2021年【實用】營銷方案營銷方案匯總6篇

1、【實用】營銷方案營銷方案匯總6篇 【實用】營銷方案營銷方案匯總6篇 為確保事情或工作順利開展，就不得不需要事先制定方案，方案的內容多是上級對下級或涉及面比較大的工作，一般都用帶“文件頭”形式下發(fā)。方案應該怎么制定才好呢？以下是為大家的營銷方案營銷方案6篇，僅供參考，歡迎大家閱讀。 沃爾瑪由一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)小企業(yè)壯大為一個世界皆知的“零售帝國”.并逐步發(fā)展成為零售企業(yè)的龍頭老大 其足跡幾乎遍布世界各地獲得了消費者的一致好評.從一九九六年在深圳開業(yè)現已有多家連鎖超市也相繼開業(yè).現在沃爾瑪入駐鄭州的第一家分店即將開業(yè)其具體活動安排如下： 1、基本目標：為慶祝本店開業(yè)及端午佳節(jié)到來之際以低價讓利物美價廉的產品

2、優(yōu)質的服務來贏取顧客.擴散商場知名度樹立良好的企業(yè)形象. 2、營銷目標：通過各項活動擴大顧客的活動參與度拉動銷售增加商場效益并通過娛樂營銷的方式增加企業(yè)利潤. 3、長期目標：提高銷售額擴大市場占有率最終實現經濟效益和社會效益的統(tǒng)一. 1、市場狀況：選址在繁華商業(yè)區(qū)周圍具有現實的北京華聯(lián)金博大等大型超市等競爭者并還有可能具有潛在競爭者. 2、產品狀況：產品大多數以大眾化消費品為主品種繁多價格差別不大商品種類齊全. 3、宏觀環(huán)境狀況：消費群體大多數為流動性人口人口密度較高客流量大消費者的現實需求和潛在需求都很大. 優(yōu)勢：沃爾瑪具有很強的規(guī)模效應.在一定程度上具有很大的競爭力.而其本身不斷進行技術更

3、新并購買衛(wèi)星打造強勢供應鏈管理具有高度規(guī)范化經營理念科學化營運營銷具有特色培訓體系健全化等顯著特點. 劣勢：運營成本高規(guī)模巨大帶來管理上的更大挑戰(zhàn)在異地發(fā)展面臨問題頗多. 機會：目前零售業(yè)的發(fā)展形勢很好市場機率很高及對市場的把握分析有利于企業(yè)抓住機遇引領購物新高潮. 威脅：存在現實的和潛在競爭力市場風險因素較多. 1、以成本為基礎以同類產品價格為參考并以“天天低價”的口號推出物美價廉的商品. 2、給予適當數量折扣鼓勵多購. 1、綜合運用產品組合策略價格組合策略銷售渠道策略等市場營銷策略以取得最佳的經濟效益. 2、保持本土化經營. 1、“5m”原則：選擇報紙和電視兩媒介以告知顧客沃爾瑪在鄭州開張

4、并傳遞物美價廉的信息以及優(yōu)美的購物環(huán)境引起顧客的購買欲望從而增加銷售. 2、并附以街頭發(fā)傳單的形式并向顧客傳遞沃爾瑪的經營理念“天天低價”原則. 3、在剛開店期間廣告預算投入多些在店開張熱潮過后應立即削減廣告量盡量減少不必要的廣告開支以壓縮廣告量來壓縮成本同時做到保持商品的低價. 4、注重賣點的廣告宣傳即pop廣告. 1、建立和維持企業(yè)與消費者之間的正常的合作關系. 2、企業(yè)與供應商建立良好的協(xié)作關系以保證商品正常運轉. 3、設立科普畫廊利用圖文實物文體等形式向人們講述愛護資源保護環(huán)境的途徑樹立良好的社區(qū)關系. 4、贊助失學兒童多參加一些公益活動樹立良好的企業(yè)形象. 5、邀請官員對企業(yè)參觀考察

5、出席新聞會等形式. 1、實施會員制促銷：消費者成為會員后可享受各種特殊服務. 2、對消費者促銷：贈送樣品減價推銷. 3、把握需求特征現在多以季節(jié)性商品和一般感性商品進行促銷以刺激消費需求擴大銷售額. 十一、策劃方案各項費用預算： 促銷總費用： 廣告費用： 營業(yè)打折費用： 十二、分析預測： 通過沃爾瑪的促銷策劃書我們可以清楚的發(fā)現他的策劃書寫得非常好一般的策劃書步驟是背景、目的、內容、時間、地點、名稱、開展的方式、宣傳方式、費用的預算、效果的評估.而沃爾瑪的促銷策劃書都體現了這些并且他還進行了swot的分析不僅分析了自己的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅還進行價格的策略和廣告的宣傳.也分析了市場的狀況.可

