房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理制度含圖表[詳細(xì)]

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理制度目第一章總則錄第二章房地產(chǎn)成本管理職責(zé)第一節(jié) 集團(tuán)總部的成本管理職責(zé)第二節(jié) 項(xiàng)目部的成本管理職責(zé)第三章房地產(chǎn)建造成本控制系統(tǒng)第一節(jié) 建造成本管理控制系統(tǒng)第二節(jié) 建造成本管理組織機(jī)構(gòu)及崗位職責(zé)第三節(jié) 建造成本管理控制系統(tǒng)的要求第四章第一節(jié)第二節(jié)第三節(jié)第四節(jié)第五節(jié)第六節(jié)第七節(jié)第八節(jié) 房地產(chǎn)成本開發(fā)環(huán)節(jié)的建造成本控制 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制 施工圖預(yù)算管理 建造成本控制目標(biāo)的制定 施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制 合同管理中的成本控制 施工過程的成本控制 工程材料及設(shè)備管理第九節(jié) 工程結(jié)算管理第五章房地產(chǎn)開發(fā)的其它環(huán)節(jié)成本控制第一節(jié) 銷售環(huán)節(jié)的成本控制第二節(jié) 期間

2、費(fèi)用的成本控制第三節(jié)售后工程維修費(fèi)用的成本控制第六章第七章所屬企業(yè)的房地產(chǎn)成本控制附則1第一章第一條總則為了 增強(qiáng)成本控制力度,降低成本費(fèi)用,提高市場競爭力,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理制度化、規(guī)范化、流程化,根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合集團(tuán)相關(guān)管理規(guī)定和工作流程,制定本制度.第二條本制度所稱房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理,是指從房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性論證、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)、施工招投標(biāo)、合同管理、施工過程管理、工程材料及設(shè)備管理、樓盤銷售、竣工結(jié)算管理到售后工程維修費(fèi)用管理的全過程成本控制流程管理.第三條開發(fā)成本控制管理的基本原則是:以市場需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提,過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段,

3、提高經(jīng)濟(jì)效益為目的.第四條開發(fā)成本控制管理的任務(wù)是:遵守國家有關(guān)法規(guī)政策,落實(shí)成本崗位責(zé)任制,完善成本管理基礎(chǔ),形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng),努力降低成本,提高經(jīng)濟(jì)效益.第五條集團(tuán)的經(jīng)營計(jì)劃部、策劃設(shè)計(jì)部、投資發(fā)展部、項(xiàng)目部共同負(fù)責(zé)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理工作,按照工作職責(zé)分工,負(fù)責(zé)相對應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理具體事項(xiàng).第二章房地產(chǎn)成本管理職責(zé)第一節(jié) 集團(tuán)總部的成本管理職責(zé)第六條經(jīng)營計(jì)劃部是集團(tuán)成本管理的責(zé)任部門,負(fù)責(zé)制定、修正集團(tuán)成本管理制度,建立并完善集團(tuán)成本管理控制體系,督促、指導(dǎo)各項(xiàng)目部建立完善成本管理制度.負(fù)責(zé)確定各開發(fā)項(xiàng)目的成本控制目標(biāo).并對開發(fā)項(xiàng)目每個成本控制環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控和分析.第

4、七條控制土地成本,在選擇新的開發(fā)項(xiàng)目時,應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)市2場調(diào)研,對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷,有針對性地選擇新的開發(fā)項(xiàng)目,最大限度降低土地成本,新開發(fā)項(xiàng)目的毛利率應(yīng)不低于 15%.第八條加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制,實(shí)行限額設(shè)計(jì)法.在設(shè)計(jì)合同中,應(yīng)明確提出限額設(shè)計(jì)指標(biāo),設(shè)計(jì)概算不得突破限額設(shè)計(jì)指標(biāo),施工圖預(yù)算不得突破設(shè)計(jì)概算,否則應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位修改設(shè)計(jì)直到滿足要求為止.第九條要充分發(fā)揮聯(lián)合審圖的作用,由策劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)組織集團(tuán)內(nèi)部的設(shè)計(jì)、技術(shù)方面的各專業(yè)人才聯(lián)合組成審圖小組,加強(qiáng)對各專業(yè)設(shè)計(jì)的審核,對不合理的設(shè)計(jì),必須要求設(shè)計(jì)院進(jìn)行修改;對審圖小組審核降低造價(jià)明顯的相關(guān)人員,可按一定比例給與獎勵

5、.第十條制定項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)責(zé)任書,明確項(xiàng)目部的開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本指標(biāo)、毛利指標(biāo)以及獎懲條款.第十一條定期跟蹤、檢查各項(xiàng)目部成本指標(biāo)執(zhí)行情況.負(fù)責(zé)審核各項(xiàng)目部預(yù)算和竣工結(jié)算.第十二條利用集團(tuán) OA 辦公系統(tǒng),建立成本信息動態(tài)管理監(jiān)控中心,督促項(xiàng)目部及相關(guān)部門按照要求,及時錄入各項(xiàng)成本數(shù)據(jù)信息.第十三條根據(jù)管理的需要,派出審計(jì)小組對項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì),對項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計(jì)意見.并結(jié)合項(xiàng)目收益情況,考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo).第二節(jié) 項(xiàng)目部的成本管理職責(zé)第十四條認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)成本管理制度和項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)責(zé)任書,結(jié)合實(shí)際制定本單位成本管理制度和

6、實(shí)施方案,并自覺接受集團(tuán)監(jiān)督.第十五條遵循基本建設(shè)程序,進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作,對房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制,對可控成本、變動成本和成本3異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控.保證開發(fā)成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi).第十六條正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系,防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故,努力縮短開發(fā)周期,嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用,加速投資回報(bào),提高投資回報(bào)率.第十七條根據(jù)集團(tuán)下達(dá)的成本控制指標(biāo),分解成本費(fèi)用控制指標(biāo),制定降低成本的技術(shù)組織措施.第十八條嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證手續(xù),控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證費(fèi)用.在裝飾材料選用上,力求經(jīng)濟(jì)、美觀、實(shí)用.第十九條熟悉、掌握國

7、家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素,力求預(yù)結(jié)算準(zhǔn)確、合理,嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)結(jié)算審核制度.第二十條定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),每年至少一次,并將分析報(bào)告報(bào)集團(tuán)經(jīng)營計(jì)劃部.第二十一條強(qiáng)化創(chuàng)新工作,積極采用新材料、新工藝、新技術(shù)、在管理機(jī)制、技術(shù)等方面進(jìn)行改革創(chuàng)新,從根本上為降低成本打下基礎(chǔ).第三章房地產(chǎn)開發(fā)成本管理控制系統(tǒng)第一節(jié) 建造成本管理控制系統(tǒng)第二十二條責(zé)建立本系統(tǒng).第二十三條根據(jù)集團(tuán)的管理體制,實(shí)行總經(jīng)理總負(fù)責(zé)、分管領(lǐng)導(dǎo)為明確責(zé)任,有效地控制開發(fā)成本,根據(jù)成本控制職直接分管、項(xiàng)目部經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制,負(fù)責(zé)開發(fā)成本

