大型商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險與控制.ppt

1、大型商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險與控制,大型商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險與控制,商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)的靈魂是 商業(yè),商 業(yè),地 產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)投資價值,商業(yè)地產(chǎn)機遇與風(fēng)險并存,商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟發(fā)展中承載城市新引擎的作用。 商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)范圍主要是第三產(chǎn)業(yè)，隨著中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，政策向第三產(chǎn)業(yè)傾斜及第三產(chǎn)業(yè)自身的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟發(fā)展中的地位也越來越重要，商業(yè)房地產(chǎn)的供給和需求都將比較活躍。盡管最近幾年，商業(yè)地產(chǎn)投資額占房地產(chǎn)投資總額的比重稍有下降，但商業(yè)地產(chǎn)的投資額絕對數(shù)量增長較快。,商業(yè)地產(chǎn)投資占房地產(chǎn)投資總額的比重,城市化是中國未來的必然趨勢，而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達程度是體現(xiàn)城市化水平的重要標(biāo)志，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)

2、展正是帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及消費率提升的有效推動力。我國的消費率低于世界平均水平，消費有大幅增長的潛力，這也預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)的廣大發(fā)展空間。 商業(yè)地產(chǎn)具有“高投入、高回報、高風(fēng)險和高難度”的特征，在商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的同時，也隱藏著很多的風(fēng)險。截止到2008年，辦公樓空置面積近1000萬平方米，同比增長約8%；商業(yè)營業(yè)用房空置面積超過4000萬平方米，同比增長約5%。,機遇,風(fēng)險,政策法規(guī)風(fēng)險,一、商業(yè)地產(chǎn)項目取得成功的要素 一個商業(yè)地產(chǎn)項目要取得成功，必須具備四個關(guān)鍵的因素，分別是土地、資金、人才與政策。這四個方面如果在某一方面存在嚴(yán)重的短板現(xiàn)象，項目開發(fā)就很難取得成功。 二、什么是政策法規(guī)風(fēng)險

3、政策法規(guī)的風(fēng)險就是指城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、交通、環(huán)境等地方政策法規(guī)對商業(yè)地產(chǎn)項目的影響。 當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)的其他因素都可以促使項目走向成功的時候，如果項目存在政策法規(guī)的風(fēng)險，那么這樣的打擊可能是毀滅性的。一個項目存在的其他不利因素我們可以通過后天的努力去進行彌補和調(diào)節(jié)，但一旦在政策法規(guī)上存在嚴(yán)重的風(fēng)險隱患，失敗的局面將是無法改變的。 政策法規(guī)的風(fēng)險是根本上的風(fēng)險，如果項目存在政策法規(guī)上的風(fēng)險，這樣的項目應(yīng)當(dāng)予以一票否決！,政策法規(guī)風(fēng)險,三、政策法規(guī)方面的風(fēng)險控制 （一）是否符合城市總體規(guī)劃要求？ 城市總體規(guī)劃決定了城市未來的發(fā)展方向，以及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的潛力。項目符合城市總體規(guī)劃是最基本的要求。 1

4、、與政府關(guān)系良好，不等于沒有政策法規(guī)的風(fēng)險。 與政府關(guān)系良好，憑直覺去選取開發(fā)項目的土地，不從城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、交通評估、環(huán)境評估等方面去論證項目的可行性，就開始進行規(guī)劃建設(shè)，這樣的開發(fā)決策流程是不科學(xué)的。 2、決策不能滿足于粗放型的城市規(guī)劃研究。 一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目不僅要順應(yīng)城市的發(fā)展方向，同樣也要對城市未來的經(jīng)濟增長、城市建設(shè)的節(jié)奏進行深入、細(xì)致的分析、研究。一個商業(yè)地產(chǎn)項目要想取得成功，不能滿足于粗放型方向的指導(dǎo)，而必須對城市規(guī)劃與項目的關(guān)系進行全面系統(tǒng)的論證。,政策法規(guī)風(fēng)險,3、對城市規(guī)劃研究的內(nèi)容。 城市功能商業(yè)區(qū)是如何分配的？ 新城區(qū)建設(shè)的區(qū)域和周期是如何安排的？ 城

5、市商業(yè)走向和人口聚集的脈絡(luò)往哪里去？ 城市的重要基礎(chǔ)設(shè)施如何建設(shè)？ 城市新區(qū)的開發(fā)建設(shè)時間表是如何安排的？ （二）是否符合城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要求？ 一個商業(yè)地產(chǎn)項目同樣要符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的要求。政府為配合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，必然將市政建設(shè)向這一區(qū)域傾斜，人口規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通可達性都將向這一區(qū)位靠攏，一個商業(yè)地產(chǎn)項目只有符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的要求，才能事半功倍，獲得成功。,政策法規(guī)風(fēng)險,案例分析： 廣州某開發(fā)商通過關(guān)系在珠江新城黃埔大道拿到了一個面積達6萬平方米的地塊。論地塊，該項目位于廣州城市規(guī)劃的重心珠江新城的北端，地理位置得天獨厚。論規(guī)模，6萬平方米的商業(yè)面積在天河中心區(qū)域也頗具規(guī)模效應(yīng)。 項

