廣州市花都區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

1、廣州市花都區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查報告一花都區(qū)概述花都位于廣州北大門，廣東省中南部,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠，毗鄰港澳。素稱“省城之屏障，南北粵之咽喉”。 1993年，花都（花縣）撤縣建市；2000年成為了廣州市花都區(qū)?；ǘ紖^(qū)位于廣州市北部，轄區(qū)面積968.64平方公里，人口76.87萬，外來人口50.5萬?；ǘ紖^(qū)城區(qū)（新華鎮(zhèn)）人口28.38萬?；ǘ紖^(qū)共有11個鎮(zhèn)。區(qū)內(nèi)有廣州火車北站、獅嶺皮具皮革城、汽車城、珠寶城和廣州新國際機場?；ǘ紖^(qū)總面積960平方公里,地勢北高南低，北部丘陵綿亙,中部淺丘臺地，南部為廣花平原,形成東北向西南斜置的長方形。東有流溪河流經(jīng)

2、，西有巴江河過境?；ǘ紖^(qū)屬亞熱帶季風(fēng)氣候，夏無酷暑，冬無嚴寒，年平均氣溫21.7攝氏度。陽光、雨量充足，草木常青，四季花開?；ǘ嫉淖匀毁Y源、人文資源十分豐富，是太平天國革命領(lǐng)袖洪秀全的故鄉(xiāng)。下轄新華、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面、花僑、雅瑤十一個鎮(zhèn)。區(qū)委、區(qū)政府所在地為新華鎮(zhèn)，是花都區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、科技和對外交往的中心，是廣州衛(wèi)星城，面積23平方公里，距廣州中心城區(qū)僅22公里。二花都區(qū)房地產(chǎn)概況近年來，隨著“大廣州戰(zhàn)略藍圖”的展開，廣州的發(fā)展重心向北部轉(zhuǎn)移。而花都，則成為廣州“北優(yōu)戰(zhàn)略”的中心，迎來了一個歷史性的發(fā)展時期。 進入2006年，廣州樓市的“熱”也蔓延到了北部，

3、以新國際機場為依托的花都區(qū)迎來了風(fēng)華正茂的好年華。在雅居樂花都項目、恒大金碧御水山莊、碧桂園假日半島、合和新城的銷售利好帶動下，多個大集團加快了搶灘步伐?；ǘ家云涞土牡貎r、優(yōu)美的自然生態(tài)以及強大的發(fā)展后勁，被喻為廣州房地產(chǎn)業(yè)的最后一塊“處女地”?；ǘ汲烊坏牡乩韮?yōu)勢外，還有強勁的產(chǎn)業(yè)作為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的推動力。新機場投入使用后，國際商務(wù)、國際游客等將為花都注入勃勃生機，相關(guān)產(chǎn)業(yè)也將隨之興旺。據(jù)統(tǒng)計數(shù)字顯示，今年花都區(qū)僅整車制造產(chǎn)值就達到120億元，零配件產(chǎn)值達20億元，預(yù)計到2010年花都區(qū)汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將可超過1000億元，花都將被打造為全國汽車基地，規(guī)模達到50平方公里的汽車工業(yè)園?？?/p>

4、港物流業(yè)的發(fā)展也成就無限的商機，世界四大快遞公司之一的美國聯(lián)邦快遞公司亞太轉(zhuǎn)運中心也正式落戶花都，預(yù)計空港物流業(yè)的快速發(fā)展將會吸納更多人才加入花都的發(fā)展；皮具業(yè)的發(fā)展也締造出品牌的神話，“中國皮具之都”集聚效應(yīng)正顯示出強大的感召力，越來越顯示出舉足輕重的地位；珠寶產(chǎn)業(yè)則展示出蓬勃魅力，作為花都區(qū)重點培育發(fā)展的新興行業(yè)，經(jīng)歷幾年的努力打造，已建成初具規(guī)模的大型珠寶交易平臺。業(yè)內(nèi)人士分析，這些產(chǎn)業(yè)的興旺和蓬勃發(fā)展，在帶動整個花都經(jīng)濟的同時，也給花都的樓市發(fā)展帶來了強勁的動力和后勁。另外，從政府已經(jīng)公布了地鐵七、八、九號線的規(guī)劃方案，其中九號線將從花都中心城區(qū)經(jīng)過。起終點分別是汽車城和人和站，預(yù)計2