8、的管理和控制.第二十四條各項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況,設(shè)置成本、工程、設(shè)計(jì)等成本管理職能部門或崗位,保證成本控制工作的順利4進(jìn)行,嚴(yán)格按照集團(tuán)下達(dá)的成本控制指標(biāo)控制施工過程的成本費(fèi)用,保證成本管理工作的順利進(jìn)行,自覺接受集團(tuán)總部監(jiān)督.第二十五條各成本管理職能部門或崗位應(yīng)樹立全員成本意識,對房地產(chǎn)建造成本實(shí)行全過程監(jiān)控.第二節(jié) 建造成本管理組織機(jī)構(gòu)及崗位職責(zé)第二十六條建造成本控制管理組織機(jī)構(gòu)設(shè)置:5總經(jīng)理分管領(lǐng)導(dǎo)投資發(fā)展部策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營計(jì)劃部項(xiàng)目部(一)項(xiàng)目部(二)所屬企業(yè)(一)所屬企業(yè)(二)審計(jì)監(jiān)察部立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制本控制成的節(jié)環(huán)計(jì)設(shè)劃規(guī)施工圖預(yù)算、施工招標(biāo)、合同管理、工程結(jié)算、成本

9、分析及預(yù)警等環(huán)節(jié)的成本控制施工過程及工程材料(設(shè)備)管理環(huán)節(jié)的成本控制施工過程及工程材料(設(shè)備)管理環(huán)節(jié)的成本控制施工圖預(yù)算、施工招標(biāo)、合同管理、施工過程及工程材料(設(shè)備)管理環(huán)節(jié)的成本控制施工圖預(yù)算、施工招標(biāo)、合同管理、施工過程及工程材料(設(shè)備)管理環(huán)節(jié)的成本控制第二十七條崗位名稱建造成本控制管理機(jī)構(gòu)崗位職責(zé)說明:基本職責(zé)具體職責(zé)內(nèi)容主要成員6負(fù)責(zé)成本控總經(jīng)理總經(jīng)理制管理總決策分別負(fù)責(zé)對各分管環(huán)節(jié)分管領(lǐng)導(dǎo)副總經(jīng)理的成本控制管理及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)負(fù)責(zé)部門經(jīng)理、副經(jīng)理部門業(yè)務(wù)主管負(fù)責(zé)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制審核批準(zhǔn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告;確定項(xiàng)目目標(biāo)總成本及目標(biāo)總成本的分解落實(shí);批準(zhǔn)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)和建造成本控制指標(biāo)

10、;批準(zhǔn)重大設(shè)計(jì)變更、確定裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)、檔次;審批工程預(yù)(結(jié))算,負(fù)責(zé)工程招投標(biāo),批準(zhǔn)各項(xiàng)銷售費(fèi)用;審批各部門、項(xiàng)目部的方案、報(bào)告、申請等;重大決策需報(bào)董事會批準(zhǔn)的,總經(jīng)理審核后報(bào)董事會決策,董事長或董事長授權(quán)總經(jīng)理簽發(fā);總經(jīng)理就建造成本管理對董事會負(fù)責(zé).負(fù)責(zé)落實(shí)總經(jīng)理審批分解后的目標(biāo)成本的控制及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)負(fù)責(zé)對各環(huán)節(jié)的成本控制管理;審核各部門、項(xiàng)目部的方案、報(bào)告、申請等;協(xié)調(diào)各部門之間成本控制管理工作的銜接及配合;分管領(lǐng)導(dǎo)就各環(huán)節(jié)的成本控制管理對總經(jīng)理負(fù)責(zé).尋找新的土地資源或開發(fā)項(xiàng)目;負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性論證報(bào)告的編制、修改、立項(xiàng);負(fù)責(zé)對立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制管理;集團(tuán)規(guī)定的其他成本控制管理工作.負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)

11、招標(biāo)的具體工作,并對招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé);負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制,實(shí)行限額設(shè)計(jì),審查設(shè)計(jì)圖紙,確定合理的設(shè)計(jì)安全系數(shù),降低工程造價(jià);負(fù)責(zé)跟蹤和協(xié)調(diào)各設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)進(jìn)度;負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位接洽,及時跟蹤項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更和審查工程相關(guān)設(shè)計(jì)變更內(nèi)容;審核項(xiàng)目部編制的技術(shù)方案、報(bào)告、申請等;參加甲定價(jià)材料(設(shè)備)或甲供材料(設(shè)備)的定價(jià)工作;審核并確定裝飾材料的標(biāo)準(zhǔn)、檔次;參加圖紙會審和工程竣工驗(yàn)收;集團(tuán)規(guī)定的其他成本控制管理工作.負(fù)責(zé)施工圖預(yù)算編制及審核環(huán)節(jié)的成本控制;負(fù)責(zé)除設(shè)計(jì)招標(biāo)以外的所有招標(biāo)項(xiàng)目的具體工作,并對招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé);負(fù)責(zé)項(xiàng)目定期成本分析及重大事件的成本預(yù)警;負(fù)責(zé)合同管理環(huán)節(jié)的成本控制;負(fù)責(zé)

12、工程結(jié)算審核環(huán)節(jié)的成本控制;參與立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工過程管理、工程材料及設(shè)備管理等各個環(huán)節(jié)的全過程成本控制;利用集團(tuán) OA 辦公平臺,建立功能完備運(yùn)行可靠的信息管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目成本及時化及動態(tài)化,加強(qiáng)信息共享,提高工作效率;擬定各項(xiàng)目開發(fā)總成本控制目標(biāo),確定建造成本的各項(xiàng)控制指標(biāo);制定各項(xiàng)目開發(fā)總成本控制目標(biāo)責(zé)任書,定期檢查成本總控制情況;參加并審核甲定價(jià)材料(設(shè)備)或甲供材料(設(shè)備)的定價(jià)工作;審核重大設(shè)計(jì)變更、簽證的成本確認(rèn)工作;審核項(xiàng)目部編制的報(bào)告、申請等;審核已定標(biāo)準(zhǔn)、檔次的裝飾材料的單價(jià);參加圖紙會審和工程竣工驗(yàn)收;建立投標(biāo)單位名冊及資料庫;對整個集團(tuán)成本狀況定期進(jìn)行全面的總結(jié)分