6、目擬建成一個集購物、餐飲、娛樂為一體的一站式購物中心，在它的發(fā)展規(guī)劃中，它希望與天河城市廣場形成犄角之勢，形成天河中心商圈的兩大極核效應(yīng)。 項目在開業(yè)一段時間以后，發(fā)現(xiàn)運營十分困難，不僅人流量稀少，商業(yè)氛圍不佳，商戶連生存的底線都難以達到。 為什么這一個看上去條件十分理想的項目，在落成以后，就發(fā)現(xiàn)路行不通了呢？ 經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)：廣州市政府的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中將天河的商業(yè)中心定在以天河城市廣場、體育中心為核心的天河路、中山大道的商業(yè)主軸上。而項目坐在的黃埔大道政府明確規(guī)劃以家居、裝飾材料為主營商業(yè)業(yè)態(tài)的商圈。為此，政府將黃埔大道建設(shè)為八車道的城市快車道，快速通過的車流不利于人流通過馬路，卻是良好的建材、

7、家居、汽車等商場的集散地。,政策法規(guī)風(fēng)險,該項目的規(guī)劃定位是一站式購物中心，但零售商業(yè)氛圍卻被黃埔大道隔斷，項目周邊成型的都是裝飾材料市場、家居市場，這一商業(yè)氛圍與天河城零售商業(yè)格局存在天然的障礙。 于是，開發(fā)商不得不將項目改建為裝飾材料城。雖然整體的經(jīng)營狀況有所好轉(zhuǎn)，但由于原有建筑格局和功能分布并不適宜建材、裝飾材料商家的經(jīng)營要求，電梯配備、樓板承重、倉庫都不符合要求，難以吸引有實力的建材商家、裝飾材料商家加盟。同時，項目建設(shè)成本高、土地價格高，而建材商家、裝飾材料商家的租金水平卻比較低，這一現(xiàn)實的矛盾，一直成為這個商業(yè)建筑最大的困擾。 從本質(zhì)上來分析，該項目今日所處的困境就是沒有充分研究城

8、市總體規(guī)劃的結(jié)果，沒有認(rèn)識到一個不符合城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的區(qū)域、以及在一個建設(shè)中新城區(qū)開發(fā)購物中心所存在的風(fēng)險。與政府關(guān)系良好，并不意味著沒有政策法規(guī)的風(fēng)險，在這個案例中也得到了充分的證明。 一個城市的總體的商業(yè)規(guī)劃是知道整個城市商業(yè)網(wǎng)點布局和網(wǎng)點建設(shè)的法規(guī)性文件，每個城市都有與其相適應(yīng)的城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，都是商業(yè)地產(chǎn)項目在進行投資決策時要認(rèn)真研究、分析的重要內(nèi)容，避免項目與城市總體商業(yè)規(guī)劃發(fā)生沖突！,政策法規(guī)風(fēng)險,（三）是否符合城市的交通評估？ 所謂城市交通評估，就是從交通的層面對商業(yè)地產(chǎn)項目的交通流量、交通可達性、交通負(fù)作用進行單項的綜合論證、評價。 1、交通評估的必要性 交通是商業(yè)項目成功

9、的生命線。一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目的交通組織包括建筑內(nèi)部的交通組織、建筑外部的交通組織、內(nèi)部與外部交通的銜接等三個方面。商業(yè)地產(chǎn)項目的交通評估就是對建筑的外部和內(nèi)部交通的銜接進行總體評價。一個商業(yè)地產(chǎn)項目在建成后必定有內(nèi)部的交通流線，同時也有外部市政交通流線。交通評估所要評價的內(nèi)容是： 項目建成后，項目產(chǎn)生的交通流量會對外部交通產(chǎn)生什么樣的影響？ 內(nèi)外交通流線是否能夠銜接？如何銜接？ 外部交通承載能力是否足以承載項目所產(chǎn)生的交通流量？ 項目產(chǎn)生的交通流量是否會對外部交通產(chǎn)生嚴(yán)重的影響？,政策法規(guī)風(fēng)險,2、交通總流量 在進行交通評估之前，我們首先要明確項目實際存在的交通總流量，以及保持良性運作所需

10、具備的交通總流量。一個項目如果不具備良好的整體交通條件，不僅對市政交通產(chǎn)生不良的影響，同樣對項目的可持續(xù)運營產(chǎn)生不良的影響。一個項目的交通評估不過關(guān)，同樣要一票否決。 案例：廣州天河城商圈現(xiàn)已成為華南地區(qū)最具有規(guī)模效應(yīng)的商圈，有一種觀點提出把天河城商圈的商業(yè)建筑面積由70萬平方米提高到200萬平方米。 天河城商圈現(xiàn)在的每天客流量已經(jīng)達到30萬人次，人流和交通狀況已接近飽和。如果將建筑面積擴大到200萬平方米，那么天河路每天要吸引150萬人次以上的客流量。而天河路每天以現(xiàn)有的全部交通工具搭載的消費者最多可達90萬人次，在交通總流量擴大到150萬人次以上，現(xiàn)有的90萬交通總流量之外的60萬人所帶來