6、以說是一份比較成功的策劃書但并沒有寫搞促銷的時間和地點也沒有預算各項促銷活動所需要的費用還有是那些人來組織這項活動也沒有寫清楚只是從內容上來寫.這時我從沃爾瑪的促銷策劃書上看到的. 一個企業(yè)要讓自己的活動變得很成功要有一份較清晰的策劃書才能讓吸引顧客的眼光才能提高企業(yè)的形象和市場占有力由此來獲取更多的利潤.并且從這篇策劃書中使我了解到怎樣寫策劃書以前自己只是從書本上來知道策劃書要從這幾方面來寫但根本沒有親身寫過從這里我才終于了解到寫策劃書已不是象我想像的那么好寫我已學會了寫策劃書.而策劃書對一個企業(yè)也是非常重要的企業(yè)活動的成功與否在于策劃書寫得好與否。 對于生活，農貿已經成為人們必不可少的必需

7、品。農貿，這個樸實卻又十分重要的字眼，已經成為我們生活的一部分。人們的一日三餐都與它息息相關。然而對于本市的農貿市場的競爭更是日趨激烈，不僅存在人口量多，需求量大的問題，更是容易產生價格波動的現象。對于人們的生活造成了極大地影響。這對于急需改善惠濟區(qū)的農貿市場的發(fā)展狀況，完善農貿銷售體系是一個重要的挑戰(zhàn)。 推銷對象：本市的廣大生活居民 推銷總人數：本市的居民總數 對象需求分析 （1）毛莊農貿批發(fā)市場對于當地毛莊的居民影響極大，每日的生活的農貿需求基本是從當地農貿市場購得，在他們心中，本市的毛莊農貿批發(fā)市場已經是影響他們當前生活水平的重要因素之一。 （2）本市的居民的生活所需的大部分農貿均從毛莊

8、的農貿批發(fā)市場購得，它實際上供應著惠濟區(qū)大部分居民的農貿所需，成為惠濟區(qū)發(fā)展的一個關鍵組成。 （3）本市的北大學城的諸多大學造成了當地人口量的大量增加，因此又極大地增加了惠濟區(qū)的農貿需求，迫切的需要改善毛莊的農貿批發(fā)市場的狀況。 （1）推銷市場的實地分析：惠濟區(qū)的人口多且較為集中，農貿需求量大且較為明顯 （2）推銷人員：為了更好的了解惠濟區(qū)的的農貿需求量，可根據地圖查看目前惠濟區(qū)的人口分布狀況，再合適的安排人員對于各地的農貿量以及農貿價格進行調查，并作出詳細的記錄，從而推斷出各地的農貿發(fā)展狀況。 （3） _：對于各地人口集中區(qū)的不同情況做出合理的安排，對于人口多，需求量 _難度大的地方給予較多

9、的人員進行調查訪問，相對人口少，需求量小，易調查的地方可以減少調查人員的數量。 宣傳主題：享受綠色食品 共創(chuàng)美好生活 推銷宗旨：合理經營 安全保障 一流服務 推銷宗旨 （1） 人員招募：考慮到銷售的區(qū)域廣，面積大，人口量多的難度，我們對于人員的銷 售不必做出太高的要求，可以從當地人中進行招募，同時也可對各地區(qū)域各安排一個負責人，但對此一定要有明確的能力與銷售頭腦的人員勝任。 （2） 人員培訓及經驗交流：對于人才匱乏時期，我們可以對此做出一定的人員培訓， 增加銷售人員的知識能力，銷售理念，滿足對于人員才能的需求。同時還可以增加各地人員的聯(lián)系，形成一個統(tǒng)一的經營體系，在不同的時期做出不同的調整，以

10、滿足各地對農貿的需求，還可以確保加強各地人員的經驗交流。 （1）提前做好整體分析，制定推銷詳細規(guī)劃步驟。 （2）協(xié)調各成員的關系，鼓舞士氣！ （1）定點宣傳：在各地設置好各地的農貿銷售點，同時做出宣傳，允許進行評價及建議。 （2）宣傳與推銷：可以在各地進行定期的農貿展覽，增大農貿的宣傳力度，加強農貿的品牌質量，確保農貿的無污染，安全可靠。吸引更多的消費者觀賞者，從而增大銷售量。 （1）首先在銷售上給人一種親近，易接觸的感覺，為下一步銷售做好基礎。 （2）銷售時可詳細，但不可過于繁瑣，簡單易懂即可。在進行銷售時，也可拿出一些農貿樣品，進行介紹，這樣更容易明了。 （3）如果銷售成功，銷售人員可以留

