2010通化文化產(chǎn)業(yè)園項目市場分析及產(chǎn)品定位報告

1、通化快大 【文化產(chǎn)業(yè)園項目】 市場分析及產(chǎn)品定位報告,通化市整體市場的分析,1,2,3,4,宏觀環(huán)境介紹,區(qū)域情況分析,項目本身條件的認(rèn)知,需求特征分析,2,3,1,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境介紹,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,房地產(chǎn)市場整體情況,通化素有 “三城”“四鄉(xiāng)”之稱： 醫(yī)藥城、葡萄酒城、鋼鐵城； 中藥之鄉(xiāng)、葡萄酒之鄉(xiāng)、人參之鄉(xiāng)、優(yōu)質(zhì)大米之鄉(xiāng)”； 通化還是世界最大的松子仁加工銷售集散地，其加工總量占全國松子加工市場的70%，占世界的40。 2009年： 通化被國家認(rèn)定為首批新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地； 被評為中國十佳休閑宜居生態(tài)城市； 十佳投資創(chuàng)業(yè)城市； 十佳宜游城市； 鋼鐵、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)入選中國百佳產(chǎn)業(yè)集群。,通化市簡

2、介,通化市經(jīng)濟(jì)呈整體上升趨勢,通過以上數(shù)據(jù)可以看出，通化市每年生產(chǎn)總值都在10%以上的速度保持增加。且最高在08年達(dá)到30%左右，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在推動著房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展.,通化市人均可支配收入情況,通化市人均支配收入逐年增加，2009年人均可支配收入達(dá)到15500元。人均可支配收入的增加，人口呈上升趨勢，所以必然會帶動固定資產(chǎn)的消費(fèi)需求和改善型住房的增加，投資固定資產(chǎn)的增加。所以房地產(chǎn)成交量會持續(xù)增長。,房地產(chǎn)市場供應(yīng)量分析,從這個表可以看出08年的供應(yīng)量是最多的一年，09年供應(yīng)量是最少的，也是經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響的原因房地產(chǎn)供應(yīng)量有所下降。2010年通化市預(yù)計供應(yīng)量會達(dá)到180萬平。,房地產(chǎn)市場銷售

3、量分析,從這個表可以看出08年的供應(yīng)量是最多的，但是銷售量卻是最少的，主要是受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響。09年供應(yīng)量的減少是因為08年的存量還沒有消化完所以供應(yīng)量減少，成交是最多的一年。,房地產(chǎn)政策分析,8、4月15日,國務(wù)院出臺具體措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍.對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%。 9、4月18日,國務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地

4、居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 10、4月30日，北京政府發(fā)布調(diào)控通知。要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房的貸款。統(tǒng)一購房家庭只能新購買一套商品住房。 11、6月4日根據(jù)住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)出的通知，三種情況會被認(rèn)定為二套房： 1、借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中 其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的； 2、借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的； 3、借款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡

5、責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房 的。,房地產(chǎn)政策分析,房產(chǎn)新政策分析 10年是房地產(chǎn)處于調(diào)整期，針對09年房地產(chǎn)漲價過快的因素出臺的政策。政府為抑制房價上漲過快出臺的。 主要影響的政策是，3月份國資委要求央企退出房地產(chǎn)，4月15日國務(wù)院出臺二套房貸政策，6月4日二套房貸細(xì)則出臺。 主要受影響的是一線城市和二線城市。三線城市目前受影響的力度不是很大。由于房價低的原因大部分買房不用貸款，所以受影響成分占的少。,2,3,1,區(qū)域市場情況分析,區(qū)域?qū)傩越缍?區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,4,項目的交叉分析,5,未來競爭市場的研判,江西區(qū),江 西,江 南,江 東,江 北,二道江,通化市行政區(qū)域分布圖

6、示,福民家園,萬通佳園,五月花城,伯瑞斯花園,江南一號,中盛山水城,陽光水岸,華夏佳園,弘康盛世,盛達(dá)精典,陽光康城,龍泉花園,龍灣會館,麗景人家,新嶺家園,豐澤人家,未出價格,2100-2300,3000以上,2500-2800,通化市樓盤分布圖示,御景首府,鴻運(yùn)家園,水泥廠版塊,江南版塊,江東版塊,盛世花都,濱江版塊,錦繡家園,光明路版塊,通化縣樓盤分布圖,山水名苑,挑源居,龍湖花園,山水華城,恒基茂盛家園,桂林山水城,2,3,1,區(qū)域市場情況分析,區(qū)域?qū)傩越缍?區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,4,競爭項目的交叉分析,5,未來競爭市場的研判,目前通化市在售項目統(tǒng)計,目前通化市在售項目統(tǒng)計-快大茂,通化

