天地行鄭州九龍城社區(qū)商業(yè)項目參考案.ppt

1、鄭州九龍城社區(qū)商業(yè)項目參考案,第一部分,社區(qū)商業(yè)粗放式運營現(xiàn)狀,開發(fā)模式粗放，主要體現(xiàn)在三點：,1：粗放式規(guī)劃在項目整體規(guī)劃設(shè)計中優(yōu)先考慮住宅，導(dǎo)致商鋪不規(guī)則現(xiàn)象嚴(yán)重；逢街劃鋪； 2：粗放式營銷發(fā)展商往往將商鋪一起委托給住宅代理公司，實質(zhì)上中介公司已進(jìn)入住宅、商鋪、寫字樓的專業(yè)細(xì)分時代，結(jié)果導(dǎo)致項目沒有定位和招商就直接銷售，投資者自行招租，經(jīng)營混亂，并對社區(qū)形象、居民生活質(zhì)量產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響； 3：粗放式定價缺乏明確的社區(qū)商鋪價值評估體系，往往被動地粗略參照市場價，忽視項目自身商鋪的特征，售價往往比較中庸。,中海地產(chǎn)開發(fā)的陽光棕櫚園商業(yè)街空置嚴(yán)重,萬科地產(chǎn)開發(fā)的萬科城商業(yè)街空置嚴(yán)重,第二部

2、分,社區(qū)商業(yè)在城市商業(yè)中的價值定位,一：社區(qū)商業(yè)發(fā)展新特征,城市大開發(fā)出現(xiàn)了社區(qū)城郊化的走勢，大規(guī)模、大組團(tuán)的現(xiàn)代社區(qū)應(yīng)運而生。隨著現(xiàn)代社區(qū)組團(tuán)的崛起，零售市場已經(jīng)由城市中心分流至大型社區(qū)。 社區(qū)商業(yè)逐步走出臟亂差的狀態(tài)，由混亂到統(tǒng)一，由無序經(jīng)營到整體規(guī)劃，由小雜貨店到品牌超市百貨連鎖，由單一服務(wù)到休閑、娛樂、購物綜合服務(wù)，而引發(fā)這一變化的始作俑者便是大零售商家。社區(qū)商業(yè)急需大型商家的參與、整合，提升社區(qū)商業(yè)的檔次，提供更周到、更健康、更全面的綜合服務(wù)。一個普遍的規(guī)律是：當(dāng)社區(qū)商業(yè)改變零散分布而集購物、休閑、服務(wù)等諸多功能于一身時，社區(qū)商業(yè)便顯露出可觀的贏利前景.,1、零售巨頭進(jìn)社區(qū)的根本動因

3、。,利潤動因. 社區(qū)組團(tuán)規(guī)模大，人口多，收入高，消費力強(qiáng)勁，且社區(qū)居民追求便捷的購物需求，決定了社區(qū)消費的穩(wěn)定和可觀的商業(yè)利潤； 競爭動因. 零售業(yè)競爭近乎殘酷，商業(yè)已進(jìn)入規(guī)模連鎖競爭時期，社區(qū)作為零售的終端市場，誰擁有了社區(qū)，誰就擁有了零售市場的“根據(jù)地”； 成本動因. 城市中心商業(yè)的經(jīng)營成本越來越高，而中心商業(yè)正逐步被社區(qū)商業(yè)分流，新興的社區(qū)組團(tuán)商業(yè)運營成本相對較低，極大地降低了經(jīng)營風(fēng)險和壓力。 “供”與“需”的碰撞，產(chǎn)生了以大型商業(yè)為主導(dǎo)的新型社區(qū)商業(yè)中心。,2、社區(qū)商業(yè)目前已占住社會消費品零售總額的三分之一。,目前，在商業(yè)發(fā)達(dá)城市如北京、深圳等，社區(qū)消費大約占整個城市社會消費品零售總額

4、的三分之一，這個數(shù)據(jù)還在增長。按發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，社區(qū)商業(yè)所占消費零售總額比例一般在40左右，由此可見，鄭州社區(qū)商業(yè)有著巨大成長空間。,3、城市社區(qū)商業(yè)布局合理化，商業(yè)中心與社區(qū)商業(yè)分工。,城市零售業(yè)態(tài)在空間上的布局一改往昔城市商業(yè)中心的狀態(tài)，而出現(xiàn)“邊緣崛起”。目前，在城市商業(yè)領(lǐng)域，出現(xiàn)了“集聚擴(kuò)散”的發(fā)展趨勢，即：品牌商品向城市商業(yè)中心集聚，以此來展示品牌效應(yīng)和商業(yè)利潤；日用商品向社區(qū)擴(kuò)散，以減少消費者的購買成本，表現(xiàn)為區(qū)域性零售分中心與市中心并存、品牌商品經(jīng)營在城市或區(qū)域性商業(yè)中心、便利品經(jīng)營在鄰近居民集中居住區(qū)布點的跡象。,4、城市社區(qū)零售商業(yè)業(yè)態(tài)多樣化，充分滿足社區(qū)消費需求。,社區(qū)商業(yè)中

5、心普遍位于小區(qū)的中心位置，社區(qū)消費需要的服務(wù)業(yè)態(tài)主要包括日常生活購物店（如超市、便利店、家庭百貨店、專業(yè)店）、生活配套設(shè)施（如銀行、洗衣店、美容美發(fā)店、維修店、書店、電信和郵政點），以及休閑娛樂設(shè)施（如餐館、咖啡廳、酒吧、健身房），它們共同構(gòu)成社區(qū)商業(yè)的內(nèi)容。既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費需求。,第三部分 社區(qū)商業(yè)的建筑規(guī)劃設(shè)計,一：社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃重點:商業(yè)級數(shù),由于社區(qū)商鋪價值高于住宅價格多倍，開發(fā)商為了追求利潤最大化，盡可能地劃分街鋪銷售，如深圳寶安中心區(qū)就出現(xiàn)了社區(qū)開發(fā)逢街必劃鋪的現(xiàn)象，有的甚至臨著小區(qū)地下停車出入口、車行道也規(guī)劃街鋪，這種做法使得社區(qū)商鋪開發(fā)過量，

