武漢江夏世紀庭苑營銷策劃提案82PPT.ppt

1、世紀庭苑,營銷策劃提案,序： 攜手締造時代巔峰 2008年，江夏迎來了一個樓盤檔次升級換代的新時代，通過初步的分析和研究，我們深刻認識到本案蘊藏著的巨大市場空間！ 基于對項目的認識，我們有信心、有能力將項目打造成為江夏片區(qū)的時代名盤！,勢 ,光谷大發(fā)展，江夏也看漲,城市角度看紙紡：1+8城市圈的副中心地帶,江夏區(qū)位于湖北省東南部，長江中游東南岸，面積2014.5平方千米，區(qū)域地理位置優(yōu)越，地域廣闊，地處武漢市南大門，武漢市三環(huán)線內(nèi)，素有“楚天首縣”之譽，其東接鄂州，南通咸寧，西臨長江，北連武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，正在崛起的“南光谷”和江夏區(qū)連為一體。另外區(qū)域內(nèi)擁有日益壯大的大學城，政府重點發(fā)展

2、的環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地和富士康等大型工業(yè)園，聚集了強大的價值潛能。,光谷南進 使南光谷進入江夏腹地,南光谷的發(fā)展擴張，必定將帶動紙紡迅速發(fā)展。 大學城的規(guī)劃前景，將為片區(qū)帶來新的發(fā)展機會，潛力無限,紙紡片區(qū),光谷片區(qū),交通角度看紙紡：前景規(guī)劃與市區(qū)越來越親密,規(guī)劃中的地鐵二號線由關(guān)山一路延伸至湯遜湖大學科技園區(qū)，這就使其貫穿區(qū)域五大園區(qū)，又與武漢主城區(qū)連為一體。 二號線的開通將會直接縮短區(qū)域間及各城市與武漢間的距離。,年內(nèi)文化大道的開通,由紙坊到達武昌車程僅需15分鐘。,市場角度看江夏:價量齊漲,競爭項目一覽表,核心競爭項目之一,富麗豪庭,項目技術(shù)指標 項目位置：武漢市江夏區(qū)世紀大道與江夏大道交匯處

3、物業(yè)類別：住宅、商業(yè) 建筑類別：高層 建筑面積：74000平方米 開盤時間：2007.11.25 項目均價： 4100元/ 開 發(fā) 商：武漢市富麗園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,核心競爭點： 項目在區(qū)域的標志性較強； 開發(fā)商在片區(qū)內(nèi)有一定的品牌優(yōu)勢.,核心競爭項目之二,理想時代,項目技術(shù)指標 項目位置：江夏大道旁電信大樓對面 物業(yè)類別：住宅 建筑類別：高層 建筑面積：2.1萬 開盤時間：預計2008年5月入市 開 發(fā) 商：武漢市江夏區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)總公司,核心競爭點： 地段優(yōu)勢,臨近江夏大道,靠近政務一條街及世紀廣場 文化氛圍濃厚,靠近江夏一中,核心競爭項目之三,嘉和盛世名門,項目技術(shù)指標 項目位置：江

4、夏區(qū)紙坊鎮(zhèn)紙坊大道與三潭路交匯處 物業(yè)類別：商住兩用 建筑類別：高層、小高層、多層 建筑面積：3.1萬 開盤時間：預計2008年5、6月份入市 開 發(fā) 商：武漢嘉和置業(yè)有限公司,核心競爭點： 項目直臨城市主干道紙紡大道，交通便捷、配套成熟； 項目規(guī)劃具有多業(yè)態(tài)特征，在產(chǎn)品市場上具有競爭優(yōu)勢。,核心競爭項目之四,世紀花園,項目技術(shù)指標 項目位置：世紀大道與古驛道交匯處 物業(yè)類別：住宅 建筑類別：高層、多層 建筑面積：6萬 開盤時間：2008年1月 項目均價：3100元/ 開 發(fā) 商：武漢市江夏區(qū)宏遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,核心競爭點： 交通便利性，生活配套成熟,從江夏現(xiàn)有的項目營銷推廣來看，推廣力度