7、縣-快大茂房地產(chǎn)市場分析,通過以上表可以看出07年到現(xiàn)在目前普通住宅市場存量在約為14萬平左右，主要集中在山水華城和桂林山水城兩個項目。通化縣09年供應(yīng)量在20萬平左右，年去化量在16萬平左右。主力戶型在70-90平米，主要客戶是通化縣周邊農(nóng)村客戶。本地人一般選擇大面積的改善性住房. 未來通化縣供應(yīng)充足主要體現(xiàn)在西山棚戶區(qū)項目，項目定位以別墅為主，市場定位整個通化地域。,通化市目前主要住宅市場可分為 濱江板塊：麗景人家、萬通佳園、福民家園 江南板塊：山水城、高力御景首府、中東江南一號、龍灣會館 光明路板塊：五月花城、錦繡家園、伯瑞斯花園 水泥廠板塊：陽光康城、龍泉花園、盛達(dá)精典 江東板塊：弘康

8、盛世、陽光水岸、華夏佳園、新嶺家園,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,福民家園,萬通佳園,麗景人家,區(qū)域優(yōu)勢: 連接市區(qū)和通化縣，渾江沿線景觀已完成； 區(qū)域劣勢: 處于市區(qū)西南角； 市政配套不完善； 區(qū)域內(nèi)道路、棚戶區(qū)、通天河等形象過于陳舊；,區(qū)域房地產(chǎn)分析： 區(qū)域總供應(yīng)量近33萬平，產(chǎn)品類型上以多層為主，麗景人家二期以小高層為主； 區(qū)域景觀優(yōu)勢自江邊向北遞減，項目定位差異較大； 從在售項目來看，該區(qū)域項目銷售周期較長；,濱江版塊,通化市普通住宅分析,濱江版塊,麗景人家,通化市普通住宅分析,椰林廣場，正門立柱為局部理石，人行經(jīng)刷卡后方可進(jìn)入小區(qū),麗景人家一期：實(shí)景拍攝,通化市普通住宅分析

9、,大面積綠植環(huán)繞；水系景觀， 鏈?zhǔn)絿鷻冢緱Ｐ÷?，情趣小?歐式?jīng)鐾さ却蟠筇嵘诵^(qū)的品質(zhì)感,會所面積1660平 其中有棋牌室、乒乓球室 健身房、臺球室 沙弧球、兒童游樂區(qū)等,麗景人家一期：實(shí)景拍攝,通化市普通住宅分析,麗景人家二期：實(shí)景拍攝,二期采用德式建筑風(fēng)格 缺少豪宅的品質(zhì) 社區(qū)大門和一期共用,小區(qū)園林也只有植被綠化 二期無水系、涼亭,通化市普通住宅分析,麗景人家：項目及客戶分析,濱江板塊,總體分析,位置： 濱江板塊位于通化市西出口，屬于通化市臨江富人區(qū)、目前臨江景觀帶已完成。 總體分析： 濱江板塊總體供應(yīng)量在33萬平。主要分為中高端和中低端住宅，以麗景人家為代表的臨江區(qū)域是屬于中高端住

10、宅區(qū)，均價3200元/平左右，主力面積130-180平米。中低端住宅以富民家園，均價2300元/平，主力面積80-100平米。區(qū)域產(chǎn)品定位明顯差異化，目前高端住宅銷售進(jìn)度較快。中低端銷售進(jìn)度相對較慢。,位置：麗景人家屬于濱江板塊通化市的西出口、屬于江景豪宅。 客戶：麗景人家主要客群是公務(wù)員及私營老板等。 戶型分析：主力戶型在118-172占總體的52.89%，200平以上的戶型占17.63%可見麗景人家的客戶定位比較明確，戶型偏大。且200多平目前已全部售罄。 總體分析：屬于高端樓盤，客戶定位清晰。,中東項目,中盛山水城,回遷工程,義烏商貿(mào)城,佳泰園,區(qū)域優(yōu)勢: 新城區(qū)，地勢平整，離商業(yè)中心距