6、也大大降低了商鋪的價值。,大型社區(qū)人均商業(yè)用地面積大約0.9平方米 中型社區(qū)人均商業(yè)用地面積大約0.7平方米,模式一：社區(qū)型商業(yè)中心,典型建筑構(gòu)成： 集中式商場商業(yè)街模式 業(yè)態(tài)組合： 超市商業(yè)街 社區(qū)型百貨商業(yè)街 超市百貨商業(yè)街 典型案例： 深圳福田中港城，百佳超市一樓內(nèi)街商鋪,二、社區(qū)型商業(yè)的三種開發(fā)模式,中港城外景,中港城一樓內(nèi)鋪,深圳南山前海人人樂超市商業(yè)街,人人樂超市,深圳福田梅林家樂福超市一樓商業(yè)內(nèi)街,梅林家樂福,梅林家樂福一樓輔營區(qū),典型社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成,模式二：社區(qū)次主力店組合型,業(yè)態(tài)組合：小超市+次主力店（餐飲、健身、美容、圖書、電器等）+街區(qū) 典型案例：,典型建筑特征：

7、小型集中式商業(yè)+商業(yè)街,深圳政府大型住宅區(qū)彩田村配套商業(yè)中心。以民潤市場小超市，配合有健身、美容等商業(yè)形態(tài)。 深圳南山80萬平米星海名城社區(qū)，引進(jìn)兩家小型超市作為次主力店，分布在不同的街區(qū)等。,典型社區(qū)次主力店組合商業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成：,其他次主力店和配套,小型社區(qū)型超市,包括社區(qū)大型餐飲、休閑、健身、美容、培訓(xùn)，以及銀行、郵局、社區(qū)健康中心等社會公共服務(wù)類等。,如民潤、華潤社區(qū)店等，一般面積在500平方米左右,模式三：純商業(yè)街模式,業(yè)態(tài)組合：多類型的社區(qū)商業(yè)獨立經(jīng)營，餐飲類、休閑類、服務(wù)類、服裝飾品類、維修類、便利店等，沒有主力店引入。,典型建筑特征：單層或者雙層的商業(yè)街。可能是住宅的裙樓，也可能

8、是獨立建筑。,典型案例：深圳福田建設(shè)新新家園商業(yè)街等。,三：社區(qū)商業(yè)的多種布局模式,1：社區(qū)多組團(tuán)，商業(yè)街多組團(tuán)布局模式,桃源居多期分片區(qū)滾動開發(fā)，先后在前進(jìn)路、匯江二路、洲石公路開發(fā)了相應(yīng)的社區(qū)商業(yè)。,桃源居社區(qū)商業(yè)布局圖,2：社區(qū)大圍合，商業(yè)街大圍合布局模式,不少社區(qū)項目四面環(huán)繞市政道路，通常會逢街劃鋪，形成商業(yè)大圍合布局模式。在大圍合商業(yè)街區(qū)規(guī)劃中，還有一些項目在社區(qū)主入口部分，通過將門禁系統(tǒng)后移，將商業(yè)街引進(jìn)形成內(nèi)街，在增加商業(yè)街面積的同時，也形成了一條半開放式的商業(yè)街，這種半開放式的商業(yè)街因為位于社區(qū)主要出入口，因而也是生意最旺的。,中海陽光棕櫚園商業(yè)街,3：社區(qū)組團(tuán)與商業(yè)組團(tuán)分別集

9、中布局模式,為了保證住宅區(qū)的私密性與品質(zhì)感，同時又能很好的為社區(qū)居民提供便利的商業(yè)服務(wù)，一些大型社區(qū)往往將社區(qū)組團(tuán)與商業(yè)組團(tuán)分別集中設(shè)置，互不干擾，如深圳萬科城，東莞萬科運河一號等。,上圖紅線內(nèi)為小區(qū)商業(yè)，后面是住宅區(qū)域,萬科運河一號商業(yè)街,四：社區(qū)商業(yè)主力店、次主力店、街鋪的面積規(guī)劃,1：超市百貨主力店面積,一般標(biāo)準(zhǔn)超市規(guī)模達(dá)到6000-10000平方米，單層面積一般在3000平米以上，家樂福、沃爾瑪?shù)葒H超市要求單層面積較高，沃爾瑪要求單層面積達(dá)一萬平米.,2：次主力店面積,次主力店包括品牌連鎖餐飲、健身中心、美容中心等，如一般連鎖快餐肯德基、麥當(dāng)勞的面積要求在300-500平米之間。,3

10、：便利店面,街鋪通常情況下以經(jīng)營社區(qū)便利為主，其中快餐店、美容美發(fā)店經(jīng)營面積較大，一般在100平米左右，其余店面都應(yīng)盡量縮小.如面包坊、沖曬店、藥店. ，控制在30M2-45M2左右,鋪位面積大,商戶經(jīng)營成本高，導(dǎo)致單位租金難以成長。,案 例 一：以深圳南山前海人人樂超市的街鋪為例，單鋪面積一般都在100平米以上，單鋪面積過大，人氣雖旺，但租金成長較低。目前租金水平在160元/平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于南山正常的社區(qū)超市街鋪200-250元/平方米的租金水平。,南山前海人人樂街鋪平面圖,案 例 二：繽紛商業(yè)商業(yè)中心街鋪，進(jìn)深控制在10米左右，面寬一般在3.5米-4米，單鋪面積一般在40-50平米；目

11、前市場正常租金在250-300元/平方米，部分鋪位甚至突破400元/平方米。,繽紛商業(yè)中心平面圖,五：社區(qū)商業(yè)如何處理好商業(yè)與住宅的關(guān)系,當(dāng)前社區(qū)規(guī)劃設(shè)計重住宅輕商場的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，導(dǎo)致商場空間難用。發(fā)展商與規(guī)劃設(shè)計單位在設(shè)計方面為保證住宅的戶型、朝向等，對裙樓商場的空間破壞性較大，主要體現(xiàn)在：,1：住宅核心筒的擺放位置不當(dāng)，導(dǎo)致商場整體開放式格局被割裂，有的不得不結(jié)合核心筒設(shè)計“回”字型動線； 2：住宅因為柱網(wǎng)比較密集、不規(guī)則，使得商場空間十分難用； 3：住宅的消防梯、電梯設(shè)置不當(dāng)，造成商業(yè)死角的存在； 4：在商場的外部，比如住宅大堂的布置破壞了外部商業(yè)街的連續(xù)性，地下停車場的出入口和小區(qū)車