13、析,不斷完善及改進(jìn)成本管理舉措,總結(jié)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn);集團(tuán)規(guī)定的其他成本控制管理工作.投資發(fā)展部對規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃設(shè)計(jì)部部門經(jīng)理、副經(jīng)理部門業(yè)務(wù)主管環(huán)節(jié)的成本控制及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)施工圖預(yù)算、施工招標(biāo)、合同經(jīng)營計(jì)劃部部門經(jīng)理、副經(jīng)理部門業(yè)務(wù)主管管理、工程結(jié)算、成本分析及預(yù)警等環(huán)節(jié)的成本控制7負(fù)責(zé)施工過程及工程材項(xiàng)目部經(jīng)理項(xiàng)目部料(設(shè)備)管理環(huán)節(jié)的成本控制并對集團(tuán)下達(dá)的成本指標(biāo)負(fù)責(zé)成本總監(jiān)工程總監(jiān)各業(yè)務(wù)主管負(fù)責(zé)施工圖預(yù)算、施工招標(biāo)、合同所屬企業(yè)負(fù)責(zé)人相關(guān)成本、工程、所屬企業(yè)材料(設(shè)備)采購等科室的業(yè)務(wù)主管管理、施工過程及工程材料(設(shè)備)管理環(huán)節(jié)的成本控制并對集團(tuán)下達(dá)的成本指標(biāo)負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)施工過程環(huán)節(jié)的成本控制;

14、負(fù)責(zé)工程材料(設(shè)備)管理環(huán)節(jié)的成本控制;負(fù)責(zé)合同內(nèi)容的洽談和擬定;對項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的成本測算,細(xì)化集團(tuán)下達(dá)的成本控制指標(biāo),提出成本管理控制要點(diǎn),加強(qiáng)施工全過程成本管理,并嚴(yán)格按成本制度執(zhí)行;及時輸入各項(xiàng)成本數(shù)據(jù),定期分析成本目標(biāo)執(zhí)行情況并制定相應(yīng)對策,參與 OA 平臺的動態(tài)成本管理;嚴(yán)格按照集團(tuán)的管理規(guī)定辦理現(xiàn)場簽證及設(shè)計(jì)變,每月對設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證及時編制(初審)預(yù)算報(bào)經(jīng)營計(jì)劃部復(fù)審;認(rèn)真審查設(shè)計(jì)圖紙,及時提出合理的修改建議;負(fù)責(zé)組織甲定價(jià)材料(設(shè)備)或甲供材料(設(shè)備)的定價(jià)工作;嚴(yán)格各工序的檢查驗(yàn)收,防止返工造成的浪費(fèi);對工程預(yù)(結(jié))算進(jìn)行初審;按規(guī)定向集團(tuán)上報(bào)各類報(bào)表;負(fù)責(zé)組織圖紙會審和工

15、程竣工驗(yàn)收;對整個工程進(jìn)行全面的總結(jié)分析,不斷完善及改進(jìn)成本管理舉措,總結(jié)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn);集團(tuán)規(guī)定的其他成本控制管理工作.負(fù)責(zé)施工圖預(yù)算編制及審核環(huán)節(jié)的成本控制;負(fù)責(zé)除設(shè)計(jì)招標(biāo)以外的所有招標(biāo)項(xiàng)目的具體工作;負(fù)責(zé)項(xiàng)目定期成本分析及重大事件的成本預(yù)警;負(fù)責(zé)合同管理環(huán)節(jié)的成本控制;負(fù)責(zé)施工過程環(huán)節(jié)的成本控制;負(fù)責(zé)工程材料(設(shè)備)管理環(huán)節(jié)的成本控制;負(fù)責(zé)合同內(nèi)容的洽談和擬定;對項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的成本測算,細(xì)化集團(tuán)下達(dá)的成本控制指標(biāo),提出成本管理控制要點(diǎn),加強(qiáng)施工全過程成本管理,并嚴(yán)格按成本制度執(zhí)行;及時輸入各項(xiàng)成本數(shù)據(jù),定期分析成本目標(biāo)執(zhí)行情況并制定相應(yīng)對策,參與 OA 平臺的動態(tài)成本管理;嚴(yán)格按照集團(tuán)的管理規(guī)

16、定辦理現(xiàn)場簽證及設(shè)計(jì)變,每月對設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證及時編制(初審)預(yù)算報(bào)經(jīng)營計(jì)劃部復(fù)審;認(rèn)真審查設(shè)計(jì)圖紙,及時提出合理的修改建議;負(fù)責(zé)組織甲定價(jià)材料(設(shè)備)或甲供材料(設(shè)備)的定價(jià)工作;嚴(yán)格各工序的檢查驗(yàn)收,防止返工造成的浪費(fèi);對工程預(yù)(結(jié))算進(jìn)行初審;按規(guī)定向集團(tuán)上報(bào)各類報(bào)表;負(fù)責(zé)組織圖紙會審和工程竣工驗(yàn)收;對整個工程進(jìn)行全面的總結(jié)分析,不斷完善及改進(jìn)成本管理舉措,總結(jié)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn);集團(tuán)規(guī)定的其他成本控制管理工作.負(fù)責(zé)各個環(huán)節(jié)的行政督察第三節(jié) 建造成本管理控制系統(tǒng)的要求第二十八條制度建設(shè)及工作流程的建立1、各項(xiàng)目部結(jié)合實(shí)際應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度(或規(guī)定),并報(bào)集團(tuán)總部備案,但

17、不得與集團(tuán)房地產(chǎn)成本制度8紀(jì)部門經(jīng)理、部門業(yè)務(wù)主管紀(jì)負(fù)責(zé)各個環(huán)節(jié)的行政督察紀(jì)委負(fù)責(zé)對重大成本事項(xiàng)進(jìn)行全程監(jiān)督;紀(jì)委書記、紀(jì)委委員集團(tuán)紀(jì)委審計(jì)監(jiān)察部部門經(jīng)理、部門業(yè)務(wù)主管內(nèi)容相抵觸.1.1 項(xiàng)目成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序(含成本管理獎罰機(jī)制);1.2 項(xiàng)目計(jì)劃統(tǒng)計(jì)管理制度(包括指標(biāo)、定額、考核管理辦法);1.3 項(xiàng)目合同管理制度;1.4 項(xiàng)目工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)定;1.5 項(xiàng)目資金撥付程序;1.6 項(xiàng)目費(fèi)用控制制度;1.7 項(xiàng)目內(nèi)部分配與獎勵制度;1.81.9設(shè)計(jì)修改(變更)審批制度;現(xiàn)場簽證管理規(guī)定;1.10 項(xiàng)目銷售管理辦法;1.11材料設(shè)備管理制度;1.12 項(xiàng)目信息管理制度.2、集團(tuán)總部應(yīng)制定