11、離較近；區(qū)域認(rèn)可度高； 品牌開發(fā)商入住，大大提升了區(qū)域的價值。 區(qū)域劣勢: 區(qū)域內(nèi)大體量回遷住宅，對區(qū)域形象提升產(chǎn)生一定影響；,區(qū)域房地產(chǎn)分析： 區(qū)域總供應(yīng)量約72.3萬平，目前該區(qū)域尚處于初期開發(fā)階段； 中盛項目作為通化首個別墅項目，銷售情況良好； 外來開發(fā)企業(yè)較為擅長宣傳推廣，多家住宅和商業(yè)同時進(jìn)行，創(chuàng)造轟動效應(yīng)；,江南版塊,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,江南板塊,中盛山水城,通化市普通住宅分析,中盛山水城：沙盤,別墅區(qū),花園洋房,小高層,通化市普通住宅分析,中盛山水城：效果圖,別墅效果圖,小高層效果圖,通化市普通住宅分析,中盛山水城：位置分析,目前開發(fā)的為6號地塊 3-1號地和

12、4號地未開發(fā),通化市普通住宅分析,中盛山水城：熱銷戶型分析,躍層149平方米,143平方米,中盛山水城是江南板塊的代表作，整個小區(qū)擁有多層、聯(lián)排別墅、小高層等產(chǎn)品。別墅產(chǎn)品是通化第一個項目，也是一個大膽嘗試。別墅客戶主要是中等型，定價不是很高端。小高層戶型創(chuàng)新采用入戶花園和躍層，所以開盤至今僅剩24套。,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,中盛山水城：項目及客戶分析,江南板塊,總體分析,區(qū)域位置： 江南板塊屬于通化市新城區(qū)，屬于政府全力打造的新城區(qū)。 總體分析： 濱江板塊總體供應(yīng)量在72.3萬平。主要是中高端住宅為主，以中盛山水城、高力御景首府、江南一號為代表的高端住宅區(qū)，均價3300元/

13、平左右，主力面積130-180平米。中盛山水城是通化市第一個別墅項目，去化良好。品牌開發(fā)商的進(jìn)入使本區(qū)域的區(qū)域地段價值提高，區(qū)域商業(yè)配套不斷完善。江南一號為城市綜合體，引入了一些先進(jìn)的物業(yè)管理理念。本區(qū)域的未來供應(yīng)量會繼續(xù)的加大，屬于通化市最活躍的板塊。,位置：中盛山水城屬于江南板塊通化市的新城區(qū)、商業(yè)配套開發(fā)帶動商品房模式。 客戶：中盛山水城：別墅客戶是小型私營業(yè)主和公務(wù)員，多層、小高層：公務(wù)員、私營業(yè)主、白領(lǐng)。 戶型分析：主力戶型在121-142平占總體的48.85%，別墅戶型在197-234平，共112套聯(lián)排別墅。小高層躍層設(shè)計屬于創(chuàng)新戶型市場接受良好。 總體分析：屬于中高端樓盤，客戶定

14、位清晰。項目屬于復(fù)合型樓盤，別墅產(chǎn)品是通化市首例。去化良好，目前剩余房源為離高層比較近的擋光戶型。,通化市普通住宅分析,錦繡家園,五月花城,伯瑞斯花園,區(qū)域優(yōu)勢: 市政配套成熟，認(rèn)知度較高；均為舊城區(qū)改造項目。 區(qū)域劣勢: 地勢起伏不平整；山勢較高； 動遷、回遷量較大；,區(qū)域房地產(chǎn)分析： 區(qū)域總供應(yīng)量約為56.5萬平，單個項目體量較大，互相連接，非常密集； 產(chǎn)品類型較豐富：別墅、情景洋房、多層、小高層；去化緩慢。 未來該區(qū)域市場存量約45萬平(以五月花城二期和伯瑞斯花園為主)。,光明路版塊,通化市普通住宅分析,光明路板塊,五月花城,通化市普通住宅分析,整體規(guī)劃圖,銷售區(qū)域,商業(yè)部分,光明路版塊