12、道，使得室外商業(yè)街的商業(yè)氣氛蕩然無存等等。,方式一：轉(zhuǎn)換層設(shè)計，將住宅和商鋪獨立化。,例如，底商三層，在第四層設(shè)計一層轉(zhuǎn)換層，以此作為住宅的分戶層，同時將第四層的平臺建成空中花園進(jìn)行綠化等環(huán)境景觀的設(shè)計,方式二：尋求住宅住戶大堂、消防等配套設(shè)施位置的平衡。,住宅的消防、采光、通風(fēng)要求較多，住戶大堂、消防樓梯、地下車庫出入口等相關(guān)硬性配套設(shè)施，都會對商場形成一定的負(fù)面影響，這些設(shè)施應(yīng)該盡可能往建筑物四周、地段偏離主街道的地方進(jìn)行設(shè)置，柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)方面可以局部的通過梁作為過渡，保證絕大部分區(qū)域商場柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)布局的合理性。,案例一：燕八平面圖規(guī)劃特征介紹。,從上面的平面我們明顯看出，雖然該項目樓上有4個塔

13、樓，但其塔樓出入口分散在商業(yè)價值相對較弱的燕南路和甘泉路，把地下車庫的出入口完全布置在商業(yè)價值最低的蘭光路，為避免核心筒對商業(yè)的影響，發(fā)展商設(shè)置轉(zhuǎn)換層，保留了良好的賣場空間。,車輛出入口,塔樓進(jìn)出口,振華路,燕南路,甘泉路,蘭光路,六：社區(qū)商業(yè)的騎樓、雨棚、復(fù)式鋪、廣告位、空調(diào)位等規(guī)劃,1：騎樓、雨棚的設(shè)計,騎樓式商業(yè)街：整體外觀大方穩(wěn)重 ，品質(zhì)感較強(qiáng)；廣告牌的設(shè)置比較協(xié)調(diào)，但是由于公攤面積比較大，鋪位的使用率比較低,一般只有75%左右.,鵬興花園五期商業(yè)街的騎樓,雨棚式商業(yè)街：新新家園商業(yè)街采用統(tǒng)一加裝的金屬玻璃雨棚，美觀實用，既能遮擋風(fēng)雨，又不影響鋪位的光線。并且使用率能夠達(dá)到90%以上。

14、,新新家園商業(yè)街,無騎樓無雨棚的商業(yè)街：外觀簡單明了、廣告效果明顯，但是由于它沒有雨棚等遮風(fēng)擋雨的輔助建筑，不利于消費者的停留。,星海名城無雨棚無騎樓的商鋪,2：復(fù)式商業(yè)街：復(fù)式鋪空間感良好，并且能有效的增加商鋪的使用空間。深受一些餐飲、酒吧等業(yè)態(tài)的青睞，但是由于一些品牌連鎖加盟店都有標(biāo)準(zhǔn)的形象店要求，一般不使用復(fù)式鋪。,桃源居洲石路邊的商業(yè)街,3 廣告位規(guī)劃：,門楣廣告：桃源居匯江二路的街鋪廣告位，統(tǒng)一設(shè)置了廣告位，大廣告位設(shè)在外走廊的頂部，小廣告位設(shè)在店面門楣上。整體感覺整齊協(xié)調(diào)，又實現(xiàn)了很好的廣告展示效果。,桃源居匯江二路廣告位,燈箱式廣告,四季花城主商業(yè)街由于層高較低，內(nèi)部光線較暗，通

15、過在房檐的立柱設(shè)置統(tǒng)一的燈箱式廣告，彌補(bǔ)了店面門楣廣告位不夠突出、鮮明的缺陷。,星海名城商業(yè)街部分商鋪的廣告牌橫七豎八，給人以雜亂的感覺，影響了商業(yè)街的整體形象和檔次。,星海名城商業(yè)街,四季花城商業(yè)街,廣告無規(guī)劃，影響商業(yè)街形象,4：空調(diào)位規(guī)劃：,空調(diào)位設(shè)置在小區(qū)內(nèi)部：,是目前社區(qū)商業(yè)街常用的一種空調(diào)設(shè)置模式，如桃源居等社區(qū)都有將商業(yè)街的空調(diào)排風(fēng)機(jī)安置在了朝小區(qū)內(nèi)部的墻面上。該模式雖然解決了商業(yè)街正面的美觀問題，但是從小區(qū)內(nèi)部的角度來看，影響了小區(qū)內(nèi)景的美觀，負(fù)面影響還是比較大。,桃源居的商鋪空調(diào)一般是在向小區(qū)內(nèi)部的墻上,空調(diào)位設(shè)置在門口、墻面下角：,將排風(fēng)機(jī)設(shè)置在墻角下，當(dāng)消費者走過的時候，

16、常常會有熱氣沖著人吹來，特別是在夏天，會感覺非常不舒適，對商業(yè)街的負(fù)面影響比較大。,鵬興花園排風(fēng)機(jī)放在墻角下,空調(diào)位設(shè)置在墻面2米以上：,將空調(diào)位設(shè)置在墻面2米以上，是目前一些社區(qū)商業(yè)街常見的模式，排放的熱氣不會吹到消費者，也不至于阻礙交通，如果加以裝飾，外觀效果會更好。,星海名城商業(yè)街 有的排風(fēng)機(jī)放在2米以上位置,空調(diào)位設(shè)置在樓頂,東莞世紀(jì)城國際公寓,當(dāng)一些社區(qū)的商業(yè)建筑采用單體的形式時，空調(diào)位就可以 安裝在商業(yè)建筑的樓頂上，是一種較為妥當(dāng)?shù)陌仓梅椒ā?空調(diào)位百頁窗裝飾,東莞三正半豪宅商業(yè)街 百葉窗空調(diào)位模式,一些高品質(zhì)的小區(qū)對空調(diào)位的設(shè)置進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)劃，還 在空調(diào)位的外包裝上也下了功夫。