11、的交通問題，絕不是現(xiàn)有的交通運力可以解決的，這足可以讓天河路陷入癱瘓！ 天河城商圈的容量有多大，不僅取決于商業(yè)建筑面積多大，而且取決于交通總流量有多大。 對于商業(yè)項目而言，地段是決定成敗的關(guān)鍵。從交通便利性來講，軌道交通、公共交通都發(fā)達的地方自然能帶來更多人氣，交通動線決定了客流量。,政策法規(guī)風(fēng)險,3、項目所需要具備的交通條件 從交通角度對建設(shè)項目的選址作出評價，以周邊商業(yè)設(shè)施的服務(wù)水平不下降為標(biāo)準(zhǔn)，確定建設(shè)項目被允許的最大的開發(fā)強度。 從交通角度制定項目的規(guī)劃設(shè)計要點，包括外部道路紅線、出入口布置、停車配置指標(biāo)、行人交通措施和公共交通配套等。 城市內(nèi)的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，由于建筑規(guī)模大，勢必增

12、大運輸?shù)冉煌浚o附近已有的道路設(shè)施及交通條件造成影響。商業(yè)地產(chǎn)項目要取得良好的交通條件，就必須結(jié)合交通設(shè)施來作為項目開發(fā)決策的重要參考，把交通需求控制在路網(wǎng)可以接受的水平。 （四）是否符合城市的環(huán)境評估？ 在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中，一定要重視項目的環(huán)境評估，這也是政策法規(guī)的風(fēng)險之一。它包括有以下幾個方面： 1、人流因素。 大型商業(yè)地產(chǎn)項目建成運營以后，勢必產(chǎn)生巨大的人流量。環(huán)境評估所需要綜合考慮的是，項目建成以后將產(chǎn)生多大的人流量，這些人流量是否超出了環(huán)境所能接受的能力，是否對周邊的居民生活和其他公共活動產(chǎn)生了極大的影響。要充分考慮車流、人流對環(huán)境造成的不利影響，將項目投資決策的風(fēng)險降到最低。,

13、政策法規(guī)風(fēng)險,2、車流因素 除產(chǎn)生巨大的人流外，一個商業(yè)地產(chǎn)項目的運作勢必帶來巨大的車流量，而車流所產(chǎn)生的噪音、廢氣以及對道路交通產(chǎn)生的壓力都是商業(yè)地產(chǎn)項目環(huán)境評估的重要內(nèi)容。 3、噪音因素 一個商業(yè)地產(chǎn)項目如果建在社區(qū)居民生活的中心，那么就要重點評估它的營業(yè)時間、所建地段對周邊居民生活所造成的影響，是否在可接受的范圍之內(nèi).如果噪音超標(biāo)，是否有其他補救措施等。 4、廢氣因素 大型商業(yè)地產(chǎn)項目由于有餐飲等復(fù)合業(yè)態(tài)的存在，必然有一定的廢氣產(chǎn)生。這對周邊居民生活會造成一定的影響。商業(yè)地產(chǎn)項目除要對排煙的設(shè)備設(shè)施的使用、安裝有一個全面的考慮之外，同時要注意風(fēng)向的問題，不要在項目進入運營以后，面對大量的

14、投訴。（案例：三門峽步行街加州牛肉面館對業(yè)主的影響） 5、廢水、廢渣因素 考慮市政配套的污水、垃圾處理站是否有足夠的處理能力？項目至處理站有多遠，有多高成本等。,政策法規(guī)風(fēng)險,商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)生的人流噪聲、車流噪聲、廢氣等都應(yīng)通過環(huán)境評估。如果周邊群眾對該商場的噪聲、異味投訴不斷，不斷有人大代表、政協(xié)委員提出議案呼吁解決，請問，這樣的商業(yè)地產(chǎn)項目還能良好經(jīng)營嗎？ 這樣的事例屢見不鮮，都是因為開發(fā)商沒有從心里重視環(huán)境評估的因素，在進行投資決策時沒有進行環(huán)境評估，這些都將為項目的運作帶來較大的風(fēng)險。同樣，環(huán)境評估也是商業(yè)地產(chǎn)項目政策法規(guī)風(fēng)險控制的重要內(nèi)容。,項目選址的風(fēng)險,一、商業(yè)地產(chǎn)項目選址的原則

15、： 世界商業(yè)界公認(rèn)一個原則，一個商業(yè)項目要成功，重要的就是3L。 第一是 Location（位置） 第二是 Location（位置） 第三是 Location（位置） 但是，一個商業(yè)地產(chǎn)項目的風(fēng)險是多方面的，看上去非常良好的地段，其實未必良好?？瓷先タ梢猿晒Φ纳虡I(yè)地產(chǎn)項目，未必可以取得成功。 一個商業(yè)地產(chǎn)項目是否取得成功，除規(guī)劃、運營、招商組合等因素外，單單就選址這一項工作，就可以細(xì)分出很多內(nèi)容，它們每一個方面都對商業(yè)地產(chǎn)項目的運營成敗產(chǎn)生影響。,項目選址的風(fēng)險,選址風(fēng)險分析的內(nèi)容,政府出讓土地方式 選址地塊的商圈飽和度指數(shù) 選址地塊的周邊人口密度 選址地塊客流情況調(diào)查 選址地塊覆蓋商圈人均可