15、 ： 五月花城,住宅外立面,通化市普通住宅分析,五月花城：熱銷戶型分析,五月花城項目處于江西區(qū)，項目定位屬于中低檔。中小戶型設(shè)計，以二室一廳或二廳為主。戶型以南北通透、客廳開間大。,90.38平方米,81.22平方米,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,光明路板塊,總體分析,五月花城：項目及客戶分析,位置：五月花城屬于光明路板塊通化市中心位置、舊城區(qū)改造區(qū)域。 客戶：五月花城主要客群是剛性需求住房，項目定位比較低，所以比較大眾化。 戶型分析：主力戶型在70-98平占總體的78.5%，90-117平占21.3%可見五月花城的客戶定位比較明確，戶型偏小，適合剛性需求的理念。

16、 總體分析：屬于中低端樓盤，客戶定位清晰。,區(qū)域位置： 光明路板塊屬于通化市中心區(qū)域，是老城區(qū)改造區(qū)域。 總體分析： 光明路板塊目前總體供應(yīng)量在42.5萬平。主要是中低端住宅為主，以五月花城、錦繡家園等為代表的中低端住宅區(qū)，均價2300-2600元/平之間，主力面積70-100平米。區(qū)域產(chǎn)品定位中低端。目前年平均去化量約8萬平，項目平均銷售周期約3年左右。目前伯瑞斯花園處于停滯狀態(tài)，未來將增加本區(qū)域供應(yīng)量。伯瑞斯花園是別墅、花園洋房、多層產(chǎn)品為主。,通化市普通住宅分析,盛達(dá)經(jīng)典,陽光康城,龍泉花園,區(qū)域優(yōu)勢： 鄰近玉皇山公園，距離市區(qū)商業(yè)中心較近； 區(qū)域劣勢： 市政配套不完善，市場認(rèn)知度較低；

17、 區(qū)域周邊環(huán)境較差；,區(qū)域房地產(chǎn)分析： 區(qū)域總供應(yīng)量約16萬平，以在售的陽光康城和尚未預(yù)定的盛達(dá)精典為主； 盛達(dá)精典為通化首個精裝修公寓式項目； 由于區(qū)域形象，產(chǎn)品定位難以提升，區(qū)域整體銷售結(jié)果不容樂觀； 未來該區(qū)域市場存量約20萬平（盛達(dá)精典、陽光康城一期未售部分和二期）。,水泥廠版塊,通化市普通住宅分析,水泥廠板塊,大禹康城,通化市普通住宅分析,水泥廠板塊,大禹康城,外立面實(shí)景,外立面實(shí)景,通化市普通住宅分析,大禹康城：熱銷戶型分析,150平方米,140平方米,水泥廠板塊代表作大禹康城一期總建面積達(dá)13.4萬，一期主要客戶定位在公務(wù)員等中高人士。從戶型來看面積小的100-140銷售最快，目

18、前只剩150平以上。,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,水泥廠板塊,總體分析,大禹康城：項目及客戶分析,位置：大禹康城屬于水泥廠板塊通化市水泥廠改造區(qū)、是通化市人認(rèn)知度較差的位置，主要是因為道路及周邊環(huán)境較差、生活配套不完善的原因。 客戶：大禹康城主要客群是公務(wù)員，地源性客戶為主。 戶型分析：主力戶型在113-150平占總體的76.9%，小戶型77-98平占19.3%可見大禹康城的客戶定位比較高端，戶型偏大。目前主要剩大戶型偏多。 總體分析：項目整體定位偏高，客戶需求量小。,區(qū)域位置： 水泥廠板塊屬于通化市水泥廠改造區(qū)，但是通化市人認(rèn)知度較差的位置，主要是因為道路周邊環(huán)境較差、生活配套不完善的原因。 總體分析： 水泥廠板塊目前總體供應(yīng)量在17.5萬平左右。主要是中高端和低端產(chǎn)品為主，以大禹康城為代表的中高端住宅區(qū)，均價2700元/平，主力面積113-150平米。產(chǎn)品戶型偏大，銷售一般。低檔住宅龍泉花園為主，目前還未正式對外銷售出去剛開工階段。水泥廠區(qū)域?qū)儆陂_發(fā)較慢的區(qū)域，也是環(huán)境影響的因素所以本區(qū)域的去化量比較慢。,通化市普通住宅分析,區(qū)域優(yōu)勢: