綠城玫瑰園項(xiàng)目營銷策略

1、上海綠城玫瑰園項(xiàng)目2006中國上海綠城玫瑰園項(xiàng)目的營銷戰(zhàn)略計(jì)劃與許多其他戰(zhàn)略報(bào)告的不同之處在于，該提案的主要目的不是全景市場掃描或概念分析，而是基于世界聯(lián)合會(huì)對奢侈品項(xiàng)目和奢侈品客戶的理解以及項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)和限制條件的前瞻性和實(shí)用性營銷戰(zhàn)略計(jì)劃。0，基于本體條件和營銷目標(biāo)提出的問題，區(qū)域認(rèn)知：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/便捷交通/西南高系統(tǒng)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、富人；交通高速公路輻射區(qū)；上海西南房地產(chǎn)系統(tǒng)高板塊；0.1、項(xiàng)目、區(qū)域、項(xiàng)目認(rèn)知：上海指標(biāo)板/極限塑型產(chǎn)品，1200畝大市場，237個(gè)純豪宅社區(qū)，上海少見；經(jīng)典比例20/80法則：豪宅長島別墅：16套備用房，16，000套，一套半年內(nèi)售出：產(chǎn)品價(jià)格，產(chǎn)品價(jià)值與價(jià)格

2、成正比，區(qū)域價(jià)值，緩慢提升，顛覆行業(yè)性價(jià)比觀念，突破社區(qū)價(jià)值和服務(wù)價(jià)值，STEP2，顛覆行業(yè)常規(guī)性價(jià)比觀念：尋求突破，豪華物業(yè)管理，會(huì)員卡：高級會(huì)員卡不僅包括項(xiàng)目俱樂部的使用，還包括高爾夫、室內(nèi)網(wǎng)球、賽馬場等可以在鐘奇李森體育城的體育設(shè)施中使用；還可以實(shí)現(xiàn)上海老年俱樂部(美國俱樂部)的普通代碼服務(wù)和其他私人保鏢服務(wù)：為業(yè)主提供專業(yè)的軍事化保鏢服務(wù)，如家庭聚會(huì)私人保鏢服務(wù)、接送子女或媳婦、業(yè)主私人旅行等。和其他相關(guān)服務(wù)；私人健康服務(wù)：為業(yè)主和整個(gè)家庭提供個(gè)人健康服務(wù)，并建立健康檔案。并與三級醫(yī)院形成聯(lián)動(dòng)，提供特殊渠道、現(xiàn)場服務(wù)等措施；兒童教育顧問、私人教練、形象和心理顧問等。第三步，建立頂級別墅

3、的特殊服務(wù)體系規(guī)劃資源只是項(xiàng)目的點(diǎn)綴第二部分，基于產(chǎn)品和目標(biāo)客戶的精準(zhǔn)引導(dǎo)和創(chuàng)新營銷，玫瑰園項(xiàng)目的產(chǎn)品特色？完美的比例。世紀(jì)經(jīng)典。完善的占地比例、建筑與土地的比例：雖然建筑面積比例不是最低的，但項(xiàng)目中的大廈占地面積比競爭對手的大，LB03意大利風(fēng)格，世茂佘山A型房，譚宮6號，大廈：平均面積1650平方米，占地面積8畝，譚宮：16002000平方米，占地面積4畝，譚宮：7501200平方米，占地面積6畝。交通與休閑的比例：在社區(qū)內(nèi)創(chuàng)建步行系統(tǒng)，為人們散步、慢跑和其他休閑活動(dòng)提供良好的空間；私密性與共享性的比例：在別墅庭院的處理上，強(qiáng)調(diào)其私密性，為居住者提供免費(fèi)的戶外活動(dòng)空間；世茂佘山：將自然水系