5、013年底可以開通投入使用。這一消息的公布不僅對于優(yōu)化廣州北部市區(qū)交通，推動花都區(qū)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)具有重大意義，而且對于花都樓市的發(fā)展更是打了一支強心針?；ǘ寄壳俺Ｗ∪丝谟?6萬，目前當?shù)氐姆康禺a(chǎn)消費還是以當?shù)厝思跋噜彽膹V州白云區(qū)人口為主。隨著國際知名企業(yè)進駐花都，近10萬名的從業(yè)人員需要置業(yè)花都，龐大的消費群給花都樓市注入蓬勃的生機。地鐵的利好拉近了廣州市區(qū)與花都區(qū)的交通距離，來自廣州地區(qū)的客戶也呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，隨著花都各項配套的完善，應(yīng)該會吸引越來越多的廣州人到此置業(yè)。而對于其它的眾多房地產(chǎn)商來說，在廣州城區(qū)拿地成本日益高昂的大環(huán)境下，人口、資金、及城市多項功能的高度集中已使中心城區(qū)不堪重負，尋

6、求新的出路成為必然選擇，因此花都以土地資源豐富、地價低成為華南板塊之后的新選擇。目前，香港合和集團、澳門雅寶集團、中山雅居樂集團、碧桂園集團、祈福集團與恒大集團等都已相繼進駐花都樓市。從投資成本而言，目前花都的洋房價格多在30004000元之間，比相鄰的白云區(qū)便宜不少，跟番禺比就更實惠，作為低成本居住是不錯的選擇。目前廣州市舊八區(qū)的商品房交易均價已達7000多元/平方米，番禺平均房價也高于5000元/平方米，但目前花都房價的水平大約在32003500元/平方米之間，像區(qū)府板塊，雖然地價已從兩年前的6070萬/畝上升到目前160170萬/畝，但該區(qū)域的新盤均價也就3500元平方米左右，而且還有很

7、大的上漲空間。為此，我們對花都區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)充滿信心。三花都區(qū)住宅項目新盤分析雅居樂項目分析雅居樂項目是花都最著名的樓盤之一，在價格上也將其它樓盤遠拋腦后，可謂是花都房地產(chǎn)市場上的領(lǐng)頭羊。雅居樂在花都發(fā)展的住宅項目分為三期，一期雍華庭，二期花樣巴黎，三期名門十八，一、二期位于迎賓大道，隔路相連，均為現(xiàn)樓，現(xiàn)已售完，三期位于區(qū)府東側(cè)在建中。下面逐個分析一期：項目名稱雅樂居雍華庭占地面積萬平米物業(yè)性質(zhì)小高層洋房項目地址新都大道以南，迎賓大道以西建筑面積萬平米裝修標準元主要戶型三四房為主，二房復(fù)式為輔面積區(qū)間95230，160為主總貨量（套）開發(fā)時期20022004銷售均價初：2500，現(xiàn)：3800物

8、管費用樓盤點評雅居樂項目從一期開始就是花都最貴的房子，項目位于花都新區(qū)，配套和交通還不完善。該樓盤布局較好，住宅圍繞中心花園以及泳池而建。除了樓盤布居延續(xù)了發(fā)展商一貫的風(fēng)格外，主要依告發(fā)展商的品牌效應(yīng)而取得較好銷售成績?？蛻糁饕獮榛ǘ急镜乜蛻艉徒ǘ嫉膹V州客戶。二期：項目名稱雅樂居花樣巴黎占地面積26萬平米物業(yè)性質(zhì)小高層別墅項目地址新都大道以南，迎賓大道以西建筑面積20萬平米裝修標準毛坯主要戶型三四房為主，二房五房為輔洋房面積95230，156為主總貨量（套）開發(fā)時期20042006洋房均價初：3000，現(xiàn)：4100物管費用別墅面積146300（聯(lián)排）別墅均價850011000元綠化率36.8