18、建造成本控制的工作流程,明確責(zé)任,落實(shí)到人,指導(dǎo)各開發(fā)環(huán)節(jié)的建造成本控制.建造成本控制的工作流程見附件一.3、集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)各項(xiàng)目部成本控制經(jīng)驗(yàn),在此基礎(chǔ)上,逐步健全、完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理制度及建造成本控制工作流程.第二十九條計(jì)劃管理1、 各項(xiàng)目部應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏,及時編制成本計(jì)劃,并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況:1.11.21.3開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃(按完全成本口徑);期間費(fèi)用計(jì)劃;降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃.2、 成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測和決策為依據(jù),9綜合考慮各種因素進(jìn)行編制,做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行,盡量數(shù)據(jù)化、圖表化.3、 集團(tuán)總部應(yīng)逐步完善成本考核辦法,確立

19、成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo).第三十條分析檢查1、 各項(xiàng)目部在成本控制過程中,應(yīng)定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析, 以及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),做好下一步成本控制工作.分析的重點(diǎn)是:1.11.21.3計(jì)劃及其執(zhí)行情況;實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對比差異及其原因;分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對策;評價(jià)、結(jié)論與提示.2、 集團(tuán)總部對各項(xiàng)目的成本控制情況進(jìn)行分析檢查.第三十一條信息交流1、 應(yīng)報(bào)集團(tuán)總部的常規(guī)性成本資料主要包括:1.11.21.31.4項(xiàng)目基本情況;按會計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表;成本動態(tài)情況及其分析資料

20、;當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門.2、 按例外管理原則,對下列成本異常偏差及其處置辦法,應(yīng)隨時報(bào)集團(tuán)總部:2.12.2當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整;成本超降占單項(xiàng)工程成本總額 2以上、占其本身預(yù)算成本或計(jì)劃成本 10以上的的項(xiàng)目、事件(包括停工、嚴(yán)重窩工、重大設(shè)10計(jì)變更、計(jì)劃外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項(xiàng)目、事件);2.32.4合作條件更改;補(bǔ)交地價(jià).3、 各項(xiàng)目部應(yīng)將所發(fā)生相關(guān)成本信息錄入集團(tuán)總部成本信息庫.第四章房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的建造成本控制第一節(jié) 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制第三十二條第三十三條投資發(fā)展部是立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制的責(zé)任部門.

21、新項(xiàng)目立項(xiàng)時必須由投資發(fā)展部向分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理提交立項(xiàng)請示和詳細(xì)的可行性研究報(bào)告.立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是:1、立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范.2、市場定位是否明確、恰當(dāng).3、投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理.4、投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤目標(biāo)要求.5、投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制.第三十四條可行性研究報(bào)告經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審查、總經(jīng)理審閱后報(bào)集團(tuán)辦公會討論通過,再上報(bào)市國資委批準(zhǔn);市國資委批準(zhǔn)批準(zhǔn)后,最后由董事長召開董事會作出決策,董事長簽發(fā)正式立項(xiàng)文件.可行性研究報(bào)告除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外,還須包括以下內(nèi)容:1、 成本費(fèi)用估算和控制

22、目標(biāo)及措施;2、 投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排;3、 稅務(wù)環(huán)境及其影響;114、 資金計(jì)劃;5、競投方案(僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目);6、 投資風(fēng)險(xiǎn)評估及相應(yīng)的對策;7、 項(xiàng)目綜合評價(jià)意見.第三十五條若項(xiàng)目立項(xiàng)后,合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化,并將對我方構(gòu)成重大不利影響時,應(yīng)重新向分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理提交立項(xiàng)申請.第三十六條招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競價(jià)不得突破集團(tuán)辦公會批準(zhǔn)的最高限價(jià);合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金成本.第三十七條控制要點(diǎn)控制內(nèi)容征地費(fèi)用新征土地拆遷安置費(fèi)用市政配套費(fèi)用規(guī)劃條件買斷項(xiàng)目開發(fā)形式付款總額付款時間三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)合作方式分成比例合作開發(fā)交

23、房標(biāo)準(zhǔn)付款總額及付款時間不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)選擇有利于集團(tuán)利益的方式交房時間為集團(tuán)爭取最大利益周期長、次數(shù)多明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)與項(xiàng)目付款時間直接掛鉤符合集團(tuán)要求雙贏原則;盡可能地延后交房,投資發(fā)展部投資發(fā)展部投資發(fā)展部投資發(fā)展部投資發(fā)展部投資發(fā)展部買斷內(nèi)容立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)及處理措施:控制措施盡可能少交或晚交,力爭減免房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用自建部分按照集團(tuán)工程體系走;交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理滿足集團(tuán)利益最大化,合理提高容積率,降低土地成本明確買斷內(nèi)容明細(xì)責(zé)任部門投資發(fā)展部投資發(fā)展部投資發(fā)展部協(xié)辦部門經(jīng)營計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、策劃設(shè)計(jì)部

24、經(jīng)營計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、策劃設(shè)計(jì)部備注投資發(fā)展部投資發(fā)展部投資發(fā)展部投資發(fā)展部投資發(fā)展部立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別.該環(huán)節(jié)由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制,運(yùn)作時靈活度較小,基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用.投資發(fā)展部、策劃設(shè)計(jì)部、經(jīng)營計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目開發(fā)前期起

25、主要作用,因此,這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由投資發(fā)展部、策劃設(shè)計(jì)部、經(jīng)營計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部來承擔(dān).12第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制第三十八條第三十九條策劃設(shè)計(jì)部是規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制的責(zé)任部門.根據(jù)產(chǎn)品的市場定位,結(jié)合經(jīng)審批的可行性研究報(bào)告,由策劃設(shè)計(jì)部擬訂規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)任務(wù)書(包括經(jīng)營計(jì)劃部初步擬訂的建造成本控制總體目標(biāo)),應(yīng)首先經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審查、總經(jīng)理審閱后報(bào)總經(jīng)理辦公會討論通過.設(shè)計(jì)要點(diǎn)任務(wù)書應(yīng)作為設(shè)計(jì)合同的組成部分.第四十條規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由策劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé),應(yīng)采取招標(biāo)方式,擇優(yōu)確定.第四十一條總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(必須包括建造成本控制總體目標(biāo)),應(yīng)由集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭、有關(guān)專家為主及相關(guān)部門人員參

26、加組織召開“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案論證會”審查論證通過,經(jīng)總經(jīng)理簽發(fā)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段(如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)).每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)概(預(yù))算,經(jīng)營計(jì)劃部對設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)概(預(yù))算進(jìn)行審查,并與上一階段的概(預(yù))算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較,均不能超過我方事先編制的建造成本概(預(yù))算中確定的各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo).第四十二條施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土、門窗等建材用量要求的條款和裝修標(biāo)準(zhǔn)條款,并載明:設(shè)計(jì)單位的施工圖預(yù)算原則上不得突破我方編制的建造成本概(預(yù))算.第四十三條在擴(kuò)初設(shè)計(jì)前,根據(jù)獲通過規(guī)劃方案估算和市場情況必須提出相應(yīng)的限額設(shè)計(jì)的控制指標(biāo).在設(shè)計(jì)過程中嚴(yán)格按照限