4、引入社區(qū)，在社區(qū)中心規(guī)劃一個(gè)大型生態(tài)湖，從中心湖向外輻射六條河流，在外圍匯入護(hù)城河，將社區(qū)分成幾個(gè)島嶼；譚宮：道路網(wǎng)設(shè)置量小，無主導(dǎo)規(guī)劃；規(guī)劃完美的比例，玫瑰園充分體現(xiàn)了綠城在單體設(shè)計(jì)和公寓設(shè)計(jì)方面的深厚造詣，堪稱完美詮釋。容美比：地下室、一樓和二樓面積為4: 4: 2黃金比例；不同功能的比例：動(dòng)靜態(tài)分離、濕干分離、清潔臟分離、服務(wù)功能和使用功能分離；生活與噪音的比例：大部分廁所都是在同一層排水，有些是隔音和防水措施；空間共享與私密性的比例：合理安排所有功能空間和水平、垂直交通空間。避免相鄰居民之間的視線干擾；主仆分離比例：無機(jī)房別墅電梯，主仆分離通道；從摩爾別墅到玫瑰園，建筑的完美比例，營造

5、了老上?；▓@別墅的場所感，給人一種淳樸的文化感；從生活在一個(gè)世紀(jì)的終極夢想，經(jīng)典的繼承，到創(chuàng)造一個(gè)新的ce誰是現(xiàn)有的頂級奢侈品顧客？看不見的上層。浙江大型股份制民營企業(yè)集團(tuán)總裁童先生躋身中國民營企業(yè)500強(qiáng)。吳先生是一家民營企業(yè)的十大副總裁，在全國擁有2000多家銷售公司和特約經(jīng)銷辦事處，并在國外設(shè)立了5家分公司和30多家銷售代理商。他的產(chǎn)品暢銷全球70多個(gè)國家和地區(qū)。高先生，一家集科研生產(chǎn)于一體的現(xiàn)代股份制企業(yè)的董事長。季先生，中國不銹鋼管龍頭企業(yè)總裁。著名建筑集團(tuán)董事石先生。著名服裝集團(tuán)總裁周先生，已在全國范圍內(nèi)開設(shè)了近800家服裝連鎖店。強(qiáng)大的私營企業(yè)集團(tuán)或行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的總裁。該客戶描述

6、來自深圳波托菲諾、香蜜湖一號/北京西山美發(fā)店/上海月湖山莊、實(shí)力雄厚的民營企業(yè)集團(tuán)總裁或行業(yè)龍頭企業(yè)華富天地、米氏邦威集團(tuán)董事長周，在國內(nèi)服裝行業(yè)率先采用“虛擬管理”戰(zhàn)略。其創(chuàng)辦的“米邦威”連鎖店已達(dá)到近800家，年銷售額達(dá)15億元。被溫州銀行業(yè)協(xié)會(huì)評為“溫州百強(qiáng)信用企業(yè)”，數(shù)千萬銀行貸款無需擔(dān)保。周老師從小就以裁縫為師，對服裝行業(yè)有很強(qiáng)的情結(jié)，從創(chuàng)業(yè)到成長都專注于服裝行業(yè)?！爱?dāng)我看到那五顏六色的民族服裝正在迅速消失，而它的技術(shù)即將沒有繼承者時(shí)，我們怎么能對服裝視而不見呢？那是我們的根！”為此，周先生投資2000萬元，創(chuàng)辦了占地面積2000多平方米的上海美特斯()時(shí)裝博物館。它不僅是時(shí)尚文化的

7、展示中心，時(shí)尚研究專業(yè)人士的數(shù)據(jù)中心，時(shí)尚設(shè)計(jì)師創(chuàng)作靈感的源泉，也是企業(yè)員工和公眾文化教育的場所。周經(jīng)常參與教育慈善捐贈(zèng)，在胡潤2005年中國慈善家排行榜上排名第36位。雖然周先生的公司離這個(gè)項(xiàng)目不遠(yuǎn)，但在秘書來詢問情況后，它才決定去看看房子。他匆匆來了四次，間隔時(shí)間很長。他是一個(gè)聰明的人，話不多，而且很有效率。黃先生，香港著名的大宅開發(fā)商。魏先生是一家國際食品集團(tuán)的董事長，在投資了12億美元，擁有55家經(jīng)營公司、34家工廠、3家折扣店和31家快餐店，員工近2.4萬人。高先生是臺灣第一家上市網(wǎng)絡(luò)公司的地區(qū)總裁，以自己的品牌在全球100多個(gè)國家銷售計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品。陳先生是臺灣一家國際集團(tuán)的總裁，