16、支配收入情況 選址地塊商圈內(nèi)商業(yè)（競爭對手）情況 選址地塊交通道路 選址地塊公交設(shè)施情況 選址地塊建筑物可視效果 地塊平整條件 地塊拆遷條件 選址地塊規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo),二、選址風(fēng)險分析的內(nèi)容,項目選址的風(fēng)險,（一）政府土地出讓方式與項目開發(fā)風(fēng)險 1、商業(yè)地產(chǎn)項目取得土地的方式：招、拍、掛 2、三種方式的利與弊： 取得土地的成本高低，與土地交易方式、競爭對手的數(shù)量以及土地交易條件密切相關(guān)。,項目選址的風(fēng)險,（二）選址地塊的商圈飽和度指數(shù)風(fēng)險 1、何謂商圈飽和度指數(shù) 商圈飽和度指數(shù)是判定一個地區(qū)同類商業(yè)競爭激烈程度的一個指標(biāo)。通過計算或測定飽和度指標(biāo)，可以了解某個地區(qū)同行業(yè)是過多還是不足，以決定是

17、否選擇在此地開店。 商圈飽和度指數(shù)計算公式： IRSCRERF 式中 IRS商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)； C商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目； RE商圈內(nèi)消費者人均零售支出； RF商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。,項目選址的風(fēng)險,2、商圈飽和度指數(shù)與開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目之間的關(guān)系 商圈飽和度指數(shù)越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店。 有的人流很多的地方，由于商業(yè)競爭高度激烈，商業(yè)擴張的容量大于消費的增長，這樣的地段看上去雖然人流很多，但是商業(yè)發(fā)展的空間很小。同樣，有的人流很少的地方，由于存在市場空白點，這樣的地段雖然看上去人流不多，但

18、是卻存在著很大的商業(yè)發(fā)展空間。從內(nèi)因來分析，就是兩個不同地段的商圈飽和度不同。 開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)位于已經(jīng)飽和的商圈或超過飽和度的商圈，就會面臨較大的經(jīng)營壓力和開發(fā)風(fēng)險。而選擇飽和度較低的商圈，就會有很大的市場機會，風(fēng)險也就相對會比較小。,項目選址的風(fēng)險,3、不同業(yè)態(tài)、不同檔次的商圈飽和度各有不同 成熟商圈飽和度指數(shù)都比較高，但不代表沒有機會； 不成熟的商圈飽和度指數(shù)一般都比較低，不代表風(fēng)險就小。 在一個成熟商圈內(nèi)，如果將商品檔次進行細(xì)分，也可能發(fā)現(xiàn)中低檔的商品可能飽和，但卻缺少高檔商品，不能滿足部分高檔商品的消費者需求，同樣也就造就了新的市場機會。 在一個不成熟商圈，雖然總體的飽和度低，但可能某

19、種業(yè)態(tài)已經(jīng)飽和。如某商圈其他零售業(yè)態(tài)還沒有飽和，但家居、建材市場可能已經(jīng)飽和了，如果在做一個家居商場，可能會面臨比較大的風(fēng)險。 分析商圈飽和度，不只是看總量飽和度，還要將業(yè)態(tài)細(xì)分，看不同業(yè)態(tài)的飽和度情況。分析在目標(biāo)地塊做市場的前景如何？它的機會在哪里？威脅又來自哪里？商圈內(nèi)競爭對手的情況怎么樣？有沒有可以發(fā)展的市場空間等這些，都應(yīng)當(dāng)有一個清晰的了解。,項目選址的風(fēng)險,4、如何計算商業(yè)地產(chǎn)項目商圈飽和度的分值？ 假定某商圈現(xiàn)有120萬平方米的商業(yè)面積，該商圈顧客為400萬人，全面人平均購買為5500元。該商圈的飽和度指數(shù)計算如下： IRS=C*RE/RF=(4005500) 12=18300元/

20、平方米 如何去判定飽和度指數(shù)呢？如果項目建成后，商場每平方米的銷售額預(yù)計能達到12000元/平方米，那么我們就會得到一個比較參值。 B=EIRS=1200018300=0.655 B值越小表明商圈飽和度指數(shù)越低，商圈飽和度越高，商圈越接近飽和度，項目的風(fēng)險就越大；反之項目風(fēng)險就比較小。 一般情況下，核心商圈的B值達到1是較為理想的，最好能達到1.25以上，如果小于1風(fēng)險就會相對比較高，上例所述的B值為0.655，說明該商圈已接近飽和度狀態(tài)，項目的經(jīng)營存在相當(dāng)大的風(fēng)險。,項目選址的風(fēng)險,（三）選址地塊的周邊人口密度與項目開發(fā)風(fēng)險 1、人口密度與項目成敗的關(guān)系 人口密度高，基礎(chǔ)消費群體能支撐項目運

