福利基金14%+工會2%+教育1.5%+加班2%萬元38%2.3446一、人員工資小計（其中網(wǎng)絡人員，設備維護技術員工資已算

34、在相關的維護費中，此處不計）8.5146注：工資標準按行業(yè)從業(yè)人員中等水平測定。辦公費用測算表類別：支出(萬元/月)序號項目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總%備注1交通通訊交通車1部2500元/月,電話6部,每部400元/月,傳真機500元/月,差旅費、通信費人均50元,共30人2500元1+400元6+500元1+50元300.692低值易耗,辦公,水電,業(yè)務費,培訓費綜合測算名管理人員人均月消耗220元220元300.198僅統(tǒng)計管理層3服裝費名管理人員冬、夏裝綜合測算2000元/人年2000元30120.54廣告,宣傳,書報,標識標牌,社區(qū)文化綜合測算5500元/月5500元0.555辦公自動

35、化維護費管理處的辦公局域網(wǎng)絡、計算機硬件和軟件維護費綜合測算1000元/月1000元0.16開辦費及辦公固定資產(chǎn)折舊交通車10萬,辦公設施及物品34.5萬,裝修20萬,入住資料印刷4萬,標識牌5 萬,籌備期人員工資10 萬,宿舍及食堂裝修10萬,入住現(xiàn)場 5萬,不可預見費8.7萬共分5年折舊 共計100.47萬 100.47萬(512)1.6745二、辦公費用小計1+63.7125公共設施設備維修養(yǎng)護費測算表類別：支出（萬/月）序號項目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總%備注1電梯維修保養(yǎng)、年檢費每臺維護費每月500元,年檢費每臺800元,共20臺(500+80012)201.133 2供配電系統(tǒng)低壓

36、配電柜檢修費1.5元/KVA月,共1250KVA1.512500.18753柴油發(fā)電機維護費每臺1200元，共1臺12000.124公共照明系統(tǒng)日光燈管9元/支,日光燈800根,半年換一次,整流器15元/只,共800只,2年換一次,日光燈架25元/個,共500只,4年換一次,節(jié)能燈泡3元/個,約2000個，半年換一次,燈頭2元/個,約2000個，2年換一次,應急標志燈，250元/盞,共盞,每年更換15%.0.562746消防系統(tǒng)消火栓1元/臺月400臺,防排煙風機5元/臺月,13臺，風閥1元/個月,158個,噴淋頭0.05元/個月,1800個,防火卷簾門10元/臺月,2臺,煙溫感每年更換5%,

37、每個800元,共1500個,模塊每年更換15%,每個250元,共200個11501+385+4001+50000.05+7610+40005% 80012+6005%25012 0.65887供水系統(tǒng)生活、消防泵檢修費40元/臺月,共4臺,管道油漆1.5元/米,每年一次,6000米,閥門每年更換14個,平均每個300元,水池清洗,1856方，12元/方年,水池檢驗費1200元/個年,共4個。4010+(150001.5+30030)12+15981212+120015120.35168排水系統(tǒng)排水泵檢修費10元/臺月,共30臺,排水管、下水道每年更換10%,每米6元,共3500米.3010+(

38、350010%6)120.05259公共道路、雨污水井蓋詳細數(shù)據(jù)不明，綜合測算暫定為600元/月6000.0610戲水池綜合測算每年租金、維護保養(yǎng),水電費、藥費和人員(季節(jié)工),60000元/年6120.511社區(qū)雕塑小品綜合測算每月3503500.035三、公共設施設備維修養(yǎng)護費小計1+113.661注：設施設備明細詳見附表三淺水灣公共設備設施明細表清潔衛(wèi)生費測算表類別：支出(萬元/月)序號項目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總%備注1服裝費冬裝100元/套442，夏裝90元/套442(100442+90442)120.139 2工具費垃圾塑料桶50元158個,2年折舊,垃圾袋每天每層1個0.15元

39、(158層),垃圾車，3部,1000元/部,5年折舊,每部維護費月50元,機動噴務器，1臺,每臺2000元,3年折舊,月維護費用50元15850212+158910.1530+(31000512+350)+(2000312+50)1.135 3消殺費綜合測算每戶每月1.0元1.06310.063 4化糞池清理每年清理一次,共1個,每個4000元4000120.0333 5清潔用料、用水綜合測算每平米0.015元/月61000M20.015610000.0915 6垃圾清運費商業(yè)部份,每天二車,每車75元30752300.450 暫定價四、清潔衛(wèi)生費小計1+70.9118綠化養(yǎng)護費測算表類別：(