8、在世界各地?fù)碛袛?shù)以千計(jì)的美容分支機(jī)構(gòu)。在過去的15年里，他因“以醫(yī)學(xué)為導(dǎo)向的皮膚護(hù)理”而在全球13個(gè)國家享有盛名。國際集團(tuán)中國區(qū)總裁，客戶描述來自深圳波托菲諾、香蜜湖一號/北京西山美容屋/上海月湖山莊、華富天地、某食品集團(tuán)總經(jīng)理郭先生，并在新加坡發(fā)展了23家連鎖店，成為新加坡首家面包企業(yè)上市。他也是中國國際集團(tuán)總裁魏和國際集團(tuán)董事長。目前，在mainland China的總投資達(dá)12億美元，有55家經(jīng)營公司、34家工廠、3家折扣店、31家快餐店和近24000名員工。魏先生出生在臺灣一個(gè)石油出版社的家庭。1989年，韋氏兄弟接管了家族企業(yè)，放棄了臺灣股市擁有數(shù)萬點(diǎn)、房地產(chǎn)可以一夜暴富的時(shí)代。相反

9、，他們帶著1700萬美元來到大陸，因?yàn)樗麄儓?jiān)信“十年后賺錢的地方在大陸”。魏老師認(rèn)為有三種人來中國?！笆紫龋蚁Ｍ谥袊⒆约旱氖聵I(yè)。這種人是企業(yè)家，有建立和發(fā)展社區(qū)的愿景。第二個(gè)是商人，目標(biāo)是賺錢；如果你賺不到錢，就撤退。第三類是移民，他們希望尋找更好的機(jī)會(huì)?！蔽合壬囊路唵?，說話快，肢體語言豐富，給人留下深刻印象。龍女士，65歲，臺灣人，在美國生活多年。王先生，50歲，擁有一家媒體公司，北京本地人，非中國國籍，有長期海外生活經(jīng)驗(yàn)。他在棕櫚泉、清翠花園和聚龍花園等地買了房子。莫先生，40多歲，從事信息技術(shù)行業(yè)，家在上海，常住北京，基本上每周往返一次。他們在北京泉發(fā)花園、上海和舊金山擁有別

10、墅物業(yè)。劉女士，39歲，從事汽車零部件行業(yè)，在美國擁有自己的公司。該客戶描述來自深圳市波托菲諾，香蜜湖一號/北京西山美容屋/上海月湖別墅，華富天地，彭先生，40多歲，從事商貿(mào)及建材相關(guān)行業(yè)多年。他有五年的海外生活經(jīng)驗(yàn)，在澳大利亞買了別墅。有海外生活背景的中國人是成功的海歸。龍女士是一名歸國人員，也是一名臺灣人，她已經(jīng)在美國生活了很多年。我曾經(jīng)在商界打過仗，但現(xiàn)在我和丈夫一起回家，我的孩子都在國外。非常注意保養(yǎng)，看上去只有四十歲，頭腦年輕。因?yàn)辇埮亢退募胰艘呀?jīng)在國外生活了很多年，她希望能找到一個(gè)長期與北美環(huán)境和生活方式相似的別墅，以延續(xù)她習(xí)慣的北美生活氛圍。買房時(shí)要注意位置、環(huán)境和升值潛力。

11、雖然他們是用來生活的，但他們希望買一棟有價(jià)值的房子，可以傳給后代。龍?zhí)募已b修得很雅致。每個(gè)空間都根據(jù)其功能精心布置，并展示了她自己的一些收藏。其中，價(jià)值百萬美元的古代畫屏是從美國運(yùn)回的。待在社區(qū)后，龍女士很快在社區(qū)建立了自己的圈子，經(jīng)常與鄰居和朋友跳舞，做健身和美容，對社區(qū)活動(dòng)非常熱情。臺灣著名藝術(shù)家、戲劇研究博士，曾在美國柏克萊大學(xué)取得最佳成績，被譽(yù)為“臺北劇場最耀眼的明星”。邁克爾，41歲，摩托羅拉系統(tǒng)與網(wǎng)絡(luò)部總經(jīng)理。他還擔(dān)任投資基金，他的財(cái)富迅速積累。此外，他還作為合伙人參與了四家公司的控股。曾生，34歲，是一家著名實(shí)時(shí)通訊公司的創(chuàng)始人之一。在中國的大城市有一套別墅，收藏起來很有趣。