17、如東莞三正半豪宅就將 空調(diào)位設(shè)置在了門面頂端，并用百葉窗進(jìn)行修飾，既美觀 又實用。,第四部分 社區(qū)商業(yè)的配套規(guī)劃,一：關(guān)于超市百貨主力店配套規(guī)劃,制約還來自配套方面的不足. 如超市必須的理貨區(qū)方面、熟食區(qū)的煙道方面，商場的前期設(shè)計未考慮或者考慮得不夠，尤其是超市通常使用的平步式自動扶梯，其跨度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過踏步式自動扶梯，有的百貨商場沒有規(guī)劃中庭、停車位規(guī)劃不足等，都影響商鋪的使用。,另外，主力店規(guī)劃之前不能確定租賃關(guān)系，規(guī)劃設(shè)計難以度身定做。盡管目前出現(xiàn)了“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”模式，但主力店在項目規(guī)劃之初不能確定，依然是項目明確規(guī)劃的障礙所在。國內(nèi)的超市百貨對于規(guī)劃中的商業(yè)項目，基本沒有簽意向協(xié)議的習(xí)

18、慣，缺少像沃爾瑪、家樂福等國際商業(yè)品牌的遠(yuǎn)期戰(zhàn)略規(guī)劃。面對這一現(xiàn)實，開發(fā)商更應(yīng)該讓策劃公司提前介入，通過周密的市場調(diào)研和分析，了解商城最適合做什么，再與對應(yīng)的商家溝通，了解其規(guī)模、布局、配套等需求，這樣即使主力店未引進(jìn)，后遺癥也會控制得很小。,二、關(guān)于社區(qū)街鋪配套設(shè)施,社區(qū)商鋪的硬件配套也必須關(guān)注，如餐廳、美容美發(fā)、汽車維修等對水、電、天然氣、排污、消防等硬件配套都有相關(guān)的要求，一旦達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，不但影響租金，還會引發(fā)糾紛。如經(jīng)營餐飲店的商鋪，排污、防噪音等硬件配套不符合要求，進(jìn)駐的商家就得自己另外解決硬件配套問題，增加經(jīng)營成本，這樣降低租金就成了商家進(jìn)駐的條件。若不改造強(qiáng)行經(jīng)營，油煙、污水、噪

19、聲等勢必會影響到居民的正常生活，遭到業(yè)主的投訴。,三：重視社區(qū)餐飲業(yè)配套規(guī)劃,1、重視社區(qū)餐飲業(yè)的聚客效應(yīng),社區(qū)商業(yè)在餐飲消費方面有著很大的發(fā)展空間，一項調(diào)查顯示，社區(qū)居民對社區(qū)商業(yè)配套的餐飲服務(wù)需求人數(shù)占總調(diào)查人數(shù)的41.1%。從一線城市社區(qū)商業(yè)情況來看，目前最旺的地方是社區(qū)超級市場，第二旺的地方就是餐飲店，無論是連鎖快餐面點王、肯德基，還是風(fēng)味餐廳漓江又一軒、大型餐飲西湖春天，大都是高朋滿座，生意興隆，跟社區(qū)超級市場一樣，為社區(qū)商業(yè)帶來了旺盛的人氣。一般情況下，一座五六千平方米的社區(qū)超市，日人流量在萬人次左右，而一間三四百平方米的品牌連鎖快餐廳，日人流量可達(dá)千人。,2、社區(qū)餐飲給社區(qū)帶來負(fù)

20、面影響,雖然社區(qū)對餐飲的需求量很大，各類餐飲也紛紛搶駐社區(qū)商業(yè)中心，但餐飲尤其是中餐，也給社區(qū)生活帶來諸多負(fù)面影響。 社區(qū)餐飲對社區(qū)的負(fù)面影響，首當(dāng)其沖是給社區(qū)帶來各種污染，對社區(qū)居民生活造成影響。主要包括：含油、洗滌廢棄水等對水體的污染；廚房油煙、發(fā)電機(jī)廢氣、熱氣等對空氣的污染；抽風(fēng)機(jī)、發(fā)電機(jī)、炒菜聲、空調(diào)及其它高噪聲設(shè)備產(chǎn)生的噪聲污染。這些污染影響了社區(qū)居民正常生活，給社區(qū)居民帶來諸多不便。據(jù)統(tǒng)計，在環(huán)保投訴中，涉及餐飲娛樂業(yè)的占了絕大多數(shù)。 社區(qū)餐飲還存在著消防隱患。餐飲店、酒樓經(jīng)常堆有為數(shù)不少的煤氣瓶罐，同時油煙等排放出大量的熱量，一旦發(fā)生火災(zāi)，后果將不堪設(shè)想。如羅湖某社區(qū)餐飲雖豎起了

21、排煙道，但排煙道的油煙卻引起墻體發(fā)熱，對居民的正常生活埋下一些安全隱患，遭到業(yè)主的發(fā)對。,3、如何做好社區(qū)餐飲的規(guī)劃,首先，社區(qū)餐飲要控制好規(guī)模。在深圳今年出臺的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中，其中餐飲網(wǎng)點規(guī)劃提出要“限制大型餐飲網(wǎng)點入駐社區(qū)”。社區(qū)商業(yè)進(jìn)駐大型餐飲網(wǎng)點，將可能超過環(huán)保衛(wèi)生等相關(guān)配套設(shè)施的承載能力，造成過多的油煙、污水、噪聲等污染。 同時，在社區(qū)商業(yè)餐飲業(yè)態(tài)定位前，要先了解社區(qū)的人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)，如小孩學(xué)生的多不多、外來人口的數(shù)量、家庭居住與單身租戶的比例等。只有掌握了人口實際消費需求才可以確定該引進(jìn)什么樣的餐飲店、引進(jìn)多大規(guī)模的餐飲店。,其次，環(huán)保、衛(wèi)生、安全等各種相關(guān)配套設(shè)施一定要齊全，尤其