21、營，項目易成功，風(fēng)險較小。 人口密度低，基礎(chǔ)消費群體不足支撐項目運營，項目易失敗，風(fēng)險較大。 2、項目建成后，哪些消費者會來消費？ 分析研究哪些區(qū)域的消費者可能來項目消費，根據(jù)消費者購物的習(xí)慣，和不同區(qū)域?qū)椖康挠绊懗潭取?3、項目潛在的消費群體的量有多大？ 分析潛在消費者群體數(shù)量，要用發(fā)展的眼光。一個項目可能目前人口密度不高，但周邊有大量的住宅小區(qū)或?qū)懽謽羌靶姓C關(guān)已建成或在建，這就代表這個區(qū)域的發(fā)展趨勢，也會因此帶來較大的入住人口。所以還應(yīng)分析未來人口密度可能增加的情況，如新建住宅有哪些？何時建成？何時入??？分別有多少戶？城市規(guī)劃怎樣？如果規(guī)劃為行政辦公區(qū)，對未來人流影響會怎樣？以上情況，

22、都要綜合的考慮進去。 4、商圈內(nèi)現(xiàn)有的潛在的消費群體是否足以支撐項目的運營？ 分析商圈內(nèi)人口數(shù)量要達到多少，才能滿足項目經(jīng)營的要求。,項目選址的風(fēng)險,商場本側(cè)人流,（四）人流動線對客流狀況的影響,較窄的馬路，中間沒有隔離帶，馬路對面的人很容易過來，這樣馬路兩側(cè)的人流都可以考慮進來。,中間沒有隔離帶,馬路對面人流,1、人流動線對客流狀況的影響,項目選址的風(fēng)險,商場本側(cè)人流,比較寬的馬路，中間有隔離帶，一般只考慮單邊的人流。,中間有隔離帶,馬路對面人流不做考慮,項目選址的風(fēng)險,商場本側(cè)人流,客流通往項目中間是岔道和其他交通設(shè)施，客流可能拐個彎走了。,中間有隔離帶,項目選址的風(fēng)險,2、客流量統(tǒng)計分析

23、 客流量統(tǒng)計分析就是計算每天經(jīng)過項目的客流總量。并且對客流進行調(diào)查分析，看客流的構(gòu)成是怎樣的。,項目選址的風(fēng)險,（五）選址地塊覆蓋商圈人均可支配收入情況,對于商業(yè)項目而言，選擇在基礎(chǔ)消費群的人均可支配收入高，消費能力強的區(qū)域，意味著成功的機會越大，風(fēng)險越小。同樣，只有在收入水平高的地段經(jīng)營高檔次的商品，才有相應(yīng)的消費者來支撐商場的經(jīng)營，在收入水平低的地段經(jīng)營高檔商品，失敗的可能性很大。,項目選址的風(fēng)險,（六）選址地塊競爭對手情況 1、商業(yè)地產(chǎn)項目會面臨哪些競爭對手？,項目選址的風(fēng)險,2、對選址地塊的競爭對手進行評估,10萬平方米,10萬平方米,10萬平方米,VS,VS,VS,競爭對手,競爭對手

24、,競爭對手,2萬平方米,結(jié)論：競爭對手影響和威脅不大,8萬平方米,結(jié)論：需要慎重考慮競爭因素,結(jié)論：兩者之間直接競爭,10萬平方米,項目選址的風(fēng)險,3、競爭對手評估中的距離因素 競爭對手對項目的影響，因距離遠近而不同，距離遠則影響小，反之則大。,A商場,B商場,A商場,B商場,兩個競爭項目的距離在500米以內(nèi)，或步行距離在10分鐘以內(nèi)，競爭比較大,兩個競爭項目的距離在1500米以上，或步行距離在20分鐘以上，競爭比較小,項目選址的風(fēng)險,（七）選址地塊交通道路條件情況 路到才能人到，人到才能財?shù)剑?項目周邊是什么道路？,有多少條道路？,道路如何與商業(yè)地產(chǎn)項目聯(lián)系起來？,項目選址的風(fēng)險,四面臨街，

25、四面均為雙向六車道 ，道路交通條件最優(yōu)。,單邊臨街，單向單車道 ，道路交通條件最差。,三面臨街,二面臨街,項目選址的風(fēng)險,（八）選址地塊公交設(shè)施情況 1、公交設(shè)施對商業(yè)地產(chǎn)項目營運的重要性 公共交通設(shè)施是客流易達性的保障，也是客流匯集的保障。公交車站離項目有多遠？有多少條公交線路？有無地鐵？地鐵出口在哪里？這些都是評價商業(yè)地產(chǎn)項目公交設(shè)施情況的重要內(nèi)容。 案例： 廣州天河城在1998年以前的經(jīng)營很不好，直到1998年廣州地鐵1號線的開通，由于地鐵1號線體育西站出口直通天河城負(fù)一層，為天河城帶來大量的客流，天河城的經(jīng)營也就是從這一年開始進入一個繁榮的時代。 太古集團在開發(fā)購物中心時，對地塊的公共

26、交通設(shè)施要求非常高，一定要是位于地鐵沿線或其他交通樞紐位置上，其中最看重的是地鐵交通。在香港開發(fā)的三個經(jīng)典商業(yè)項目都位于地鐵沿線，在北京、上海、廣州等地做購物中心，也承接了它一貫的選址原則。,項目選址的風(fēng)險,2、選址地塊公交設(shè)施狀況評估,公交車站,公交車站,公交車站,100米以內(nèi),500米以上,30米以內(nèi),比較理想,選址地塊,選址地塊,選址地塊,最好,比較差,項目選址的風(fēng)險,（九）選址地塊建筑物可視效果 1、主力店對建筑物可視效果的要求,看到才能想到,路到才能走到,人到才能財?shù)?財?shù)讲拍芰舻?一個商場首先要容易被人看到，只有看到了以后，人們才能想到去商場消費。,只有具有良好的交通可行性，人們才