11、下自己的 _，如有問題或建議可進行反饋，以便我們及時做出調整，確保服務。 （1）每月從各地負責人處收集最新征訂情況。 （2）每月開地方會，共同解決推銷中遇到的問題。 （3）每月開團體會，鼓舞團隊，齊心協(xié)力！ 可以定期進行調查，及時收集各地顧客 _，做出合理的調整，確保農貿的供給量，安全可靠和完善的服務，達到一流的無污染，純綠色食品，。 1.以細分的4個區(qū)域為原則，招收4名本地員工進行業(yè)務拓展，薪酬結合當地薪酬標準、業(yè)績、所轄市場的概況經與公司協(xié)商，進行支付。 2.經銷(分銷)商的選擇； 選 擇經銷商的總體原則應是態(tài)度決定合作：適合企業(yè)的客戶不是看表面上的大與小，在具備了基本條件后，關鍵是看其對

12、我方品牌的真正態(tài)度，即是否理解并認同我們 公司的整體戰(zhàn)略，企業(yè)理念、文化與品牌建設等，看其是否將主要精力和資源用在我方品牌或抽出多少資源對我方品牌進行運作(配合力度)。 基本條件：主要看其是否穩(wěn)?。?a、有一定的資金實力；財務收支的平衡與穩(wěn)定； b、有自己的營銷隊伍保持一定的素質和穩(wěn)定性； c、有自己的銷售渠道和網點，并保持發(fā)展規(guī)劃布局的穩(wěn)定性； d、決策者的人格健全。 在公司營銷政策不設省級代理商的原則下，雖上面將全省分為兩大區(qū)四小區(qū)，主要目的是為了對業(yè)務員的市場區(qū)域劃分及管理。 1)在全省每個區(qū)、市基本上是以設一家經銷商為原則； 2)在重點區(qū)域市場，如XX、XX等若經銷商實力或網絡有限，經

13、共同協(xié)商，再對所屬市、縣找數家分銷商，以達到擴大終端網點的目的。 3)在終端網點建設上，初步以有影響的酒店、飯店、大賣場為主，根據具體市場確定合理的布點數量。 4)在初步布點完成后，再對類煙酒專賣店、中小商超進行鋪貨。 5)在重點區(qū)域市場進行精耕細作，對小飯店、居民住宅區(qū)的小食雜店進行適燈袒酢? 廣告宣傳應以簡單、適用為主，應從宣傳方式、媒體選擇、方案策劃、廣告創(chuàng)意等方面整合一切資源，以達到以最小的投入獲得最大的宣傳效應。 1)在廣告宣傳上應以“XX紅酒”的市場定位、目標市場為切入點，針對目標消費群進行有效宣傳，有的放矢，不至于浪費資源。 2)根據酒市場的一些特征，在宣傳上以“XX紅酒”是XX

14、X精釀的酒，是餐桌上的調養(yǎng)酒；引導的是一種科學、健康、自然、時尚的酒。消費新概念為基本方向。 3)根據XX地域、氣候特征及當地居民的日常飲食習慣，應在枸杞特性“味甘、性平、無毒”及“XX紅酒”喝了不上火，即去火解毒的方面進行宣傳。 4)在市場導入期，為了擴大產品影響，在同經銷商協(xié)商，選擇適應電視媒體，適當時段進行廣告宣傳。 5)在報紙宣傳上把握兩點： a、先以“硬”性廣告為主，重點宣傳“XX紅”是一種創(chuàng)新的酒，讓受眾知曉“XX紅”； b、隨著市場的推進時間，組織一系列“軟”廣告文案，以介紹XX的由來傳說，XX酒的特性等酒文化方面知識進行系列宣傳。 為了擴大報紙宣傳的效果，可舉行“看報紙廣告，回

15、答問題，禮品奉送”活動。 1) 在終端進行宣傳，應以提高“注目率”為基點，即將在終端光臨的顧客的目光先吸引過來，買不買“XX紅酒”是另外的一回事，先讓其看一眼“XX紅酒”，如在 賣場酒類專賣區(qū)林林總總的酒產品陳列架前，如何吸引顧客的目光，除了現場促銷員的解說外，另外一條途徑就是在終端陳列上做文章，我們設計一個精巧的，能體 現出“XX紅酒”品牌形象的陳列架，陳列架不求大，以達列“XX紅酒”一現，與眾不同的展示效應。同樣，此展示架在些酒、飯店條件允許的情況下也可運用。 2)在終端通過其它方式進行宣傳吸引“注目率”，即POP的張貼，飲酒常識小冊子的發(fā)送，巨無霸形象展示牌的設置，大型噴繪燈箱的設置。