27、額設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行控制,若施工圖預(yù)算指標(biāo)超出限額設(shè)計(jì)指標(biāo)則要求設(shè)計(jì)單位按照限期完成設(shè)計(jì)修改直至滿足限額設(shè)計(jì)指標(biāo)要求為止.第四十四條由分管領(lǐng)導(dǎo)、策劃設(shè)計(jì)部、經(jīng)營計(jì)劃部、投資發(fā)展部、13項(xiàng)目部等各部門中的各專業(yè)人才聯(lián)合組成審圖小組,對施工圖進(jìn)行符合規(guī)范性審查、圖紙質(zhì)量審查、成本審查、施工可行性審查.對于審查出來的相關(guān)問題,必須要求設(shè)計(jì)院進(jìn)行修改直至滿足設(shè)計(jì)要求為止.審查需明確責(zé)任部門及負(fù)責(zé)人,責(zé)任人撰寫審查報(bào)告,并提出建設(shè)性意見,相關(guān)審查人簽字后,由審查小組匯總形成正式圖紙會審意見報(bào)告報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批后存檔.第四十五條控制要點(diǎn)控制內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)及處理措施:控制措施1、市場信息搜集

28、和分析2、市政狀況信息分析3、規(guī)劃要點(diǎn)確立4、可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書規(guī)劃設(shè)計(jì)招投標(biāo)責(zé)任部門協(xié)辦部門項(xiàng)目部、經(jīng)營計(jì)劃部、投資發(fā)展部備注規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大,具有“一錘定音”的地位和作用:在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵,可以最大限度的減少事后變動帶來的成本.所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜,基本原則是,周密規(guī)劃,科學(xué)討論,嚴(yán)格審批.策劃設(shè)計(jì)部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能.規(guī)劃設(shè)計(jì)(1)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃設(shè)計(jì)部招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組專題辦公會議(2)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審1、組成可行性規(guī)劃評審委員會,對可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評審、確定.2、未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)

29、,再重新評審.(3)設(shè)計(jì)成果1、 對可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整,策劃設(shè)設(shè)計(jì)出符合市場需求的產(chǎn)品2、設(shè)備選型方案提前確定根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算策劃設(shè)計(jì)部策劃設(shè)計(jì)部策劃設(shè)計(jì)部專題辦公會議策劃設(shè)計(jì)部策劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部經(jīng)營計(jì)劃部項(xiàng)目部、投資發(fā)展部項(xiàng)目部方案設(shè)計(jì)報(bào)批(1)方案設(shè)計(jì)1、根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況,結(jié)合市場分析,確定產(chǎn)品定位,制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書2、設(shè)計(jì)任務(wù)書需報(bào)內(nèi)部專家評審?fù)ㄟ^,總經(jīng)理審批方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案設(shè)計(jì)評審(2)報(bào)批(1)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求擴(kuò)初設(shè)計(jì)(2)成本概算1、注意市政設(shè)計(jì)2、注意相關(guān)法規(guī),完善自身報(bào)批規(guī)范性,材料完整1、對報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整2、設(shè)計(jì)要求3、內(nèi)部審核根據(jù)擴(kuò)初設(shè)

30、計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算,設(shè)計(jì)院的概算不得高于集團(tuán)的投資估算.否則,重新調(diào)整設(shè)計(jì).制訂經(jīng)營指導(dǎo)書項(xiàng)目部項(xiàng)目部策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營計(jì)劃部項(xiàng)目部項(xiàng)目部14策劃設(shè)計(jì)部(3)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖1、根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求、及施工圖要求進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)2、專家評審3、內(nèi)部評審設(shè)計(jì)調(diào)整專題辦公會議策劃設(shè)計(jì)部策劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部地質(zhì)勘察地質(zhì)勘察1、搜集權(quán)威地質(zhì)資料2、按勘察要求招標(biāo)3、制定詳細(xì)的地質(zhì)勘察報(bào)告1、根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素,在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求2、樁基設(shè)計(jì) 2 種以上形式,由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審,進(jìn)行成本預(yù)算比較,選擇結(jié)

31、構(gòu)可靠可行成本較低的樁基方案.3、凡設(shè)計(jì)單位將施工圖建安造價(jià)控制在限額設(shè)計(jì)要求內(nèi)且有節(jié)余的,按節(jié)余額的給予適當(dāng)獎勵;超過限額設(shè)計(jì)造價(jià)的,按合同相關(guān)規(guī)定追究其責(zé)任外,還必須調(diào)整設(shè)計(jì),直至滿足為止.政府部門報(bào)批費(fèi),按政府有關(guān)政策交納.按政府相關(guān)規(guī)定出圖報(bào)建1、規(guī)范性審查:從設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及產(chǎn)品定位等方面進(jìn)行審查,辨別是否符合要求.2、圖紙質(zhì)量審查:審查圖紙當(dāng)中的錯、漏、碰、缺等問題,審查圖紙標(biāo)注尺寸是否準(zhǔn)確、節(jié)點(diǎn)是否明確、內(nèi)容是否完整.3、成本審查:對結(jié)構(gòu)選型、配筋、砼含量、裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行審查,看是否符合建造成本控制總體目標(biāo)要求.4、施工可行性審查:相關(guān)作法是否施工可行,是否節(jié)約措施費(fèi)

32、用.(五)面積測算(一)方案設(shè)計(jì)要求裝修方案設(shè)計(jì)(二)材料設(shè)備選型成本方案設(shè)計(jì)圖紙測算與實(shí)際施工時檢驗(yàn)相結(jié)合根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求1、市場信息調(diào)研2、根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備1、制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表2、裝飾綜合價(jià)格拆分分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(三)招投標(biāo)評審功能設(shè)計(jì)(1)小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估(2)市政配套方案市場調(diào)研項(xiàng)目部(一)施工圖設(shè)計(jì)要求策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營計(jì)劃部、項(xiàng)目部施工圖設(shè)計(jì)(二)報(bào)建(三)報(bào)建圖項(xiàng)目部策劃設(shè)計(jì)部策劃設(shè)計(jì)部策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營計(jì)劃部項(xiàng)目部策劃設(shè)計(jì)部策劃設(shè)計(jì)部財(cái)務(wù)部項(xiàng)目部項(xiàng)目部、策劃設(shè)計(jì)部、經(jīng)營計(jì)劃部、投資發(fā)展部及監(jiān)理集團(tuán)等相關(guān)部門