5、主要放在江夏紙紡、魯巷等區(qū)域。 從推廣策略上，主要集中在項目品牌的宣傳上，形式上主要有大型戶外及楚報、晚報的報版。 另外，在光谷具有目標客群相對較為集中的特點，以窄告為特點的派單、項目外展等形式的使用也比較常見。 總體來說，除富麗豪庭外，其他樓盤總體廣告投入較少。,區(qū)域在（預）售樓盤特點分析營銷推廣,區(qū)域樓盤特點分析總結(jié),江夏區(qū)在經(jīng)濟發(fā)展的后期潛力上遠遠強于武漢市其他周邊郊區(qū)，同時與洪山、光谷等中心城區(qū)的便捷聯(lián)系，也為其作為“城市副中心”的發(fā)展趨勢鋪墊了充足的基礎。 區(qū)域整體產(chǎn)品類型豐富。以湯遜湖為中心的片區(qū)，別墅、多層洋房是主要產(chǎn)品類型，紙坊城區(qū)則以多層、小高層普通住宅為主要產(chǎn)品類型。 區(qū)域

6、整體銷售價格上漲明顯，在武漢市其他遠城區(qū)中，僅次于東西湖和黃陂。 片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴重，同類項目從戶型產(chǎn)品、規(guī)劃設計、到物業(yè)服務等同一性較強，缺少很具有標杠性的項目或產(chǎn)品。,一、世紀庭苑項目概況,策 , 土地性質(zhì)：住宅、商業(yè) 建筑規(guī)模：61029.8平米,占地面積：17000平米 總戶數(shù)：393戶（銷售344戶，團購49戶）,容積率：3.5 樓層高度：17層, 綠化率：30 停車位：200個,項目整體效果圖,世紀庭苑,樓盤位置示意圖,北華街,江夏一中,世紀廣場,二、項目定位分析,（一）項目的SWOT分析 S 優(yōu)勢分析（Strength） 地段 項目位于江夏大道政務一條街，處于紙紡城區(qū)的中

7、心發(fā)展區(qū)，地段優(yōu)勢明顯 布局規(guī)劃 紙紡首席圍合式小區(qū)規(guī)劃設計，規(guī)劃水平高，居住舒適性強， 景觀 多重景觀。既有花山自然景觀及世紀廣場景觀，又有項目本身的園林景觀 建筑環(huán)保材料 雙層中空玻璃，外墻保溫材料的運用，大大提升了產(chǎn)品品質(zhì) 人文 江夏一中與本項目近在咫尺，文化氣息濃厚。, 劣勢分析（Weakness） 配套 項目周邊生活配套還尚未完善 周邊環(huán)境 項目東向為民房區(qū)，規(guī)劃較亂，對項目在市場上有一定的消極影響。,O 機會分析（Opportunity） 趨勢 南光谷與紙紡連為一體，大學城的規(guī)劃為片區(qū)的發(fā)展帶來了新的發(fā)展機遇； 規(guī)劃 江夏片區(qū)規(guī)劃為區(qū)域功能的完善和區(qū)際交通連接帶來重大利好； 熱點

8、1+8城市圈的無限活力，使紙紡地域位置更加突出, 威脅分析（Threat） 競爭 南光谷及紙紡片區(qū)內(nèi)有多個樓盤，市場競爭激烈； 調(diào)控 08年樓市調(diào)控，使購房觀望氛圍濃厚；,隨著南光谷的迅速擴張，紙紡區(qū)域已融入其中，從長遠發(fā)展來看，紙紡將成為南光谷核心區(qū)域。 項目近鄰政務一條街和新世紀廣場，該處是政府規(guī)劃發(fā)展的核心區(qū)域地段 ；項目靠近主干道, 交通便利，入則寧靜，出則繁華。 項目北望花山，自然生態(tài)環(huán)境極其優(yōu)越 ； 項目靠近江夏一中，人文氣息濃厚； 項目圍合式園林規(guī)劃設計，突出產(chǎn)品的差異性。 項目樓間距大，通風、采光、私密性較好。,項目核心價值初擬：,項目價值點還有很多，在此就不一 一贅述，這些核