12、該客戶描述來自深圳市波托菲諾，香蜜湖1號/北京西山美容屋/上海月湖別墅，華富天地，陳先生，42歲，咨詢行業(yè)董事長兼行業(yè)領(lǐng)袖，企業(yè)發(fā)展迅速。騰訊創(chuàng)始人曾老師今年34歲，是一個(gè)用知識積累財(cái)富的新富階層。騰訊是中國最早開發(fā)互聯(lián)網(wǎng)即時(shí)通訊軟件的公司，也是中國互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)和移動(dòng)增值服務(wù)的提供商。曾老師在中國所有主要城市都擁有別墅，并且喜歡收藏。這座別墅也被視為收藏品。我希望在別墅區(qū)的開發(fā)商能篩選業(yè)主，并希望這些鄰居能公開人物和監(jiān)督社會(huì)力量；我希望和劉傳志一起生活，或者成為娛樂圈的明星，提升整個(gè)社區(qū)；多注意社區(qū)安全，不要讓鄰居頻繁更換。曾老師身材魁梧，短發(fā)，戴著一副金色金屬框眼鏡，來到售樓處時(shí)穿著一件米色休

13、閑襯衫，戴著一只銀色方形運(yùn)動(dòng)腕表，打扮得很有休閑的個(gè)性，這似乎是去海邊度假。用知識積累財(cái)富的新富階層、國際集團(tuán)的中國總裁、有海外生活背景的中國階層、有實(shí)力的民營企業(yè)集團(tuán)或行業(yè)龍頭企業(yè)的總裁、中國的富階層和看不見的上層階級形成了一個(gè)緊密的圈子(盡管其形式有時(shí)似乎極其松散)。他們有自己的圈子文化和語言，彼此獨(dú)立，并不時(shí)相互融合。高爾夫/藝術(shù)收藏/賽馬場/班級社區(qū)，他們似乎沒有統(tǒng)一的興趣傾向，但他們的精神氣質(zhì)非常接近。他們不僅希望產(chǎn)品能滿足生活的需要，還希望產(chǎn)品能反映出他們的個(gè)性特征，展現(xiàn)出他們獨(dú)特的文化性格。他們經(jīng)常表現(xiàn)出“精英心態(tài)”:提倡自我表達(dá)、參與和影響，因?yàn)樗麄兌紙?jiān)信他們追求榮譽(yù)、成就感和

14、最高的精神滿足感，地位恐慌是他們階級最典型的焦慮模式，社區(qū)成為他們的圈子歸屬和身份的領(lǐng)地。他們的圈子結(jié)構(gòu)在不斷擴(kuò)大和變化，他們的財(cái)富觀念也逐漸變得更加個(gè)人化和富有創(chuàng)造性。我們更加關(guān)注潛在客戶?！皨雰撼薄睂?dǎo)致了20世紀(jì)70年代龐大人口的延續(xù)，這將在2005-2010年間產(chǎn)生一批具有強(qiáng)大房地產(chǎn)消費(fèi)能力的富人。前20%的家庭擁有不同年齡段的購房總量，前20%的家庭擁有不同年齡段的平均購房價(jià)格。根據(jù)美國人口的消費(fèi)趨勢，37歲左右將形成一股購買浪潮。在41歲和47歲時(shí)有兩個(gè)較低但重要的峰值。35-46歲和57歲的人可以支付最高的購買價(jià)格。因此，高收入家庭一般會(huì)在35-45歲之間購買豪宅。0美元，富裕階層

15、的增長：在未來幾年將會(huì)有一個(gè)購買熱潮。中國早期活躍的富裕階層、富有消費(fèi)欲望的富裕階層和早期富裕人群擁有雄厚的財(cái)力。它們大多以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，主要依靠社會(huì)資源和關(guān)系資源生存。別墅不僅是實(shí)現(xiàn)和追求生活品味的場所，也是維護(hù)資源的場所。近年來，中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展造就了這樣一個(gè)“快速致富”的階層，而房地產(chǎn)的快速增長使他們充滿了“用財(cái)富來提高生活質(zhì)量和品位”的消費(fèi)欲望。高總價(jià)的奢侈品、高檔汽車和房地產(chǎn)是目前唯一的大消費(fèi)渠道。富裕生活、家庭傳承、階級關(guān)系傳承場所、奢侈消費(fèi)、財(cái)富象征、階級獲取渠道、頂級豪宅對他們來說意味著，財(cái)富階級是按照其成長程度來劃分的，追求財(cái)富境界的新富階級，以敏銳的眼光和頭腦，在新的經(jīng)