27、能方便地走進商場。,只有人流到了，商家才會有生意，商家才能賺到錢。,只有商家賺錢了，商業(yè)結(jié)構(gòu)才能穩(wěn)定下來，商家和消費者才能留下來。,大型國際、國內(nèi)品牌超市、百貨以及其他品牌商家，他們在選址時，非常重視商用物業(yè)的可視效果，在什么地方能看到，是他們最為關(guān)心的問題之一，如果商用物業(yè)可視效果不好，他們很難考慮進駐。勢必為項目以后的招商、運營帶來風(fēng)險，進而影響整個項目的成敗。,項目選址的風(fēng)險,2、選址地塊建筑物可是效果的幾種情況 如何評估項目選址的可視效果？一是從所選地塊的各個角度去直觀分析項目的可視性；二是從各個觀察項目的能見度，并進行量化的評估。 圖示一：地塊單邊臨路，從馬路對面，或較接近的地方才能

28、看到，其可視性也比較差。,圖示二：,位于弧形馬路旁邊，雖然也是單邊臨路，但是視覺性顯然高于臨單邊直道，其可視性一般，比較左圖中兩個地塊，位于弧頂外側(cè)地塊的可視性顯然優(yōu)于弧形內(nèi)測地塊。,項目選址的風(fēng)險,圖示三：地塊位于丁字路口，承接兩條通道人流、車流匯集之處，可視效果比 較好。,圖示四：地塊位于十字路口交匯處，地塊的可視性效果又優(yōu)于圖示三所示的地塊，較為理想。,項目選址的風(fēng)險,圖示五：項目四面臨路，其可視性最高，從地塊的可視性而言，無疑最理想。,項目選址的風(fēng)險,（十）地塊平整條件 商業(yè)建筑要求用地豎向高差變化不宜過大，否則由于坡地的土方量大大增加，極大的增加了工程成本。商業(yè)建筑用地盡量平整，這樣

29、才便于商業(yè)建筑的規(guī)劃和建設(shè)。 案例： 某開發(fā)公司在湖北黃石有個商業(yè)地產(chǎn)的投資項目，位于市中心，周邊商業(yè)氛圍十分成熟，地理條件十分優(yōu)越。但它卻是一排建在山丘上的老職工宿舍樓。據(jù)初步估計，該項目的所處的山丘的挖方量高達7萬立方米以上，再加上地下室的挖方量，估計項目的挖方量高達10萬立方米以上。如果按照當(dāng)?shù)氐墓こ虉髢r，每立方米挖方量需要100元費用，那么意味著項目10萬立方米的總造價高達1000萬元以上。 除此之外，10萬立方米的挖方量按照當(dāng)?shù)氐氖┕つ芰︻A(yù)計要半年時間才能完成，這樣又拖慢了整個建設(shè)工程6個月左右的時間，這又增加了成本。 經(jīng)過研究分析，該公司最終放棄了這個項目。,一般來說，商業(yè)地產(chǎn)項目

30、的挖方總量最好控制在3萬立方米以下，挖方產(chǎn)生的工程成本必須控制在工程總價的10%以下。如果挖方量超過5萬立方米，或者挖填成本超過工程總價的20%，那么項目挖填方的風(fēng)險就很大。這樣的項目是否考慮實施，就要進行更加全面的綜合考慮。,項目選址的風(fēng)險,（十一）選址地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 對住宅而言，相對簡單。地塊能開發(fā)何種產(chǎn)品？可售面積多少？市場價格怎樣？銷售后可以回收多少資金？土地、建安、銷售、財務(wù)成本是多少？就可以大致評估出這個項目的投資收益。決定做與不做，取決于能不能賺錢，或者說取決于其收益能不能達到開發(fā)商的期望值。 但對大型商業(yè)地產(chǎn)項目而言，就要復(fù)雜得多：,建成后有效商業(yè)面積有多大？,未來整體租金水

31、平怎樣？,投資回報率是多少？,要多久才能收回投資？,對商業(yè)項目而言，投資收益能在10年內(nèi)收回投資成本比較理想。如在15年內(nèi)，還不能收回，則風(fēng)險就相當(dāng)大了！,業(yè)態(tài)組合風(fēng)險,一、商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營者為滿足不同的消費需求而形成的經(jīng)營模式或經(jīng)營形態(tài)。2004年10月1日起國家實施零售業(yè)態(tài)分類新國標(biāo)中，零售業(yè)態(tài)分為百貨店、超市、專賣店、便利店等17種業(yè)態(tài)。 二、商業(yè)業(yè)態(tài)組合 所謂業(yè)態(tài)組合就是指商業(yè)地產(chǎn)項目根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在項目中的分布及分配比例的過程。,業(yè)態(tài)組合風(fēng)險,業(yè)態(tài)組合涉及三個層面的問題 ：,一個商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)該承載哪些功能，涵蓋哪些業(yè)態(tài)？,各業(yè)態(tài)的占比，