9、心點都是項目價值和形象塑造的有力支撐，也為項目實現(xiàn)差異化的產(chǎn)品價值演繹提供了充分的依據(jù)！,項目綜合價值闡述：,地段層面：項目表象 位置顯赫項目臨近政務一條街，政府重點發(fā)展區(qū)域 地段環(huán)境項目鬧中取靜 環(huán)境優(yōu)越項目具有優(yōu)越的自然景觀 內(nèi)涵深厚項目具有深厚的人文內(nèi)涵 產(chǎn)品層面：項目表象 規(guī)劃出眾項目整體建筑元素和諧統(tǒng)一 風格獨特項目形象氣質(zhì)俱佳，能夠很好的彰顯業(yè)主身份； 設計考究項目具有極高的居住舒適性，使用價值高； 性能卓越項目具有較高的安全性能和使用周期，日久彌新。 附 加 值： 行業(yè)發(fā)展：江夏房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度迅猛，潛力巨大。,項目核心價值總提煉,江夏首席體面生活藍本,江夏首席體面生活藍本,地段

10、的優(yōu)越,景觀資源優(yōu)越,交通配套成熟,戶型設計合理,人文基礎厚重,社區(qū)規(guī)劃合理,適合人居環(huán)境,“體面生活藍本”價值闡述： “體面生活藍本”的基本屬性是高品質(zhì)、高品位，且具有一流生活指數(shù)，它的核心要件主要如下，這些要件也成為項目“高質(zhì)素典范生活”屬性的重要支撐。,那么具有上述特性的產(chǎn)品我們需要賦予它怎樣的定義？才能實現(xiàn)項目特性和客戶內(nèi)在需求的密碼對接呢？ 產(chǎn)品定位： 方案一: 江夏一中旁環(huán)山景稀缺空中華府 方案二: 山景空中華宅現(xiàn)代都市庭院,三、項目定位,項目定位,擁有自然景觀優(yōu)勢，山景突出,項目規(guī)劃實 現(xiàn)戶戶向景,項目緊接臨 主干道江夏大道,圍合式景觀園林的首次市場運用,地塊緊靠政務一條街,臨近

11、江夏一中，且鬧中取靜,項目定位價值支撐點,江夏首席體面生活藍本,產(chǎn)品特征、市場地位與形象已經(jīng)落位，那么我們將針對怎樣的目標細分市場做最有效的推廣呢？ 我們的策略是“藍海戰(zhàn)略”！,“藍海戰(zhàn)略”索引 市場的海洋由紅色海洋和藍色海洋組成,紅海代表現(xiàn)今存在的已知的市場空間；藍海則代表當今還不存的未知市場空間。 “紅?！笔歉偁帢O端激烈的市場，但“藍海”也不是一個沒有競爭的領域，而是一個通過差異化手段得到的嶄新的市場領域.在這里，企業(yè)憑借其創(chuàng)新能力獲得更快的增長和更高的利潤。 這就是“藍海”之父：W錢金和勒妮莫博涅所闡述的“藍海戰(zhàn)略”！,江夏市場的紅海：紅海已經(jīng)被市場激烈競爭的鮮血染透 慘烈性/白熱化/高

12、殺傷力 當大部分項目還圍繞著紅海竭力爭奪有限市場的時候？ 我們又應該怎么做？,德盛行的策略是： 摒棄紅海， 開辟藍海,藍海格局：藍海具有廣闊的前景并暫時沒有被市場競爭所染指，同時擁有廣 闊的市場空間！,發(fā)現(xiàn)藍海： 房地產(chǎn)升級換代置業(yè)消費市場,目標客群定位： 具有較高品位背景的 智產(chǎn)階級政界精英 置業(yè)形態(tài)特征： 居住型置業(yè)，多為一、二次置業(yè)； 置業(yè)標準描述： 偏重項目形象和綜合品質(zhì)，關(guān)注項目的獨特性和對稀缺資源的占 有性，為居住享受型置業(yè)； 廣告心理特征： 注重項目廣告形象的塑造，屬于感性與理性兼俱的類型，喜歡關(guān) 注人文化品位感厚重型的廣告版面。,年齡特征描述： 主要分布在28-45歲之間，是人