9、%商鋪面積50-110商鋪均價臨街：18000，內(nèi)街：11000樓盤點評該樓盤目前已經(jīng)交樓，但入住率很低，自一期熱賣以來，二期花樣巴黎的購買者多為本地和廣州的投資客，該樓盤的主要賣點在于別墅與洋房的組團，對外高喊別墅級洋房的口號，但該項目中的別墅項目密度過高，私密性極差。性價比不高，高企的價格有較大的炒作成分。三期：項目名稱雅樂居名門十八(雍逸豪廷)占地面積15萬平米物業(yè)性質(zhì)別墅+洋房項目地址三東大道以南，區(qū)府東北方建筑面積17萬平米裝修標準毛坯主要戶型三四房為主，二房五房為輔洋房面積95230，156為主總貨量（套）開發(fā)時期2006洋房均價未售，預(yù)估4500物管費用別墅面積138475（聯(lián)排

10、獨幢）別墅均價聯(lián)9500，獨12000綠化率40%樓盤點評該樓盤地理位置優(yōu)越，緊領(lǐng)區(qū)府和人民公園，擁有良好的大環(huán)境是該項目最大的特點，鄰近大型的馬鞍山生態(tài)公園、與占地16.5萬平方米的大氧吧人民公園一路之隔，園內(nèi)原生大樹和碧水環(huán)繞的環(huán)城河，蔥蔥郁郁，飽和純氛源源而至?，F(xiàn)售中的有聯(lián)排和獨幢別墅，頂級洋房還在開發(fā)中，名門十八是雅居樂在花都開發(fā)的最高級住宅項目，在戶型和布居上比前兩期均有提升。屆時將成為花都新地標性高尚住宅，是一個絕對不可多得的黃金位置，發(fā)展前景無可估量。首期推出的別墅組團規(guī)劃共有180套純水岸園林獨立、聯(lián)排別墅，將以全現(xiàn)樓形式發(fā)售，面積由138平方米到475平方米，戶型間隔由三房二

11、廳至五房三廳。采用6米中空躍式設(shè)計、雙車位車庫配置，其中帶電梯的別墅設(shè)計是花都首創(chuàng)。綜合點評：雅居樂項目是花都最著名、平均售價最高的樓盤（洋房4000-5000；別墅9000-12000；商鋪18000-19000），與主流樓盤的價格拉開的一個檔次，代表了花都區(qū)房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢，即品牌好的規(guī)劃好的推廣手斷。但目前的新盤主流售價還在34003600元平米之間，在規(guī)劃和推廣方面也相差一大截。下面是一些主流樓盤的情況。主流新盤個案分析金色華庭：項目名稱金色華庭占地面積3.3萬平米物業(yè)性質(zhì)多層洋房發(fā)展商廣州市新暉房地產(chǎn)公司建筑面積5.7萬平米容積率1.7項目地址龍珠路18號，距區(qū)府一公里上行方式步

12、梯裝修標準毛坯主要戶型三、四房為主、二五房為輔面積區(qū)間130170 總貨量（套）開發(fā)時期20052006銷售均價宅3400，街鋪18000物管費用0.7樓盤點評購買客戶以花都本地為主，機場為輔，廣州再次之。主要優(yōu)勢在于地理位置優(yōu)越，一梯兩戶，全部都是望中間園林的，全部單位都是南北向。藍山雅境：項目名稱藍山雅境占地面積2.6萬平米物業(yè)性質(zhì)小高層洋房發(fā)展商廣州市花都富華房地產(chǎn)公司建筑面積5.2萬平米容積率2.0項目地址龍珠路，與雅居樂一二期相鄰上行方式電梯，一梯四戶裝修標準毛坯主要戶型三四房為主、二房復(fù)式為輔面積區(qū)間120200 總貨量（套）開發(fā)時期2006銷售均價3500物管費用1樓盤點評緊鄰雅

13、居樂和馬鞍山公園，共享其相關(guān)中小學(xué)校和龍珠市場等生活配套。新都城市花園：項目名稱新都城市花園占地面積2.5萬平米物業(yè)性質(zhì)小高層洋房發(fā)展商廣州緯城房地產(chǎn)公司建筑面積5.1萬平米容積率2.0項目地址新都大道以北，鄰近南航花園上行方式電梯，一梯四戶裝修標準毛坯主要戶型三房為主、二房復(fù)式為輔面積區(qū)間80-120；復(fù)180210 總貨量（套）400開發(fā)時期20052006銷售均價3300物管費用1樓盤點評地理位置較差，小區(qū)周邊被其它樓盤圍堵住。永愉花園：項目名稱永愉花園占地面積2.5萬平米物業(yè)性質(zhì)小高層洋房發(fā)展商廣州永盛房地產(chǎn)公司建筑面積5.6萬平米容積率2.4項目地址鳳凰北路41號上行方式電梯，一梯四