16、濟(jì)形勢下白手起家，通過技術(shù)領(lǐng)先、技術(shù)創(chuàng)新或企業(yè)融資的成功，迅速積累財(cái)富。受海外文化和生活方式的影響，他們注重健康和休閑等生活質(zhì)量。自我獎(jiǎng)勵(lì)，品味消費(fèi)，階級個(gè)性標(biāo)簽，亞信控股，丁健，復(fù)地集團(tuán)，魏凡，陽光電視，楊瀾，財(cái)富階層是按其增長來分類的，中國經(jīng)濟(jì)正在走向規(guī)則和穩(wěn)定，而充滿富裕機(jī)會(huì)的時(shí)代離富裕階層還很遠(yuǎn)，這將逐步退出富裕階層，富裕階層將逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樾乱淮脑缙诟辉ｋA層，而新的富裕階層將繼續(xù)涌現(xiàn)并成為主流。根據(jù)本項(xiàng)目財(cái)富等級、財(cái)富境界、舊型、轉(zhuǎn)型、新型、高、中、低的演變趨勢，以及財(cái)富價(jià)值的變化，區(qū)分了本項(xiàng)目所關(guān)注的奢華威望安全人格標(biāo)簽、早期富裕等級、富裕等級、新富裕等級、顧客價(jià)值趨勢、財(cái)富水平和顧

17、客財(cái)富人生觀的演變。財(cái)富，金錢。財(cái)富領(lǐng)域的生活。如果財(cái)富只指金錢，那么這種財(cái)富就不能給企業(yè)家真正的幸福。死在富人中間是一種恥辱?？▋?nèi)基，從優(yōu)秀到卓越。第五極領(lǐng)導(dǎo)人的財(cái)富象征不僅在于管理模式，還在于其財(cái)富領(lǐng)域。一位浙江商人曾感嘆道：“像我們這樣做生意賺錢已經(jīng)不再困難了。如何花錢以及如何花好錢已經(jīng)成為一件困難的事情。賺錢和花錢對我們來說都很容易！”如果你有更多的錢，你會(huì)無意識地滿足許多個(gè)人欲望，結(jié)果往往與道德良知背道而馳；當(dāng)有更多的錢時(shí)，我突然發(fā)現(xiàn)世界上沒有多少有意義的事情。因此，我盡力浪費(fèi)金錢，并在這個(gè)過程中尋求一種刺激和快樂，但這種刺激和快樂并不能給他帶來持久的幸福；當(dāng)有更多的錢時(shí)，我們總是想增加錢的價(jià)值。然而，增值的過程也是花錢的過程，這往往很難把握好。如果出了問題，它可能會(huì)被浪費(fèi)掉，所以這個(gè)過程也是一個(gè)非常痛苦的過程。對浙商來說，財(cái)富的藝術(shù)就是消費(fèi)的藝術(shù)。金典投資(集團(tuán))有限公司CEO王秋楊李嘉誠說：“企業(yè)家應(yīng)該主動(dòng)關(guān)注社會(huì)，更好地利用財(cái)富。最近，國家基因工程邀請我擔(dān)任形象大使，呼吁更多的人捐贈(zèng)即使你很富有，你也需要積極健康地生活，而不僅僅是吃喝玩樂。因?yàn)樗矚g跳水，所以她成立了一個(gè)室內(nèi)跳水俱樂部.從長遠(yuǎn)來看，這將是一個(gè)好行業(yè)，雖然這只是一項(xiàng)投資，但沒有回報(bào)。我相信文化體育產(chǎn)業(yè)是一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，未來會(huì)有很大的發(fā)展空間?！爱?dāng)財(cái)富積累到一