13、生職業(yè)化強度最高的階段； 區(qū)域分布描述： 主要以江夏片區(qū)為主，并輻射到魯巷、關(guān)山以及鄂州、黃石、咸寧等部分二三線城市； 消費心理特征： 消費需求受感性思維的左右比較大，比較追求精神層面的消費價值，注重個性和品味。,客群組成劃分,四、項目價格定位分析,項目定價前提,（一）項目定價方法 市場比較法 （二）項目定價立基 價格信息主要來自市場調(diào)研（08年04月）和武漢市房地產(chǎn) 市場信息網(wǎng)，為實際成交均價； 房地產(chǎn)項目銷售價格的時間修正按照年的價格 漲幅預期；,項目定價（考慮到評估價格的可實現(xiàn)性，故樣本價格主要以在售項目為主）,備注:樓盤權(quán)重確定主要依據(jù)項目可比性和項目自身還建等綜合因素。,結(jié)合區(qū)域市場

14、行情、板塊競爭格局以及開發(fā)商對項目的戰(zhàn)略目標，按照德盛行營銷方案實施，我司提出本案全案住宅的實際成交均價約為： 4000元平方米,戶型配比表,項目推盤建議的依據(jù)說明： 先大后小、先多后少的原則打開市場。 首次以中大戶型5：5的有效配比出貨沖擊市場，擴大銷售人氣，同時實現(xiàn)銷售上的迅速回款。 先難后易，先緊后松的原則控制節(jié)奏，實現(xiàn)利潤。 在銷售節(jié)奏上，通過項目初期積蓄的銷售勢能迅速去化掉部分大戶型，然后再在5-8號樓的推廣上采取高舉高打的態(tài)勢，從而實現(xiàn)項目形象和價值的落位。,項目在我們的雕琢當中，已經(jīng)從抽象走向了具象！ 接下來需要做的：就是找到300余位最能領會項目精髓的智者！,一、項目整體營銷戰(zhàn)

15、略目標,略 , 項目經(jīng)營目標 最大化的實現(xiàn)項目利潤，預計銷售金額約1.767億,企業(yè)品牌塑造 將開發(fā)商塑造成為江夏地區(qū)最具活力的地產(chǎn)商,項目形象塑造 將項目打造成為江夏的標桿樓盤,二、項目入市時機及工作節(jié)點,項目在營銷上采取“整體入市，二次推盤”的戰(zhàn)略，一方面盡可能的保持旺盛持續(xù)的強銷、快銷節(jié)奏，加快項目回款速度；另一方面，通過合理的銷售步伐控制達到最大限度的預留價格上揚空間，實現(xiàn)利潤最大化的目的！,備注：以上各階段比例為整盤住宅的銷售比例,項目入市時機分析： 2008年5月15日 從工程進度來講，項目達到入市條件，具備入市的工程條件； 從項目營銷角度來講，可以實現(xiàn)項目營銷推廣和國際勞動節(jié)的捆

16、綁； 從置業(yè)消費習性來講，節(jié)假日期間擁有更多的時間，是置業(yè)醞釀期； 從節(jié)點控制來看，做好項目宣傳鋪墊能夠為順利開盤奠定基礎。 結(jié)合項目工程進度和市場特點，按照上述入市時間要求分別組織作出如下銷售節(jié)點定位工作目標。,促銷措施 目的：加快銷售速度和增加銷售利潤,1、登記制度電話抽獎活動 2、認籌制度遞增式認籌制度（套牢客戶） 3、解籌制度解籌優(yōu)惠升級制度（套牢客戶） 4、開盤制度開盤抽獎活動,推出登記電話 將可能獲取千元大獎,推出VIP卡獲取的兩種方式 1、免費 2、1000變2000（預繳1000元解籌升級成2000）,到場客戶VIP升級金卡 1、免費變500元 2、預繳1000變2000 3、

17、追加1000得5000,開盤在原有基礎上，一次性98，按揭99折扣,拓盤巡展 活動持續(xù)期,準備期,認購期,開盤期,強銷期,項目預熱期 2007年5月15日 2008年8月1日 預熱期之前主要工作事項 項目策劃與操盤策略確定，先期執(zhí)行細節(jié)完成； 項目主形象畫面、平面調(diào)性、推廣執(zhí)行方案完成； 各項目銷售道具、宣傳物料設計準備完畢，安置到位； 項目銷售現(xiàn)場準備完畢，具備接待、認籌等基本銷售功能； 項目媒體渠道確定并實施，戶外出街，項目開始市場形象培育； 銷售人員形成標準接待，說辭統(tǒng)一，能夠執(zhí)行全套銷售流程； 開盤前期蓄客方案確定，價格執(zhí)行策略確定。,主題方案策劃 成立“世紀置業(yè)會”，建立置業(yè)互動平臺