32、及每個業(yè)態(tài)中具體每個業(yè)種數(shù)量以及相互比例關(guān)系。,各業(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)項目中的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)系。,業(yè)態(tài)的選址,配比的問題,落位與分布的問題,業(yè)態(tài)組合風(fēng)險,三、業(yè)態(tài)組合風(fēng)險分析,案例： 某購物中心總商業(yè)面積6萬平方米，為了旺場計劃引入好又多和 百安居兩大主力店，共占租賃面積高達5萬平方米。剩余1萬平方米計劃 租給中小商家。和兩個主力店也談好了，他們都同意進駐。但是開發(fā)商 最后算了一筆賬，發(fā)現(xiàn)即使開業(yè)率達到100%，最后也賺不到錢。 分析： 主力店在該項目中占據(jù)了主要的商業(yè)面積，留給一般經(jīng)營戶的面積 已經(jīng)不多了。這樣的組合就造成了主力店面積過大，業(yè)態(tài)組合不合理， 因為主力店所能支付的租金水平是很

33、低的，造成總租金收入過低。,結(jié)論：,合理的業(yè)態(tài)組合是取得合理租金的根本保證。,不合理的業(yè)態(tài)組給商業(yè)地產(chǎn)項目帶來風(fēng)險。,業(yè)態(tài)組合風(fēng)險,主力店的租賃面積、租金多少為宜，其他的餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)的租賃面積應(yīng)該是多少為宜，各種業(yè)態(tài)怎樣達到一個最佳的組合方案，怎樣才能實現(xiàn)最佳的投資收益，這些都要在進行投資決策前進行評測。,一般來講，在業(yè)態(tài)組合是應(yīng)遵循的原則是-5：3：2 即：購物占50%，餐飲占30%，娛樂占20%。,但也不是必須遵守的原則，要根據(jù)開發(fā)商自身的戰(zhàn)略進行業(yè)態(tài) 組合的設(shè)計。 中國現(xiàn)有的購物中心以萬達模式和天河城模式最具代表性：,業(yè)態(tài)組合風(fēng)險,萬達模式： 通過訂單地產(chǎn)概念的導(dǎo)入，引入沃爾瑪

34、、蘇寧電器、紅星美凱龍等超級主力店，其中超級主力店所占的面積很大，其中相當(dāng)部分的主力店面積超過了總面積的50%。這樣使購物中心租金收益變低，但同時也降低了風(fēng)險，收益比較穩(wěn)定。 天河城模式： 以租金收益為主要目標(biāo)，在購物中心的整體業(yè)態(tài)分布上嚴(yán)格執(zhí)行以租金收益為導(dǎo)向的各種業(yè)態(tài)的面積配比。嚴(yán)格控制主力店規(guī)模，將主力店規(guī)?？刂圃诳傮w面積的30%以下，使高租金的商鋪面積最大化，使購物中心獲得最大的租金收益。,業(yè)態(tài)組合風(fēng)險,分析： 中短期的租金收益不是萬達集團的追求目標(biāo)，連鎖化發(fā)展的萬達集團其核心能力在于通過城市運營獲得土地增值收益，并通過與國外基金合作解決前期資金的問題。大面積的主力店雖然造成了租金收入

35、低，但能實現(xiàn)穩(wěn)定、連鎖化發(fā)展。對于中國大多數(shù)的總體開發(fā)規(guī)模不大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上來說，這樣的模式是一種不可克隆的發(fā)展模式。,中國絕大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商早期實踐的一定是天河城模式，主要通過中短期的租金收益來解決發(fā)展中的資金問題、收益問題。那么在這種情況下，就十分有必要對購物中心的各種業(yè)態(tài)的租金水平、租賃面積、租賃年限進行全面的評估，這樣就能全面評估投資決策的招商組合風(fēng)險。,業(yè)態(tài)組合風(fēng)險,四、租賃方案設(shè)計 租金高、租期短的租賃方案 珠寶商、鐘表商河化妝品商家是商場內(nèi)租金承受能力最高的租戶，無論在百貨公司還是購物中心都是最優(yōu)質(zhì)商戶，位于最顯眼位置，租金支付能力最高，是大多數(shù)大型商業(yè)地產(chǎn)項目爭取的對象

36、。由于這一類型的租戶所貢獻的租金是項目未來租金收入增長的主要來源，所以開發(fā)商與其簽約時，租約大多數(shù)時間較短。 服裝鞋襪類專業(yè)店也是租金支付能力較高的租戶之一，這一類型的租戶由于擁有龐大的消費群體，而專業(yè)店本身也有良好的成本控制能力，故這一類型的租戶也大多數(shù)能接受租金高、租期短的租賃方案。,業(yè)態(tài)組合風(fēng)險,租金低、租期長的租賃方案 百貨公司、超級市場是購物中心的主力店，他們是租金低、租期長的租戶的主要代表。由于百貨公司、超市的管理成本高、服務(wù)鏈條長、競爭激烈，而超級市場的毛利率又普遍低，這一類型的主力店租戶不可能支付太高的租金。 由于主力店的人流帶動作用，購物中心都把主力店的引入作為“人流發(fā)動機”