16、作為一名省級主管，日常的管理主要應是從三方面著手： 1)業(yè)務的拓展、管理工作，親自參予并指導業(yè)務員協(xié)同經銷商作好通路終端工作，擴大“XX紅酒”在XX市場的知名度，提升其市場銷量。 2) 業(yè)務員的管理工作，作為一名業(yè)務主管，在具備一定的業(yè)務拓展、管理技能的同時，還應做到“為人之君，為人之親，為人之師”的表率作用，組織加強業(yè)務員的學 習工作，共同學習公司的戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)文化、品牌建設等方面的知識，組織學習業(yè)務知識，從而提高每個人的個人素質及業(yè)務能力，充分發(fā)揮每個人的主觀能動 性，并形成一個團結、親和、互助、上進的團隊。 3)充當公司與經銷商的溝通橋梁作用，業(yè)務員最基本的要求就是要勤。要勤于經銷商溝

17、通，要有創(chuàng)新的思維觀念，在日常工作、學習中勤于思考，并有敏銳的洞察力，善于發(fā)現問題，及時解決問題，不能解決的上報公司，盡早協(xié)調處理。 美滿良緣由天賜 滿意婚宴在XX 充分發(fā)揮飯店自身優(yōu)勢以及超前創(chuàng)新的活動安排,通過一系列的宣傳策劃,利用X月的黃金季節(jié)組織富有實效的 “辦婚宴，到XX? ”為主題的營銷活動,使XX飯店真正成為新人婚宴的理想殿堂。 XXXX年XX月至XXXX年XX月 1、滿十席以上婚慶音響設施。 2、滿十席以上大堂迎賓牌兩塊。 3、滿十席以上創(chuàng)意絹花拱門一道。 4、滿十席以上大堂外喜慶橫幅一條。 5、滿十五席以上宴會大廳喜慶背景噴繪(含新人姓名)。 6、滿十五席以上豪華婚房一間/夜

18、(含次日精美雙早)。 7、滿十五席以上主桌精美臺花(鮮花)一份。 8、預定婚宴688元/席以上(含688元/席)達十席之多者婚宴當天將可獲贈多層婚慶蛋糕一份。 1、百年好合宴 688/桌(10人) 2、金玉良緣宴 788/桌(10人) 3、珠聯(lián)璧合宴 888/桌(10人) 4、龍鳳呈祥宴 988/桌(10人) 5、佳偶天成宴 1088/桌(10人) 1、把此次活動內容配以圖片說明制作成宣傳折頁 報紙夾放 鬧市區(qū)人員發(fā)放 與婚紗影樓或婚慶公司以互惠方式合作，并將宣傳折頁放置在其店內。 放置在飯店各營業(yè)點。 2、電梯間POP/大堂POP 把本次活動內容做成宣傳海報，掛置在飯店電梯間內，以便于客人了

19、解和推廣。 1、營銷部負責此次活動的對外聯(lián)系宣傳與制作。 2、餐飲部前廳負責具體的操作與服務及場景布置等事宜。 3、餐飲廚房負責此次活動菜品與菜價的核定工作。 4、總辦負責組織員工在鬧市區(qū)發(fā)放宣傳折頁。 5、房務部負責婚房的準備工作。 6、其他各部門熟知此活動內容，配合飯店做好本活動的宣傳推廣。 1、絹花拱門： 2.35米*2米=XXX元(可長期使用) 2、普通噴繪噴繪： X元/平方米*XX平方米=XXX元(姓名處粘貼，整體可重復利用) 3、桌花：35元/份*1份=35元 4、婚房：豪華單人間XXX元/間夜 5、蛋糕：180元/份 7、宣傳折頁：X/張*XX張=XXX元 8、報紙夾放費：X元/

20、張*XXX張=XXX元 9、電梯間POP：XXX元/幅*2幅=XXX元 美萍微信會員卡電子會員卡 微信會員卡解決印刷費貴，不方便客戶攜帶的問題，同時容易分享，同時記錄客戶的手機號，定期的會員權利將顯示在會員卡的特權頁面中，支持積分功能，讓客戶通過重覆消費享受到更多的權利。 美萍微信會員卡消費積分記錄 每次會員進行消費，結賬時都可記錄會員的消費積分，()同時積分可兌換相關禮品，或者配合商家的促銷計劃使用積分，另外積分貫穿整合系統(tǒng)，比如參加微調研，贈送積分，每天簽到贈送積分，由商家自行設定。 美萍微信會員卡會員簽單 會員每天可簽到，啟用簽到功能可獲取相關 的積分。讓我們的會員粘性更強，培養(yǎng)我們的忠