18、 初步思路： 方式：項目預熱期成立“世紀置業(yè)會”，發(fā)展有效會員 目的：和業(yè)主保持長期持續(xù)的互動，吸引潛在客群關(guān)注本案動向。 預熱期工作目標 為項目開盤充分蓄勢。 積累意向客戶400組，發(fā)展置業(yè)會有效會員至少200名；,世紀置業(yè)VIP卡火熱認購中1000元=2000元,世紀置業(yè)金卡閃亮登場1000元=5000元,項目強銷期1 2008年8月1日 2008年11月26日 強銷期1之前主要工作事項 項目價格體系及明細最終確定，調(diào)價策略確定； 開盤方案完成，整合推廣方案及執(zhí)行到位； 開盤物料及人員配備到位，開盤活動方案開始執(zhí)行； 競爭項目市場調(diào)研跟進，推廣策略實施修正，調(diào)整； 銷售人員形成成熟的接待和

19、團隊配合，銷售力強化完成； 開盤期間媒體配合措施確定，媒體效果跟蹤工作持續(xù)跟進； 銷售點、工地及樣板層準備就緒，具備實際使用的全部功能。,促銷措施： 目的：加快銷售速度和增加銷售利潤,1、激勵制度針對DA師人員制定極具競爭性的激勵方案 2、優(yōu)惠制度拓盤巡展帶來的客戶單獨優(yōu)惠政策 拓盤巡展帶來的客戶單獨享受額外的老帶新政策 享受一切正常優(yōu)惠政策 3、管理制度制定每日的DA師帶客量制度，并納入薪酬考核體系 制定每次拓盤的任務和目標,具體措施： DA師布局走出去,區(qū)域內(nèi)各售樓部門口 主城區(qū)進入紙紡的各條交通要塞（插車等方式）,具體措施： 拓盤巡展走出去,意向企業(yè) 城區(qū)人流集中 展會和區(qū)域交流會,主題

20、方案策劃 組織“江夏居住環(huán)境價值研討” 初步思路： 方式： 在華美達酒店舉行以“江夏居住價值”為主題的研討，邀請江夏區(qū)規(guī)劃局以及市相關(guān)專家參與，請媒體做跟蹤報道； 目的： 借江夏居住價值的充分訴求來達到項目價值訴求的目的，擴充項目影響，突出項目形象。 強銷期工作目標 最大限度釋放銷售勢能，強化項目核心賣點和特色。 實現(xiàn)整盤戶型套數(shù)30%的銷售；,樣板區(qū)盛裝開放熱烈歡迎各界朋友光臨11位電話號碼=1000元人民幣,項目強銷期2 2008年11月26日 2009年01月20日 強銷期2之前主要工作事項 確定第二波推盤方案，并開始組織實施； 前期銷售力分析報告及媒體效果反饋報告完成； 媒體實施方案確

21、定，推廣細則出臺并開始落實； 項目銷售現(xiàn)場物料和銷售道具準備到位，形象調(diào)整實施到位； 項目定價方案最終確定，價格詳細調(diào)整方案通過； 銷售現(xiàn)場調(diào)整到位，看房通道組織及包裝完成。,主題方案策劃 組織“元旦業(yè)主文藝晚會” 初步思路： 方式： 元旦文藝表演，并現(xiàn)場互動 目的：給業(yè)主人性化的項目體驗,有助于項目的口碑宣傳,為后期的清盤銷售工作打下基礎. 強銷期2工作目標 進一步擴大項目知名度，強化項目特點認知度。 實現(xiàn)整盤戶型套數(shù)50%的銷售；,項目持銷期 2009年2月25日 2009年5月31日 持銷期之前的主要工作事項 中盤定價方案確定，調(diào)價策略確定； 中盤促銷方案確定并付之執(zhí)行； 對項目進行合理