22、是項目商業(yè)定位要經(jīng)營餐飲時，更要重視餐飲的排污系統(tǒng)的設(shè)計。一般開發(fā)商在建設(shè)項目的時候要向環(huán)保部分提交相關(guān)的申請報告，如果項目商業(yè)部分要定位餐飲，那么開發(fā)商在提交報告的時候就應(yīng)增加餐飲的排污設(shè)計申請。在商鋪的設(shè)計上，餐飲鋪位的開間不能過小，否則經(jīng)營商家在裝修上將無法達(dá)到排油、煙、隔音等效果。對達(dá)不到排污等各項標(biāo)準(zhǔn)的商鋪，不能為了追求利益而強(qiáng)行改造經(jīng)營餐飲。,四：停車位規(guī)劃：,1、 如陽光棕櫚園的豎排停車位，停車位直接連著商業(yè)街走廊，嚴(yán)重影響到了商業(yè)街的氣氛；而鵬興花園橫排停車位，與商業(yè)街之間規(guī)劃一條4米寬的步行街，整齊美觀，停車位的配套作用得到了較好的體現(xiàn)。,陽光棕櫚園的停車位影響了商業(yè)街的美觀

23、和交通,鵬興花園斜排停車位模式既節(jié)省了面積又整齊美觀,2、外向型商業(yè)街區(qū)對停車位要求較高。,外向型商業(yè)街區(qū)的人口流動性較大，停車位需求也比較大，設(shè)置足夠的停車位，有利于提升生意機(jī)會，如大型超市、食街等對車位要求都較高。外向型街區(qū)有時還需要提供地下停車位。,3、內(nèi)向型商業(yè)街區(qū)對停車位要求低。,內(nèi)向型商業(yè)街區(qū)是以本社區(qū)的居民為消費主體的，因此不需設(shè)置太大面積的臨時停車帶，甚至不需要設(shè)置停車位，因為這些停車位時常會成為居民停車場所，長時間的停留阻礙了商業(yè)街的交通，破壞了商業(yè)街氣氛。,第五部分 社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)與招商,一：社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)具有購物、便利、服務(wù)的多元化功能,社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)生活化、便利化、多

24、元化，集商業(yè)、餐飲、休閑、文化、娛樂、體育、衛(wèi)生服務(wù)為一體。社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點，不僅具備便利購物功能，同時還要考慮社區(qū)商業(yè)配套服務(wù)功能。社區(qū)商業(yè)就像一個社區(qū)的大會所，為社區(qū)居民提供豐富多彩的服務(wù)。,1：社區(qū)商業(yè)的購物和便利功能：,超級市場：包括大型超市主力店，以及小型超級社區(qū)店次主力店。 社區(qū)便利類經(jīng)營品種：包括面包房、藥店、干洗、沖曬、美容美發(fā)、特色食品、糖煙酒、土特產(chǎn)、滋補(bǔ)品、電器電腦維修、房產(chǎn)中介、旅游、家政、送水服務(wù)等。 百貨類經(jīng)營品種：包括服裝鞋包等商品，均以休閑化、價廉物美為主體。在社區(qū)商業(yè)中心商圈半徑較大的情況下，可設(shè)立小規(guī)模的女性、兒童、母嬰主題商品區(qū)。,2：社區(qū)商業(yè)的

25、餐飲、休閑保健、文化教育、娛樂功能, 美 食： 以社區(qū)消費為主體，定位風(fēng)味小吃、連鎖快餐、家常菜館，以及中檔酒樓等。 休閑保健： 健身會、瑜珈、美容中心、減肥中心、足浴，茶藝館、咖啡廳、書吧等，以及戒煙中心、脫發(fā)治療中心等保健功能。 文化教育： 書店、音像制品店，以及音樂培訓(xùn)、舞蹈培訓(xùn)、家政培訓(xùn)、電腦培訓(xùn)、外語培訓(xùn)、駕校培訓(xùn)等培訓(xùn)中心。 娛 樂： 兒童開心樂園、電子游樂場、社區(qū)影院等。,3：社會服務(wù)配套功能：,銀行、電信營業(yè)廳、郵局、社區(qū)健康服務(wù)中心等社會服務(wù)配套；,二：社區(qū)商業(yè)各類業(yè)態(tài)及其所占比例,社區(qū)商業(yè)有內(nèi)向型和外向型業(yè)態(tài)，內(nèi)向型業(yè)態(tài)主要以服務(wù)本社區(qū)或附近居民為主，外向型業(yè)態(tài)服務(wù)半徑較大

26、。,（一）社區(qū)商業(yè)的內(nèi)向型業(yè)態(tài),我們以深圳寶安區(qū)桃源居、南山區(qū)星海名城、坂田四季花城三個社區(qū)為樣本，分析各類業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)的機(jī)率和占有的比例。,說 明：,除了上面所列65類社區(qū)常見業(yè)態(tài)外，在一些社區(qū)還有下列業(yè)態(tài)比較常見：,生活便利及百貨類,過渡期業(yè)態(tài)：裝飾材料、窗簾布藝裝修公司 食品類：特色食品、土特產(chǎn)、滋補(bǔ)品 維修類：汽車修理 家居用品店：花店、精品店、家居飾品,餐飲、休閑保健、文化、娛樂類,餐飲：水吧 休閑保?。褐舶l(fā)中心、戒煙中心、牙科診所、健身中心、咖啡館、酒吧 文化：書吧、成人特長培訓(xùn)（電腦、英語等）、家政培訓(xùn)、 娛樂：兒童開心樂園、電子游藝廳、社區(qū)影院,社會服務(wù)配套：社區(qū)性的醫(yī)療

27、中心、電信營業(yè)廳（移動、聯(lián)通、中國電信）,（二）社區(qū)商業(yè)外向型業(yè)態(tài)：,社區(qū)商業(yè)的外向型業(yè)態(tài)，一般有兩種情況，一種是社區(qū)商業(yè)引進(jìn)了大型超級市場，從而以超市為主力店，帶動了數(shù)千平米的中檔百貨業(yè)態(tài)，我們稱之為超市輔營區(qū)，這種超市輔營區(qū)往往依靠超市每日帶來的成千上萬的人流，經(jīng)營一些大眾化的、價廉物美的百貨商品，這些商品一般都是大眾化的品牌，在社區(qū)商業(yè)中心經(jīng)營中檔的商品，包括服裝鞋包、化妝品和美容用品、飾品等。 社區(qū)商業(yè)外向型業(yè)態(tài)的另一種情況是，利用所處的某一條街定位,比如食街、裝飾材料街、五金機(jī)電街、汽配美容街等。,1、大型社區(qū)超市帶來的百貨化的外向型業(yè)態(tài),案 例：梅林家樂福輔營區(qū)包含服裝、鞋包、珠寶

28、、手表等百貨業(yè)態(tài)及KFC、必勝客、漓江又一軒等大型餐飲。,輔營區(qū)內(nèi)部實景,梅林家樂福超市平面圖,2、梅林家樂福輔營區(qū)經(jīng)營商品情況表：,3、調(diào)查小結(jié)：, 總體單件商品價格多在100元/件左右； 商品以中檔為主，并有一些稍微高檔的品牌（流行美、簡單生活、Arrow、藍(lán)道夫、達(dá)芙妮）。 通過觀察，整體生意生意狀況比較好。 在實際經(jīng)營中，商戶的經(jīng)營能力決定著生意狀況。,KFC、漓江又一軒,4、大宗食街的外向型業(yè)態(tài),案 例：桃源居的餐飲業(yè)態(tài)，因為形成了餐飲特色一條街，扎堆經(jīng)營吸引了大量的外來消費人流。,商業(yè)內(nèi)街的快餐 外街的酒樓一條街,三：社區(qū)商業(yè)招商,1、重視業(yè)態(tài)控制，力爭業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)化。,統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃

29、組合，統(tǒng)一進(jìn)行招商，并成立專業(yè)的經(jīng)營管理公司進(jìn)行管理，由開發(fā)商把關(guān)將商戶引進(jìn)，采取帶租約轉(zhuǎn)讓的方式來銷售,以保證社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)合理性和經(jīng)營的可持續(xù)性。 控制業(yè)態(tài)比例.比如美容中介等,雖然租金承受力高,但如果過多引入則是全盤皆輸.因此開發(fā)商做業(yè)態(tài)比例控制能讓經(jīng)營者更有信心.,2、引進(jìn)品牌店與雜牌店的戰(zhàn)略組合,降低售價,租約補(bǔ)貼 引進(jìn)品牌店 造勢 提高租金,縮短租期 “剝奪”雜牌店 造市,四：社區(qū)商業(yè)主力店的招商,1：在社區(qū)商鋪銷售與主力店租金優(yōu)惠方面找到平衡點：,發(fā)展商必須意識到主力大商家對項目起著重要的影響，所以雖然主力店租金低，但是由于主力店的進(jìn)駐，增加了人流量，提升項目的影響力，擴(kuò)大了商圈

30、半徑，從而提高了銷售部分商鋪的附加值，一般提升在1.2倍到1.5倍以上，所提升的銷售價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過租金的損失。而且增強(qiáng)了項目長久經(jīng)營的穩(wěn)定性。,2：引進(jìn)超市的相關(guān)洽談要點, 超市租金的洽談難點與契合點,低租金,強(qiáng)聚客能力,2：關(guān)于社區(qū)超市的租金,一線城市超市百貨租金情況近幾年一直看漲，一般二樓以上（含二樓 ）從兩三年前的30-40元/平方米/月，提升到現(xiàn)在的超過50元/平方米，引發(fā)超市租金上漲有幾個因素，一是大型連鎖品牌商業(yè)競爭的加劇，迫使商家不得不支付更高的租金才能獲得理想的經(jīng)營場所，二是各連鎖企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的增加，物流系統(tǒng)的完善以及管理水平的提高，為支付更高租金提供可能。,二：大商家洽談的綜合

31、要點,1：關(guān)于設(shè)備的投入 通常百貨超市類品牌大商家會要求發(fā)展商提供獨立中央空調(diào)主機(jī)和電梯，、具體需要發(fā)展商相關(guān)工程部門進(jìn)行核算，一般按此類設(shè)備的折舊期限進(jìn)行核算，制定出一個硬件設(shè)備投入折舊費用換算到單位面積月折舊費用的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)與大商家的洽談情況，作為月租金浮動的一個參考標(biāo)準(zhǔn)。 2：關(guān)于租金遞增 遞增起點：一般為3年起開始遞增； 遞增幅度：平均年遞增率多為2年3%。,關(guān)于免租期 有的免裝修期，有的在開業(yè)后適當(dāng)給予免租。如福田中心區(qū)家樂福：無免租期（但開業(yè)前6個月裝修期免費）；后海人人樂：開業(yè)后免租6個月。 關(guān)于理貨區(qū)和辦公區(qū)租金 一般按標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)區(qū)租金的50%左右計算，一般5000平方米以上超市

32、單獨理貨區(qū)的面積為300-400左右。 關(guān)于商場公共配套部分的使用權(quán) 包括廣告位、煙道等，均應(yīng)通過雙方工程部、經(jīng)營部協(xié)商。,大商家做二手房東帶來的影響 超市百貨在連鎖擴(kuò)張的過程中，紛紛通過做二手房東降低自身的經(jīng)營風(fēng)險，如梅林家樂福開辟了約5000余平米的輔營區(qū)，實施二次租賃，深圳的超市百貨或多或少都有類似的行為。 大商家做二手房東，一般會給項目造成較大影響。一方面大商家做二手房東，使得主力店實際經(jīng)營業(yè)態(tài)、品種打了折扣，降低了主力店的聚客效率，一方面，大商家做二手房東與發(fā)展商租售的部分發(fā)生了較大的沖突。,五：關(guān)于“二三層超市主力店+首層輔營區(qū)”模式,主力店引進(jìn)來就代表成功嗎？,目前很多社區(qū)商業(yè)普