14、戶裝修標準毛坯主要戶型三房為主、二房復(fù)式為輔面積區(qū)間70-110；復(fù)100190 總貨量（套）528開發(fā)時期2006銷售均價3400物管費用1樓盤點評82米樓距；實現(xiàn)大面積縱深采光，將客廳餐廳各功能房分區(qū)；全區(qū)13棟精美時尚小高層組成；戶戶南北對流；戶戶通風(fēng)采光。馨庭花園：項目名稱馨庭花園占地面積3萬平米物業(yè)性質(zhì)小高層洋房發(fā)展商廣州鴻銘房地產(chǎn)公司建筑面積6萬平米容積率2項目地址新都大道以南，近區(qū)府上行方式電梯，一梯四戶裝修標準毛坯主要戶型三房為主、二房復(fù)式為輔面積區(qū)間70-110；復(fù)100190 總貨量（套）430開發(fā)時期2006銷售均價3600物管費用1樓盤點評占地3萬平方米，共規(guī)劃9棟樓，

15、1棟16層、2棟15層和4棟11層小高層，1棟5層和1棟2層的商業(yè)樓，呈圍合結(jié)構(gòu)。 小區(qū)綠化集中在中心花園，中庭開闊。周邊是規(guī)劃中的高檔的住宅區(qū)。合和新城：項目名稱合和新城占地面積總首81300物業(yè)性質(zhì)小高層洋房發(fā)展商香港合和，廣州寶信建筑面積已建一期容積率1項目地址迎賓大道與鏡湖大道交接處上行方式兩梯四戶、六戶裝修標準600元/平米主要戶型三四房洋房錯層聯(lián)別面積區(qū)間126-240；別274 總貨量（套）洋400別60開發(fā)時期2005銷售均價3600；別5300物管費用1.7別2.2樓盤點評該項目是合和新城中的第一期，遠離花都新區(qū)，近機場路，處于廣州市區(qū)與花都區(qū)的交接處，戶型面積大，但布局設(shè)計

16、不太合理，外立面形象也較傳統(tǒng)，不符合新型大盤的風(fēng)格。該項目占地平方米，首期開發(fā)約81300平方米?？傮w定位為多期發(fā)展項目，宜商宜居，其中包括住宅、商業(yè)及零售、酒店、俱樂部會所及物流中心。綜合點評：上述新盤主要集中在區(qū)府以東的迎賓大道路段，作為花都的規(guī)劃新區(qū)，目前集中了大量住宅樓盤，但在商業(yè)、市場、交通等生活配套方面還稍顯滯后，純商業(yè)項目幾乎沒有，小區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套也不完善，而住宅戶型主要以三、四房，150平米的大戶型為主，配有少量二房和復(fù)式戶型，住宅均價從3200到3600不等，絕大多數(shù)以毛坯形式為交樓標準，極個別帶有簡單裝修；臨街商鋪均價在15000到16000左右，位置較好的可達18000-

17、19000之間。物業(yè)管理方面也以開發(fā)商自行管理為主，物管費從0.71.5元平米不等，唯雅居樂項目高達2.0元平米。在購買用戶方面，還是以花都本地人為主，市場主導(dǎo)力量依次為花都本地人，投資客，外來工作人員，機場工作人員，近花都廣州市區(qū)客戶等。以上樓盤大多為以多層、小高層洋房為主的住宅項目，另外，別墅在花都市場也頗受歡迎，別墅預(yù)售面積占全部住宅市場的1/3強，下面將繼續(xù)介紹兩個以別墅為主的項目。別墅項目個案分析錦繡花都：項目名稱錦繡花都占地面積4.3萬平米物業(yè)性質(zhì)別墅發(fā)展商廣州百滿房地產(chǎn)公司建筑面積3.2萬容積率0.9項目地址三東大道東，離市區(qū)五分車距上行方式步梯裝修標準毛坯主要戶型雙拼四聯(lián)排(三