40、萬元/月）序號項目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果)占總%備注1服裝費1個人,冬裝100元/套,每人2套,夏裝90元/套,每人2套（10021+9021）120.032 2工具費剪草機3400元,綠籬機1800元,3年每月維護費100,元,清運車1臺,700元/臺24,每月維護費每部20元,其它簡單工具每月200元(3400+1800)36+(1100)+(170024+120)+2000.0494 3農(nóng)藥化肥綜合測算每平米0.3元/年,綠地面積9800平米98000.3120.0245 4綠化水費綜合測算每平米月0.03噸,每噸2.25元98000.032.250.6615 5補苗費綜合測算0.02m

41、2/月98000.020.0196 五、綠化養(yǎng)護費小計1+50.1629公共秩序管理費測算表類別：支出（月）序號項目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果(萬元/月)占總%備注1服裝費每人冬夏裝4套,每套150元,共25人150425120.125 2裝備費對講機25部,1000元/部,3年更新,發(fā)射臺1部5000元,5年更新,對講機附件維護費每部200元/年,巡邏自行車4輛, 300元/輛,1年更新,維護費每輛月20元100025312+5000512+2002512+300412+2040.13751 3低值易耗,辦公,業(yè)務費綜合測算每人20元/月20250.05 4停車場設施設備維護費道閘2個6600元

42、/個、崗亭2個8000元/個6年折舊、維護費300元/月，車位線及附件維護費500元/月，(66002+120002)612+300+25000.3317 5保險費小區(qū)公共責任保險5000元/年,300元/位年,336個車位,按80%計算(5000+3003360.80)120.65376車位租金70元/位年，306個車位，按80%計算703060.80120.1428 六、公共秩序管理費小計1+61.441電費及其它費用測算表類別：支出(萬元/月)序號項目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總%備注七公用電費總電力日均使用電量：2500 度250030天0.68 元/度 5.1八業(yè)主委員會辦公費一年5元

43、/戶，共631戶6315元120.0263九不可預見費一至八項之和的2%計一+六2%, 30.068552%0.6014十物業(yè)管理傭金一至九項之和的10%一+七10% , ！1！10%3.067十一稅收一+六+八+十之和的5%一+六+八+九+十5%,！5%1.6868小 計七+十一10.4815總支出一+十二35.424結(jié)余=總收入-總支出16.569注：業(yè)主委員會辦公費根據(jù)鐵嶺市業(yè)主管理委員會規(guī)則(試行)第二章第五條制定。淺水灣智能化維護費測算表單位：(萬元/月)序號項目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總%備注一、智能化維護費（收入）1智能化維護費總戶631戶,每戶12元,入住率95%12元6319

44、5%0.7194 一、智能化維護費（支出）1網(wǎng)絡工程師1名,每人月總工資2500元2500元10.250 2網(wǎng)絡管理員1名，月總工資16001600元0.160 3工資附加費人員工資總額的38%！萬元38%0.1558 5服裝費！名管理人員每人年3套,每套800元800元1312=0.024低值易耗,辦公,業(yè)務費,培訓費名技術人員人均月消耗300元300元20.060 6！智能化設備用電樓層交換機！臺,30W/臺,主干交換機臺,0.5KW/臺,計算機臺,400W/臺臺,一天12小時7管理中心設備維護綜合測算每月維護費4000元4000元0.48智能化網(wǎng)絡運行費用綜合測算2000元2000元0.

45、29家庭安防報警自動抄表等系統(tǒng)維護費綜合測算每月維護費5000元5000元0.510閉路監(jiān)控系統(tǒng)綜合測算每年維護保養(yǎng),更換材料費,20000元/年20000元120.166711巡更系統(tǒng)維護1套,綜合測算500元/月500元0.0512不可預見費1+8的2%0.022113物業(yè)管理傭金1+9的10%0.160314稅收1+10的5%0.0882合 計1+142.2331結(jié)余收入-支出1.5137注:智能化人員還需維修人員協(xié)助,人員費用未計入.管理措施GUANLICUOSHI淺水灣的物業(yè)管理服務分為前期管理和正常期管理兩個階段，在日常管理服務中按公司ISO9000物業(yè)管理質(zhì)量體系運作能完成基本服務，但針對淺水灣物業(yè)智能化、網(wǎng)絡化的特性，業(yè)主的服務需求和期望，為順利實施管理思路和做法，達到淺水灣實施特色管理、提供特色服務的目的，管理處對前期管理階段、正常期管理階段存在的所有服務流程進行了識別和分析，對其中的特殊流程、重要流程、新增流程進行重新設計并制定了相應的措施，這些措施主要有：l 接管驗收實施措施l 辦理入住實施措施l 裝修監(jiān)管實施措施l 日常事務實施措施l 綠化保潔實施措施l 公共秩序?qū)嵤┐胧﹍ 機電管理實施措施l 智能化管理實施措施l 社區(qū)網(wǎng)絡管理與服務措施l 社區(qū)服務實施措施本方案僅列舉了接管驗收、入住辦理、裝修監(jiān)管、安全管理、環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理、設施設備的維修及維護幾