33、遍存在這樣的一個問題：主力店如超市人流量大，經(jīng)營狀況非常好，而輔營區(qū)商場卻門可羅雀，甚至關(guān)門倒閉，輔營區(qū)根本分享不到超市的人流量。造成這個問題的原因一是是輔營區(qū)業(yè)態(tài)定位不合理，二是主力店交通組織過于獨立，輔營區(qū)不能充分分享主力店帶來的人流等。社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)要根據(jù)社區(qū)居民的消費特征來定位，如目前有不少社區(qū)商業(yè)都定位有中高檔服裝，但實際上社區(qū)居民購買中高檔服裝一般都去促銷不斷的百貨店。,這里面有兩個問題必須要高度關(guān)注：,1：定位失誤，輔營區(qū)定位百貨化，超市人流難以產(chǎn)生連帶消費。,例如大連萬達(dá)廣場的經(jīng)營模式一般都是二三層引進(jìn)沃爾瑪超市、首層定位百貨化的精品店中店，但是，由于超市的人流是以購買日常生活

34、用品為主的，目的性很強(qiáng)、來去匆匆逗留時間短，而百貨化的精品店中店是以季節(jié)化消費為主的，從而不能真正充分分享超市主力店帶來的人流。,沃爾瑪旺盛的人流與一樓的輔營區(qū)形成明顯的反差。,沃爾瑪人流情況：20分鐘共640人次； 一層輔營區(qū)人流情況：20分鐘共220人次，其中由沃爾瑪出來進(jìn)入一層輔營區(qū)的約20人次，也就是說首層輔營區(qū)人流中，沃爾瑪超市帶來的人流約占1/10。 由此輔營區(qū)定位不當(dāng)，盡管沃爾瑪聚客能力很強(qiáng)，但實際對于輔營區(qū)的貢獻(xiàn)率很低。,關(guān)于沃爾瑪超市對首層人流影響的調(diào)查,時間：周2下午2點3點,2：交通獨立，主力店人流不能有效進(jìn)入輔營區(qū)。,從平面上明顯看出：二樓以上的交通體系非常獨立，位于一

35、樓的最邊緣地帶，主力店人流與一樓賣場沒有任何關(guān)系，導(dǎo)致主力店的顧客群體在一樓產(chǎn)生隨機(jī)消費的概率非常低。,這種主力店和輔營區(qū)相對獨立的經(jīng)營模式，直接導(dǎo)致項目難以長久穩(wěn)健經(jīng)營下去. 一般的發(fā)展商在與超市洽談時，把更多的目光投在租金和工程條款上，對方給越高的租金越好，自己投入的越小越好，卻忽略了引進(jìn)大商家最根本的目的：如何利用大商家的人流提升輔營區(qū)的價值。從某種角度看，人流比租金更重要。所以主力店的引進(jìn)不是單純的租金或者品牌大小問題，也要充分協(xié)商如何利用主力店的旺盛人流來帶旺輔營區(qū)。,3. 華強(qiáng)東商業(yè)中心，二三層引進(jìn)沃爾瑪，首層輔營區(qū)平面圖示：,華強(qiáng)北商業(yè)中心首層平面圖,沃爾瑪人流路線,4、深圳梅林

36、家樂福超市與輔營區(qū)的關(guān)系圖,梅林家樂福首層輔營區(qū)經(jīng)歷過多次調(diào)整，目前形成了單通道經(jīng)營的格局，在單通道中間設(shè)置一組開放式柜臺，從而形成了人流聚積效應(yīng)。 這種協(xié)商不是單純地站在地產(chǎn)商的角度去強(qiáng)迫大商家，而是通過合理的經(jīng)營建議，充分與大商家協(xié)商的結(jié)果，最終是實現(xiàn)真正的雙贏，而不是簡單的大商家引進(jìn)。,第六部分,社區(qū)商業(yè)的銷售案例,一：銷售模式,此種模式較為普遍,利于開發(fā)套現(xiàn).,1. 街區(qū)完全銷售模式,桃源居發(fā)展商持有了部分集中商業(yè)，整理租賃給人人樂超市做為商業(yè)街區(qū)的主力店，其余商業(yè)街區(qū)銷售。,3. 主力店持有+街區(qū)銷售模式桃源居,梅林一村的發(fā)展商持有全體物業(yè)，采取收取租金的形式來回款。發(fā)展商持有了整體

37、商業(yè)街的產(chǎn)權(quán)，在市場變動的情況下，可以很主動的去調(diào)整業(yè)態(tài)而及時做是市場反應(yīng)。,4. 主力店持有+街區(qū)持有模式梅林一村,2. 次主力店持有+街區(qū)銷售模式星海名城,星海名城項目,發(fā)展商持有了兩個小型超市次主力店,其余街鋪銷售.,二：銷售方式與業(yè)態(tài)控制,一般適合在相對不成熟的新開發(fā)區(qū)域，未來潛在的升值空間比較大，但在目前不具備成熟消費的情況下，采用直接銷售有利于實現(xiàn)價值最大化。但是由于產(chǎn)權(quán)賣散，往往后期經(jīng)營業(yè)態(tài)也得不到控制。,1、直接銷售的模式：,該模式是目前社區(qū)商業(yè)操作比較合理的模式，適用的項目必須具備一定的現(xiàn)實經(jīng)營條件，由發(fā)展商把握好業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，確保業(yè)態(tài)的生存機(jī)會，適合引進(jìn)租金承受能力強(qiáng)的品牌實力

38、商戶，通過商戶的品牌知名度和高租金提高銷售率。在兩至三年后將使用權(quán)交還到業(yè)主手上。屆時，商業(yè)已進(jìn)入到良性的經(jīng)營狀況中，商戶和業(yè)主對本社區(qū)的認(rèn)識也到了成熟的階段，不會盲目轉(zhuǎn)換業(yè)態(tài)。,2、帶租約轉(zhuǎn)讓模式,長期返租模式一般僅適合場內(nèi)商鋪，該模式由于給發(fā)展商帶來長期的包袱而被市場逐步淘汰，但是，在某些發(fā)展商必須控制商戶質(zhì)量而且該項目具備良好的現(xiàn)實經(jīng)營條件的的情況下，長期返租也是可以采取的一種策略,但長期租約一般分段來簽。,3、長期返租模式,在項目具備一定的現(xiàn)實經(jīng)營條件，但是及時經(jīng)營租金不高，距離銷售價格之間尚且存在一定的差距的情況下，采取短期返租可以適當(dāng)回避用租金來對應(yīng)銷售價格的尷尬。 該模式能夠兼顧