22、的銷售節(jié)奏控制，確保均勻出貨； 組織實施有效的媒體配合，優(yōu)化媒體的實施策略； 做好與老客戶的關(guān)系營銷，積極拓展銷售渠道。,主題方案策劃 組織“項目老帶新優(yōu)惠活動” 初步思路： 方式：在業(yè)主中組織老帶新促銷活動，以成交客戶為源頭，拓展項目的銷售力和滲透力； 目的： 立足于成交客戶，做好關(guān)系營銷，深挖掘潛在客戶資源，實現(xiàn)銷售群帶效應。 持銷期工作目標 將項目形象和品牌優(yōu)勢最大限度的轉(zhuǎn)化成銷售力。 實現(xiàn)整盤戶型套數(shù)85%的銷售；,項目清盤期 2009年5月31日 2009年7月31日 清盤期之前的主要工作事項 尾盤價格策略確定； 促銷方案確定，媒體策略確定； 銷售人員做好售后服務，積極配合交房事宜；

23、 做好項目的操盤總結(jié)，整理置業(yè)會客戶資源以備用； 做好項目資料與開發(fā)商的交接工作，確保完整無遺； 保持良好的客戶關(guān)系，維系項目形象，促進品牌建設。,主題方案策劃 組織“項目交付儀式” 初步思路： 方式： 組織一定規(guī)模的項目交付儀式，聘請權(quán)威的專業(yè)人士組成專家驗房團，協(xié)助業(yè)主驗房； 目的： 建立強勢的項目品質(zhì)感和開發(fā)商的社會責任感，為開發(fā)商的后續(xù)滾動開發(fā)奠定良好的市場基礎。 清盤期工作目標 迅速的實現(xiàn)尾盤銷售，進一步鞏固品牌基礎。 實現(xiàn)整盤清盤。,項目回款計劃,1、第一階段（08年8.1-11月26日）：開盤后3個月銷售可合法銷售面積的30%。銷售額5301萬元 2、第二階段（11月26日-09

24、年1月20日）：銷售可合法銷售面積的20%。銷售額累計8835億元 3、第三階段（09年1月20日-5月31日）：銷售可合法銷售面積的35%。銷售額累計1.5億元 4、第四階段（5月31日-7月31日），銷售可合法銷售面積的10%。銷售額累計1.767億元。,三、營銷實施,【 德盛行】銷售奇跡方程式： 定制化策略 + 三結(jié)合營銷 + 一體化執(zhí)行 德盛行在“三結(jié)合營銷”的基礎上進一步提煉出更具系統(tǒng)性和實戰(zhàn)性的“銷售奇跡方程式”，從而奠定了我司的核心價值基礎。這一套成熟的操盤體系將能夠為項目的成功運作提供最有效的保證！,定制化策略 最大限度提煉出項目的獨特優(yōu)勢和核心賣點，確保項目定位準確，保持項目

25、特點和個性，并為項目的運作效益提供有力支持！ 三結(jié)合營銷 以“推銷與拉銷結(jié)合/坐銷與行銷結(jié)合/廣告與窄告結(jié)合”為主體的三結(jié)合，能夠最大限度的提升銷售整合力，從而提高營銷的實施效果！ 一體化執(zhí)行 最大限度提升整體操盤的執(zhí)行力，為執(zhí)行團隊提供最高效的管理模式和激勵機制，從而實現(xiàn)德盛行服務質(zhì)量的標準化！,營銷中心建議 對營銷中心外部進行創(chuàng)意性包裝，強化項目品質(zhì)感，并對內(nèi)部功能進行優(yōu)化。 在銷售執(zhí)行上采用我司積累的先進管理平臺，全面提升銷售形象和服務水準。,【 德盛行】營銷實施建議,工地包裝建議 外立面包裝，項目建筑幕墻發(fā)光字案名及銷售熱線的包裝，提高項目的傳播力度和知名度。 工地圍墻包裝，工地現(xiàn)場架