33、互相配合經(jīng)營計(jì)劃部項(xiàng)目部、客戶服務(wù)部策劃設(shè)計(jì)部、經(jīng)營計(jì)劃部項(xiàng)目部、客戶服務(wù)部(四)審圖要點(diǎn)項(xiàng)目部策劃設(shè)計(jì)部招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組策劃設(shè)計(jì)部策劃設(shè)計(jì)部策劃設(shè)計(jì)部有針對性擴(kuò)充建筑物功能1、市政狀況調(diào)研2、爭取政府有利條件項(xiàng)目部、客戶服務(wù)部項(xiàng)目部、客戶服務(wù)部項(xiàng)目部15(3)環(huán)境方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額招投標(biāo)1、市場現(xiàn)狀分析,智能化必要性分析2、智能化內(nèi)容控制招投標(biāo),尋找外部合作,爭取雙贏策劃設(shè)計(jì)部招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組客戶服務(wù)部招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組客戶服務(wù)部策劃設(shè)計(jì)部策劃設(shè)計(jì)部策劃設(shè)計(jì)部招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組項(xiàng)目部、經(jīng)營計(jì)劃部(4)智能化設(shè)計(jì)策劃設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部設(shè)計(jì)變更(5)銷售承諾(1)設(shè)計(jì)調(diào)整

34、費(fèi)用(2)設(shè)計(jì)變更洽商材料設(shè)備(2)采購(1)選型保持各部門與客戶服務(wù)部的信息暢通,保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性凡屬設(shè)計(jì)原因造成的設(shè)計(jì)修改,按合同相關(guān)規(guī)定追究其相關(guān)責(zé)任.嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行1、在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備,使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了 材料設(shè)備的安裝項(xiàng)目部項(xiàng)目部、經(jīng)營計(jì)劃部項(xiàng)目部項(xiàng)目部、經(jīng)營計(jì)劃部招投標(biāo)第三節(jié) 建造成本控制目標(biāo)的制定和下達(dá)第四十六條第四十七條經(jīng)營計(jì)劃部是建造成本控制目標(biāo)監(jiān)控的責(zé)任部門.集團(tuán)經(jīng)營計(jì)劃部應(yīng)及時制定各項(xiàng)目部的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營責(zé)任書,明確各項(xiàng)目部的開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本指標(biāo)(詳見附件二:項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)成本表).第四十八條根據(jù)集團(tuán)下達(dá)的成本控制指標(biāo),各相關(guān)部門

35、、項(xiàng)目部及下屬企業(yè)應(yīng)客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測算,分解成本費(fèi)用控制指標(biāo),確定項(xiàng)目及每個單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本,編制項(xiàng)目總成本費(fèi)用計(jì)劃、分析項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)和制定相關(guān)成本控制措施.第四十九條各下屬開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目部按照集團(tuán)要求及時錄入各項(xiàng)成本數(shù)據(jù)動態(tài)資料,分析成本節(jié)超原因,每月上報(bào)成本控制情況報(bào)表;集團(tuán)經(jīng)營計(jì)劃部應(yīng)每季度分析、總結(jié)下屬開發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目部上報(bào)的成本動態(tài)資料,匯編集團(tuán)建造成本動態(tài)報(bào)表及評價(jià)各下屬開發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目部16的成本控制狀況;為集團(tuán)管理層提供充分、有效的決策依據(jù).控制要點(diǎn)如下:控制要點(diǎn)控制內(nèi)容編制預(yù)算一、責(zé)任書的制定制定責(zé)任書控制措施1.按審批的施工圖編制預(yù)算2.施工圖預(yù)算計(jì)費(fèi)按政府

36、推薦費(fèi)率,1.根據(jù)預(yù)算制定經(jīng)營責(zé)任書控制指標(biāo),責(zé)任書指標(biāo)是考核工程造價(jià)的唯一標(biāo)準(zhǔn)2.根據(jù)市場平均投標(biāo)下浮率作為責(zé)任書的控制指標(biāo)3.責(zé)任書指標(biāo)內(nèi)容必須齊全、數(shù)量必須正確,必須明確開發(fā)成本指標(biāo)、毛利指標(biāo)以及獎懲條款責(zé)任書的審批二執(zhí)行書的三、責(zé)整書的調(diào)任責(zé)任書的調(diào)整任、責(zé)責(zé)任書的執(zhí)行4.開發(fā)成本中的不可預(yù)見費(fèi)不能超過總建安造價(jià)的 5%由經(jīng)營計(jì)劃部經(jīng)理簽署意見,分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審閱后報(bào)總經(jīng)理辦公會議討論通過1.對責(zé)任書的總控指標(biāo)詳細(xì)分解2.嚴(yán)格按照責(zé)任書指標(biāo)和要求執(zhí)行3. 及時錄入各項(xiàng)成本數(shù)據(jù)動態(tài)資料,分析成本節(jié)超原因,定期上報(bào)成本控制情況報(bào)表1.發(fā)生增減 50 萬元以上的重大結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)變更2.發(fā)生

37、增減 50 萬元以上室內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)變更3.發(fā)生增減 50 萬元以上室外環(huán)境景觀工程變更4.其它發(fā)生增減 50 萬元以上成本事項(xiàng)的重大調(diào)整5. 所有重大的設(shè)計(jì)修改必須按程序?qū)徟?否則為不認(rèn)可成本1、以部分工資作為風(fēng)險(xiǎn)抵押,項(xiàng)目經(jīng)理按工資的 50%抵押,項(xiàng)目總監(jiān)按工資的 30%抵押,其他正式員工按工資的 20%抵押,聘用員工不抵押2. 正常合理降低成本,提取降低額的 30%作為獎金,3、經(jīng)批準(zhǔn)超出成本指標(biāo),按超額部分的 30%增加利潤指標(biāo)4、未經(jīng)批準(zhǔn)增加成本,增加部分的 20%從獎金中扣除;如增加成本超過建安工程費(fèi)和室外工程費(fèi)用之和的 5%以上,成本總監(jiān)要撤職,獎金減半發(fā)放,項(xiàng)目經(jīng)理和其他總監(jiān)職務(wù)

38、降一級,工資下浮二檔,獎金扣 20%; 5、經(jīng)批準(zhǔn)或未經(jīng)批準(zhǔn)增加成本超過建安工程費(fèi)和室外工程費(fèi)用成本指標(biāo)之和 10%的,要追查項(xiàng)目部、策劃設(shè)計(jì)部、經(jīng)營計(jì)劃部的相關(guān)責(zé)任,負(fù)主要責(zé)任的,部門或項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人(含成本總監(jiān))要降職或免職,主要責(zé)任人給予降級或辭退處理,并扣發(fā) 50%的當(dāng)年獎金,所在部門或項(xiàng)目部將在年度考核中扣分10 分,負(fù)次要責(zé)任部門或項(xiàng)目部將視情節(jié)輕重酌情處理.6、項(xiàng)目被評為市優(yōu)質(zhì)樣板工程,另加獎金 10 萬元;7、工期和銷售進(jìn)度獎罰在年度目標(biāo)責(zé)任書中予以明確.8、出現(xiàn)重大質(zhì)量安全事故,每發(fā)生一次罰 10 萬元;經(jīng)營計(jì)劃部項(xiàng)目部經(jīng)營計(jì)劃部經(jīng)營計(jì)劃部責(zé)任書下達(dá)部門經(jīng)營計(jì)劃部項(xiàng)目部責(zé)任部門