39、到發(fā)展商、業(yè)主等多方的利益，首先業(yè)主的租金能夠得到保障,其次發(fā)展商能夠有效控制業(yè)態(tài)和招商,但是短期返租可能導(dǎo)致售價的虛高。,4、短期返租模式,三：大型社區(qū)商業(yè)的三種開發(fā)模式及其優(yōu)劣分析, 案例基本情況介紹：,1：購物中心開發(fā)模式；百仕達(dá)花園,百仕達(dá)花園,百仕達(dá),百仕達(dá)花園目前共開發(fā)五期，總占地面積50萬平方米、總建設(shè)面積100余萬平方米，總?cè)丝跀?shù)約2萬人。百仕達(dá)花園已初步建成為規(guī)劃合理、配套齊全、景觀優(yōu)美、規(guī)模龐大的深圳大型高尚住宅小區(qū)住宅區(qū)，：其中住宅建筑面積98萬平方米，商業(yè)規(guī)模8萬平方米，其中吉之島2萬平方米、東郡廣場6萬平方米（在建）。,商鋪及時銷售回款狀況分析：,發(fā)展商業(yè)完全持有商業(yè)

40、物業(yè)，整體租賃給吉之島超市，在回報上只收取租金。,商鋪可持續(xù)經(jīng)營狀況分析,發(fā)展商最大程度的持有了商業(yè)的產(chǎn)權(quán)，在市場變動的情況下，可以很主動的去調(diào)整業(yè)態(tài)而及時做是市場反應(yīng)，保證了商鋪的可持續(xù)經(jīng)營的可能性，也最大限度的體現(xiàn)出商業(yè)的價值。,商業(yè)對住宅品質(zhì)影響分析,商業(yè)集中設(shè)置，所有的商業(yè)行為只在商城里面進(jìn)行，沒有凌亂的商業(yè)街區(qū)，沒有雜亂的廣告牌，最完整的保證了整個社區(qū)的形象統(tǒng)一和完整，而商城的優(yōu)美的外立面更是增添了住宅區(qū)的品質(zhì)感。,（吉之島外景） （商城內(nèi)生意火爆）,2：社區(qū)型商業(yè)中心主力店+少量街區(qū)模式梅林家樂福,案例基本情況介紹：,梅林一村平面圖,社區(qū)概況：,梅林一村是深圳市政府開發(fā)興建的大型園

41、林智能化高檔社區(qū)。小區(qū)占地面積38.4萬平方米，總建筑面積82萬平方米，現(xiàn)共有住宅6840套，約3萬人口，學(xué)校、幼兒園、游泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場、迷你高爾夫練習(xí)場、門球場、大型體育活動中心、會所等功能完善的配套設(shè)施一應(yīng)俱全，為居民日常生活提供了舒適、便捷的條件。,商業(yè)概況,梅林一村的外向型與內(nèi)向型業(yè)態(tài)的區(qū)分比較明顯。在梅林路上的商業(yè)，有21000平方米的家樂福和3000平方米的民潤市場，家樂福超市輔營區(qū)多數(shù)屬于外向型的業(yè)態(tài)。如：KFC、必勝客、漓江又一軒等。位于項目西南側(cè)的業(yè)態(tài)多屬于內(nèi)向型商業(yè)，如修鞋店，上海干洗店、藥店等以服務(wù)于本社區(qū)的居民為主。,商鋪及時銷售回款狀況分析,發(fā)展商持有

42、全體物業(yè)，采取收取租金的形式來回款。,商鋪可持續(xù)經(jīng)營狀況分析,發(fā)展商持有了整體商業(yè)街的產(chǎn)權(quán)，在市場變動的情況下，可以很主動的去調(diào)整業(yè)態(tài)而及時做是市場反應(yīng)，保證了商鋪的可持續(xù)經(jīng)營的可能性，也最大限度的體現(xiàn)出商業(yè)的價值。,商業(yè)對住宅品質(zhì)影響分析,梅林一村整體的商業(yè)都設(shè)置在了臨市政干道上，在一定程度上保證了小區(qū)的私密性，保證了小區(qū)的品質(zhì)感。但是部分商業(yè)由于廣告位置沒有統(tǒng)一規(guī)格，對整體的形象有一定的影響。,3：社區(qū)型商業(yè)中心主力店+大規(guī)模街區(qū)模式桃源居,案例基本情況介紹：,桃源居社區(qū)目前總體建筑面積150萬平米，目前入住人口約30000人，商業(yè)總量約42230平米，空置商業(yè)11490平米。,商鋪銷售狀

43、況及回款,桃源居發(fā)展商持有了部分集中商業(yè)，整理租賃給人人樂超市做為商業(yè)街區(qū)的主力店，其余商業(yè)街區(qū)銷售一空。,商鋪可持續(xù)經(jīng)營狀況分析,桃源居目前經(jīng)營狀況較好。一些經(jīng)營比較穩(wěn)定的鋪位租金達(dá)到了70100元/月。,商業(yè)對住宅品質(zhì)的影響,桃源居將酒樓類餐飲放在石洲路這種偏僻的位置，較好地考慮了餐飲業(yè)經(jīng)營的特點。而其將便利類的商業(yè)放到一些商業(yè)內(nèi)街，既不影響小區(qū)居民，又方便小區(qū)居民的日常需要，達(dá)到商業(yè)和住宅的和諧統(tǒng)一。,4：次主力店+商業(yè)街的開發(fā)模式星海名城,案例基本情況介紹：,星海名城位于南山區(qū)前海路，占地30萬平方米，建筑面積80萬平方米，16萬平方米的純粹園林，共有居住人口約2.4萬。西鄰寶安新中心區(qū)，南靠蛇口國際生活區(qū)。,1、社區(qū)簡介：,3、社區(qū)商業(yè)簡介：,星海名城商業(yè)主要分布在前海路的臨街鋪位。商業(yè)面積6590，該社區(qū)的商業(yè)次主力店主要是兩個中小型超市，700的華潤萬家社區(qū)店和1000的好鄰居超市。,商鋪可持續(xù)經(jīng)營狀況分析,小區(qū)出口比較多，均勻分布在商業(yè)街的各個節(jié)點，人流均衡，整個商業(yè)街基本沒有死角。商業(yè)街雖