26、設道旗，進行創(chuàng)意性廣告包裝。,【 德盛行】營銷實施建議,1,外立面 包裝,2,一、項目整合推廣原則,法 , 廣宣推廣： 廣窄結(jié)合，廣告塑品牌，樹形象；窄告聚人氣，促銷售,整合執(zhí)行： 一切工作圍繞銷售、服務銷售，以銷售為龍頭和導向,營銷推廣： 以核心價值為基礎，有效整合資源，全面提升附加值,廣宣推廣：,廣宣費用預算及投放 依照項目的推廣特點， 結(jié)合項目實際情況和開發(fā)企業(yè)的要求，我司提出的廣告費用預算為： 100萬元,費用投放比例階段性預算,媒體整合推廣策略 1、廣告： 戶外廣告支持 推廣主題：炒作地段，突出政務一條街 樹立項目形象，突出產(chǎn)品核心價值 硬性、軟性廣告 推廣主題：突出項目主題定位 樹

27、立項目形象，突出產(chǎn)品核心價值 網(wǎng)絡廣告支持（強化項目特點，實施項目互動和告知） 推廣主題：塑造項目形象 輔助項目活動推廣和事件營銷。 其他如：車身配合投放,2、窄告： DM直投 推廣主題：配合報紙硬廣和戶外主題 投放階段：重要銷售節(jié)點投放，協(xié)助項目外展和巡展活動； 短信群發(fā)、項目巡展、人員陌拜等方式輔助。,廣告重點投放區(qū)域,1、紙紡區(qū)域：核心客戶分布區(qū)域 2、魯巷，洪山等區(qū)域：主要客戶分布區(qū)域,整合推廣：,組織“世紀置業(yè)會”為項目蓄勢,組織關(guān)于“江夏居住價值研討”,組織“元旦業(yè)主聯(lián)歡會”，造勢,組織“項目老帶新優(yōu)惠活動”，促銷,組織“項目交付儀式”活動,項目整合推廣綜合分析圖,整合執(zhí)行： 一切

28、工作圍繞銷售、服務銷售，以銷售為龍頭和導向, 開發(fā)商成立項目協(xié)調(diào)組，協(xié)調(diào)組組長由公司高層領導擔任，與營銷代理公 司和廣告公司銜接，同時負責所有關(guān)于開發(fā)商內(nèi)部事務的統(tǒng)一協(xié)調(diào)； 營銷代理公司和廣告公司項目組負責人與開發(fā)商項目協(xié)調(diào)小組組長共同成 立項目總協(xié)調(diào)組，對核心協(xié)調(diào)事宜負總責； 項目總協(xié)調(diào)組一切工作圍繞銷售展開，營銷代理公司負責技術(shù)層面的總把 關(guān)，對銷售業(yè)績負責并享有相對應的權(quán)力，開發(fā)商負責決策。,“高效工作體系” 德盛行,重要信息 適時溝通,合作單位 密切配合,廣告公司,景觀公司,物業(yè)公司,施工單位,重要決策 例會通過,專家會議 德盛行： 銷售信息反饋 頭腦風暴,外 部： 項目例會,會議紀要

29、 工作聯(lián)系函 工作備忘 策劃成果,工作成果 書面確認,每周工作例會 項目公共郵箱 項目組層級對接,德盛行高效溝通模式：,德盛行執(zhí)行目標：向管理要效益,德盛行通過長期的實踐工作經(jīng)驗積累，總結(jié)出了一整套嚴謹高效的現(xiàn)場運作管理制度。 考勤及制服管理制度； 物品擺放制度； 銷售現(xiàn)場管理制度； 售樓部接待流程及業(yè)務制度； 客戶接待制度； 辦公設備使用制度； 文件管理制度； 簽約及合同管理制度； 財務管理制度； 談客統(tǒng)一說辭及九大步驟制度, 銷售會議制度； 日、周、月報表管理制度； 客戶信息系統(tǒng)制度； 客戶重要文件管理制度； 置業(yè)顧問培訓及市調(diào)制度； 崗位責任制度； 業(yè)績考核制度； 晉升與降級制度； 售后服務流程及規(guī)范； 做單合作制度等等。,項目組織構(gòu)架：,結(jié)束語 通過對項目的初步分析和把握，我們認為項目在綜合價值上有較大的挖掘空間，這也增加了我們對本案操盤的信心！ 德盛行將一如既往地以專業(yè)的精神和態(tài)度為項目的運作增加價值！,使命必達！,地址：漢口解放大道688號武漢廣場32樓 郵編：43002