39、經(jīng)營計(jì)劃部協(xié)辦部門項(xiàng)目部項(xiàng)目部四、責(zé)任書的控制責(zé)任書控制項(xiàng)目部經(jīng)營計(jì)劃部第四節(jié) 施工圖預(yù)算管理第五十條第五十一條經(jīng)營計(jì)劃部是施工圖預(yù)算環(huán)節(jié)的成本控制的責(zé)任部門.施工圖預(yù)算是確定工程造價(jià)、招投標(biāo)、實(shí)行預(yù)算包干、考核設(shè)計(jì)單位限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況、撥付工程款和考核工程成本的依據(jù).17施工圖預(yù)算由經(jīng)營計(jì)劃部自行或委托造價(jià)咨詢公司編制.第五十二條工程預(yù)算應(yīng)具備以下基本條件:1、已進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會審;2、已有正式批準(zhǔn)的施工方案和施工組織設(shè)計(jì);3、有明確的設(shè)備材料規(guī)格、型號、品牌及訂貨分工.第五十三條編制的工程預(yù)算書,應(yīng)當(dāng)有人工、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過程及詳細(xì)的編制說明,單列甲供材料明細(xì).第五十四

40、條編制的工程預(yù)算書必須計(jì)算工程量準(zhǔn)確,價(jià)格及取費(fèi)準(zhǔn)確,資料完整,編制完成及時,且滿足招標(biāo)要求.第五十五條控制要點(diǎn)二、咨詢公司預(yù)算控制內(nèi)容一、咨詢咨詢公司的資質(zhì)及實(shí)力審查工程預(yù)算環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)及處理措施:控制措施責(zé)任部門經(jīng)營計(jì)劃部協(xié)辦部門分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批工程預(yù)算要做到透明、公平、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、控制得當(dāng),以最低及準(zhǔn)確的成本,確保工程成本控制.工程預(yù)算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于控制計(jì)算工程量、工料機(jī)單價(jià)、取費(fèi)費(fèi)率及措施費(fèi)項(xiàng)目的準(zhǔn)確性.為招標(biāo)工作及項(xiàng)目成本管理提供參考依據(jù).備注選擇現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程造價(jià)咨詢公司1、要求必須提供計(jì)算后的預(yù)算及與承包商核對后的預(yù)

41、算,并同時提供與承包商工程量的核對差異情況說明,要求細(xì)致,經(jīng)營計(jì)劃部必須逐項(xiàng)核實(shí)確認(rèn),復(fù)核其預(yù)算中造價(jià)比例大的項(xiàng)目,如建筑面積、砼含量、外架、地面、墻面、裝飾等2、審查其工料機(jī)單價(jià)的準(zhǔn)確性、取費(fèi)費(fèi)率及措施費(fèi)項(xiàng)目等內(nèi)容的合理性3、檢查咨詢公司計(jì)算工程量及造價(jià)的準(zhǔn)確性,誤差超過合同要求,應(yīng)按合同要求扣除一部分咨詢費(fèi)用作為罰款1、委托咨詢公司計(jì)算鋼筋工程量的,經(jīng)營計(jì)劃部專人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢公司的鋼筋用量計(jì)算工作2、由經(jīng)營計(jì)劃部自行計(jì)算鋼筋用量(1)咨詢公司編制預(yù)算內(nèi)容的審查經(jīng)營計(jì)劃部項(xiàng)目部(1)施工圖中的鋼筋用量經(jīng)營計(jì)劃部項(xiàng)目部四、預(yù)算分析1、總分類要求:分專業(yè),分地下室、裙樓,塔樓 2、

42、結(jié)構(gòu)部分包括:腳手架、垂直運(yùn)輸、超高補(bǔ)貼、 挖地槽、鑿樁頭、回填土、砼及鋼筋砼結(jié)構(gòu),砌體及 墻板,金屬構(gòu)件、屋面隔熱及防水、樓地面找平及墊 層,內(nèi)外墻抹灰. 3、建筑部分包括:鋁合金門窗,幕墻、內(nèi)墻乳膠漆 及墻磚、外墻涂料及墻磚、廚房及衛(wèi)生間墻地磚、各 經(jīng)營計(jì) 類吊頂、樓梯欄桿、屋面磚及其它裝修劃部4、安裝部分包括:給排水、電氣、通風(fēng)空調(diào)的布管, 布線,安裝燈具、插座、潔具及各類設(shè)備等 (2)各種指標(biāo)分析1、按以上分類要求分析各項(xiàng)單項(xiàng)(位)工程每平米建筑面積指標(biāo)含量,進(jìn)行項(xiàng)目建安成本拆分,建立項(xiàng)目分解目標(biāo)成本,指導(dǎo)項(xiàng)目施工2、提供招標(biāo)文件中的工程量清單資料及參考預(yù)算項(xiàng)目部18三、鋼筋用量的核算

43、一、選擇乙方仔細(xì)公司第五節(jié) 施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制第五十六條經(jīng)營計(jì)劃部是施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制的責(zé)任部門.主要負(fù)責(zé)編制標(biāo)底、招標(biāo)文件、發(fā)送和接受標(biāo)書,召集招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會議、書寫會議紀(jì)要、發(fā)中標(biāo)通知書等工作.第五十七條經(jīng)營計(jì)劃部組織各專業(yè)造價(jià)師編制擬招標(biāo)項(xiàng)目標(biāo)底預(yù)算,標(biāo)底預(yù)算編制完成并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批后,方可進(jìn)行招標(biāo).第五十八條所有工程招標(biāo)工作必須嚴(yán)格按照深圳市振業(yè)(集團(tuán))股份有限公司招標(biāo)管理規(guī)定的相關(guān)規(guī)定及工作流程要求執(zhí)行.第五十九條直接發(fā)包的零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的承包商中選擇合適施工單位,應(yīng)綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)條件等進(jìn)行對比選擇.第六十條壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目(如水、電、氣等)應(yīng)盡力

44、進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào),最大程度降低造價(jià).第六十一條施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員,合同條件必須符合招標(biāo)條件,合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰,不得因工程緊而不簽合同就開工.第六十二條應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案,跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等,由經(jīng)營計(jì)劃部建立投標(biāo)單位名冊及資料庫,便于對已招標(biāo)項(xiàng)目作比較.對于合作不合格單位,列入不能合作單位名單,該單位被禁止參加集團(tuán)所有項(xiàng)目的投標(biāo)或承包工作;對于信譽(yù)、合作良好單位,經(jīng)集團(tuán)辦公會討論批準(zhǔn),董事長或董事長授權(quán)總經(jīng)理可以直接簽發(fā)施工委托意向書.第六十三條應(yīng)嚴(yán)禁承建單位將其所承建工程項(xiàng)目擅自轉(zhuǎn)包或違法分包給其他承包商.第六十四條施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)及