21、實粉絲。 微營銷 當粉絲到達一定數量時，如500,即舉行抽獎活動，主要作用讓粉絲緊密互動，增加客戶二次回頭率，另外讓粉絲介紹粉絲給商家，最后由粉絲轉化為客戶。原理：如您的客戶對你的產品或服務認可，當你舉辦抽獎活動時，粉絲如果抽獎獲得獎勵，他會推薦給身邊朋友參加，享受這實惠，如抽獎不中，他會利用朋友的手機進行再次參加，這樣達到快速增加有效粉絲的作用，前提當然是獎品夠吸引。 微信優(yōu)惠券 微信優(yōu)惠券，便于傳播與分享，20xx最新的消費模式，自定設定有效果期，多張優(yōu)惠券同時使用，無限制生成優(yōu)惠券，大大降低您的印刷成本，提高宣傳效果。同時吸引更多粉絲或潛在客戶關注公眾帳號。 微信墻 會議或活動現場，通過

22、投影大銀幕出現的微信墻，與現場粉絲進行互動，掃描二維碼即可參與活動的發(fā)言，抽獎，留言等互動功能，商家可大量增加粉絲，達到宣傳效果，同時參與活動活動者可連接在一起，讓每位在場人員都有權發(fā)言，提高活動的互動性。 任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導。在對婁底房地產市場現狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產公司塑造品牌。 第一節(jié) 市場分析 (一)20xx年以來房地產開發(fā)投資大幅增長。 20x

23、x年1-8月全市房地產開發(fā)投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。 (二)房地產業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。 1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。 2、開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產開發(fā)完成投

24、資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。 3、企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。 4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現房銷售，在去年增長27.8%的高基數基礎上，保持高增長勢頭，

25、20xx年1-8月份全市共銷售現房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。 5、房地產業(yè)的發(fā)展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。 一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以

26、上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產企業(yè)的開發(fā)產生不利 _。 二是房地產企業(yè)素質良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發(fā)展推動了房地產開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達65家，而今年來真正有開發(fā)任務的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務在3000萬元以下有10個，占總數的50%;開發(fā)任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數的25%;開發(fā)任務在5000萬元以上有5個，占總數

27、的25%。房地產開發(fā)企業(yè)主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。 三是物業(yè)管理落后，配套設施不全。房地產的開發(fā)應該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。 四是外部因素制約。銀行房地產開發(fā)企業(yè)信貸政策調整，房地產貸款由開發(fā)性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀

28、行的房地產開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產市場發(fā)展，從而影響整個房地產業(yè)的發(fā)展。 總體看來，我市房地產業(yè)具有巨大的現實和潛

29、在需求，發(fā)展空間較大。 市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產業(yè)支撐，首先需要房地產業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地

30、產業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標，實行市場化經營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式， _突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產業(yè)特別是商業(yè)地產的發(fā)展。 “同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進行大體對比分析如下： 1、漣鋼開發(fā)區(qū)。 由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產都在賣自然環(huán)境。 明源大酒店： 核心競爭力：五星級酒店標準概念 其周邊自然環(huán)境好; 用綠色和五星級酒店標準來吸

31、引白領、外來投資者、社會成功人士等; 其定位為社會高薪階層。 2、城西地帶。以新開發(fā)的項目-城西農貿綜合市場為主。 城西農貿綜合市場： 核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準興建的城西唯一農貿綜合市場。 規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢： 擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發(fā)車位。 住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。 定位：集農副產品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場。 2、 城區(qū)地帶。 環(huán)球商業(yè)廣場： 核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富

32、街區(qū);2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經營，超大規(guī)模優(yōu)勢。 有功能優(yōu)勢： 總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米 住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。 定位：湘中地區(qū)經營規(guī)模大型化、經營手段現代化、經營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū)。 國貿商城： 核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。 根據婁底房地產市場調查報告的結論，以及日前操作地區(qū)地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下： 1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，更具現代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設計上要新穎，

33、色調要協(xié)調，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理; 2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網球場、圖書館、棋*室等; 3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅， 4、消費者對物業(yè)管理的要求 a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(如家政、訂購車票、托兒、托老服務等); b、物業(yè)公司應與小區(qū)內住戶增加聯(lián)系，加強溝通。 第二節(jié) “站前廣場”項目分析 1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、