37、引入。通過與百貨公司、超級市場簽訂租金低、租期長的租賃合同，以達到促進其他租金高、租期短的商鋪經(jīng)營的目的。 娛樂、餐飲這一類型的租戶租金支付能力即高于百貨公司、主力店，其租期也較百貨公司、超級市場短，因此這是一類租金水平中等偏低、租期中等的租戶，可以納入租金低、租期長的租戶范疇。,規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險,一、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計存在的問題,為何好地段，商業(yè)運 作卻不成功，因為建 筑上存在的問題，導(dǎo) 致項目無法實現(xiàn)良好 的整體收益，甚至造 成巨大的資金黑洞？,為何有的建筑形式非 常美觀，但實際使用 時，商家及經(jīng)營管理 人員卻普遍反映建筑 物好看不好用？,為何有的購物中心外 部條件非常好，但主 力店招商卻不成功

38、， 建筑條件無法滿足主 力店要求。造成建筑 物長期閑置？,問題一,問題二,問題三,規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險,為何有的商業(yè)建筑在 投入使用后，出租狀 況及不平衡，有的區(qū) 域成片無法經(jīng)營，商 業(yè)經(jīng)營長期不能進入 良性？,為何有的購物中心看 上去很多人流，但是 卻只在主力店區(qū)域有 集中人流，其他區(qū)域 人流稀少，人流分布 極不均衡？,為什么在同一區(qū)位， 有的購物中心需要很 多管理人員，有的購 物中心卻能在實現(xiàn)良 性運轉(zhuǎn)的前提下，大 幅度壓縮人員編制和 節(jié)約開支？,問題四,問題五,問題六,商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的好壞，直接影響開發(fā)商的經(jīng)濟回報，以及項目的生死存亡！,規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險,二、產(chǎn)生問題的原因： 缺乏商業(yè)建筑規(guī)劃經(jīng)驗

39、； 用傳統(tǒng)住宅、公共建筑設(shè)計的經(jīng)驗進行商業(yè)建筑設(shè)計； 注重建筑形式，輕視建筑的實用性； 用單一的建筑思維從事商業(yè)建筑規(guī)劃，沒有商業(yè)運營的經(jīng)驗和高度。 三、帶來的風(fēng)險： 這些原因造成商業(yè)建筑設(shè)計不合理，人流動線不清、功能布局混亂等，導(dǎo)致主力店招商不成功、一般店經(jīng)營不理想、經(jīng)營管理難度增加、租金收益過低、管理成本增加等現(xiàn)象，后期的經(jīng)營管理出現(xiàn)了無數(shù)的難題。 這些難題，都構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險！,規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險,四、科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計是項目取得成功的關(guān)鍵 （一）以經(jīng)營管理為目標(biāo) 住宅地產(chǎn)的功能就是人們居住。但商業(yè)地產(chǎn)的功能是商業(yè)經(jīng)營。這就首先需要一個商業(yè)地產(chǎn)從項目其物業(yè)的空間、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、

40、配套、功能等方面保障和滿足商業(yè)的經(jīng)營。在開發(fā)之前，必須要充分考慮到商業(yè)的后期經(jīng)營問題，不能簡單的用建筑設(shè)計代替商業(yè)規(guī)劃設(shè)計，否則將很難保證商業(yè)地產(chǎn)的成功運營。 （二）以商業(yè)定位為依據(jù) 商業(yè)定位就是對項目的業(yè)態(tài)、功能、市場、商品、顧客等方面進行設(shè)定。在確定項目的業(yè)態(tài)定位、功能定位、形象定位后，根據(jù)項目功能、形象及不同業(yè)態(tài)商家的需求進行規(guī)劃設(shè)計。,規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險,（三）以設(shè)備配套為重點 不同的商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)功能對物業(yè)的空間、層高、柱距、荷載、電梯、強電、弱電、給水、排水、通風(fēng)、排煙、暖通、空調(diào)、消防、安防、廣播以及配套用房的要求都不一樣，一定要根據(jù)商業(yè)定位來進行空間結(jié)構(gòu)設(shè)計和設(shè)備設(shè)施、電力能源配套。 （四）兼顧建筑規(guī)范和商業(yè)規(guī)范的統(tǒng)一 進行商業(yè)地產(chǎn)項目的設(shè)計時，必須要同時兼顧“建筑規(guī)范和商業(yè)規(guī)范的統(tǒng)一”。 這是商業(yè)地產(chǎn)的特點和要求所決定的，缺一不可。只有這樣，設(shè)計的商業(yè)地產(chǎn)，才能既符合建筑技術(shù)和消防的要求，又符合商業(yè)經(jīng)營的需要。,規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險,（五）規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容,規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容,業(yè)態(tài)規(guī)劃,功能規(guī)劃,布局規(guī)劃,空間規(guī)劃,設(shè)備配套,裝修設(shè)計,交通規(guī)劃,外觀形象,規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險,成都新城市廣場的線性三段式、八面臨街的規(guī)劃設(shè)計，使廣場只有主力店人流，除此之外其他區(qū)域人流稀少，無法形成各個商業(yè)區(qū)良好的人流動線，失去了引入主力店的真正目的，租金收益及整體價值