45、處理措施:19控制要點(diǎn)控制內(nèi)容(1)資質(zhì)(2)管理水平(3)技術(shù)力量(4)歷史記錄(5)資金實(shí)力(6)合作經(jīng)歷招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含:(1)工期;(2)工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);(3)質(zhì)量要求;(4)付款方式;(5)招標(biāo)范圍;(6)結(jié)算方式;(7)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn);(8)投標(biāo)注意事項(xiàng);(9)廢標(biāo)條件(10)接標(biāo)時間;(11)開標(biāo)時間;(12)定標(biāo)方法;(13)招標(biāo)單位補(bǔ)充意見;(14)標(biāo)準(zhǔn)合同條文;(15)圖紙、其他要求等.控制措施責(zé)任部門協(xié)辦部門經(jīng)營計(jì)劃部、策劃設(shè)計(jì)部1、投標(biāo) 單位的 選擇1、從集團(tuán)認(rèn)可名冊中的承包商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位.2、項(xiàng)目部、策劃設(shè)計(jì)部、經(jīng)營計(jì)劃部分別推薦 2 項(xiàng)目部至 3

46、 家投標(biāo)單位參加投標(biāo),對于信譽(yù)、合作良好單位經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后可直接參加投標(biāo). 3、策劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)投標(biāo)單位的資質(zhì)、業(yè)績審查.2、招投 標(biāo)文件1、主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本2、策劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)招投標(biāo)工作.3、投資發(fā)展部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)工作.4、經(jīng)營計(jì)劃部負(fù)責(zé)土建、工程監(jiān)理、環(huán)境、裝修、材料設(shè)備等工程項(xiàng)目的招投標(biāo)工作.5、評標(biāo)方法及標(biāo)準(zhǔn):合理低價(jià)法.經(jīng)營計(jì)劃部、策劃設(shè)計(jì)部、投資發(fā)展部項(xiàng)目部招投標(biāo)工作招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審核;總經(jīng)理簽發(fā)經(jīng)營計(jì)劃部3、標(biāo)底 制定根據(jù)圖紙或項(xiàng)目清單計(jì)算工程量,參照信息價(jià)及市場價(jià)計(jì)算造價(jià).項(xiàng)目部(1) 經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo)4、評標(biāo) 和定標(biāo)(2) 技術(shù)性評標(biāo)定標(biāo)(3)定標(biāo)評經(jīng)

47、濟(jì)標(biāo)必須把各投標(biāo)單位的清單報(bào)價(jià)進(jìn)行匯總分析,得出各項(xiàng)目的相對報(bào)價(jià),同內(nèi)部標(biāo)底價(jià)進(jìn)行對比,應(yīng)重點(diǎn)注意以下幾項(xiàng):1、對照招標(biāo)文件,查看投標(biāo)人的投標(biāo)文件是否完全響應(yīng)招標(biāo)文件;2、應(yīng)對總報(bào)價(jià)、主要項(xiàng)目單價(jià)、其他項(xiàng)目、措施費(fèi)項(xiàng)目、主要材料單價(jià)、是否有計(jì)算錯誤等進(jìn)行分項(xiàng)評分;3、對工程量大的單價(jià)和單價(jià)過高于或低于各投標(biāo)單位清單項(xiàng)目均價(jià)的項(xiàng)目要重點(diǎn)查或要求投標(biāo)單位解釋澄清;4、對措施費(fèi)用合價(jià)包干的項(xiàng)目單價(jià),要對照施工方案的可行性進(jìn)行審查;5、對工程總價(jià)、各項(xiàng)目單價(jià)及要素價(jià)格的合理行進(jìn)行分析、測算;6、對投標(biāo)人所采用的報(bào)價(jià)技巧,要辨證的分析判斷其合理性;1、總工期是否符合要求,工期計(jì)劃安排是否科學(xué)、合理,能否

48、得到保證;2、實(shí)施方案的效率、科學(xué)性、安全保證、穩(wěn)定 項(xiàng)目部、 策劃設(shè)性,及對環(huán)境的影響; 經(jīng)營計(jì)3、投標(biāo)人的項(xiàng)目組成員狀況,特別是項(xiàng)目經(jīng)理 計(jì)部 劃部與工程師的年齡、經(jīng)歷、學(xué)歷及工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn);4、施工技術(shù)措施是否可行及符合招標(biāo)文件要求;5、企業(yè)資信及能力及與我司的合作經(jīng)歷;綜合審核投標(biāo)單位;評定中標(biāo)單位.招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組評定.審計(jì)監(jiān)察部、集團(tuán)紀(jì)委簽署明確審查意見,經(jīng)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成員會簽后,報(bào)董事長確認(rèn)備注:施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、經(jīng)營計(jì)劃部、客戶服務(wù)部等多個部門的實(shí)際運(yùn)作,在程序上沒有太多變數(shù),但具體內(nèi)20容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性.這個環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在

49、于標(biāo)書制訂,重點(diǎn)在于評標(biāo).第六節(jié) 合同管理中的成本控制第六十五條第六十六條經(jīng)營計(jì)劃部是合同管理環(huán)節(jié)成本控制的責(zé)任部門.合同的洽談、簽訂和履行必須嚴(yán)格按照集團(tuán)的合同管理制度執(zhí)行.第六十七條合同中的重點(diǎn)條款必須突出,對工程造價(jià)、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證、質(zhì)量保證、處罰要求、索賠條款及廉政要求等要有詳細(xì)條款,對設(shè)計(jì)合同必須明確限額設(shè)計(jì)指標(biāo)和對超出限額設(shè)計(jì)的處罰.第六十八條要防止承包方為了 取得工程盲目承諾不可能實(shí)現(xiàn)的條款(或者隨意降低工程造價(jià),在施工中又惡意進(jìn)行變更和現(xiàn)場簽證),從而影響工程進(jìn)度以及計(jì)劃的實(shí)施.第六十九條確定合同總價(jià)必須合理,對于合同外增加工程項(xiàng)目工程造價(jià)超出合同總價(jià) 5的必須簽訂補(bǔ)充合同.在支付合同款時,必須嚴(yán)格按照合同要求比例審批支付.第七十條合同的主辦部門在執(zhí)行合同的過程中應(yīng)嚴(yán)格對照合同的所有條款要求認(rèn)真落實(shí)執(zhí)行,相關(guān)部門應(yīng)履行全面執(zhí)行條款的職能和監(jiān)督執(zhí)行的職能.第七十一條為預(yù)防合同糾紛,減少因合同疏漏而造成的經(jīng)濟(jì)損失,合同文件的訂立必須規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn).還