18、層五房三廳)面積區(qū)間總貨量（套）93，已售40開發(fā)時期2005銷售均價39007000不等,均5200物管費用1.5,花園0.5樓盤點評該樓盤主要優(yōu)點在于戶型布局方面的先進性：1、戶型南北朝向；2、每戶配有雙車庫（僅凌云閣1個車庫）滿足多方位停車需求；3、設(shè)計地面上陷1.8米多功能地下室（面積送）可用作視聽室、收藏閣，剛提到7000元平方的戶型，賣點均有上下花園（面積送）上花園既可營造個性品位園林，又是俯瞰中心園林的絕佳觀景臺。下花園創(chuàng)造絕對私密個性空間，具有大戶風(fēng)范，盡顯尊貴。不足之外在于外立面較為傳統(tǒng)。雅寶新城：項目名稱雅寶新城占地面積萬平米物業(yè)性質(zhì)別墅發(fā)展商廣州雅寶房地產(chǎn)公司建筑面積萬平

19、米容積率0.9項目地址平步大道、廣從公路側(cè)上行方式步梯裝修標準毛坯主要戶型聯(lián)體獨幢(三層五房三廳)面積區(qū)間總貨量（套）700開發(fā)時期2000銷售均價現(xiàn)時8000物管費用1.2,花園0.5樓盤點評配套有中山大學(xué)附屬雅寶學(xué)校、個大型住客會所、洞高爾夫球場、高爾夫球會所、多個網(wǎng)球場、個游泳池、銀行、商場、酒樓、肉菜市場、醫(yī)務(wù)所、人工湖、人造沙灘、大型燒烤場、山頂公園、觀景臺，燒烤場、垂釣區(qū)（物品自備），區(qū)內(nèi)物業(yè)管理引入智能化全封閉系統(tǒng)，對小區(qū)實行小時保安巡邏，為業(yè)主提供“保姆式家具服務(wù)”。雅寶新城市花都較早期代表性別墅項目，內(nèi)部配套較為完善，時區(qū)內(nèi)部有天馬河穿過，北靠有獅子山，自然條件相當優(yōu)越。但小

20、區(qū)旁邊就是一條高架公路，是為美中不足之外。綜合點評：花都區(qū)由于自然條件較為優(yōu)越，別墅項目層出不窮，別墅項目主流銷售均價在5000-6000之間，但離真正意義上的別墅差距較遠，外觀、布局、戶型都還在對市場的探索階段。真正入住別墅的住戶并不多見。四花都房地產(chǎn)市場特點歸納在以上的調(diào)查分析基礎(chǔ)上，我們可以發(fā)現(xiàn)花都區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)如下顯著特點：產(chǎn)品單一，戶型大而不當從我們調(diào)查過的樓盤數(shù)據(jù)，住宅產(chǎn)品中，100140平方米戶型的占了住宅總量的47.74，140160平方米的住宅占住宅總量的26.03；三房的設(shè)計占有住宅總量的55.81，可見花都的住宅產(chǎn)品不僅單一化，而且戶型普遍偏大。其中別墅產(chǎn)品占了住宅總比

21、重的約13。產(chǎn)品種類單一，戶型面積偏大，這些都極大地掣肘花都樓市“融入”廣州市場。小區(qū)各自為陣，生活配套缺失嚴重生活配套不便也是花都房地產(chǎn)市場的顯著特點原因。對比在番禺華南板塊各大盤小區(qū)內(nèi)生活事實上已極為方便，花都眾多樓盤小區(qū)內(nèi)的生活卻確實不敢令人恭維很多樓盤不僅沒有學(xué)校配套，缺乏運動場、游泳池，甚至連居家生活“必備”的餐飲商場也沒有！像雅寶新城那樣嘗試與名校聯(lián)合辦學(xué)者極為乏見。寫字樓、大型商鋪等商用物業(yè)市場嚴重缺失花都區(qū)擁有強勁的四大產(chǎn)業(yè)（航空，皮具，汽車，珠寶）作為地區(qū)經(jīng)濟支柱，但在商用物業(yè)的建設(shè)上顯得與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展嚴重脫節(jié)，市場上大型商用物業(yè)難得一見。雖然花都區(qū)物流與批發(fā)市場興旺，但花都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展卻與此極不相稱。數(shù)據(jù)顯示，花都區(qū)商鋪總建面積僅為同年別墅總建面積的23，而且大多只是臨街小商鋪。另外，花都擁有廣州最大的汽車城與惟一的民用航空機場，但卻缺少寫字樓項目相“配套”，尤其是極其缺乏專業(yè)的寫字樓項目。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年花都區(qū)辦理預(yù)售的寫字樓總建面積僅為0.5萬平方米！